【住民専用】グランアルト天神タワーってどうですか？

　「グランアルト天神タワー」は「西鉄福岡(天神)」駅から徒歩6分の22階建ての分譲マンションで、「天神」エリアで最初に建設されたタワーマンションです。間取りは1LDK～4LDK、専有面積は44.86㎡～161.99㎡ で9割以上が角部屋となっています。
　「グランアルト」とは大京と住友不動産との共同事業マンションのブランド名で、スペイン語の「GRANDE(グラン)=雄大な」と「ALTO(アルト)=高貴・高く」を繋いだ造語となっています。

■「グランアルト天神タワー」の主な特徴
「グランアルト天神タワー」は、福岡県内では８棟目、九州の中枢拠点・福岡市中央区の
「天神」エリアでは初の超高層タワーマンション。希少性の高い地域のランドマークです。
① ９割以上を角住戸とし、博多埠頭、大濠公園、キャナルシティ博多など、恵まれた
立地の超高層マンションならではの優れた眺望を確保。
② 総合設計制度の採用により、公開空地を設け、地域の方々が自由に行き交う歩道状
の広場（貫通通路）を提供。
③ 九州の超高層マンションとして初めて、国（国土交通大臣）が指定した第３者評価
機関の審査による「住宅性能評価書」を、設計時（申請中）、完成時とも取得予定。
④ ダブルエントランス、カーペットやクロスで仕上げた内廊下型の共用廊下など、ホ
テルに住まうような、贅沢でゆとりのある空間。

◆22 階建て・天神エリア初の超高層タワーマンション
20 階建て以上の超高層マンションは、九州の中枢拠点・福岡市中央区の「天神エリ
ア」においては、当プロジェクトが第１号となります。福岡県内全域でみても、これ
までに供給されたのは７棟に過ぎず、「グランアルト天神タワー」が８棟目の供給で
す。都心のランドマークとして、希少性の高いタワーマンションとなります。

◆中央区を見下ろす眺望。天神エリアの最上席での暮らしを提供
北には博多埠頭、西には大濠公園、北北東には天神市街、東にはキャナルシティ博
多、そして南には、遠く油山や背振山系を望むなど、恵まれた立地の超高層マンショ
ンならではの眺望が広がり、都心のタワーライフが満喫できます。

◆通風性、採光性にも優れた角住戸が９０％超
住戸プランにおいては、全 80 戸中 74 戸（92.5%）、とくに９階以上は全戸が角住
戸であり、しかもほとんどの居室がバルコニー側に面しています。
角住戸比率が高いことにより、キッチン、バスルームなどの水廻りに、外部に面す
る窓を設けることが可能となります。約 70％の住戸の水廻りに窓があり、約 50％の
住戸のバスルームに窓を設置し、通風性、採光性を向上させています。
◆ホテルライクな共用廊下
共用廊下を内廊下にし、カーペット（床）、クロス（壁）でホテルライクな空間に
仕上げます。外廊下型と違い、雨に濡れることのない、専有部分の延長としての空間
を提供します。
また、共用廊下側には居室を配していませんので、居住者等の往来が気になること
もなく、プライバシーが重視される設計です。
◆総合設計制度により、公開空地（貫通通路）を設けて地域に配慮
総合設計制度の採用により、福岡都心の好立地でありながら、約 400 ㎡の公開空地
を設け、敷地の北側と西側を結ぶ貫通通路といたしました。居住者以外の方にもご利
用いただける空間とすることで、地域への配慮とともに、人の行き交うランドマーク
として地域に融け込むことが期待されます。

◆九州で初の「住宅性能評価書」付き超高層マンション
国（国土交通大臣）が指定した第３者評価機関（ハウスプラス住宅保証㈱）のチェ
ックを受けて、設計段階における「設計住宅性能評価書」（申請中）と、完成段階に
おける「建設住宅性能評価書」（取得予定）の、２つの「住宅性能評価書」が付いた
マンションです。
とくに「建設住宅性能評価書」の交付を受けるためには、マンションが完成するま
でに、基礎配筋工事から竣工検査時までの施工状況に合わせた現場検査が、何度も行
われ、その全てに合格する必要があります。
このようなことから「住宅性能評価書」は、国が認定する“住まいの鑑定書”とも
いわれております。
なお、九州において、これまで２年間に「設計住宅性能評価書」を取得した「共同
住宅等」は、124 棟・3,561 戸、「建設住宅性能評価書」まで取得した「共同住宅等」
は、19 棟・540 戸にとどまっています（いずれも、平成 12 年 10 月の「住宅性能表
示制度」の制度運用開始から、平成 14 年９月末までの累計交付数／国土交通省調べ）。
「グランアルト天神タワー」は、超高層マンションとして九州で初めての「住宅性
能評価書」付きマンションとなります。

◆ホテルをイメージさせるパブリックスペース
①小さなお子さまご高齢の方に配慮した歩車道分離設計を採用。
②天然石仕上げで贅沢な開放感を引き立てるメインエントランス。
③雨に濡れる心配のないホテルライクな車寄せを設置したサブエントランス。
④建物１階には、開放的な集会室を設置。
⑤建物の地下に、昇降機能付きターンテーブルで入出庫する 36 台分の駐車場。（他に
平地式駐車場５台、計 41 台）

＜外観デザインコンセプト＞
外観デザインについては、即日完売となりました「グランアルト豊洲」（東京都江東
区）で起用した、船田建築研究所の船田徹夫氏に依頼しました。
商業施設が軒を列ねる街並にひときわ高く立上がるこの超高層タワーマンション「グ
ランアルト天神タワー」は、福岡の中心地にあって、活動的な都市生活の舞台となるは
ずです。このような住宅にはアクティブで軽やかなデザインがふさわしいと考え、「空
と雲」あるいは「海と白波」をイメージした白と青の組み合わせによるすっきりとした
コントラストによって外観を構成しました。
高層部の柔らかな曲線バルコニーは「風」あるいは「水の流れ」を連想させますが、
このしなやかな青いラインと、がっしりした白いグリッドフレームの対比も大きな特徴
です。上昇感を持った彫刻的なフォルムをめざし、シンプルで大きなスケールの構成と
しました。
広い前庭、列柱に支えられた大きな庇、エントランスホールへと続く石の壁など、ア
プローチにおいて間近に感じられるスケールの大きさは、都市とプライベート空間の間
にひとつの物語をつくるはずです。

◆快適な暮らしをお届けする設備・仕様（標準装備）
①２４時間常時接続の最大１００Ｍ（ﾒｶﾞ）bps の接続スピードを実現したブロードバ
ンドインターネットサービス（予定）。
②２４時間低風量換気システムの浴室換気乾燥機。
③リビング・ダイニングに温水式床暖房。
④キッチンに内蔵タイプの水栓浄水器。
⑤防犯効果を高めるディンプルキー、ダブルロック。
⑥室内床段差 5 ㎜以内のフラットフロア設計、手すり設置などのバリアフリー対応。
⑦天然リノリウム、オレフィンクロスなどを採用したシックハウス対応。

販売時パンフレット１

販売時パンフレット２

中古で購入検討中。住心地はどう？

このマンションは宅配ボックス故障したまま放置。

エントランスやエレベーターホールのライト多数も外されたまま。

>>12,>>13
部外者ですが、宅配ボックスが利用できない状態ということですか？
そんな状態で管理会社も放置しているということですか？　管理組合も修理代がもったいなくて放置ですか？
あと、「エントランスやエレベーターホールのライト多数もはずされたまま」というのは、共用部電気料金の節減対策ではないのですか？　この場合は管理組合が主導して決めたはずですが。

グランアルト天神タワー、屋上施設について

３年前の屋上防水工事で、ヘリコプター緊急救助用スペースの撤去。
（施行会社　大京穴吹建設、管理会社　大京アステージ）
（屋上防水工事６００万円、現場管理費１１０万円、諸経費９８万円）
↓
・共用部変更の総会決議がなかった
・「ヘリコプター緊急救助用スペース撤去には消防署長の許可が必要」との管理規約に反している
・夜間のマンション屋上からのヘリコプター救助に支障がありとの消防署の見解
（高層階では、はしご車が届かない）
などの指摘あり。
↓
復帰工事に管理組合から４５０万円払うか、管理規約変更に協力しろ！とマンション所有者へ連絡

これであってる？？

そもそもトラブルの原因となるような屋上施設を、建造したデベの責任は問わないの？
管理組合の理事会も正常に機能していないのでしょう。
宅配BOXの故障告知の貼紙も汚いままでホッタラカシ。あまりにも杜撰すぎる。

グランアルト天神タワー、理事会理事について

理事会役員辞退金　１２０００円
理事会へ出席しなかった理事の違約金　３６０００円

理事長の開催する理事会開催日に出席できない理事は、違約金３６０００円の支払い。
欠席の場合には、理事報酬もゼロ。
（理事長は自分が開催日を決定できるので、１００％の出席で報酬５００００円の受け取り）

これで正確？

グランアルト天神タワー、理事会理事任期について

理事は輪番制任期１年。
しかし、留任を認めないとは管理規約に書かれてないので、何年でも理事を続けることが可能。
同じ理事長が何年も続けるパターン。

>>16
デベは大京、管理会社は大京アステージ。
いい加減な管理で管理組合を内紛させることで、高額工事の受注につなげたいのかという意見多数。

>>19
宅配ボックス故障放置やエントランスランプの撤去など、いい加減な管理
↓
管理組合員から、管理会社への不満がたまる
↓
管理会社の意をくんだ理事会が、管理組合員への管理、罰金強化
↓
嫌気がさした管理組合員は、金銭的に余裕がある人から引っ越し、買い替えへ。
マンションを買い換える余裕もなく、管理会社に文句も言えない管理組合員が多く残る。
↓
管理会社が、思うどおりの修繕工事をグループ会社へ発注へ
↓
評判が悪くなり、資産価値が低下したマンションが残るという流れになるのかな？

デベが傘下の系列管理会社を利用し時に圧力をかけて長期に亘り儲けるパターン。その過程で住民はただただ搾取されるのみ。管理組合員が組合役員を後押しして総会決議で管理会社を変更する以外に解決策は無いと思われる。

>>21
管理会社を変更させないために、管理会社は組合役員を固定して、他の人を理事から排除しようとしているのでは？

ここ１０年、理事はほとんど変わっていない。

理由を問わず、理事会に出席できなかったら違約金３６０００円と言われたら、驚くよね。
理事の個人名を出して、出席率を総会資料で発表してたこともある。

・理事会議事録の配布、掲示なし
・修繕工事は、「理事会に一任」で決議するので、住民、所有者のほとんどは工事の詳細を知ることがない

このマンションの管理会社はなかなかすごいよ。

>>23 匿名さん
てことは、管理組合員は存在しないのと同然。

>>24
存在しない管理組合員と、固定した理事をあやつる管理会社？？

エントランスは電気つかないまま、、、

エントランスのこっちの電気もつかないまま、、、

電球はずしても影響少ないから、管理組合が共用部の節電対策で行っているのでしょう。
あなたが理事長か理事に立候補すれば、すぐにも復活できる可能性ありますよ。

>>28
グランアルト天神タワーでは立候補は認めてない。
輪番制というものの、現理事の留任は何年でも可能。
どういうことかわかるかな？

どういうことかわかりませんので、その手口を詳細に教えてください。他のマンションの参考になります。
しかし、管理組合総会で要望を強く主張してみては？それとも発言も一切させない総会ですか？

>>30
理事の留任が可能なので、同じ人物が何年も理事をしている状態。
（誰かが立候補をしても、今の理事がやめて輪番がまわってくるまで待てと言われる）

管理組合総会で反対意見が出ても、
管理会社が集めた、理事長委任状で反対意見を無視して決定している。
（委任状を提出しない場合は、3000円管理会社に徴収される）

議決案は「理事会に一任」がほとんどなので、マンション所有者は内容を確認することも難しい。

>>14
管理会社が保険を使わせないってこと？

2232 マンコミュファンさん
>>2231 匿名さん
普段からアステージのMAは、
「保険を使うと保険料が上がる。」と理事に保険使用をためらわせたり、
突発的事故の給排水の案件にも、保険代理店、そして、あいおいの保険会社までが、「給排水事故に保険が使えない。」と説明しております。こんな対応を続け、自社の利益ばかり追い、管理組合の資産を早期に破綻させる計画書を突きつけ、大規模修繕を急がせるだけのアステージ。管理会社として終わっています。

2226 匿名さん 2019/12/29 07:31:55
確かに、保険金請求できるのにしていないような事例は多いと思います。
あいOい+大凶だと、払わなくていい理由をまず考えますから。

2208 匿名さん 2019/12/15 09:56:47
数年前
どうせ委託契約は解約されない。
ということで、工事の利益を単純に増額する指示。

自社マンションを買って住んでる社員も何人かいるのに、バカな言い方して、気づかいもなく、さらに技術系の社員は辞めすぎて確認もできないから、凄まじくレベル低い。

さすがに我慢していた社員も、会社を辞めてる。
管理組合も解約になるだろうけど、離れて行くところを追いかけるより、ついてくるところで利益さらにとっておけば問題ない。

という感じじゃないですかね。。

削除依頼
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2209 匿名さん 2019/12/19 04:09:13
>>2208 匿名さん
匿名さんは、アステージの方ですね？話してくれ、ありがとうございます。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/555146/

グランアルト天神タワーのエントランスでは、管理会社が置いたぬいぐるみがお出迎え。
ミッキーやドナルドの日もあり笑

グランアルト天神タワーでは、
2019年に、13台防犯カメラ更新で150万円。
2020年に、13台の他に、21台防犯カメラ追加で400万円予定。

80戸のマンションで、合計34台の防犯カメラ。
550万円を、管理会社大京アステージに支払い。
（今後、6年ごとに追加費用発生予定）
電気代は、管理組合負担。
防犯カメラ増やして誰が儲かってるのか。

災害時のヘリコプター設備撤去、スカイガーデン撤去、エントランスエレベーターホールの照明の間引き、宅配ボックス故障の放置、エントランスBGMの廃止

ここまでケチケチ節約した管理組合員の金で、

34台の防犯カメラの発注、
利用者が何人いるかも報告しない、くらしレスキュー契約、
屋上防水工事の手数料100万円

すべて管理会社関係。

やってて恥ずかしくないのか？

グランアルト天神タワーでは、
共用部のソファが盗難にあったときも、
入居者の子供が共用部をあやまって破損したときも、
保険は使えていないとのこと。

毎年100万円近い保険料を支払っておきながら、何のための保険なのか。

>>38 匿名さん

その二つとも保険の対象ですね。再請求してみてはいかがですか？保険会社に、直接でよいのです。

>>37 匿名さん

>>37 匿名さん
以前防犯カメラ関連に多くの費用計上が予定されており指摘しましたところ、翌年の予算から消えました。防犯カメラは、取り替えの頻度が上げやすく、アステージにとっての利益率高い設備ではないですか？
アステージが儲ける手段。しかも、防犯カメラを増やす事への意見はしづらいイメージでしょう。管理人が小部屋の中で、住民をジッと観察出来ますしね。

決まった出入りの時間を知られるのを嫌がって、管理人室の前を通らずサブエントランスから出入りする住人もいるみたいだけど、管理人室の防犯カメラモニターは常にオンになってて、サブエントランスの出入りも、いつでもモニターでチェックできてること知ってるのかな？

1211 匿名さん 2017/08/15 17:31:24
大凶管理に以前所属していた者です。
先ずは会社の方針として管理組合の理事長様とその周辺のキーマンの方を取り込むことを指示されました。
多少の接待費も許容されますが、当然会社側の与える提案を飲んで貰えたかでリターンを期待されます。
時間を要する様なら転勤、何度か私は転勤を繰り返され、会社の汚いやり方が嫌になり退職しました。

福岡市内のマンションでは、ダンボール処分はいつでもマンションゴミ捨て場に出したものを、
管理会社がまとめて、業者に引き取ってもらったお金を管理組合会計にいれるところが多い。（もしくは、管理会社がまとめたものを自治体に収集してもらう）

ところが、グランアルト天神タワーでは、管理会社がしないから、
月１回の決められた日の朝９時までに、決められた場所に入居者が出しに行くようにとのこと。

グランアルト天神タワー平成３１年の第１５期、監事のA氏ではなく会計担当理事のB氏が監査報告書サインしてる！？
第１６期も同じ会計担当理事B氏と監事A氏だけど大丈夫？？

管理会社はお金もらって、何をやっているのか、、、

１１月３０日総会で、委任状２５日必着と言いながら、締め切りすぎて管理会社が電話かけて集めた委任状がどこまで有効なのか。
理事長に責任おしつけられたら、たまらないな、、、

管理組合理事の逮捕も続いてるので、いらぬ疑いを招かないように管理会社にはしっかりしてもらわないと。
https://www.mm-chiyoda.or.jp/column/trend/3669.html

>>44
会計担当理事が自分で監査してるってことか。

>>39
理事会で保険請求はしないことに決めたから、しないらしい。管理会社は「理事会の責任」と言っている。

なにかあって刑事罰や民事訴訟を受ける覚悟が、管理組合理事にあるのか。「管理会社がいいといったから」という言いわけは通用しない。監事や理事長は、責任が重くならざるをえない。

>>46
その時はごまかせても、何年か後に管理組合理事が逮捕されている。
家族もマンションに住めなくなり、悲惨な老後が待っている。

理事の選任方法にからくりがあります。このマンションではありませんが。
他の大手の管理会社で保険金詐欺の疑いを指摘したら、
最近は収支報告の保険適用での修繕費が雑収入として入金されるようになった。
昔の収支報告書の疑わしい部分を指摘したら認めはしなかったが、
改善したということは、勘弁してよ、との合図として黙認している。

>>50
グランアルト天神タワーは、保険を使わず修繕をしないのだから、何を隠してるのか。

うちのマンションは保険金は管理会社の口座で受け取っていながら収支報告では組合費で支出している項目が結構多いです。断りますがこの管理会社に匹敵する大手です。危険です。

ここまで悪評が立っているのを放置して、管理組合理事は住みにくくないのだろうか？

>>54
保険金を申請すると、保険会社から代理店（管理会社大京アステージ）への今後の支払い手数料が下がる。
つまり、代理店（管理会社）は利益を得るためには、保険を使わせたくないということ。

宅配ボックスの故障は放置、共用部の照明は間引いて薄暗い、災害時のためのヘリコプター緊急救助用スペースの廃止、スカイガーデンなどの共用部の廃止。

この状態で、
理事長５万円、
副理事長２万４千円、
会計担当理事２万４千円、
初期担当理事２万４千円、
監事２万４千円、
防火管理者２万円、
毎年１６万６千円の支払いは不可解。
しかも、何年もやめずに同じ人物。

居住者に節約を強いて、自分たちの懐にだけお金を入れていると言われても仕方ない。

手紙来た？

>>56 マンション住民さん
役員報酬は1年分でしょうから、
私の考えでは理事長の連絡用電話代にも満たないみたいなので理事長が気の毒です。？

>>58
いやなら理事長やめればいいだけ。
周りに反対されてもやめないのだったら、お金目当てだと思われても仕方ない。

嫌でも責任感の強い組合員もいます。

緊急ヘリ設備なぜ消えた　タワマン防災に不安も
https://www.nishinippon.co.jp/item/n/580085/

このタワマンの管理規約には、Rスペースについて「所轄消防署長の許可なく変更、撤去をすることはできない」と明記されていたが、市消防局は「ヘリ設備撤去について相談を受けた事実は把握していない」としている。

西日本新聞の記事が本当だったら、だれかが総会で嘘をついてごまかそうとしている？？

>>61 マンション住民さん
以前これに似たビルの火災の映画がヒットしました。
題名は忘れましたが、現在のタワマンは技術的に安全なのでしょうか。

>>61 マンション住民さん
屋上の緊急ヘリ設備はマンションの防災のためのものを廃止したのは、
そのいきさつの説明と総会で少なくとも特別決議か若しかすれば全員
の合意が必要ではありませんでしょうか。
総会の議案書と議事録を調査された方がいいでしょう。

間引き点灯は、節電になるとは思いますが、実際に電気料金の節約につながるのか全く不明。
再度シミュレーションが必要です。
恐らく間引きせずに全灯点灯しても、電気料金は変らないのでは？
今はただただ意味も無く間引き点灯してる可能性が大。結果として設備の不具合を誘発します。

>>65
緊急ヘリ設備は、高層階の住民が強く影響を受けるので、全員の合意がないと無効との弁護士さんの話があります。
嘘をついたり、ごまかしていた場合、理事会の責任不可避です。

>>66
蛍光灯の間引きは設備を痛めるので、早急にやめるべき。

>>67 マンション住民さん
住民の命に係わることでしょうから全員の合意でしょうね。
だとすれば誰かが勝手に廃止したことになるから刑事事件になるかもしれません。
もうこれらを感じて組合員ではなくたっているかもしれませんので役員を調査され
た方がいいでしょう。

聞いた話によると、

耐用年数が２０年近いアスファルト防水を、なぜか築１３年しか経っていない、かつ雨漏りもなかった状態で、２０１７年に屋上防水工事をすることとなった。
はじめは、シート防水の見積もりであったが、ウレタン防水で屋上防水工事をすることになった。

ウレタン防水は安価であるが、屋上施設の維持に向かない。そのため、緊急ヘリ設備、スカイガーデンの撤去に至った。
シート防水からウレタン防水に見積もり変更になった際に、詳細不明の手数料１００万円が管理組合から支払われている。

屋上防水工事をした年から今に至るまで、理事は同じ人物がしているが、緊急ヘリ設備、スカイガーデンの撤去に関して、理事会以外の所有者（管理組合員）へは知らされていなかった。

>>70 マンション住民さん
これが事実なら少なくとも区分所有法の共用部分の重大変更に該当するでしょう。

理事会以外の区分所有者が知らないというのは議案書及び議事録もないのでしょうか。

これが、事実なら理事の名前を実名で公表できないでしょうか。

利用規約に反するでしょうから無理でしょう、名誉棄損でお訴えはしきれないとは思
いますが、

この理事のメンバーに弁護士やマンション管理士等が含まれているようであればしか
るべき手続きをした方がいいでしょう。

>>71
改善を求めていって、ひどければ訴訟になるでしょうね。
福岡市のあるマンションで訴えられた理事長は、弁護士費用が準備できず大変みたいですよ。
自業自得。

管理会社との共謀性があれば何だかんだと議弁を要して最高裁まで争う
ことになる議案でしょう。
弁護士費用と確たる証拠を準備した訴訟計画が必要です。

>>72 匿名さん
理事長は組合の代表なので被告になれば総会の決議を得ずに単独で組合の費用を使えます。
個人であれば無理でしょう。

>>74
何も知らないんだねww

>>74
管理組合が訴えられた場合は、管理組合の費用からだす。
理事長個人が訴えられた場合は、理事長個人が裁判費用をだすしかない。

当たり前の話。

このマンションは法人化されていますか？。

>>61
緊急ヘリ設備がなくなって、
はしご車が届かない１５階以上の部屋は
資産価値だだ下がりじゃないか？？

エントランス照明、明るくなった？雰囲気がすごいよくなった。
このマンション、眺めもいいし最高。
ウーバーイーツも、選びきれないほどあるww

>>79
住んでる人も上品で、管理組合もがんばってる。悪くいう人はなにか勘違いしてる？

>>76 匿名さん
理事長個人には適格性が不足するので告訴はし難い。

>>78 匿名さん
家事の恐れはありませんか。
知ったら買わないでしょう。

>>82 匿名さん
火事に訂正

>>81
ネットじゃなくて弁護士に相談したらわかる。

ここ築１０年以上たつのに、分譲時価格から４割以上値上がりしている。
買って住んでるだけで、資産が増えてる。
マンションは立地。

管理組合で意見が一致しないことはどのマンションでもあるが、資産価値が上がるか下がるかが答え。
ここはよく頑張っている。

>>82
このマンションくらいの高さで、ヘリ設備ないところが半分以上らしい。
法律的には問題ないし、あくまでプラスアルファの設備の話。