「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

ＮＰＯ法人の場合、そこの理事は各マンションの理事長経験者が
中心になっていますので、マンション管理のプロとはいえないでしょう。
マン管の有資格者は殆どいないと思います。
建物設備とか法律（裁判）とかが絡むものは、ＮＰＯ法人の顧問弁護士
とか顧問建築士が担当することになりますが、当然有料となります。
簡単な相談であれば、理事長経験のある理事が答えてくれると思います。

一般社団法人マンション管理士会では管理組合に対して
営業活動はしてはいけないのでしょうか。？

>>1830さん
寧ろ営業活動ができる手助けをしようとして設立された団体です。
マンション管理士の有資格者がその資格を生かして営業活動が
できるようになるようにとの趣旨で設立されたものです。
まだまだ他の士業と違ってマン管士の仕事はあまりないですからね。
今やっているのは、マン管経験５年以上の者に対して東京都は
手を差し伸べてはいますが。
後は、ドクター保険の審査をマンション管理士会に委託しています。
後は、マンション管理士会への管理組合からの相談を待っている状態
ではないでしょうか。

相談があれば、まずＮＰＯで相談をし、それで解決しなければマンション管理士会
へと段階的にすすめてもいいかもですね。
ＮＰＯは無償ですから。
しかし、ＮＰＯも賛助会員や顧問弁護士を抱えていますから、そちらの出番と
なるようにするでしょうね。

相談内容にもよりますが、マンション管理士会はプロ集団ですから
少々お金はかかりますが、そちらに相談した方がいいでしょう。
無料法律相談もＮＰＯはやってますが、単純な相談と回答しか
しませんし、それ以上のこととなると法律事務所での別途の相談と
なりそれは有料になります。それにはＮＰＯはタッチしませんしね。

ＮＰＯ法人はまだまだ少ないですからね。
専門家がいないので活動自体が難しいのだと思います。
ただの理事長経験者の理事の場合、各マンションの理事長からの質問には
なかなか答えられないと思いますし、質問もしたくないでしょうしね。

管理委託契約　出納業務
・甲の組合員が甲の納入する管理費、修繕積立金、施設使用料その他の
　金銭（以下「管理費等」という。）の収納

・乙が、甲の組合員の口座から乙の収納口座に収納した管理費等のうち
　、甲の一般会計の収納金は、（４－①の事務を行った後その残額を甲
　の保管口座Ａに、甲の修繕積立金会計の収納金は甲が指示した移換先　
　に、当該管理費等を充当する月の翌月末日までに、それぞれ移し換え
　る。

甲・・・・管理組合
乙・・・・管理会社（適正化法による国への分譲マンションの管理業登録）
　

1835 匿名さん 27分前
管理委託契約　出納業務
・甲の組合員が甲の納入する管理費、修繕積立金、施設使用料その他の
　金銭（以下「管理費等」という。）の収納

・甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理規約に定める預金口座振
　替の方法によるものとし、原則として、甲の組合員が乙の指定する
　金融機関に各自口座を設け、毎月２７日に、甲が組合員の口座から
　乙の収納口座に収納する方法により行う。

・乙が、甲の組合員の口座から乙の収納口座に収納した管理費等のうち
　、甲の一般会計の収納金は、（４－①の事務を行った後その残額を甲
　の保管口座Ａに、甲の修繕積立金会計の収納金は甲が指示した移換先　
　に、当該管理費等を充当する月の翌月末日までに、それぞれ移し換え
　る。

甲・・・・管理組合
乙・・・・管理会社（適正化法による国への分譲マンションの管理業登録）

財産の分別管理で適正化法で施行された通りですね。

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始しております。
現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。 管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取っておく必要があります。
　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

良く読んで下さい。実質的には分別管理にはなっていない。
管理会社の倒産等による場合は保障機構に加入していれば
保障されるでしょう。
問題は組合員の管理費等を管理会社乙の口座で収納している
事が問題です。

その後に、印鑑と通帳の保管者を分別するだけが分別管理です。
組合員の管理費等の約一カ月分が管理会社の口座に保管されて
居るので、この時点では分別管理ではない。用心すること。

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊
（新）ハ方式 原則方式に近い方式です。 修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管 理する方式。
管理会社は印鑑の保管は禁止されています。
（新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。 区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費 用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口 座から保管口座へ移管する方式。 管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。
（新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。 区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の 修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日 までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。 管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

管理会社の収納口座に管理費等を収納することは可能です。
但し、保険が必要です。

※管理業者

　　保管口座又は収納・保管口座の印鑑・カード・それに関するものを保管することは
　　できない。以前は、印鑑と通帳の同時保管はだめとなっていた。

※収納口座については、管理会社は通帳、管理組合は印鑑の保管
　　　　但し、１ヶ月の保険が必要（法律で義務付けられている）

※管理会社は、毎月、会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し、翌月末日
　　までに当該書面を管理者等に交付しなければならない。

適正化法が改正になり、財産の分別管理が変更になった時は
一生懸命勉強したんですが、だいぶ忘れてしまいました。
私のマンションでは適正に運用されていますので、それ以降は
関心もなかったものですから。

管理費等保障委託契約約款には倒産等の場合の補償です。
組合員の管理費等の全てを例え短期間とはいえ、管
理会社の口座で徴収し保管する事は、管理会社の印鑑で自由
に出納できるので分別管理の意味がないと言っているのです。

ペーパー管理士では実務経験不足ですから、
こら辺に対する疑念がわかない。だから、騙されるのです。

管理会社の収納口座に入っているのは１ヶ月以内ですよ。
その間は保険で補償されていますから別に問題はないのと違いますか。
管理会社の収納口座ですから印鑑も通帳も管理会社が管理するのは
当たり前でしょう。

財産の分別管理が発表された内容を良く読んでみると分りますよ。
管理会社の収納口座が信用ならないというのなら、イ方式を
採用すればいいのではないですか。

　マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安全性を最重視すべきです。
ペイオフ
１金融機関につき、元本１，０００万円までとその利息のみを保護しようとする制度。 ペイオフ対象外金融機関
　住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。

具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット
＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。
＊暖房機の見直し
石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター 電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
＊家具の配置
　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。
＊湿度を上げる原因を排除する。
　　　観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
＊結露防止対策「商品」
　　　除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
＊リフォーム
　　　　ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
＊食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。（これはかなり効果があります）

お風呂に重曹で一石三鳥！

　掃除に重曹を使うのはポピュラーになりましたが、入浴剤代わりにお風呂に入れて
も大活躍。
　汗や汚れをすっきり落としてくれるのは勿論、気になるニオイを抑えてくれる効果もあります。
　お風呂掃除もスポンジでこするだけで簡単に落ちます。入れる量の目安は、浴槽 　　　に２分の１カップほどです。

包丁いらず！トマトの簡単皮むき

　トマトを買ってきたら、そのまま冷凍庫に入れて凍らせます。
冷凍庫から凍ったトマトを取り出して、あとは水をかければオーケー。
　面白いように、スルスルと皮がむけます。
　凍っているから、汁が飛び出ることもありません。湯むきよりずっと簡単で、しかも　　　きれいに皮がむけます。

便秘対策（薬に頼らず、自然に便秘を解消するには）

朝起きてすぐ冷たい水を飲む。炭酸飲料水も効果的です。
トイレに行きたくなったら、我慢しないでいく。
筋力が少ないと、便秘になりやすいので、適度な運動（歩くとか）が大事です。
ストレスをためず、規則正しい生活慣習を心がける。
ダイエットは快便の敵
　　食物繊維の摂取量が低下し、脂肪やたんぱく質が増加すると、排便を妨げる　　
　　結果となる。
効果的な食物
　　植物繊維・・・海藻類、コンニャク
　　ヨーグルト、そば、豆、ゴボウ、切り干し大根、キノコ類、植物油、ビール等
　　果物（イチゴ・リンゴ・バナナ）、緑黄野菜（ホウレンソウ・キャベツ・オクラ等）
朝食をとる。
細かな水分補給も必要です。

あさりに砂をはかせる方法

　食塩水に鉄を加えると効果的です。塩水の濃度は、５％～９％。
ざるにアサリを入れて、釘とかの鉄を一緒にボールの塩水に漬ける。
　できれば、一晩おいた方がいいですよ。
ボールに新聞紙をかけて薄暗くしてやるのがコツです。

冷蔵庫に入れていい野菜・悪い野菜

　なんでもかんでも冷蔵庫に入れていいというものではありません。
トマトは赤くなってから、大根は、葉を切ったものを、レタスやキャベツは、芯に酢水を
含ませた綿を当ててラップに包んでから入れた方がいいです。
　サツマイモ、茄子、玉ねぎ、カボチャは低温では呼吸ができないから冷蔵庫ではなく、
床下みたいな涼しいところに保存しておくのがベターです。

電話番号案内の上手な聞き方

　電話番号は、１０４を利用すると１回１００円です。
しかし、ＮＴＴのサービス「おしえて！タウンページ」を利用します。このサービスは
１０４と同じようにＮＴＴのオペレーターにつながりますが、料金は９０秒で１０円です。
　但し、企業の電話番号のみがサービスの対象で、個人の電話番号は調べることが
できません。
利用方法は簡単で、下記電話番号にダイヤルするだけです。
　　　　０５７０ー００９ー５０６

マンションの管理は奥が深い。

石鹸の活用法

石鹸は箱からだし、洋服タンスに２～３個入れておきます。
石鹸には、防虫効果があるため虫もつかず、更に清潔な香りが衣類につき、
芳香剤代わりにもなります。

「アスパラガスの選別方法」

　アスパラガスには、オスとメスがあり、メスの方が栄養価は３倍以上高いと
いわれています。
　メスには、血管を丈夫にするルチンが多く含まれています。
　では、このメスのアスパラガスを選ぶ方法ですが、穂先がしっかり詰まっている
のが、メスですので、それを目安にして選んでください。
　又、細い茎のアスパラガスの方が、太いものより、ルチンが多く含まれています
ので、穂先がしっかり詰まっていて、細いアスパラガスを選ぶといいですよ。

管理組合が広報活動を行うときは、住民が読んでもらえるように
固い内容だけでなく、興味を示してくれる内容も盛り込むとイイですよ。
普通のトマトを完熟トマト風にする方法
　まず市販されてい普通のトマトを使う大きさにカットします。
それを何か容器に入れ、そこに砂糖を少々まぶします。そのまま冷蔵庫に入れて
約１０時間ほどすると、完熟トマトのようになります。

写真やポスターを日焼けによる色褪せから守る方法
用意するのは、透明の靴磨きワックスなどのワックス類です。
これを表面全体に薄く塗り、すぐに乾かします。これだけでオーケーです。
但し、光沢紙などの表面がツルツルした紙だけに効果を発揮します。

肌がかさついたら
　　　椎茸・カボチャ・トマト・昆布・黒ゴマ・玄米・日本茶・リンゴ酢・イカ・マグロ・しじみ
しみやしわが気になってきたら
　　　アロエ・海苔・ピーマン

こんにゃくの効用

　コンニャクは食物繊維が多く含まれている食品です。その効果は、腸の動きを活発
にして、体内の有毒なものを早く外へ出す効果があります。
　これは、結果的に大腸がんの発生を防ぐことになり、当然便秘にも効果的です。
　又、食物繊維は血糖値、コレステロール値を下げる効果があるので、糖尿病の予防
と治療にも効果があります。
　コンニャクは、低カロリーだから、いくら食べても太りません。その上、満腹感は味
わえます。但し、美しい肌や髪の毛、健康な内臓機能、ホルモンバランスを維持する
には、たんぱく質、脂肪、澱粉、ビタミンも必要です。

缶ジュースや缶ビールをすぐに冷やす方法

　時間を掛けずに、簡単に飲み物を冷やす方法があります。
まず、濡れたタオルや布巾を缶の周りに巻いて冷蔵庫に入れます。
それだけで、普通に冷やすより何倍も早く冷やすことができます。

養殖魚を見分けるコツ

　魚は、体型や肌の色で見分けることができます。
養殖ものは、運動量が足りないから、尻尾が小さく太り過ぎています。
　例えば、鯛の養殖物は、浅瀬で育つから黒っぽい色をしています。逆に天然ものは、
エビを好んで食べるので赤っぽい色をしています。
　ホタテ貝は、天然ものの方が、砂の中にもぐっているため、貝殻がきれいです。
　うなぎ、牡蠣、なまず、ニジマスはほとんどが養殖ものです。

悪い食べ合わせ

大根とニンジン
　　大根の豊富なビタミンＣが生のニンジンに含まれる、アスコルビナーゼに破壊
　される。ナマスで食べるのが効果的です。
　　但し、アスコルビナーゼは、酸に弱いからレモン汁をかけたり、酢で会えるといい。

トマトとキューリ
　　トマトに含まれるビタミンＣは、ガン、脳卒中、心臓疾患などを防いでくれます。
　しかし、キューリに含まれるアスコルビナーゼを破壊させる。
　サラダなどで食べる時は、酢をかけるといいですよ。

広報活動に活用してください。

標準管理規約第２１条２項
　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　＊但し、その費用についての明言はされていません。基本的には各区分所有者の負担
　　とみるのが自然です。理由は共用部分以外には積立金の使用は認められていないからです。
　　現在は、専有部分の配管を管理組合として計画するマンションが増えています。というのは
　そのまま放置していますと、いずれ漏水が発生し住民間のトラブルが発生することが予想
　されるからです。それから全戸交換となれば、各人でやろうが管理組合としてやろうがその
　経費は同じ組合員が負担するのと同じだからです。
　　全戸が各自前もって配管の交換とかをすればいいんですが、やれる者とやれない者がい
　ますので、全戸一斉に管理組合が実施するというものです。
　　その場合は、管理規約に規定し長期修繕計画に実施年度と予算を明記すべきです。
　　そして、公平の観点から先行工事者に対するフォローを規約で明記しておく必要があります。
　　管理組合として一斉に工事をした平均額を先行工事者に還元するというものです。

調停（民事調停の場合）
調停のメリット
　　１．自分でできる。手続きも簡単
　　２．手数料が安い。　訴額の０．６％
　　３．迅速な解決ができる。
　　４．相手と直接交渉しないでもよい。
　　５．非公開なので、プライバシーが守れる
　　６．合意内容は、裁判所の確定判決と同じ効力がある。

　地震保険は、火災保険では補償されない「地震、噴火、又はこれらによる津波」を直接
又は、間接の原因とする火災や損壊、埋没、流失により保険の目的である建物や家財に
生じた損害が、全損・半損・一部損になった時に保険金が支払われる損害保険です。
一部損壊以下の場合は支払われません。
　地震保険の査定の対象となるのは、共用部分の柱、梁、壁とかの主要構造物の被害に対して支払われるもので、老朽化による雨漏りとかの場合は支払われません。
　但し、劣化の場合でも、他人に損害が及んだ場合は補償されます。

しかし、漏水に関しては、築古になり頻繁にあちこちで
漏水が始まると保険会社は保険の支払いを拒否することもあります。
そうなると階下の住民との損害賠償の話し合いになりますが、相手が
悪かったりすると法外な金額を請求されたりします。

建替えはまず不可能ですから、建物設備の維持保全については
真剣に考えるべきです。
住んでいるときは快適に、売却や賃貸にだすときはできるだけ
高く、そして子供に相続するときも資産価値は高い方がいいですから。

長く住むつもりはないし、いずれ別なとこに引っ越すからいいと
思っている方もおられると思いますが、それでも資産価値が低く
なっていると買い替え費用に影響しますからね。
だからいずれにしても、資産価値はできるだけ落とさないように
すべきなのです。
マンション総体で管理をすれば、一人あたりの維持費用はそんなに
負担とはならないでしようから。

マンションの資産価値は落ちない方がいいですよね。
快適なマンションライフを送ることも大切です。

大規模修繕工事の進め方の勉強は必要です。
全て管理会社や業者任せではだめですね。

敷地の時効取得の援用に伴い、管理組合を管理組合法人に
しなければならなくなりました。

時効取得についての見解を管理組合役員並びに一部区分所有者の
皆さんに資料を配布することにしました。

個人情報の暴露は罪になるのが判らないのかな。
暴露とは、その書き込みをみれば特定の者と判断できるのをいうんだよ。
もしあまりエスカレートすれば、書き込み者の調査を依頼するよ。
身内に弁護士がいるので書き込み者の調査をマンコミュに依頼しようかな。
そうすれば書き込み者が判明し、話し合いもできるから。

書き込みに対する削除依頼やアク禁は要請していないが
証拠として残しておくよ。

個人情報の暴露をしているのは、私のマンションの住民か
ＮＰＯ法人の者か、管理会社というのが分かったからね。

質問者がいなければ情報の提供するだけです。
別にだれもここのスレにこないのなら、だれにも迷惑は
掛けていませんからね。
質問があれば真面目に対応しますけどね。

区分所有法第４節「管理者」の規定は、管理組合法人には適用がありませんので、
執行機関としての理事が負うことになります。

国交省の調査によれば、マンションで法人化しているのは１０％となっています。

以前は、区分所有者の数が３０人以上となってましたが、現在は数は除外されてます。

管理組合法人にすることのメリット・デメリット

＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。

②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。

③理事長の個人負担を少なくすることができる。
　　　　
＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２週間
以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等

新築マンションで竣工前に完売せず全戸中1/4が入居済み住戸がある場合、
未入居の残り3/4はまだ買い手が付いていないので、事業主(売主)が修繕費・管理費等を払うと聞きました。
そこで質問なのですが、
この3/4の未入居分の支払いをしている事業主(売主)は区分所有者・管理組合員という括りになって、実際の入居者で結成された管理組合での発言力・決議権などはあるのでしょうか？

>>1876さん
管理費等は当然ながら全戸完売を前提としてマンション管理がされていきますので
売れ残り住戸があれば日常の管理や共用部分の管理に支障が生じてきます。
引き渡しが住んでいない住戸分については売主（事業主）が支払うことになって
いるでしょうが、これをきちんと履行していれば会計上の不都合は生じません。
この管理費等の回収は毎月きちんとするように気をつけていき、もし支払いが滞れば
支払い督促で請求すべきです。
しかし、事業主も売れ残りがあれば困るでしょうから、必死で販売に努力はするで
しょうが、なかなか売れない場合は、こっそり値引きをしたり、モデルルームと
称して値下げをしたりして販売をしていくと思います。
そうすれば殆ど入居時期が変わらないのにまともに買った者は５，０００万円だった
のに、値引きで４，０００万円で買った者がいることが判れば反感がでてきます。
売主に値引き販売をしないように釘をさすことをしておくことが必要でしょう。

>>1876さん
売れ残りの住戸の所有権は事業主ですから、議決権は売主が保有すること
になります。
しかし、例えば１００戸のマンションであれば、普通決議は規約に別段の定めが
なければ、区分所有者並びに議決権の各過半数で決するとなっています。
議決権は１００ですが区分所有者は２６しかありませんので、普通決議の成立
はできないと思われます。
それに規約の改正をするにしても、事業主も管理組合でも現状では決議できません。
問題はどうしても売れない場合は、賃貸に出す場合も考えられます。
その場合は、事業主も知恵を絞って１戸ずつ社員とかを区分所有者にするかも
しれません。
新築マンションに限らず、中古マンションでも空きが目立ってきた場合、不動産
会社が買占めに掛かる場合がありますが、そのマンションの管理は不動産会社
の影響力が大きく特に特別決議がその不動産会社のにぎられていてどうしようも
ない状態におかれているマンションもあるようです。