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自主管理の方がイイ
[更新日時] 2024-04-21 10:15:08
【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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281
匿名さん
管理会社の変更だったら、合人社に依頼すれば積極的に
やってくれるよ。
委託管理費についても、現状の費用より間違いなく安い価格で
提案してくるからね。
但し、工事については合人社経由となるだろうが。
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282
匿名さん
>ついてるマンションがあるかどうかではなく、普通のマンションがどうなのかという話なのに、どこまでも会話がつながらない馬鹿だな。
ついているマンションは普通でしょう。というか普通じゃないマンションあるの？むしろ普通じゃないとい思う理由が不明確なのですけどね。
人のことをばかにする前に、自分の発言を明確にしたら？
＞そもそも、管理会社変更なんて相当難しいよ。
別に難しくないよ。見積もりとって、総会で賛成とって、あとは新しい管理会社に依頼するだけ。自主管理で外注業者に依頼できるなら普通にできる話ですよ。そういう意味では自主管理よりは簡単。
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283
匿名さん
では、50戸程度の標準的なマンションでコンシェルジュやディスポーザーのあるマンションのリンク貼って下さい。その辺の設備や管理体制は物件概要に乗ってますから。
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284
匿名さん
>管理会社なんて、ほとんど競争してないよ。そもそも、管理会社変更なんて相当難しいよ。
管理会社変えるのなんて、そんなに難しくないですよ。
清掃業者を変えるのと同じ程度。私も何件か引っ越していますけど、築20年を超えているマンションなら、1回くらいは変えているのでは？という程度ですよ。
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285
匿名さん
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286
匿名さん
貴方あたま大丈夫ですか？
そもそも同じ条件のマンションでも管理費が違うのは、高い方はボッタクリと言う流れで、
値段が違うのは物件概要に書いてない部分があるかもしれないと言うので聞いたら、モロに物件概要に出てる仕様の違う、条件が違うマンション出してますよね。
同じような条件のマンションでも管理費が差があるんじゃなくて、それなら管理体制やグレードが違うから管理費が変わると言う当然の話になってますよね。
それと普通のマンションで比べた場合の話を言ってるのに、高級マンションの事例持ってきて高いと言ってて比較にならないの分かりませんか？どれだけ頭悪いんですか？
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287
匿名さん
このスレに来るものは批判するだけの者しかこないのかな。
品がないというか言葉遣い自体が悪すぎる。
何のためにここにきているの。
勉強のため？人に教えてやるため？ただの荒らし？
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288
匿名さん
>>281 匿名さん
今となっては合人社が値上げ提案してくる世の中、全然最安値にはならないけどね。
さらに、変えた人ならわかるけと、実際問題、変な経費がたくさんあるから、見た目変わるだけで、頭悪い人が頼むだけ。
管理会社変えたキーマンにはキックバックはあると思うから、それ目的ならいいかも。
住民には恨まれるから、逃げるように引越すことになるけど。
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289
ご近所さん
>管理会社変えるのなんて、そんなに難しくないですよ。
【管理会社を変えるための手続きを管理会社がサポートしている】現状では難しいの一言ですね。
普通決議の過半数すらとることが難しい。
何故かというと、普通決議に出席しない住民が多数いる最近の総会において、議決権行使書による票数の割合が当然に多くなる。
ところが、この議決権行使書や委任状の取りまとめをしているのが議案の当事者である管理会社だった場合、当然のごとく管理会社はその票数を改竄し、事実をゆがめ管理会社に都合の良いように改竄してしまう。
結果、管理会社を変えることの普通決議は、住民の意思が反映されないまま否決されることになる。
そんなことはないというなら、管理会社は総会における普通決議の取りまとめ作業からは身を引き、総会にも参加しないことだ。
こうなれば、284さんが言うように、
＞管理会社変えるのなんて、そんなに難しくないですよ。
も当たっているかもしれない。
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290
匿名さん
>>288
要するに、管理会社使ってる以上、変な経費はつきものということですね。
なら、やはり関わらないにこしたことがない。
管理業務がやたら難解なふりして法外な経費を毎月請求するのが管理会社というビジネスモデルですからね。
契約時の発注だけで、以降、毎月割りに合わない費用がかかるのがマンション管理会社です。
そもそも戸建てでは住民が不自由なく生活しています。戸建てでは住民が庭や屋外を自ら清掃しますが、自主管理では清掃業者やエレベーター保守業者に僅かな負担金で頼めます。清掃業者やエレベーター保守業者と契約するために、わざわざ管理会社と契約し、それらの外注業者とは別に、毎月管理費払うのは馬鹿げてます。
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291
匿名さん
>>290 匿名さん
相手がどこであろうと、信用してはいけない。
自分達で身を守らなくてはいけない。
自主管理なら、役員も。
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292
匿名さん
管理会社から区分所有者も守らないといけませんね。
自主管理なら自己責任ですが、管理会社と契約するなら、管理会社による利益相反から
管理組合の資産と管理費、修繕費を守らなければいけません。
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293
匿名さん
>>292 匿名さん
管理会社が抑えてることも多くある。
自主管理が増えていかないのは、そういった側面もある。
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294
ご近所さん
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295
匿名さん
>>293
住民にとって余計な上乗せすることがビジネスの管理会社が何を抑えるんですか？矛盾してるでしょう。自主管理が増えないのは、被害の自覚がないからです。それが問題。
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296
匿名さん
>>294 ご近所さん
それは違うと思いますよ。
管理と名乗って、会社であるのに、こっちが賢くならないと機能しないポンコツだから、要らないよねって話です。
金払ってるのになぜこちらが賢く利用しなきゃいけないのか？それが解ってない存在なんですよ。
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297
匿名さん
自分でできないから頼むしかない。
頼むならお金払うしかない。
になりませんかね？
さらに住民まで敵にするというなら、引越しした方が良いと思います。結局、間違った論理で変な方向に向かっても、無駄しか生まれませんから。
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298
匿名さん
管理会社が信じられないマンションの住民は哀れだね。
会社じゃないんだから、せめて自分の住んでいるマンションで
はくつろぎたいね。
管理会社がマンションにとって貢献してくれないなら替えればいい
だけのこと。
管理会社にとってマンションの住民はお客様だよ。
マーケッティング理論でいえばお客様は常に正しいだけどね。
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299
匿名さん
賢い人がバカな人から金を巻き上げ、バカな人は自分よりバカな人から金を取る。
あたりまえのことだ。
管理会社がいろんな事業や設備購入を組合にやらせるためには組合にカネがなくてはならぬ。
そこで、駐車場の使用料を引き上げ、駐輪場を有料化して財源を作る。
まずはバカな役員に納得させ、その役員がよりバカな組合員を説得。
「今後駐車場や駐輪場の維持管理に多額の費用が必要」と言われてバカな組合員が
負担増に応じる。共用施設の修繕費用は全員で分担するものなのに。
でも、これでいいのだ。
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300
匿名さん
なぜなら、俺は駐車場も駐輪場も使わないから負担増は影響しない。
そして、駐車場も駐輪場も大改修はまだ当分先だ。使用料値上げ分をそれまで
キープしておくわけではない。管理会社の提案に従って駐車場駐輪場と無関係のところに
ジャブジャブに使うのだ。結局払ったやつがバカを見るだけｗ
