「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

だから練炭棟を短刀とみるか団地とみるか、そこの組合員の頭の出来不出来によって
建替えが簡単だったり困難だったりややこしいので、高偏差値・高収入の人は単棟型に
住むことが多いといわれている。

あなたの書き込みは無視。

住民さん、販売関係者さんの書き込みがあるとスレが
荒れる。
よそのスレをみていれば触っちゃいけない人になっている。

区分所有法はもともと単棟型の建物＝建物と敷地の所有者が同じ＝を想定して
書かれているので、団地のように建物は建物の区分所有者、敷地は団地の全員の
共有という二股膏薬のケースには使いづらい
制定当時すでに郊外型ニュータウンのような団地型マンションがあったと思うが
トンカチ官庁の異名をとる旧建設省の役人が考えた法律なのでザルだったのだろう

スレが荒れるのと盛り上がるのとは意味が全く違う。
スレ主はそこが理解できないみたいだ。
理解能力も能力差があるんだ。
でもそれを責めることはできない。
スレ主はスレ主なりに一生懸命だからだ。
どうだろう、スレを盛り上げるためにも、スレ主も反論しては如何かな？

あのぅ・・・
>>7045 の下から２行目、
>しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
の意味が理解できません。
お教えいただけませんでしょうか？

>>7045さん
それは建て替えに参加しない方に対して修繕積立金を還付しな
ければならないということです。
積立金はそれぞれの組合員が積立てたお金ですから。

次の書き込みをしましょうね。

計画修繕のタイミング
１）水道水に濁り、さび水が発生していないか。
２）排水の具合は
３）鉄部のサビが目立ってきた。
４）ＴＶの写りが悪くなってきた。
５）塗装が色あせてきた。

>>7057　匿名さん　2020/12/17 08:38:40
>それは建て替えに参加しない方に対して修繕積立金を還付しな
>ければならないということです。
>積立金はそれぞれの組合員が積立てたお金ですから。

大規模一部滅失の話なのに、修繕積立金を還付しなければならないのですか？

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

7060さん
建て替えといっているでしょう。
もし、間違っているのであればあなたの意見を書き込んで皆さんに
教えてやってください。
批判のためのスレではないんですから。

４９条の３（理事の代理行為の委任）
理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
に委任することができる。 理事の範囲と理事の代理出席は違う
第１０４条（任意代理人による復代理人の選任）
委任による代理人は、本人の許諾をえたとき、又はやむおえない事由があるときでなければ、
復代理人を選任することができない。

駐車場の賃貸化に伴う税について
組合は、人格のない社団等に該当する。組合法人は、公益法人。
収益事業から生じた所得には、課税される。
収益事業に該当しない要件
　　１）組合員を対象とした共済的事業であること。
　　２）敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　　３）使用料収入が区分所有者に分配されることなく、管理費・積立金の一部に充当されること。
モデルケース
　　１）住民と同等の条件で募集を行い、住民の優先性もない。
　　２）区分所有者優先。住民が必要な時には、明け渡す条項がされている。
　　３）空き駐車場に対し、一時的に貸す場合。相手の申し出に応じて貸す場合）
　　　　　３）のみが、収益事業に該当しない。

あら、あら
何と無責任な・・・
質問スレなのに・・・

あなたは他スレで批判をやっている方でしょう。
私はあなたの書き込みに対しては一切答えません。
ここは質問スレでもあるんですが、それに対して誰が
応えるのですか。
スレ主旨を良く読んでください。
もうあなたの相手はしません。

>あなたは他スレで批判をやっている方でしょう。

>>7065 ですが、他スレとはどのスレでしょうか？

「建物診断」について

　＊目的…竣工図及び仕様書、修繕履歴の確認、長期修繕計画書、修繕積立金の確認
　　　　　建物の劣化、不具合状況の把握
　　　　　大規模修繕の実施時期の検討
　　　　　修繕内容及び工法　　使用材料の検討
　　　　　概算工事予算の算出
　　　　　図面、仕様書の作成

　＊住民アンケート・・・診断業者が行う。

　＊建物診断の調査項目
　　　　外壁などのコンクリート中性化試験、タイル、塗装、シーリング
　　　　塗装などの表面塗膜引張力試験、手すり、階段
　　　　給排水管内部の内視鏡調査及び抜管調査
　　　　バルコニー立ち入り調査
　　　　電気設備
　　　　防水性・・・ベランダ、廊下、屋上

　＊建物診断報告書の作成

　＊長期修繕計画書を作成する場合は、建物診断が不可欠。部位別に工事の実施時期、範囲、
　　仕様から概算費用の制度が把握できる。

　＊２回目の大規模修繕工事では、物理的劣化と並んで社会的劣化も進んでいますので、建築
　　関係だけでなく、設備（給排水管等）の調査から機械設備を含めて広範な診断と検討が必要
　　となります。

　＊一次調査の実施内容例
　　　　目視及び壁面降下調査（目視打診、触診）
　　　　機械測定調査
　　　　コンクリート中性化深度試験
　　　　既存塗装材付着強度試験
　　　　コンクリート圧縮強度試験・・・サミットハンマーによる非破壊試験

　＊外壁調査
　　　　外壁タイルの浮き、剥離診断技術（赤外線サーモグラフィ法）
　　　　　　サーモグラフィカメラを使用して外壁面の赤外線画像からタイルやモルタルの浮き、表
　　　　　　層部の欠陥を検出する。ゴンドラを使用しての点検方法もあります。

大規模修繕工事の前に建物診断をしっかりやっている
マンションはありますか。
工事費概算費用を出す場合、建物診断をしっかりやって
からでないと金額はだせませんしね。

国税庁のお情けにより収益事業認定を見逃してもらってるということだな

大規模修繕工事瑕疵担保保険について

　　工事を施工した業者には瑕疵担保責任が発生します。しかし、その業者が倒産したり、瑕疵担保が
　あっても利益にはつながらないので後回しされたりする可能性はあります。
　　そこで施工会社に瑕疵担保責任保険に加入してもらうことによって、その工事費用が施工会社に支
　払われることになりますので、施工業者の負担は軽減されます。
　　また、保険契約者は施工会社になり、マンション側の負担は一切ありません。
　　保険の契約に関しては、保険会社は検査員（建築士）を派遣して手抜き等を検査して実施することに
　なりますので設計監理士と合わせてダブルチェックができますので安心感は高まります。

　保険対象となる工事部分
　　　①構造体力上主要な部分（柱、梁、壁など）
　　　②雨水の侵入を防止する部分
　　　③給排水設備
　　　④電気設備（共用部分）
　　　⑤ガス設備
　　　⑥外壁、タイル
　　　⑦鉄部、玄関扉、手すり等
　　※内装工事や植栽、駐車場の塗装工事は対象外となります。

うちの理事会は旦那の理事の代わりに奥さんがなんの断りもなしに出てくるで
何号室の誰がいくら滞納してるか奥さん仲間で話題にしたくて出てくるみたいや

　　※地震、台風、落雷などの自然災害が要因で発生した瑕疵、火災が要因の瑕疵、タイル剥落等
　　　で第三者に被害が発生した時の保証はありません。
　　　瑕疵保険は修繕個所が施工不良などの要因で欠陥や不具合が発生したときに適用されます。

　問題点
　　　施工会社に保険に加入してもらえれば安心なのですが、業者は保険料を支払わなければなりま
　　せん。その場合、工事費に上乗せされれば最終的にはマンションが支払うことになります。
　　　そういった点を考慮して施工会社に保険の加入を義務づけるかどうかの判断を検討。

　保険料
　　　例　　工事費１４，０００万円　戸数１４０戸　保険金額　１５，０００万円　　保険料　５７０，４４０円
外壁改修工事（外壁、タイル補修、屋上防水工事）

　　　　　　屋上防水のみ　　　　１４０戸　　保険金額　３，０００万円　　保険料　２１８，４２０円

>>7073
お前はここに来るな。
お前がくるとスレが荒れるだけだから。
お前が立てたスレをほったらかしていいのか。
誰も相手にしてくれなくなったのかな。

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

連担棟マンションの連担部分というか連絡通路の部分、あの部分の所有権がどうなってるのか、興味があるのう

単なる法定共用部分、したがって区分所有者全員の共有

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

質問は、ＡＢＣの３棟が建っていてＡとＢ、ＢとＣが連絡通路でつながっている場合、
ＡとＢの連絡通路はＡＢ両棟の区分所有者の共有なのか、ＡＢＣ３棟の区分所有者の
共有（その団地の区分所有者全員の共有）なのか、という意味だろう

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

※ 税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

　※今後の組合の対応としては、規約の改正をしておく必要があります。

　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

※ 事例：上記４の項目が欠如していますので、この項目を作成しておけば、非課税扱いに
　　　　なると思いますので、是非細則の改正をしておいてください。

地方税の観点が抜けています。

収益事業せえへんねんからどうでもええねん

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

しかし、組合員が各人の判断で保存行為を実施すると、かえってマンションが汚くなってしまうので、保存行為も含めて共用部分や敷地の管理は管理組合の負担と責任で行うことを規約で定めているマンションがほとんどです。この場合は、各組合員はたとえ自室前の廊下に穴が開いていても勝手に業者を呼んで修繕することができません。

管理行為：廊下の防水シートの定期的な張替え
保存行為：廊下の防水シートの剥離・亀裂部分の修理

廊下や階段に落ちてる犬やカラスの糞の掃除は保存行為やけど、見つけた組合員が自分の判断で適切にやったらええねんで
急を要する保存行為か要しない保存行為か、糞を見て長考せんでもええんやでｗ

>>7089
あなたは自分が立てたスレに戻りなさい。
あなたが書き込むことによって、他の方から質問があっても
応えないので他の方が迷惑します。
あなたが絡めば返事は書き込みませんので。
自分が立てたスレは自分で管理して継続させなさい。
それができないからよそのスレにきて足をひっぱるのだろうが
ここでも相手にはされないよ。
あなたは触っちゃいけない人だからね。
あまりしつっこいと削除依頼、それが重なればあく禁。

敷地内の植木を勝手に枝打ちする住民がいて揉めたことがある。
その言い分は「枝打ちは保存行為だから誰でもできる」だった。

はっきり言ってキ〇ガイだった。

＞7090
幼稚園児の我儘を聞いているようで、この人の精神年齢を疑う。
公共の遊び場で自分で勝手に自分の縄張りを決めて、気に入らない子は寄せ付けないという、幼稚園児独特のの我儘行為だ。
小学生にもなると、自分が言っていることに無理があると気づくものだが、スレ主にはそこが欠如していて幼稚園児の精神年齢のままだ。

>>7092 匿名さん
ご近所さんは自分のスレで独りよがりの投稿を続けな。くだらない文章ばかりで皆うんざりしているから。何でこっちのスレに関わろうとするかね。

>>7073 ご近所さん
ネットで拾った情報だろ？見てきたようにウソを言うな。

＞7093、＞7094
さわっちゃいけない相手だと言っておいて、どうしてさわるの？
頭大丈夫？
自分で言ったことは、まず、自分から守ろうね。

さわりたくてさわりたくて、うずうずしているんだと思うよ。
四六時中待機しているもんね。
あんたも暇ね。

繰り返しになりますが、ご覧になっていない方のために再度書き込みをします。
＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

専有部分の配管の更新工事に関する書き込みは
まだまだ続きます。
期待しておいてください。

やはり騒音問題だな。