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自主管理の方がイイ
[更新日時] 2024-04-21 10:15:08
【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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321
ご近所さん
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322
匿名さん
＞＞騙されるかどうかではなく、管理会社がどんな存在かと言う話。本当に何一つ、値段にあったメリットを言えないんだな。
単純に、中間でまとめて発注/管理する業者でしょ？
マンション管理にかかわらず、どんな業種にも存在すると思うけど、値段にあうかどうかは、個別のマンションの委託内容によるから一概に定義できないけど。
適正価格がでるなら、それの価格で、引き受けてくれる住民がいれば、自主管理にすればいいだけじゃないの？いなければ、その価格が安すぎるってことだと思うよ。
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323
匿名さん
値段にあった、管理会社の事例、一つでもいいからリンク貼って出してくれないかな？
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324
匿名さん
>値段にあった、管理会社の事例、一つでもいいからリンク貼って出してくれないかな？
？？？
値段にあっていると思っているから、みんな使っているのだと思いますよ
値段に合わないとわかったら、管理会社を変えていると思いますけどね。
だから、値段が合わない事例で、それでもその管理会社を継続している例をむしろだしてほしい。
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325
匿名さん
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326
匿名さん
答えになってないですね。それなら、管理会社と契約してる物件は100%コスパがいいことになる。
要するに管理会社と契約したコスパのいい事例をただの一件すら挙げられないという事ですね。どうしようもないな。
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327
匿名さん
管理会社と契約していると、窓口が一つという部分以外、メリットが何もない。そもそも、区分所有者が管理会社に連絡すること自体が、売買の時くらいしかない。かといって１?２月に一度の理事会に出席して雛型通りの議事録を打ち込むだけの為に50戸程度のマンションなら数十万、500戸の大規模マンションなら数百万もピンハネされている。しかも、必要もない事業にバカ高い工事費を払わされて管理会社の売り上げの為に貴重な管理費や修繕費が吸い取られる。バカと管理会社には関わらないにつきる。
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328
匿名さん
>要するに管理会社と契約したコスパのいい事例をただの一件すら挙げられないという事ですね。どうしようもないな。
じゃあコスパの悪い例だしてみたら？
>50戸程度のマンションなら数十万、500戸の大規模マンションなら数百万もピンハネされている
500戸で数百万なら、1戸で月1000円（年12000円）くらいでしょうか？
私個人の意見としては、月1000円なら、自主管理ではなく管理会社使いますよ。
少なくともその例は、コスパがいいと思います
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329
匿名さん
＞要するに管理会社と契約したコスパのいい事例をただの一件すら挙げられないという事ですね。どうしようもないな。
何をもってコスパがいい悪いと判断するのですか？まずその指標を提示してください
管理費が高いからといって、管理会社の利益が高いわけではない。
実際の管理項目および各種費用が分からないとなんともいえない
例えば、清掃回数は週何回？管理会社や管理人にはどこまで依頼できる？毎年の管理費の予備費はいくらで想定している？電気代、水道代はいくら？各種設備は、個別で利用料をとっている、もしくは管理費でまとめてとっている？保険はどこまでかけている？などなど、物件概要じゃわからないよ。
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330
ご近所さん
＞何をもってコスパがいい悪いと判断するのですか
確かに管理会社には管理会社の都合がある。
他の事業部門が赤字でも、パクりやすい事業部門（マンション管理事業）から赤字補填すれば会社も安泰で倒産から免れる。
会社を倒産させないためにやっていることだから、褒められることはあっても責められることはない。
会社全体では儲かっていないので、会社を倒産させないための適正利益と言えるし、企業全体から見れば黒字でもないからパクっていないと思っているのだろう。
資産管理に疎い管理組合はいいカモかもしれない。
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331
匿名さん
それぞれ違うのは当たり前。固有の実例を挙げられないんじゃ話にならないな。自分のマンションでいいから、端数までは問わないから、こう言う内容でそれに対していくらかかっているのかくらい言えるのでは？胸張ってメリットあると言うなら言ってみれば？
何一つメリットを説明できないのに、管理会社と契約する方が得とは言えないだろ。
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332
匿名さん
いや、だからこそ、そもそも自分でまずやれるとこやってみなよ。一部分からでもいいからさ。
挟まってる業者が利ざや抜いてるなんて、極論で言えばスーパーでも同じなんだから。
できる人はできるし、できない人にはできないから。
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333
匿名さん
自分でやる？
誰が個人的な相談してるの？
管理会社と言う業態がインチキだと言う話してるだけだが。管理会社が管理組合に対し利益相反で害悪しかない存在と言う話なんで反論したければ金額相応に有益であると言う根拠を示したら？
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334
匿名さん
スーパーは品揃えと言う価値を見出している人が購入。マンションはほぼ中抜きだけで価値がないものに、分譲マンションとセット契約と言う悪習のせいで存在しているだけの業態。世の中から消えてなくなっても、管理費が節約できるだけ。
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335
ご近所さん
＞そもそも自分でまずやれるとこやってみなよ
まず、理事会に参加し、持論を住民や役員連中に理解してもらうことかな。
その為には対論が必要で、管理会社のピンハネ状態から脱却するための具体的な戦略を立てないといけない。
ダメだダメだだけでは、他の住民の賛同は得られないし単なるヤジに過ぎない。
ヤジを飛ばすだけならやめたほうがいい。
【じゃあどうするか】を考えないと一歩前には踏み出せない。
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336
匿名さん
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337
匿名さん
ご近所さんに賛同したらだめだよ。
こいつはすぐ切れるし、荒らしはするし、毎日何やってのかね。
仕事はしていないと思うよ。毎日朝から晩までいろんなスレに書き込み
をしているからね。ようするにこいつは自主管理がしたいだけ。
自分の住んでいるマンションが自主管理しているんだろう。
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338
匿名さん
>何一つメリットを説明できないのに、管理会社と契約する方が得とは言えないだろ。
うちのマンションは、管理費が月約1万円だが、各種メンテナンス業者、清掃業者の手配/管理、会計処理、修繕についての相談/手配、管理人の手配、住民トラブルの対応などなどやってくれているから、別に金額に不満はない。
これが、自主管理になれば0円になるといわれても、管理会社をやめたいとは思わない。これがメリットだけど。
＞管理会社のピンハネ状態か
結局、この具体的な数値がないのよね。
中間管理業者が手間賃をとるのは当たり前の話だから、ただの手間と費用でどこまで許容できるかの話だと思う。
スーパーの例では、直接農家から買うほうが安く新鮮だが、手間がかる。メンテナス業者や修繕業者だって素人が探すと悪徳業者も入るから、専門の仲介業者を介して探してもらうってだけだと思うけど。
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339
ご近所さん
＞338 匿名さん
＞管理費が月約1万円
200戸のマンションで具体的な数値を計算してみると
200戸×1万円＝200万円/月
年間だと200万円×12か月＝2400万円/年
10年間だと2400万円×10年＝2億4千万円となる。
＞自主管理になれば0円になるといわれても
余程、金銭感覚が鈍い方ですね。
10年間で2億4千万もピンハネされてメリットだと感じるのは痴呆症の気がある方だと思う。
そうでなければ、管理会社から巨額のバックマージンを貰っているかだ。
＞専門の仲介業者を介して探してもらうってだけだと思うけど
専門の仲介業者ほど危険で信用ならない。
長年の経験から裏取引に長けているからね。
ピンハネ上手なのは専門の仲介業者。
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340
匿名さん
＞339
なんで、個人じゃなく200戸で計算する必要があるの？？？？
1戸なら、月1万で、10年で、120万です。それ以上でもそれ以下でもない。
少なくとも私は、自主管理なるくらいなら、これ払うけどね。そういう人が多数だから自主管理にはならず、管理会社使っているんだけどね
というか、実際には、管理会社ではなく、外部業者の支払いや電気代になるのだけどね（笑）
でピンハネされている妄想ではない、具体的数値はいつでるの？
別に管理会社の費用を下げることは否定はしないし、実際やっている。ただし自主管理は嫌ってだけ。
