新浦安の中古ってどうですか？＜３棟目＞

>>80平米で3,000万切ってた新築物件もあったじゃん。

それって大規模の3物件だったっけ？
中規模のも販売されていたが射程外だった為、いくらだったかは未確認情報なので覚えていないが…フォローをお願い。

逆に中規模物件なんてあったっけ？

クレ○ト・フ○ルム新浦安は？

エアレジデンスの外壁に写真の様な模様が確認できます。
上の方に行けばいくほど、この模様は少なくなるようです。
これはどういった状態と言えるのでしょう？

なお、誤投稿してしまったプラウド新浦安スレの方の書き込みは削除依頼申請済みです。

典型的な構造的クラックです。

コンクリートが受け持つはずの圧縮部分に引張り強度が加わり、
クラック発生。（６０年代の公団住宅によく見られます。）

この後は水分が侵入し、鉄筋が錆びる。
そうすると引っ張りを受け持つはずの鉄筋の強度が持てなくなる。（下手すりゃ崩壊）

工業高校レベルの話です。

こんな事は最近は起こるはずないのですがね。

で対処は鉄筋に錆が発生する前に、対処して錆を防ぐ。
さすがにこれくらいは瑕疵として対処ではないですか。

＞さすがにこれくらいは瑕疵として対処ではないですか。
震度0なら瑕疵になるかもしれません。
でも、311を経ての話なら天災扱いで瑕疵にはなりません。
プラウド新浦安もそうであったようにこれもまた、瑕疵免責事扱いになると考えます。

>>プラウド新浦安もそうであったようにこれもまた、瑕疵免責事扱いになると考えます。

建物本体はエアレジのような構造躯体にひび割れは無かったよ。
問題は地盤改良をしていない付帯建物。これには瑕疵が効かなかった。
しかし、旧公団の超高層賃貸二棟も低層階で柱の防水塗装の剥がれがあった。
ひび割れは目立ったほど無かったが。
エアレジの梁の鉄筋は水平方向に交錯している部分が耐震性を上げるために当時のパンフレットに載っていた。

資産価値など気にするのでは無く構造的な話を進めたい。

長周期地震と超高層建築物との関係はどうか？
エアレジの場合、間組施工で梁の鉄筋の配置が外側の鉄筋では無い内側の鉄筋の数本が中心部でクロスする様な配筋になっていたみたいだ。

これは、剪断破壊に強くするためと当時のパンフレットにあった。
画像を見ると梁で柱付近のひび割れが目立ちスパンの真ん中のひび割れが殆ど無い。
素人的観測だけど、梁の強度が強すぎ地震時の水平方向の変形で柱付近に過大な力がかかりすぎたのでは無いのか？　と。
同じ超高層で明海の3棟はこうした損傷が無かった様な。

ただ、ひび割れは新町で殆どのラーメン構造の建物でもある様だし、0.1mm程度のひび割れでもエアレジの画像を見るとエポキシをオーバーに充填したため、あのような画像になってしまったのではないか？　と

311時の長周期地震動には、遠く離れた大阪の花咲庁舎も構造躯体は問題が無かったもの、大きな変形力で内装が損傷していたこともあるし。

必要以上の心配をするとキリがないかも知れません。

>>691 だが、大阪府花咲庁舎は大阪府咲洲庁舎の誤りです。申し訳ない。

以下に損傷状況のPDFが記述されている。

http://www.pref.osaka.jp/hodo/attach/hodo-06971_4.pdf#search='%E5%A4%A7%E9%98%AA%E5%BA%9C%E5%92%B2%E6%B4%B2%E5%BA%81%E8%88%8E%E3%81%AE%E6%90%8D%E5%82%B7'

大阪府が震度3だったとは言え連動型超巨大地震時の長周期地震動の大きさが兵庫県南部地震よりも超巨大すぎたと思わせられます。

江戸川区は液状化したのは一部だけだったのにな。　豊洲も被害は一部だけ。

明海のグランファーストの物件を検討中です。
部屋を見せてもらいましたが、展望も良く、両面バルコニーで夏等は窓を開けると風が抜けて良いそうですがどうなのでしょう。
イトーヨーカドーやOKストアーに近く立地も良いのです。
値引き交渉中なのですが、いくらぐまいまで下げてもらえるのでしょうか？
アドバイス等頂ければ幸いです。

ご回答ありがとうございます。
海展望で50万円／平米だと高いでしょうか？
もう少しまてば、47万円／平米ぐらいになるでしょうか？

もう少し待ってたら売れちゃうよ

某マンションは液状化で共用施設（確か電気系）が不動沈下してました。説明受けてます？
車寄せは放置駐車をよく以前よく見かけました。
メインエントランス前に並ぶ自転車やバイクも気になりました。
私は縁がなかったようです。
それも含めて50万平米の価値があると思えば買いでしょう。

浦安は埋めたて過ぎです。遠浅の海の向こうまで埋め立てています。現に人工海浜が作れないし、船も入れますよね。

グランファーストですが、新浦安のマンションの中では車の音も静かで住むには良いところです。
シンボルロード沿いのマンションは窓を開けるとバスの音がうるさくてうんざりします。
ここも地震の際は多少被害はありましたが、大規模改修でキレイになりました。
また来客用駐車場も無料で借りれるのも魅力です。
エントランスや各棟に駐車車両や自転車がめだちますが、逆に言うとエントランスに駐車できる
スペースのあるマンションはなかなかありませんし。
自転車は放置ではなく、来客の自転車なので、それだけ人を集めるマンションだと思います。

Ａ・Ｂ棟の両面バルコニーの物件はなかなか出ないので、買うかどうかは分かりませんが
私はお勧めです。

ロイヤルハウジングってどうですか？
やはり、三井のリハウスや明和地所の方が良いのでしょうか。
教えて頂けると助かります。

↑
どれも一緒です。

最近、動いてきたね。

アドバイスありがとうございます。
最近動いてきましたが、価格はまだ厳しい状態の様です。

新浦安の物件が数が少なくなってきているようです。
不動産屋は、売る事より物件確保の方に力を入れているようです。
価格は今が底値でこれから徐々に上がって行くと思われます。

>>価格は今が底値でこれから徐々に上がって行くと思われます。

嘘は止めようよ。日曜のチラシ掲載の物件数や長期放置物件？の価格の下がり方、更にはレインズの資料を見ればどんな状況か瞬時にわかるんだし。
浦安市の集団液状化対策が発表されてからは、戸建ては投売り状態だし。あの今川でも戸建てが2980万、舞浜でも4000万だよ。

すみません。
マンション関係のみ調べていましたので、戸建は考えておりませんでした。
今が底値というのも、あくまで予想ですので、嘘はついていませんよ。
戸建に何しては、新築物件が割安で出るようですが、どうなのでしょう。

>>710

戸建は不同沈下による建物の傾斜もあるとおもいます。
何分にも地盤改良、支持層までの基礎杭の対策が取られてなかった為か、と。

＞浦安市の集団液状化対策が発表されてからは、戸建ては投売り状態だし。あの今川でも戸建てが2980万、舞浜でも4000万だよ。

ほんとにレインズ見ているの。
昨年から、中古戸建を探しているけれど、
条件のいい物件は舞浜、美浜、今川の5000～7000万の物件でも
すぐなくなっていて買えない。

今川で3000万以下の物件なんて、ペンシルハウスだし、
舞浜で4000万で売れ残っているなんてのは、古家で坪単価100万以上かつ駅から15分なんてものばかり。

舞浜、入船、美浜で駅から10分以内で築浅で坪120万位なら、瞬時になくなってるよ。

「瞬時」になくなるかどうかわかるなんて、まるで地場の不動産屋さんみたいですね（笑）

＞７１３
中古のことを全く分かっていない。
特定の中古住宅が欲しい時は
不動産屋に希望を伝えておく→不動産屋から連絡が入る→
物件を見に行く→検討する→申込を入れる

良い部件は、物件を見に行く前や、数日間検討している間に、なくなってしまうの。
この一年間に舞浜で3件、今川で1件、数日間迷っているうちに買われてしまった。

だから不動産屋でなくても実際に探しているものには、中古市場がわかる。
ネットに乗る物件は、こういった過程では、売れなかったもの。

>>「この一年間に舞浜で3件、今川で1件、数日間迷っているうちに買われてしまった。」

そんな決断力の無さを自慢されると言葉を失ってしまいます。

>>714
ちなみに今どちらにお住まいですか？やっぱり市内？

＞そんな決断力の無さを自慢されると言葉を失ってしまいます。
と新浦安の不動産価格とどう関係があるの？
自慢なんかしていないし。
数日考えないで不動産を買うのは、衝動買い。

＞７１６
市内のマンションです。
311前は、舞浜、美浜、碧浜の戸建てが億以上で
手が出せなくて考えたことがなかったのですが、
出が出せる金額になったので、昨年からずっと探していました。
でも良い物件は中々買えないですよ。
良い物件の流通は早いです。

法務省浦安総合センターあたりなんていいと思う。

>>でも良い物件は中々買えないですよ。 良い物件の流通は早いです。

新浦安駅前の不動産屋さんで同じセリフを耳にしましたが、もしかしてあのイケメンお兄さんですか？

新浦安に住むならマンションの方が安全な気がするのですが
最近は戸建の方が人気があるのでしょうか。

市内のあちこちで道路工事が始まり,バスの延着がすごいと聞きました.
高洲からバスを使って朝8時12分新浦安駅発の電車に乗るとしたら,何分くらい前のバスに乗ればいいでしょうか.

マンションシャトルバスで舞浜行っちゃうから分からないなぁ。

工事が始まった日は明海大学前から歩きました。
明海にすんでますので、自電車で行っております。
高洲でバスあれば、舞浜行きに行った方が良いかと思います。

高洲からだと、第二湾岸を通るバスに乗れば渋滞も少しですよ。

グランファーストの両面バルコニーをご検討でしたNo.695 購入検討中さん。その後いかがされましたでしょうか？もしも移転済みであれば、住み心地や思いとのギャップなどお聞かせいただけると参考になります。どうぞよろしくお願い致します。

No.695 購入検討中さんではありませんが、昨年グランファーストの多分同じタイプに引越しをしました。
以前は両面バルコニータイプでは無かったので、廊下を歩く人など気になり窓も開けられませんでした。
引越しをして夏になり窓を開けると、風邪が入って来てエアコンを付ける時間も少なくなり電気代が安くなりました。
交通量が少ないのでバスや車の音は気にならないレベルです。
部屋の作りも妻も気に入っています。
近くにイトーヨーカドーやケーズ電気、ケーオーD2、ベビザラス等あり、散歩気分で買い物に行けます。
駅までは歩きはキツイです。
引っ越して１年以上たちますが、引っ越して良かったと思っています。

良いところ
来客用駐車場が予約制であるが、無料で使用できます。
駐車場代が安い（２０００～４０００円）
小学校や海や教会が見える。
以前のマンションより上の生活音が気にならない（上に住んでる人にもよるかもしれませんが）
ご年配の居住者の方が皆親切、困っていると助けてくれます。
築１０年以上にしては綺麗に整備させている。
エントランス付近は車が入ってこれないので、子供が遊べるスペースがある。安心。
両面バルコニーで窓も曇りガラスではないので開放的。
バルコニーが広い
守衛さんがきちんと巡回点検し、いろいろ相談にのってくれる。
秋葉原、東京駅行きの高速バスバス停がある。
他のマンションと比べて自然が多い。

イメージと違うところ
オートロック以外は自動ドアが無い。荷物を大きな持っているとちょっと大変です。
エレベータが部屋に行くエレベーターが１個しかない。（これは両面バルコニーになっているので仕方ないですが）
築１０年以上立っているので、設備が最新の物と比べると古い。
目の前のバスの本数が少ない（ちょっと歩けば本数の多いバス停があります）
最近シンボルロード工事で朝の通勤が大変。工事が終われば問題ないのですが。
ディズニーランドの花火が見えない。マリンスタジアムの花火も見えない。
駐車場が２年位で位置が変わる、ある程度希望通りになるらしいですが。

両面バルコニーの優位性、考えたことがありませんでした。気に入っていらしゃることが十分伝わって参ります。長文に渡るご回答ありがとうございました。参考にさせて頂きます。^ ^

>>728
昨日の三井のリハウスのチラシにグランファーストの新浦安出てました。
この物件は両面バルコニーで海眺望じゃないでしょうか？
春ぐらいからこの価格で出ていたような？
４５８０万円　９２平米　８階

商業施設から少し離れますが、東京ベイリビングのチラシに両バル海眺望の安価な物件出てましたよ。
海眺望や共用施設はこちらの物件の方が充実しているのでは？
コスモ新浦安東京ベイ　３８８０万円　８３平米　５階

非両バルの海眺望なら、もっと安い物件があります。
レジアスフォート　３８８０万円　８５平米　１８階
シーガーデン　４３８０万円　９２平米　最上階１５階

あそこは、被災したところに、液状化対策せずに、
現場復帰だけ。
地震がくれば、また311と一緒。

敷地全体に、液状化対策するば、資産価値が上がったのにね。

【テキストを一部削除しました。管理担当　H25.9.4】

浦安は東京オリンピック需要で値上がりするのかな？
有明とか豊洲は上がるらしいけど、どうなのでしょう？

>>697
>もう少しまてば、47万円／平米ぐらいになるでしょうか？
対象の物件、その価格まで値下げしてたよ。
南東側にある大学が邪魔で海が完全に抜けて見える訳じゃないから、まだちょっと高いような気もするけど。
詳しくは三井のリハウス新浦安に確認してね。

https://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&ll=35.64807,139.921164&spn=0.002762,0.003144&t=h&z=19&brcurrent=3,0x60187dc5e6bcfe0b:0xfaa95b2a5df4f3bd,1

上記のグーグルマップに残っているが、浦安エデンの園の道路を隔てた所に震災直前にモデルルームみたいな物があった。
あれって、どこの地区の分譲住宅の計画だったんだろう。

スターツが所有する明海小学校の北東空地の販売事務所用だったとタクシーの運ちゃんから聞いた事がある。

>>741

なるほど、スターツでしたか。知りませんでした。

このスターツ、江戸川区が本拠地らしいですね。
それにエミオン東京ベイの出資者だったような。

＞＞687さん

これは構造クラックではなく0.3mm未満のクラックにポリマーセメントを塗りこんだものですね。

大規模改修では構造に支障のないクラックはポリマーセメントを塗りこんでクラックを埋めます。

派手に見えてるのは刷毛で塗りこむためにどうしても太くなってしまうのではないでしょうか？

>>744

それは主筋へ塩分の含む雨水が浸透してきて発錆し、コンクリートがアルカリ性から中性化する進行を遅らせる対策では？

それは、指摘物件に限らず海浜地区の潮風が当たる全ての物件に当てはまると思いますが。

震災前だけども、アクアライン開通数年後で海ほたるの柱、梁のひび割れの進行の速さに驚いたことがあります。
これは、潮風に常に当たる環境下のコンクリート打設の問題だったのはないでしょうか？

>>745さん

確かに『爆裂』といってコンクリート内の鉄筋等が錆びている場合は浮いているコンクリートをハツリ取って金属部を剥き出しにし、サビをケレン除去後、中性化抑止材を塗布し、再度モルタルを充填する方法がございます。

しかし、写真の場合はハツリ取った部位ではなくクラックに対しての施工と見受けられます。

また、潮風等の影響がない地域でも0.3mm未満のクラックには前記で記載した工法が行われるのが一般的だと思っております。

海ほたるに関しては私の知識不足により状況を全くわかっておりませんのでコメントを差し控えさせていただきます。

ここの中古凄いね。
Yahoo不動産に常に１０軒くらい出ていて、
全て新築当時より、1000万以上広告価格が低い。
成約となり、諸経費何ど入れたら1500万以下の損失。
なんで売るのだろう。

どこに出すにしても専任は止めておいた方がいい
もし専任でやらせるなら期限付きで

震災から3年経過した。
311以降列島全体の地殻に歪みが増大して、いつ・どこで・どの大きさで予知することは困難な状況の中、もしかして首都直下？　と震災直後はビクビクしながら生活してきたけど、道路と歩道、下水道管の液状化対策工事はどんどん進んでいる。
3年も経過したら緊張も緩んでくるし、もはや数十年は来ないんじゃないか？　と思ってしまう。
時間の経過と共に震災により強くなっていく街と感じるのだけど。
広い空と広い歩道、整然とした街並び、やっぱりこれはお金に換えられないものがあると。