「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

小規模マンションや地方のマンションでは、理事会と
自治会が混同しているところもあります。

駐車場の使用料の根拠は組合と組合員との間の契約です。
組合員はカネを払い、組合は組合員の専用スペースを保障する。
だから、自分が指定を受けたスペースに他組合員のクルマが駐車している時、
組合員はその他組合員に退去を要求する必要はなく、理事長を呼びつけて
「このクルマを今すぐどけろ」と命じることができます。
理事長は命令に従うか、カネを返して勘弁してもらうか、決断を迫られます。
管理会社は関係ありません。電話してくるな、あほんだら！

>>9807 デベにお勤めさん
住民のレベルを上げるのも管理会社の役目。楽をしたいなら役割を教える必要があり、教えないなら当然電話がある。
愚痴をここに書くな、あほんだら！

新年度１回目の理事会の時に「法律や規約細則を正しく理解しましょう」と
教えてるんだがな、輪番制のマンションでも一人か二人はマトモな理事がいるのが
通例なんだが、数年に一度は「大凶作」「全滅」がある。
しかし、なぜあの電話番号を組合が知っていたのか不思議だ。番号変えたよ。

集合住宅の住民のレベル（笑

何の役にも立たない書き込みばかりだな。
何も考えてない者が、よくマンコミュにくるな。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

>>9811 匿名さん
特大ブーメランｗ

自分のゲロは自分で始末するように、アホ住民の振る舞いは組合で始末するのが常識ですよ

理事輪番制のマンションでも自己都合で辞退することはできるのですが、
世間体というか、「〇号室の〇〇さんのご主人は理事も務まらないくらい
バカなのかしら」と思われたくない、というのがあります。
そういう悲壮な覚悟で理事になってる組合員には精一杯サポートしています。

管理組合役員は＊＊＊でも十分つとまる
管理会社フロントがいてくれるから
自治会役員のほうがレベルは高い

>>9812 匿名さん
>６．議案審議（代表例）
>　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
>　　　第１号議案 事業活動報告
>　　　第２号議案 収支決算報告
>　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　
　　　　１号議案、２号議案の質問、採決，承認

>>9812 匿名さん
＞第６号議案 　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく）
　　　重要事項説明書の説明者（管理会社）は管理業務主任資格者か説明前に確認する（無資格者の説明は管理会社に処分が下されます）

＞第７号議案 役員の改選
＞役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）
↓
次期監事、理事候補が承認されたら総会終了後、理事の互選で役職を決める。
決まった役職は総会議事録でお知らせする
　
７．閉会
　　

理事候補を事前に集めて、もし総会で承認されたら理事候補同様に
役員候補を決めておくことは問題がないでしょう。

但し、役員候補の総会承認決議は必要ありません。

総会時の重要事項の説明はどうされていますか。
もしひとつでも前回と内容が変更になっていれば
全員に書面を交付するとともに、説明会を開催してますか。
別に総会のまえとかでなくてもいいんですが、効率化する
ためには同じ日にやるほうがいいでしょう。

総会前の１０分間でやっている。
書面は総会資料と同時に全組合員に事前送付している。
もちろん理事長はもっと早く個別に説明を受けている。

うちも総会前に説明をしてもらっています。
やはり１０分間ぐらいです。

管理費を値上げするときは、その要因がなければならない。
例えば、管理人の勤務時間を延ばしたり、清掃の回数と時間を
増やしたりしたときは、その分の値上げはやむおえない。
消費税は５％の値上げだったから、管理費がひっ迫してきたら
少しの値上げはいいだろう。
それ以外でいえば、理事会役員の報酬の値上げとか、何か現行から
新しくお金のかかる契約をした場合とかです。
それ以外は値上げはまったく必要ありません。

マンション管理士も組合費を節約だの工事費が高いだ
のとの議論ばかりで面白くない。
私は退職後管理人をしていたが暇を見つけて退職金の
一部を投資して小遣を稼いでいる。
それが株式にトレードしてみたら思いがけなくヒット
して短期間で投資額の数倍に膨れた。
組合費の余剰資金を安全な投資信託に回したらどれほ
どの資産が膨らむかをシュミレーしてみたら建て替え
資金位は稼げる自信を得ました。
皆さんも資産を増やす方法を研究してみてください。
こんなことを投稿するとリスクの問題で荒らされます
が、人生はいたるところにリスクはつきものです。
物事は能動的に考えてください。世界の富豪はすべて
投資を前向きに考えられる人間たちです、
退職金や年金で細々と生活するのが美徳と考えている
日本人は資産を外人富裕層に持っていかれています。
考えてください。
管理費等の保管金の受取利息を調べてみてください。

>>9825さん
私も株の売買をもう３０年近くやっていますが、これほど
やっても累計では大きな損失を蒙っています。
現在も、証券会社とデイトレの両方で続けていますが儲けは
ありません。
株で儲けようとするのは甘いと思っていますが、親からの財産
分与で資金的には余裕がありますので続けていますが、株に素人が
手を出したら大きなやけどをしますよ。
当然証券会社とは信用取引はせず現物取引ですから例え投資している会社が
倒産したとしても借金を負うことはありません。
今も株式状況をみながら取引をしています。現在日経平均は、30,437円と
９０円弱のﾏｲﾅｽです。

現在３０，３７１円、前日比－１５０円とどんどん下がっている。

>>9825さん
今あなたがもっている銘柄の状況はすぐ分りますので
連絡ください。買い気配や売り気配の数量とかもすぐ
連絡しますので。

下がれば損をするとの固定観念が間違い。
発想の転換を図りたい。
もちろんリスクは伴うと言っている。
稼いでいる方の方が多いです。
チャンスは近いです。

>>9828 匿名さん
今は利益確定で長期投資以外は現金化しました。

中国の不動産大手の債務不履行の世界の与える
影響が気になります。
日本のマンションの資産価値には影響はありま
せんが株にはそれ相当の影響があるとみて関連株
を利益確定しましたが、
早まったとは思いませんが今は株価が上昇しています。

素人が株で継続的に利益が上げられると思っている者が
いるんだね。
平均株価が上がろうが下がろうが儲ける者はいるが、素人
はまず損をするよ。それが分っていないということは、株の売買
を殆どやっていないということだよ。
証券会社から毎日のように電話やファックスで情報が送られて
くるけど、まず儲からないよ。たまには勝つこともあるけどね。
プロのアナリストも必死に研究しているけど、正しい答えはみつからない。
それが分るんだったら、証券会社はやめて自分で株の売買をすればいい。

今年は年末にっけて大勝負を迎える。
コロナショックは大商いをした方と
そうでないものが存在する。
私の収支報告をすると投資金額の数倍になった。
これほど魅力のある商いはないと思っている。
今は売りで買いではありませんがつまみ食いはできます。
例えば商船株です。
そろそろ投資家も弱気含みなので逃げようとは思ってい
る。

株式投資相談？

一昨日までは利確で多忙を極めたが今日から
明後日までは気楽に過ごしている。
確実につまんでは捨てて利益が確定できる
銘柄に限っている。
総裁選の行方で外国人投資家の日本買いに
期待はするが、
アベノミクスの時からすると株価は同じく
急騰したが日本買いは半数が気になるので、
買いは慎重に構えています。

もうやめましょうね。株の話しは。
キーエンスとソフトバンクの株を各１００株しかもってないけど
今日は下がっている。
この２つで今日は４０万円の負け。
ホンダは３７万円勝ってているからまだいいけど。

>>9828 匿名さん
利確の現金を米国国債に代えようと思っていますが、
正しいでしょうか。迷っています。

>>9836 匿名さん
キーエンスは損せずに利益確定できるが
ソフトバンクグループは悩ましいでしょう。
私はＳＢＧを5月連休前に利益を確定して
相当儲かりました。
キーエンスは持っていませんが、
今年購入した三井造船、日本郵船、川崎汽船を
各々200株を昨日利益確定しました。
これは明日金曜日まで持つかを考えましたが、
安全を担保しました。損切はしたことはありません。
手持の株は毎日上下しますが、
辛抱強く持ち続けると損をすることはありません。
倒産をしない会社の見分けはしています。
コロナさえなければ株はそんなに難しくありません。
株友との雑談の中にヒントがあります。
証券マンはサラリーマンで自費で株の売買をする
資金は持たないので、あまりあてにはなりません。
勝負師のアドバイスが役に立ちます。
ソフトバンクグループは倒産はしませんのでそのうち
暴騰する希望を持てる株です。
余裕がある方ですので損切はしないでお持ちくださ
い。私なら利益が出るまで持ちます。
孫さんのことだからそのうち挽回して自社株買いを
するでしょう。

私はキーエンスの株を2012年に500株持っています。
6000円×500＝300万円で購入した、
昨日の株価は70,810円×500＝35,405,000になって
います。
健全な株は長期で投資すれば儲かります。
9836サンは確かめてください。昨日購入したら今日は
相当安いですので損をします。
キーエンスは魅力的な銘柄です。お大切に。

もう株の話しはやめのしょう。
株の話しがしたければ自分でスレを立ててください。
ここはマンション管理士等に質問しようのスレですので。

総合評価方式（簡易型）の計算式はこれでいいんでしょうか。
知っている方がおられましたら教えてください。

入札評価の計算方法
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　　　３０×①÷１００　　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000
⑤の最高得点を出した業者を中心に契約する。
　　予定工事費との兼ね合いで工事の増減をしていく。

>>9840 匿名さん
マンションの建て替え資金の捻出方法を提案していますが、しっかり組合が取り組めが実現できます。出金の過不足を論議しながら並行して利益を追求してください。残念です。

>>9842さん
マンションの建て替え資金は、建て替えに参加する者が負担しなければ
ならないのです。
多分建て替えに参加する方は２０％～３０％程度しかいないでしょう。
なぜかといいますと、建て替えに関する承認決議を得るまでには２年は
かかるでしょう。
それが承認されたら、解体と建設が行われますが、それが完成するまで
には約３年かかります。
その間住民はアパート等を借り引っ越しをしなければならないでしょう。
高齢者が多いと思いますので、その年数はかなり長く感じられます。
それに建て替え費用を負担しなければならない訳ですが、多分１，０００万円
～２，０００万円は必要になってきます。
修繕積立金はあっても大したきんがくにはならないでしょう。
それに、建て替えに不参加の方には修繕積立金を返さなければならないからです。
建て替えに本格的に取り組む前に、建て替えに関する法律を勉強される
ことをお薦めします。かなり複雑ですから。

容積率がかなり緩和されましたので、階数を増やしその分
各人の負担額を減らす方法も取れますが、それでも１戸１，０００万円
以上は負担しなければならないでしょう。

承認決議は５分の４以上が必要となります。

建て替え決議とかはややこしいからね。

売り渡し請求権や買取請求権とかあるしね。

お金があれば簡単に解決する。
現在の管理費等ではよっぽど有利な環境でないと
建て替え決議は得にくい。お金です。
眠っている保管金を運用しましょう。

資金力のある組合ならば建替えに向けての
買い取ることもできる。
資産運用を積極的に取り組んでください。

資金力のある組合とはどういうことですか。
１０億とか２０億とかの修繕積立金があるんですか。
勿論１，０００戸とかの大規模マンションならある程度の積立金は
あるでしょうが、それでも建て替えるとなると３００億ぐらいの
資金が必要になるからね。

修繕積立金の資金運用がうまくいかなくて大幅なマイナスに
なったらどうするの。だれが責任を負うの。

資金運用がうまくいかなくてお金が無くなったら
誰が責任取るの、
質問には組合員全員で責任を取りましょう。以上。
それでは何事も先に進まない。
人生にはリスクはつきものでしょう。
そのようなことがないように運用しましょう。
知恵を絞れば何でもできます。
前向きな奥様のいるご家庭は栄えているでしょう。
リスクを抱えたご主人をサポートしているからです。
なんでも反対では儲かるものも儲かりませんよ。
武士道よりも商道です。

理事会が早く終わったときは残りの時間は株の話をしています
みんな好きですよ、特に代理出席の奥さんで詳しい人がいる

もう株の話しはやめのしょう。
株の話しがしたければ自分でスレを立ててください。

>>9854 匿名さん
肝心なお金のことを話しているのだ。
修繕等にも管理にはお金がなければ話にならない。
投資は話し合うべきでしょう。
先ほどキーセンスやソフトバンクの株を持っている方の
例を取ってみましょう。
この二つの株は2014年度の終値を見てください。
組合費を投資した場合を各自シュミレーションし
てみてください。
莫大な資金を得たことになります。
投資をしないと損です。
建て替え費用などは簡単に稼げます。

SBGの2012年度高値1株1，667円で、
SBGの今日の終値は1株6,542円です。
キーエンスの2012年度の高値1株6,000円で、
キーエンスの今日の終値は1株73,080円です。
10年前にこの銘柄を組合費で購入していたら。
SBGは5倍くらいになりキーエンスは10倍になります。
単純計算をしても建て替え費用を稼げる計算になります。
最初からできないとあきらめないでください。
組合員の中には投資で稼いでいる方も多いです。
銘柄が倒産さえしなければ損をする確率は皆無です。
銀行や住宅支援機構等に預けるのはもったいないです。

奥様方はウウエルスナビで稼いでいる方がおおいです。
私も半年前に120万円を投資して現在は169万に増え
ています。

投資をする方とそうでない人の格差は大きいでしょう。
コロナショックがそれを証明している。
今後管理組合も資産運用をするかしないかの格差は
明白です。

もう株の話しはやめのしょう。
株の話しがしたければ自分でスレを立ててください。

株の話はやめましょう

エレベーター点検のフルメンテナンスとＰ０Ｇ契約について

＊フルメンテナンス契約
　　フルメンテナンス契約は、点検・整備・手入れのほか、昇降機器の部品交換や機器
　の修理を状況に合わせて行う内容も含んだ契約です。
　　但し、本体・乗場扉・三方枠・意匠変更による改造等は別途となります。
　　ロープの交換（１５年程度）やＰＬＣ（シーケンサー）の交換も無料となります。
　　シーケンサーは制御用コンピューターで交換は２０年程度といわれています。
　　築浅の時は、ＥＶの保守点検はＰ０Ｇ契約の方が経費的には安くなりますが、古く
　なってくると、フルメンテナンス契約の方が有利になってきます。

＊ＰＯＧ契約
　　Ｐ０Ｇ契約は、定期点検、管理仕様範囲内等の消耗品や油類の交換はしますが、それ
　以外の部品交換、修理は別途とする契約です。独立系の業者はこの方法が大半です。

エレベーターの交換は、３０年前後が目安となりますが、新設すれば、制御盤４００万、
巻き上げ機１００万、かご（三方枠・扉・床等）７００万でおおよそ１基当たり１，２００万
程度になります。簡易制御マニアルだと、１基当たり８００万程度になります。

株でなくても組合の資産の運用は計画したほ
うがいいでしょう。
少なくとも国債くらいは購入してほしいです、
会計報告の受取利息を確認してみてください。
少ないです。
投資信託等に置き換えるとどれほどの差額が
出るかを検証しましょう。
無駄をしていることにきずきます。
少ない収入の個人でさえも保管口座の残高を
信託を購入しただけで雲泥の差が生じます。
情勢を見ていて危険な時は利益を確定するた
めに解約をすれば税金を差し引いて組合の
特別講座に振り込まれます。
個人で体験してみるといいでしょう。
私のマンションでは株トレが数人いますが相当
の資産を築いています。
体験者の意見を聞いてみてください。
よっぽどでないと赤字を出すことはありません。

マンションの資産運用としては、定期預金、国債、す・マイル債
ぐらいにしておけばいいでしょう。
投資信託はリスクが伴います。もし、リスクが生じた場合は誰が
その補填をしてくれますか。
それに、マンションの住民でだれが株とかの運用をするんですか。
証券会社とかに運用を任せたら必ずといっていいぐらい損失が
発生します。
株で絶対もうかるというのであれば、アナリストとかやめて自分で
やればもうかりますよ。会社勤めはばからしくなるでしょう。
株は7,000円の時代もあれば、38,000円の時代もあり、乱高下が
すごいということを理解してください。
これぐらいで資産運用の話しはおわりでいいですね。

エレベーターの価格は１，２００万円ていどとかきましたが、これはあくまで
東芝の正価です。最終的な価格はそれぞれのマンション次第です。

エレベーター点検のフルメンテナンスとＰ０Ｇ契約について

＊フルメンテナンス契約
　　フルメンテナンス契約は、点検・整備・手入れのほか、昇降機器の部品交換や機器
　の修理を状況に合わせて行う内容も含んだ契約です。
　　但し、本体・乗場扉・三方枠・意匠変更による改造等は別途となります。
　　ロープの交換（１５年程度）やＰＬＣ（シーケンサー）の交換も無料となります。
　　シーケンサーは制御用コンピューターで交換は２０年程度といわれています。
　　築浅の時は、ＥＶの保守点検はＰ０Ｇ契約の方が経費的には安くなりますが、古く
　なってくると、フルメンテナンス契約の方が有利になってきます。

＊ＰＯＧ契約
　　Ｐ０Ｇ契約は、定期点検、管理仕様範囲内等の消耗品や油類の交換はしますが、それ
　以外の部品交換、修理は別途とする契約です。独立系の業者はこの方法が大半です。

エレベーターの交換は、３０年前後が目安となりますが、新設すれば、制御盤４００万、
巻き上げ機１００万、かご（三方枠・扉・床等）７００万でおおよそ１基当たり１，２００万
程度になります。簡易制御マニアルだと、１基当たり８００万程度になります。

>>9863 匿名さん
だからリスクのないものはないといっている。
国債もスマイル債もリスクはともないます。
組合運営をアドバイスするなら信託位の経験
がなければいけません。
リスクばかりを前面に出して組合運営をして
いるとやがて組合資金は不足して管理費等の
値上げや一時金徴収といった負の資産を抱え
込むことになる。
私は建替え資金を組合独自で蓄えられる方法
を言っているのです。
現にマンションの組合員は実践されている方が
相当数いますのでその知識を組合活動に生かせ
ることにきずいていないだけです。
経験者はどしどし組合に提言してください。
９８６３さんみたいな頭でっかちの方が多いの
で大変ですが、
自分だけ儲かるのではなく組合にも利益をもた
らしてください。

>>9865さん
だったら、その資産運用はだれがやるんですか。
会社勤めをしていれば、一刻一刻が勝負の株の世界では、ボード画面に
張り付いていなければ対応ができないのですよ。
例えば私の経験談ですが、ライブドアが倒産するときの株価ですが、
私はボード画面をみながら、メジャーリーグをみていたのですが、どうも
おかしな気配が感じられたので、即全て成り行き売りにしました。
しかし、売れたのは３０％ぐらいであとは紙くず同様の株価となりました。
ボードをみていてすぐ成行売りをいれてもこの状態です。
また、１株4,５00円ぐらいで買った株が下落したが、いずれ上がるだろうと
思って売らなかったら、ずるずるといってしまい、結局３００円以下になり
あきらめて売ったこともありました。こういう経験も多いですよ。
初心者のときは儲けもあり調子に乗ることもありますが、株は難しいですよ。
修繕積立金は区分所有者全員の積立金です。リスクの伴う資産の運用は
やったらだめでしょう。
もうこれで終わりです。あなたの書き込みに対して私は返答はしません。

>>9863 匿名さん 27分前
だからアナリストはサラリーマンで自己資金が
ありませんので投資をしたくてもできません。
管理組合は多額の現金を銀行等に少ない利息
で保管しているでしょう。その資金の一部だけ
でも資産運用をしたらどうかと言っているのです。
7、000円の時に買って38、00円で売ればいいのです。
毎日毎日の株価の乱高下を意識するからそのような考
えになります。倒産しない優良企業ならば1０年間の
永いスパーンで考えるとその利益は想像を絶する利益
です。キーエンスの株価が昨日73、110円が
今現在72。320円を見ているからそのような発想をす
るのです。
10年前は6,000円で購入しているので損はしていませ
ん。昨日買って今日売れば損はします。
小学生の算数です。
たしかに資産運用は柔軟に対応しないと損をすること
はあります。今は株等は売却して現金化するか国債に
買い替えるのを反対はしません。
組合が資産を運用して将来に備えることを考えてくだ
さい。

昔から可愛い子供には旅をさせよ、との諺どうりに、
子供は旅の途中で沢山の宝を拾って持ち帰るのです。
可愛い組合資金を眠らさないで旅をさせてください、
数倍になって帰ってきます。

インターホーンの活用

　インターホーンには、管理員室への通話もできますが、それ以外に緊急時に
他の居住者に異常を報せる機能もついています。
　現在、一人でマンション生活を送っておられる高齢者の方にとりましては、万一
発作等がおきて外部と連絡がとれない場合は、インターホーンの受話器の右横
についています、非常ボタンを押せば全館に警報器がなります。
　その場合の対応策としましては、鍵がかかっていますので、共用廊下側の格子
を取り外し、ガラスを破って部屋に入る方法か、隣の部屋のベランダからボードを
破ってその部屋に行き、ガラスを破って入るということになります。
　留守の部屋から煙が発生している時も、同様の方法がとられます。
熱感知器と連動させれば、年２回の消防点検時に居室内に入らずに玄関に備え付けられた
インターホンで消防点検ができます。

滞納金対策

　滞納については、競売までもっていくのは、共同生活の障害が著しく、他の方法では
共同生活の維持を図ることが困難なときを想定しています。
　通常、マンションの管理においては、弁護士が介入することは殆んど発生しません。
　逆にそこに至るまでの過程をできるだけ防いでいく必要があります。
　滞納が発生したら、細則にもありますように、３ヶ月までは管理会社が催促等をやって
くれますが、３ヶ月を経過したら理事会が責任をもって対応していかなければなりません。
　しかし、内容証明とか少額訴訟を自分たちの手でやるということは、経験がなければ
要領が分からず躊躇しがちになります。
　そこで、内容証明の具体的な書き方や少額訴訟を行う場合の詳細を作成して、理事長
が、それを引き継いでいき、いざというときの指針となるべく資料を準備しました。

滞納金の訴訟としては、支払い督促と少額訴訟がありますが、
まさかこれらを弁護士に依頼しているところはありませんか。
簡単ですので、理事会でやりましょう。

もしわからないことがあれば、法務局にいって相談窓口に
係員がいますから聞けば丁寧に教えてくれますよ。

滞納金の件で子供のままごと話はやめましょう。
規約はどうなっていますか。

>>9869 匿名さん
築古マンションではインターホンの更新工事は
各マンションにおきましては日常の管理を担当
している管理人等の意見を聞いて施工をされた
方がいいでしょう。
私のマンションでは坦当管理会社の意見を聞か
ずに素人の理事長とインターホンの施工会社で
工事をしました。
大した問題ではありませんが以前の使用と同じ
く年二回の消防設備等点検時に部屋内に入室し
ての点検となりました。
苦情は少しずつありますが今更変更するにはそ
れ相当の費用が掛かりますので次回更新時まで
我慢することになりました。
順番性の知恵遅れの理事長の誕生でしたので致
し方ないと思います。

自民党が政権奪回して以降、株式投資で組合財政が豊かになった管理組合も多いのでは？？

取得価額4500円が300円に大化けする大馬鹿株もあるんですね。株の世界は深い。

儲けるよりもわざわざそんな暴落株を選んで買うほうがよほど難しい

個人商店では儲かるのは手持ちの資産運用です。
退職金を預金して年金暮らしでも長生きしたら
大幅に目減りして路頭に迷う。
500万円を資産運用に回したら確実に食費は儲かるし、
手持ち資金は目減りしない。
この行為を組合の資産確保に寄与したい。
私は子育て中に子供の将来を考えて優秀な技術者が働
いているレーザーテックの株を1株220円のときに1万
株を220万円で仕込んで現在所有している。
今日現在は1株2800０円になっている。合計で22０万
円が2億8千万円に膨れている。
これを組合費で10万株（2200万円）仕込んでおけば
今日現在28億円に化けたことになる。
組合管理に費やせばと思って提案しているのである。
優秀な起業家が続々上場している。
上場企業で倒産する確率は少ない。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

やはり設計監理方式で見積合わせ方式が
一番いいと思う。
但し、大規模マンションでないと難しいかも。

２８億円あれば管理費・修繕積立金・使用料すべて無料の
夢のマンションが誕生するかもですね

>>9881 匿名さん
その時は組合員の総意によって管理費等を減額
もしくは無料もできます。
建替えはマンションにとっての一番の難関事項
ですのでこの例を達成できればすべての問題を
解決できます。
お宅たちのマンションで修繕積立金等が口座に
眠っているのを知恵を絞って運用すれば莫大な
費用を稼ぎ出せます。
法令には触れませんが標準管理規約にはしない
方へのアドバイスになってはいます。
これは法律では禁止事項ではありませんので組
合員の協力は必要でしょう。
ただし法人化は必要でしょう。

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

出納係の会計担当理事はいらない。
資金運用の専門知識を持った財務担当理事を設置すべき。

滞納関する事項は通常のマンションでは
無いとは言わないが、皆無に等しい。
そんな事例に神経を使わなければならない
組合役員は不幸である。
もっと大事なことを論じてほしい。

>>9885さん
ではあなたが何か問題提起をすればいいでしょう。

もっと大事なことって何があるんだろう。
いつも誰も問題提起する者はいないけどね。

>>9886 匿名さん
しつこいよ、
もう問題提起はしている。文盲か。？

組合の資金で株式投資をして儲けて財政健全化に貢献した話、
大損して訴えられた（訴えた・役員が夜逃げした）話など、
有益な話を聞きたいね

>>9889 匿名さん
そんなのはないよ。
株式投資をして設けて財政健全化に貢献したら
大損することはないので訴えることはできない。
万が一大損しても組合員が管理組合を訴えるの
は当事者には不適格であるから裁判所は受理し
ません、
あなたはそんなマイナーな考えばかり言ってい
ると資産の運用の素質はないと推測します。
人生はどこにでもリスクはつきものでリスクを
最小限に抑えて勝負をする気質を養いなさい。
あなたみたいな組合員が多いので前に進まない
のです。老朽化したマンションでスラム化する
のは資金が不足するからです。
なぜ資金が不足するかを考えてください。
なぜ、貧乏なのかです。
サラリーマンでも上に登られる人間は絶えずリスク
と戦って勝利を収めているのです。
貧乏より資産家の方がいいのです。
資産価値のあるマンションは資産が多いか、
富裕層が多く住んでいるマンションです。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

　　　長期修繕計画は２５年（最近は３０年）で立てますが、その計画の中には、工事の全てが網羅
　　されていなければなりません。
　　　又、その計画の具体的な内容が記されている内訳表があればもっと分かりやすくなります。

　　　下記に修繕周期の主なものについて記載してみましたが、まだまだ全てではありません。
　　　もし、洩れていればその工事費を見積もり、修繕積立金に反映させなければなりません。
　　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金でして、マンションを維持・保全していくために
　　は、絶対必要なものです。

　　　修繕積立金は、高いとか安いとかで判断するのではなく、長期修繕計画の中で、１戸当り月の
　　必要修繕積立金の額を算出すべきものです。

　　　どちらかといえば、管理費は毎年償却されるものですので、できるなら、管理費は安いにこした
　　ことはありませんが、修繕積立金については、適正価格は必要です。

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。
　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

株や債券で組合財政を豊かにした事例を知りたいです。

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

修繕積立金で元本保証のない投資をするとか頭狂ってる。個人で勝手にどうぞ

①施工業者選定方法

　　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　　元請会社を数社選んで、要項書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが最低価格
　　　　の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　　い方式です。

②工事の進め方から業者を選定する方法　

　　①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　　　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
　　②責任施行方式・・・随意契約による業者選定方法
　　③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるのか
　　を決めておく必要があります。ただ、最終的に意見が分かれる場合は、総合評価方式を
　　採用し評価点で決める方法もあります。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せる要項書
等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。
③総合評価落札方式で選定する方法 　　　評価点と入札価格で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

まあ、素人の管理組合ではすまいる債くらいが妥当ですよ

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

仮想通貨で儲かればいいですね
しかし、儲けたときの理事長が分け前を要求して
臨時総会で紛糾するかも

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

>>9900 匿名さん
仮想通貨は良いですね。
しかし、株式取引でさ博打と勘違いして拒否反応を示す
脳みそに煤がたまった連中には猫に小判である。
せいぜい投資信託を説明してやってください。
組合費でリスク許容度の低いフアンドから教えてあげて
ください。
組合費に埃をかぶせてもったいないです。

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料、宮管連も業者の紹介をしています。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

低能コピペ荒らしがうざいな

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。