ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

＞ネットも見られない奴が何故かネットに書き込んでいる矛盾w
昨日の投稿で
一部の業務は、専門家の知恵を借りながら、区分所有者が主体となって、委託管理の改善もしくは自主管理を進めるべきではないでしょうか？
ネットの情報や、マンション管理士にまかせっきりで、大丈夫ですか？
こう書いているのですが、連続投稿の匿名さんは、昨日のことは覚えておくことが出来ないのですね。
目の前の、ごく一部のフレーズに反応する事しか出来ないのでは、議論が進展するはずがありませんよ。

>確かに言ってること意味不明だし
こういう人に理解してもらうのも、マンション管理士の仕事だけど、無料だからそこまでは出来ない。

>ネットの情報や、マンション管理士にまかせっきりで、大丈夫ですか？

マンション管理士やネットの情報は心配だけど、管理会社を全く問題視しない矛盾をどう考えてるんですか？

そもそも管理費が高くて、マンション管理士に依頼して、減額プランに対して契約するのに、もし高ければ最初から契約しないのが普通でしょう。

なんというか、何が言いたいのか、何を主張したいのか意味不明ですね。
まあ荒らすことが目的で、何度も意味不明なポエムで運営側から削除された荒らし認定者に何言っても無駄かもしれませんが。

>一部の業務は、専門家の知恵を借りながら、区分所有者が主体となって、委託管理の改善もしくは自主管理を進めるべきではないでしょうか？

要するに減額に取り組むのは賛成ということですか？

>こういう人に理解してもらうのも、マンション管理士の仕事だけど、無料だからそこまでは出来ない。

無料？　何に対してのコメントなの？

使い分けたいキャラで発言内容変えようとしても、頭が悪くて意味不明なのは隠せないからすぐ業界人さんと同一人物であることがバレバレですよ。

>>2203 匿名さん
これ以上は、コメントに値しない。

これ以上も何も初めからアンチがどうの、バックオッフィスがどうのしか言ってないけどね。もう二度とコメントしないでくださいね。まあ、またHN変えて荒らし行為繰り返すだけだと思うけど。

>>2197 匿名さん

＞いや、言ってること全く同じだもん。こんなバカな主張する人間が何人もいたら日本は終わりだしね。

委託管理を良しとしている者が大多数だという現実通りですよ。
どう考えても「オンリーワン」なのは貴方のほうではないですか？（笑）


やはり貴方はスレ主のなりすましだったようですね。
ということであれば、貴方はもはやこのスレでは部外者でしょう。
スレの趣意は「自主管理へのシフトを視野に入れて委託費の適性化を図りましょう」ということです。管理会社によるピンハネは確かに横行しているのでしょうが、是正させることができるのであり、管理組合としても主体性を育めば、管理会社任せの実態を改善し、適切な形での「委託管理」が出来る筈だというのが、このスレの議論です。

管理会社は例外なくボッタクリ企業で、委託契約は管理組合にとってメリット皆無。でも自主管理については語る気ナシ。当然そっち方面の経験もナシ。それが貴方の正体ですよね。

正常な議論の妨げになりますので、スレ主であることを明らかになさらないのであれば退場していただけませんか？

コメントしないんじゃなかったのかな？５分も耐えられないのか？w

まあ愛も変わらず、アンチがどうの、なりすましがどうのと、それしか言えないけど。

なりすましって、誰が自分がスレ主だと言ってるんだ？相変わらず嘘と捏造しか言えないみたいだな。もう運営側からも何度も荒らし認定されて削除されまくったのに懲りないねw

>>2207 匿名さん

＞なりすましって、誰が自分がスレ主だと言ってるんだ？

↑という訳で>>2189の「マンション管理士」さん。ようやくアンチ本人がこのように認めました。なりすましたつもりは無いそうですが、少なくともここにいるアンチはスレ主ではありません。他者が作った場を借りて自論を振りかざすのみの、言わば正真正銘の荒らしです。スレッドの趣旨に沿った発言をしている訳ではないので、今後も注意した方がよろしいかと。他の皆さんもです。

と言う訳で、と言う単語からして使い方がおかしいんだが。誰が何を認めたと何処に書いてあるの？

日本の方？

持論を振りかざすと荒らしなら、掲示板は成り立たないでしょw
何を言ってるのかなこの人。

荒らしは反論ではなく、アンチさんだとかスレ主がどうとか、管理組合とは関係ない話で誤魔化す人のこと。

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するデメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！

→そもそも価格はサービスの中身に納得して支払われるもの。その利益から会社が維持される。会社の維持経費ありきで価格が決まるわけではない。会社の維持経費で決まった価格が維持されれば、この世からリストラなんてなくなるw　

　

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！

→そもそも価格はサービスの中身に納得して支払われるもの。その利益から会社が維持される。会社の維持経費ありきで価格が決まるわけではない。会社の維持経費で決まった価格が維持されれば、この世からリストラなんてなくなるw

サービスの中身、要するに管理の労力は、全てを踏まえて担当が10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！

→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。

・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！

→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。

そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。

しかし、擁護派は、「ピンハネマージン分の存在」を頑なに「隠したい」から、値下げ＝仕様のカットという風に「思わせたくて」仕方がない。管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。

■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w

■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?

・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

事例なら「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw

自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。　

こういう事実を全部見ないふりして「エビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）」「論破されている！」というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない。そんな自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。　　

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　　

いい加減長ったらしい書き込みはやめろ。
まとめる力はないのか。

腐った掲示板

>>2215 区分所有者022
腐ってないよ。ピンピンしている。
一つ一つ簡潔に説明さえしてくれれば完璧な管理手法だと思う。
私は10年間くらい大型マンションの自主管理を目指して分散管理
から徐々に前向きに実行したが完全自主管理は組合員の人材不足
であきらめた経験がある。
その実績で現在も管理費等の負担割合が割安で第二回目の大規模
修繕費用も有り余るくらいの蓄えを持っている。

>>2216 匿名さん
一つ一つ完璧な説明とは、誰が何を誰に説明するのですか？

管理費等の負担割合が割安で…から先も意味がわかりません。収入が少ないのに修繕が賄えるのは、支出を抑えたからではないですか？

本題ですが、管理会社がピンハネしていたのですか？そうであればどのように把握して、何をしてピンハネをやめさせたのでしょうか。その結果、組合員、理事はどんな業務、作業が追加されたのでしょうか？

複数のHNを使い分けてた荒らしさんも27-1/2まで書き込みが無かったけど年末休暇だったのかな？

>>2215

人手不足とは組合員にどんな役割をして欲しかったんですか？それから荒らしはスルーしましょう！

失礼、2217さんに向けての質問です。

失礼2216さんに向けてです。

2217さんはHNをコロコロ変えて何度も運営から削除されてる荒らしです。

2217さんはまともな議論が成立せず、管理会社の利益を守ることを目的にこのスレに粘着して意味不明な理屈と不自由な日本語でこのスレを荒らす事自体を目的とした人なので無視しましょう。

ここのスレはもう終わったのかな。

↑終わったから2度と来ないでね。

ほんとに終わったんだ。

　管理組合向けにコンサルティングするシーアイピー（同中央区）代表の須藤桂一さんは、「管理のレベルを高めるには、他人任せにしないことが重要」と言い切る。

「管理会社の担当者が、コストの面で100％、管理組合やマンションのためになることをすると思ってはいけません。管理会社に限らず、営業マンにとって、一番の上客は自分の言いなりになってくれる人。自社のサービスが別の会社より劣ると思っても、自社の売り上げや利益につながる提案をするはずです。管理を丸投げしていると、仮に損をしていても気づくことさえできない」

　須藤さんのもとには、過去にこんな相談が寄せられたことがある。

　管理会社が、管理組合がためてきた修繕積立金とほぼ同額の大規模修繕工事の見積もりを出してきた。見積もりどおりに工事をすると、組合の貯金がなくなってしまう。どうすればよいか……。

　須藤さんは言う。

「管理会社任せにしていれば、懐事情もすべて握られてしまう。とはいえ、今までの関係もあるでしょうから、その会社をいきなり切り捨てるのも現実的ではない。まずは、組合の理事会の議事録や議案書に目を通したり、理事を務めたりして、当事者意識を持つことが大切です」

https://dot.asahi.com/wa/2021120700069.html

なぜ管理会社は大半の利益を正規の手数料ではなく、中間マージンやバックマージンの形で見えにくいブラックボックスにしたいか。それは、馬鹿正直に請求すると、管理会社の仕事にそんな価値ないと抗議されるからだよ。

>>339 通りがかりさん 2022/01/04 19:44:24
大丈夫です。仕事は完璧でした。
通常の費用の３分の１で済んだ。
この方法が普及すると管理会社や
マンション管理士等は仕事が減るし。
リベートが少なく商売にはならない。
商業ビル等の外壁洗浄は主流である。
組合も目覚めてこの方法を採用するようになるでしょう。

話に脈絡が無さ過ぎて意味不明だな。

>>2228さん
３３９の書き込みの話しですか。
そんな前のことをみて書き込みするのですか。
現在の話しにしたらどうでしょう。

自主管理はしない方がいいでしょう。
マンションの価値が下がります。

自主管理は元々、古いマンションにしか存在していない。
価値が下がっているマンションのほとんどは管理会社管理による物件。

管理会社は自社の利益を上げることが使命であり、管理の質を落とした分だけ利益に繋がる構図。だから、管理会社に頼むと、マージン分、損をする。

当マンションの大規模修繕は、管理会社任せにせずに、管理組合が直接複数以上の施工業者から見積もりをとって施工業者を決めました。管理会社関連の施工業者の見積額は、修繕積立残額とほぼ同じで、選定した業者との差額は2000万円でした。お陰様で
2000万円を削減しました。大規模修繕に限らず設備機器等の保守契約に際しても
相見積方式でやれば修繕積立金の値上げは阻止することができますょ。

相見積もりを取る場合、素人では共通仕様書を作成することは
できません。
同じ修繕個所、同じ材料、同じ平米数・数量、同じ仕様での
共通仕様書を作成し、施工会社は単価の欄だけを記入するものです。
この方法でなければどこが高いのか安いのか判断ができません。
２，０００万円安かったとかの判断は単なる修繕個所だけでの
判断ではなかったんですか。

>>2234

共通仕様書は管理会社でないと作れないのですか？
そもそも大規模修繕など、どこを修繕すべきかも決めるのに、共通仕様書が最初からあれば何にも困らないけどwそしてそこに２０００万円掛けろと？w
よほど安く修繕できるのを知られるのが嫌みたいですね。

もうこの方は何度も削除されている運営認定の荒らしさんですから、皆さん相手にされませんように。

管理会社の実態というのは、何かの業務をすることではなく、単に間に入って手数料を得るだけのビジネスなので、理事会で業者を見つけられれば、全ては事足ります。

>>2235さん
私は管理会社の従業員ではなく、単なるマンションの住民です。
共通仕様書は管理会社の建築士であれば作れますが、私は何も
管理会社に依頼すべきとはいっていません。
私どものマンションでは、設計監理業者を雇いそのコンサルタント
に共通仕様書を作成してもらいました。
そして同じ条件での相見積もりを取ったのです。
どこを修繕するかは、まず建物診断をしてからそれでどこをやるかの
優先順位を決めて工事を進めていきます。要するにそれで仕様書を
作成します。予算の関係で修繕個所全てはできませんので。
それに私はここにきたのは２２３４の書き込みからですよ。

>>2237さん

ではいずれにせよ管理会社を通さない方が安上がり。これでいいですかね？

>>2238さん
管理会社を通す通さないというより、同じ条件での共通仕様書が
作れれば、応募業者はただ単価欄に見積もり額を記入するだけですから
それで見積金額はでます。
ただ、見積書を開封するときは、管理組合又は専門委員の前で開封する
必要があります。
それまでは理事長とかが保管しておけばいいでしょう。
それから、管理会社を警戒されていますが、同じ条件での共通仕様書
があればそんなに警戒することはないでしょう。
ただ、施工会社を募集するときは、公募並びに都府県の有力企業並びに
スーパーゼネコンの中から選定すべきです。
そして、相見積もりの共通仕様書でも工事のとらえ方に温度差があり
ますので、事前説明会を開催すればいいでしょう。

大規模修繕工事はただ、工事費を安くするだけでなく、やらなければ
ならない修繕個所をいかにやるかでしょう。
見積額が正当なら、あとは修繕積立金の実力如何で修繕個所は決まるでしょう。

できれば大規模修繕工事は、設計監理方式でやられた
方がいいでしょう。見積合わせ方式と一緒に。

スレタイトルは。
ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法
もであるが、

勿論管理会社の狙いは大規模修繕や大規模設備等の更新や更新を狙っ
ての管理であるからその目的を達成するための作業が日常管理におけ
る情報収集である。
最近はマンション管理士等の有資格者が管理物件に居住している確率
が高くなったので思うように工事を受注して利益が確保できなくなっ
てきた。
管理物件の居住者名簿や組合員名簿を使ってマンション管理士合格者
名を官報で調べている。
管理会社に友好的とみれば手下の理事を使って役員への勧誘をしている。
友好的でなければ密かに役員の順番等を遅らすか排除の画策をしている。
これ等はピンハネをするための下準備と心得られた方がいいでしょう。
マンション管理士の知識を侮ってはいけません。
組合の為を真剣に考えてくれるマンション管理士をマンションのた
めに組合員一人一人が探して推薦しましょう。
管理会社による役員選任介入は阻止してください。
大規模修繕や各種工事等の節約をしてくれます。

>>2239
>管理会社を通す通さないというより

いや、全然違うことをなんでサラっと言うんですか？w

管理会社は利益載せてないとでも言うんですか？

管理会社を通して専門家に頼む事と、管理会社を通さず専門家に頼むのが同額なんですか？

>>2240 匿名さん

>大規模修繕工事はただ、工事費を安くするだけでなく、やらなければ

やらなければならない事は管理会社を通さなくてもできます。なんでそこまで管理会社を通したいんですか？w

マンション以外の建物の修繕はマンション管理会社通してないと思いますが。。

何故か頑なにマンション管理会社を通したくて仕方のない人がいるみたいですね。

>>2245 匿名さん
？？？
どこにいるの？
会話にならない奴なら一人しってるけど

じゃあ管理会社は通す必要ないと言うことでいいんですね？

通すってどういう意味？
管理会社が共通仕様書を作るのか他の業者が共通仕様書を作るのかって意味なら分かるけど、あなたのマンションはいちいち管理会社に話を通さないと何もできないのですか？どこの管理会社なの？

普通の人間なら管理会社を通すで意味は分かりますよ。

管理会社がタダで調査できる専門家に依頼して共通仕様書を作ってくれるんですか？

「管理会社を通す」というのが
「管理会社に見積り依頼をさせる」とか
「そのための依頼書を管理会社に作らせる」という意味なのだとすれば
それを管理組合が自力でできるのなら、いちいち大見得切らずにやればいい話。
結果、○千万の減額が実現できたということであれば非常にめでたい。
できることを粛々とやれば費用を削減できる、という当たり前の話な中で
業務委託の範囲を縮小あるいは合理化すれば、費用も圧縮できるのは当然。

ただ、それと「委託管理をやめる」という話は区別するべきでね。
一緒くたにしている者がここにはず～っと前からホスト面して居座ってるから
とりとめの無い言い合いと言いっ放しのコピペ濫発でスレごと空中分解するんだよ。

>2252

・管理会社を通す
管理組合→管理会社(手数料発生)→調査の専門家（コスト発生）→仕様書

・管理会社を通さない
管理組合→調査の専門家（コスト発生）→仕様書

どちらが安上がりか誰でも分かります。

普通の人間は管理会社を通すで意味は理解できます。
それと、今の流れは２０００万円を節約できた人の事例について話しているのであって、委託管理をやめる辞めないは直近では話題になってません。それを急に持ち出して、区別するべきと言っても、はー？って感じ。貴方は管理会社を通すという慣用表現を理解できないようだから、こんなとこに書き込む前に国語のドリルでもやったらどうですか？

通りすがりの割には上の人と全く言ってることが一緒ですね。

管理会社に業者選定や修繕計画の策定を丸投げせず、管理組合が理事会を中心に当事者意識をもって発注業務をシェイプアップすれば、その内容やマンションの規模によっては年間千万単位で支出を圧縮できることもあるよ…という話についてはわかった。そういう実例があるという前提で話を進めて構わないよ。

で、そうやって辿り着くマンション管理の理想形は「自主管理」なのかと。
いきなりそうはならないと思うし、管理会社を攻撃しているここの御仁も、別にそんなことを標榜してもいないご様子。実際やってないだろうし。
管理会社の手を借りずに「委託の筋道」を管理組合が自分たちで決めて、余計なマージンを掠め取られずに済む業務委託が出来るのだとすればそうすりゃいい。それでも、贅肉を抜き取った形での「委託管理」は続く訳だよね。ならば管理会社を全否定する訳にはいかない筈だし、言い方を変えれば、管理会社の体質を発注者側からの突き上げで改善させて、完全排除ではなく「共存」を目指そうよと主張するのが、本来このスレで辿り着くべき結論ではないのかと私は考える。それなら別に、擁護派からも管理会社自身からも文句を言われることなく、もっと落ち着いて「組合支出の合理化」を議論できる筈。

そういう展開を希望しますよ。

では貴方は何を問題視してたんですか？

ややこしいことはやめて、
信用できる大手ゼネコンによる責任施工方式
うちはこの方式を提案したが反故にされて管理会社による
責任施工方式で工事をした。
工事費は数億円高くついたので苦情が出ている。

施工会社から合い見積もりを取るときは、その候補業者を
選定するときは、みんな信用できる業者を選ぶんではないですか。
その信用のある施工会社の中から相見積もりを取り選定するんでしよう。
責任施工方式より、設計監理方式で見積合わせ方式で施工会社を
選ぶ方がずっといいですよ。
お金のないマンションは最初から１社に絞ってやる随意契約が多いけど。

>>2253 匿名さん
＞通りすがりの割には上の人と全く言ってることが一緒ですね。

そりゃそうだ。
普通のひとなら誰でも理解できることを言ってるだけなんだから。

>>2253 匿名さん

それとね。
私は「管理会社を通さなければマージンを削減できる」という点は
一切否定していない。「当たり前だ」と書いてあるのが見えないか？
つまりそこだけは貴方と同意見なんだよ。

マージンを削減することと、管理会社との関係を断つことは同じじゃないと言ってる。
委託管理をする前提で費用を削減する、という選択肢が貴方の中にはあるのかな？
多分無さそうだから、このスレは今後もずっと荒れ続けるだろう。
荒らしのせいで荒れるのではなく、貴方のせいで荒れるってこと。

上の人は普通の人ではなく、運営から何度も削除された荒らしですよ。

まあ、

>私は「管理会社を通さなければマージンを削減できる」という点は
一切否定していない。「当たり前だ」と書いてあるのが見えないか？
つまりそこだけは貴方と同意見なんだよ。

ということなのなら何を主張したいんですか？

>委託管理をする前提で費用を削減する、

費用ではなく、管理会社が取るマージンね。管理の費用を削減したら管理の質が落ちる。

>>2260 匿名さん
自分のことを棚にあげてよく言うね。つい最近削除された人とは別人ですか？全く同じ文章ですけど…

荒らしに対してのレスも削除されますからね。

荒らしに対してのスレではありませんでしたよ。
あなたも運営に荒らしに認定されたということですね。

都合割くなると頓珍漢なことを言って逃げるんだもんなー

いや、荒らし本人が何言っても説得力ないよ。

業者選定に絡む業務はマージン発生を回避すべく管理組合が自前で行なうと。
当然その分は管理会社への委託項目からは外す。
それが可能だとすれば粛々とそうしなさいよと言ってる。
遠慮することはないし、高らかに宣言するほど画期的なアイデアでもない。

残るフロント業務についても、贅肉を削った状態で
従来通り管理会社に委託するも良し、それをも組合員が手弁当でやるも良し。
支出削減が目的だと言うなら、組合員の意識次第で管理会社と決別するのは簡単なことでしょう。

じゃあ何でやらないのかね。
自分以外の組合員は無知蒙昧でコスト意識が無いから？
だとすれば、それは何時になれば解消されるのやら。
利口な管理会社は正当な利益も得難い委託業務は受注しない方向にシフトしつつあると言うね。
支出は積極的に削る一方、自分達でやる気のない仕事だけは
管理会社に薄利でやらせようという発想は、マンションのスラム化への着実な一歩ですな。

後半はもろに管理会社の言い分ですな。そりゃ、利幅のある業務だけやりたいもんね。

自分たちに大金支払わないとスラムになると脅してるわけだ。

相場より安くしないと売れないマンションってほぼほぼ維持費が高い管理会社にぼったくられてそうなマンションなんだがね。

脅しと捉えるならそれも結構。
脅しに屈することなく、自力でやれることを自力でやれば余計な金はかからない。
自力ではやれない、あるいはやらないという判断をした者だけが管理会社を利用すればいい。

「管理会社はボッタクリだ」と宣言し、そこに同意を得られないとやるべきこともやれないのかな？
意欲的な取り組みの成果について、今後も報告を期待してますよ。
まずは自主管理率の％を二桁にするところからかね。


＞相場より安くしないと売れないマンションってほぼほぼ維持費が高い管理会社にぼったくられてそうなマンションなんだがね。

安易に委託管理をやめてしまったマンションの方が転売価格は安いと思いますよ。

>>2268 通りすがりさん
あなたの言っていることが正しいんだけど、相手が悪い。
また、長文のコピペを貼り付けて、終わり。

>>2268

自主管理は自力でやるのではなく、外注先との契約を維持するだけでその総額に何割も上乗せ手数料を管理会社に払うことを避けるために、定額で専門家に業務を依頼した方が合理的ということ。

同意が得られるかどうかと、管理会社がぼったくりかどうかは別問題。売上を上げたい管理会社からの言い分に流されないように管理組合も賢くならないといけない。

>>2269

毎度同じバカな言い分を繰り返すからでは？　コピペにまともに反論してから偉そうなこと言ってください。調べればわかる具体例出せは反論とは言いませんよw

管理費減額の肝は

管理のサービスを間引くのではなく、管理会社の不当に高いマージンを減額させること。

毎度同じことを投稿しますが100％自主管理はしない方がいいです。
管理を分散してコストを下げるのが現実的である。
この場合は指揮権を司る理事長は少なくともマンション管理士の資
格保有者を組合員を限定して委任したほうがいいでいしょう。

>>2269 マンション管理士さん
＞あなたの言っていることが正しいんだけど、相手が悪い

もはや歩いている道が違うので、相手という訳でもないですけどね。
管理会社を通さず管理仕様を策定し、受託業者を選定するそうですよ。
上手くいけばここで報告なさるおつもりでしょう。
それを気長に待とうじゃないですか。それまで我々普通の管理組合員は
適度に距離をとりながら管理会社と付き合えば良いのです。

自作自演は削除対象ですよw もっと間をあければいいのに、我慢できないんですね。

>管理会社を通さず管理仕様を策定し、受託業者を選定するそうですよ。

このために、業者と契約した後も毎月管理会社に手数料支払うのはバカげてるけどね。

そしてマンション管理士さんも通りすがりさんもいう事が全く一緒だからね。

>>2272 通りすがりさん
>管理会社を通さず管理仕様を策定し、受託業者を選定するそうですよ。
するとは言っていません。
したら安くなると、言ってるだけです。
この違いが、永遠に縮まらないのです。

>>2274 マンション管理士さん

＞するとは言っていません。
＞したら安くなると、言ってるだけです。

でもまあ、そこは実際やるという前提で話を進めないと。
そうでなければ彼の提唱は机上の空論なんですから。

言うこととやることの違いが埋まらなければ、それこそが真実を物語るでしょう。
彼の主張をこちらで整理し、強調してあげることは案外重要だと思いますよ。

>>2273 匿名さん

＞>管理会社を通さず管理仕様を策定し、受託業者を選定するそうですよ。
＞
＞このために、業者と契約した後も毎月管理会社に手数料支払うのはバカげてるけどね。

払わずにやる方法をご存知なのでしょうから、実行しましょうよ。
「管理会社を通さず管理組合自らが管理仕様を整理し、業者選定を行なう。」
言うだけなら単純なことじゃないですか。何故やって見せていただけないんですか？

もう三文芝居はいいですよ。

悔しかったら、管理会社とに毎月ピンハネ代を支払うメリットを説明したらどうです？

>>2277 匿名さん

いや別に悔しくはないので。

それに「ピンハネ代を払うメリット」なんて無いですよね？
誰がそんなことを言ってるんです？

管理会社と管理委託契約を交わしつつ、給排水や植栽メンテ業務を組合と業者で直接契約してるパターンなんてありふれたケースだと思います。ただ、組合による直接契約のパターンでは設備不良が起こった際に管理会社の責任を問えません。

手数料を取ることが説明されていれば問題ないと思うが、説明されていない。
説明してないから、手数料を公然と取れない。

外注業者への費用支払が管理組合の収納口座や保管口座からではなく、管理会社の支払用口座を通して行われると、（管理会社の手数料を引いた？）実際の支払額が管理組合には分からない。

例）
https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
https://www.meiwa-kanri.co.jp/management/office/index.html

収納口座・保管口座を同名義で支払口座とするのが得策だと思うならそうすればいい。あるいはそれが可能な管理会社を選定すればいい。極論を言えば、行き着く先は自主管理ということでしょう。
提供されるサービスの内容を正しく把握し、それと実際の費用負担を照合して総合的にメリットがあると考えられる選択肢をとる。業者選定としてはそれが基本かと。支払管理にフィーが発生していて、それが高過ぎると疑うのなら説明を求めればよいのでは？　それで説明が得られないならサービスの選択肢から除外する。そういう当たり前のことをやっていくと「管理会社とは契約しない」という結論になるのかな？

普通はならないから現状がある訳で。

>2279

いや、それは当たり前でしょう。設備不良が起きた場合はその業者に責任を取ってもらうだけでは？手間は変わらないのでは？　ただ、本来的には元々管理会社経由で受注しているところは管理会社にバックマージンが渡っているケースが多いので（相見積もりのガチンコで料金交渉した場合と料金が違う）、そういう意味でも管理会社にお膳立てされた管理パッケージというのは著しく管理組合に不利な立て付けになっている。

>>2280

その通りです。だから裏でバックマージンをとり、不利益がその分管理組合に転化されています。
しかも責任は取らない。

>>2281

１９７０年代以前は自主管理が主流でしたし、それが合理的でした。
しかし、不動産会社は分譲後も儲けたいとなって、管理子会社を作って
管理の一括契約をパッケージで分譲し、ぼったくり管理ビジネスと一体になってそれが常識化してしまって、疑問を持たれることが亡くなってしまった。そういうもんだろうと。

しかし、おかしいかおかしくないかで言えばおかしい。
管理会社の仕事の実態は、外注先の管理だが、これを定額ではなく、パーセンテージで利益をとることが問題。だから、大規模物件ほど、コスパが悪くなる。エレベータメンテや清掃業者が５０戸→５００戸で１０倍の業者と契約するわけじゃないからね。

＞１９７０年代以前は自主管理が主流でしたし、それが合理的でした。
＞しかし、不動産会社は分譲後も儲けたいとなって、管理子会社を作って
＞管理の一括契約をパッケージで分譲し、ぼったくり管理ビジネスと一体になってそれが常識化してしまって、疑問を持たれることが亡くなってしまった。そういうもんだろうと。

ならば管理組合の意識の持ち方ひとつで、その昔ながらの「合理的なかたち」に戻すことが出来るはずでしょう。50年前の管理方式を現代のマンションに当て嵌めて、当時はあったという合理性が再現できるのかは甚だ疑問ですけどね。

時代とともに変わった面があるのだとすれば、それは「なるべくしてそうなった」ということだと思いますよ。そうではないと言うのなら、在るべき姿に戻ればいい。実態として戻らない、戻ろうという気運が生まれていないということは、多くの管理組合は現状に一定の満足を得ているということなんでしょう。

時代も何も、ぼったくり管理会社を利用するかしないかという話。５０年前の自主管理のマンションが未だに管理会社と契約していないんだから、それが答えでしょ。

1970年代以前は「主流」だったことが今は10％にも満たない。未だに管理会社と契約していない自主管理マンションが数パーセント残っている一方で、大半は委託管理にシフトしたと。「それが答え」ってそういうことで合ってますか？

全部委託方式にシフトしたマンションはもれなく、管理会社の口車に乗せられただけだと言うのであれば、早いとこ啓蒙してあげた方がいいですね。理屈も方法も既に解っているご様子なので、続きをどうぞといったところでしょうか……。

＞時代も何も、ぼったくり管理会社を利用するかしないかという話。

50年もかけて、殆どのマンションは利用するようになったんですよね？
いや、現実にはもっと短期間でシフトは完了してしまったのかな。
踏み止まった管理組合は今となっては風前の灯火。
早く元通りの世界に戻しましょうよ。何から始めればよいのか提案してください。
この50年の間に、社会において起こった様々な変化を考慮すると大変でしょうけど。

メリットしかないはずの自主管理マンション、なのに住みたくないのはなんでだろう。
売れないし注意しろって情報が氾濫している。

自主管理が売れないのではなく、古いというだけ。
それ以上に維持費が高止まりする物件の方が売れない。

＞本当に管理会社方式が良ければ自主管理が今では残ってないはずだが、五パーセントも残っていいる。

良くわからないですね。
大半のマンションが自主管理だった、というのが元々の状態だったのなら
普通の感覚なら「今や５％”しか”残っていない」と捉える筈なんですが。
それを「５％も残っている」と評価するのは、残りの９５％は自主管理の真価に
気付いていないだけだ、という意味ですか？
あるいは委託管理方式の欠点に気付いていないだけだと。
それにしても、５％以外の大多数がそういう理屈で推移したというのは
なかなか納得できる考察ではないと思いますが。

「管理会社とパッケージ」という点を問題視することにも違和感があります。
管理開始当初の管理会社を分譲事業者が選定したマンション、という意味だと解釈しますが
そうでなければ商品として成立しなかった訳ですし（自主管理マンションを買う人なんて
それこそ少数派もいいところだと思っています）
その管理会社を変えたければ変えることはできます。勿論、自主管理にシフトすることもね。
その結果、50年後の今は「たったの５％」が自主管理を選んだということでしょう。
しかもその５％には、かつては委託管理方式だったマンションが、建設的な判断で
敢えて自主管理の道を選んだというパターンも当然含まれている筈。
それがたったの５％にとどまり「大多数」にはなっていないのは変じゃないのですか？

デべのお仕着せのせいで委託管理が定着したのは事実だと私も思いますが、
市場には否定されず、入居後のオーナー達にも受け入れられているということですよね？
たった５％の人達を除けば。

ただ、残り９５％の中にも潜在的な自主管理志向の方々はいるのでしょうから
それを頑張って発掘するのは有意義なことかも知れませんね。

続きをどうぞ。結果を出してナンボです。

「マンションは管理を買え」という古臭い言葉がありますが、あれはあれで
市場の意向をちゃんと反映したものですよ。
結果、高い買い物をさせられたという顛末も勿論あり得るのでしょうが、商品としては物品ではなく「サービス」ですし
継続的な委託業務なのですから、価格満足度が低いと考えるならリカバリも可能でしょう。

やればいいんじゃないですか？　自主管理でも一部管理でも。
やれてもいないのに優位性を唱えても、誰もついてこないのは自明の理。

>>2020

だから、消費者が管理会社を選んだのではなく、供給側が子会社で儲けるために管理会社の全部管理方式しか分譲しなくなったんだよ。市場に自主管理の物件が分譲されてないんだから、選びようがない。５％しか残ってないが、自主管理のマンションは管理会社といまだに契約していない物件がいまだに全物件の５％も占める。

自主管理が一般的にどう評価されているかのイメージと、実際の優位性は違う。今は古い物件にしか自主管理がないから、自主管理＝古臭いマンション　というイメージだけで、世間にそう思われているだけで、実際のコスパは自主管理の方がいいと経験者は分かっているから、昔の自主管理のマンションはそのままが多い。本当に管理会社と契約した方がいいなら、契約している。

＞市場には否定されず、入居後のオーナー達にも受け入れられているということですよね？

だから、自主管理の物件が分譲されてないから、選択肢がない。選択肢がないことを選んだとは言えない。
j
管理を変えというのは、管理会社に操られた管理組合のマンションは買うなと言うこと。少なくとも平均以上の管理費の高いマンションはぼったくられている可能性が高い。

＞消費者が管理会社を選んだのではなく、供給側が子会社で儲けるために管理会社の全部管理方式しか分譲しなくなったんだよ。

200歩譲って、消費者には管理会社を選ぶ権利が無かったとしましょう。
でもそれは「購入時」だけの話ですよね。
まさか管理開始後もそんなシバリがあると思っている訳ではないですよね？
貴方のデータが正しいのだとすれば、オーナーとして管理方式・管理会社を選択する
権利がある中で、自主管理を選んでいるのは全体のたったの５％ということでしょう。
５％もあれば十分な数字だという特殊な感覚をここで否定しても埒が明きませんが
50年前は大多数だったのが５％にまで減り、その後も回復していないという事実は
実にシンプルだと思いますよ。

売主に押し付けられた管理会社以外に選択肢が無かった、そのせいでぼったくりに
合っていると言うのであれば、それを打開する選択肢がちゃんとあります。
自主管理も部分管理も選択肢外、管理会社を変えるという発想も無いのであれば
残念ながら既に詰んでますね。でも、そんなことはない筈ですから頑張ってください。
続きをどうぞ。理想を掲げるならやるべきことぐらいやりましょう。

デベ系の管理会社は、親会社がいるので工事はそこを通さなくては
だめでしょう。
しかし、分譲時は親会社と管理会社の意向で決められるが、時の経過とともに
住民も利口になり自分たちの考えで工事等を行うようになる。
管理会社も思うようには管理組合を操ることはできなくなる。
それと自主管理とは全く関係がない。

そうだよ？だから？

「分譲販売時に管理会社を売主が決めたからと言って
区分所有者にとって他に選択肢が無いなどということはない」ということですよ。
そのせいで管理会社にぼったくられてるなんて被害妄想みたいなもんです。
「搾取されているにもかかわらず現況を変えられずにいる」のだと言うのなら
自主管理も部分管理も夢物語。主体性の無い管理組合にそんな能力はありません。
勿論、管理会社の手を借りず適切に委託業者を選定するなんてこともムリ。

しかし実際は、今時の管理組合は（厳密に言えば「実際に機能している役員は」と
言うべきですが）、そこまで無能なメンツばかりではないでしょうね。
知恵を着けた組合員が増えているからこそ、管理会社要否の議論も発生するのだし
リプレイス業務を専門で引き受けるコンサルなどという業種も成り立つのでしょう。
無駄な金は払いたくない、余計な仕事はしたくないしさせたくもない。
誰もがそう考えた結果、現況としては委託管理の比率が９割を超えている。

完全な自主管理とまでは言わずとも、委託管理を選択した中でも、費用の適正化を
実現している事例もそれなりにあるでしょうから、自主管理とそれらを合わせれば
比率はもっと増えるに違いないです。それが「大多数だ」と言えるように頑張ればいい。
意欲をお持ちの方は続きをどうぞ。腰が重い管理組合をその気にさせる必要が
あるのですから、まずはご自身の有言不実行を打開することから始めてみては？

常識化して、無関心だし、変えられるものとも思ってない。

選択肢があることと、それを認知しているかどうかは別。

大半の住人は無関心だから管理会社が変えられることを知らない。
だからぼったくられても気づかない。気づかないギリギリの線をぼったくってる。大きくない分気づかなりが、長期にわたってぼったくられると、それだけ大きな機会損失になる。

めんどくさいから委託管理しているのではなく、元から委託管理だから、めんどくさいことすら知らないだろ。そもそも面倒なら、自主管理はなぜ存在しているの？面倒なんじゃないの？なぜ自主管理のマンションは委託管理に変えないの？

実際は自主管理でも大した面倒になってないし、金払って委託管理するほどの面倒さじゃないから自主管理が続いている。

いい加減、同じ質問繰り返すのやめたら？

世間の95％は無関心で無知だから現状を変えようとしないと。
そういう意見ですか？
もしもそうだとしたら、正しい方向を示して現状のまずさを指摘し
改善に向けた手ほどきをていねいにやるだけで、95％のうちいくらかは
貴方の理想に近づく筈だと思いますが、50年もの間にそうはならず
むしろ真逆の方向に世の中は変化した訳でしょう。
多数派の意向を「無知で無関心だから」という安直な理屈で否定していては
この先の50年も管理会社によるボッタクリは続くんじゃないですか？

自主管理のマンションは、たとえ面倒な手間がかかっても自分達の意識が
行き届いた管理をしたいとか、同じ費用負担をするにしても納得感が伴う
支出がしたいとか、そういうことを考えた末に自主管理を選択したのだと
私は思っています。勿論例外はあって、単に管理費を払うことに抵抗があるとか
元は適切な自主管理をしていたのにそれが立ちいかなくなり、委託管理に
戻そうとしてももはや管理費の徴収が現実的に難しくなってしまって、簡単に言えば
お金がないから業務委託ができないという事例も含まれていると思いますし、
もしかしたら最初から自主管理でスタートしていて、貴方が言うように無知無関心な
管理組合員が現状を変えようとしない結果、そうなっただけというパターンも
あるかも知れませんね。いずれにせよ、全体への比率はたったの５％なんでしょうが。

私は別に貴方に「質問」はしていません。教えていただきたいことは特にないので。
なんだか変だなと感じたことを指摘しているまでで、的確な返答には正直期待していません。
訊きたいことがあるとすれば、今のそのご高説に則して何らか行動を起こした結果、
管理会社の体質が正されたり、歪んだ関係を断ち切って管理状態が改善されたという
実体験がおありなら報告してくださればいいのに、とは思っています。

続きをどうぞ。机上の空論で現況は変わらないので、行動で示すべきかと。

あ、ちなみに

＞常識化して、無関心だし、変えられるものとも思ってない

ここはその通りですね。
私は現在、戸建てに住んでいるので管理費の負担意識についてリアルな意見は無いのですが、マンションに住んでいたこともある者としては、その管理を管理会社に委託するのは当たり前のことだと思っていました。そこを変えることについてはあまり関心を持ったことがありません。何故なら、㎡単価でよほど突飛な金額でもない限り、その額を払うこと自体には抵抗がありませんでしたし、お金を払っている以上はそれに見合った仕事をして貰えて当然だと思っていたので、担当者の動きが悪い時は問題にして改善を求め、その結果を評価する意識は普通に持っていたからです。

「ぼったくられた」って、要はボヤボヤしていたせいでお金を騙し取られた…ということじゃないんですかね。私はそういう経験って無いんです。金の使い方には細かい方なので、そもそもボッタクリの被害になど合わないことを目指します。それが「管理会社と契約をしないこと」には直結しないという点で、根本的に貴方とは違うのだと思っています。

私は「管理を合理的にやるためには費用を負担するのが常識である」と思っていて、その認識を変えることについては、メリットが明確に示されない以上は無関心です。委託管理という状態を変える必要は無いと思っている人間です。無関心で無知だからではなく、何が得策なのかを考えた結果としてそういうスタンスをとってます。

あんた自身の想像はわかったから他所でどうぞ。

長すぎる。

コピペが再出するまでずいぶん長いこと黙ってましたが、何も進展ないですね。
管理会社との関りを断ち切った、あるいは断ち切らないまでも
従前の関係性を改善したという事例は、この長い長いコピペが評価された成果として
どれほど増えたのでしょうね？
５％「も」あるという自主管理マンションは10％くらいにはなったのかな？

そういう話が聞きたいです。

>>2303 匿名さん

コピペを攻める前に自分の何度も同じことを聞く荒らし行為を反省したらどうです？
あなたの今の質問の答えも散々過去ログに出てるでしょうが。。

＞あなたの今の質問の答えも散々過去ログに出てるでしょうが。。

直近の動向として、このコピペが示す理念（あればの話ですが…）に基づいた取り組みの結果、
自主管理率ってそれなりに上がったんですか？

とお訊きしてる訳ですが、過去ログのどこに回答があるんですかね。
あ、別にムリして「ここだ」と答えなくてもいいですよ。無いものは無い、で結構。
私もそう思っていますので。


別にコピペの内容は責めてません。
むしろこれが正しいと仮定した上で、現状に対しどういう効果があったのか？という話を、
そのコピペのレベルに降りてまでしているつもりなのですが。

この先50年も現状維持で済むといいですけどね。
現実には、大半を占めていたという自主管理が、50年の間にたった５％にまで減った訳ですから、
管理会社との関係改善を目論むのであればもうちょい頑張りましょうよ。


てな訳で、続けてください。進捗あっての報告でしょう。
コピペはほんの少しスレをさかのぼれば読むことが出来るので、内容に変化が無いなら
いちいち貼り直さなくても良いと思いますよ。長いとそれだけでも邪魔です。
サーバーにも余計な負荷がかかることでしょう。

>コピペはほんの少しスレをさかのぼれば読むことが出来るので、内容に変化が無いなら
いちいち貼り直さなくても良いと思いますよ。長いとそれだけでも邪魔です。

まずこのスレはスレタイにあるように、管理会社というビジネス形態が有害かどうかが主旨で
反論したければ、コスパを証明すればいい。自主管理がうまくいった実例って何を聞きたいのか不明ですが、自主管理は数多く存在しているので、ご自分で調べたらどうですか？ネット検索もできないバカか荒らしか知りませんが、これも何度も書かれている事ですよね？　なぜ同じことを聞くんですか？

貴方が内容に変化のない同じことを何度も聞いてスレが汚れて本スレの趣旨が見えなくなるので、コピペが貼られるのは仕方ないかと。サーバーに負荷がかかるので同じことを聞かないようにね。貴方が書いている事は全て解答が過去ログに出ているし、最低限の調べればわかることくらい調べてきてください。

もっと文章をまとめる能力はないんかい。

>>2306 匿名さん
正しいと思ったことは正々堂々と主張してください。
応援しますよ。

バカな管理会社フロントに「お前、障碍者枠か？」とゆうと問題になるから気おつけよう

馬鹿じゃなかったら管理会社フロントなんてクソみたいな仕事やってないだろ。住民騙して金儲けして平気でいられる神経の持ち主だからな。

そんな批判はやめましょう。

要するに、自主管理するマンションは小規模マンションしかない。
それに積立金がないとこかな。

＞このスレはスレタイにあるように、管理会社というビジネス形態が有害かどうかが主旨で

違いますよ。
本来なら管理組合にとって「必要に応じて適切に支出するべき費用の原資」である管理費は、管理会社がお手盛りで好き放題に利益を抜き取って良いものではないので、管理組合・管理組合員が相応の意識を持って使いどころを考えるべきであり、その具体的手段として自主管理という選択肢がある、それを視野に入れて管理組合との関係性を改善しよう…という趣旨（≠主旨）でしょう。
管理会社という業態の体質を十把一絡げに「有害である」と判定することが、このスレに参加する目的だと思っているのは多分貴方ぐらいです。
スレ主の意向を履き違えているのなら意識を改めるべきですし、貴方自身がスレ主なのであれば、ちゃんと自分で示したテーマ通りの議論をホストとして仕切っていただかないとね。


＞反論したければ、コスパを証明すればいい。

私には貴方に反論する動機は無いです。
管理会社は営利企業なので、サービスの対価として利益を求めるのは当然です。「コスパを証明する」とは具体的にどうすれば良いのかがわかりませんが、昨年ここで展開されていたような、企業としての粗利が25％だからけしからんとか、下請け・孫請けからマージンを取るのは組合への背任だとかいう主張には、通常の管理組合員には殆ど響かないと思いますし、そういう論理で管理会社を排除した結果、区分所有者に「業務委託のメリット」を棄てさせる様では本末転倒だと思っているので、『そもそも管理会社のビジネス形態は有害だ』という貴方の個人的コメントにも何ら共感はしない、というだけです。
スレの趣旨に沿った話をするなら、そんな偏った見解を振りかざす必要はありません。まあ、言いたきゃ勝手に言ってなさいという程度です。

私は、管理組合員は管理費を喜んで払っているとも思っていません。ある意味、仕方なく泣く泣く払っているようなものでしょう。なので、決して「コスパが良い」と思って委託管理を選択している人も多くはないと思っています。かと言って、自主管理を選択する理由にはならないということですよ。


＞自主管理がうまくいった実例って何を聞きたいのか不明ですが、

それこそ、解らないなら解るまで考えていただくしかないですね。
説明しても受け容れようとしない方に解らせる方法は無いと私も思うので。
ただ、だからこそ貴方はいつまでもマイノリティのままだと思いますよ。
本質的には貴方とまったく別の動機で自主管理を選択している人々を勝手に仲間と思い込み、それが全体のたった５％に過ぎないのに「５％もいる」と言い放つ貴方は、マイノリティのままでいればいいじゃないですか。それ自体は別に誰の迷惑にもならない訳ですし。

管理会社なんてろくなもんじゃない。早く多くの所有者がインチキビジネスに気付くべき。

管理会社ねバックマージン、中間マージンが明らかになれば、こんなバカげたサービス誰も利用しなくなるだろうな。

＞早く多くの所有者がインチキビジネスに気付くべき。

気付くといいですね。
冗長な屁理屈でなく、問題点を的確に指摘して解決策を提案すれば
インチキは自ずと暴かれて改善に向かうと思いますよ。
インチキと言うべき事実があればの話ですから、まずは「ある」ことを証明しましょう。

＞バックマージン、中間マージンが明らかになれば、こんなバカげたサービス誰も利用しなくなるだろうな。

明らかにすればいいと思いますよ？
皆さん待ってます。マージンの存在とその不当性を把握している人の説明を。

長すぎる。
なんとかならんのか。

要するに結論としては、自主管理がいいのか管理会社に
委託したのがいのか。

>>2318
なんともならんでしょうね。

昔のBBSで、自分にとって都合の悪い書き込みを埋もれさせるための「レス送り」という小技がありました。同じ内容を（しかも長文で）レスすることでレス番が飛び、何十行もスクロールさせないと遡ることができなくなる…ということを利用した姑息な手口です。それを思い出しました。コピペが貼られたということは、直前でバツの悪いやり取りが発生したということの証左です。

そうですか。

>>2320 匿名さん

自分で白状してどうするw
どこまでバカなんだよ

どうみてもコピペの内容が都合が悪く、反論したいけどできないから自作自演してるんだろw

このコピペに読むべき部分なんて無いですよ。
別に反論する意義も感じません。そこで主張されていることがどうあれ、世の中は
それとはまったく別の方向を向いている訳ですから。

50年前は主流だったという自主管理が、50年掛けてたったの５％に減ったのですよね？
それが分譲デべのせいであり、甘んじて受け入れた無知蒙昧な管理組合のせいだと言うのであれば
コピペで啓蒙すれば自主管理率は５％で下げ止まるどころか、昔のシェアに近づく筈です。
それをどうぞ実行してくださいと言っています。
私はムリだと思っているので、実行して数字で示していただけないと考えは変わりません。

それ以前に荒し行為は良くないと思いますよ。

>>2324 匿名さん
そうですよね。何度も長いコピペを貼り付けるなんて荒らしに他ならないですよね。

>>2325
あなたがレス送りして荒らすからでしょう。。

>>2326 匿名さん
はあ？

>>2327 匿名さん

貴方が自分で白状した内容ですよ↓

昔のBBSで、自分にとって都合の悪い書き込みを埋もれさせるための「レス送り」という小技がありました。同じ内容を（しかも長文で）レスすることでレス番が飛び、何十行もスクロールさせないと遡ることができなくなる…ということを利用した姑息な手口です。それを思い出しました。

>>2328 匿名さん
それはあなたが投稿したやつですよ。ばかばかしい

>>2329

嘘とデマばかり撒き散らすことに頑張るのではなく、サービスを向上させて適正価格でお願いします。

>>2330 匿名さん
被害妄想と恨みで頑張るあなたには頭上がらないですわ。

普通の区分所有者はピンハネやボッタクリの疑念があれば怒ると思いますよ。

そんなはずはないと必死に
出鱈目と嘘を撒き散らしてまで管理会社を擁護する理由ないもん。

普通は、ピンハネやぼったくりを抑制できれば良いに越したことないし、そんな筈はないと
デマと嘘までついてわざわざ擁護する動機ないもん。

しかも貴方は毎回全く同じ屁理屈繰り返しているのに、コピペはけしからんて。。

今までのところあなた以外にその疑念について怒ってる人いないのですが、その点は如何ですか？
自分がおかしいと少しでも疑いを持たれることを期待しています。

私は、中身の無い長文コピペを何度も貼る行為を「昔で言うところのレス送りですね」と皮肉を込めて言った訳ですが、どうやらそれすら伝わらなかった訳ですか。ホントにどうにもならないですね……

>>2333-2334

いままでのところ、管理会社の擁護のための荒らし行為をするのは貴方だけで運営からも何度も削除されている常連です。つまりあなたはただの荒らしですよ。コピペが気に入らないなら削除要請出せばどうですか?

中身がないというのなら何で何度も意味不明な荒らし行為をするんですか?

貴方にとって中身が触れてほしくないから荒らすのでは?
意味不明な多投の荒らし行為を普通はレス送りと言います。

先ずは相手を区別されたらどうですかね。
私は>>2334ですが>>2333は別の方のレスです。
「匿名さん」では解り難いでしょうが、それは貴方とて同じこと。

私はこのスレを荒らすどころか、本来あるべき議論に軌道修正することを望んでます。やみくもに管理会社の擁護などもしていませんよ。管理会社と一口に言っても玉石混淆ですからね。管理費負担を免れたいという安直な動機のために、管理費支出の適正化云々と尤もらしいことを言って、管理会社という大きな括りで目の敵にしている者こそが、このスレの荒らしでしょう。

何はともあれ、いつまでもやるやる詐欺を続けるのではなく、その理念に沿った行動を始めてください。国交省の総合調査は順当に行けば次回は２年後です。それまでに成果を出さないと、ご自身の主張に数値的エビデンスも当分示せなくなりますよ。

↑だからそれが「レス送り」ってやつなんですよ・・・

コピペについて一応コメントしておきましょうか。

長いことには目を瞑るとして、主旨があまりにも不明瞭です。
結局何が言いたいのか、何をするべきだと考えているのかがハッキリしません。
強いて読み取るなら「つまり」と括られている部分。
『管理会社とはできるだけ関わらない方が得だ』という一文でしょうか。

そもそも何を以て「得だ」と言うのかにも議論があるでしょうが、金銭的損得の話なのであればサービスへの対価として適切かどうかという発注者の主観が大いに絡みます。
直近（平成30年度）の国交省調査によると、単棟型マンションでは完全なる自主管理は全体の５％に留まり、逆に完全なる委託管理は77％にもなります。単純計算だと残る18％が、いわゆる「部分委託」だということになりますが、ここに「管理費支出の適正化」の意思が作用しているのだとしても、管理会社と手を切ろうという動きだとは言い難いです。

『できるだけ関わらない』という言い回しが、「余計な業務委託はしない」という意味なのであれば、私は素直に賛同できます。裏を返せば「管理会社に任せた方がよい業務は委託する」ということとセットですので。ただ、このコピペからはそれが趣旨であると感じることはできません。まずは「管理会社とは否定すべき存在だ」といった題目があり、それを認めなければ話にならんという乱暴かつ狭量な主張があるのみで、それでは現状（たった５％の自主管理率）を変えることにはならないだろうなと。そう考えて、もしもこのコピペに発信者の「建設的主張」があるのであれば、何はともあれそれを前面に出して行動に移してはどうかと、ずっと言っているつもりです。世の中に僅かでも「目に見える変化」があれば、そのきっかけとなった考え方にも光があたるでしょう。

どうでしょう？　私は「荒らし」なんですかね。
管理会社の中には本当にボッタクリ業者が混じっている可能性はあると思っているので、そこは一度も否定していませんし、組合の財源を湯水のように使えなどということも言った覚えはありません。発言をある方からそのように曲解されてはいますが。
管理業務委託の適正化を目指すのであれば、先に管理会社の暴利を槍玉に上げるにしても、せめて（現実に広く受け入れられている）管理会社への業務委託そのものを全否定するのはやめるべきではないですかね。選択肢のひとつとして認めた上でなければ、現状を改善する議論も始まらないと思うのですが。管理会社がキライなだけの人にとっては受け入れ難いことなんでしょうか。

＞バックマージン、中間マージンが明らかになれば、こんなバカげたサービス誰も利用しなくなる

ならば明らかにすればよろしい、という指摘に対する答えが当該コピペに記載されているのだとしたら、それを広めることで自主管理率は当然に上昇する筈です。何せ「誰も管理会社を利用しなくなる」のですから。現状５％は最低でも過半に達するでしょう。

やるべき事が明確になっているのだから、行動あるのみではないですか？

ここは情報交換を目的とした匿名掲示板なので行動せよというのは全く意味不明なのですが、

まずはあなたが荒らし行為をやめるという行動が先でしょう。それはできます。さあ、行動してください。

>主旨があまりにも不明瞭です。
結局何が言いたいのか、何をするべきだと考えているのかがハッキリしません。

貴方がとぼけているだけで、極めて明瞭ですよ。
管理会社のバックマージンや中間マージンが高すぎてわりに合わないという点です。
詳しくはコピペを参照してください。

ばかばかしいコピペも消えてすっきりした。
個人の主観を主張するだけの荒らし行為だと運営も認めたようだ。

次の主張は、荒らし行為をやめるという行動が先でしょう。それはできます。さあ、行動してください。ですね。どうぞ実践してください。

貴方のようにしつこく手書きで同じ内容の荒しをしつこく書く労力だけは感服しますよ。

主観ではなく、バックマージンや中間マージンが存在しているのは事実ですよ。

スレの中で受け答えをする場合は、普通はコピペではなく
自分の意見を書き込むでしょう。

>>2430さん
それでも自主管理は増えませんよ。

>>2344 匿名さん
それを主観と言っていない。高いと思うことが主観なんですよ。
しつこくコピペするのはだれ？全部がブーメランなんですよ。

>>2341 匿名さん

私は荒らし行為などしていないので、やめようにも何をやめれば良いのかが解りません。
管理会社との関わりは「必要となることがあり」「多くの区分所有者がその必要性を認識した上で業務委託に合意している」と思っているので、委託内容の適性化は並行して考えるにしても、管理会社を全否定する必要などは無い、と言っています。このスレに参加する上での一意見です。勿論、反論も歓迎しますよ。内容が合理的であればの話ですが。

管理会社がとるマージンが高過ぎて割に合わない、と思うのであれば、それを管理組合の総意として以後の契約に臨めばよいでしょう。そうは思わない管理組合もあるからこそ、今の情勢（95:5）があります。

直近貼られたコピペは無くなっちゃいましたね。
同意も得られていないことを何度も同じ内容で書き込んではいけない、ということがハッキリしたではありませんか。

あなたつい最近も>>2296で全く同じこと聞いているよね。それに対して>>2297で答えられている。それに対してあんたは>>2298で匿名掲示板なのに、行動しろとか、意味不明なことを言う。ここは情報交換の場で、そもそも何をどう行動するの？　

こんな意味不明な投稿ばかり繰り返すから運営から荒らし認定されて削除されるんでしょ。そこまで粘着する理由は何ですか？バックマージンや中間マージンが高いと思わなければ、自分のマンションで甘んじて放置しておけばいいのでは？なぜ他人の情報交換を阻害して荒らし投稿ばかり繰り返すんですか？

毎回とぼけて同じ、行動しろだの意味不明な投稿繰り返す荒らしにまともに相手しても仕方ないってこと。

そんなに前のことをいうんではなく、現在書かれたものに
対してやり取りをしなさいよ。

>>2349 匿名さん
＞ここは情報交換の場で、そもそも何をどう行動するの？　

自分で書いた理念（＝コピペ ※削除されてしまいましたが）に沿って行動し、
その成果を報告してください、と言っています。難しいことなんですか？

情報交換の場なのに、貴方からはそういう情報が何も提供されません。
管理会社への委託管理はある意味「致し方のないこと」であり、満足度に差はあれど世にあるマンションの大多数はその方式を選択しているという事実があります。私から示せる情報はそのくらいですが、私自身はその事実を理屈上も当然の帰結だと思っているので、特に疑問も改善の必要も感じません。でも、貴方はそうではないのですよね？　コピペに記されていたのは「現実に対する反論」であり、具体的提案（だとは思えませんが）だったのだとすれば、正しい主張であることは行動を以て示すしかない筈です。

「管理会社とは関わらないのが得策だ。サービス業としてインチキであることは明白。それに気付きさえすれば誰も利用しなくなる。そこに異論を唱える者は全員バカであり、この掲示板で意見するのは荒らし行為である。」と。その貴方の理念に基づいて、先ずはご自身が所属する管理組合で「完全自主管理」を達成して見せてください。その成功事例が世の中に波及すれば、50年かけて５％にまで減少した風前の灯＝自主管理マンションは息を吹き返すに違いありません。貴方の理論に基づけば、ここまでハッキリした筋道が立つ筈なのですから、どうして実際に行動しないのですかと訊いているのです。やってみせてくださいよ。あと２年（次の国交省調査まで）に目に見える成果が出るとまでは言わないまでも、ご自身の身の周りで起こったこととしてぐらいなら、ここで披露できますよね？


とぼけているのは貴方の方ではないですか？
出来ないなら「出来ない」と言えば済みますよ。どうせムリなんですから。

>>2349 匿名さん
＞あなたつい最近も>>2296で全く同じこと聞いているよね。それに対して>>2297で答えられている。

あれが「答え」だったんですか？
別に見て見ぬフリをした訳ではないです。
『区分所有者の殆どにとっては委託管理が既定路線で、それを変える選択肢があることすら知らない。マージンの金額も「気付かない程度」に留まり、管理業務を管理会社に委託している理由（本来どのような労力を割く業務なのか）も知らずにいる。』そういうことですよね？
貴方がず～っと同じことを言っていることは十分わかってます。コピペにも散々書いてありましたからね。ただ、文章として冗長なだけで私やその他大勢を納得させるに足る内容を備えていないのと同様、貴方のその主張の根幹にも中身が無いのですよ。

いいですか？
管理組合、ひいてはその構成員であるひとりひとりの区分所有者が、貴方が言うように「知るべきことを知らずに損をさせられている」と言うのであれば、その「知るべきこと」を把握している貴方が啓蒙しなさいと言っているのです。管理会社はそんなことは当然してくれませんよね。私に言わせれば、昨今の分譲マンションを購入できるような人々は、貴方が考えているほどバカではありません。管理会社を選択する権利は自分たちにあることぐらい普通は理解していますし、不本意な契約内容・不十分な業務遂行であれば即、他への鞍替えを検討するのです。貴方が知らないだけで。

少なくとも、都心にタワマンがたくさん建ち始めた20年くらい前から既に、マンションの購入者層はどんどん知恵を着けてきているのですよ。それでも、貴方がひたすら目の敵にする管理会社との関係性は、むしろ緊密になってきているのです。「緊密」というのは、貴方が言ってるズブズブの関係という意味ではないです。まあ、これ以上説明しても貴方には解らないでしょうから、とにかく、今の区分所有者達は貴方が考えているよりはるかにお利口さんなので、あんた達は何も知らずに損をさせられているよと自信を持って助言できるのであれば、ちゃんと貴方についてきてくれます。だからそれをおやりなさい。私なんぞに反論するより、ご自身の理想実現のためにはそれが早道です。

やらないのは「できないから」ですよね？
そりゃそうでしょう。管理組合を率いて総意としてまとめ上げるほどの論理は、貴方が言っていることには備わっていませんし、余計なお世話だと言われるのがオチです。今の貴方の論理で理事会なり総会なりで問題提起をしたら、他の皆さんに（何言っちゃってんの？）と失笑され、それでも議題として提起しようものなら、ボコボコにやっつけられて終了でしょう。それこそ管理会社など出る幕ではなく、資産の共有者として同列である人達から直接否定されると思いますよ。彼らは貴方が考えているより賢いのではなく、シンプルに「貴方よりは賢い」のですよ。そこんとこ、そろそろ自覚しましょう。

そうですね。
管理会社と管理組合は共存・共栄の関係でなければならないでしょう。
それに、自主管理を望む住民は全国的にみてもかなり少ないと思います。
管理会社は全て悪という性悪説の考えではうまくいかないのが当然です。

>>2351 匿名さん

何度も同じ事繰り返し聞いてると言う事ですね。貴方に何答えても無駄ってことですね。また時間がたったら同じこと繰り返して聞くわけですから。完全に荒しなんだから、まずは貴方が荒らさないと言う行動をしてください。まず行動でみせてください。

苦し紛れに「まずは行動を」のくだりをパクったぞｗ

>>2355 匿名さん
荒らし行為はしてませんし、今後もしません。
管理会社は只のピンハネ企業ではなく、大多数の管理組合がその認識のもと
いまも何らかの形で管理会社と関係性を築いています。それが現実です。
異論がおありならそれを否定するに足る事実を示してください。
異論を唱える者が何等か行動しなければ、その「事実」も得られませんよ。
何も行動せず例のコピペを貼るだけなら、今後はサイト管理者に削除されるだけでしょう。

私への回答がムダになるのだとしても、他の方には響くかも知れないじゃないですか。
貴方の相手は私ひとりではなく、管理組合全体の大多数を占める人達です。
共感してくれる人を頑張って探しましょう。私はムリだと思いますがね。

共感できなければほっとけばいいのに、なんで執拗に荒し行為を続けるんですか？

コピペが貼られたら必死に意味不明な長文で自作自演のレス送りして。普通は内容が貴方にとって都合わるいからそこまで労力かけて荒し行為をするんだと思いますよ。

結局事例は未だに示せず。
管理会社のピンハネと呼ばれる部分を削った方法とその後どうなったのかを示せず、ただ無責任に管理会社と手を切れとせまるやり方では誰も賛同しない。

コピペに書いていある内容はほぼ正しいです。
減額改革の場合に重要なことは理事会の根回しです。管理会社が邪魔しますからね。
管理費減額の検討を始めたら、まずは理事会で過半数の賛同を水面下で目指しましょう。あとは簡単です。

管理会社の荒らしがあるようですが、文面を見ると、程度が低いですね。こういうように管理会社の人間は本当に低レベルが多いです。まともな社会人といえない人も多い。
日本語すら満足に喋れない人もいます。

いずれにせよ、管理費の減額改革はやり方を間違えなければ住民にはデメリットがなく、プラスしかありません。健闘を祈ります。

この業界にいると、管理会社がいかに、顧客である分譲マンションに有害かと言うことがわかります。住民に判断力を無くさせ、サービスに見合わない法外な手数料をバックマージンや中間マージンなどで、見えにくく、自覚されにくく搾取し、無用な事業でまた手数料をピンハネする。関わっていいことはないとおもます。

住民の無知に漬け込んで、本来不要な更新提案で、時価の３?４割の法外な手数料をかすめていきます。そして、ソフト面のサービスの充実化などは手間になるため、一切やろうとしません。結果的にマンションはどんどん陳腐化していきます。メディア等で騒がれるマンションの"負動産化"の原因は管理会社の利益相反体質にあると言って間違いありません。

大体、マンションの管理なんて、難しいことは一つもありません。法定点検の時期に、専門業者に依頼する。清掃業者に依頼する。大きなことはこれだけです。だから、自主管理のマンションはいまだに管理会社と契約しないのです。バカバカしいからです。全く難しくないことを、専門用語を並べて立てて、住民ができないように錯覚させて、裏で法外な手数料をピンハネするのがビジネスです。

>>2361 コンサル関係者さん
コピペをする人はただ管理会社に恨みがあるだけ。健闘を祈る必要なんて無いことに気付かないなんて、あなたも相当程度が低いね。

本題だが、減額改革とは具体にどうするのだ？ずっとそこが争点なんだけど。

>>2361 コンサル関係者さん
＞いずれにせよ、管理費の減額改革はやり方を間違えなければ住民にはデメリットがなく、プラスしかありません。健闘を祈ります。

長文コピペを貼っている方が前々から言っておられる通り、ということですね。
その「改革」を間違えないように、正しいやり方とやらを管理組合に伝授するのが、まさに貴方のようなコンサルさんだということでしょう。…いや、「関係者」と仰るからにはコンサル当事者ではなく、少し距離を置いたところからのご発言でしょうか。そうすれば改革の具体例や方法論について見解を求められても「俺は知らん」で通せますからね。

単なる傍観者や事情通気取りの方が言うことだとすれば「簡単です」と言われても何ら信憑性はありません。本当に簡単なことだ、根回しさえすれば実行は現実的という話であれば、どうぞそのまま行動に移せばよろしい。「関係者」ならばその素晴らしいアイデアを拡散し、成果に貢献することもできるでしょう。全体の８割近くを占める全部委託管理を、せめて７割とか６割にまで減じるところまでいければ、そのご高説にも説得力が備わることでしょう。

>>2362 コンサル関係者さん

管理会社が管理組合にとって有害だ、と言い切るところからして、業界に身を置く者の見解とは思えません。この業界にいると、と言っておられますが、ホントに住宅不動産関連の業界ですか？　それとも、もっと別の隙間ビジネスの業界でしょうか。例えば「マンション管理事務所」的な謎の名称のコンサル会社は、住宅不動産業界に属しているとは言い難いのでね。

区分所有法が施行されてからもうすぐ60年ですよ。この話が貴方が言うように単純であれば、別に第三者が大騒ぎをせずとも時間がたっぷりあった中で自主管理率は自然に増加し、マンション管理業は廃れていった筈でしょう。かつては大多数だったという自主管理マンションが５％にまで減ったのは「デべが委託管理と抱き合わせで売ったからだ」とかアホなことを言ってる者がいましたが、区分所有法が無かった時代は「共用部分の管理」という概念自体が定着しなかったのですから、自主管理もやりたくてやられていた訳ではないのです。コンサルさんならそれぐらい知っている筈ですよね？

別に大昔のことではありません。かつて事実上それしか選択肢がなかったのは自主管理の方であって、それが半世紀以上の時間を経て、エンドユーザーである管理組合員の総意として委託管理へとシフトしていったのですよ。デべも「自主管理マンションは売れない」という現実に従って委託管理前提の商品を作り、その委託業務も関連企業・協力企業が行なう仕組みを構築したという順序です。当たり前の話でしょうに。

管理費の使い方を組合に助言するにしても、そういう業界の歴史的常識をふまえて「管理会社との適切な関係性」を築くべしと説くのが本来のコンサルタントの役目ではないのですか？　貴方がいわゆる「削減コンサル」の関係者なのだとしたら、何とも頼りないですね。何はともあれ、自主管理率が今の数字のまま増加しなければ、コンサルの仕事としても成果は出ていないということで評価も得られないでしょう。

現状先細りの仕事は大変ですね。でも頑張ってください。
ご高説通りであれば、管理組合は支出を抑えられるのでしょうから、うまくいけば儲かりますよ。そのためにも行動して成果を出さないと。。

>>2362 コンサル関係者さん
業界人でないと裏の仕組みは理解できないような表現です。
私は住み込みで20年間勤務しましたのでマンション管理の
裏の裏を知り尽くしています。

>>2366 もはや神さん

荒しが執拗に粘着するように管理会社は闇ですね。多くの管理組合が無関心なことに漬け込んで搾取していく。シロアリを金払って雇ってるようなもんです。

>>2362 コンサル関係者さん

>結果的にマンションはどんどん陳腐化していきます。メディア等で騒がれるマンションの"負動産化"の原因は管理会社の利益相反体質にあると言って間違いありません。

そうですね。修繕費の問題でも、見積もりが過大。無駄な項目が多い。手数料が高い。おまけに手抜きした分だけ管理会社の利益になる。マジで関わっちゃだめです。
信用してはダメです。

良い流れですね。
管理会社との訣別を目指すムーブメントが生まれる瞬間ですか。
ここから具体的な方法論に展開し、成果として目に見えるようになることに期待します。デべが自主管理マンションを販売するようになったらゴールでしょうか。

>>2366 もはや神さん
住み込みって・・・
管理人と管理会社（フロント担当）は違いますよ。

管理会社を目の敵にしてるけど、面倒な会計処理、緊急時対応は管理会社で任せでいいでしょ
管理委託契約内の再委託の各種点検、清掃等は管理組合が探して直契約すればいいし、一定数は管理組合運営に無関心な組合員がいるわけだし、そのような無関心な人達の理事会では管理会社担当任せになるから、総会議案書で来期の予定表に何らかの工事があれば理事でなくともオブザーバーとして参加させてもらえばいい
見積書は管理会社側と理事会側が取って見積書を比較検討できる
今の管理会社が気に入らなければ、変更すればいい
要は不満がある組合員が率先して理事会及び総会で賛成が得られる適正な管理運営の具体策を提示したらいいよ
管理会社への不平不満は誰しも多少はあるし、まずは自分で調べるなり、他のマンションに住んでる知人に聞いてみるとかしたらいい

任せるかどうかではなく、コストパフォーマンスの問題。平均的な管理費はコスパが悪すぎる。委託管理費だけでなく、全ての契約を見直すべき。

未だにコスパを唱える人がいるが極論言えば全部自分ですれば？管理組合から自分にお金が支払われコスパ最強ですよ。

任せるところは任せ、やれることはやるのが賢い管理組合です。

>>2373 匿名さん

いまだにもクソもない。終始そういうスレなのだが。いまだにしつこく荒らすのをやめたら？

>>2374 匿名さん
どこが荒らしなのか教えて下さい。
目に見えるものだけをコスパと捉えるのであれば自分でやればいいと言っているだけです。

>>2375 匿名さん

「自分でやれ」って書く意味あるの？掲示板は情報交換や意見を言う場。やるかやらないかは読み手が勝手に考えること。

内容に反論できないのに意味のないレスをつけるのは荒らしでしょ。　

コスパが悪くないと思うならなら、それを具体的に反論すればいいが、「自分でやれ」と言うのは指摘内容を認めていると言うことだけは分かったよ。

>>2370 匿名さ
同じとは言ってないよ。当たり前だろう。
太郎を次郎とはいわないよ。

>>2376 匿名さん
曲解、歪曲ばかりですね。
あなたが言う自主管理は結局のところ見えるコストを見えないコストに付け替えるだけ。

ここは意見を言う場だったのですか？偏屈なじいさんが荒らす場ではないんですね？

>>2372 匿名さん
＞任せるかどうかではなく、コストパフォーマンスの問題。

コスパの良し悪しを問題にするのは「任せるかどうか」を判定するためなんだろ？
もはや国語として成り立っとらんわ。
コスパが悪いと言うならその見解を理事会→総会へと上げてオーソライズすりゃいい。
ホントにコスパが悪ければ管理会社をクビにするという結論に自ずとなるのでは？
グダグダ言わずにさっさとやれよって話。何度言われりゃ解る？
その後で別の管理会社を選定するにしても、自主管理の道を選ぶにしても問題が残る。
そこに低からぬハードルがあるのだから、それをどけてやるのは「できる」と主張する
あんたの役割じゃないんか？　コンサルもついてるんだろうに。
管理会社に見えないところからツバ吐いてるだけではどうにもならんぞ。

「コスパが悪い」というコンセンサスが得られたと仮定して次のことを考えりゃいいだろ。
現状コスパに満足している組合に、同じ橋を渡れと迫るのはおこがましいんだよ。
それとも他の組合も一斉にお手て繋いででないとやれないってか（笑）

>>2366 もはや神さん
住み込み？マンション管理の裏の裏を知り尽くしている？20年で知り得たのはせいぜい住み込んでいたマンションの個人情報と管理会社の人間関係だけでしょ？もはや神の投稿名でおおよその人間性がわかりますね。

いや今時「住み込み」て……
どこの木賃アパートよ。

一瞬現れたコンサル関係者さん、いなくなっちゃいましたね。何だったんでしょう？ 削減コンサルなのに「管理会社は信用しちゃダメ」「関わっちゃダメ」って、殆ど自己否定しているようなものなのが自分で解らないものなんでしょうか。それとももっと別のジャンルのコンサル関係者だったんでしょうかね。特定の業種にネガなことを言うだけなら専門性は問われません。何が出来るコンサルタントなんでしょうね。

管理会社のピンハネは、管理組合口座ではどのようにすれば解読することが出来るのでしょうか？

>>2385 匿名さん

原価を調べてみればわかるでしょう。例えば管理員費業務費と実際管理人に支払われている賃金は幾らかとか。

>>2386
工事のマージンを調べたいのです。

>>2386 匿名さん管理員業務費を「委託業務費内訳書」から拾うというのは解る。
一方、実際の「管理員に支払われている報酬」の額は？
いつだったか、管理会社の管理員募集広告から「条件」として記載されている金額がそれだというアホなことを言ってるやつがいたと記憶しているが、そういうところからして既にこの主張は説得力を欠くんだよな。そりゃ差額は当然あるだろうが、仮にその金額が把握できたとして管理会社が得る利益（マージンでもいいよ）の適否はどういう論理で判定するの？って話。そもそも間接費の存在を認めようとしない偏脳では論理構成もヘチマもあるまいけど。

また同じことを言い出しそうだな。コピペを貼るのかな？
サイト管理者に削除されても性懲りも無く。

>>2388 匿名さん

お金を払うかどうかを決めるのは消費者。それは付加価値を認めるから買うのであって、間接費は買う理由にはならない。

あくまで商品が売れて利益が出たからその利益で間接費を賄えるという順序。間接費がかかってるからこの価格で買ってくれないと困る！うちは総務がいるんだ経理がいるんだ！と言われて納得して買うバカはいない。

何度同じ質問繰り返すのかな？アスペ荒しのバカにはコピペで十分なんだが。

工事のマージンは２０％？３０％？

>>2389 匿名さん
間接費のことはこの際問いません。貴方も認めたくはないでしょうし。
そこはさておき、委託費に含まれるマージンとして許容できる範囲を示してください。
管理員が実際に受け取る賃金を「原価」だとすれば、そこにマージンが上乗せされた金額が管理業務委託契約の「管理員業務費」だと。そういうお考えなのですよね。
ここで言う「原価」を把握する方法と、原価に対するマージンの上限比率。ここを示さないことには、管理会社がボッタクリであると主張することはできません。

工事費のマージンについても同様にご回答お願いします。

>>2391 匿名さん

まず、消費者にとって、サービスを供給する会社の間接費がそのサービス購入価格の根拠にならないということ。それでもなお、あなたがなるというなら、独自理論ではっきりさせてください。

それとも間違いであることを認めますか？誤魔化さずはっきりさせましょう。

レストランの食材仕入れ価格は1品の内の30%と言われていますね。
A定食1000円だったら原価は300円というわけです。
その上に

人件費率…30％
家賃費率…10％
光熱比率…8％
その他経費…12％
利益…10％

が乗るわけで。
＞「あくまで商品が売れて利益が出たからその利益で間接費を賄えるという順序」
なんていういい加減な経理はありません。そんな経理なら会社は潰れてしまいますよ。

>>2393

いま、あんたは何に対する説明をしてるんだ?

経費の内訳を説明すればなんでも物が売れるの??

普通、ものを買う時、値段なりの

「価値があるかないか」で決めるのであって「経費の内訳」がどうであるかなど考えないが?

1000円のA定食というサービスを買う判断基準は「1000円の値段なりにおいしいかどうか」で「1000円のうちの経費の内訳がどうなっているか」など、買う判断基準にはならないわけだが。。

つまり管理人Aさんを雇う時、

1.直接雇用で20万円でAさんを雇う
2.管理会社経由で30万円でAさんを雇う

という二つの選択肢があったとき、買う側にとって「2」を選択するなら＋10万円分のサービスがないと買わないよね?　１０万円分は会社維持の経費がかかると言われても
「そんなの知ったこっちゃない」と言われておわり。

反論は?

>>2392 匿名さん
＞消費者にとって、サービスを供給する会社の間接費がそのサービス購入価格の根拠にならないということ。それでもなお、あなたがなるというなら、独自理論ではっきりさせてください。

何でそんなことを訊かれるのかサッパリ解りません。
「間接費がサービス購入価格の根拠になる」？　誰がそんなことを言ったんですか？
業務委託費はサービスの対価であり、その中には受注者の経費が当然に含まれている、という至極当たり前のことは言いましたよ。その経費の一部が間接部門費であるとも。間接部門費を払うために業務委託をするのだ、なんてことは誰も言っていないのですが、そういうことにしないと話を続けられないのですか？

貴方が言う「サービス購入価格」とやらには受注者の取り分（マージン）が含まれている、それが不当な額だと貴方は言うのですよね。何故不当なのか、何らか判定基準があるのでしょうからそれを明確にしてくださいと、こちらが訊いているのです。こちらは「一般的な感覚として」管理員の直接人件費だけでは当然済む訳がないと思っています。でも、そこは貴方がどうしても認めようとしないから「問わない」という前提にしてあげた上で、

『委託費に含まれるマージンとして許容できる範囲を示してください』

と訊いているのですよ。間接部門費がゼロだと言うならそれでも結構です。
これ、答えられないってことは流石に無いですよね。まさにそのマージンが不当であると「貴方が」主張しているのですから。
まさか、マージンなど１円たりとも認めない、ゼロであるべきだとでも？　管理委員が受け取る賃金と同額が管理業務委託費の「管理員業務費」として計上されていないと、それ以上は全てボッタクリだという論理ですか？　流石ですね。企業の間接部門は一切シゴトをしていないと信じて疑わない人の理屈は、私の想像を超えてます。

何でもいいので、今のその理屈で貴方なりの目的に向かって行動してくださいな。
間違いなく状況は何も変わりません。貴方の提案に賛同する人はいても少数ですし、そういう人たちが選択する「自主管理の道」は、断崖絶壁に向かってまっしぐらでしょう。

こういう時こそコンサルさんの出番だと思うのですがね。助けてあげればいいのに……

>「間接費がサービス購入価格の根拠になる」？　誰がそんなことを言ったんですか？

あんただよ。

>その中には受注者の経費が当然に含まれている、という至極当たり前のことは言いましたよ。

そんなこと誰が聞いてるの?

>貴方が言う「サービス購入価格」とやらには受注者の取り分（マージン）が含まれている、それが不当な額だと貴方は言うのですよね。

他に直接契約など安く済ませられる選択肢があるのに、わざわざ管理会社の取り分が発生する割高になる方法を選ぶ必要がないと言ってるわけ。

そしたらあんたは管理会社の経費がのるから管理会社を通して契約すると高くなるのは当たり前だと、支離滅裂な理屈を言う。それは管理会社側の勝手な都合で金を支払う側の管理組合にとってはそんな事情は関係ない。同等のサービスの対価を支払うならやすい方を選択するというだけ。

管理会社を通した方が高い分のサービスを受けられるならまだわかるが、実際はほぼ変わらない。

エレベーターの保守なんかもそう。A社に直接契約するか、A社に管理会社を通して直接契約の毎月3割高い価格で契約するかなら、前者の直接契約がいいに決まってる。しかし、あんたは管理会社の経費がかかるから3割高くて当たり前だなど意味不明な事いう。おかしいことわからないか?

管理会社の取り分の工事のマージンは２０％？３０％？

>>2397 匿名さん
会社によって基本値が違いますし、
物件によって変動させる管理会社が多いですよ

>>2394 匿名さん
あなたは高校生かな？

人を雇う側に立ってみましょうか。
あなたが管理人を雇う立場の理事長だったとする。
「サービスで得するのを選ぶ」などと言っているのですから、おそらく公募するつもりなんでしょう。

①就職を希望してきた人の選考方法はどうやりますか？
②雇った人が、仕事の上で不正をしマンションの他の住民に迷惑をかけどこかに逃げてしまったら誰が責任を取るんですか？

>>2399

不正をするような犯罪者さえ雇わなければ、毎月、３割近くの上増し料金を支払わずに済むということですか？管理会社経由でも不正を認められなければ、泣き寝入りということですか？

エレベーター保守などの業務は直接契約した方がいいということですよね？
万一トラブルがあっても、訴える先が管理会社になるか、保守業者になるかの差ですからね。