すごろく スムラボ派出所スレ

遂に大人気物件の新棟、ノースレジデンスの販売がスタートします。

サウスレジデンスと同じく「平均専有面積140㎡超」、「1番小さな部屋でも116㎡～」、「高品質な仕様」、「全部屋角部屋」、「駐車場設置率100％超」etc…大変満足いくものになっています。

2月23日から事前案内会が開始され予定価格の発表となりますが、事前に聞いてる情報だと「サウスレジデンスと同等の価格設定」とのこと。
サウスレジデンス自体は1期販売だけでほぼ完売状態なので同等価格であれば、同じく人気物件になりそうです。

ただ、新駅までの距離はサウスレジデンスが徒歩2分に対して、本ノースレジデンスは徒歩4分なので普段から電車を利用する方であればサウスレジデンスの方が利便性は高いですし不動産価値的にもサウスレジデンスの方が高いです。

ノースレジデンスがサウスレジデンスより優っているのは北側のこれから建設される新設病院を抜ける階層であれば、北向き住戸は眺望の抜け感が出やすいことでしょうか。
サウスレジデンスは1月末時点で残り3部屋のみだったので、希望の間取りや価格を1期から選べる点はメリットになるかと思います。

サウスレジデンスの時を振り返ると優先案内会から申込締め切りまでの期間が非常にタイトだったので、気になる方は早めにエントリー&モデルルーム訪問することをオススメします。

★【参考】サウスレジデンスの第1期販売スケジュール
・2022年11月19日～：モデルルーム優先案内会
・2022年12月3日：第1期登録申込（住宅ローンの方はここまでに承認済みでないと申込不可）
・2022年12月10日：第1期登録締切・抽選

ブログにもまとめていますので、ぜひご覧ください。

■ノースレジデンス　ブログ
https://www.sumu-lab.com/archives/73586/

■サウスレジデンス　ブログ
https://www.sumu-lab.com/archives/66402/

梅田隣接の現在販売中の新築マンションの中でもかなり都心部立地なので、仕事も遊びもアクティブにこなしたい人には面白い立地です。

場所的には単身・DINKSに人気な場所かと思いますが、部屋の広さ的には小さな子供がいるファミリー層まではカバー出来るプラン構成です。
私が独身であれば住みたい立地です。

1期1次の価格は以下の価格帯ですが、梅田隣接の新築マンションとしてはタワーマンションではありませんが比較的目に優しい価格帯です。
・43.60㎡ ～ 64.53㎡
・4,488万円 ～ 7,548万円
（元々予定価格ではAタイプ64㎡が2階7,000万円弱～最上階で約7,600万円で伺っておりました）

近隣のマンション比較だと大阪タワーさんが言及していますが、シティタワー東梅田パークフロントの中古の価格帯と似ている水準です。
絶対新築が良い方は本物件は価格的に良いと思いますが、大規模・資産性なども求める場合はシティタワー東梅田パークフロントの方を選択した方がベターかと思います。

近くにスーパーライフもありますし飲食店も多数ありますので、満足度の高い生活が出来る立地のため新築マンションとしてはオススメしたいです。

戸数は少ないマンションですが、1期１次の販売戸数14戸を見るとヒッソリ竣工前完売しそうな物件なので、気になる方はお早めに！

モデルルーム見てきました！
今年の新築マンションの中ではエリア的にも非常に楽しみにしていた物件の1つです。

この辺りはタワマンの供給も多く、新築だと「ジオタワー新町」、「シエリアタワー大阪堀江」等、中古物件含めてもタワマンが多い中での板状マンションだったので特に価格面を期待して訪問してきました…
結論、価格は平均坪単価345万円と少々高いと感じたのが正直な感想で、タワマンと比較すると少しお安いよね、という状態です。

ただ、本物件は全体的に専有面積が広い部屋が多いためグロス価格はそれなりに高くなるのが難点でしょうか・・・
4LDKに至っては100㎡超になり低層階でも11,000万円～のため、手が出せる層がどこまでいるのか気になる所です。

仕様は全体的に良いです。
価格に見合った高級感のある仕様や板状マンでも内廊下設計（しかもアルコーブも広く雰囲気も良い）なので価格なりの設計はしています。

価格以外の気になるポイントは間取り。
全体的にリビングの有効面積が狭く実際の部屋に入るとLDKの表記より狭く感じます。
後はリビングインの部屋や洗面室が多く、廊下側を少し長くしてでもリビングアウトにした方が居住者の満足度は高くなるのでは？と感じています。

共用施設は1階にスタバが飲める雰囲気の良いラウンジ、4階のパーティルームのみのためシンプルな構成ですが、戸数的にはこの程度に抑えた方が管理費的には良いかと思います。

正式価格でどの程度調整が入るかわかりませんが、小学校区は人気の堀江小学校ですし物件としては人気になると思います。

モデルルームでは実際のスタバのコーヒーが出てきますし、コーヒー以外にキャラメルマキアートなどもチョイス出来るので家族や夫婦で行くと盛り上がると思います。
これが購入の決め手になるわけではありませんが、モデルルームの時間は非常に楽しく過ごせることは間違い無いので、ぜひ皆様も訪問してみてください！

休日に暇な時間が出来たので友人と日帰り福岡ラーメン&もつ鍋ツアーをした際にモデルルーム行ってきましたので簡単に…

『この物件めちゃくちゃお買い得！福岡市内の新築マンションでは1番ポテンシャルがあるマンション！！』
でした。

博多駅から徒歩12分程の好立地なポジションに誕生する大型マンションで、福岡市内で働く人にとっては非常に便利な立地です。

再開発が進む博多駅周辺、九州の玄関口である博多駅まで徒歩で行ける距離なのに平均坪単価は約250万円は福岡市内の物件でここ以上にお得な物件を探すのは難しいかと感じます。
博多駅までのアクセスだけでなく、もちろん福岡空港や天神までも博多駅から地下鉄で5分と魅力的。

商業施設もJR博多シティ（阪急百貨店・アミュプラザ博多）、KITTE博多を始めとする様々な大型施設も徒歩で行ける贅沢な立地です。

教育関係も小中一貫校の学区というのも子育て世帯としては嬉しい環境です。
徒歩1分の場所にスーパーがオープンしますし、徒歩圏内にマックスバリューや24時間スーパーがあったりと日常生活の利便性も抜群ですね！


更には大規模マンションならではの共用施設も非常に魅力的で使い勝手が良い施設ばかりです。
しかもスケールメリットを活かしているので管理費はとてもお財布に嬉しい価格帯もGOOD。

気になる点としては専有部のコストカットですかね～、安い分妥協は必要ですが、ディスポーザーがなかったり共用廊下側に目隠しルーバーがなかったりと気になる点はありますが、割り切りましょう！

周辺の中古マンションの成約相場を見る限り数年住んでも残債割れリスクは非常に少なく、むしろプラスで売れる魅力的な物件だと感じます。
賃料査定はモデルルームで確認できる金額は保守的のためもう少し賃料取れるかと思っていますので、転勤時に賃貸に貸す場合の利回りも他の物件より高い水準です。
…私が福岡でマンション探しをするならココに決めますね（笑）

既に半分程度が成約済みで入居の1年前には完売する勢いで売れていますので気になっている方はお早めに。

2期から一部の住戸は値上げしていきますが、価格据え置きの先着順の住戸で良さそうな部屋がチラホラありました。
生活満足度的には中層階以上で眺望が極力抜ける部屋をチョイスした方が良いかと思います。

福岡市内でマンション検討中の方は必見です！

ハルミフラッグSKY DUO見てきました！
詳細は下にあるブログのリンクからご覧ください。

1期販売予定価格の平均坪単価：393万円

板状棟より坪単価は少し上がっていますが、この価格でもまだまだ抽選になる部屋は多くなりそうです。
角部屋3LDKが7,000万円切る価格帯のプランや、中層階以上でシービレッジの高さを超えて豊洲方面の眺望が素晴らしいプランが7,000万円台後半（坪350万円以下）など、魅力的な価格設定も多いです。

価格設定を見ると実需向きの部屋と投資家も多そうな部屋が結構分かれそうなので、板状棟が落選続きの方は直前まで倍率を見ながら申し込みをすれば、板状棟までの倍率はいかない部屋も一定数ありそうです。
ただ、人気のプランは倍率100倍近くなりそうな気もするので、投資目線でない限りは極力倍率低いところに妥協して申込した方が良いかと思います。


ちなみに今回も戸数制限、買戻特約などの転売制限はありません。
三井さんはパークタワー勝どきでは戸数制限、海浜幕張では買戻特約つけているのに～。
（なんとかなりませんかね・・・）

板状棟では法人名義で全部屋申込をする方もいたようなので、今回も割安な部屋に多く申込をする法人名義や投資家の方が一定数いそうです。
一応、1部屋に限って2倍の優遇倍率はあるのですが効果は期待出来ません。

本当に購入したい方は直前まで倍率見て倍率が低いところに妥協しながら申込する戦略でいくことをオススメします。

また、特に一次取得者の方は本物件以外のマンションもしっかりと検討しながら申し込みをすることをオススメします。
板状棟で同じくずっと落選し続けることもあるでしょうし、その間にマンション価格が高騰して2年後に結局どこも買えていない、という結果にならないようにしていきましょう。
（ハルミフラッグは仕様や環境も良いので、他の物件を見るとどうしても良く映ってしますのですが・・・）

私は板状棟で2年以上落選し続けていますが、質問&相談したい方は以下のブログから相談申込してください。


■価格表、オススメ間取りはこちらのブログからご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/76478/

4月22日から開始した2期販売の予定価格をブログにまとめましたのでご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/76893/

価格は平均で約123％値上げしたため昨年の1期ほどのお得感は無くなったのは事実ですが、投資家購入の方は少なくなりそうなのである抽選倍率はそこまで高くならないかと思いますのである意味買いやすくなるとは思います。
（1期で落選した方には倍率優遇なんかがあっても良いかと思いますが…）

完成したららぽーと門真&アウトレットに訪問しましたがマンションからデッキ直結で大型商業施設は本当に利便性抜群なので前回が安すぎた感は正直ありますね…
今回の値上げでどこまでの人気になるかまだまだ読めませんが値上げした価格でも全戸申込が入る可能性は十分あるかと思いますし、今年の夏にはコストコのオープンを控えていますので更に人気になる前に購入する方が良いかと考えます。

本物件の最大の魅力（唯一の魅力？）である大型商業施設をあまり使うことがない方は対象外だと思いますが、いざ行ってみると本当に価値あるマンションだと感じましたので、検討される方はモデルルームに訪問するついでにららぽーと&アウトレットは必ず訪問してください。

大阪市内と比較するとまだまだ割安な価格設定ではありますので、商業施設直結に価値を感じるならGO！しても良い物件です！！

遂にHPが完成して2023年12月から販売開始となります！

本物件は2023年1月のブログにも記載しておりましたが、中津駅前の利便性、既にある中津タワマン3兄弟の資産性、うめきた2期エリアまでの近さなどから非常に期待している物件です。

私の価格予想は平均坪単価は450万円。
これくらいでまとまれば魅力的な物件になり人気も出てくると思います。
（うめきた2期のタワマンがどんどん値上がりしている感じがしており、少し離れるだけでこの新築価格ならアリかと）

■中津駅前のタワマンの価格（2023年4月時点）
どれも御堂筋線の中津駅直結で価格は高騰しておりますがブランズの値上がり具合がすごいですね・・・

・ザセントラルマークタワー
中層階：成約坪単価　360万円
低層階：成約坪単価　340万円

・ザ・ファインタワー梅田豊崎
高層階：成約坪単価　400万円
中層階：成約坪単価　385万円
低層階：成約坪単価　350万円

・ブランズタワー梅田North
高層階：成約坪単価　460万円～656万円
中層階：成約坪単価　420万円
※階層や部屋によっての成約価格の変動が分かりづらいですが、かなり高騰しています。

総論としてはブランズタワー梅田Northの中古価格と同等価格か少し安いくらいになれば人気は出そうです。
ブランズタワー梅田Northより高くなるのであれば、ブランズタワー梅田Northの方が利便性・規模感・共用施設等のクオリティなども良いためそっちで良いじゃん、となりそう。
もしそうなれば、中津駅前のタワマン中古価格が更に高騰するかもしれませんね。

いずれにしろ今年販売開始になる新築マンションの中ではうめきた2期のタワマンを除けば西日本No1のターミナル駅である大阪駅に1番近い物件になりますので大注目物件です。

販売開始はブログで予想した時期から少し後ろになりましたが、皆様も早めに資料請求して情報を待ちましょう！

■2023年1月のブログはこちら
https://www.sumu-lab.com/archives/70490/

5月からの1期販売に向けて徐々に本物件の相談件数も増えてきて、注目度の高さが伺えます。

3月頃のモデルルーム訪問時は『値段少し高いな～』と思っていましたが、西区エリアのタワマンや直近の他新築マンションの即転売住戸の価格を見てみると徐々に『このエリアでこの価格だとアリだな』と思うようになってきました（もちろんもう少し正式価格が下がると更にオススメ出来るのですが…）。

堀江小学校区のタワマンだけでなく中古板状マンションもかなりの値上がり具合になっているので、それであれば本物件の方が立地的にも資産性的にもオススメできそうです。

本物件の詳細をブログにまとめましたのでご覧ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/75912/

遂にモデルルームオープンしましたね！

非常に素晴らしい立地ですし、デザイン・間取りも洗練されているため価格だけが気になる所でしたが、定期借地物件でありながらも結構高かったです。

全体平均：425万円
39階までの平均坪単価：380万円
角部屋や眺望が良い部屋に単価が乗っていて正直高いと感じましたが、中部屋などはお得な部屋もあります！

今はあくまで予定価格であり正式価格で価格改定もされるかもしれませんので引き続き注目していきましょう。

価格や方角別の価格差、オススメ住戸などの詳細はブログをご覧ください。

■ブログ
【前編】https://www.sumu-lab.com/archives/77302/
【後編】https://www.sumu-lab.com/archives/78161/

棟内モデルルームに行ってきましたので5月中旬時点の価格を元に簡単にレビューします。

販売中住戸の平均坪単価：471万円
最安坪単価：344万円

・専有部は住友不動産のシティタワーシリーズらしく使いやすくダイレクトウインドウで眺望も素敵
・内廊下は少し派手だと感じたが高級感のある造り
・エントランス、共用施設は小規模物件のためシンプルすぎて少々残念
・価格は住友不動産らしく眺望の差をかなり付けている
　→70Dのプランは9階と23階で5,000万円の差！！

眺望より利便性が良いという方は天王寺駅3分の便利な立地を考えると坪380万円未満の部屋は良さそうに思います。
特に55Aの東向き10階6,400万円（坪単価378万円）は道路側のため眺望も抜け感が出てくるので良いかと。
（高層階はこんなに高くして売れるの？と思ったりはしますが…これならシティタワー大阪本町の40階超の部屋の方が安い…）

交通利便性・商業利便性は良いので特にDINKSには見ていただきたい物件です。

GWに訪問してきましたので簡単にレビューをします。

■坪単価
約350万円
（坪単価334万円～368万円）

残戸数は約60戸。
（2LDKの部屋もまだあります）

■総評
外観デザインむちゃくちゃカッコいいです！
そして、中央区、谷町線沿線沿いの新築マンションとしては価格・仕様・駅距離・周辺環境ともに良いマンションです。

本物件も新築販売当初からすると値段は上がっておりますが、
それでも最近の新築マンションと比較すると7,000万円未満で中央区の人気の谷町四丁目駅近の新築マンションが購入できるのは魅力的です。
（既に新築未入居の中古物件が販売中ですが、価格的には新築で購入した方が良いかと）

間取りはよくある田の字ですが無難だからこそ使いやすいですし、設備仕様も価格なりに揃っています。

バルコニーは透明タイプなので部屋からでも外の景色を堪能することができますが、
10階前後だと道路挟んだマンションと一定は被るため、気になる場合は上層階を選択した方が満足度はかなり高くなります。
（私なら少し高くても18階くらいの部屋を狙いたい・・・）

■資産性
値上がりするマンションではないですが10年後に残債割れするかというと底は固いマンションかと思います。
谷町四丁目周辺のタワマン・板状マンションは中古マンションも高騰しているので、それらと比較すると新築マンションの本物件はまだ目に優しく感じます。

教育環境をはじめ住環境・交通利便性が良いエリアなので住み心地も良いでしょう！


谷町四丁目を最寄りとするマンションは多いですが見ておいて損はないマンションです！！

6月10日から詳細情報が出たためモデルルームに再訪問してブログにまとめましたのでご覧ください。

■最新版の価格、定借ランニングコストの考察
https://www.sumu-lab.com/archives/80031/


実際、販売予定価格とランニングコスト（定借＋管理費・修繕積立金）を見ると結構高いなと思いました・・・

とは言え、一番人気の堂島川viewの3LDKのCプランは7,399万円～の価格設定で、中古のザ・パークハウス中之島タワーの中古成約価格を見ると同じくらいの部屋の広さで7,000万円台後半のため立地が更に良くなり新築という点を踏まえると人気になるのは納得です。
4LDKのLプランも間取りの希少性から人気です。

ただ、74㎡弱のCプランでランニングコストが51,194円スタートはなかなかインパクトある数字です。
住宅ローン＋5.2万円なので毎月の支払い総額のシミュレーションはきちんとやっておきましょう。
（私はいつもだいたい大丈夫か～っとローン組んでいますが、流石にこのランニングコストだと慎重になります）

その他、自転車やバイクの利用料金は周辺のタワマンと同等の値付けで良心的。
駐車場は通常ハイルーフが3.4万円、大型ハイルーフが3.9万円とかなり高い金額なので車持ちの方はこの辺りのランニングコストも意識した方が良いですね。
（周辺の平置き駐車場の方が安いかと思いますが、このクラスのタワマンを買う人には誤差の範囲か？！）

まだ要望受付は開始したばっかりではあるものの、優先案内会に参加した方がある程度『この部屋買いたい』とアンケート募った集計結果もモデルルームで案内いただけるのですが、9人くらいが欲しいと言っている部屋もあり『これが全て要望入れば抽選祭りやん？！』と思うくらいの状況でした。
その中でもCプランは下から上までかなり購入検討者が多いので抽選は避けられないかと思います。

なお、具体的に決まっているわけではありませんが購入検討者が多いため、時期以降は値上げの可能性があるとのこと。
他の新築マンションもそうですし、シエリアタワー大阪堀江でも段階的値上げをしているため、購入検討されている方は1期で申込されることをオススメいたします！


定期借地で色々難しい物件ではありますが、希少性の高い物件であることは間違いないため引き続き注目していきたいと思います！

竣工して1年程経ち棟内モデルルームが始まってから売れるスピードは早くなりました。

実際の部屋を内見しましたが、靱公園viewは本当に素晴らしい景色で低層階でも永久的に眺望は確保されますので満足度は非常に高い物件です。

6月12日時点で1LDKは残り1部屋、3LDKも残り3部屋程度です。
3LDKはJタイプ81.28㎡の中住戸20階前後の部屋が9,000万円程度の価格で販売されますが、グロス価格は高いものの坪単価365万円は眺望の抜け感を考慮すると良い住戸だと思います。
間取りも非常に使いやすく、新築マンションを中心に検討されている方であれば一度見ていただきたい物件です。

また、2LDKのHタイプ55.22㎡が4,990万円（坪298万円）で再登録販売がありますが、新築マンションで坪300万円切っているのは眺望の抜け感がなくても非常にお得です。
シエリアタワー大阪堀江の低層階の2LDKパンダ部屋はかなりの抽選倍率ですが、本物件もこの価格であれば抽選になりそうですね。
※～6月16日まで登録受付

エリア的に本町というか阿波座駅が最寄りになりますが、大阪駅まで行くバス停(京町堀一丁目)が徒歩2分くらいのところにあるため、大阪駅までのんびりバスで行くのが徒歩距離が短く便利です。

派手なタワマンではないもののグランドエントランスは二層吹き抜け、2階のオーナーズラウンジも使い勝手も良いですし基本は抑えています。
エントランス出て靱公園までは10秒くらいなので、本当に素晴らしい環境ですし、周辺も車通りは多くなく静かな雰囲気です。

落ち着いて暮らしたい、でもタワマンに住みたいし眺望も欲しいという方にはオススメです。

ついにビッグプロジェクトの解禁ですね！

総戸数712戸の大規模タワマンは大阪では「グランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCE」、「シティタワー大阪本町」に次ぐ5番目の規模感で非常に期待しています。

大規模タワマンらしいエントランスホール、共用施設（ワーキングブース、ゴルフレンジ・ゲストルーム・コミュニティルーム・オーナーズラウンジ等）は素晴らしいですし、複合開発でマンションの下にスーパーや保育・学童施設、図書館があるため単身・DINKS・ファミリー層など幅広い層で検討出来そうな物件です。

最寄りは十三駅、徒歩3分の駅近立地は魅力的ですね。
まぁ、十三にタワマンが出来るなんて数年前には考えられなかったですが、大阪だけでなく京都方面、神戸方面行くにも阪急で一本で行けるのはとても良い！

南向きは淀川、梅田viewで眺望はかなり素敵です。
淀川の河川敷に座るだけで素晴らしい梅田のタワマン・高層ビルviewを楽しめるので眺望はかなり楽しめます。
真南は大きめの建物があるため完全に抜ける眺望だと中層階以上となります。

一番人気になるのは南西角でしょうか、淀川花火大会かぶりつきの間取りは価格も早く知りたいですね。

ネックは「淀川区」、「定借」、「間取り」です。

定借はシエリアタワー中之島が平均坪単価425万円と高額だったので定借＝安いの都市伝説はほぼなくなりかけている気はしています。
ちなみに、シエリアタワー中之島は価格は高いですが間取りは最高でした。

今回のジオタワー大阪十三はジオシリーズに多い、柱の食い込みが激しいため正直残念です。
使い勝手も悪いし畳数ほどの広さは感じられないのはマイナスポイントです。

じゃあ価格はどうなの？
と感じなところですが、坪300万円は超えると思います。

正直十三で坪300万円はあり得ないと以前なら思っていましたが、大阪市内が坪400万円になっている中、駅近、梅田も近い大型タワマンが坪300万円であれば人気になると思います。

立地的には賛否両論はあるものの、普通に住むには利便性は良いですし、下にはスーパーあるしで魅力的な物件であるのは間違いないでしょう！
予算が潤沢にある方は本物件はスルーしたら良いと思いますが、大阪市内の新築マンションはもはや高嶺の花になりつつありますので、本物件は狙い目だと思います！

販売は2024年1月からとなりますが、資料請求をして最新情報を待ちましょう！！

パークホームズLaLa門真　最終期の販売が終わってしまったため今更感はありますが価格表をUPします。

最終期の価格は
・2期の価格より100万円程UP
・1期の価格より1,000万円程UP
と、かなりの値上げになりましたが、多くの住戸で抽選部屋が発生しました。

今回の最終期で完売して10月頃から転売住戸が一定数出てくるかと思いますので、中古市場の動向も要チェックですね。
大阪市内ではない板状マンションでここまで抽選多数になるのは非常に珍しくとても良いマンションだと思います。

8月24日はコストコがオープンしますし、今後の門真エリアの賑わいは注目ですね。


ここが完売したら価格的にもオススメのマンションはどこになるだろう…
やはり同じ三井不動産で大規模商業施設が近い「パークホームズ伊丹稲野」でしょうか。。

■最終期価格掲載のブログ
https://www.sumu-lab.com/archives/81625/

大阪城東部地区の再開発を享受出来る期待の大規模マンションです。

2025年に「大阪公立大学森之宮新キャンパス」の開設、2028年春以降には「Osaka Metro森之宮新駅」の構想があるエリアです。

『いやいや、大学なんて出来ても行かないし・・・』
と思う方も多いと思いますが、新キャンパスには学生と教職員だけでも2万人を超える人が在籍することになるため、周辺エリアでは商業施設やスーパーの開業なども検討されているようなので、今後更に利便性が良くなる楽しみなエリアです。

新駅は地下鉄中央線の支線になるため、梅田に出るには使い勝手は悪いですが本町駅周辺で働く人には便利になりそうです。

新駅も大阪メトロのニュースリリースを見ると先進的な駅舎になりそうですし、ペデストリアンデッキが整備されJR環状線の大阪城公園駅までの動線が楽になりそうなので、交通利便性の向上も期待出来ます。

現在の最寄駅は鴫野駅、京橋駅などで7線6駅を使えるのは魅力的ですが、どの駅も徒歩8分以上となるため駅近思考の方にはネックポイントです。


気になる価格は予定価格ベースですが【坪250万円】。
最近出ているマンションとの価格比較だと兵庫県の「パークホームズ伊丹稲野」より少し高い価格帯ですが、大阪市内のマンション、特にタワマンと比較すると価格は安いです。
（パークホームズ伊丹稲野、予想より価格高かったですが結構な部屋が抽選になりそう・・・）

マンションは南向き、東向きタイプに分かれますが、どちらも低層階でも抜け感はあるため価格重視の方としては良いかと思います。

ただ、現在は最寄りの鴫野駅までの動線、鴫野駅自体の魅力はそこまで高くないので、2年～5年先の新キャンパス・新駅を見越して購入できるか？が大きなポイントになります。

現在は再開発エリアを見ても『結局街がどうなるかわからへん・・・』って私自身も思ってはいるのですが、だからこそ、価格が控えめであるのは事実。
この状態でチャレンジできるかが勝負ですね！
再開発を伴うマンションはほぼ例外なく完成後に値上げしているので、このエリアにポテンシャルを感じる方は狙うべきマンションだと思っています。

1期の申込締め切りは9月23日予定で意外と時間がないので、気になる方は資料請求してモデルルーム訪問しましょう！

いよいよJR尼崎で期待の住友不動産の大規模マンションの販売開始です。

2021年から住友不動産が販売することは決定していましたが、なかなか情報更新がなかったのは市況が高くなることを見込んで寝かしていたのか…

販売は2024年1月下旬から開始、入居は2026年5月下旬と今から約3年後は板状マンションにしては結構遅いですね。

JR尼崎駅まで徒歩3分の立地はとても魅力的です。
南口だと駅近で以下の物件が新築で販売中ですが、クラッシィハウス尼崎はいよいよ完売目前なので、
今から尼崎で選択すると、シティテラス尼崎はかなり注目になりそうですね。
・クラッシィハウス尼崎：坪260万円程（残戸数少ない）
・ジェイグラン尼崎駅前：坪260万円～　

2021年のクラッシィハウス尼崎の記事でクラッシィハウス尼崎は坪350万円の噂が・・・と書いていましたが、マンション市況の高騰により現実味を帯びてきたと思います。
低層階でも坪300万円くらいからの販売になりそうな感じでしょうか。

■当時のブログ記事
https://www.sumu-lab.com/archives/20152/

マンションの戸数は177戸と大阪市内で販売中のシティテラス谷町四丁目の規模感(182戸)とほぼ同じくらいです。
近くのクラッシィハウス尼崎が共用施設多いマンションなので、本物件も共用施設が充実していれば良いですが住友不動産であればスタディルーム、二層吹き抜けエントランスラウンジがあるくらいのシンプルな感じになりそう。

価格が一番気になるところですが、住友不動産であれば2期から値上げも余裕であり得るため1期購入が鉄板です。
ぜひ注目していきましょう！

大阪市内のマンションの高騰が止まらず、当初の価格とあまり変わらない価格帯で販売している新築マンションの売れ行きは好調ですね！
（今は新築の多くの物件が1期より値上げして販売していますが、好調な物件が多いです）

「シエリアタワー大阪福島」も来年2月入居にも関わらず、残り残戸数4～7部屋程度。
2021年にモデルルーム行った時にはここまで早く売れるとは思っていなくて、「シエリアタワー大阪天満橋」、「シエリア上町台パークタワー」のように、竣工後も棟内モデルルームで販売すると思っていましたが、そんなことはならなそうです…

当初は割安感はなかったですが、近くのグランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCEなどが軒並み坪400万円以上で成約している中、本物件の残っている部屋が坪350万円程は今の市況化ではオススメできます。
来年にはグラングリーン大阪の一部開業を控えていますし、JR大阪駅西側の再開発も進んでいますので、来年には中古物件で買うにも今の価格帯よりは値上がりしているのは確実です。

間取りは2LDKになりますので広い部屋を探している方は残念ではありますが、2LDK 60㎡超の部屋を探している方には、このラストチャンスで検討いただきたいですね。

竣工前完売どころか夏を終える頃には完売しそうな勢いなので、早めに検討をお願いします。

いよいよラスト5邸です！

2021年の売出開始直後は割安感はありませんでしたが、この2年でマンション市況が高騰した中で、価格据え置きで販売しているため割安感が出てきました。

本物件から8分程の距離にある「ザ・パークハウス中之島タワー」は3LDK70㎡で8,000万円を超えて成約している中、新築タワマンが7,000万円を切る価格帯で3LDKを販売中であるのは魅力的です。

立地としては鉄道アクセスは良くありませんが、歩いて30秒のところにバス停がありJR大阪駅までもすぐに行けます。
地下鉄を利用して地下に潜って電車に乗るより地上からバス乗って大阪駅行く方が近いのでは？と思っていますし、ベビーカーや荷物が多いときはバスは便利です（バス車内は狭いですが、この路線は無茶苦茶混むことはないです）。

3階ですが、角部屋３LDK64.97㎡5,710万円（坪単価290万円）はすごいですね！
眺望はありませんが、小学校・中学校も近く、靱公園も近い立地を考えるとファミリー層には良い物件です。

しかもモデルルーム住戸で家具家電（ダイニングセット・ソファセット・照明器具・カーテン等）が付いてくるため、抽選になるかもしれませんね！

ここが無くなると大阪市内で新築3LDKを6,000万円以下で購入できるタワマンはほぼ無くなるかと思いますので、ぜひチェックしてみてください。

対象住戸は先着順が1部屋、抽選は8月4日に2部屋、9月3日に1部屋なのでぜひお早めに！！

遂に第1期販売がスタートして8月25日（金）が登録締切となります。

抽選になる部屋も多いので、『少し妥協してでも抽選を回避する』とか『抽選倍率が高くても元々欲しかった部屋に申込する』等、色々な方がいると思いますが、なんとか1期で購入したいですね！

同じ大規模物件のクラッシィハウス尼崎も値上げしたものの最終期でそろそろ完売しますし、今後はシティテラス尼崎も価格が出てきますが、後発物件が出れば出るほどパークホームズ伊丹稲野はどんどん魅力的、お得に思えてくるかと思います。
抽選になると買えない方も出てくるわけですが、パークホームズLaLa門真のように次期から値上げするのか？落選者には優遇倍率がつくのか？等も気になりますので、その辺りも今後チェックしていきます。

詳細はブログにまとめていますのでご覧ください。

■1期の最新価格情報、考察に関するブログ
https://www.sumu-lab.com/archives/83812/

2023年3月に入居開始したザ・ファインタワー　ウエストコートですが、住んでいる方にご招待をいただく機会をいただきましたので行ってきました！

1階のオーナーズラウンジ、スカイランジの完成度は非常に良く、高級感もありました。
戸数が少ないタワマンですがエントランホールの二層吹き抜けは良かったですね、大規模タワマンくらいのソファの数、雰囲気がありました。
（スカイテラスは真夏だったこともあり非常に暑くて10秒ほどで退却）

高層階角部屋からの眺望もとても良く、梅田viewは方角的に高い建物がないため遠くまで綺麗な眺望が続くのは素晴らしかったです。

弁天町駅も以前より使いやすくなり、マンションから信号1つ渡れば激安スーパーロピア、薬局、ダイソー、ニトリデコホームなどがあり買い物に困りませんし、スーパー銭湯もあって商業利便性は非常に優れています。

■現在の価格
棟内モデルルームが開始してから販売スピードも早くなったようで約8割が成約済みとのこと。

で、今の販売価格ですが、2021年、2022年、2023年の価格表を見ていると少し値上がりしている部屋もありますが、売主的には売れ行きは良いようで『今後値上げも検討中』のようです。

いくつかの価格をご紹介すると、
・4階　76㎡角部屋　3LDK 6,370万円（坪単価274万円）
・4階　65㎡角部屋　2LDK 5,350万円（坪単価268万円）
・19階　78㎡中部屋　3LDK8,030万円（坪単価339万円）
・21階　52㎡中部屋　1LDK5,400万円（坪単価340万円）
・21階　68㎡角部屋　2LDK7,100万円（坪単価342万円）
・26階　90㎡角部屋　3LDK10,040万円（坪単価367万円）

17階以上はキッチン天板/洗面室の天板がフィオレストーン//食洗機付きなど仕様がランクアップします。
（16階以下は食洗機が標準装備ではない等、結構削られています）

価格は大阪市内の都心6区などと比べると安く感じますが、以前までの弁天町の価格よりは値上がりしたのは事実です。

しかし、JRの弁天町駅も改良工事が予定されており綺麗な駅舎に変わったりなど、今後の万博・IRなどで街が進化する可能性もあると思いますので、そういった意味では楽しみなエリアです。

実際の間取り見ると使いやすい、使いにくいなどもわかりますし、海が見える眺望などは大阪市内のタワマンでもそう多くはないので、気になっている方は値上げ前に一度訪問することをお勧めします。

モデルルーム訪問してきました！

結論、3LDKは高い！
1LDK、2LDKはお得な住戸あり！！

3LDKは高層階しか用意されていませんので最安でも16,000万円～とファミリー層にはかなりキツイ価格帯。
しかし2LDKは坪単価350万を下回っている住戸もあり中津、福島あたりの梅田近接エリアの中古タワマンより安価な部屋もあり抽選になりそうな部屋も複数あります。

うめきた2期のグラングリーン大阪までも徒歩ですぐの距離、御堂筋線の中津駅も徒歩2分と立地は本当に梅田に住む感覚に近いです。

南側は阪急電車が通っているため騒音は気になる方もいると思いますので、特に南向きに面している部屋を検討されている方は現地調査は必須で！

個人的には待っていたプロジェクトで正直値段は高いなぁと思う住戸も結構ありますが人気になるのは間違いないと考えています。
これから三菱地所は心斎橋・天王寺にもタワマンを建設するため、あまりダラダラ時間をかけて販売しないような気はしていますが、1期が終わったら2期で値上げするかもチェックしたいところです。
（坪単価が安い部屋は値上がりすると想定しています）

詳細は以下のブログにまとめておりますので併せてご確認ください。

①建物デザイン、共用施設、周辺中古タワマン成約相場から見る予想価格
https://www.sumu-lab.com/archives/85474/

②モデルルーム訪問1期予定価格と考察
https://www.sumu-lab.com/archives/85903/

③【11月20日追加】予定価格1期販売前にまさかの値上げ！考察
https://www.sumu-lab.com/archives/89220/

いよいよ1期販売がスタートします。
期間は9月22日～23日の2日間で23日は12時で締切のため、かなり短い販売期間となります。

1期の供給数は全体209戸のうち50戸となりますので約25％の販売となります。
戸数的には一般的な数値ですが、今後再開発の進捗状況により値上げしながら販売していくスタンスかもしれませんね。

森ノ宮の再開発はうめきた2期のように全容がまだ見えておりませんので、どのような街になるかわからない中での1期購入は不安にはなりますよね。
ただ、だからこそ値段は再開発を考慮した価格がそこまで乗っていないと思っており、鴫野エリアのマンションとしては値段は高めですが、大阪市内全般で見たら新築マンション価格としては目に優しい価格帯です。

大阪城公園にも近く、新駅も出来ますので非常に楽しみな物件。
みなさんもぜひご注目を！！

■1期販売価格、再開発に関する内容はブログにまとめておりますのでご確認ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/85145/

今年オープンした大阪のモデルルームの中で最大規模のタワマンで、今後も700戸を超えるタワマンは予定されていないため非常に注目度がある物件です。

モデルルームに行ったらわかるのですが、規模のメリットが働いておりエントランス、共用施設などは非常に素晴らしい設計です。
最上階南西角の一番高い部屋が3.6億円になるのですが、1億円を越す部屋も多くあるタワマンは共用施設などのクオリティも必然的に高くなるため、それらのタワマンの割安住戸を買うのはお得感があります。
（1LDKなどの狭い部屋でも共用施設などは1億円超の部屋の方と同じように使えますので、大きいタワマンほどグロスが安い部屋を購入するメリットはあると思っています）

定期借地という点はもちろん引っかかるし、角部屋などの眺望が良い部屋は北区・中央区・西区のタワマンと同等くらいの価格になっている部屋もあるのですが、眺望抜ける部屋でも向きを妥協すれば坪単価275万円程で購入することが可能です。
現在の大阪市内のタワマンで坪300万円を切るようなタワマンはあまりないですよね・・・
下手したら築浅の中古タワマンよりも安い水準なので、十三×定期借地であっても価格の安さから人気になると考えています。

まだ20階以上の価格しか見えておりませんが、低層階は更にお得な部屋、狙い目住戸もあるかと思いますので、みなさんもぜひチェックしてみてください。

私自身、かなり気になっているタワマンです！

■予定価格考察はブログをご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/86714/

JR京都線沿線の分譲マンションでは成約数No1ということで、売れています。

プランによっては完売間近な部屋もあるのですが、現在販売中の価格です。

・B1タイプ 74.39㎡：10階　5,240万円（232万円）
・B1′タイプ 74.39㎡：8階　5,240万円（232万円）
・B1′タイプ 74.39㎡：9階　5,290万円（235万円）
・Cタイプ 74.39㎡：9階　5,190万円（230万円）
・D′タイプ 74.35㎡：8階　5,190万円（230万円）
・Fタイプ 67.81㎡：9階　4,800万円（234万円）
・Gタイプ 68.29㎡：2階　4,430万円（214万円）
・Gタイプ 68.29㎡：8階　4,800万円（232万円）
・Hタイプ 63.52㎡：1階　4,090万円（212万円）
・Hタイプ 63.52㎡：2階　4,130万円（215万円）
・N′タイプ 67.37㎡：1階　4,390万円（215万円）

いよいよ最終期販売ですね！

優先案内会があった1年半前は値段は高いと感じましたが、当初価格から値上がりしていないため今の市況化だと検討しやすい価格帯になってきたと思います。

残戸数10戸ほどのため、今までの進捗ペースだと入居開始頃に完売するかどうかだと思いますが、
下の階と上の階での価格差があまりないため、極力眺望の抜け感がある部屋を選択した方がベターです。

定期借地のローレルコート上本町五丁目も値段的には高いので、比較検討してグランドメゾンを選ぶ方は多そうですね。
同じく定期借地のメトライズタワーも値上げしながらも好調のため、上本町人気はまだまだ続きそうですね。

今後、近鉄グループによる上本町再開発の情報も出てくるかもしれませんので、それらの情報が出たらエリア的には更に高くなる可能性もあるため、グランメゾン大阪上本町の価格は実需層であればオススメできます。

2023年10月時点の価格表です。

現状販売している住戸の平均価格は坪360万円。
最上階2フロアの高額部屋を除くと坪345万円です。

価格としては高くもなく安くもないですが、売れ行きはボチボチという所でしょうか。

現地に行くと建物も建ってきているため直接現地で見て欲しいのですが、やはり低層階は囲まれ感はあります。

今後谷町四丁目駅直のところに近鉄のタワマンが完成予定ですが、そちらが坪500万円程度になる見込みです。
そうなってくると相対的に本物件も安く感じるかなと思っています。

グラングリーン大阪のモデルルーム訪問行ってきました！

いや～、素晴らしい完成度のモデルルームでした。

大阪最後の一等地開発であるグラングリーン大阪（うめきた2期）のタワマンということで、価格はかなり高いです。
ただ、高い中に『あれ、この部屋は築10年のグランフロント大阪オーナーズタワーの中古より安いやん』という部屋もチラホラあります。

今まで最高値だったブリリアタワー堂島より値段がグッと高いので、購入にあたっては色々考えることもあるのですが、今後の大阪のイベント・再開発状況を考慮すると間違いなく「買い物件」です。
他のマンションのように完全実需で長期間住む、というよりは投資、半住半投、セカンド利用も多いかと思います。

既にアンダー販売で50倍近い倍率になる部屋もある中、今回の一般販売では更に高倍率になる可能性が高いため、最終的には予算と倍率を見ながら申し込む部屋を狙うと良いでしょう。

今後の値上がり率を狙うなら南西角、北西角。
手頃さを狙うなら狭い部屋、中層階までの中部屋。
が良いかと思います。

既にアンダー販売より値上げしているのは戸数が少なく希少性が高いプランです。
資産性、値上がり率を狙うなら、安い部屋より高い部屋の方が伸び代があります。

1期販売が今年の12月で要望を締め切って、2024年2月には販売開始ということで、どれだけの戸数が販売されるのか？次期はどの程度値上がりするのか等、本物件は継続的にウォッチしていきます。

また、本物件が買えなくても、資産性の観点では周辺の新築・中古も今後値上がりする可能性は高いので、今のうちに購入を検討するのをお勧めします。
新築だとザ・パークハウス大阪梅田タワーは資産性の観点でも堅い物件です。

詳細はブログをご覧ください。

■前編（共用施設・立地など）
https://www.sumu-lab.com/archives/87909/

■後編（予定価格、考察）
https://www.sumu-lab.com/archives/88448/

リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎の内覧会と竣工後の共用部に訪問してきました。

いや～、良いですね！
共用部は引っ越しに伴う養生がされている状況なので完全状態が見れてはいませんが、建物周辺の植栽、水景や滝、エントランスホールから見る植栽、2階のオーナーズラウンジなどクオリティは高いです。

室内空間は写真を撮っておりませんが、天井高が2.7mと一般的なタワマンより20センチ高いので解放感、広さを感じます。
また、価格は安かった割に専有部仕様も良かったので満足度の高いマンションだと感じました。


■新築未入居物件
11月20日時点でスーモには新築未入居物件が16件出ています。
総戸数から見ると転売の数はかなり多い印象。

成約事例はまだ出ていないので、新築状態で住める部屋としては強気な中古価格に比べるとまだ割安かな～と思える部屋もいくつかありますので、どれくらいの価格で推移するかは今後注目していきたいと思います。


■内覧会の様子はブログをご参考ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/85479/

いよいよ1期販売です！

申込締切日の2日前までの倍率状況までは開示されて、その後の申込状況はわからないため最終日2日で倍率状況はかなり変動すると予想しています。
2月16日時点では申込少ないかも？という状況ですが、蓋開けたら抽選倍率が倍以上になっている部屋も多いと思っています。

いずれにしろ1期販売が終了すると残り戸数は20％を下回っていますので検討される方はなんとか1期で購入したいところですね！

■1期販売概要
登録申込受付期間：2024年2月10日（土）10時～2024年2月18日（日）18時30分
販売戸数：146戸
※上記戸数が完売した場合、残戸数は90戸（全体の約82％が成約、残戸数18％）

1期販売平均坪単価：953万円/坪
最安値：9,250万円（坪単価：669万円）
最高値：25億円（坪単価：2,701万円）

■1期販売の全住戸価格などの詳細はブログにまとめておりますのでご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/94970/

売れ行き絶好調により半年ほどのモデルルーム閉鎖期間を経て、
いよいよ2期のモデルルーム再開ですね。
　
ただ、価格面について確認したところ大幅値上げとなります…
階数や広さ、中部屋・角部屋によって値上げ幅は異なりますが、
一番値上げ幅が大きいところで5,500万円UP！

それでも周辺のタワマンより安い部屋もあったりするので売れるんだろうなと思ったり…

販売方針としてはこれからゆっくり販売していって、
竣工前完売も狙っていないようなので、更なる値上げもあるかもしれません。

既にブリリアタワー堂島の転売住戸も高値成約しているようですし、
今後、中之島5丁目の計画などが出てくることを考えると、やはり良い立地なのは間違いありません。

2期の価格などはブログをご覧ください。

■2期の価格ブログまとめ
https://www.sumu-lab.com/archives/95360/

2024年2月末から入居開始しましたね！
改めてご購入者の皆様おめでとうございます。

本物件の内覧会模様を対談形式でブログにまとめておりますのでご覧ください。

■対談記事　前編
https://www.sumu-lab.com/archives/91614/

■対談記事　後編
https://www.sumu-lab.com/archives/91948/

2024年3月には分譲4棟目のライズゲートタワーの販売がスタートします。
既に要望数も多いですが、どれくらい抽選になるか気になりますね！
2期から値上げの可能性もありますので、ライズゲートタワーご検討中の方は1期から申し込みしましょう！

6月から開始する2期販売価格の価格一覧です。

1期販売価格から以下の住戸は1,000万円以上値上がりしています。
・カーギャラリー付き住戸
・南向き　中部屋
・南西角

特にカーギャラリー付き住戸と南西角の値上がりが3,000万円以上と大幅値上げです。


東向き高層階は階数が下の階層になっても価格はほぼ変わらないため、実質値上げですが南向きに比べるとマイルドな感じです。

2期販売は戸数制限が厳しくなったものの、モデルルームは常に満席なので、1期より更に倍率は高くなりそうですが…
間違いなく買いですね！

次こそは当選したいです！！

残り戸数が少なくなり、いよいよ1期3次価格も見えてきましたので価格比較を行います。

総論！
前回の1期2次で値上がりしておりましたが、今回の1期3次でほとんどの住戸で値上げしています。
低層階の西向き、南西角は価格据え置きの部屋もありましたが・・・

高いところだと1期2次の価格より1,500万円近く値上げしておりますし、30階のプレミアムフロアは2,000万円以上値上がりしそうです。
（1期2次でも5,000万円値上がりしていたものが、更に2,000万円の値上げ）

とは言え、最近の中津駅直結タワマン三兄弟もブランズタワー梅田Northを筆頭に成約坪単価も急上昇中なので、坪400万円～購入出来るのは大阪都心の新築タワマンとしては安いですね！
むしろ中古タワマンより新築販売中のタワマンの方が安いという逆転現象が続いているので、そりゃ抽選倍率も高くなる…

今回も引き続き抽選倍率は高くなりそうですが、今の新築マンションの中では鉄板中の鉄板物件と言えるのは間違いありませんね！

詳細は価格表をご覧ください。

人気エリアで待望の積水グランドメゾンシリーズのマンションが販売開始となります。

平均価格は坪372万円と想像以上に高額でしたが、4LDKのプランや80㎡を超えるプランがあったりと周辺のマンションからの住み替え需要だけでも十分人気が出ると思います。
板状マンションではありますが内廊下設計でタワマンのような暮らしが出来ますし、1フロア2～3邸とプライバシーに配慮した設計になっているのも魅力的ですね。

周辺には同じく積水が超高額マンションになるグランドメゾン清水谷 THE HOUSEも販売中なので、ぜひ併せてご検討いただきたいです。

■詳細はブログにて
https://www.sumu-lab.com/archives/96928/