「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

新規分譲物件の購入者・居住者たちが当初から集団的に腐敗して管理会社の担当者等と悪事に手を染めるのは、今のところ考えにくい。この板などは工事関連の書き込みが非常に多いが、それは第一回大規模修繕を契機として少なくとも一部の管理組合が堕落し始める傾向がやはり存在しているということの裏返しだと考えられる。

当マンションは初回の大修繕の設計コンサルタントとの契約を現在に至るまで３０年以上更新し続けているが、今や同社社員が会議で発言すれば常に正解として組合員たちに受け入れられている。この態度を変えてもらうのは至難だろうが、あきらめずに呼びかけ・働きかけを続けている。

>>141さん
設計コンサルタントが管理組合の顧問として採用されている例はあります。
しかし、設計コンサルタントは元請業者の選定や長期修繕計画の作成等の
重要な役割があります。
特に管理会社と関係のあるコンサルタントであれば、公平な元請会社の
選定は不可能でしょう。
やはりコンサルタントについては、公募をして見積もりを取り、専門委員会で
説明会を受け、そこで委員で評価して選定すべきです。

特に管理会社から派遣されたコンサルタントであれば最悪です。
管理会社の親会社が建設会社であれば工事はそこに決まりますからね。

設計コンサルタントについては、大規模修繕工事ごとに公募して
きめるのが普通ですけどね。
顧問みたいに常に理事会に出席して意見を聞くこと自体甘えすぎです。
その体制であれば、建築のプロである建築士に対抗できないでしょう。
理事や専門委員が前と変えようと思っても、建築士本人の前ではなかなか
いえませんからね。
専門的なことは、業者や建築士に聞けば教えてくれますよ。その努力が
できないんでしょうが。

>それは第一回大規模修繕を契機として少なくとも一部の管理組合が堕落し始める傾向がやはり存在しているとい>うことの裏返しだと考えられる。

そうじゃないんですよ。１回目より効率良く行うためです。
それと１回目のところについては、工事を進めていくためのポイントを提供しているんです。

１４０からの続きです。
　４）一般的な１基の費用の目安（６階～１０階）　標準仕様、オプションは別途必要
　　　　　　全撤去リニュアール １，２００万円～１，５００万円
　　　　　　準撤去リニュアール 　　７００万円～１，０００万円
　　　　　　制御リニュアール 　　５００万円　～　６００万円
　　　　　※値引き交渉は別であくまで正価です。
　　　当マンションは制御リニュアールでの工法で長期修繕計画に盛り込まれています。

　　５）エレベーターメーカー 国産５大メーカー
　　　　　 東芝、三菱、日立、フジテック、日本法人オーチス
東芝、三菱、日立の３社で８０％のシェアを占めています。

　　６）リニュアール工事時の問題点
　　　　　１基しかない場合の対策も含め検討が必要となります。
費用は高くなるが、深夜の突貫工事をやることはできます。
病人、障害者、妊婦、高齢者、デイサービス、宅配等の問題
　　　　　事前に十分説明をして了解のもと計画を立てていきます。

　　７）住民説明会の開催
　　　　　業者を交えて説明会を開催します。
　　　　　問題点のヒアリングやアンケートを事前に取っておきます。

エレベーターは制御盤だけの交換で十分です。
巻き上げロープはフルメンテで無償で交換してくれますから。

教えて下さい。
うちのマンションの戸境壁はクロス直貼りです。

しかしコンコンたたくと固いところとそうでないところがあります。

これはなぜなのでしょうか？

よろしくお願いします。

>>148さん
私は建築士でも専門業者でもありませんので分かりませんが、壁の外側に
ボードを貼りつけ、それにクロスが貼ってあるんではないでしょうか。
ボードを支える支柱部分があるのでその部分を叩くと固い音がするんでは
ないかと思いますが、定かではありません。
専門家の方、確かな情報をお願い致します。

>>148さん
クロス直貼りとのことでしたね。
壁に直接クロスを直貼りしているのに、同じ音がしないのはおかしいですね。
壁の中に配管でも通っているんですかね。
専門的なことは分りません。

当マンションの管理は小泉政治とは違った意味で「劇場型」と言えるだろう。理事長、監事、総務担当、会計担当、専門委員等々、いろいろ役職があって実際にそれらに就く管理組合員はいるが、特に議事録という紙の上で管理会社の意向に沿った発言や行動をした「物語」が記される。会議前に回される資料で「発言」はかなり準備できるし、必要なら打ち合わせをしてから開催する。全組合員に届けられる総会の議案書も、議事録と同様に素案を書いて作成する作業は「委託された業務」として管理会社の社員がやる。これら面倒な業務を有料だが遂行してくれている業者さんに感謝の気持ちで組合の役員は承認印を押す。工事の発注・受注はこれと同じ、単なる「流れ作業」に成り下がっている。一応はこうして持ちつ持たれつの関係が成立し、ひとつの閉じた世界が完成している。この平和・平穏を乱す者は「共同の利益に反する」（区分所有法）として脅される。管理組合は企業の代理として存在していればいいとの考えが見え隠れする。

>>151さん
理事会や総会の議事録のたたき台は管理会社が作成するのが普通だと思います。
議案書のたたき台についても管理会社が作成します。
これらの資料を作成してくれるのに感謝することはないと思います。
プロに報酬を支払って依頼しているのですから。
工事の発注については、管理会社におんぶにだっこではだめでしょう。
この慣習を打ち破る者は共同の利益に反するとして脅されるという感覚は理解
できません。
テべ系の管理会社に管理を委託しているマンションには多いとは聞いていますが。

補修工事の発注をする場合、理事会が業者を選定し相見積が取れれば
いいんですが、理事会の役員にやる気も時間も知識もなければ管理会社に
丸投げするしかありません。
特に一般組合員で具体的な動きをしないで、総会で意見をいうだけでは
管理会社に対抗できません。

理事会の議題については、理事長が立案できるようになればいいんだが
資格保有者の理事長は殆どいないからむずかしいでしょうね。
問題提起する時の資料の作成や、標準管理規約の改正に伴う規約改正の
資料の作成等も理事長ができればいいんですが。

＊区分所有者としての役員就任という公益義務について、労役の代わりにお金を支払う
ことの規約は可能かどうか。

＜平成２２年１月２６日最高裁判例＞

　分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等の
分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等に
よって、一部の組合員が役員になる機会が増加したなどの事情から不在区分所有者
に対し、管理組合にかかる負担の一端を担ってもらうとの趣旨で、「住民活動協力金」
を徴収する規約は有効という判例が出ています。

　金銭的負担を求めることは、合理性を欠かないと徴収を有効としました。
　協力金の負担を求めることは、管理組合の業務を分担できない非居住者の不公平を
是正するためで、必要性と合理性が認められると指摘しています。

輪番制の理事が回ってきたのにやらないというんであればペナルティを課す
のは当たり前でしょう。
そうでなければ誰もやる者がいなくなりますよ。

住民活動協力金を徴収するとしても、管理規約の改正を
しなければならない。特別決議

当マンションの管理組合役員選任での輪番制は、諸悪の根源のひとつだと考えられます。固い意志も高い能力もなく、プロの言うことには「右へならえ」で、概して不適格（内部では適格とされる）な住民が多く就任する結果になっているからです。大規模修繕工事の時期には専門委員の常連メンバーが数名、必ず理事長や監事になる不自然さもあります。昨年の春に一部の組合員の反対を押し切って管理規約を変更し「７０才以上の就任不可」としたばかりなのに、今年の総会で「７５才以上は不可」と再変更されました。理由として「高齢化によるなり手不足」が記されていました。他のマンションでは「組合員でなくても役員になれる」と規約変更しましたが、組合員として役員になろうと立候補して落選になる者がいる一方で非組合員が当選して就任できるのだとすれば、前者の組合と後者の組合は「よく似た意図のもとに役員就任の資格制限を緩和した」と言えるでしょう。その意図とは、「清廉潔白、公明正大な運営の必要を説く組合員が役員に就く事態を避けながら、他の住民等を役員として動員し、マンション（管理組合）自体の存続を図る」。

>>158さん
輪番制、立候補制、推薦制、どれにもメリット・デメリットがあります。
大規模修繕工事の時の専門委員のメンバーは完全公募が原則です。
理事会からのメンバーは理事長１名でいいでしょう。
非組の者を理事にするのは理事のなり手がいない場合の最終手段です。
何故管理会社主導で理事会や大規模修繕工事が行われるかといいますと、
組合員の知識不足、無関心、時間のなさがその要因です。
その場合は、プロの建築士やマン管士に依頼することもありです。
理事が一念発起してマン管の有資格者になれば又、違った展開になるかも
しれませんが。

会社をリタイアした者に頑張ってもらうことですね。
ボランティアとして一生懸命マンションのために頑張ってくれるかも
しれませんよ。
いくら優秀な若い者でも、現役で仕事をばりばりやっている者にマンション管理
は無理でしょう。
会社をリタイアした者の中にも優秀な人材はいる筈です。