管理者の解任を裁判所へ請求

＞現在、管理会社（T社）及びT社社長が管理者、T社社長が理事長という形になっています。 T社は非常に問題のある会社で、具体的な事項は以下の通りです。

管理組合は自治が原則です。貴方と同じ考えの組合員を募ることから始めないとドンキホーテになるだけです。

これだけではよくわかりませんが・・・。

＞現在、管理会社（T社）及びT社社長が管理者、T社社長が理事長という形になっています。

これが事実とすれば、理事長は、理事会の決議のなかで、管理会社の関与する内容について、特別利害関係者（自己取引）として決議に関与できませんね。仮に関与した理事会決議があったとしても無効を主張して、最初から決議をやり直すべきでしょうね。

＞総会を１回も開いていない（T社社長＝理事長が）
貴殿が開催を要求していないのですか？

＞詐欺まがいの事をやってくる（公文書偽造、金額が１０倍の見積もり）
証拠はありますか？「詐欺まがい」とは、詐欺ではないのですか？

＞監査請求を拒否する（確実に横領ありだと思ってます）
「拒否」の理由は何ですか？

＞決議無しに管理報酬（管理委託費）を引き抜く
証拠はありますか？

＞正当な理由なく区分所有者に勧告書を突きつける（管理会社変更活動の妨害）
「正当な理由」とは何で、「勧告書」の内容は？

＞一部の区分所有者から細則で定められた以上の駐車場代を取る（賃貸ではありません）
なぜ余分なお金を払うのか理由がわかりません。脅迫されたのですか？


＞よく分からないのは、
＞１．裁判所の判断で管理者が解任されても、結局規約はそのまま？

規約変更をするかしないかは管理組合自身であって、裁判所は、規約変更に関する決議が無効か有効か判断するので、その内容を理由で示してくれるから、その判決を受けて、管理組合自身でどうにかするほかないと思います。

＞２．お金の返還請求は管理組合が原告にならないと無理？
＞（何人かの区分所有者で有志の管理組合のようなものを作っても駄目？）
いや、管理会社を被告にして、原告として複数の区分所有者がなるとして、管理組合に不当な請求額の返還を請求せよ、と主張すれば裁判できるし、判決で勝てば、管理会社は管理組合に返還するでしょうね。また、区分所有者個人としても原告になって、管理組合を被告として、決議不存在確認と不当な管理費の返還請求をすれば、裁判できると思いますよ。

＞３．訴訟費用を後から管理組合に請求するのは問題ない？
＞（成功すれば請求できるという弁護士の意見はあります）
弁護士に聞いているのなら弁護士の言うとおりじゃないんですか？

スレ主さま　経験者ではありません･･･。

1．解任請求と管理規約の無効は直接は関係ありませんが、今回のような管理会社が管理者となる
というケースなら、その部分についての無効は判決でもらえると思います。
参考に以下の判例を･･･
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199207.html
東京地裁平成２年１０月２６日判決

新たな管理規約の策定については、特別決議が必要です。

2．上記の判例を確認ください。訴訟を起こした原告は「有志の区分所有者による管理組合
（つまり、規約に基いていない）」です。単純に原告が複数の区分所有者でも可能です。

3．管理組合に請求ではなく、問題の管理会社に請求するのが筋なのではないでしょうか？
裁判費用は判決で出してもらえますが、弁護士費用は無理だと思いますが。

損害を請求しても無駄かもしれないような内容だと、支払い内容や支払い記録などさえ手に入るのなら、刑事事件として警察に訴えて刑事処罰を与えられませんか？

他人任せでは解決はあり得ません。

＞＞No.3さん

実はそこのURL見てました。
本当はメンバーだけのページのようですが、設定ミスでしょうか、
見れてしまうんですよね。

やはり規約全てが無効とされることはないようですね。
（そりゃそうか）

管理者の解任が区分所有者単独で行えることは知っていたのですが、
管理組合のお金を返せという訴えが、複数の区分所有者団体で行えるかどうかが
疑問でした。

確かに、勝訴すれば訴訟費用はある程度T社側が負担せよという判決が下る気がします。

＞＞No.4さん

最終的には刑事告訴も考えています。
ただ、損害賠償が認められないような内容だと、当然刑事事件にもならないでしょうから
その場合は諦めます。（人のお金を無許可でとってそれでOKという判断はないと思いますが）
既に警察には相談しています。
おかげですっかり詳しくなりました。
（横領というのはなかなか立証が難しいそうです。例えば１００万引き抜かれて
いた場合、その１００万が私的に利用された事を立証しないといけない。
１００万後で帰ってきた場合、実は自宅の金庫に保管していたと言われてしまえばそれまで）

警察が動くには、確実な証拠、それも物的証拠がないと難しいようですね。

おっしゃるとおり、なんとでも言い訳することも可能ですから、逃げてしまうことも可能ですから、「騙した者勝ち」なんて言われるのですからね。
　
もっと、正しい事が出来る世の中にしないといけませんね。
　

大手企業サラリーマンさん。ぜひ、がんばってください。

私は、まだ管理者解任請求はしたことはないのですが、
ある件で、管理組合を被告にして裁判をおこしました。まだ、道半ばですが・・・・

そこでアドバイスですが、確実な証拠をつかんでから、裁判を始めた方がいいです。
で、ご質問の私の見解は、次のようなものです。

１．規約変更は、裁判では、どうにもならないでしょう。

２．管理者を変えて、総会決議をとらないと、返還請求は無理でしょう。
有志では、管理組合とみなされません。

３．弁護士費用以外の訴訟費用は、敗訴者負担が原則です。
だから、勝訴すれば、相手方管理会社が支払う義務がでてきます。

あと、総会は年１回開かねばならないのですから、開いていないならば、区分所有法違反で、
過料の罰則があります。地元の裁判所に、「過料の通告をしたい」と問い合わせてみてください。
過料の通告には、費用は特にかからず、個人でもできます。

監査請求は、会計帳簿等の閲覧について、管理規約に規定があるならば、それに従って、
やってみて、それでも拒否するならば、これも、裁判所に閲覧請求できます。
緊急性が認められる状況ならば、まずは、仮処分申請で２０００円の手数料で、迅速に
判断してもらえます。

そもそも、このような問題が頻発するのは、区分所有法とマンション管理適正化法が、ザル法というか、
問題が多すぎるからです。ゆくゆくは、法律改正のための機運を皆で考えていく必要があるでしょう。
管理会社が管理組合の管理者（理事長）になるのは、よほどやむをえない事情がある場合だけで、
本来は、百害あって一利なし。それを容認している区分所有者も国土交通省も悪い。

ぜひ、お互いにがんばりましょう。

ちょっと経験者 さん

管理組合を相手に裁判とは大変ですね。
どのような事情があるのかは存じませんが。

どれくらいの期間訴訟中なのですか？
ケースに拠るでしょうが、管理者解任請求も何ヶ月か１年くらいかかってしまうのでしょうか。

まだ訴訟に持ち込むと決めたわけではありませんが、お金も期間もかなりかかると思うので、
もうどうにもならない事が判明した段階で決めようかと思います。
後はコスト対効果で。

裁判程生産性のない後ろ向きな話はありません。無駄な抵抗より内部からの改革をどうぞ。

新聞やテレビニュースに出ると恥を晒し、資産価値の低下に繋がりますから
表には中々出ませんが、マンションの管理費＆修繕費の横領は、どこのマンションでも起きている事象です。

一番は面倒くさい役員の仕事を、ある人物に長期間、任せっぱなしにした住民の責任が大です。

ですから役員は定期的に変えて、住民の監視を強化しないと横領は今後もなくなりません。

◆管理費＆修繕費の銀行通帳や印鑑は、絶対に一人に持たせてはいけません！！！

近所のマンションでは会計が６０００万の横領が発覚し…
管理組合の役員全員の責任になり、役員達で全額を負担する羽目になると、役員は大変にビビっておりましたよ。

その為、秘密裏に刑事告訴や民事訴訟をしない代わりに、会計から毎月分割で支払わせているそうです。

うちのマンションも長期間役員を勤めた理事長が２２００万の横領が発覚しました(大恥)

私が理事長時に弁護士なしで、住民と共に裁判を起こし、即座に刑務所に入れ社会的制裁をしました。
１年半入ってました。
その後は住宅の差し押さえになりましたが…

◆横領の事実や証拠があるならば、内容証明もせずに、有無を言わさず早急に刑事告訴や民事告訴を始めて下さい！

普通の人間ならば裁判所からの呼び出しがあれば、反省しビビって対処し最善策が生まれます！

それでも悪質な人間には、新聞社やテレビに情報を流して、イケイケドンドンと刑務所にぶち込んで下さい！
前科が付きます！

＞マンションの管理費＆修繕費の横領は、どこのマンションでも起きている事象です。

自分の状況を他にも類推する身勝手さだね。

あなたが世間知らずなだけです！

マンションに詳しい方なら誰もが知っていますよ！

世間や表に出ない、役員や管理会社の横領の事象が五万とありますよ！

＞世間や表に出ない、役員や管理会社の横領の事象が五万とありますよ！

週刊雑誌の読み過ぎね。

実際に、事実の証拠が見つかる場合は、そう多くないでしょうが、
横領や背任が起きる「可能性」というのは、けっこう高いと思います。

裁判は、確かに生産的ではありません。簡単なケースでも、
相手が１回目（口頭弁論）で請求を認めない限り、少なくとも3ヶ月間程度、
争点が少ない簡単なものでも、半年程度はかかるでしょう。

ただし、他に有効な手立てが見つからない場合、黙ってあきらめるか、何か行動を
起こすかの選択になるわけで、裁判をするのも、ひとつの方法です。

本来は、健全な人たちが多く関心をもてば、事態は改善できるはずです。
色々な方法で、行動するしかないと思います。

横領役員は新聞社かテレビ局に通報しましょう。

＞横領役員は新聞社かテレビ局に通報しましょう。

組合員の無脳さが報道されるでしょう。

そして刑務所に入れてしまいましょう。人間のクズで家族の恥さらし～恥を知れ！

横領の証拠をつかむには、どうすればいいのでしょう。怪しいというだけでは警察は動かない。

使途不明金があるのですか？
一時的な流用も通帳の記載で証明できます。
領収書のチェックしたのですか？？

＞一時的な流用も通帳の記載で証明できます。
＞領収書のチェック

自治会の一般会員が役員にそれをしたいと申し出ることは現実問題とても困難です。

だから不正の温床になりやすいのですが・・・。

無理なことはない
通帳のコピーを提出させればいい、それとも監査とぐるで横領しているのですか？

自治会の話しになってるんですか？

マンションなら組合員が理事長に開示請求でき、理事長は拒否することはできませんよ

管理組合の監事と理事長が、同一歩調をとることは、よくある。　馴れ合い。
通帳経由だけでなく、現金で出し入れして、資金の流れを余計に不透明にさせるところもある

警察に訴えてみましょう。サギで。
民事だからといわれたら、弁護士会に相談しましょう。
常識はずれの規約ですから、解任と損害賠償をして貰う。

犯罪だー　どろぼうだー　スグ警察ー

５５６は自治会費を管理費に流用していると自白している。

私も理事会に関して多くの問題に直面しています。長年、マンションの管理の問題を経験し、理事長も何箇所か経験しました。全部は書きつくせないので、重要なポイントと思われる点で言及いたします（特に国土交通省、法務省の方には読んでいただき、実態を把握、解決の為の法整備を早急に行っていただきたいです）

（問題点）
ほとんどが、不正に特権を利用した個人への利益誘導です（管理会社からのバックマージンや理事個人に利益になる議案を出すが、自分に関係ない他の人の意見は極力聞こうとしない）
修繕積立金によって、大規模修繕が発生する時にバックマージンを狙っている理事が多く、多額の工事によって管理会社に利益が発生するので、できる限り高い工事をしようとします。
また、使い込みも多いです。

（解決の為の提案）
理事長や管理会社が印鑑を持っている限り、多くの人の公的なお金の保管方法としては、適切ではありません。法律改正によって、管理費、積立金は剰余が出たら全額供託するようにしないと自由に引き出せます。引き出しには総会の議事録の予算と合致するかを証明して初めて引き出せるようにすべきです。
また、領収書、見積書、工事結果報告書などを全て10年保管し、組合員の閲覧請求に2日以内で閲覧させるルールが必要です。
工事を依頼する業者は、管理会社や理事会のみ提案できるのではなく、組合員も提案できるようにする。業者選定は、提案があった全業者の工事項目の必要な理由と金額の妥当性の理由を総会で公開し、どの業者が良いか審議するようにすれば、癒着関係にある業者のみ議案に提出されることが減ります。
予算案の支出全ての項目も同様に、必要な理由と金額の妥当性の理由を全て記述することを義務化すべきです。

他にもたくさんの経験、意見があります。意見を交換したい方は以下のアドレスにご連絡いただきましたら幸いです。
kanriiken@gmail.com

まず証拠になるかもしれない書類等を集めて警察で相談すること。
何らかのアドバイスをしてもらうこと。
無料の公的相談所を利用してみては？。

＞30
自分も、書き込みに書いてあるような問題に、ちょうど直面していて、今困っています。
「解決策の為の提案」は、内容的には、実現が難しいと感じますが、しかし、建設的な提案を
している点が、大変すばらしいと思います。

「国土交通省、法務省の方」と、書いてある通り、今の、マンション管理の制度自体に、問題点が
あると、私も考えています。では、どうすれば、良いか。私もまだ試行錯誤ですが、情報交換しながら
考えていきたいと思っています。

ここに書き込みいれても何の解決にもならないよ。
ただし勉強が出来る唯一の場所かも。そうなるように致しましょうね。
ここで知恵をつけてから、国交省、警察、マン管などに投書、相談しましょう。
一人でも多くの告発者が、解決を早めると信じて。

賛成！！

管理会社は免許制で、各種業界処分（免許取消処分、業務停止処分、指示処分）があるから、そちらでクレームをいうのが有効なのでは？

一般論としては、総会の開催といった事項は管理組合（＝理事長及び理事会）が主体的に対応すべき部分は管理会社の責任ではない。しかしながら、理事長＝管理会社の社長である特殊な事情があれば話は別なような気がするが。総会開催要請しているにもかかわらず、管理会社、理事長＝管理会社の社長が開催しない。こんな管理会社及び経営者に免許を与えているのはいかがなものか？こんなストーリーで持っていけばどうかな。

しかし、理事長が管理会社の社長ということ自体すごく違和感があるのだが。
そもそも普通の分譲ファミリータイプのマンションでは、理事長が管理会社の社長なんて形態や、総会が開催されないなんてことないでしょ。

①リゾートマンション
②投資用のワンルームマンション
そんなところであれば、変則的な形態も理解できるのだが。実際のところどう？

というのは①②では、特殊の形態固有の難しさがあると思うので。どんなもんでしょう。スレ主さん。

議決権行使書を管理会社が集める！　異常だと思いませんか？　のスレッドが参考になるよ。

>>30

解決方法として、相応に実効性があると認める。

ただ、コストの負担をどう考えてます？
誰がお金を預かり、誰が必要な手続きを踏んでいるか確認するの？

この手のサービスは信用が重要だから、金がかかるんじゃない？

銀行が管理業界に進出してくれたら解決する

そもそも管理会社が理事長になるとの規約はオカシイ。
管理会社の主張がわからないから相談に乗れないが、あれば、その他の関係書類を持って警察に相談するしかない。
素人では対応は無理。いくら考えても無理です。

管理会社が理事長になるケースは、いくらでもあります。実際には、理事長という肩書きではなく、
「管理者代行　○○管理会社　代表取締役社長　○○」となります。

なぜか、といえば、その管理組合のマンションには、組合員が、住んでいないからです。
つまり、マンションの区分所有権は、持っているけど、別な所に住んでいて、その部屋を貸して、
賃料収入を得ているのです。

このような物件の場合、総会に出席する組合員が、誰もいない、つまり、管理会社社員しか、
出席せず、事前に、委任状などを集めて、管理会社が作成した議案を通していまいます。

投資型マンションとも、言われますが、このような物件は数多く、その管理組合では、様々な
問題が起きていると聞いています。

↑　有難うございました。　組合員が住んでいないケース、よくわかりました。
スレ主さんのケースは組合員の努力できや君変更して問題解決しようとも受け取れますが、先ずは警察、それから弁護士会の手順がベストなのではないかと考えますがいかがですか？

この掲示板の利用規約に沿って、なるべく具体的に意見を率直に出すことはトテモ大事なことですね。
日本人特有の必要以上な、奥ゆかしさ、思いやりは、ここではかえってマイナスになりかねません。
悪徳業者の所業の、証拠を見つけることは案外簡単です。
ちょっと変だな、普通ならこんな事はオカシイね。これが証拠に結びついてくるものです。
掲示板の利用規約を守り、ドシドシ投稿を致しましょう。

スレ主です。

たくさんの意見ありがとうございます。

通帳は見せてくれないのか、領収書は確認したのか、という意見がありましたが、
何度も請求していますが、管理会社は拒否し続けています。
（なのでここで質問しています）
当然違法だということは私は知っています。
警察にも相談しましたが、証拠があがらないと警察は動きません。（横領、背任とかの）
疑わしいだけでは捜査もしてくれません。

どうやら3分の1くらいの住人は管理会社の関係者みたいです。
残りの3分の1は無知・無関心。

管理会社は話し合いにも応じないので、訴訟を考えています。

ところで、解任請求は簡易裁判所にすればよいのでしょうか？
それとも地裁でしょうか？
当初は代理人を立てようかと考えていたのですが、費用の面から自分で行おうと
考えています。
（勝訴しても管理組合から費用を回収できるとは限らないので←横領されてるかも）

＞＞４４さん

地裁ですか。判例が地裁だったのでやはりそうですか。

管理者を解任してもその先に進むのが困難そうなので、しばらく考えようかと思います。
いずれは売却する予定ですが、それまでどんな嫌がらせをされるか心配です。
なんせ管理会社関係者が多いもので・・・

私も現在、ケースは本件とちょっと違いますが管理者（理事長）の解任請求を検討しています。
幸い過去にやっていた仕事の関係で裁判手続きの知識はあるので、弁護士を頼まないでやるつもりです。

今後の相手の出方にもよりますが、管理者は管理会社とは無関係の普通の区分所有者なので、最初はできるだけ
穏便に裁判所へ調停申し立てをしようと考えています。

トラブル発生後、管理者側がマンション管理士を依頼したので裁判手続きを経ずに解決するだろうと思っていた
ところが、その管理士が何の役にも立たないことがわかりました。マンションの法律知識がない人でした。

＞＞４７

調停の場合は、簡裁から始めることになりますが、しかし、調停が成立するかは、調停委員の腕しだいなので、
やはり、地裁での訴訟を念頭に入れて、勝てる要素、証拠などを増やしていく方がいいと思います。

あと、やはり、管理者解任の判例は多くないので、ぜひ、結果を、教えていただければと思います。

がんばってください。

>>45

スレ主さんへ

>管理者を解任してもその先に進むのが困難そうなので、しばらく考えようかと思います。
>いずれは売却する予定ですが、それまでどんな嫌がらせをされるか心配です。
>なんせ管理会社関係者が多いもので・・・

ちょっと、へこんでいるようだが、諦めるのは早い。
ここまでの書き込みを見る限り、筋悪の管理会社及びその社長＝理事長のようですね。
ここまでの書き込みからすれば、やれることはあるから、まだがんばろうよ。応援する。

スレ主さんの頭にある
「規約変更」「理事長解任」「管理会社変更」
といった労力がかかることはひとまず、脇におき、できることに焦点を絞った方がいい。

具体的には、まず、「総会開催」にスポットを当てよう。
スレ主さんがいろいろ問題点を挙げているが、誰が見ても100％勝てるのが総会の不開
催という理事長の職務怠慢だ。

>>9
のとおり、理事長への過料処分を当面のターゲットにしましょう。
「規約変更」「理事長解任」「管理会社変更」を目指すスレ主には物足りないと思う
かもしれないが、物凄い武器になる。今後どういう展開になっても損はない。

①何らかの訴訟に至った場合
　→理事長が総会開催という組合運営のイロハのイとも言うべきことをやらないため、
　　過料を食らったという事実は、裁判官の心証を貴方を有利とする強力な客観的証拠
　　となる。
　（私は仕事で、民事訴訟の原告も被告もなったことがある。所詮、裁判官は赤の他人
　　だから、どれだけ具体的な証拠を積み上げて、裁判官にどちらの主張を認めさせる
　　かという綱引きゲームだ。）

②訴訟以外の使い方
　→今回のケースでは、管理会社の社長＝理事長だから、
　　総会を開かないで過料処分を食らった社長が経営する管理会社に免許を与えるのは
　　不適切と免許を与えている国土交通省にクレームを言いい、是正を促すという方法
　　もある。
　　マンション適正化法及び関連通達からすれば、罰金（＝刑事罰）でない、過料なの
　　で現実的には行政処分はない可能性が大だが、過料という客観的な事実があること
　　で実を取れることにつながる口頭指導を勝ち取る可能性には期待ができよう。

③総会が開催された場合
　→過料処分後、または過料処分前に総会が開催された場合、参加組合員の前で、理事長
　　を堂々と質問、糾弾することができる。正々堂々、責任を問うていけば同志も得ら
　　れて、戦い易くなるというもの。
　→仮に、総会開催された時に、貴方の気力が萎えてしまったとしても、それはそれで、
　　貴方がきちっと主張することで、管理組合の運営が前進したのだから、総会開催
　　それ単独をとってみても功は大きいというものだ！

なお、総会開催の不開催という職務怠慢をこれまでどのように主張してきたか、具体的
な方法がわからないが、

①メールまたは文書等（裁判上の証拠書面として出せるもの）
②内容証明
③裁判所への過料相談

というステップを踏んだ方が、なんどもやるべきことをやれと主張した事実が残り後々
良かろうと思う。
スレ主さんどうです。少しはやる気がでましたか？

このスレを見た皆さん、スレ主さんをみんなで応援してあげましょうよ。コメント宜しく！

↑賛成
内容証明郵便で不満を管理者にぶつける。と同時に国土交通省に訴える。消費庁にもね(サラ金、食品以外にも、広がっている。)社団法人　高層住宅管理業協会、全国マンション管理組合連合会などは電話でも訴えられる。
先ずはココからスタートを切るほうが楽に効果を期待できると思います。
無罪の人が最高裁まで争っても、１７年間もムショ暮らし、最近死刑判決まで受けている報道もある。
『裁判官が日本を滅ぼす』門田隆将(新潮社)を読むと裁判での限界、困難、非社会的、非生産性を理解できると思います。裁判官もしょせんは人の子、多くは定年後の花道は企業の顧問弁護士になる事。とも書いてあります。