「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応

　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

　　　　神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
　　　ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。

連担棟のマンションは結構あると思うんですが、いざという時のために
規約を整理しておいた方がいいと思いますよ。

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

南海トラフや関東大震災、きたら怖いね。
津波、火災、揺れ等
何を準備していればいいんだろう。

地震の緊急速報を経験したけど、速報があって数秒後に
グラグラと揺れてきたので、何の対応もできなかった。
ただ、揺れが収まるのを待つしかなかった。

地震の緊急速報は何の役にも立たない。
もう少し早めに予測できるようになればいいんだけど、
東大とかの優秀な人材はその分野にはいかないからね。

パート２より
>> 3356　匿名さん　2020/02/10 20:23:37

>地震の緊急速報は何の役にも立たない。
>もう少し早めに予測できるようになればいいんだけど、
>東大とかの優秀な人材はその分野にはいかないからね。

「緊急地震速報」の仕組みおよび目的を知っている者ならば、こんな馬鹿なことは書かない。

連坦 棟型

外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。

連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
を受けていない場合もあります。

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

＜マンションの資産価値を保つには＞

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

専有部分の給排水管の工事は管理組合としてやるべきですよ。

新型コロナウイルスが全国に蔓延する気配が濃厚ですね。
なぜ湖北省しばりを強調するのですかね。
隔離するのに人権を主張するのは日本ぐらいですよ。
子供が嫌がっているとか葬儀に出席するからとの理由で
隔離を解除するとはなにごとですかね。
国会も早く与野党が団結してこの問題を解決すべきです。
桜を見る会は後回しでいいでしょう。

大規模滅失の復旧決議について質問です。
決議があったあと２週間を経過したときは買取請求ができるとありますが、この2週間(待機期間)はなぜあるのでしょうか？経緯がよく理解できない。
理解を深めたいので、何方かお願い致します。

パート２より
> 3366　マンション管理士勉強中　2020/02/14 12:55:50
>大規模滅失の復旧決議について質問です。
>決議があったあと２週間を経過したときは買取請求ができるとありますが、この2週間(待機期間)はなぜあるのでしょうか？経緯がよく理解できない。
>理解を深めたいので、何方かお願い致します。

復旧決議の日から２週間を経過すれば、買取請求の相手方が確定（第8項の適用がある場合の相手方＝買取指定者、第8項の適用がない場合の相手方＝決議賛成者の全部又は一部）しているので、「復旧決議の日から２週間を経過したときは、」決議賛成者以外の区分所有者は買取請求ができると規定している。

＜区分所有法＞
第61条（建物の一部が滅失した場合の復旧等）
【第7項】
第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者（その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
【第8項】
第五項の決議の日から二週間以内に、決議賛成者がその全員の合意により建物及びその敷地に関する権利を買い取ることができる者を指定し、かつ、その指定された者（以下この条において「買取指定者」という。）がその旨を決議賛成者以外の区分所有者に対して書面で通知したときは、その通知を受けた区分所有者は、買取指定者に対してのみ、前項前段に規定する請求をすることができる。

１ヶ月ほど前に「当管理組合に対して管理会社から委託料５０％値上げを求められている」とこの板でお知らせし、下記の投稿３２２７をいただきました。

>3227

その後の展開、並びに経過をお知らせします。

数日後、管理士への相談結果として、ほぼすべての組合員宅に投函し、値上げの根拠が示されるべきであること等を当方から伝えました。

直近の「理事会議事録」が先日届いたので読むと、値上げの根拠が示されないまま、理事会幹部（「三役会議」←規約に規定なし）で「値上げ案を受け入れることにした。」と記載されています。つまり、３理事で決めたことがその会議で報告された、というのです。

他の管理会社に相見積もりを持ちかけたが全部拒否された、その理由として配布文書にて問題点を指摘し、反抗する私の存在が挙げられています（議事録、及び説明会資料）。

前回の投稿 >3368 の背景：

管理委託料の増額（および、それに伴う月額管理費納付金の値上げ）だけでなく、大規模修繕工事の業者選定など、当マンションの管理組合の運営はすべて「事後承諾方式」で行われています。

今回は「三役会議」ですが、以前なら「専門委員会」、「小委員会」等、様々な名称で理事会より先に話し合って決定し、それが理事会に降りてきて「承認」、最後はその理事会承認決議の数々を期末の総会で「承認」していきます。

真相は、おそらく、「三役会議」「専門委員会」「小委員会」といった組合内部の個人や組織ではなく、管理会社を中心とする契約業者がすべての起点だということです。

そして、残念なことに、ほぼすべての組合員たちがこの運営方式を「是」とし、このやり方に異を唱える組合員を敵視（排除）するのです。２００～３００戸の、築４０年の物件です。

提案・素案を否定し、拒否する道はありません。必ず管理事務所を経由するので、総会でも理事会でも、出された案と異なる「対案」（別の選択肢）は一切示されません。自分で対案を示せば反旗をひるがえしたことになります。

当マンションの管理会社は大手です。

管理委託費の値上げをするには何らかの根拠がなければなりません。
例えば、管理員の勤務時間や日数の増加、清掃時間や清掃場所の拡大、
管理員の仕事内容の拡大等がその要因として挙げられます。
そういう状況が発生した時は、総会に諮り承認を得なければなりません。
その結果管理費が不足するのであれば、値上げも検討しなければならないでしょう。
管理内容に変化がないのに、値上げというのは考えられません。
それを条件として管理会社とは契約をしたのではないのですか。
それもいきなり５０％とは到底考えられませんし、私どもの組合では全く
考えられないことです。
管理費の使い方については、規約でその内容が規定されていますよ。

大規模修繕工事の際の業者選定に関しては、私どものマンションは専門委員会
で検討して理事会で決定することになっています。
ただ、その工事費の予算については総会決議が必要であり、理事会はその
範囲内で業者選定や工事の仕様等については任されています。
管理会社主導で管理が行われているマンションではよくあることです。
特に、デベ系の管理会社に管理を委託しているマンションでは理不尽ですが
そういう取り扱いがされているようです。
それに対抗できる組合員がいればいいのですが、組合員は無関心、無責任
ですからね。

普通は予算は総会決議でその他の細かいことは理事会に
任せるというのが基本です。

何が総会議決事項で何が理事会議決事項か、普通は規約に書いてあるよ（笑

管理費が不足したときは総会で値上げ決議をすることなく理事会の判断で各組合員の持分に従って臨時追加徴収（例えば毎月の金額の３０％相当額とか）することができる。

管理費が不足したとき臨時に要する費用は総会で決議をする（各管理組合で異なる）

「管理会社に払う管理委託料が１．５倍になる」マンションの住人です。

まずお礼から。
１ヶ月ほど前に今回のご投稿 >3370 と同内容の >3226 をいただきました。
これには大いに助けられ、当時、約２００名の組合員宅に配布文書に載せて
投函し、お知らせしました。

なのに、その後の定例理事会は管理会社に値上げの根拠を示させることなく、
「やむを得ず、案を受け入れることにした。」と議事録に記載し、平気です。
こうした議事録や会議運営は、プロとして管理会社や設計コンサルタントが
仕上げて、それらとグルになった役員幹部の署名押印で完成されます。

いつものことです。

しかも、そういう類の幹部候補は約２００名の組合員の中に無尽蔵的に多く、
毎期、毎年、バトンリレー可能なので、支配が崩れることがありません。
当マンションは分譲ですが、管理会社と設計コンサルが所有しているも同然、
それをプロの腕で「管理組合の活動」に見せているわけです。

>3226 と >3227 を加工した文書を組合員たちの何割かに読まれて、疑い
を晴らすだけの「反論・反証」も「説明」もできない業者と組合幹部。
それでも、おとなしい丸呑み理事会と何でも承認の丸投げ総会が行われるか
ら「大丈夫」と思って、無理矢理の「強行突破」をしてくるのです。

くやしいですが、こういうペテン師的なやり方でも必ず承認、成功します。

当該の議事録では、委託料増で圧迫される管理費会計を組合でどうやりくり
するか、がんばっている理事会（特に「三役」）の姿も描かれています。
結局は毎月の管理費徴収額の値上げになる。これでは「組合劇場」ですよ。

>>3376 「管理会社に払う管理委託料が１．５倍になる」マンションの住人です。
>>なのに、その後の定例理事会は管理会社に値上げの根拠を示させることなく「やむを得ず、案を受け入れることにした。」と議事録に記載し平気です。

管理費、修繕積立金等の値上げは総会決議と思いますが？

マンション分譲時は、分譲会社は管理会社と検討をして管理費と修繕積立金の
額を決めます。分譲契約時に区分所有者との契約で住民はすべて承認している
ことになっています。
その際、マンションを分譲しやすくするために、修繕積立金に関しては最初は
安くして買いやすく設定します。当然段階的に値上げをしなければ建物設備の
維持保全はできません。
しかし、管理費（委託費や管理員人件費、清掃費、点検費等）は通常の管理に
要する費用に充当するために必要額が設定されています。
当然その額を決める際は、管理会社は採算の取れる額を提案していると思います。
もし、５０％も値上げしなければやっていけないような額を提案したのなら、それは
委託契約を獲得するためによそより安く設定しただけのことでしょう。
再度管理会社の募集をし直した方がいいとは思いますが、なかなかできないのですよね。
管理費等の値上げは当然総会決議事項です。収支予算案で決議されます。
管理組合のためにプラスにならない管理会社は、変えた方がいいと思います。

管理会社に支払う委託管理費の金額は総会議案の予算案に記載されるから、その内容の根拠について質問すればよい。理事会の説明に納得がいけば賛成、いかなければ反対または棄権する。これで一件落着。

マンションは集合住宅だからいろんな人が住んでいる。管理委託費の積算内容を細かくチェックする人もいれば、少々割高でもいいからさっさと決めてくれやという人もいる。
何でもかんでも相手の言い値どおりというお大尽もいるかもしれない。隣人たちがどういう連中なのか、これがマンション生活のキモになる。

議案書の予算案には委託費の予算額が記載されてはいますが、
それだけ記入すれば説明とか議案の提案は必要ないというものでは
ないでしょう。
それに、管理会社との委託内容が変更になれば、事前に管理会社は
全員に資料を配布して説明会を開催しなければならないと適正化法で
規定されていますから、ただ予算案に委託費の金額を記載するだけでは
やはりだめでしょうね。
組合員全員の説明なしに、委託費を値上げするのは適正化法違反ですから
地方整備局に相談すればすぐ解決すると思いますよ。
これは規約とかではなく法律ですから、間違っていれば白紙に戻りますよ。

まともな管理会社なら総会前に重要事項説明書を全戸配付して総会当日に理事と担当者が説明してるよな。総会を欠席するのは組合員の勝手だけど。

適正化法違反によって管理業者に罰則が適用されることはあるが、適正化法違反があったからといって直ちに白紙に戻るわけではない。

うちでは各戸配布する前に理事長と理事会に対して事前説明している。そうしないと次年度予算案に記載する委託費金額が決まらないｗ

少しでも変更があれば重要事項の説明は、全戸配布して説明会を
開催しなければならないことになっています。
変更があればその説明会を聞いてから、どうするかは理事会で検討して
議案として挙げるかどうかを判断します。
値上げが伴うものであれば、交渉をして価格をきめます。
その重説を組合員全員に説明を管理会社にしてもらいます。

総会の始まる前に管理会社から重説の説明があり
その後管理会社との契約の承認決議がされるのが
殆どの組合だと思います。
値上げ額とかについては、その理由等も含めて事前に
管理会社と打ち合わせ検討しておくことが必要です。

>>3377

>3368 と >3369 もお読み下さいまし。
まず、第一段階として、理事会幹部３名の「三役会議」なるもの（←規約に規定なし）が理事会に先んじて「管理委託料増額要望を受け入れる」との方針を固めました。

次に、第二段階として、月１回の理事会にてその方針が「報告された。」と当該の議事録に記載されました。毎回の議事録は組合員全員に回覧されます。

このようにして「承認」とか「決議」という決定に至らない運営と記述によって、既成事実化されてしまうのです。いわゆる観測気球なのですが、同時に、組合全体に受け入れムードを醸し出す。そして、だいたい定期総会直前期にズバっと決定したり、逆に、総会が終わってから翌月の理事会にて聞いたこともない事業計画的なプロジェクトが可決承認され、来年の定期総会までの１年間のうちにカネを使って事業完成となります。意識の高い組合員でも、「できちまったものは仕方ない」とあきらめてしまいます。

今回の「委託料１．５倍」の話も期中に突然提示され、数か月後の定期総会で承認されるしかないように進行しています。

仕組んだ者たちは、おそらく、組合全体に猛反発されるかも、とちょっとだけ危惧しつつ、「いや、いつもの通り、まただませるわい」と思い、反応を見ているのでしょう。

この「仕組んだ者たち」の中に、管理会社ら業者だけでなく、理事長ら数十人の組合員が入っているから歯止めがかかりません。他の一般組合員たちの無知・無関心はしばしば指摘される点です。しかし、「住み続けるための護身術として無知・無関心を装う」という人もけっこういらっしゃるでしょう。

マンションの管理は理事長次第です。理事長によってやり方考え方
管理会社とのスタンス等が大きく変わります。
住民をだますとかの発想ではなく、管理会社から値上げを打診され
それにのっただけのことだと思います。
ご指摘のように、総会決議は管理会社の更新等の場合は普通決議ですので
極端にいえば、組合員の４分の１が賛成すれば承認されます。
出席者の４分の１ですので、その出席者には議決権行使書や委任上での
出席者も含まれていますので、普通決議が否決されるということはまず
考えられません。
理事や組合員の無関心さがこういう結果になります。

>>3386

大手の管理会社だけあって、重要事項説明とかで法に触れるとかのミスは
なかなかしてくれないですね。

>値上げ額とかについては、その理由等も含めて事前に
>管理会社と打ち合わせ検討しておくことが必要です。
こうした「打ち合わせ」等の組合活動がほぼ完ぺきな記述で議事録等に
次々と記載されていくのです。ある意味で連載小説みたいなものですが、
信者さんにはそう見えないようで、理事長等に感謝状が贈呈されたりも。

逆に「本当にやったの？」的な疑いを表明すれば、名誉毀損とか風評被害、
資産価値を落とす原因とまで内部で言われますので、黙って従うのが安全。

組合の資金の使い道は、理事会や総会を通すものの、すべて管理会社の意
向で決められている感じ。還流なしにこんな組合にはならない気がします。

>まず、第一段階として、理事会幹部３名の「三役会議」なるもの（←規約に規定なし）が理>事会に先んじて「管理委託料増額要望を受け入れる」との方針を固めました。

>次に、第二段階として、月１回の理事会にてその方針が「報告された。」と当該の議事録に>記載されました。毎回の議事録は組合員全員に回覧されます。

ここまでは通常のやり方であり問題はありません。
ただ、なぜ値上げ50%を受け入れるのかの明確な考えが見当たりません。
理事長の力不足、知識不足が招くのだと思います。

>組合の資金の使い道は、理事会や総会を通すものの、すべて管理会社の意
>向で決められている感じ。還流なしにこんな組合にはならない気がします。

理事会や総会は基本通り正しく行われているのですよね。
ということは、理事や組合員も了承していることであり、問題は
ないでしょう。
値上げの根拠も述べられているのではないですか。

>住民をだますとかの発想ではなく、管理会社から値上げを打診されそれにのっただけのことだと思います。

管理組合（員）は捜査機関でもないですから、「のっただけ」かは確かめられません。直接に質問したところでウソを言われたらお手上げです。

この点を突いてか、委託契約上、「議事録の素案作成」は管理会社の業務ですから、「打診されそれにのっただけ」となるべく全員にそう読まれるようにテクニカルに書かれます。３名の理事が署名押印して責任を負うからか、書き手は奔放に私を「口撃」します。

自分で書くか、他人に書いてもらうかの差は絶大です。前者が私、後者が組合です。料金と引き換えに委託業務をやってもらえば理事会は負担減ですが、その代償として失われる自主性はあまりにも大きい。いまや、何でもかんでも会社に任せることが当組合の自主性。

>>3390 >>3391

１ヶ月ほど前に紹介した理事会（その裏にいる管理会社？）の主張：
>3234

>3225 も参考にどうぞ。

議事録の素案作成は管理会社がやるのは当然ですよ。
そのために委託契約を結んでいるのですから。
しかし、それはあくまで素案というかたたき台の作成です。
素案を完成させるのは理事長でしょう。だから署名押印も
するのでしょう。
値上げを打診された理事長が、管理会社の顔を立てたり、自分が
いいかっこしてそれに取り組もうとすることはあるんじゃないですか。
輪番制の理事であれば、知識や経験、能力等千差万別です。
理事長だけを批判するのは間違っていますよ。

理事長の采配が気に入らんのやったら自分が立候補したらええのや

理事への立候補制を設けて、総会の数か月前に募集要項を
掲示するよう義務つけするようにしてればいいんだけどね。
うちの場合は、毎年必ず掲示板で告知されてるけど。

＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。
　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

適正修繕積立金については国交省が数字を出していますが、
望まれる積立金の額としては、17,000円が必要とされています。
なぜこの数字になったかといいますと、当初は２回目の大規模修繕工事
２６年程度までを想定しての１戸当たり月の金額として提案されました。
ただ、この数字には、第２回目以降の大型設備の工事の金額が含まれていません。
エレベーター、玄関扉、給排水管、高置水槽、窓枠サッシ、消防設備等の
工事がこの２回目までには含まれていないのです。
皆さん方のマンションの積立金の額は、使用料込みでいくらですか？

駐車場使用料を修繕積立金に繰り入れてるけどバイク・自転車置き場（使用料タダ）の全面改装に充てたら怒られるかなｗ

>>3399 匿名さん
別に異論はありません。怒る人間もいますが、放置すればいいでしょう。
ところで収支報告では駐車場使用料は管理費会計（一般会計）に計上し、
剰余金を修繕積立金会計（特別会計）に繰り入れているのか、
それとも最初から修繕積立金会計（特別会計）に積み立てているのでしょうか。

どちらでも構いませんけれども念のためにお伺いいたしました。

>>3400さん
3399ではありませんが、うちの場合はまず管理費会計に計上し
それらの通常の管理に要する残額を積立金に定額を計上し、残額を
管理費に計上しています。
当然規約には使用料の残額は管理費並びに修繕積立金に充当する
という規定にしてあります。

>>3399さん
管理費は通常の管理に使用するものですから、できれば修繕積立金を
取り崩す方がいいと思います。
どちらにしても総会の普通決議が必要なので同じことですから。

3399ですが、駐車場使用料収入は先ず駐車場の保守点検費用に充て、余り（収入の８割くらい余る）は一般管理費と修繕積立金に７：３の割合で繰り入れます。以前は９：１でしたが数年前に普通決議で変更されました。個人的には駐車場使用料が高すぎる（使用料収入に頼りすぎる）と思いますが、私は車持ってないし、使用料収入が多いマンションほど高く売れるらしいので、まあいいか。

うちの場合は駐車場使用料ではなく使用料となっています。
使用料には、駐車場、駐輪場、バイク、ゲストルーム、集会室
がその対象になっています。
使用料の収入が多ければ、修繕積立金が少なくてすみますからね。

管理費修繕積立金が組合員全員で分担するのに対し各種使用料は特定の組合員だけが負担する。だから使用料収入を安易にマンション全体の維持管理に支出すると特定の組合員の負担割合が上がってしまう。過度に不公平感をあおらないように気をつけよう。

各種使用料は、それらを使用する者が負担しますが、
それらの施設は管理組合の敷地等を必要な者が使用料として負担するものです。
また、駐車場使用料については、近辺の駐車料金を勘案して決めるのがいいと
思います。
なぜなら全員が借りられるわけではないでしょうから、公平感をできるだけ
保つ必要がありますので、安くするわけにはいきません。

第三者に敷地内に自販機を置かせるとか屋上に広告塔を設置させるとかの場合を除き、組合員から徴収する各種使用料はマンションの設備の使用に関する組合員間の不公平感解消が目的のはずだから、使用料徴収がかえって不公平感をあおるようで本末転倒だろう。

うちのマンションでは民間駐車場使用料とのバランス確保を理由に駐車場使用料を値上げした。しかし、全戸に１台分が確保されているんだから民間駐車場の使用料水準とのバランスは理由にならない。それでも圧倒的多数で可決成立した。さすが金持ちマンション。

>>3405さんは管理組合の敷地と書いておられるが、うちのマンションは土地も建物も管理組合所有ではなく組合員の共有だ。だから管理組合に使用の対価を払うということはない。組合員の共有物を組合員が使う、みんなのものをみんなで使うのだから本来は無料だ。変わった使い方をする場合に変則的使用許可料としてお金を払うのだろう。

例えば集会室なんてのは文字通りマンションで開催される組合の総会や説明会など組合員全員を対象にする集会のための施設であってお父さんが持ち帰り仕事を処理したり子供が受験勉強の合宿をしたりする施設ではない。個人的には使えないものを特別に使わせてもらうときにお礼として払うと考えられる。

いかん、アポの客が来た。では失礼。

>>3408さん
駐車場使用料を無料にするのは構わないけど、使用する者と使用しない者
がいるのは不公平ですよ。
全国どこでも使用料は徴収しています。
それから、使用料を無料にした場合は、修繕積立金と管理費の値上げを行わないと
マンションの建物設備の維持保全はできません。
積立金等は値上げをしなければならなくなります。
駐車場等の使用料を無料にすれば、現在その使用料を払っている者は、喜んで
積立金等の値上げに賛成するでしょう。その方が安く済みますから。

>>3409さん
集会室は組合員全員を対象に使用するものではありません。
親子会や老人クラブ、各種サークル、自治会等も使用します。
当然組合員だけでなく、そこのマンションの住民が使用します。

自転車（子供自転車含む）の使用料を支払うのは組合員でも、
それを使用しているのは組合員ばかりではなく家族も使用
してますからね。
駐車場も実際車の運転をするのは配偶者の場合もありますし。

駐車場使用料の仕組み

１００戸のマンションで駐車場５０台の場合　１人当たりの割当ては０．５台
クルマ１台置くためには０．５台分が不足しているから
０．５台（自分の割当て）＋　０．５台（他人の割当て）　＝　１台　
他人の割当てを使わせてもらうのだから使用料を支払う（便宜上組合が集金する）

１００戸のマンションで駐車場１００台の場合　１人当たりの割当ては１台
クルマ１台置くためには自分の割当てだけで十分だから使用料支払いは不要

車をもっていない者もいるのでは？
その空いた分の駐車料金はどうなるのかな。
要するに修繕積立金との兼ね合いなんですよ。
使用料が少なければ積立金の値上げが必要になるということです。

だから集会室を組合員全員のための理事会開催場所に使うときは使用料がかからない。大規模修繕工事の際の業者事務室として使う場合も同じだ。しかし、お母さんがお子さんの運動会のビデオ鑑賞会をするときは私的利用なので使用料（といっても微々たるものだが）を徴収している。

面白いのは洗車場だ。洗車場で洗濯するのは目的外使用だから有料なのはわかるが車を洗ってなぜ使用料がかかるのか？水道代だったのだ。洗車に必要なワックス、スポンジ、タオルなどは自分で用意するもの。水もそうあるべきだが部屋からバケツに入れて運ぶ途中エレベーター内でひっくり返したら大惨事になる。そこで洗車場に水道を引く代わりに水道代を実費負担にしたのである。初代理事長さんというか設計会社は偉い。

うちのマンションではマンションの維持管理のために組合員が負担しなければならないお金は管理費と修繕積立金の２つだけと規約で定められているので維持管理のために（維持管理費用が足りないから）使用料を値上げすると提案すると揉めるかもしれない。使用料徴収にはマンションの維持管理とは別の理由が必要なのだ。もちろん使用料収入を組合員に分配せず管理組合が使用することは規約で定めている。

管理費と修繕積立金はきってもきれない関連性があるからね。

駐車場が各戸１台確保できているマンションでは駐車場の維持管理費用は組合員全員が持分割合に従って負担することが望ましい。組合員全員が利用できる駐車場を利用しないのはその組合員の自己都合だから利用する組合員としない組合員との不公平は生じない。また車を持っていないなどの理由で駐車場を使用しない組合員も部屋を貸したり売却するときは「俺のマンションは全戸駐車場付き」をセールスポイントにして有利に交渉ができるのだから駐車場のメリットを受けていることになる。

うちのマンションでも時々言う役員がいるのだが「使用する組合員と使用しない組合員の間の不公平」という表現は誤解されやすい。正しくは「使用することができる組合員とできない組合員の間の不公平」なのだ。エレベーターは誰でも使えるのに健康のために階段を使うのはその組合員の勝手だから「俺は階段主義なのでエレベーターの保守点検費用を払わない」といっても通らない。その一方で全戸分確保の駐車場でも平面駐車場と立体駐車場が混ざってるときは抽選で決まった区画によっては車の入出庫の際の利便に大きな差ができてしまう。便利な区画を「使える組合員と使いない組合員の間の不公平」は使用料で解決することになろう。

分譲マンションで「使用する組合員と使用しない組合員の間の不公平」を主張する人は結局は借家人根性が抜けていないのであろう。賃貸マンションの借家人ができることはそのマンションを使用することだけだ。それに対して分譲マンションの組合員はマンションを使用することはもちろん人に貸し人に売ることもできる。使用する権利だけに意識が向くようでは役員をやるときに失敗しますよ。

俺もマンション管理士になればよかったぜ
成績が良かったから医学部進学してしまったけど

>>3399 匿名さん
>>駐車場使用料を修繕積立金に繰り入れてるけどバイク・自転車置き場（使用料タダ）の全面改装に充てたら怒られるかなｗ

怒るぞ。放置はよくない
これを機会にバイク、原付、自転車（子供自転車含む）、電動自転車の置き場の有料化を提案する。平置きとラック置き場ではラック置き場の自転車は固定された便利さを考え百円か二百円高くする。
バイク（２千円）、原付（１千円）、自転車２００円（平置き）とか。

民法２０６条
所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
民法２４９条
各共有者は、共有物の全部について、その持ち分に応じた使用をすることができる。

だから、自分の持分の範囲内の台数をバイク自転車置き場に置いてもタダですよｗ

駐車場や駐輪場、バイク置き場については、共有の敷地を
専用で使用することに対して使用料を支払うものであって、
使用しない者は使用料を支払う必要はありません。

だから、共用で使用する場合は使用料がかからないんです。

共用で使用するの場合というのは廊下やエレベーター、階段等ですよ。
専用使用する場合で使用料がいらないのは、専有部分内では
ベランダ、玄関扉、サッシ、インターホン、熱感知器等です。
共用部分のうち専用使用しているメールボックスは不要です。
但し、駐輪場、バイク置き場、駐車場については共用の敷地を
専用で使用するので使用料は必要です。
共用で使用する場合というのは、集会室を理事会や総会で使用
するときをいいます。ただ子供会や老人クラフ等に使用させる
場合は、無料という取り組みをすることは構わないでしょう。

白線が引いてあって番号が振られている駐車場は有料ですが、
どこに止めてもいいような駐輪場やバイク置き場は無料になります。

ベランダ、玄関扉の外面、サッシは共用部分なのでは？
玄関ドアを勝手に塗り替えたら怒られますよｗ

共用部分は、専用使用権が設定されているなど特殊な使い方が認められている場合を除き、いくら使っても使用料はかかりません。

駐車場、駐輪場、バイク置き場は共用部分ではないですよｗ

殆どのマンションで自転車やバイクは使用料を徴収してますよ。
ベランダ、玄関扉の錠部分と内側部分（塗装部分だけ）、サッシは
共用部分ですが、専用使用権のある共用部分です。
ほかの住民はその専用使用権のある共用部分は使用できません。
共用部分は使用料は必要ありませんが、専用使用している共用部分に
ついて、駐車場、駐輪場、バイク置き場に関しては使用料を取っている
マンションがほとんどです。細則に規定されてませんか。
中には、駐車場無料というマンションもありますが、その分修繕積立金や
管理費が高く設定されています。
一般論を書き込んでください。

玄関扉の錠部分と内側部分は専有部分（一般論）

よく気づきましたね。しかし、指摘するほどのことではないですね。
常識の範疇ですので、分かっていればいいんですよ。

駐車場料金を分譲契約で無料にしているマンションもあるにはあります。
ごく少数ではありますが。
このマンションで修繕積立金が不足しているので値上げをしようとした場合、
その前に全国のほとんどのマンションが駐車場の使用料を積立金に計上して
いるので当マンションもそうしようと総会で提案しても、一人でも反対者が
いれば決議できなくなります。
やはりそこのマンションは、駐車場使用料はとれないので修繕積立金の値上げ
をしなければならないでしょう。
標準管理規約でも、使用料はそれらの管理に要する費用に充当するほか残額は修繕積立金
に充当するとなっていますけど、おたくのマンションではその規定はないんですか。

全国のマンションで駐車場や駐輪場、バイクの使用料を
取っていないところがどれぐらいあるかも把握すべきでしょう。
関連性からいえば、１戸当たり月の修繕積立金の金額がどれぐらい
かも知っておくべきです。使用料を積立金に充当するのは積立金の
負担を軽減するためでもあるのですからね。

そう思うならキミが全国行脚して把握したまえ

駐車場が安全に維持管理されているとマンション全体の価値も上がるだろうから、そのための費用は組合員全員で負担するのが物の道理というものだ。足りないところを使用料値上げで賄おうというのは乞食根性で下品。値上げするなら、たとえば無料点検が受けられるとか理事が総出で月１回すべてのクルマを磨いて回るとか、組合員が「お金払ってもいいかな」と心を動かされるようなサービスを提供すべきだな。

駐車場の維持管理をする費用は微々たるものですよ。
自走式駐車場や機械式駐車場の建て替えは現実的には不可能です。
壊して完成させるまでにはかなりの期間が必要ですので、その間の
代替駐車場の確保ができないでしょう。
修繕積立金に回すのは建物設備に対しての費用の確保のためです。

3436
知ったかぶりはやめようよ。
駐車場使用料無料のマンションなんかざらにあるじゃない。大概管理費に乗っけて見かけ0円だけど、実際支払いは0円だから。
それから全国ほとんどのマンションが駐車場使用料が修繕積立金に組み入れ？ネットから仕入れた情報だろうけど、デベは管理組合の管理費会計収入を管理費と敷地内駐車場使用料の2本立てで組むから、駐車場使用料を修繕積立金に組み入れるなら自主管理以外は管理会社の値引きをかなりエグいレベルでやり遂げる必要がある。直接契約の業者もね。それは理事会の労力に依るところが大きいけど無い話ではないよ。けど「ほとんど」では無く「少数」だよ。
皆そこまで暇じゃないからネ。関心も希薄だし。金額的に不可能なマンションもあるから。
建前論を間に受けるのは浅はかだよ。
それから他者をオタク呼ばわりするのはお里が知れるよ。

標準管理規約第２９条
　駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」
　という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金と
　して積み立てる。

そりゃ管理会社のフロント氏は、使用料収入が修繕積立金会計に繰り入れられてお預けチンチンになるより、管理費会計に計上されて防犯カメラ増設だ、駐輪場の垂直ラック・スライドラック導入だ、でホイホイ引き出せるほうが自分の手柄になって嬉しいわな

>>3442 匿名さん
資金移動のことを言ってるのかな？
管理費の剰余金を修繕積立金会計に移動することと駐車場使用料を修繕積立金に組み入れる話とは違う話だということが理解しづらいのかな？ちなみに資金移動をせずに2/6付でコミュニティワンが3回目の処分をされたね。駐車場使用料を修繕積立金会計に組み入れ無くても処分されないよね。

>>3442さん
管理費の使用については、通常の管理に要する費用に充当
するのが基本がですよ。
おたくのいわれているのは、通常の管理ではなく修繕積立金
もしくは、総会での承認決議が必要なものでしょう。

>>3444さん
使用料を修繕積立金に移動させる前に、とりあえず管理費口座に
預入し、それらにかかわる必要な経費をそこから支払って残額を
積立金会計に振り替えることになります。
私どもの規約では、使用料は管理費口座に各戸から口座引落された
ものの中からそれにかかる必要な経費を差し引いた残額を修繕積立金
と管理費会計の口座に振り替えるとなっています。
修繕積立金の予定額がきめられていてその残りを管理費に充当する
ことになっています。

管理費に預け入れられる各戸からの振込額のうち、修繕積立金の
予定額分は予算化されますが、管理費充当分はそれらの残額という
ことになり予算化はされていません。
しいていえば、使用料からそれらにかかわる経費を差し引き、積立金の
予定額の残が管理費充当分となります。
管理費の剰余金については、私どものマンションでは使用料の管理費会計への
充当分が多いので毎年次期繰越金が増えていっていますので、ある程度たまった
時点で積立金会計に振り替える提案いがされています。

使用料の徴収の仕方は皆さん方のマンションではどうされていますか。
各戸から口座引落で管理費等と一緒に管理費の収納口座に預け入れ
されていますか。
それとも管理費、修繕積立金、使用料と分けて口座に預け入れしていますか。

それが普通だよ。

もう少しまともな質疑応答を期待します。