広告を掲載
自主管理の方がイイ
[更新日時] 2024-04-21 10:15:08
【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
|
分譲時 価格一覧表（新築）
|
» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
| ￥1,100（税込） |
|
欠品中 |
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間（3日）の間、何度でもダウンロードが可能です。
ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
-
2741
匿名さん
>>2738 匿名さん
日立エレベーター更新は１５００万円です、マージンは２０～５０％です。
-
2742
匿名さん
定例報告にどんな種類があるのか聞いてないよ。相変わらず誤魔化してばかりだなw
あんたが、毎月１０個以上のテーマを語っているというからその中身を聞いてるんだよ。点検が終わりましたとか、駐輪場の空き状況なんていちいち議事録に載らないだろ。本当に詳しいの？
>2741
エレベーター保守と何度も書いて、どこにも何年に１回の更新費なんて尋ねてないのにまた誤魔化しですか？
質問はエレベーター「保守」業務を直契約しているときに、理事が後退したときにどんな手間があるのか聞いてるんですよ。
結局HNを変えて、いつものようにまたなかったことにするんですか？
管理会社に頼まないと大変だ大変だと言いながら、中身を突っ込まれたらいつも何も答えられず、嘘とデマと誤魔化しばかり。どうしようもないね。
-
2743
周辺住民さん
>>2742 匿名さん
とりあえず、君は焦らずに他人のレスをよく読んで理解することから始めようね。
周辺住民=たこマークだよ。iPadを再起動したら「たこマーク」から勝手に「周辺住民」に変わっていたが、別に名前などどうでもいいので「周辺住民」のままにしただけ。既に私のはたこマークが付いているからわかりやすいだろうと思ってね。
周辺住民以外のレスは皆、他人。
「いつもの人」さんも他の人。書き癖と書き込み内容で普通ならわかるよね。
他にも数名書いているらしいけれど何人かは分からん。
同一人物だと思い込むと、他人の言ってることが毎回違うから混乱すると思うよ。
あと、君は、他人のレスを脳内変換する癖があるから気をつけた方がいい。
私は「ウチのマンションではA4で一回5から8枚くらい。」（>>2683）と書いただけなのに、勝手に君が「表裏で5ー8枚と言った」と脳内変換しただけ。
「A4にして一回5から8枚」と書けば良かったかな？そこまで掲示板の書き込みに気を遣っていなかったのでね。
それから、「10コテーマがあるなら教えよ」と騒いでいるが、その【10コのテーマ】というのはどこから湧いてきたのかね？
私は書いていないが。#誰か書いていたっけか？
このログの上の方に検索システムがあるから、検索してみるといい。
＞理事が変わった時のエレベーター保守業社との手間ね。
コレも、私の発言ではないから他の人に聞いてくれ。
-
2744
匿名さん
>>2742 匿名さん
ダチョウだな
聞いてないよう
2740さんわかったでしょ？
釣り人は確信犯なんだから丁寧な投稿は勿体ない。ちなみにあなたの説明は伝わっていますよ。
-
2745
匿名さん
-
2746
匿名さん
>>2742 匿名さん
日立のエレベーター保守は管理組合では不可能です、管理会社がうちを通せと日立に圧力をかけるので、日立は「管理組合と直接保守契約は結べません、日立の協力会社の東急コミュニティーが代理店で保守契約を結びます」と言ってきます。業界ルールは守りましょう。
-
2747
周辺住民さん
>>2728 匿名さん2さん
代弁、どーも（笑
自主管理命君に突っかかっててこられている本人です。
コンビニの話は何百枚もコンビニでコピーしてた店長に怒られるだろうという話で。
思い切り笑ってしまったんで、自主管理命君の逆鱗に触れたようです。
＞そもそも、月々数千円節約するために、仕事が終わってから煩わしい事にかかわりたくないんだよみんなは。
本当にその通り。
-
2748
匿名さん
>>2743 周辺住民さん
だから片面でいいですよ。
これだけ常時、毎月かかってるんですよね？ここから継続のものがあるとしても
例えば３か月後はこれ以外に何があるんですか？
①組合員からの苦情（近隣の騒音や駐車場問題など）に対して、理事会がどういう対処を決定したか。
②機械故障に対する協議内容（見積もりを取る指示など）
翌月は、その結果と工事方法決定内容
③植木の植え直し決定までの過程
④集中豪雨や雪の日対策について
⑥防災訓練に関する協議内容
⑦地震保険について
⑧掲示板に貼る印刷物について
⑨ドレインの清掃について
⑩ゲストルームや来客用駐車場の料金について
11棟内の子供の遊び場の制限について
12ゴミ置き場の使用状態について
13イベント開催について
14コロナ対策について
15ネット回線速度について
>コレも、私の発言ではないから他の人に聞いてくれ。
じゃあ、あなたの考えでいいですよ。
エレベーター保守業務を直契約にした場合、理事が交代した時の直契約の場合に必要な手間はあるんですか？ないんですか？ あるとすればどんな手間ですか？
ですか？
-
2749
匿名さん
>>2746 匿名さん
そんなルールは存在しませんし公正取引の妨害は違法です。自主管理物件はどうするんですか？嘘つきでデマしか言わないあなたがあると言い切ってもなんの根拠もありません。存在しない業界ルールを主張したいなら、客観的な根拠を出しましょう。
-
2750
匿名さん
>>2748 匿名さん
エレベーター保守業務を直契約は無理です、業界ルールに抵触します。
-
-
2751
匿名さん
>>2749 匿名さん
日立が管理組合を無視するのが現実です、あなたも現実から目を背けるのは止めてください。絵空事はあなたの脳内でしか通用しません。
-
2752
匿名さん
嘘はやめましょう。メーカーが管理会社との契約がないことを理由にエレベーター保守を拒否するとか、自主管理の物件はどうするんですか？ 日立のエレベーター入れたビルオーナーはマンション管理会社と契約しないと保守してもらえないんですか？無茶苦茶な嘘はやめましょう。 リプレイスしたらどうなるの？
そもそもエレベーター保守は独立系もあります。話そらさずに、答えましょうね。
理事が変わった時の手間はなんですか？
-
2753
周辺住民さん
やっぱコレかなあ↓
【アルバイト君の特徴】
①自分と反対意見の人は皆同一人物にする。
②論破されてても無視して同じ主張を繰り返す。
③人格攻撃して相手を怒らせ、レス数を稼ごうとする。
マニュアルでもあるのか、たいていこのパターン。
-
2754
匿名さん
>>2742 匿名さん
空き状況は当たり前に載りますし、点検結果を載せないのであれば大問題ですね。あなたの組合は議事録に何を記しているのですか？
そもそもの質問は議事録が5～8枚ってなぜ？っていうものですよね？定例報告だけでもかなりの量になると私は言っているのです。当たり前ですがマンションの規模や築年数により議題も議事の量も比例しますのであくまで参考です。
>>2698
で、あなたが勝手に一枚あたりの議題を2～4と定めて、また勝手に毎月5個以上問題が発生すると思い込んでいるだけです。新しい議題が何かを知ってどうなるか教えてください。
-
2755
匿名さん
>>2744 匿名さん
ご忠告ありがとうございます。
レス見ずに返信してしまいました。
-
2756
周辺住民さん
>>2748 匿名さん
＞これだけ常時、毎月かかってるんですよね？
それも君の脳内変換なので、過去ログを読み直しましょう。
-
2757
周辺住民さん
>>2748 匿名さん
＞、理事が交代した時の直契約の場合に必要な手間はあるんですか？ないんですか？ あるとすればどんな手間ですか？
ですか？
知りません。
-
2758
匿名さん
>>2754 匿名さん
駐輪場の空き状況が毎月載ってる議事録なんて初耳です。載せる意味を教えて下さい。また、定期点検で異常なしを毎月載せるのも初耳です。それらはやる必要あるんですか？
また日立以外のエレベーターのメーカー保守の直契約は大丈夫なんですか？
-
2759
匿名さん
>>2752 匿名さん
管理会社の縄張りです、管理会社の圧力を知らないんでしょうか？
-
2760
匿名さん
