理事長の独裁政権と無関心組合員

>>15 ＳＫＹ
スレ違いで申し訳ございませんが一言
００地方マンション管理士会（会員理事８０名程度、理事定員10名）
次期理事長候補を決める理事会に、今期００戸理事長と次期理事長
候補００埼理事と共謀して実務経験の豊富な理事が理事長に立候補
するのを恐れて理事会の招集通知を送付しないで理事会欠席として
次期理事長００埼候補を理事の互選で決めた。
勿論他の理事はこの件を承知していなかった。後日マンション管理
のコンプライアンスを守るべきマンション管理士会がこのような規
約違反をするようではマンション管理士としての資格を疑う旨の苦
情が寄せられた。
マンション管理士の信用は疑わしいのにさらに疑念を増幅させる。
若いマンション管理士はこのような行動をするマンション管理士の
台頭を阻止する義務がある、

＞21　匿名さん
理事会の動きを最近のSNSを利用してガラス張りにしないと、こういうトラブルは絶え間ない。
ガラス張りにすることで＞21のようなトラブルは未然に防げると思う。
理事会予告としてSNS上に上がっていない素案は無効とすればいい。
兎に角、ブラックボックスをなくす工夫が必要だ。

２０１８年の最高裁判決で理事長職を解任できるようになったので検討されてみては？
「マンション　理事長　解職　判決」で出てきましよ

理事長交代は裁判などする必要ないですよ。
普通決議で交代させられます。

17さんじゃないけど売って一抜けって選択肢はないんですか？
理事って謝礼があっても簿謝で、ボランティアみたいなものですよね。
その程度のものなのにスレ主、非常に雄弁で（言い換えれば理事会、理事長に不満があり）
問題点を列記しているけど投げ出そうとはしていないところに逆に問題を感じました。
というのも、関わるだけ損な物件（失礼ですが）に思えるからです。

これから3億はかかるのに3,000万しかない？
現状そんな体たらくではとても集金出来ませんよね。
そして築50年で建て替えの話も出てないんですよね？
その年数でまるで話が出てないのもまずいです（ウチは45年で揉めてますが最大関心事）。
70代の理事たちは当事者意識なく逃げてるだけかもしれませんが、
結果として3億かけても大して資産価値上がらず廃墟一直線の未来しか見えてきません。

引越しなんて考えたこともない、売り出しても満足する値段なんかつかない
というのが現状なら尚更理事長が消えない限り物件のより良い未来はありません。
経済その他の理由で売り逃げ出来ないとしても
そんな未来のない物件に積極的に関わって無駄な苦労するの馬鹿げてませんか？
もし売れない、抜け出せないとしても理事長や理事会に関わらないと決めてしまえば
人的ストレスはなくなるはずです。70代と40代が同じ価値観を持つのは困難です、
実の親子だって揉めるわけですから。

私もほぼ同年代ですが建て替えの蜜があるから老害理事とも付き合うだけで
金銭メリットがなければ断じて関わりません。
スレ主、不満口にしながら結局やってあげてるあたりお人好し過ぎる気がする。
実らない努力は無駄です。
努力のし甲斐がない物件、人間に関わって人生の無駄はやめましょう。

逃げる？
そんな馬鹿な。
戦うべきでしょ！
人生観の違いかな～

だから「人生観」とか言い出しちゃうから話がおかしくなる。
理事やらずに他人事と傍観決め込む所有者だっているわけでしょ？
何でスレ主は無給でこんな面倒背負っちゃうの？
不満がなくて、苦労するのが私の人生なんだと達観出来てれば外野の出る幕ないけど決してそうじゃない。

これからどんどん物件が余る。
よほど立地優位性がある場合でもなければ金かけるだけかけ損みたいな物件の方が多い。
建て替えも出来ず、大して売価や賃料に貢献しない大規模修繕やる費用捻出のために、どうして個人が苦労を背負うわけ？
先の見えない集合住宅の徒労に終わるかもしれない労力を、無駄だと思わないならそれも人生観でしょうが、
そうでないなら最低限理事会とは縁切り。出来ることなら売り抜け一択だと思う。

つまり、蟻地獄のような状態だと言いたいわけですね。
であれば、害蟻を取っ払えばいい。
理事長という暴走蟻と管理会社という金食い蟻、この二匹を取っ払えばいい。
投資用マンションじゃないのだから、売り抜けという言葉は間が抜けている。
つまり、間抜け。

やれやれ、理事連中と大差ない推定老害登場。
駆除出来る目処が立たない害虫どうしようって悩み相談に
使えない駆除方法レクチャーってウマシカですか？笑

色々とご意見有難うございます。

マンション全体での管理費はおおよそ月50万程度の支出。
そこから差引いての修繕積立金60万程度の貯金。
収支報告、一応体裁整えてますが、理事長が明細出すのを「無駄」と言うので、
全ては私のPC上に隠ぺいされてる状況。

引越しできない理由は、夫婦共に障害あって新規ローンが組めない事。
上階のゴミ屋敷＆水漏れにより資産価値ゼロと言う状況からですね。
上階住人に請求書渡して裁判所による退去命令まで勝ち取ったのに、
理事長が「人道的にそれはダメだ」とストップ掛けたので何も出来なくなりました。

何故、戦い続けるのかと言えば、このまま放置したら家が崩壊すると思ったから。

主婦友を募って、理事会解散運動までは何とか進められました。とは言え力不足。
総会実施を妨害されてます。会議をせずに、先週、理事長が通知文書を送付。
「2021年度役員、このまま継続します。承認願います」って文書です。
はっきり言って、これでは勝ち目がない。大半が「理事長に任せます」で返信なので。

【理事会VS主婦友】

組合員全員に、「理事長解任すべき」と手紙を送ろうと思うのですが、
どう書こうとしても理事長の悪口しか掛けずにいます。
段々、自分が何をやってるのか分からなくなってしまいました。

焦らなくてもいいと思いますよ。
次回の理事選に備えて準備されてはどうですか。
スレ主個人の知識だけではなく、支援団体とかに相談されてはどうですか。
最低準備としてスレ主がマン管の資格をとるべきです。
そこで得た知識をもとに戦略を練るべきだと思います。
会計の知識を持っておられるようですから、組合運営も可能だと思います。
足らずの知識は先人の知恵をお借りすればどうにかなると思います。
https://www.mankan.or.jp/

理事会運営のためのお助けアイテム。
利用できる部分で利用すればいい。
https://www.mankan.or.jp/new_mirai-net/01about/about.html#about01

>>30 ＳＫＹさん

他の住人にとっての具体的な問題は何でしょうか？
SKYさんが頑張っているので、いろいろと他の人が見えない部分が見えてしまうので、ついついそこを強く言ってしまうと思いますが、多くの人にとっては興味がないことです。
その点を強く言えば言うほど、他の人が離れる可能性があります。

なので、自分たちだけしかわからないようか問題は納得いかないかもしれませんが、言わない方がよいかもしれません。また、人によっては意見が分かれるような事も、まずは後回しにした方がいいと思います。

> 組合員全員に、「理事長解任すべき」と手紙を送ろう
例えば、将来的な資金が足りないという事なのであれば、具体的にいつから、どのくらいの金額が足りなくなるのか？を試算し、それを全世帯に向けた勉強会のような形で説明するような方法があります。もしくは、どうしたらよいか？お知恵をお貸し下さいみたいな説明会ができればとよいのかと思います。

> 理事会解散運動までは何とか進められました。
ここまで出来るのであれば、上記はちょっと大変ではありますが、出来るのかと思いました。
説明会なのか？相談会がよいのかはわかりませんが、全戸が薄々問題だと気がついている事であれば、ちょっと話を聞くだけ聞いてみたいような事があればと思います。

上記まで問題提起まででき、ある程度の第三者から指示を得られたら、「総会」を開くくらいしないとだめという事を次の目標にやっていくという感じかなと思います。

そこまでくれば、個別に対応出来ても、全体に説明できないような理事長はもうめんどくさがって抜けていくのではないかと思います。
あくまでも、もし、私だったらどうするだろうか？という話ですが・・・

>>33 匿名さん

んー何が問題か……。定期メンテと大規模修繕は一応やってるので問題無い。が、相談も報告も無いので、業者に言われるがまま。どうやって業者を選んだかも謎だけども、工事内容に誰も口出し出来ない。また、工事完了報告も無く、アフターケア等論外。苦情言ったとしても「そんなの少数意見。いちいち騒ぐな」と言われた。更に署名活動して20名ほどの意見書を提出したが、「主婦の野次」「ひとりが愚痴言えば、私も私もと同調するのは当たり前。お前が誘導した物など意見とは認めない。」って事で、意見書破棄された形。

何だかんだと報告会やアフターケアを私がしてしまったので、表面的には、それら全てが理事長の手腕として評価されてる。

今後やれそうな事は定期メンテの内容見直しかなとは思う。けれども、昔からの付き合いがとか言われるのがオチ。「お金の問題じゃない。人と人との築き上げてきた信頼関係何だ」と全拒否される。これは、年寄り理事会の総意。理事以外の組合員には、そんな話は一切届かない。

過去の工事履歴と費用、別業者に頼んだら幾らかって試算表は作ってみた。ただ、現実的に見積り取った訳じゃ無いので正しいとは言い切れない。不確かな情報。あまり意味ないかな？何より、その書類出す事自体が問題だと否定されるだろうな。理事長の言う「築き上げてきた信頼関係をお前の行動次第でぶち壊す」「誰も喜ばない無駄な作業」と罵られる。まぁ、罵られても良いとは思ってるけども、不確かな情報では戦いづらいと言う所。

慎重に、冷静にと思うのですが、中々難しいですね。

なんだかスレ主、外野が考えつくような打開策は既に思いついてて
部分的に実行もしてて「でも理事長が…だから（無駄かも）」に終始してない？
それではどうにもならないですねとしか言い様がない感じするけど

ちょっと問題分けて考えた方がいい気がする。
上階のゴミ屋敷と漏水で資産価値ゼロって立派に損害じゃない？
退去命令の遂行を妨害して人道的にそれはダメってスレ主の権利侵害してるよ。
同じ損害受けてる所有者はいないの？仮にスレ主個人しかいなくて
周りには被害ないなら、味方を募っても無駄。
みんな揉め事に関わりたくないって黙殺がオチ

そして金の使い途について文書を残さなかったり、所有者の不利益やってるんじゃないか
という問題？も、明らかに不利益だって証拠が提示出来ないと（出来ても）他人は動かない。
だって表面上は「問題なく物件運営出来てる」から。
みんな自分個人の損得には敏感でも、みんなの、になった時点で真剣さが薄れる。
これだけ損してる、こうすればこれだけ個人に金が戻るみたいな話にならないと
これも下手に関わって揉めたくないから関わるのやめよう、となるだけ。

スレ主、自分で気づいてる気がするけど流れを変えるには
本人自身の損害についても物件全体に関しても
理事長なり理事会の罪状を明らかにして、引責辞任に持ち込む直接対決しかないんじゃない？
そこまではしたくないとか出来ないなら状況が変わると思えない。

>上階住人に請求書渡して裁判所による退去命令まで勝ち取ったのに、
>理事長が「人道的にそれはダメだ」とストップ掛けたので何も出来なくなりました。
申し訳ないけど、第三者が読んだらえっ??と思うような状況を、何も出来なくなりました。
で終わらせちゃってる時点でそこまで真剣とは思えない。
退去命令勝ち取った、って実際に追い出せなければ何もやらなかったのと同じじゃない。
むしろ手間暇かかった分だけこちらの損でしかない。
こんな重大事を泣き寝入りしてる時点で解決の道は見えないです。

>>35 匿名さん

何度もご回答有難うございます。
本当にそうですね。皆が相談乗ってくれてるのに、全否定する回答ごめんなさいm(_ _)m

マンション管理規約は3年前に作ったので、規約違反って話で攻め込むと言うやり方は出来る。穏便にと言うなら、今後の方針について民意を求める。どちらが妥当かと思考が右往左往。

攻撃型に転じた場合、理事長の評判落とす事は出来ても、皆が離れていく気がしてる。
穏便にと考えたら、何も知らない人は、理事長派と答えると思える。

今、漠然とプランを考えています。
〈これまでの運営方針〉
定期メンテも大規模修繕も理事会指導の元で遂行。
この場合、住人意見は極一部の調書を取る程度で全体的への意見聴取は出来ていない。

〈私が考える運営方針〉
まずは住人から上がった意見について、掲示板等に貼りだす。意見聴取をしつつ、業者選定等の案を打ち出す。ある程度意見が集った所で予算委員会開催。住人説明会。業者遂行。必要あれば業務途中報告。終了報告と不備等確認作業。

ちょっと文章としてまとまって無いけれども、私情を挟まず書くならこの程度かな？
ここから先に踏み込もうとすると私情が入り込み過ぎて止められなくなてしまう。出来ないと言うより、行動起こすと危険って感じてます。

>>34 SKYさん

あくまで文面上からですが、これだけだと、あくまで「現状」は不満があるが問題とは言えない。もっとよくしたいと思っているが、具体的にどうなれば、「良くした事」になるのかがわからない。
というように読めました。

全体にとって特に何でもない小さい問題といえる時に、それを先回って摘んでしまうと全体が気がつかないので、より無関心な住人になります。
めんどうで、いらいらするかもしれませんが、まわりを巻き込むとはそんなものです。

ですが、例えば、工事でも、次回やその次の大規模修繕はどうでしょうか？
そこまでの資金は計画上、順調に貯まる予定なのでしょうか？それとも、今後、値上げしなければいけないのでしょうか？値上げが必要。だけど、今までの方法を改善すればなんとかなるとなれば、みんな、興味を持つはずです。

もし、理事長の素行がおかしいといっても、問題なく出来るようであれば、このご時世、一般的には「よい理事長」です。通常は、そこまで問題にならないマンションはほぼないです。それはそれで、外野から見た時の「理事長」評価というのは、受け入れる必要はあると思います。

または、月額の修繕積立金（管理費）が高すぎるという事になっていてもいいはずです。
だれも、高いとは言っていない、今後の修繕も問題ないくらい資産の異常もない。工事結果も別に明らかではないが、問題も見つかっていない。であれば、やはり、理事会の透明性だけの問題ですが、結果的に、業者に透明性を求めないが故のコストメリットを得ていると判断する人がいてもおかしくはありません。

確かに、「上階のゴミ屋敷と漏水で資産価値ゼロ」が気になりますが、これが気になっているのは、特定の戸があり、その周辺だけが問題にしていて、それ以外は別に関せずということだということですか？

> 何だかんだと報告会やアフターケアを私がしてしまった
もし、自分がいなければ、問題になるというのであれば、理事会をやめた方がいいと思います。そして、単にいち住民として、理事会にゴミ屋敷問題とそこから出る損害の補償について要求すればいいのではないでしょうか？
例えば、実際に売りに出した時の見積をもらって、ゴミ屋敷がどの程度、マイナス評価になっているのかを知る事ができるかもしれません。
（不動産屋も、裁判所からの退去命令までもらっている事で何かアドバイスをくれるかもしれません。それさえなければ、売れる物件ならば、何かしらの情報はくれるのではと。）
そして、理事会側が、そのゴミ屋敷側に加担し、より損害を大きくしているのであれば、それの問題として法的履行を求めればよいかと。

こういうのは、理事会の中にいればいたで逆にやりにくいです。
また、理事会の中からの努力がゆえに、普通であれば気にもしない小さい事の方が、他の大きな問題よりも重要になってしまって元々が見えなくなってしまったように感じました。

なので、まずは理事会を抜けて、ご自身の利益だけを考えて、行動したほうが逆に全体が見えるのかなというのが、私個人の感想です。

>>37 匿名さん
なるほど。やはり第三者目線だと違いますね。
また戯言になるかもしれませんが・・・大規模修繕ですね。

今後考えなければならない問題として、汚水管交換工事が第一優先事項。そして、エレベーターのリニューアル工事とがある訳で、ここ、３年前に議論して修繕積立金値上げをしたのですが、理事長判断で現実的に無理だから止めると言う方向に・・・。
値上げしといて何もしないって有りか？やめる報告すらしてませんので、うやむやにしようとしてます。

配管工事の問題は、室内工事となるため原状復帰の保証が出来ない事。
うちの水漏れ問題で汚水管補修工事+原状復帰で240万でした。まあ、上階のお風呂場＆トイレ交換まで入ってるので、このままの価格では無いかな？全世帯やったら２億超え？年間800万の貯金では追いつきません。
まともにリニューアル工事をしたらって話なので、研磨+コーティングであれば5000万程度で出来ると聞いたのですが、何より情報開示されてないので議論に至ってない。
年間２～３世帯くらいは漏水事件発生してるので、早々に対策練りたい所ではあるのですが、「管理組合として工事したら、自費で工事した所から文句が来る」って言うアホが居る。うちもここは文句言いたい。管理組合がもっと早く動いてたら事故は起きなかったと・・・。
(ごめんなさい。私情入ります)

ゴミ屋敷問題に関しては、個人情報保護だとかで実名公表されてませんが、私の知る限りで６世帯ありますね。なので、［対策を考える会］とかあっても良いかも知れない。

エレベーター工事に関しては、理事長が知り合いに聞いたって感じで下調べゼロなんですよね。敷地の問題で９人乗りから６人乗りになる。工事期間２ヶ月エレベーターが使えない。資金的には3000万程度と言う話。色々業者を当ってみたらとは伝えたのですが、やはり、「調べるまでもない。無理な物は無理。むしろ、壊れてしまえば、住人の方で対策チーム作るだろ。住人がやろうって意思を固めてから動いた方が動きやすい」との事。

「壊れるかもしれない」「事件が起こるかもしれない」では理事は動けない。事件が起きてから対策を練る方が合理的。そう言われたら、何も言えなくなってしまった。
何だかんだで、言葉対決で負けてしまう私。１対１の勝負だと勝てない。組合員皆の意思はどっちなんでしょうね？

>>38 SKYさん

なるほど、「理事長」も理事長なりの見えている範囲で「よかれ」と思って行動しているように見えます。ただ、その「よかれ」と思って行動するためには、外野からいろいろ文句を言われたくないから、いろいろと隠蔽することになってしまっている。
そして、もう理事長自身で手に負えなくなってしまっているように見えました。

> ３年前に議論して修繕積立金値上げ
このときに、いつ工事する前提で修繕積立金を上げたのでしょうか？
勝手に工事しないのは「区分所有法」的に問題があるはずです。
ただ、今時点で工事しないと決めている訳ではないので、そうとは言えないと言ってくるとは思います。
（もし、「区分所有法」の内容をしらないなら、知っておいた方がいいです。あと、標準マンション規約（テンプレート）も知らないのであれば知っておく必要があります。ご自身でマンション規約を作ったのであれば知っているとは思うのですが・・・）

ちょっと、文面から見えた「理事長像」を勝手に想像するのですが、いろいろな手続き上の事は疎いが、工務店などと仲良く、日常メンテナンスには詳しい人だと読めました。
ある意味では、面倒な事を引き受ける「用務員さん」なので、ある部分ではうけはいいのだと思いました。

であれば、
> 理事長判断で現実的に無理だから止めると言う方向に・・・
これを説明する会をもうけましょう！と理事長に提案します。面倒な住民説明などは自分で引き受けます。と。
これでＯＫであれば、現状の説明をしていきます。

ＮＧであれば、今後、工事が実施されないときや、その他の事で問題になったときに、知っていながら放置した理事会側に対して「法的責任」を求められるような事例が調べるとある。もし、自分が訴えられる側になるのはちょっと嫌なので、理事会をやめさせてほしい。
また、その際には、私も責任をキチンと果たしたことを示したいので、この件について、注意勧告しましたよ。と言う意味で、内容証明郵便等で、書面にて出すので、その際にはびっくりしないようにしてください。

など、このままだと「あなた」個人の責任としてなってしまいますよと言う事が、理事長自身で理解出来るように仕向けるかな。
内容証明郵便などがどれだけ意味があるのはわかりませんが、出来るだけ、法律的な問題で過失責任が問われる可能性があるという事を知ってもらう。
そして、自分はそういう過失責任が自分にも来てしまうと「怖くて、怖くて」しかたがないので、あなた（理事長）に責任をなすりつけて、逃げさせて下さい。というように印象づける。

この後、攻撃をしても、このままでは周りからは、「同類でしょ！」と見えてしまうかもしれませんし、そのための一定の責任回避の準備はしておいた方がいいとは思います。その責任回避が周到で、きちんとしていればしているほど、相手に「そんなにやばいの？」と思わせる事もできると思います。
（もし、どなたか法的なことで支援してもらえる人がいればそちらに聞いた方がいいと思いますが）
さらに、理事長が積立金などを着服しているなどがあれば別ですが・・・

> 事件が起きてから対策を練る方が合理的
> 組合員皆の意思はどっち
リスク対策には通常「回避」「転換」「受容」という３つの考え方で対策します。
事件が起きてから対策するのは「受容」です。
つまり、理事会に「善管注意義務」上の過失が生じても受け入れるという事だと思うので、本当に、組合員さんとしてもそれでよいのか？
保険をかけるのが「転換」、SKYさんがやりたいのは、「回避」だと思います。
通常は、理事会員が個人的な責任まで背負い込みたくないので、「転換」か「回避」がよいと思うが、皆さんはどうですか？
と聞ければ、周りの理事も巻き込めるかもしれません。

たいていの人は、「法」です。という言葉に弱いので、これを戦いで利用する前に、マンション世論形成にも使った方がよいと思います。

>>39 匿名さん
いやはや、恐れ入ります。頭いいですね。
本当にイライラしながら行動起こしてたので、その会話の中からここまでの情報引き出せるって凄いです。

修繕積立金の値上げの話は、理事の私としては違和感あったんですよねぇ。

元々規約と言う物が形式上の物で薄っぺらい物。暗黙のルールで色々言われ、
新参者に対して「常識知らずばかりで困る」と騒ぐ方々が多かった。
それで、私の方で「規約に書かれてないルールを押し付けられても困る。区分所有法、標準マンション規約って言うのが有るので、改めて規約作成しませんか？規約で定めたルールなら納得も出来ます。」てな話で８年掛かりで完成した物。

それに便乗しての管理費＆修繕積立金の値上げ。
「消費税も物価も上がってる事だし、10年見直しされてないですし、値上げしても問題ないよね？でも、値上げするなら理由欲しくない？」って話から始まって、「機械の寿命ってどんなもんだ？そろそろか？じゃあ、これを利用しよう。」
「利用するって事は、やるんですね？途中で投げ出さないで下さいね。本当にやると言うなら、準備しますよ？」って何度も念を押した形。多分、当時はやる気あったと思う。理事長自ら、知り合いの業者さんに相場確認をした。
エレベーター2000万位との事なので平成35年には着工見込み
配管工事3000万との事で平成40～45年頃を目安に・・・

これら全て指示通りに資料作成して、総会決議したんですけどねぇ。
下調べの甘さを痛感してます。「業者なんていっぱいあるから、色々聞いてみては？」とは伝えましたが、「必要ない」って押し切られちゃったので・・・。

例え理事過半数の合意を得ても、理事長の許可無しに行動できないのが現状。
そして、理事長の言葉は「理事の合意のもと」って表現で報告される。
問題はここなんですよね。
今、理事長との喧嘩は、「あなたの私的意見を理事の総意として発言しないで」に尽きるかもです。
「今のスタンスを続けるのであれば理事は辞めます」とは伝えてます。

ここから、組員の皆にどう伝えるかが悩み。
今の段階だとただの喧嘩。辞めると言うのも口約束。

最近の理事長の口癖は「世間のルールは関係ない。マンションにはマンション独自のルールがある。ある程度独裁政権で無ければ管理なんて出来ない」と言う事。なので、法律を持ち出すだけだと弱い。法律云々より、何故その法律があるかを論議しないと・・・？

愚痴ばっかですみません。
理事長相手は感情も入ってしまうので中々難しいですね。

「善管注意義務上の過失」ですね。
報告書の柱として、考えると上手く行きそうな気がしてきました。