管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。
そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。
また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。
管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。
ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。
[スレ作成日時]2022-02-16 14:29:11
独立系にしていれば、部品交換が多くなってきたとき
保守点検費や交換費用が高くなるよ。
エレベーター系は独立系一択です。メーカー系でやるのは情弱です。安全性も全く問題ありません。
FMでもメーカー系と比べれば半額近くなります。荒らしはスルーしましょう。
それから部品交換って実際はネジやオイルを足したり汎用品でほとんどが事足りるから、実際にはPOGでもほとんどかかりません。だからこその値段設定。FMが高いのは保険みたいなものだから。
>>185 匿名さん
10年から15年でローブ交換30万円
20年で制御器交換200万
POGとフルメンテの差額はだいたい月2万
年間24万
POGのほうが得だけど、たぶん輪番理事会は部品交換を勧められたら断れないだろう
エレベーターは命にかかわるものなのでデベ系にしとけばいい。
ＢＳ君ですか？
最新エレベーターのＡＩリモート点検システムとか、独立系にできるのか疑問です。
エレベーターでメーカー系は情弱です。エレベーター自体、保守点検時の作業員以外、大きな事故は起きていません。独立系による事故は２００６年のオーチス製エレベーターの１件だけです。これでは統計的差異とは言えず、安全面での差異はありませんし、現状、危険性は確認されていません。
荒らしの人には残念なお知らせですが、今も日本中のエレベーターの２割が独立系です。問題なく、稼働しています。
点検回数の変更で6.5万に下がるなら総会で提案してみようと思います。
メーカー、独立系の良し悪しまでは分からないので保守管理の切り替えは私が理事になるまで検討は保留にしたいと思います。
>>193 エレベーター保守費はいくら？さん
同じマンションのシリーズがあるでしょ。
朝日プラザとかハイマートてか。
そこでどうしてるか聞いてみるといいよ。
まかり間違っても掲示板で問題ないとの書き込みを見たから安全だ！とか理事会に出て行って言わないでねw
>>193 エレベーター保守費はいくら？さん
ここでメーカー系を擁護しているのは同一人物がＨＮ変えて妨害行為しかしない荒らしです。気になされないように。エレベーターの規格にもよりますが、一機九万は高すぎます。
総会で言う機会あれば、独立系を提案するといいでしょう。10年間で500万円変わります。それだけあれば修繕の足しにもできます。
エレベーターの保守点検費用の１基９万円はたかいのだが
それを変えるのに独立系に変えても意味がない。
他との比較が最初。同じレベルのエレベーターと築年数での比較。
デベ系なら１基５万円程度だよ。
独立系なら３万円程度。
独立系に保守点検を依頼していると、築年数が経過したときに
デベ系に変えようとしても引き受けとくれないよ。
管理会社との減額交渉は難しいよ。
それが実績になっているからね。
エレベーターの保守点検位デベ系でやりたいね。
新車を買って点検を修理工場でやるようなもんだよ。
エレベーターの保守点検は法令通りやればいいんだけど、
点検料が少し違うんだよね。
メーカー系列に保守点検を依頼した方が安心だよ。
じゃあ頼めば？
安全性が変わらないから独立系に頼んだ方が得。
安全性が劣ると言うなら、妄想ではなく、データで示してね。
>>209 匿名さん
センサーいっぱいついていて、異常があればリアルタイムでわかるのがメーカー保守
オタクが独立系にリプレースしたあとはセンサーの意味がわからなくて放置してるんだ。
まー月一回点検時にわかるんだろうね
>>211 匿名さん
もうちょっと勉強しようね。21世紀のエレベーターだからねw
ハイテクは当たり前だが、付加価値は企業秘密なんだ。
独立系ができるのはオイルを差す、グリスを塗る、目視点検する、それくらいの作業w
>>212 名無しさん
じゃあ、独立系に頼んでる組合は具体的にどんな問題が出てるんですか？
保守をできないのに受注する詐欺の犯罪者集団なのですか？
事故がメーカー系に比べて多いんですか？
あなたの脳内妄想ではなく、明示できる資料でお願いしますね。
独立系に依頼していると、部品の交換が多くなってきたときに
デベ系に変えることはできないということです。
>>209 匿名さん
その機種に対する専用の点検機器はメーカーしか持っておりません。
点検員の研修施設もメーカーしか使えません。
研修施設に見学に伺ったこともありますが、メーカーの実機を利用した研修施設で行う教育体制に何の意味もないとは思えません。
また、機種の特性であったり様々なトラブルや対処法などの情報集積はメーカー系を超えることはありえません。そもそも点検台数や蓄積されたデータ量が圧倒的に異なります。
ただ、貴方がおっしゃる通り安全性に差はないとは思います。
もちろん差はあるのでしょうが、事故率が0.001%が0.0012%に上がるというような差だとは思います。
問題は、安全性ではなく経年劣化による不具合や故障などのトラブルは必ず発生しますが、その際に現場の点検員のスキルによって原因特定と排除迄の時間には差は生まれます。原因特定のスピードは圧倒的にメーカー系が早いです。これは間違いありません。
>>218 匿名さん
>ただ、貴方がおっしゃる通り安全性に差はないとは思います。
安全性に差はないと認めたんだね。
>問題は、安全性ではなく経年劣化による不具合や故障などのトラブルは必ず発生しますが、その際に現場の点検員のスキルによって原因特定と排除迄の時間には差は生まれます。原因特定のスピードは圧倒的にメーカー系が早いです。これは間違いありません。
あんたの推測以外に、証拠はあるの？ 圧倒的ってどの程度の差なの？ あんたの考えではなく、客観的なデータはないんでしょ？
>>219 匿名さん
何をそんなに必死になっておられるのか理解できませんが。
その組合さんに合うニーズに合わせればいいだけのことだと思います。
安全性についても、誤差の範囲だと無視される組合さんはそうすればよいですし、人の乗り物だという事で0.0001%でも安全性を高めたいと思う組合さんはメーカーを選択するでしょうし。それこそ、格安航空機と有名航空会社の安全性の比較（どちらも極めて安全）のようなお話ではないでしょうか。マウントを取って、認めた認めないというお話ではなく、費用との妥協というかバランスだけの問題ではないですか。どちらが正しいというものではないと思います。
私は、過去15年ほど管理会社でフロント職に就いており、実体験と周囲の感想を基にお話をしています。ですので、実際にタイムを計ることはしていませんし、全く同一のトラブルを発生させて、双方のタイムを計って平均値を出したりしたわけではありません。
あくまでも体感的にはメーカー系はメーカーの製造の部署に問い合わせをされたりして対応しますので、常識的に考えて製作にかかわる方と直接お話しできる立場の優位性はデータで示すまでもないと思います。
あと、貴方がおっしゃるデータは恐らく誰も取ってない（っと言いますが比較材料がなくデータの取りようがない）と思いますが、存在しないものを出せと言われても困りますね。
私は、どちらが正しくてどうすべきかとは言っていませんよ。
それぞれに良さがありますから組合でしっかり話し合って決めればよろしいんじゃないですか？
最後に、「あんた」と呼んだり、いちいち煽るような発言は避けた方がいいと思いますよ。誰も得をしませんから。
人を批判したり、煽ったりする者が多いからね。
それを生き甲斐にしてこのスレに参加しているんじゃないかと思われる
ようなものもいますから。
管理費の減額交渉は何を削減するのかを決めなくてはね。
ただ、いくら値下げといわれても管理会社としては、はいそうですかと
呑む訳にはいかないでしょう。
>管理費の減額交渉は何を削減するのかを決めなくてはね。
？
腹痛はどこが痛いの？って聞いているみたいだな。
管理費の削減は管理費の費用を削減すること。管理仕様の削減は管理費の削減とは言わず、単純にサービスのカット。なんで同じことを何度も聞くの？
>>223 匿名さん
オタクのマンションでやればいいんじゃないの。しかし理事会、総会では厳しい反対意見がでるよ。そのとき、あんたの妄想でしょ？なんて言ったら多数派工作されて解任だよ。あほ
>管理費の減額交渉は何を削減するのかを決めなくてはね。
管理委託契約を見直すならフロントは協力しないでしょう。
管理委託契約だけは残して下さい、と言うのが管理会社のホンネで、それさえ理解すれば植栽でもエレベーターでも定期清掃でもフロントは協力するだろう。多少の仕様ダウンは止むなしだが。わからんのか？あほ
あきらめたみたいだ
>管理委託契約を見直すならフロントは協力しないでしょう。
元フロントですが普通にしますよ。
現場の人間からすると組合さんとは良好な関係でいたいですから。その方がずっとやりやすいです。正直委託費が下がったところで給与や賞与が下がるわけでもなく、多少評価が下がるだけ。その評価も20項目のうちの1つが1.2点下がるだけなので、査定にほとんど影響がないです。その辺を理解しているフロントは実に巧妙に会社を言いくるめてノリノリで減額に応じますよ。
他社から相見積もりが出るとか、理事長がマンションコンサルの勉強会に言っているようだ、とか適当な絵を描いて上司と本社にうまく稟議書作りってましたから。
組合さんからこのフロントは使えると思われたら仕事がやりやすいので、私は全面協力してましたね。委託費の利益率なんて知ったこっちゃないですから。
管理委託費の値下げ交渉をするのは良好な人間関係を
保つ意味では複雑ですね。
今まではその金額でやっていたんでしょう。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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7198万円～8548万円 |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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50.11m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
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5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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3LDK |
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57.54m2～64.78m2 |
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総戸数 36戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4398万円～6298万円 |
|
1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
60.06m2～71.23m2 |
|
総戸数 49戸 |
