「管理会社」の変更、または「自主管理」への手順と合意形成

皆さん、関心があるスレなのだろうけどレスが上がってこない。
管理会社の変更は簡単そうに見えても、いざ実行に移そうとすると簡単ではない。
管理会社を変更するには住民の総意が必要で、その総意を図るのが年に一度の総会であり、総意を可決するには、普通決議による住民の過半数の賛成票は必要だからだ。
総会は最低年に一度と定められているが、年に2回だろうと3回だろうと、区分所有法にのっとって集会すれば別に構わないわけだ。
この時の総会で大切なことは、管理会社のサポートなしで開催しないといけない。
彼らのサポートを受けると彼らの変更は難しくなる。
当たり前の理屈だ。
自分たちの首を切る目的の議案に、フェアなサポートするバカはいないからだ。
管理会社によるサポートが普通の総会だけしか経験のない管理組合にとって、管理会社のサポートなしの総会が開催することができるかどうか、これが管理会社を変更できるかどうかの最初の難関ではないだろうか。

うちのマンションも管理会社を変更しましたが、変更までをサポートしてくれる業者もあるので、少しお金がかかりますが、長い目でみたら、よいかもしれません。

管理会社に問題があった場合
①　改善を要求する（期限つき）、その間にサポート業者や管理会社を探す
②　改善が通らなかった場合、管理会社変更のための業者と手続きを進める
　　（事前に総会でこの予算を確保して、実施する旨は通知すておく）
　　その上で、再度改善要求をだす（さらに厳しい内容で）
③　改善が通らなかったら、見積もりを取った業者で理事会で選定を行い、事前に情報を住民と共有し、総会開催を通知する
④　総会で採決して、管理会社交代（この時点の総会では新しい管理会社もある程度サポート＆自社の説明もしてくれる）

>総会は最低年に一度と定められているが、年に2回だろうと3回だろうと、区分所有法にのっとって集会すれば別に構わないわけだ。

今のマンション、大きな決議する場合は総会の前に何度か住民説明会を実施して合意形成してるよ。そういうやり方もある。

>変更までをサポートしてくれる業者もあるので
単なる業者同士の仕事の取り合いなので、そのことで義理ができ、前の管理会社と変わらないという結果を招きかねないので、できるだけ管理会社によるサポートは受けないほうがいい。
思わぬ落とし穴に落ちかねないですよ。

>自分たちの首を切る目的の議案に、フェアなサポートするバカはいないからだ。

現役のフロントですが、普通にサポートしますよ。
会社にとっちゃ痛手かもしれんが、担当者にとっちゃ担当物件が減るのは大歓迎。
ただでさえクソ忙しくて一人で20物件近く持たされてるんだから、解約って言葉が出たら暗い表情とは裏腹に内心では狂喜乱舞してますよ。
ですので、思いっきりサポートします。
ただ、解約理由だけは金額面での一点で押してほしい。
フロントがゴミクズだからと言われると上司にぼこぼこにされますから。
そこさえ守ってくれれば、最後のご奉仕として最高のお手伝いをしますよ！

＞最後のご奉仕として最高のお手伝いをしますよ！
お手伝いのついでに、改竄作業もしっかりと裏でサポートするのですね。
結局は管理会社の首切り議案は回避されるわけだ。

改竄作業？
おっしゃっている意味が全く分かりませんが、私の担当物件でそのような議案が出た場合は、必ず承認されるように全力で協力しますよ。

担当数が減るということはフロントにとってどれほど喜ばしいことか…

>できるだけ管理会社によるサポートは受けないほうがいい。

変更をサポートしてれる業者は、管理会社ではないですよ。
まぁ裏で特定の管理会社とつながっている可能性もあるので、私達が管理会社を変更する場合は、管理会社の見積もり自体は、サポート会社2社経由してとりまいたけどね。

>7 匿名さん
＞全力で協力しますよ。
はっきり申し上げるとおじゃま虫なんですよ。
お察しださい。
＞担当数が減るということはフロントにとってどれほど喜ばしいことか
であれば、フロント業務のノウハウを、理事会に伝授されるのがいいかと思います。
フロントなしの管理に自信が付けば、あなたたちは黙っていても首になります。
これだけしつこく絡んでくるという事は、議決権行使書の改竄作業は周知の事実となっているわけだ。
馬鹿を見てるのは、性善説を信じて善人ぶっている管理組合の方たちなのだろう。

＞7 匿名さん
まだお得意さんはとれていないみたいですね。
横浜ならたくさん物件もあるのでしょうが、相手にも選ぶ権利がありますからね。

何か気持ちの悪い妄想をいうわりには、フロントの仕事を教えろとかは意味がわからないですね。
自分達なのか自分なのかわかりませんけど、人の協力なしでできないなら、きちんと対応の仕方は考えていかないといけません。

＞11 匿名さん
君には少し難しい皮肉だったのかな。
担当物件を減らしたい君の願望を叶えるための虎の巻なんだけどね。
分からなくても気にすることもないですよ。

>議決権行使書の改竄作業は周知の事実となっているわけだ。

何にそれ？？そんなちょっと調査すればばれるレベルの犯罪を、このご時世にやっている管理会社って。。。存在するの？？って感じですね。

というか議決権行使書の確認（保管）は、理事会でやるのが普通でしょう。バカを見てるという話ではなく、単純に理事会が無能ってだけだと思うけど。

＞13　匿名さん
＞議決権行使書の確認（保管）は、理事会でやるのが普通
開票結果の確認は理事会だけでなく、議事録で組合員全体で確認していますよ。
改竄されたデータをね。
＞理事会でやるのが普通でしょう
普通という根拠を示してほしい。
＞13さん、君の立場は組合員？それともフロント？

>14
むしろ改竄された根拠を示してほしい。
そして、それがあれば普通に損害賠償も問えるし、下手すれば営業停止になると思うから、継続しないでしょ。

＞普通という根拠を示してほしい。

根拠というか、普通に理事会の業務でしょ？
管理会社への委託内容に入れていれば、管理会社がするけど、重要事項だから、2重チェックはするだろうから、少なくとも理事会での確認はやるでしょ？むしろやらない根拠を示してほしい。

証拠も無く、選挙(集計)が不正(改竄)だという者達の行動
・トランプ前大統領　→　暴動を扇動
・ビルマ軍　　　　　→　クーデター

>14 ご近所さん

人に根拠という前に管理会社にデータを改竄されているという根拠を示したら？

犯罪行為を管理会社が、やっているということを根拠もなく言うのもどうかと思います。証拠があるなら、警察にでも持っていったらいいんじゃないの。それができないならただの妄想にしか聞こえない。

＞人に根拠という前に管理会社にデータを改竄されているという根拠を示したら
まず、議決権行使書の送付先が管理会社となっている。
つまり、
1，管理会社というブラックボックスを送付先としている点。
2，組合員に行使書原本を公開してない。（改竄の事実がバレるから）
3，総会の案内から総会の実施日までに理事会が開催されない。
（つまり、理事会側では票の確認ができない）
4，議決権行使書に関する集票手続きについての管理規約が定められていない。
（つまり、総会のサポートを管理委託内容としている管理会社の思う壺）
5，結果発表は数字のみで、誰がどんな意思決定したのかは不明。
（管理会社が好き勝手に改竄できる結果発表となっている。自分の意思決定が正しく結果発表に反映されているか確認できない）
少し難しい説明になったが、君たちに理解できるかな？
＞2重チェックはするだろうから、
いつやるの？
それに想像力が乏しいね。
それと、自分ちの総会では【議決権行使書の原本公開】をするよという方がいれば管理会社の名前を公開してほしい。
誇るべき管理会社だからね。

証拠も無く、選挙(集計)が不正(改竄)だという人の特徴。（アメリカでの研究）
1つは「インジャスティス・コレクター（自分が不当に扱われたと思う経験を繰り返し数え上げる人）」で、衝動的で自信過剰、自分以外のあらゆる人の弱さをさらけ出そうとする人である。
もう1つのタイプは、孤独を好み、不機嫌で短気な人。その中には、年配で独居の人も多い。
さらに、極端な場合には本当の病気、精神医学の専門用語で言う「パーソナリティ障害」を持っている場合もあるということだ。

＞証拠も無く、選挙(集計)が不正(改竄)だという人の特徴。
あのね、一般選挙制度による開票システムを理解して屁理屈言っているのかな。
〇流大学では教わらなかった？
気の毒に・・・

ここは自主管理への手順を語るスレです。良し悪し云々は別スレでどうぞ

議決権行使書の集計を管理会社が改竄しているとの妄想に取りつかれた人がいる。
よほど管理会社に牛耳られたマンションに居住し、被害妄想になっているようだ。
マンション管理の主体は管理組合であり、
管理会社へは年次契約で委託しているだけだと分かっていないようだ。

管理会社が、議決権行使書の公開を管理組合や区分所有者の許可なく行えると考えるほうが、どうかしている。管理会社が勝手に公開したら、国土交通省から行政指導が入り、プライバシーマーク認定だって取り消される恐れがある。
まず、ご自身の住むマンションで、管理組合が議決権行使書の集計と保存をやればよいだけの話だ。管理会社もフロントも管理員も仕事が省けて大助かりだ。
ついでに、総会議事録、理事会議事録共、管理組合で作成していただきたい。
理事会も年１回くらいは管理会社抜きでの開催し、現行管理会社への改善点をまとめるのも良いでしょう。
ネットで能書きを言っていないで、ご自分の住むマンションで実行すること。
これに尽きる。

確かにね。
それでスレ主としての考えはどうなの？

＞22　某管理員
＞管理会社が、議決権行使書の公開を管理組合や区分所有者の許可なく行えると考えるほうが、どうかしている。
そんな管理規約はどこにもなく、許可なんて必要ない。
議決権行使書の公正な開票手順を説明すれば、逆に公開することに賛同が得られる。
22さん、どうしてあなたたちが鼻から信用されないのかというと、他スレの情報だがこういうケースもある。
https://www.skr.mlit.go.jp/pres/h31backnum/i2553/200327-1.pdf
すべての管理会社がこうだとは言わないが、こういうことを平然と行っている管理会社がこの世に存在しているのも事実なのですよ。

会社ぐるみで平然とやっていることに恐怖すら覚える。
ある意味、これが管理会社の平均的な実態だと思って間違いなさそうだ。

「陰謀論を信じる人は、極端な場合には本当の病気、精神医学の専門用語で言う「パーソナリティ障害」を持っている場合もある。」
病人は病院へ行ってください。

スレ主さん
＞21のような発言内容ではなく、スレ主さんがこのスレを立てた意図が聞きたいのだが、よろしければお聞かせください。
二人で議論することでその方向が見えてくるかもしれませんよ。
スレ主が問題点を投げかけないと、管理会社関係者以外誰もこのスレには参加しないと思いますよ。
正直言うと、本当に自主管理に移行したければ、決して自分の手の内を見せないほうがいい。
私以外のこのスレへの参加者がすべて管理会社関係だという事実からすると、本当に自主管理を目指している方は、手順とか合意形成とかペラペラと他人に喋りたくないのが本音みたいですね。
私自身は部外者なのでそういったことにはこだわりませんが。
スレ主さん、あなたの考える自主管理への手順をお聞かせください。

まずは利益相反関係にある管理会社関係者を抜きで理事会でメリットデメリットを話し合う。

メリットが上回ると判断されたら、自主管理移行後にどんなプランで運営していくか話し合う。外注業者をどうするか、物件規模に応じて管理人を雇うかを考える。物件規模が大きければ、管理組合を法人化するという手もある。

あらかた方向性が決まったら、臨時総会を招集して採決。この段階で管理会社に契約を更新しないこと、もしくは何か月後化に解約する旨を告げる。そして契約解除が決まれば、解約までの時間で外注業者を選定したり、顧問のマンション管理士と契約。

肝心なのは、管理会社に相談してはいけないという事。

管理会社に任せる方が基本的には楽なんじゃないかなと思う今日この頃。
うちは自主管理だから、自主管理なりの大変さは良くわかる。

凄く才能ある理事長がグイグイ引っ張って行ってくれたら楽なんだろうけど、
それが逆に独裁政権に繋がり、業者との癒着を疑われ、近隣トラブルになりかねない。
で、近隣トラブルを恐れて理事会役員のなり手不足。
同じマンションに住んでるからと言っても、信用出来るかどうかは別問題。
殆どの住人は見知らぬ人だし、仲良くなれば愚痴だらけ。
自主管理は人間関係しっかりしてないと、とにかく大変です。

自主管理の良さはなんでしょう？
工事なんかは自分達で納得するまで議論したらいい。住人協力の元、日曜大工で出来てしまう工事もある。仕上がり重視か、ピンポイントの補修のみかでも工事費は随分違う。業者に騙される可能性もあるから、慎重に考えないといけません。ピンポイント補修で時間稼ぎして、その間に業者探しを同時進行。貯金溜まったら、納得する形で工事が出来る。
会計報告書もPCツールで何とかなる。だから会計士への報酬は削減できますね。

先日、マンション管理士に相談したら、自主管理の１番の苦労は住人対応。ゴミ屋敷、騒音苦情、精神的におかしな人、超高齢者の一人暮らし、管理費滞納者、漏水、住人同士の喧嘩・派閥……。24時間365日、いつ苦情電話が掛かって来るか分からない。仕事の時間も寝る時間も奪われる。
だから、最低限、外部コールセンターみたいな物はあった方が良い。住人同士だと感情が入って無駄に時間が掛かる。冷静に判断出来る人ってなると弁護士になるのかな？

まあ、ちょっと分からないけど、管理会社をいきなり切るんじゃなくて、契約の見直しをしても良いかもと思います。〇〇は管理会社に任せる。これは自分達でやる。色々議論して、最終的に問題無さそうなら完全自主管理に切替えたら良い。

うちのマンションの住人も「〇〇なら業者に頼まなくても自分達で出来るでしょ」と言いながら自分はやらないって人が多い。ひとつひとつは素人でも出来る訳だけど、積み重なったら負担でしかない。「やれる」ではなく、「誰がやれるのか？」が大事です。何よりも人材確保が大変なんです。

＞28 匿名さん
＞理事会でメリットデメリットを話し合う。
大切なことだと思います。
話し合うために、、リーダーとなる方がそれぞれの問題点をピックアップし問題ごとの提案書を作り、それをたたき台として問題ごとに話会えばスムーズに進むと思う。
役員連中の中には無関心な方も多く、彼らをたたき起こす意味においてもたたき台作成は必要かと思います。
それと、絶対にやってはならないのは、指摘されているように、管理会社関係者のサポートです。

＞自主管理移行後にどんなプランで運営していくか話し合う。
自主管理プロジェクトとしての大きな山場ではないでしょうか。
様々なプランが出てくるとは思いますが、時間をかけ、慎重に進めるべきです。
やはり、リーダーとなる方がたたき台としての提案書を作成し、意見交換していくほうがスムーズに進行できるかと思う。
リーダーとなる方は【たたき台としての提案書】を作成する以上、ある程度の専門的な知識も必要とされる。
相応しい方が組合内にいて、組合改善に意欲的な方であれば問題ないが、意欲はあっても専門的な知識がない方では提案書すら作成できず、井戸端会議に終わる可能性は大きい。
そういった場合は、管理会社以外の外部知識に頼らざるを得ないと思う。

＞肝心なのは、管理会社に相談してはいけないという事。
大賛成です。

＞29 SKY
＞管理会社に任せる方が基本的には楽なんじゃないかなと思う今日この頃
全くその通りです。
何事も他人任せのほうが自分は楽に決まっています。
SKYさんは管理会社がやるべきことをボランティアでやっていませんか。
ボランティアの良さはいつでもリタイアできることです。
ところが、理事長となるとそういうわけにはいかない。
それではストレスがたまり、疲労が蓄積するばかりです。
勤労の代償としての報酬がなければ勤労そのものに誰でもストレスを感じますよ。

＞自主管理の良さはなんでしょう？
自主管理に対して良さが感じられないのなら、管理会社と契約するのもアリかと思います。
私自身、自主管理推進論者ではありますが、管理会社の必要性も認めています。
管理会社のデメリットも認識したうえでの管理会社移行もアリだと思いますよ。

＞自主管理の１番の苦労は住人対応
マンション内の民事解決となると、管理会社は扱っていませんので、それは理事会で何らかの方法で解決すべき事案だと思います。
何か勘違いされている。

＞自主管理の１番の苦労は住人対応

これは、すごくわかります。別に管理会社が解決するわけではないが、住民同士でやると軋轢が生まれるので、単純に第3者が間にはいって話を聞いた上で、理事会で解決策を議論できるという点がある。
また、管理会社のいままでのトラブルでの対応や法的に問題かどうかを確認できるという点で、助かった経験があります。

いちいち弁護士的な業者にサポート求めると場合によっては結構な金額になるので、気軽に相談できないよね。予備費で結構用意してても使いすぎると後で問題になるし。。。。

＞単純に第3者が間にはいって話を聞いた上で、理事会で解決策を議論できるという点がある
第三者が管理会社だと暗示したいのだろうが、第三者は裏意図があって引継ぎ役を引き受けているだけに過ぎない。
住民から理事会に直接相談すればいいこと。
【管理会社は住民間の民事には介入しない。】
その原則は知っておくべきで、では何故裏で介入したがるのか。
それは管理会社が理事会の弱みを掴み、理事会への裏アドバイスによる義理を作り、理事会の取り込みが目的。
総会開催や理事会開催へのフォローも管理会社による裏意図があってしている事。
分かりやすく言えば、昨今のニュースで話題になっている福岡の児童衰弱死の母親の知人、赤堀容疑者の役割を演じているだけのこと。
知人役が管理会社で母親役が理事会だと思えばいい。

＞知人役が管理会社で母親役が理事会だと思えばいい。
付け加えるのを忘れたが、
知人役が管理会社で母親役が理事会で【衰弱死した子供が管理組合】だと思えばいい。

>>34
この男は完全に自主管理妄想者だろう。
こんな奴のいっていることが信じられるはずがない。
すぐ切れるし、あちこちのスレにいっては荒らしをしている奴だよ。
よそのスレでは、触っちゃいけない人といわれている男だからね。
管理会社をまったく信用していない、つまりすべて性悪説で人生を
渡ってきている可哀そうな男だからね。

>>35
男かどうかは、不明である。

>先日、マンション管理士に相談したら、自主管理の１番の苦労は住人対応。ゴミ屋敷、騒音苦情、精神的におかしな人、超高齢者の一人暮らし、管理費滞納者、漏水、住人同士の喧嘩・派閥……。24時間365日、いつ苦情電話が掛かって来るか分からない。仕事の時間も寝る時間も奪われる。

これは別に理事会がやる必要はありませんし、雇用、もしくは派遣契約を結んだ管理人にやってもらうこともできます。

自主管理を誤解されてる方が非常に多いですが、自主管理の本質は管理会社を使わずに、直に外注するための一つの方法論です。

まとめますと自主管理は

×住民対応を理事会がやる
〇住民対応を雇用した管理人などにやってもらう

実際管理会社と契約しても、大抵のトラブルは管理人が解決します。
理事会は報告を受けて支持を出すだけです。

ただ、一部の管理人を雇用できないような小規模のマンションであれば理事会が動かなければならない可能性があります。

>それは管理会社が理事会の弱みを掴み、理事会への裏アドバイスによる義理を作り、理事会の取り込みが目的。

というかその程度で取り込まれるなら、自主管理なんて無理だろう
結局、アドバイザーにマンション管理士をつかったら、取り込まれるだけだから、毛局一緒だと思うけどね。なぜそこまで管理会社のみを悪者にするのかわからないけど。

＞これは別に理事会がやる必要はありませんし、雇用、もしくは派遣契約を結んだ管理人にやってもらうこともできます。

これは理解できるが、結局マンション管理士もそうだが、どんどん費用が掛かっていくだけ、下手すれば管理会社より高くなると思うけど。手間がかかって費用もあまり変わらなくなるなら、自主管理のメリットがどんどんなくなるが。。。

いや、費用が、かかったとしても、マンション管理会社と契約するより格段に安いことにメリットがある。

マンションの規模が大きいほど管理会社にもっていかれるお金が増えるが、マンション管理士との契約は定額ですからね。

だから自主管理のマンションは全国的にみても
圧倒的に少ないのです。
自主管理はやらない方がいいですね。住民も望んでないでしょう。

取り込まれるくらいなら自主管理が無理って、自主管理は誰に取り込まれるのかな？

宗教に取り込まれるくらいなら宗教離れたらもっと無理だからずっと宗教入ってた方がいいと言うくらいバカげた理屈だ。

もうこのスレは終わりだ。終わった。

管理会社は悪ければ変えればいいが、理事長は簡単には
変えられない。理事長は悪いことはしないと決めつけているようだね。
悪いことをしなくても、修繕積立金は自由に使える。工事は好き放題にね。

それは、管理会社の事だろう。管理会社の業態自体、悪いよ。

自主管理は理事長次第だが、管理会社はもれなくボッタクってくるのが商売だから。

マンション管理会社はマンション管理費を自社の利益にどう結びつけるか、屁理屈を捏ねてやる必要のない工事まで提案して、やることないのに大変なふりして管理費を掠め取り、理事会を丸め込むのが仕事です。

関わらない方がいいです。

＞マンションの規模が大きいほど管理会社にもっていかれるお金が増えるが、マンション管理士との契約は定額ですからね。

ネットで調べればすぐわかりますが、管理士の費用も規模に比例して高くなりますよ。

＞４６さん
で、それをマンション管理士がしない根拠はあるの？全く同じだと思うけど。

なんか言っていることが、管理会社は悪だが、それ以外は問題ないという矛盾している話ばっかりなんだけど。

ひ弱な管理組合の膨大な資産に群がるハイエナがうようよと。
福岡の知人女性とそっくりですね。
あることないこと吹き散らす。

何で荒れるんだろ？
管理会社にしろ悪徳理事にしろ、結局は「人」の問題ではないかな？
全部が全部悪い訳では無いと思いますが？

>>31 ご近所さん
＞自主管理の１番の苦労は住人対応
これはトラブルが起きた際にどうするかって話ではなく、トラブル防止のための相談役が外部に居た方が安心感がある。理事が何もかも背負っては疲弊するだけですからね。中途半端な知識では住人にまくし立てられて終わる。
「理事なんだから、これやってよ！」って理不尽な話は結構来ますよ。

>>37 匿名さん
>×住民対応を理事会がやる
>住民対応を雇用した管理人などにやってもらう

この考えには賛成です。うちのマンションは理事長も管理人も８０歳越えてて、
理事長は交代、SKYを理事長にさせる方向で話が進んでます。
「管理人はクビ」「管理人など居なくてもSKYが頑張れば良くない？」
って住人からの押し付け発言が出てきた。いやはや、無理ですね。

自主管理へ移行、それなりにメリットあるかもだけど、本当に覚悟が無いと無理じゃないかなと思います。
まあ、色々悩みを抱えつつ令和3年度の総会準備を進めてるSKYでしたm(__)m

自主管理は無理。
やれば苦労するだけ。