おりこうな繰り上げ返済とは？その３

変動１％以下で借りている場合で、ローン減税を受けれる場合は、

（支払っている所得税+１０万）ｘ１００よりローン残高が多ければ、その分までは軽減型で
繰上げ返済する。

（支払っている所得税+１０万）ｘ１００よりローン残高が少なければ、今は貯蓄しておいて、
金利が上がってきた時に動向を見つつ軽減型で繰上げ返済する。

概ねこれで良いと思う。

難しいのは、金利が１％を超えた時。
また近い間に金利が下がると見るなら繰り上げ返済しない。
今後金利が下がらない（上がる）と見るなら繰上げ返済。

なるほど、ローン減税

そうですよね。

変動で１％より低く借りているなら、返さず運用しますよね。
ローンを組んだ時の手数料分稼ぐまでは、金利1％越えてほしくないです。
現金で買ったよりも得になりませんから。

>>743
運用するかの基準は変動で１％より低く借りているかではなく、借りている金利の利息と比べて
（住宅ローン減税の戻り額＋運用利益）が大きいかで決まります。

今だと定期で運用だとしても、変動が１．５％くらいまで上がってきてもＯＫではないでしょうか。

ローン減税の対象となる所得税＆住民税ですが、払った以上の税金が戻ってこないので、
年収が少なかったり、扶養家族が多くて元々そんなに払っていない人には余り関係ない恩恵ですよ～。

年収400万だと、単身じゃない限り元々そんなに税金払っていると思えないので、繰上げ頑張ってもいいと思います～。

繰上げ返済しないメリット
・定期の金利
・ローン減税の戻り
・死亡時ローンがチャラになる（現金が家族に残る）

繰上げするメリット
・支払利息の軽減（支払い済み保障料などの戻り含む）

昔は、住宅ローンが３％～だったので、後者のほうが圧倒的に有利だった。
今は、ネット銀行などもたくさん出てきて、有利な定期預金が探しやすく、利用しやすくなった。
金利が下がってくると、家族構成や他の資金計画（車買い替え・教育資金などなど）によっては、前者のほうが有利なことが多い。

結局、手持ちの余裕資金、家族構成や勤務先属性、資金計画などなどに合わせて選択すればよいと思います。

>>738
定期自体はさがすと0.7%(税引き後0.56%)とかもありますよ。
あとはローン減税分も含むのでしょう。

仮に1500万繰り上げ返済しないなら、ローン減税分が1%で年15万。
定期で8.4万。年利0.675%なら利息10万強。差し引きで13万強プラスと考えられますね。

繰り上げした場合、ローン減税が15万減。利息が10万強。
何もしなくても繰り上げしない方が年5万お得ですね。

0.675って本当ならすごくうらやましい金利ですが。。。

みんな、せこいよ。3000万円のローンで当初の1年で払う金利って
１％なら30万円でしょ。
１．４％としても40万円とちょっとだ。
27年くらいの返済期間にしておいても
元利金等で月11万くらいの返済額だ。
とすると年132万円。
このうち元金払いは90万。
さて、10年目で1000万円繰り上げたとしよう。
ローン残高は約１000万円
返済額を減らした場合は5万6千円だ。
毎月の支払いが5万5千円ほど浮くわけだから
年間66万浮く。
これは、1000万の投資で年６．６％の利益を
得たかのように見えるがそうではない。
仮に1000万円のキャッシュを年66万支払いに
あてていても15年は持つわけだから
一度に投入するご利益は二年分の132万分しかない。
実は、1000万の投資で得たのは132万円
それも15年以上にわたっての話だ。
要するに、１．４％で借りた金を返済するのは
１．４％の金利がなくなるというだけの話だ。

仮に、その1000万円を頭金にローンを組んで家賃の税引き後
収益が5万5千円になる物件を買っておけばどうだろう。
この場合もその収入を自宅のローンに回せば繰り上げ返済
と同じくローン支払いは実質5万6千円になる。
そのうえ、最後にその物件を売れば、頭金1000万が回収でき
る。繰上げ返済では1000万円は返ってこない。

>仮に、その1000万円を頭金にローンを組んで家賃の税引き後
>収益が5万5千円になる物件を買っておけばどうだろう。

借り手がみつからず、管理費、修繕維持費がかさんでいく。
やっと見つかった借り手が、滞納を繰り返した後事故。
「収益が5万5千円になる物件」が、不良債権となり
最後にその物件を売るときには、債務整理の手続きが必要となるでしょう。

749
あなた暗い性格ですね。物事をやってみないで悪いほうに悪いほうに考える。
というか、一生何もチャンレンジできずに終わるタイプ。
心配なら、どうすればうまくいくのか研究したらいいのですよ。
何も田舎でファミリーの一戸建てを買えとか、高い新築買えとは
言ってないですよ。

749です。

不動産投資は、少なくとも素人を含む不特定多数に勧められる方法ではないでしょう。

自分自身は株式と投資信託でここ７年ほどずっと３％以上は叩きだしてますが、他人にはとても勧められません。
（細かく利確させているので、足は遅いと思いますが）
現金化すれば住宅ローンは即返せますが、もちろん、繰上げ返済するつもりはありません。

素人には、FX、不動産投資、先物取引はリスクが大きすぎるという話です。

そうですか、目先の支払額が減るとか将来の利払いが
減るとか言ってただ自宅のローンの繰上げ返済にカネを
つぎ込む考え方が「おりこうで」ないと言いたいだけです。
それと、不動産投資とＦＸ，先物を一緒に述べる人に
はじめて会いました。
自宅へ稼いだ給料つぎ込むのもある意味不動産投資。
将来の価値を信じてつぎ込んでいるわけですから。

世の中のそこそこ豊かな老人は大抵貸家を持って
そのあがりで老後を送っているんですけどね。不動産
投資と聞くと過剰反応するのはバブルの後遺症なんで
しょうかね。
私は株もやりますけど、株の方が怖いですよ。

実際、タイミングが悪く新築購入したマンションを人に貸しているけれど、
ローン＋管理費等＋不動産仲介手数料を引くと２万円にもならない。
（ファミリータイプです）
それでも、不動産仲介（大手です）にも、この金額では無理かも、と言われ
たけれど、さすがに新築だったので、何とかなりました。
高々、１０００万円位の原資で不動産業を始めようと言うのは、絶対無理。
自分だって、こんなことになるなら、購入しなかったけれど、購入したら
転勤とか、身内の不幸とか、結構あるらしいと自分を慰めています。

ワンルームならもう少しいいかもしれないけれど、株式にしろ何にしろ、
何のために住宅を購入したかを考える人にはどちらがより手堅いか、が
「おりこう」なわけで、儲けたい訳ではないと言う事が分かる？

＞ローン＋管理費等＋不動産仲介手数料を引くと２万円にもならない。
だから、それってその物件買ったのが間違っているって証拠でしょう？
それと頭金が少なすぎ。
うちは貸せば安くても30万の家賃は取れて、経費は15万くらいだね。
今賃貸にだしているのは１Ｌだけど家賃22万で経費引いても6万は残る。


＞高々、１０００万円位の原資で不動産業を始めようと言うのは、絶対無理。
そんなことないよ。とにかく赤字にならない程度に自己資金入れて残債が減る
のを待つ。私は1割～2割の自己資金で買っているけど、今収入目当てでないから
ｊ空室なしで回ればそれでいいんだよ。
老後、年金生活するときに手持ちの資金をいれたらキャッシュフローが大きく
なればそれでいい。


＞ワンルームならもう少しいいかもしれないけれど、
だめだよ。借入金の金利が高すぎて話にならない。１Ｌで50平米くらいが
一番借り手があるね。

＞儲けたい訳ではないと言う事が分かる？
儲ける前に、損してるのがわかってないよね。不動産買ってもし価値が目減り
する事実に気が付いたらそれをヘッジする手を考えることのどこが
「儲ける」といえるのだろうか。
資産を減らさないようにすることと「儲ける」ことは違うよ。
みんな無意識に稼いだ金をどぶにすてているんだと思う。みんなそうして
いるからとか、自分が満足だからとか、安定しているとか・・・自己欺瞞だなぁ

＞何のために住宅を購入したかを考える
ここが感傷的すぎるんだよ。家族のシンボルだとか言ってることが昭和的で悲しくなる。
何のためか・・・借家じゃ損だし落ち着かない。別に状況変われば住み替えるわけだし
団塊世代は、その論理で千葉や茨城の宅地を高い金でかって、高い固定金利でローン
払って、給与をどぶに捨てた。いま売っても土地は２５００万。払った金は５０００万円は
下らない。
家族のしあわせのためなら、損得を考えない・・・その思考停止の一方で、たかだか
１％ちょっとの金利の繰り上げがどっちが賢いとか無知な話にうつつを抜かす。
誰かが仕組んでいるのじゃないかとすら思えるのですけど。

７４７さんへ

この話のもとになっている0.675で借りているものです。

やっぱり繰り上げしなくていいんですよね。
頭ではわかっていても、借りてる方が得なんてあるんだろうかと時々不安になります。
定期の預金も1年前は１％程度ですが、今は０．５％に下がってきてますし。

それでも今返してしまうと、ローンのために払った手数料が無駄だなぁと思いとどまっています。

繰り上げ返済しないもう一つのメリットは無駄遣いできないことですね。
月々の支払いが結構あるので。

ありがとうございました。

別に貸すつもりで購入したわけでないから別に購入自体は損とは思いません。
運が悪かったとは思ってます。
でもたった１年住んで・・よりも、最初からならまだマシかなーと思います。

損得を考えないでなく、リスクを取るような行動をしたくないだけ。
住宅ローンを浮かして投資や起業をしたくないし、地道に返済かもしくは教育費
などに現金にできるようにしておきたいだけです。

また実家が不動産業もやっているから、別に不動産の開業の仕方を教えていた
だかなくても結構です。
ここではなく賃貸のスレでがんばってください。

でも非常にリスクは高いんじゃないですかね。
すでに住宅ローンという借金を抱えている人間が、さらに別の物件を手にするのはギャンブルですね。

思考実験として考えてほしくて書いた訳だが、そもそもデフレが長引く中ローン組むこと自体理屈に合わない。だからといって繰り上げ返済するのはもっと理屈に合わない。
ここまでは判るよね？

デフレが続く中、資産としての不動産を買うこと自体理屈に合わない。
不動産は、値下がり局面なのに。
値上がりが見込める物件は、プロに押さえられていて、素人は手が出せない。

自分や家族が住む分については、資産というより、
時間や空間を「消費する」とすれば、理屈に合うのでは？

豊作で数ヵ月後の米が安くなるからといって、今日食べるための高い米を買うのを否定するようなもの。
余裕があって、身の丈にあった買い物であれば、米でも新築でも中古でも何でも、理にかなうと思いますが。