- 掲示板
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
コピペだけなら〇〇でもできるといわれている
>>9626さん
コピペでいいですから、電力・ガスの自由化になりましたが、
それに対してのご意見を聞かせてください。
現在個人でその自由化の波に乗っている方はどれぐらいおられるんでしょうか。
そのメリット・デメリットも教えてください。
>>9628さん
防風スクリーンを一部設置しようとしているんですが、
一部であっても建築確認が必要と建築士がいっています。
建築士のいうことが正しいのですか。教えてください。
私が調べたところによると、主要構造部の一種の半分
以上の工事をするときには建築確認が必要と思っていましたので。
壁のタイルの全交換はタイルは主要構造ではないので建築確認
は必要ないとなっています。
ここのスレってマンション管理士等に質問しようであってますか?マンション管理士が議題を提供しますの間違いですか?
エレベーターの保守費用ってフルメンとPOGどちらがオススメか教えて下さい
「管理規約改正の進め方」
1) 準備する資料(専門委員会の人数分準備する)
現行管理規約(別表含む)
現行各種細則
総会議案書(改訂されたものをピックアップする)
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント
2) 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。
<左右対照表の作成の仕方>・・・・一案
*まず、現行規約を第1条から全て左側に打ち込みます。A4横の左半分に
そして、別シートに保管して2部作成しておきます。 (行間9、文字の大きさ9)
*次に、2つのうちの1つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
左側には現行規約、右側には改正案(現行規約に抜けているもの)を打ち込みます。
その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。
*現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。
*1項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
左右両方に記載する。
*現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。
*容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。
*現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。
*総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約(原本)自体に記載されていなけ
れば、右側と左側両方に記載しておきます。
3) 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。
*その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。
*細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。
4) *左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
ポイントは、分かりやすいように、左側(現行規約)と右側(改正案)を揃えて記載して
おくことが大切です。
※2)、3)が出来上がったら、70%完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。
しかし、実際には全面改正などということは起こりません。
一つ二つの条文を書き換えるだけですので、誰でもできます。
管理組合に次の役員6名を置く
↓
管理組合に次の役員7名を置く
みたいな程度です。小学生でもできますよ。
>>9632さん
分譲時に配布された管理規約や細則から10年とか15年とか経過すれば
標準管理規約や区分所有法の改正もかなりあるでしょう。
また、分譲時の規約では漏れがあり十分ではありません。特に使用細則
では、ない細則が多いのではないでしょうか。
規約でいえば、改正をする場合その都度改正がされていると思いますが、
新設された規約は第何条になるんですか。通しでの条項等でなければ
管理規約としての体をなさないでしょう。となれば第1条から順に全面
改正して新しくしなければならないでしょう。
簡単にできるといってますが、あなたのマンションの規約の改正はされて
いますか。
新しい管理規約、各種細則集が全組合員に配布されていますか。
単に、総会の議案書で改正されているだけのことでしょう。そんなものは
役に立ちませんよ。
>>9632さん
築10年も経過すれば、標準管理規約だけでも、20~30の
改訂や新設はあったと思いますよ。
それにそのマンション独自の改正もあります。
それに、各種細則は分譲時の細則集では、理事会運営細則とか
大規模修繕専門委員会細則、管理規約専門委員会細則、監視カメラ
運用細則、駐車場・駐輪場運営細則、集会室使用細則等とかはないの
ではないですか。あるのは一般的な使用細則だけというのが多いようです。
規約集を全面改正するときは、今までの改正分や作成されていない細則
とかをまとめて作成しなおして新しい規約・細則集を作成し全戸に配布
するものです。
総会の議案書で改訂されたもの、つまり10年なり15年分をまとめて
1冊につくりかえるものです。そのときに、改訂されなかったもの、必要な
ものをまとめて専門委員会を設置して作りなおすものです。
だから大変ですよといっているんです。
改正があるたびに規約全部を印刷製本していないだけで、最新の規約細則は理事会で保管しているからマンション運営に何の問題もない。
というより、規約細則の改正のたびに新しい規約細則集を印刷製本して全組合員に配布するなど、時間とカネの無駄遣いである。
全面改正というが過去に改正された内容は理事会管理の規約細則集に入っているから、今使っている規約集がボロボロになりました、新しいやつをくださいと組合員が言えば、切りのいいときに予算をとって処理すればいいだろう。
>>9630 匿名さん
ここのスレってマンション管理士等に質問しようであってますか?マンション管理士が議題を提供しますの間違いですか?
エレベーターの保守費用ってフルメンとPOGどちらがオススメか教えて下さい
10年20年経とうが問題がないのであれば規約改正しなくてもいいですよ。
うちのマンションの規約はずいぶんと古くて、規約上は1回目の大規模修繕工事から
特別決議が必要なのだが、そこは大人の対応でムニャムニャということで普通決議で
やりました。工事が終わったらこっちのものですよ。
理事会の代理出席も本当は認められないのですが、そこを厳格にやると流会続きに
なるので、まあ固いこと言わずに、という大人の判断でやっています。
補修工事計画や毎月の収支状況よりも何号室の誰がいくら滞納してるかに興味を示す
代理出席のオバハンには「しゃべったら頃すぞ」と念押ししてます。
>>9638さん
管理規約や各種細則は1冊にまとめてないと議案書だけでは
だめでしょう。
それがなければ新しく入居してきたものは規約や細則が変更とか
追加されていても議案書はもっていないので知らないということに
なります。
規約や細則を知らなくてもマンションで生活はできる
廊下を歩くのに規約集を読む必要はないからね
新入りで規約や細則を詳しく知りたいという奇特な人には
組合のPCに保管されている最新版を出力してあげればいい
素人のスレなんだから難しいことを聞くのはルール違反ですよ
団地型マンションだからといって団地型標準規約のとおりに
しなければならないというわけではありません。
現にうちのマンションでは、修繕積立金は棟別に分かれず
マンション全体で一つになっています。
しかし、棟総会を廃止して団地総会に一本化することは
できません。
マンションってなんですか
やはりご近所さんのレスが一番鋭く的を得ていますね。
同類相哀れむというか負け 犬の遠吠えでしょう。
専有部分の配管・配線設備は専有部分
修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担、但し、
規約で定めればその限りではないが。しかし、問題点はある。
玄関扉・窓枠・網戸は共用部分だが、大規模修繕まで待っておられず、修理が必要になった場合は、
理事長の承認のもとに取換え等はできる。(部品等が同じものがない場合もでてくる)
専有部分の給水・給湯・排水管のうち、共用部分の修繕と一体として行う必要がある時は、管理組合が
これを行うことができると規約改正することができる。
拒否もできるが、それによって損害が生じたら損害賠償責任がでてくる。
経費を修繕費で賄うとリフォームした者としない者との不公平感が生じる。ただ現実問題としては、漏水が
多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。
生協
昔は共同購入が主流 → 個人宅配が主流
美観の問題
置きっぱなしの住人に対しての対処方法 ボックスの放置(生協本部も認めていない)
共用部分は公共目的に使うのが当然
集合住宅のマナーも大事 戸建てと違う
置くことを認めた理事は事故発生時どう責任をとるのか。
防災の面からはどうか。
マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討 価格等の検討 部分委託
マンションで法律(訴訟になるのは)問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討 総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
施行業者選定方法 修繕周期 劣化診断(自主点検) 工事費の相場
修繕積立金増額に関する検討
役員報酬を支給するのがまともな管理組合ですよ
法律に従って粛々とすすめるべきです。
修繕積立金の対策も取れてないのに団地型管理規約に
するのが間違っている。
だから、おかしなことになる。
連坦棟のマンションも同じこと。片方だけが倒壊とかは
考えていないので、その時になって慌てふためくことになる。
マンションの法令化は遅れている。
マンションの住民もいざというときのために規約化、法令化を
目指すべき。
原始規約で一本化されている修繕積立金を、総会決議や規約改正で各棟別や駐車場用に分割できるのですか?
課題提起と称して何の考察も伴わないコピペをべたべた貼り付けるだけでは
テーマが散逸してしまいマトモな議論になど発展しない。
何より貼った当人がその後の展開を拾う気も実力も無いのだからね。
そういう訳知り顔な人に引導を渡すのも管理士の役割のひとつだとは言えるが、
これがスレ主の仕業なのだとしたら結局何がしたいんだろう?
>>9658さん
9612は下記内容ですね。
配管の更新工事を30年~35年で行えば、1戸当たり月1,000円
程度の積立金が必要となります。
マンションのスラム化を防ぐためにそれをやるかどうかは、各マンション
で決めればいいことです。
更生工事では12~13年程度しかもちませんし、次は更新工事をしなければ
ならないので不経済です。
配管の工事を段階的にすることはまず無理でしょう。
専有部分の配管を更新するには、床や背板をはがし、養生をして5日間程度
在宅と水道の使用やトイレの使用ができなくなります。
簡易トイレの設置も必要となります。これほど大変な労力を要しますので
できれば一度でやる方がいいでしょうね。
それに、縦階の数階は一緒に工事をしますので、その調整が難しいようです。
高圧洗浄については、定期的にやらないと臭気がでてきます。
私は業者ではありませんし、管理会社の者でもない、ただのマンションの
住民です。
別に工事を膨らませるために書き込んでいるのではありません。
いずれ間違いなく経年劣化はおこります。そのために準備しておくことは大切
なんではないでしょうか。
修繕積立金の値上げやそれに伴う規約の改正等はできないマンションもある
でしょう。そういうところはやらなければいいだけのことです。
それから更生工事は一度やったら2回目は管が削れているのでできないのです。
次やるときは更新工事しかできません。更生工事は12~13年はもつでしょうが
その期間はすぐきますので、どうせやるなら更新工事の方がずっと効率的でしょう。それを理解してほしかっただけです。
私がスレ主だと思います。
>>9658さん
では、あなたに質問します。
専有部分の配管はいずれ必ず劣化しますよね。
専有部分の配管は各戸がすればいいという考えだけでは
やれる者とやれない者、できる者とできない者の差がどうしても
でてきます。
漏水が発生すれば、住民間同士で話し合い、決着をつければいいという
考えもあるでしょう。
保険での補償が十分でない場合、被害者と加害者の対立は深まります。
そういったトラブルを解消し、快適なマンションライフを目指すマンション
にしようとは考えないのですか。
マンションの住民はいろんな考えをもった者の集合体です。
経済力もさまざまです。
そういう中で、最低限の対策、つまり専有部分の配管を管理組合として
やるという考えに対してあなたはどういう考えをもっていますか、是非
お聞かせください。
質問があるときは、誰に答えて欲しいかを書かなければ
分らないからね。
>>9651 匿名さん
>玄関扉・窓枠・網戸は共用部分だが、大規模修繕まで待っておられず、修理が必要になった場合は、理事長の承認のもとに取換え等はできる。
玄関扉、網戸は専用にすればよい。なぜ共用部分なのか不思議
>>9672さん
玄関扉は専用使用権のある共用部分です。
何故共用部分としてあるかは、外観を統一するためです。
各戸が勝手に玄関ドアのデザインや色を変えたら統一感がなくなります。
だから専用使用権のある共用部分とされているんです。
これに該当するのは、サッシや網戸が含まれます。
管理規約で定めていることだから、多数決で専有部分にして構わないと思います。
専用使用権のある共用部分を規約で専有部分とすることが
できたかな。
どなたか教えてください。