「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

管理会社の横暴に困っているマンションは多いんですね。
組合員が団結すれば簡単に対応できるんですが、それも
難しいんでしょう。
本来は管理組合は管理会社にとってはお客様なんですよね。
本末転倒ですね。

>>2202
建前はマンションのコミュニティー形成。本音はコミュニティーの破壊。
マンションのあらゆる情報を一手に把握していて、コントロールしている。

管理会社がマンションのあらゆる情報、特に組合員の
性格等までを把握しているとは思いませんけどね。
マンションの住民にはいろんな方がおられますよ。
本気になれば管理会社に対抗できます。

マンションの住民の方が管理会社のフロントより、高学歴者も
多いし、所得も多いんではないの。
その高学歴者で会社での地位も高く、経験豊富な住民が本気で
対応すればそれについてこない管理会社はリプレイスされるだけ。
ほかの管理会社も新規で委託先が増えるとなると一生懸命努力しますよ。

しかしその優秀な人材がマンション管理に力を
注ぐとも限らないしね。
仕事優先だろうし、マンション管理は他人に丸投げで
いいと思っていると思うよ。
管理費等はたいした金額ではないし。

マンション管理は奥が深いですからね。
それに幅も広いから。
オールマイティな知識と感覚が要求されます。

皆さん、うだうだ言ってないで、ちゃんと勉強しましょうね。

反社だから、悪だくみは、朝飯前。

マンション管理　勉強しても　役立たず

マンションコミュニティって、全く役立たず。ぐうたら連中のガス抜きサイトだ。

>>2211さん
だったらあなたが役に立つ情報を提供されたらいかがですか。

標準管理規約によれば、使用料はそれらの管理に要する費用に充当して
残りは修繕積立金に入れるとなってますが、これを管理費に充当しても
いいんでしょうか。やはり規約を改正しなければならないんでしょうか。

批判だけならサルでもできる。
いや反省でしたかね。

>>2213
標準はあくまで標準です。貴方のマンションで決めればいいでしょう。
一般会計（管理費会計）に余剰が生じた場合は特別会計（修繕積立金会計）に繰り入れるとありますが、
次期の予算案と睨めっこして不足が生じるようであれば剰余金として一班会計（管理費会計）に残してもいいでしょう。
その旨を総会の総会案にしたためて組合員に報告をすれば足ります。

無理をして修繕積立金会計へ剰余金を繰り入れたとすると、修繕積立金を取り崩す羽目になりますのでそのために臨時総会を招集するのはめんどいです。

一般会計の余剰金は特別会計の修繕積立金へ繰り入れるよう管理規約に定められていれば、管理規約に従うには当然です。　管理規約を運用で骨抜きにしてはいけません。

　標準管理規約第６１条第１項の「管理費に余剰」というのは、（使用料収入を含んだ）管理費会計の余剰ではなく、管理費収入（だけ）の余剰でしょう。「管理費」と「管理費会計」を混同している人がいるかもしれない。

　昔、マンション管理センターの報告書に、こんな↓記述があったが、管理規約の規定について書いていない。誤解を招くと思われる。

＜引用＞（「マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理－ 「管理組合の財務会計に関する研究会」報告書 －」, 平成１５年３月, マンション管理センター, ８ページ）
https://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf（リンク切れで見れなくなっている。）

　また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。
＜引用、終わり＞

＜参考＞平成２５年度 管理業務主任者試験問題
http://www.kanrikyo.or.jp/kanri/mondaiseikai/pdf/h25.pdf
【問１３】管理組合の会計及び承認に関する次の記述のうち、マンション標準管理規約及びマンション標準管理規約コメント（単棟型）（平成１６年１月２３日国総動第２３２号・国住マ第３７号、国土交通省総合政策局長・同住宅局長通知。以下「マンション標準管理規約」という。）の定めによれば、不適切なものはいくつあるか。

ア　管理組合は、建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査を行うため、必要な範囲内において借入れをすることができる。

イ　駐車場使用料等の使用料は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てることも可能である。

ウ　収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度の管理費に充当することも修繕積立金に充当することも可能である。

エ　管理組合は、管理費等に不足が生じた場合には、総会の決議により、その都度必要な金額の負担を組合員に求めることができる。
----------

平成２５年度 管理業務主任者試験問題正解

問13 １つ
（ウ　不適切。収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。修繕積立金に充当することはできない。＊標準管理規約61条１項）
http://www.law-ed07.com/shiryou/kanri/H25/H25-13.html
＜参考、終わり＞

一般会計と管理費会計が区別できないようなら、マンション管理士失格である。
もっとも、マンション管理士は、会計を知らなくてもできるからね。

ウが不適切というのはすぐ分りますよね。
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。修繕積立金に充当することはできない。

但し、規約で管理費、修繕積立金それぞれに充当するという
規定があればどちらにも振り替えられます。

管理組合のお金の流れが理解できないと管理会社、管理組合理事会の動きを理解できない。マンション管理の全てが含まれる。
理事会や管理会社の不正も会計報告より推測する能力がなければ管理のプロとしては役に立ちません。

>標準管理規約第６１条第１項の「管理費に余剰」というのは、（使用料収入を含んだ）管>理費会計の余剰ではなく、管理費収入（だけ）の余剰でしょう。

まさにその通りですね。これを理解してないとごっちゃにしてしまいます。

>>2222
収支報告書を見なさい。収入の部計ー支出の部計＝剰余金（次期では前期繰越金）

管理を会計で見た場合単年度だが、マンションは１年で終わらない。
一般会計の余剰が過大なら、毎月の管理費を削減すべき。
一般家庭でも「入るを図りて出るを制す」のは常識。

>>2220=ほとんどの組合がこのように融通を利かしている。
>>2224=理想的です。必要費用は最小限に抑えるべきである。管理費の一律値下げ等。

>>2225さん
使用料は管理費と積立金に充当しているマンションが多いのでしょうが、
積立金充当分は期末でないと振り替えができません。
しかし、管理費への充当分は予算化されてないところが多いでしょうが、
予算化されずに使用されているんではないですか。

>>2224さん
管理費に余剰がでるのであれば、貯まった時点で修繕積立金へ
振り替えをすればいいですよ。
総会決議を経ればいいのですから。

>>2226
お宅のマンションの収支報告書及び予算書をご確認ください。

>>2226　>>2227
一般会計（管理費）会計、特別会計（修繕積立金会計）各々貸借対照表、収支報告（月別含む。）、予算案（月別含む。）、財産目録等が総会案に添付されます。
通常総会は、勿論会計期間終了後２カ月以内ですので、剰余金の繰り入れは理事会で承認されて、実行処理されております。

>>2228さん
１．専用使用料その他敷地及び共用部分等に係る使用料は、それらの管理に要する費用に充　てるほか管理費又は修繕積立金として積み立てる。

うちの管理規約では上記のようになっています。

>>2229さん
　剰余金の繰り入れはご指摘のとおり、理事会で実行処理されています。
前期の総会で予算の承認がされていますので、問題はないと思います。

会計には詳しい方がおられますよね。

>>2231
難しくはありません。家計簿で練習しましょう。
私は小遣を上さんからもらうときは少し多めに請求するとくれる事があります。そのときはラッキーだと一人ニヤリとします。これを横領と言うのでしょうか。？

ぃかし、領収書を要求されるとこまります。その時の為にスーパー等で買い物をするときには捨てられたレシート等を拾っておき適当の物で成功する事があります。これも横領でしょうか。？

良妻賢母型の経理に詳しい上さんになるとレシートでは小遣はくれないそうです。この良妻賢母型理事長になると管理能力にたけているのでしょうね。？（笑）

うちの父ちゃんはバカだから普通預金の帳尻に合わせた残高証明を見せたら信用した。
他の預金から引き出して入金出金を繰り返せば騙せるのです。

管理会社はそんなに悪徳業者が多いんですか？
そんなこと考えたこともないですけど。
うちの場合は恵まれているんですかね。

>>2235
たまに横領事件があります。適正化法が施行後も少なくはなったけれどもバカに理事長をさせてはいけないでしょう。

>>2235
考えた事がないのはめでたいです。恵まれています。良かったです。

管理業者と管理組合では、知識、経験、法令等の理解に圧倒的な差がある。
たとえは悪いが、悪徳なＪＫビジネス以下の法令知識である。
ただ、管理員には真面目で優秀な方がおり、管理会社社員では惜しい方もいる。
諸法令や管理委託契約、管理規約を悪用するものが出世する、常識外れの会社である。
管理会社は。

組合員にも優秀な人材は数多くいますよ。
そして管理会社にも管業すらの資格ももっていないのが相当数いますからね。

少なくとも管理会社のフロントは最低管業の資格ぐらいは
取るべきだね。
マンション管理のプロとして管理組合から報酬をもらって
営業活動をしているんだから、勉強はしないとね。

>>2238さん
マンション管理で法令の取り扱いについてはいろいろ解説されてますので
そういったものを調べれば組合員でも十分理解はできますよ。
裁判が絡むのであれば、管理組合も弁護士を立てればいいんではないですか。

たとえば、ムダは良くない、という主張に反対の人は少ないでしょう。
でも、まっとうな「雄たけび」が何の意味ももたないケースが結構あるのが分譲マンションの管理組合だと思いますね。どのくらいの割合で、どんな環境だとそうなるのか、相も変わらず謎なのですが。

人生を生き抜くにあたって経済的合理性を重視する世帯ほど、特にマンションの管理費の闇を嫌って、築２０年以内に静かに売却し、出ていくパターンが多いように見受けられます。「管理費ってわかんないわよね」と言っていた婦人は、子ども会の会計担当時に「１円」もズレちゃいけないと友人たちを自宅に招いて役目を果たしていました。数年後、戸建てを注文して退去していきました。

更に築年数がかさんで、今やこういうタイプの人は希少人種。逆に言えば、会計を組合員でしっかり管理していたら優秀な倫理的住人たちを惹きつけていられたかもしれません。他の業務は任せても会計だけは組合で握っとけ、と思う反面、他の業務はいらないから組合の会計だけはちょーだい（当社に委託して！）、という管理会社がありますなあ。これほどに所有者と会社とで「相反」なんですなあ。

たとえば、ムダを削って余剰金が出るから管理費値下げもできる、という新理事長が現れたらみんな期待するでしょう。でも、後日、見ず知らずの婦人が「管理費を下げすぎるとマンションの質が落ちるって言うじゃない」と自転車置き場で話しかけてきたりして早速の反撃開始とか。

なぜか値下げは厳禁なんですよ。だからウチでも駐車場利用料の総額の半分とかは修繕積立金に回す規定があります。その他、余った管理費はどんどん修繕積立金へ。そして膨らんだ修繕積立金を待ち構えているのは・・・誰だ、何者だ。

「明朗会計でやっていきましょう」と言われても、大して痛くもかゆくもないのでしょう。会社への支払い金額に水増し分（＝特定組合員に戻ってくる）が含まれているとして、誰が発見、摘発できますか。組合側に会社の経理まで見る資格はないですもんね。

値下げができるマンション、ハゲタカと無縁のマンションにお住まいの方は、組合が努めてきたか、単にラッキーということかも。

たとえば、管理費節減の手法として組合が続けてきた大口契約の見直し（合理化）なんかが挙げられますね。でも、注意して下さい。それは最もやってはいけない、手を付けてはならないことかもしれません。

大口契約の例として、管理会社への業務委託、大規模修繕工事での施工監理、清掃業務などがありますが、１０年も同じ契約先なら立派な既得権者と言えるでしょう。契約継続そのものが「金のなる木」に見えて自己目的化し、それに貢献してくれる組合員がいたら有難いことこの上なく、神様のように思えるはずです。こりゃ、優遇せにゃならん。

おい、誰だ、「見直し」とか言い出した奴は。新しい理事長だと？　そんなもん、３ヶ月もあればひねりつぶして処理できるわい。そのために何割かを戻して何年も養ってきた部下が組合におるわい。

長期すぎる契約継続は貴重なお住まいを台無しにしてしまう恐れがあります。かと言って、組合独自で切れる契約（期限付きであってもね）ばかりではないのも、分譲マンションの知られざる実情です。

おい、委託料の値上げにようやく組合員から悲鳴の声が上がったらしいぞ。このまま行くと２千万円を超え、さすがに誰でも管理費値上げを予感するわな。

じゃあ、こうしようか。業務ＡとＢは今まで通り○○社で１千万円、業務Ｃは××社で５百万円、業務Ｄは新たに△△さんに来てもらって４５０万円でどうや。全部足して１９５０万円だから大して変わらんけど、あのマンションなら勘違いして喜ぶかもしれんぜ。名付けて「分割錯覚値下げの術」や。秘伝中の秘伝やで。人に言うたらあかん。

３社で入り込めたら次は規約の改造や！

ハゲタカ対策班の物語はフィクションです。実在するマンション、企業とは関係ありません。以上

管理費の値下げはマンションの質の低下につながります。
管理費で余剰金が増えればどこかの時点で修繕積立金に振り替えれば
いいんではないですか。
修繕積立金はいくらあっても余ることはないですからね。
しっかりした長期修繕計画表を作成し、それに基づいて工事を行い
積立金の額を決めていく。
当然工事に関しては管理会社はノータッチです。管理組合主導でマンション
管理が行われていれば、工事業者も公平な相見積（同じ条件が基本）を取り
決めることになります。同じ条件での相見積の取り方が判れば簡単なことです。
積立金が多くなれば管理会社に工事が増やされ毟り取られるという発想が理解
できません。
専門委員会の活用を考えて、マンション管理にあたるべきです。当然その委員会
には管理会社は入れません。

管理委託費を値上げするには理由がある筈です。
管理員の実働日数や時間、人員を増やす場合。清掃時間や日数を増やす
場合、各種点検内容のグレードを上げる場合等です。
その場合はその経費について値上げ額を検討していけばいいでしょう。
管理委託費を値上げするというのは、殆ど発生しませんよ。現状の中で
条件を良くする交渉はしていきますけど。

どうやら消費税の値上は本決まりのようですね。
管理費でいえば１，０００万円規模のところで年間２０万円が
目減りすることになります。
委託費等の値下げを検討しなければならないでしょう。
工事費でいえば１億円規模のところで２００万円が税金増と
なりますね。

僅か２％の増税ですが、ちりも積もれば山となるですからね。

僅か２％ですが、経費節約も値上げも行わず、全く同じ条件で管理費を
運用していけば、管理費が１，０００万円のところは１０年後には８１７万円に、
２，０００万円のところは１，６３４万円に目減りします。
その差額分を何で埋めるかですね。
５年後でも約１割が目減りしますから。

消費税は転嫁しないと、国が破綻します。　国が破綻すると管理不全どころではありません。

死ぬまで働き年金など貰うなと言っている国に未来はないよ。

そうです。　このままではマンションだけでなく、国に未来はありません。

しかし年金がでなくなれば国民は生きてはいけなくなる。
若者が僕たちは年金はもらえないとかいって年金は払いたく
ないといっているが、全員老後の蓄えができる筈はないんだけどね。
国民全員が老後の蓄えができればいいんだが、夢物語だね。
政府は餓死させる訳ににはいかないんで手助けをしなければならなくなる。
生活保護を片っ端からやると政府が破たんする。

やはり少子化はだめだね。
中国は１４億、日本は１億をいずれきってしまう。
これじゃあ太刀打ちできない。

しかし修繕積立金はないよりあった方がいいでね。
工事をしなければならないところは築年数の経過とともに
増えてきますから。
修繕積立金は大規模修繕工事だけに使うのではなく、大型設備、
エレベーター、給排水管、消防設備、インターホン、給排水設備、
玄関扉等交換しなければならないものが数多くありますから。

修繕積立金は、大規模修繕をするとき、臨時徴収できれば積み立てなくても構いません。
しかし今は、カネがありから工事をしようになっています。
大規模修繕をする事は、時代遅れで、中規模修繕を重ね、最終は除却という出口戦略が要ります。

大規模修繕工事をしますので１戸当り平均１００万円を徴収しますと
いってすぐ集められるかな。
金があるから工事をするんではなくて、長期修繕計画に基づいて計画的に
工事をするんですよ。

>>2258
足りないときは借り入れてはどうでしょう。

借りたカネは返す。　これが堅気のすること。
当然、堅気は返済計画も作る。

反社は、返済計画もなしに借りさせる、サラ金並みの悪質さ。
当然、管理組合は破産。　反社は逃げ得。

借りたお金は修繕積立金を値上して返済しなければならなくなります。
短期間（１０年）で返済しなければならなくなるので、現在の積立金
とあわせるとかなりの金額となります。
そしてそのころにはそろそろ大規模修繕工事とは別の大型設備の交換も
考慮にいれて積立金の額を決めていかなければ、大規模修繕工事の返済も
終わらないうちに又大型設備分の借り入れをしなければならなくなる。
やはり計画的に積立金はこつこつと長期間かけてためていった方がいいん
でしょうね。

>>2261
返済計画は金融機関が検査しますが、？

昔、ある識者が言うには、この適正化法改正で「管理組合側に悪だくみをする者がいなければ」もう業者だけで以前のようなことはできなくなった、らしい。

その後はこの識者の正しさを示すかのごとく、わが組合にも悪だくみ連中がいるので「以前のようなこと」がやれたということじゃないかな。

会計はきちんとしておかないと、と当たり前のことを言ってみせてもその発言の価値もわからないのか、「ウチは駅近で便利だね」と別のことを評価する住民が多い。他の人は黙従。

かみ合わない、の一言に尽きるが、それにしては万事が首尾よくシステマチックに進行していくのよ。輪番の役員も欠けることがまずなく、毎年バトンタッチできてるし。

企業主導の隠れ不良的マンションだと私は見てるけど、テレビでよく取材される「屋上から洪水」みたいなひどい無管理物件に比べれば、逆に完全優良物件と思う人がいてもおかしくないよね。

そこで、組合側の実質トップを観察すると「でかい態度」が目につきます。これは管理組合というお客の長は自分なんだという思い込みからきているような。

どうでしょう。管理士さんがこういうマンションで仕事しないといけないという場合に、殿様化した住民トップでも客として丁重に応対せざるをえないでしょう。

これは管理会社も工事関係業者も同じでしょう。これらに対して、のぼせたトップを放置するか、のぼせていても「誰もやりたがらない」管理組合活動を仕切ってくれる人だと感謝するか、しか選択肢がないんですよ。

対決の上で失脚さすとか、話し合いの上で退いてもらうとか、結局トップにも管理士にも会社にも不都合だからか、そりゃ牙をむいて攻撃してきますよ。

行政機関とかも、マンションの中なんてそれで治まっているならいいじゃないか、目くじら立てなさんな、で、ひっそり静かに暮らすか売却して縁切りかなんですよね。

>>2262
管理組合が資金不足に陥るのは健全なマンションではありません。

マンションを購入し引き渡しを受けてから１年から３年くらいの組合運営を見ていればそのマンションの将来が見えてきます。

管理会社が有能であっても組合員の資質の良し悪しで決まるのです。総合的に判断して２回目の大規模修膳工事寸前に居残るか買い替えるかを決めた方が賢明でしょう。

私はそれを実行しました。前マンションの売却はギリギリセーフでした。

>>265
悪徳組合員と悪徳管理会社が共謀すれば鬼に金棒でしょう。最近はそれに悪徳マンション管理士等が参戦してきた。
それにＮＯを突き付けたのが最高裁の一括受電システム導入に対する２組合員の勝訴がすこしは勇気付けられる。この２名の組合員に感謝したい。

普通全国のマンションで悪徳管理会社や悪徳理事長とかに侵されている
マンションは殆どないのではないですか。
数多いマンションでの出来事ですから、中にはそういうところもあるでしょう。
理事は輪番制で任期をしっかり規約で規定しておくべきです。
一括受電については、全員の承諾がいるだけのことです。一人でも承認しなければ
導入ができないだけのことでしょう。
導入しなければ、マンション総体に損害がでてるんですけどね。１年でも早く導入
すれば専有部分にもメリットはあるんですが、解約できないの、停電があるのとか
マイナス要因ばかりいっていて、結局導入しなければ組合にも、各個人にもその
電気料の割引等の享受はうけられていないんだけど、それが判らないだけのこと。
たった一人の反対のために、どれだけ他のものに迷惑を掛けているのかも分らない
んだろうね。そこまでして反対する理由がわからないね。

一括受電はまず導入することが大切ですよ。
安くなるのは間違いないのだから。
現在は新築のマンションでは最初から導入されているとこも
結構あるしね。
しかし、そういうマンションは最初から電気料金はそんなもんだと思って
いるから安くなっているとは思わないだろうね。

一括受電システムが悪いとは誰が言っているのでしょう。

一括受電にきりかえるのが悪いとはいっていないんですよ。
たった一人が反対しているために全員がその恩恵をうけられないと
いっているだけです。
一括受電を導入しているマンションが、停電や契約解除とかで
問題提起された話はあまり聞かないものですから。
もう導入されてからかなりの年月が経ちましたよね。
１０年契約だったらもうその期間は過ぎているんではないですか。
その間、恩恵はうけたんですから。

しかし電力、ガスの自由化はおこなわれましたが、
みなさん個人で自由化の波に参加してますか。

管理組合と管理会社は共存共栄ですよ。
この精神でお互いが尊重しあいマンション管理を
運営していくことが大切です。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れをしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての価値に大きく影響してきます。
　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。
　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。
又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

現在はマンションを終の棲家としている者が多いからね。
戸建てからマンションへ引っ越してくる者も多いし。
特に年寄には鍵一つで管理できるし、交通の便や病院、役所、買い物が
便利なとこに住む傾向が強くなっている。
年寄には庭の草むしりも大変。

戸建ては年寄には草取りが疲れるからね。

マンションは建物設備の維持保全をしっかりやっていれば、
住んでいる時は快適に過ごせるし、売却や賃貸のときは
高く売れるし貸せるからね。
子供への相続のときも一緒だよ。
積立金が少々高いとか、業者にぼられるとかは個人にとっては
たいした金額ではないしね。

大規模修繕工事を設計監理方式で行うのは理想的な方法です。
但し、そのコンサルタントが本当にマンション側にたった者
かどうかが問題なのです。
管理会社主導で選定されたコンサルであっては意味がありません。
設計監理方式を批判される方がおられますが、それはコンサルを
上手く活用できていない組合側に問題があるのです。

しかし大規模修繕工事に強い住民がいればいいんだが
いても時間がないので専門委員にはならない。
そこが難しいんですね。

大規模修繕工事の周期は１３年前後でいいんですよね。

理事会と自治会の区別があいまいなマンションはありませんか。
会計だけ明確に分けてあるからいいという訳にはいきません。
役員兼務や会議を一緒にするとかはだめですよね。

＞＞2281さん
内は管理会社１０９ですが、
女組合員の同居人の男が自治会長を数十年務めていた。組合員はこの自治会長を区分所有者と思っている。女は職業婦人で男は昼行燈でマンション内では幅を利かせている。

管理人は夫婦住み込みでカイゼル髭を蓄えて町内会等にも自治会長と仲良して酒友達でる。

町の世話人は同マンションの組合員で警察を中途退職者でアル中である。

理事会の任期は１年交代で有るが自治会長、街世話人は再任再任で半永久的で手当は年間六十万円です、
因みに組合理事長は手当てが年間五万円です。お察しの通りの組合運営になる。

つまり、纏めると女組合員の同居人＝カイゼル髭の住み込み管理人＝町世話人＝地区市会議員＝管理会社１０９の連係プレイで管理が行はれた結果。

マンションは８９３、窃盗団、不法占有者、マンションへの警察の緊急出動、管理費等の未収金、大型犬飼育禁止にもかかわらず数組の組合員が複数の大型犬をマンションの共用廊下を散歩したり、駐車場のマンホールから汚水が溢れ悪臭が漂う状態、施設使用の独占化等々が発生したのが分譲時から４年目くらいの事です。

当然管理会社１０９の上層部にも苦情は来ているはずですが、このようなマンションを解約騒動をまとめてくれるのはカイゼル髭の管理人しかいないのは百も承知してはいたが無視することはできない状態が３年間続いた。長文になりますのでここら辺で終わりますが後編は後日どこかで投稿します。

結論として例外マンションとは思いませんで危機感を感じています。

手の付けられないような状態に陥っていますね。
こういう結果になったのは住民といいますか組合員の責任です。
自治会とは切り離して、マンション管理を再建していくことが大切です。
ペット問題とか、滞納金、Ｐ場のマンホールからの悪臭については、理事会で
動けば簡単に解決できるんではないですか。
管理員や管理会社に依存することはやめ、理事会で又は一緒に動くことですね。
他人任せにするのではなく、自分たちのマンションは自分たちで守るという
発想が大事です。あなたがやらずに誰がやるです。

滞納金は５年で時効になりますので、支払い督促で対応すべきです。
弁護士とかに依頼しなくても、理事で十分簡単にできます。
ペットに関しては、管理会社、管理員と理事が一緒になって違反者の
ところに出向いて交渉すべきです。引き取り者のことは考えなくていいでしょう。
マンホールの異臭の件は業者に依頼すればいいだけのことです。
ただ理事会が動かなければ何も解決しませんが。
まず自治会や世話人を管理組合に参加させることをやめるべきですね。

>>2283>>2283さん
分譲から７年目までの経緯の概略です、（マンション管理適正化法施行平成１３年８月１日の三カ月前までのいきさつです。
まだ、カイゼル髭の住み込み管理人は５月に退職です。その後の新住み込み管理人が着任後の経緯を追々投稿します。例えば下記は一例です。

①カイゼル髭の管理人と仲良しの自治会長、アル中の警察中途退職の町世話人、歴代理事　　長、町の市会議員、小中学校長、民生委員、保護司、公民館長、等々との関係。

②８９３、窃盗団事務所、不法占拠者、平置き駐車場を知りながら無料駐車させて見逃して　いた管理会社１０９の対応、（部屋番号、駐車場区画番号）等々を追々投稿します。

③この７年間の収支報告書における支出項目の、小修繕費、雑費、に不正の疑い、時効は過　ぎたとはいえしてきた事は議案者や議事録で明白です。いまさら議事録の介在はできませ　んでしょう。

長文になりますので本日はここまでにしましょう。

滞納金の時効は５年ですが、犯罪にたいする事項はそれぞれです。
一般債権の場合は１０年？ではないですか。調べてみてください。
不正であれば糾弾されなければなりませんが、確証がなければその
事実を突き止めなければ裁判にもなりません。
不正というのが立件できる証拠がなければ無理ですよ。それは自分で
やらなければ裁判所はしてくれません。

>>2286さんは、
管理会社らしい居直り解答です。時効の事は理解しておりますが、
原告にはなりません。
被告になった時は逃げられませんので受けざるを得ないでしょう。

>>2287さん
提訴する場合の一般論を述べたつもりですけどね。
原告にならないということはその不正？は認めるということ
ではないんですか。
被告になる時は、相手はいろんな情報をもっているので対抗
するのは難しいでしょうね。
それでも戦うというのであれば、反証できる確たる事実を掴んで
おく必要があるでしょう。

裁判にもっていって、原告には何のメリットがあるんですか。
単にマンションのためですか。
組合員の殆どが同調とか協力もしくは一緒に戦おうとしていない
のに意味がありますか。

自治会と理事会を混同してはだめでしょう。
管理組合の中に自治会を介入させてはだめ。

当マンションの規約では自治会員は組合員であれば管理組合の理事の資格はあります。理事長にもなる資格があります。

自治会員は組合員でなくてもなれますが、組合員でなければ管理組合の理事にも理事長にもなる資格は無い。

>>2291さん
それが一般的なマンションでしょう。
しかし、長老（自治会長等）の意見を繁栄しすぎる
理事会があるのが問題なんですね。

訳の分からない議論だ。何言ってんだかわかってんのかねぇ。

よって自治会長が管理組合の理事長や防火管理者や町の役職に付けます。
これ等は規約にも法令にも反しません。

但し、規約をこの者たちに都合の悪い規約を廃止又は変更、制定等を区分所有法３１条に反しなければ何の咎めを受ける事はありません。

しかし、当マンションはこの件に付いて臨時総会を招集したら棄権した組合員が半数以上に達し、規約の制定、変更及び廃止が理事長権限で棄権者の票を賛成票に投じて可決として、組合運営がなされております。

※長期修繕計画作成費用
１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

>>2294さん
規約で理事長と自治会長の兼務を禁止することはできます。
棄権者の票を理事長にするということは、委任状を理事長と
するのではないですよね。
やはり議決権行使書の活用をすべきです。それに委任状の場合は、
具体的に○○号室の○○さんに委任するというようにしておくべきです。
しかし、その規約の改正が難しいんでしょうね。
委任状の場合、その票が理事長にいくという規定はないのではないですか。

標準管理規約（単棟型）
（専門的知識を有する者の活用）
１　第３４条　管理組合は、マンション管理士（適正化法第２条第五号の「マンション管理　　士」をいう。）その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、　　管理組合の運営その他マンション管理に関し、相談したり、助言、指導その他援助を求　　めたりすることができる。

（当マンションの改正前の規約）
（専門的知識を有す者の活用）
１、第００条　管理組合は、マンション管理士（適正化法第２条第五号の「マンション管理　　士」をいう。）その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、　　管理組合の運営その他マンション管理に関し、相談したり、助言その他の援助を求めた　　りすることができる。

（当マンションの改正後の規約）
（専門的知識を有する者の活用）
３　第００条　管理組合は、マンション管理士（適正化法第２条第五号の「マンション管理　　士」という。）マンション管理組合連合会、その他マンション管理に関する各分野の専　　門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンション管理に関し、相談しり、　　助言、指導その他の支援を求めることができる。

２の規約にマンション管理組合連合会を追加して３の規約にしました。

マンション管理組合連合会は専門的知識を有しているんですか。
そこの理事は単なる理事長経験者等がなっているだけであり、各
マンションの現状の理事長と知識はそんなに変わらないと思いますよ。
勿論、上部団体（弁護士や建築士、マン管士等に聞けば分かるんでしょうが、
管理組合連合会自体が専門的知識を有している訳ではないですからね。

>>2298
この規約案の審議時に出席して２２９８さんと同じ質問を理事長と管理会社の坦当に致しましたら、知識はあるとの返答でした。
少々違和感は有りましたが他の出席組合員からそんな細かい事を質問するなのヤジで質問は途中でやめました。
私はマンション管理組合連合会の記載は必要ないとは思いました。

>>2299さん
マンション管理組合連合会はＮＰＯ法人ですよね。
連合会は専門家ではありません。団体名ですからね。
連合会には顧問として弁護士や建築士はいますが、マン管士を
顧問としているところはないんじゃないですか。
顧問は一応連合会から年間の報酬はもらっています。それと
大規模修繕工事での設計監理業務や弁護士相談等での依頼が
ありますから、それが営業に繋がります。
理事連中は殆どが理事長経験者です。理事会も月に１度ある
程度ですから、理事をしていてもマンション管理の力がつく訳
ではないですからね。専門家とはいえないでしょう。
連合会の会員はマンション管理組合ですが、賛助会員として業者が
会費を払って加入しています。何故加入しているかは目的ははっきり
していますよね。

マンション管理組合連合会はＮＰＯだけでなく、営利事業も
してますから。