今後は賃貸経営は難しい

２３投稿の訂正です。

×　元利金等返済
○　元利均等返済

補足説明

なぜ、建物やその付帯設備だけの借金にすれば安全かというと、建物は地盤とかその形状・建設のし易さなどで多少の条件の違いはあるけれど、資金投下した分に対する費用や収益の見通しがある程度は立てられる。
自分で建てて住む人と借りて住む人である程度の相場が形成されて、それなりの利回り（全部自己資金なら１０％から２０％）は確保できる。
確かに、地方の中心都市では人口減少でそれなりに賃料は下落している。ここ１５年くらいで３割くらい下がった地域も東京から１時間半以内の地域で発生している。それでも借入金の金利を支払っても経営は成り立つ。

ところが、土地まで全額借金してやるケースでは、元々土地を持って経営している人と同等には戦えない。
苦しくなると、土地を自前資金で用意している人は経営がなんとか成り立つ程度でも、それ以上に不利だから経営破たんしてしまう。
まあ、サラリーマン大家で給与所得で支払った税金の還付をあてにして、土地も全額借金でやる人はいるが、平成４年から土地の利息部分は損益通算上では不動産所得の黒字の範囲までしか経費として認めてもらえなくなったんで、還付金も微々たるものになってしまう人も多い。

そりゃ銀行やノンバンクからの直接融資じゃ金利が高くてやってられません。
条件が合うなら住宅金融支援機構とか政策金融公庫を利用するでしょ。

土地ともってるとかじゃなく、結局お金だよね。どれくらいまで現金（ORそれに準ずる物）
を持ってるかが問題。

元利均等でも元本均等でもどちらが有利不利はないから、その人のスタイルで選べばよい。

>>25
＞銀行やノンバンクからの直接融資じゃ金利が高くてやってられません。
固定金利では生命保険会社が意外と金利安いよ。

＞条件が合うなら住宅金融支援機構とか政策金融公庫を利用するでしょ。
それをやるには、賃料や敷金礼金の制約が大きいけど。


＜経営上のポイント（その１）＞
資金調達と、制約条件を、事業として行うには検討する必要がある。
どっちがいいかは経営上の判断ね。

＞土地ともってるとかじゃなく、結局お金だよね。
土地を現実に持っている人が商売相手にいるわけ。最低限の条件がそこなんだから、それに見合うスタートラインにつかないと勝負にならないんだよ。
平成４年からの土地に関する利息経費否認も、素人大家規制が本来の目的。

＜経営上のポイント（その２）＞
限界供給者よりは有利な条件での経営を行うこと。

＞元利均等でも元本均等でもどちらが有利不利はないから、その人のスタイルで選べばよい。
事業としてやるんだから、借入金の返済はできるだけ遅らせるような設定は常識。
税金を払いたければ、無借金でやればいい。元金均等選んで総支払額が少なくとも何の得も無いよ。

＜経営のポイント（その３）＞
資金流出をどうしたら防げるかを、総合的に判断すること。

>>10
借入するより、税金払った方が得だよ。
借入金利は全部持ち出しだからね。
税金は１００パーかからんでしょ？
それよか、事業的規模まで持ってって経費の枠増やしたほうがいいよ。

>No.26

>固定金利では生命保険会社が意外と金利安いよ
よく知らないんだけど、アパート建てるからって生保で融資やってるの？

住宅金融支援機構で金借りると賃料、敷金、礼金まで指導してくるの？
（政策金融公庫はそんなことあるはずがない）

>土地を現実に持っている人が商売相手にいるわけ。最低限の条件がそこなんだから
お金に色はない。土地持ってようが、株もってようが、流動性のある資金なら同じだよ。

>借入金の返済はできるだけ遅らせるような設定は常識。
そんなの金利を払うんだらか、遅らせた方がいいなんて常識はない、個々の状況による。

>税金を払いたければ、無借金でやればいい
>元金均等選んで総支払額が少なくとも何の得も無いよ
その考えなら金利は高くとも良いんじゃない？ノンバンクとかで借りても。
無借金でできればそにこしたことはない。

>>27
前半と後半で矛盾したことを書いていますね。

事業的規模にするのが当然税制上も有利です。

借入した方が収益が大きくなるし、税金も安くなるじゃないか。
お金貯まるまで待ってから建てるの？収益を開始する時期も借入しないと遅くなっちゃうね。

>>28
生命保険会社のアパートローンは、固定金利でもわりに安い金利のところが多いですよ。
政策投資銀行の金利と殆ど変わらないで貸してくれます。政策投資銀行は個人で借りるにはハードルが高いですね。
住宅金融支援機構や農協の融資は、金利が安くても事業的な制約事項が多いです。それでいいなら選択ください。

資金を借り入れした後に考えることは「期限の利益」ということ。
繰上返済は出来るけど、最初からわざわざ早く返済する方法を選ぶのは愚の骨頂。

事業用の償却資産（建物や付帯設備・外構など）取得資金は原則借入金で賄う。どちらも時間の経過とともに無くなっていくもの。お金を貯めてから建物建てるか？
時間がかかって建ててから税金いっぱい払いたいか？
同じ金額借入するなら金利は低い方が得。
自己資金の調達については、コストや手間も含めてどういうふうに考えているんですか？

>>28
もうひとつ、年配者には借入するメリットがあります。
相続税の軽減です。

今年から同一敷地内で自宅と事業用資産をもつ場合の土地に関する相続税評価減が、全部８割減から床面積按分で事業用５割減と自宅用８割減に変わりましたが、いずれにしても事業用土地に関しては相続税での評価は半分になります。
借入金はマイナスの財産です。
従って、建設した当初はかなりの効果があります。（手元に資金が貯まっていきますから、時間の経過とともに財産額が増えていくことにはなります。）

自民党政権の平成２１年度に相続税の課税方法が大幅に変更される予定（全体税額を算出せずに、もらった財産額を基準に累進課税する方式）でしたが、景気対策優先で先送りされました。
民主党政権になって、現行制度の相続税全体金額算出後以降はそのままで、最初の全体金額算出過程での「法定相続人がその法定相続割合で相続したとする」前提を累進税率を多少緩めて計算する方式への変更が計画されています。

償却資産の方は概ね１５年程度で半分程度に減価されます。（建物とそれ以外を分割した場合で重量鉄骨造の場合。ＲＣ造だと概ね２０年程度で半減。）
借入金の方もそれなりに減りますね。

１５～２０年を過ぎると、効果も少なくなってしまいます。

３１投稿の訂正

民主党の部分で

民主党政権になって、現行制度の相続税全体金額算出後以降はそのままで、最初の全体金額算出過程での「法定相続人がその法定相続割合で相続したとする」前提を累進税率を多少緩めて計算する方式への変更が計画されています。

とありますが、

民主党政権になって、現行制度の相続税全体金額算出後以降はそのままで、最初の全体金額算出過程での「法定相続人がその法定相続割合で相続したとする」前提を、累進税率を多少緩めて相続財産全体に対して計算する方式への変更が計画されています。

と訂正します。

要は、相続税の増税が以前から計画されてはいましたが、実現に向けての具体的な動きが若干修正されて実現されようとしているということです。
自民党政権の時に平成２１年度で挫折したのを平成２４年度に計画変更したのですが、民主党は平成２３年度に計画しています。ただ、今後の政局は小沢問題もあり流動的ですから、どうなるかはまだ未定です。

>>10
借入した方が税金は安くなるが、収益は圧迫する。
無借金で税金払うほうが遥かにお得なのに何で借金に拘るんかね？
アホですか？
規模の拡大に関してはその通りなんだが、リスクの拡大も招くから、そこはその人の考え方次第。
どっちが矛盾してるかよーーーく考えたら？
相続に関しては借金が有利なのは当たり前。
ともあれ、税金軽減の為に借金が有効って考えは危ない。

>無借金で税金払うほうが遥かにお得
正しい。
私もそう思います。

何だか面白い人がひとりいる。
一見すごく詳しそうで自信満々なんだんだけど実はマヌケみたいな。

>繰上返済は出来るけど、最初からわざわざ早く返済する方法を選ぶのは愚の骨頂
なぜ？

>>35
あなたに問うが、住宅を買うのに支払利息を少なくしたいからと言って、現金で購入できるまで貯まるのを待つか？余裕で返済できるからと期間１０年で組むか？

住むだけならいいけど、収益を上げる事業なんだぜ。
しかも土地を持っている前提の他の事業者と対等に商売するんだよ。

自宅を建てるのにもある程度は言えることだけれど、収益を上げる事業なんだから、もう少しリスク管理を考えないと。

>>36
借金と税金の方には何でコメントがないの？
まだ、借金して税金安くなればその方がいいと思ってる訳？

>>33
＞無借金で税金払うほうが遥かにお得なのに何で借金に拘るんかね？
駐車場経営など土地を貸す商売以外の不動産賃貸業は、土地と建物の両方がそろって成り立つ商売ですよね。
あなたが無借金で大金持ちなら、土地と建物の両方を購入してやればいいでしょう。
税金払ってもあなたの感覚では得でしょうね。

現実はどうですか？
新規参入するならどういうことを考えますか？
大家さんってどんな人が多いですか？
どのレベルの人との競争を意識しますか？
リスクが少なすぎては規模が小さくなって収益が上がらないし、リスクが高すぎると破綻の危険性が高まるばかりか収益が上がらない。
土地は自己資金、建物やその付帯設備は金融機関から借入れして経営するのが、結果的に最大の収益を上げられるのよ。

地方都市の普通の住居地域と東京２３区内の商業地域で、やっています。地域によってその仕様や付帯設備などは異なるけど、土地・建物等と借入金の資金的な配分は同様です。

ところで、評論家さんの批判やおこごとはかまわないけど、もっと大家さん（危ないのもうまくいっているのも含めて）の意見を引き出す工夫は無いの？

昔は住宅公団が民衆から土地を買って
地主が大金を手にして
すぐに使ってしまった
なんてことがありましたが
土地持ちの人は
リスク管理が不得意のようです。

>>38
論理がおかしいよ。
リスクとリターンの基本も判らないの？
リスクが高ければ、リターンも高いのは常識。
やっぱアホですか？
あと、借金あった方が税金払うより得って理由がないよ。
あんたの書いてることはスケールメリットの話。
純粋に借金の利息を払うのと税金払うのとを比較しないと意味がないよ。
感覚の問題にすりかえて誤魔化すのは止めた方がいいよ、みっともないから。

>>41
＞リスクが高ければ、リターンも高いのは常識。
リスクが２倍になってもリターンが５倍だったら、どうしますか？
借入金が増えればリスクが増えるのは当然ですけど、リターンが増える割にはリスクが大きくならないんですよ。

単にスケールメリットというだけの問題ではありません。
土地と建物って、羊羹のように均一に切るわけにはいかないんですよ。
投資単位が小さいからって、按分して利益がもらえるわけではありません。
土地はある程度の面積が必要だし、建物は損益も考えて一番収益が上がる規模と仕様のものを建てるでしょう？

羊羹のようにできるのは、分譲された切り売り１戸買いをするようなケースですね。小額資金でできますよ。
でもどうですか？借入する場合の資金手当や賃貸そのものの委託管理でかなり不利ですね。

新たに購入する場合でも自己資金の目安は、税制上の損得や他の競争相手のことも考えると、土地の購入資金です。

>>No.36
>住宅を買うのに支払利息を少なくしたいからと言って、現金で購入できるまで貯まるのを待つか？
>余裕で返済できるからと期間１０年で組むか？
それはない。（何でそんな質問が出るのか不明だが）

>繰上返済は出来るけど、最初からわざわざ早く返済する方法を選ぶのは愚の骨頂
は、何故かと聞いている。　
余裕資金があれば繰上げ返済で利息負担を軽くするのは当然、なぜなら収益を上げる事業なんだぜ。

>土地を持っている前提の他の事業者と対等に商売するんだよ。
自分が賃貸経営をするのに、それは全く関係のない話。
家賃はマーケットで決まる、土地持ちの大家と対決するのではない。

>>42
>リスクが高すぎると破綻の危険性が高まるばかりか、収益が上がらない。
の収益が上がらないに対して、リスクが高ければ、リターンも高いのは常識って書いたんだけど。
意味判らなかった？
理解力ないね。
４２と３８が完全に矛盾するじゃん。
説明して。
あと、税金少なくする為に借金した方がいいって理由が未だないぞ。
何かさ、あっちの論理とこっちの論理を継ぎはぎでもってくるからおかしくなるんじゃない？
羊羹の話もイマイチよくわからん。
じぶんでじぶんのいってることわかってますか？

>>43
＞余裕資金があれば繰上げ返済で利息負担を軽くするのは当然
当然ではないですね。自宅や未利用地の繰り上げ返済に回したり、不動産賃貸業も含む別の投資に振り向ける選択肢もあります。

＞家賃はマーケットで決まる
＞土地持ちの大家と対決するのではない
そりゃあ、ＲＥＩＴなどが一時的なかく乱要因になったこともあるよ。（土地が値上がりして賃料相場が一時的に下がった）
だけどどの水準で商売するの？

>>44
３８も４２もなんら矛盾していません。
自己資金はどの程度必要かということと、借入金を使って収益をあげることに関しては考え方が一貫しています。

一通り最初から読まさせて頂きました。その感想です。
大人と学生の議論！
プロとアマチュアの論争！
ですね。
事業か金持ちの道楽か？のちがいですよね。素人の金持ち大家の考えを聞いても得るものはない。これ以上説明しても無駄でしょうね
うまく行っている大家さんは税金対策、相続対策で悩んでいるわけで。いくら金があっても借金はするものです。
これいろはのいです。

礼金と更新料、どうされていますか？

うちは、次回からは、数種類の広告をだそうかと思います。
その１、礼金１ヶ月有り
その２、礼金ナシ、ただし月の家賃が礼金÷２４か月分上乗せ。

更新料も↑と同様にしようかと。
更新料アリとナシで広告を出す。

それで、お客さんに選んでもらえば、問題ないでしょ。

本当のことを言えば、礼金は不動産仲介業者の広告料として支払いますので（１ヶ月分）、大家の手元には１円も残りません。更新料の３割ぐらいも、不動産管理業者に支払いますので、大家がぼったくっているわけではないです。

サブリースに出せば、礼金も更新料も不動産業者に入りますから、大家に更新料返還を求められても困るんですけど。
生活保護者にも更新料相当分の補助あります。これが撤廃されてから廃止しても良いのかなとも思います。


大家もたいへんな時代になりました。

アパマン賃貸経営を自己資金１００％でやろうが借り入れ金１００パーセントでやろうが、基本は、建てても入居が見込めないようなところには建てるなってこと。サブリースに惑わされてはいけません。すべて自己責任ですから。
とにかく、学ばねばやられてしまいますよ！
今はネットでほとんどの情報が手に入る世の中です。よく勉強して下さい。謙虚な気持ちで・・・。

４８ですが、サブリースにだしているのは、転勤で住めなくなった築浅自宅マンションです。立地も抜群。
６年間のサブリース契約です。
一番わずらわしくないと思ったものですから。

それから、他にもう１戸、マンション持っています。
築古ですが、立地が良いので、リフォームして貸しています。

いろいろな大家がいますので、あまり単純にがんがえないでください。

何だか、
>>36, 38, 42, 45,
あたりがひどいな、全然話になってない。
税金やビジネスのことが殆ど分かってないな。

分譲マンションを部屋貸しする大家さんと、賃貸マンションを建てての大家さんではかみ合わないのもうなずけます。５２さんと１０さんでは無理でしょ。

>５２さんと１０さんでは無理でしょ
っていうか５３はダメダメｗ

>>10
一連のレスみてると、理解力が全くないということがよく判るね。
何を問われても、関係ない自己主張を繰り返すのみ。
アホに付き合うのに疲れた。
自己中に何を言っても無駄でした。

>>48
ここは色々な人が見ているので、さし障りの無い範囲でアドバイズします。

管理契約だと、「礼金１ヵ月」だとその通りです。もらっても実入りは無しが普通です。

更新料については、管理会社とどういう契約を結んでいますか？
もらえる前提だと、とれないで居座られたらどうします？
うちは「頂だければ折半、頂けなければゼロ」、そういう契約にしています。
実際に払わないで居座った事例はありませんけど、変な契約をしていると管理会社から「更新はして実務はコナシタ。」ので手間賃は払うけど、「実際の更新料はゼロだったから更新料はゼロ円で実入り無し。」なんてこともおきます。

>>55
あなたのために言っておきますが、人の投稿にアホ呼ばわりすることはやめた方がいいですよ。
それと、意見が異なることは色々な立場の人がいるのだから、少しは理解してね。

答えたことが理解されなかったのは残念です。実際に問題にぶち当たったら、少しは再考してくれれば幸いです。

>>48
サブリース物件では、大家が更新料や礼金でうんぬん言うことはありませんね。
当然、築古物件のことと理解しています。

広告のやり方ですけど、スッパリ上乗せ無しでいくか、賃料そのものも最初の契約期間５０００円引とかのキャンペーン（中途解約はペナルティ）でいかないと、意味無いと思います。

普通に読んで５５の方が正しいよ。
１０は根本的に間違ったこと平気で言ってるし、質問には答えず
別の話をし出すし。

>>59
＞普通に読んで５５の方が正しいよ
アホ呼ばわりする投稿に、普通に読んで正しい根拠は？
不思議な投稿です。

５５投稿の全文を以下に掲げます。

＞>>10
＞一連のレスみてると、理解力が全くないということがよく判るね。
＞何を問われても、関係ない自己主張を繰り返すのみ。
＞アホに付き合うのに疲れた。
＞自己中に何を言っても無駄でした。

>>10さん

うちも全額借金でやってますよ。現金を手元にのこすに越したことはないからね。
大金持ちなら無借金のほうがいいのだろうけど…。

税金は高いからね…。

うちの物件は今のところ、近隣相場より強気で出してもなんとか契約に至っています。
基本的に家賃設定が高いので、法人契約になることが多くトラブルはあまりありませんよ。

今後は厳しくなるのかもしれませんが頑張ります。

>>61
うん、法人契約と言っても、形式が法人契約だと会社の都合で解除になっちゃうことがありますから、内容を確認された方がいいですよ。
自分は以前に「法人契約」で痛い思いをしています。

借入金はうちは１億円くらいありますが、現金に近い預貯金等で４０００万円くらいは確保して、地震保険は限度いっぱいまでかけています。
東京や千葉の地震保険は、福島県などにくらべてべらぼうに高いけどな。

>アホ呼ばわりする投稿に、普通に読んで正しい根拠は？
アホと言われてもしかたないと思うよ。
話が長くて関係のないことばかり言ってるからだよ。

>>10
それでは何故あなたがアホであるか説明します。
一番は節税の為に借入金金利の利用を説いていること。
元金均等より元利均等を選ぶべし、ってレスのあたりに鮮明に表れてます。
借入金で節税っておかしいでしょ？
借入金は１００パー収益から引かれちゃうんだよ？税金はどんな累進でも１００パーってないよ。
そんでもって、その問いにたいする返答がないこと。
本人は多分返答してるつもりなんだろうが、答えになっていないことが判っていないこと。
変なのは次。
そう言っておいて、金利は高いの選んじゃだめ、って言ってること。
これは、至極まっとうな考えなんだけど、んじゃ前のレスは何なの、矛盾してるじゃん、ってことになる。
自説を説くなら例え誤りでも、普通は屁理屈でもこじ付けでもして自説に誘導するもんなんだけど、矛盾を矛盾とは思わず平気で自説を覆すこと。そして、いくら指摘してもその矛盾にきづかないこと。
極めつけは、どの問いに対しても、理由は自説である土地は自己資金で、建物は借入って結末になること。
たぶん、こう書いても、また、土地は自己資金で、建物は・・・・・
だと思うが、そう書いてきたら・・・・・・・脳みそが無い、ってこと？

>>64
アホ呼ばわりさんへ

平成３年以前は、全額借金で不動産投資をしてもそれなりの妥当性がありました。
東京都中野区にあるマルコーという会社が、駅近マンション投資を勧めるので昭和から平成に至る時期にワンルームマンション投資がブームになりました。
これに対する規制がかかり、平成４年以降からは土地に対する利息支払額は他の所得との損益通算ができなくなりました。土地を持っている地主さんと対等に商売するためには、自己資金で土地を取得することが必要になりました。

金融機関はどう対応したでしょうか？
土地を持っている地主さんが建物を新規に建てる場合は、借り入れ側が有利な条件で全額借入することが出来ます。
特にハウスメーカーやゼネコンの業者が建てる場合は、借り入れ側がかなり有利な融資条件になります。
この傾向が更に助長されることになりました。
出来あいのマンションを棟買いするより、土地を取得して自分で建てる方が融資面で有利なのはそのためです。
更に、賃貸に関する一般管理契約やサブリース契約をするにも大家側に有利なメニューが用意されています。

あなたのようにお金が有り余っている方なら、全額自己資金でやられたらよろしい。
当然に税金の支払いは多くなりますよ。
しかし、土地持ちの地主さんも、そうでない事業として不動産賃貸業を行う人も、建物に対する資金は自前では用意しませんよ。
借入をして、お金に余裕があるなら他の投資（先行土地取得を含む）にまわします。

自分は利用するつもりがありませんが、税制上でも麻生内閣の時に土地の先行取得や別の不動産を後から売却する前提の土地取得などが認められましたね。

>>56

更新料は１ヶ月で、うちが半分、管理業者が半分でした。（３分の１だと勘違いしていました）

来年２月が更新になります。

アドバイスいただきありがとうございました。

４８でした。

>>58

４８です。

アドバイスありがとう。

私も中途解約のペナルティについては考えています。
それを不動産屋に話しましたら、敷き０やフリーレント１ヶ月物件は、中途解約に対してペナルティ有が多いと言っていました。

礼金や更新料の家賃上乗せは、今の時代は難しいようですね。
うちの物件は来年更新です。

>65
ちょっと悪いけどさ、今後は要点をまとめて短く書いてくれる。
「平成３年以前は、全額借金で不動産投資を-----昭和から平成に至る時期にワンルームマンション投資がブームになりました。」
等など、、
どーでもいいようなことと、本題と関係ないことが多すぎ、しかもしつこく長々と。
それで、結局答えは書かないんだよ。

あんた、じーさんかい？

>>68
今度はセッカチさんですか。
投資尺度が変わったのは平成４年。これは事実。

今まで書いていたことに答えは出てるし、他の実際に投資している人でかけ離れてことを書いている人はほとんどいない。
君はなんでも答え合わせをしないと気が済まないようだね。

自分のやっていることが最適かどうかはわからないけど、結果がすべて。
税制や投資環境が変われば、それなりにどうしたらいいかを考えて行動する。
今の関心は相続税法がどう変わるかだ。
都心の自宅兼貸店舗オーナーは、今年になって相続財産評価額が２．５倍近くになってビックリしている。（８割評価減が自宅床面積部分のみしか適用できなくなったためだ。事業用の評価減は５割。）

借金したくなければ、それはそれでご自由に。
ただ、コンビニで弁当買うつもりで土地や建物を購入・建設することはやめたほうがいいと思うよ。

>>10
要するにあなたは税の仕組みが全く判ってないんだな。
例えば１００万の利益が出たとしよう。借入金金利が２０万ある時と無借金の場合を比較します。（前提として借入金金利以外の控除はなしとします。）
あなたの手許にはいくら残りますか？
税率も国地方税あわせた２０パーと仮定します。
無借金の場合の税金・・・・・・・・・・・単純に１００×２０％＝２０万簡単！
借入金金利２０万の場合の税金・・・・・・まずこの２０万が控除できるので、１００－２０＝８０万
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　税金は８０×２０％＝１６万

単純に税金のみで比較すると確かに借入があるほうがお得。
しかし、手許に残るのは
無借金の場合・・・・・・・・１００－２０＝８０万
借入金金利２０万の場合・・・１００－１６＝８４万ではなく、８４万から借入金金利分の２０万を更に引かなけれ　　　　　　　　　　　　　　ばいけないにで、８４－２０＝６４万になる
トータル８０－６４＝１６万の損になる。
要するに、借入をして実際上得するのは２０－１６＝４万だけで、実は１６万の損になるということだ。
税金をいっくら安くしても、見入りが少なくちゃ何の意味もないだろが！ってこと。
だから、税金少なくする為に借入金金利一杯払いましょ！っていうあなたはアホだって言ってるの！

どっちの話もよくわかりますが、噛み合っていない点があるような・・

自己資金が１０００万円あっても自己資金だけでは商売はできないということ。
自己資金が１億あったら、それで無借金で地道にする＝収益１００万円とする。
借入金を１億して総額２億にして収益２００万円。
という単純計算するとどうなるでしょうか？
８０万円より多くなる気がします。

だから、無借金経営が好きか、大きい商売が好きかの違いでしょう。
好みの問題。

まあ、どちらにしろサラリーマンには関係のない話でした。
私は事業は向いていないので会社勤めにしたので、経営者の方って偉いと思います。
胃の弱い私にできるのは医療控除だけ・・・

金利は確定申告の時、経費算入できるからまるまる損するわけじゃないのよ。

事業所税って大家にも掛かる？

５０平米の部屋　２０戸で１０００平米
共用廊下などを入れるとかるく１０００平米は超えるな

１０００平米　で　６０万円の事業所税がとられたら
たまりませんね

みんな噛み合ってない。
７１さんの言ってるのは事業拡大の内容でまた別の話。

争点は：
①借金しても金利は経費だから、税金は安くなる、だから借金した方がトータルでは得。
②無借金の方がトータルで得。

こんなこと議論するまでもない、無借金の方が得に決まってる。
まあ、税務署や国に恨みでもあるなら話は別ですが、、、

>>74
同じだけの資金があったら、手元に流動資産を残しておいて、借入しても固定資産を取得する方が得なんだけどな。
借入金の方は利息が発生するけど、その分は経費として認められて半分くらいは税金の節減で戻ってくるな。
残った流動資産を危機管理に使うために安全資産にそのまま留保することもできるし、別の投資に使うこともできる。

事業拡大とは違うんだな。リスク管理の選択範囲が広がるんだよ。

資金をどう有効活用するかの観点が、自分のお金の範囲だけで考えているから、「無借金の方が得」と言う結論しか導けない。

>>74
運用利回り＞借入金利
である限りは借金して不動産経営した方が得です。

>>74
７６さんが書かれていますが、投資の「運用利回り＞借入金利」より、更に税金分も考慮したのが損益分岐点になります。

>>10
また、おかしなこと言ってるな。
１０の言ってることは他の人が言ってることと明らかにちがうんだよ。
他の人は、借金は明らかに収益を圧迫する、ことを前提にしかし、その借金以上の収益を生み出すのであれば（運用利回りといってもいいし、レバレッジといってもいい）、あるいは収益を積極的に得ようとすれば、借金しないでどないするん？って言ってるわけだ。
１０は借金＝節税＝手許にお金が残ってお得って単純に考えてるんだよ。
１０の前提に借金が収益を圧迫する、って考えはない。
まあ、とても判り難い書き方をしてるので、一連のスレをみての判断だが。

事業拡大でなくて、同じ元手でどうするかってこと。
元手１０００万円で手堅くやったり、個人で１０億も借金して
事業経営・・じゃ、比較にならんでしょうが。

あなたが自宅の一角で趣味のお店を開きました。
好評で結構収益も出ています。
①通りに面した店を借りて本格的にお店をする
②そのままタダの自宅の一角で趣味のお店を続ける

借入金があってもなくても収益が同じなら無借金の方が
いいに決まっている。
商売にならなければいけないのなら、借入金で収益を
増やすに決まってる。

個人商売とするか、小さくても会社組織等にして事業するかにも
よると思う。

>運用利回り＞借入金利
>である限りは借金して不動産経営した方が得です。
無借金経営が出来るのにあえて借金をして金利を払って経営する方が得なわけないだろ。

>10
>同じだけの資金があったら、手元に流動資産を残しておいて、借入しても固定資産を取得する方が得なんだけどな
手元に事業用（投資用）資金現金１億円ある。
この１億を残しておいて、新たに１億の借り入れを起こして１億円のアパートを買って家賃収入を得た方が得。
これは珍説だろ。
こんなこと言ってるから皆からバカにされるんだよ。

>>81
「無借金経営」にこだわるとリターンは通常限定されますよ。
不動産投資の要諦は「レバレッジをかけること。」
これが理解できない人は儲けることができない人。
100％安全なのがいいのであれば完全に自己資金で低い利回りでやればいいのです。

>>82
それはフルローンってことね。
フルローンでも利益がでていればその事業は成功なんですよ。
何回も出てきてるけど「借入金利＜運用利回り」である限りは儲かるのです。
しかし、今のご時世ではいわゆる「フツーの人」にはフルローンはおりない。

>>71さんの補足です。
1億自己資金ある場合。
たとえば、5千万で土地を仕入れて5千万でアパートを立てた場合と
1億で倍の土地を求め土地と建物を担保に1億借りてアパートを建てた場合ではどうなるでしょうか？
土地も建物も2倍の価格ですが、実際は1億で5千万の建物の3倍以上のスケールのアパートが建ちます。そして、借入金返済後には倍の土地が残る訳です。
土地と建物で1億5千万くらいの融資も可能です。

10さんに噛み付いてる人の言い分たとえば>>70は算数レベルの話。10さんの話しは高等数学です。

70さん、あらためて強調することではないですよ。

無借金の方が税金を払っても得、という比較の話をしている。
都合が悪くなり別の話を持ち出しているのだろうか、。

８５は何だよ、高等数学って？　これは算数だろ。
教育受けた人？

なんか、１０も８５もまともに教育を受けてないジーさんのように思える。
（別に教育を受けてなくてもよい、差別はしない）

70の計算は間違っていませんよ。借金1億でアパート建てるより、1億の自己資金で、無借金でアパートを建てた方が税金を払っても借金するより見入りが良いのは当たり前でしょ。口角泡を飛ばして議論するほどのことではないですね。あなたの話は正しいですよぉ！が、算数レベル・・・というより常識ですね。
実際の不動産投資となると算数のようには行きません。応用力が試されます。ややっこしくなってきます。そうゆう意味で高等数学と言ったまでです。何人かの方が書いてますがその意味があなたはわからないようですね。応用力の話をしてるのです。
ことばづかいでその人の品性、教養レベルが判ってしまいます。
気を付けましょうね。

クロス張替、１メートル四方９５０円税込。
室内クリーニング、フローリング（約８畳）、キッチン（３畳）、風呂、トイレ。
２２，０００円（税込）

最安値はこんなもんですかね？

>>88
クロスの張替は、対象となる素材で異なりますが、特別安いものでなければ妥当な金額ではないですか。
表示単位は「平方メートル」とした方が解り易いですね。
クロス本当に貼替する必要があるかどうかの確認はしましたか？
業者は最大限の見積をしてくる場合が多いです。現地を確認して必要な部分とそうでない部分を仕訳する必要があります。最近はやりの事業仕訳です。
見送った部分は将来張替が必要になるわけですから、ちゃんと書面でどこをどう直したかを整理しておくことをお勧めします。

クリーニングに関しては、その素材の仕様と汚れの程度で大きく変わりますのでなんとも言えません。
大家の負担すべき自然劣化による部分と、賃借人が汚した部分をちゃんと確認して、費用負担の対応をしないといけませんよ。

８５さん
本当にどうしてみんなわからないのでしょうねぇ。
８７さんなんか１億円あって無借金で経営するのと、お金がなくて１億円借りて経営するのとを比較してますよー。

そりゃ１億円あって無借金で経営するのと１億借りて経営するなら無借金の方がいいに決まってますよね。
私だって１億円ほしいわ。
同じ元手でっていう概念がなんでないんだ？？
１億あるのとないのじゃ違うでしょ。
１億あってさらに１億借金して、手元に残した１億円で株か何かで運用するなら、最初から運用だけすればいいじゃん。
１億円で株運用して利益が金利以上に運用できるのになんでアパート経営するんだ？？
考えられませーん。

>>88
管理会社さんが介在されているのであれば、まず管理会社さんに８９投稿のような内容を説明して、管理会社に事業仕訳などの対応をさせることです。
管理会社も大家の資質を見て、それなりの対応をしてきます。

しかし、やはり現地を確認しておくことは重要で、次回以降の管理会社の対応が良くなります。

>>90
いいこと書いているね。
＞１億円で株運用して利益が金利以上に運用できるのになんでアパート経営するんだ？？
資産の分割運用の典型例で、不動産でそれなりに稼いで、有価証券でもそれなりに稼げれば、理想的ですね。
そこまでは私はやりませんけどね。
１億円借入金があっても、投資信託（すぐに換金できるＭＭＦ）３０００万円、株式１０００万円、その他２５００万円くらいは持っています。

分散投資が普通でしょ。
90みたいに株だけで１億突っ込むとかいう考えは理解できないね。
まあ、「机上の空論」でしょうけど。

同じ元手の話じゃないと比較できませんわ。
90さんよく読んでくださいな。1億をたがいに持っての話に決まってるでしょ

>>93
株式に数千万円つぎ込む場合はありますね。
今の状況だと、株式に１０００万円くらい入れていますが、ＭＭＦも証券会社に連絡すれば次の日には買い付け代金につぎ込めるので、株式を５０００万円くらいに資金シフトすることも考えています。

>>87
このスレを通しで読んでもらえば判ってもらえると思うが、要は８６さんのレスにある通りです。
若干１名算数が極端に苦手な人の為だけに、常識というか、小学生でも判ることをわざわざ数字を使って説明したまでです。他の人にとってみれば、こんな当たり前のことわざわざ数字使って説明するなんて、お前は小学生以下かとお叱りを受けることも覚悟の上で書いているのでそこはご勘弁を。
一つつけ加えるならば、レバに関しては否定してません。
肯定もしてないけれど。
基本中の基本に誤りのある奴が、しゃしゃりでてあーだ、こーだ言ってるのが、どーも我慢できなくて一連のレスになっているだけです。

>>96
＞若干１名算数が極端に苦手な人の為だけに
それってだれ？
あなたはかなり算数も高等数学も得意でしょうが。
はっきり書きなよ。

不動産経営に関してのことがなにも書かれていないけど、そっちはどうなの？
スレでは危ない大家がいることについての、大家がどう考えているかの話が中心ですよね。

>>97
不動産経営の薀蓄、ご自分の財産の自慢、それはそれで結構なんですが、
税金払うより、借金しよう！
の持論の根拠を数字を使って説明してもらえませんか？
高等数学ではなく（頭悪いんもんで）算数使って！

>>96
まずは、９６投稿で「若干１名算数が極端に苦手な人」というのが私のことであることですか？
それを確認します。
お答えください。

>>99
ご自分で算数が極端に苦手だなと思う人がその人です。因みに私も算数が極端に苦手な人です。

>>100
算数や数学は大得意ですよ。物理も含めて。
うちのかみさんは算数が大の苦手です。その分はこっちが補っています。

あなたも含めて、暇人が多いようですね。

>>101
それでは、私の質問に答えて下さい。（NO.98）

賃貸経営（大家）って簡単。
ごちゃごちゃ言うほどのことはない、現に普通の人が簡単に新規参入できる唯一(これは言いすぎ)の業種。

あまり頭を使わず簡単に金さえあればできる、でも本業にすべきじゃないな。
定年後に本業としてやるならいいけどさ。

その大家業をウンチク語っていかにも経営論もどきの話をするのはどうかと思うね。

>>102
だれが答えるか。
そういうことは自分で考えなさいね。

今までの投稿の中にいくらでも答えはあるよ。

>>103
スレ主の思惑にはまるぞ。

条件が恵まれていれば、それなりに稼げる。そうでないとそんなに簡単にはいかない。

戦略的なことの肝の部分以外と戦術的な部分は教えてあげるよ。
それ以外は自分で考えな。

>>103
簡単だと思うなら自分でやってみれば？
口で言うだけならそれこそ簡単。

>>10
国語力が極端に低いことはよく判っていたが、算数も実はチョー苦手だったんだね。
人に逆質しといて、自分は知ったことか！なんて道徳力も最悪。
厚顔無恥力と見栄っ張り力は最高なんだがな。

１０３の発言は１０に捧げたものです。

>>106
やってますよ。
頭使いません。
サルでも大家はできるとは言いません、しかし素人でも簡単にできます。
経営論らしきことを言う必要なしです。

ハッキリ言って１０さんみたく、ウンチクたれてる人笑っちゃいます。

>>109
アタマ使わないでやるというのは丸投げしちゃってるのかね、どこかに？

じゃ、借金して残った１億はどうするの？
寝かしておく？

大体、１億程度を分散投資しても、大した収益にならんでしょう？
大した収益になるならそうすればいい訳で、何も不得手な不動産業をやるよりいいと思うけどな。
逆に不動産運営するのに１億じゃカツカツでしょ。
１億だけで不動産経営で利益どうやって出すの？
それなら、安全な国債でも何でもかって、地道に働いた方が早いと思う。

義理の親がやっているがマンション経営は結構きついぞ。
東京の私鉄駅から徒歩２分くらいのところに店舗と住居とのマンションだが店子はうるさいし、管理業務を自分でやらないと収益上がらないし、安いバイトでは話にならんし。

>>111
不動産は場所によって、投資の最小単位が異なります。

＞１億だけで不動産経営で利益どうやって出すの？
あなたならどうする？＞安全な国債でも何でもかって、地道に働いた方が早いと思う。
これが答えか？
頭がどうも半分も働いていないようだな。

＞店子はうるさいし、管理業務を自分でやらないと収益上がらないし
あなたの義父である大家さんが、店子にそういう評価をされているんですよ。
管理会社を使っても、管理会社に同じように評価をされますよ。

店舗は住宅よりも利益率は高くておいしいのですけど、うまく経営しないと大家さんの資質が問われます。

定期借家、一般借家の契約を１０数年間（定期借家は法律施行からだからまだ７年程度）自分で書面まで作って実施し、新たな建物を建設する際には、店舗の立退きも交渉から全て自分でやりました。
店舗の場合は立退料がかなりの高額になりますから、長期戦になる場合が多いです。ある店舗の場合ですが、立退料がこっちは４００万円、相手は８００万円と主張、結局６００万円で４年前に手打ちとなりましたが、実質こっちは税金の還付も受けられ実質は４００万円の負担で整理ができました。

遊んで儲けるわけではないし、管理会社に丸投げでいいわけでもないし、そういう意味ではスレ主さんの最初の言葉は自分にも身にしみることです。
共稼ぎのサラリーマンを数十年続けながらやっていますが、それなりにしんどいことはあります。

>>103
その投稿内容だと、税務署さんかお役人さんですか？

不動産所得にたいする税制が、そういうふうに出来てるね。
今回の相続税評価での８割減から５割減への変更も、「不動産経営は頭を使わずに出来る商売で、事業所得を生む経営とは差別化する。」っていう考え方からきているね。

クレーマーって店子だけじゃなく、大家にもいるんだね。
算数もろくに出来ないくせに、いちいち講釈たてて、結局オチはいつも自慢話。
脳みそないのに、頭なんか使えないと思うんだがな。

↑　こういうのが典型的なクレーマー
ケチツケだけ

>>111
大した収益にならなくても普通は分散投資するでしょ。
株だけに1億とか怖くてできませんね。

１０は味音痴のグルメ評論家。
笑っちゃう。

スレタイトルではないですが、賃貸経営はこれからは厳しいですね。だからこそ学ばねば！
やられる！！
１０さんのレスはとても参考になりましたし、同じ大家として勉強しなければ！との思いがあらためて募りました。
匿名掲示板の心ないレスにいつも（人間てしょうがないなぁ！）とあきらめてる者ですが…
人間の性（さが）おろかさをみてしまうからです。
１０さんこれからもよろしくぅ！

株にみんなとは言ってませんよ。
というか、分散投資っていっても、業種の違うものをやるのはどうかなということ。
得意な分野で分散投資でしょう、普通。

八百屋さんで儲けがでたから株をやるっているのを勧める？
株だろうが外債だろうがなんでも、やれば儲けるなんて簡単なものはなくて、ちゃんと動向を読まなくちゃいけない。
だから八百屋さんが株をやるなら、食品関連企業とかにすれば、まあいい訳だし。

サラリーマンをやって大家もやって株もやっていたら、普通はものすごく大変だけれどね。
私はそういうことを器用にこなすようにはできないのでご遠慮してます。
１０さんはサラリーマンと大家だけでも立派だと思いますよ。
専業大家さんである程度以上は本業の収入を確保した方がいいという事で、そうしたらある程度の借入金なくしてあり得ない。

それに義父ではありません。
店子さんがどういうものか、私は知りませんが、排水管が詰まったとか、換気扇が壊れたとかうるさくて、見たらただ掃除していないだけだったとか、退去するときに見たらカビをすごく生やしていたとか、世の中賃貸の人ってそういうものなんだなぁと思っただけです。
そういう常識が少ない方々と接するのは結構大変というか、やりたくないな、というのが正直です。

>>119
＞サラリーマンをやって大家もやって株もやっていたら、普通はものすごく大変だけれどね。
ふうん、そんなに大変ではありませんね。
昔は簡単にはイタも見れないから、いちいち証券会社に連絡してイタの状況を教えてもらって売買注文を出す苦労がありましたが、今はイタを見ながら指値注文が簡単に出来るので、カマボコ（イタに張りついているからこのように言う）売買だってそんなに難しくはありません。

大家業では、建物管理と賃貸管理があります。どちらも管理会社にやらせていますし、賃貸管理についてはサブリース物件と一般管理物件の両方があります。
賃貸管理はサブリース物件では扶養ですが、建物管理については管理会社にかなりのモノ申すをしないと、うまくはやれませんよ。
＞排水管が詰まったとか、換気扇が壊れたとかうるさくて、見たらただ掃除していないだけだったとか、
＞退去するときに見たらカビをすごく生やしていたとか
これは建物管理の問題ですよね。
排水管がつまったら、詰まった原因を調べて賃借人の負担なのか大家の負担なのかを明確にするんじゃないですか？
換気扇は普通に使用していて壊れたら大家の責任範疇ですよね。こっちは掃除うんぬん言えませんね。
退去の時のカビですが、これはどうしてそうなったかをキチッと調べておかないと、建物の保全に悪影響がある場合があります。
うちでは管理会社が直接の対応はしていますけど、やばそうな場合は必ず現地確認して、管理会社が怠けないようにしています。管理会社も黙っている大家には勝手に都合がいいように処理して大家が割食っているケースがあります。そうならないように、普段から建物や設備の知識も身につけておき、マメに意見疎通をはかるような心がけをしておくべきです。

ところで１０さんは、普段の生活でも上から目線で人に接しているのですか？
もういい年（老人）でしょうから年下の人と話す機会が多いのでしょうが。

>上から目線！？
そんなこと全く思いませんね。
>>121がそう感じるのはなぜ？
ひがみだろ？
それとも………

上から目線てことはないでしょう。
いろいろ参考になる書き込みをしてくださって重宝してますよ。