「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

専有部分の配管の更新工事は大変です。
一番の問題点は、スケジュールの調整です。
うちのマンションもまだやったことがありませんが、やるとしたら
その作業が大変でしょうね。

区分所有法13条が問題になるのは、エレベータに自転車を載せていいか、ベランダでタバコを吸っていいか、の２点くらい。これはエレベータやベランダの構造材質形状によって決まる（つまり、製造元である建設業者が決めるのであって、消費者であるマンション住民が決めることではない）。ほとんどのファミリータイプのマンションではＯＫだろう。その場合、これを禁止する（用法を変更する）総会決議や規約細則は無効になる。

　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

>>13552さん
用法の話しはとっくに終わってますよ。
流れについていってください。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

ここのスレはマンション管理の全般に亘っています。
いろんな知識や情報が必要となります。
ひとつだけ得意な分野があっても、ここでは通用しません。

>>13554 匿名さん
終わらせたい気持ちはよくわかります。
この問題を理解できないでは指導的立場を維持できません。
理事会には弁護士資格を伏せて理事会に出席している理事もおります。
彼も共用部分である茶室の規約の変更と改修には賛成しておりました。
区分所有法13条は強行規定とすれば今後の組合運営に支障をきたすと
言っていました。
今後はテニス練習場の駐車時への変更等が控えておりますのでよろし
くお願いいたします。
古くなりますと住民の老齢化等で生活様式にも変化をきたします。
新築当時は住民も若くてテニスやゴルフや水泳やサウナ室等に住民の
コミュニティとしての役割も大きくて施設使用料も負担は軽くても集
計すると大きい金額でした。
今は年間一人も使用しなくなった共用部分が増えてきました。
この共用部分の用方を規約の変更等をして有益に使うようしようとの
運動が出たわけです。
勿論、エレベーターや共用給排水管設備等の法定共用部分の用方を変
更する規約の変更等が出来るわけがございませんのでよろしくご理解
ください。

>>13546 匿名さん
貴方の考えは正しいと思います。
区分所有法１３条（共用部分の使用）
各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。
駐車場は自動車を駐車するといった用方に供するための共用部分です。
この場合に自転車やバイクを駐輪する等のための施設です。
この用方を自転車やバイクを駐輪するための用方に変更することは規
約で変更できるかとの問題になります。
法定の共用部分ではありなせんので区分所有法31条をクリアできれば
OKだと思います。
やってみないとわかりませんが現状からしても賛成の4分の3以上は無
理だと思います。( ´艸｀)
理事の過半数の賛成を得ても総会では合意は無理だと思います。
区分所有法13条を読めば強行規定ではないことは明らかです。( ´艸｀)

>>13554 匿名さん
用方と用法の違いを理解できていないから区分所有法13条を
強行規定などとほざくんだよ。
間違いは、間違いで受け入れる心を持たないと永久にマンシ
ョン管理士の試験は受からないよ。( ´艸｀)

このお話、規約の改正をしなければいけない事項だけど、3/4の賛同が得られそうにない状況を、どうやって同意をとりつけるか？そんな風に思います。
私が住んでいるマンションでは、管理会社のフロントマンがマンション管理士の資格を取っていて、区分所有法の拡大解釈のオンパレード状態です。
一例ですが、本来は規約/細則の改訂/制定の必要な所を、議案として「…の方針を定める件」を可決させ（1/2)、その可決事項があたかも実効性があるよう管理組合員の同意を取り付けたつもりになっています。が、勿論、この決議事項に拘束力は有りません。

茶室としての設備を備えている共用部分でお茶を点てるという組合員の権利を制限することができないというのが区分所有法13条の趣旨であるから、茶室を規約改正で管理事務室に名称変更するのは自由だが、内装がそのままであるならば、そこは世間の一般常識に従う限り依然として茶室なので、組合員はお茶を楽しむ権利（使用権）を有する。その時は、管理人は書類を持って退室して廊下または中庭でお茶が終わるまで待つしかない。

多くのマンションでは駐車場は共用部分ではなく付属施設に分類されるので区分所有法１３条（用法に従って使用する権利）の適用問題は起こらないが、規約１３条の「用法に従って使用する義務」は付属施設にも適用されるので、駐車場に自転車やバイクを置いていいか、という問題は起こりうる。

もともと用法は、その共用部分なり付属施設の構造材質形状によって決まる（だからマンションによって違いがあるし、玄関ポーチやバルコニーは同じマンションでも部屋によって差異が生まれることがある）ので、駐車場がどういう造りになっているかが重要になる。まあ、機械式駐車場では空き区画に自転車を置くことは用法に反するといえるだろう。作動中に自転車が倒れて落下、なんて危険がある。

平面駐車場の場合は、区割りを示す白ペンキを引き直して自転車やバイクを置くことが直ちに用法に反するとはいえないだろう。もっとも、車と違い自転車やバイクは何かの拍子に倒れることがよくあるので、元から止まっている車にぶつかることがないように注意する必要はある。この程度の変更ならば理事会決議で十分だろう。

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることは許されない。
（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

まだそんなことやってるの。
もう終わりだよ。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

　　＊管種別修繕周期
　　　　　　配管用炭素鋼鋼管 ２０年前後
　　　　　　硬質塩化ビニル管 ３０年前後　　但し管財が錆びることはありません。
　　　　　　排水用鋳鉄管 ３０年～４０年

　　＊改修工事方法
　　　　　１）配管の交換による取替工事
ＨＩＶＰ管に取り替える（腐食の心配や地震による破損が少なく、保守性に優れた材料）
　　　　　２）ライニングによる延命工事
１０年程度はもちますが、次やるときは、更新工事が必要となります。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

何をそんなに意地になっているんですか。
もうそれは終わったことですよ。
まとめられていないので私が総括します。
区分所有法第１３条
　　各共有者は共用部分をその用法に従ってしようすることができる。
民法第２４９条
　各共有者は、共有物の全部についてその持分に応じた使用をすることができる。
　民法の共有では、用法に従った使用は認められていません。
　そこで、持ち分に応じた使用を、例えばエレベーターに当てはめることは
　できないので、区分所有法で用法に従ってすなわち通常の使用方法で使える
　としました。
　通常の使用に添わない使用、例えば共用廊下に物置を設置するとかはできない
　とされました。

標準管理規約第１３条（敷地及び共用部分等の用法）
　区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って
　使用しなければならない。
　通常の用法の具体的内容は、使用細則で定めることとする。
　例えば、自転車は駐輪場に置かなければならないとかです。

これでもういいでしょう。これについてはもう終わりです。
では、管理規約と各種細則の続きを掲載します。

強行規定は規約には規定されていないので規約の変更はできない。
強行規定が強行規定と異なる規定を規約に設定されているなら無効です。
この法律違反の規定を組合運営で実行しているマンションの組合がある
なら、無効なものはあくまで無効であるから無効の手続をしないと気づ
いた組合員が無効の手続をしたなら組合は過去のさかのぼって責任を取
らなければならない。告訴でもされたなら大変である。

法解釈はそれぐらいでいいでしょう。
弁護士でもあるまいし。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

【区分所有法】
第１３条（共用部分の使用）
各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。

本条は、共用部分に対する各共有者の「使用権」の内容を定めた強行規定である。
したがって、法定共用部分については、規約によっても各共有者の用方に従った使用を禁止することはできない。ただし、管理のために、集会の決議によって合理的な範囲で一定の制限を課すことは妨げられない（１７条1項、１８条1項）。
なお、民法２４９条は「持分に応じた使用」を定めているが、民法２４９条の規定の適用は排除される（法１２条）。

【マンション標準管理規約（単棟型）】
第１３条（敷地及び共用部分等の用法）
区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない。

本条は、区分所有法１３条を前提として、共用部分を使用するにあたっての区分所有者の「義務」を定めたものである。
また、この規定は敷地および付属施設の使用にも適用される。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

そこで、工事費用負担については、
１）理事長が管理会社担当者を脅し上げ、サラ金（闇金を除く）からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。この場合は、組合掲示板に「配水管や電気設備のうち、本体部分と構造上合体している部分の修理を管理会社の連帯保証で行うことになった」と記載しておれば、総会でとやかく言われません。
２）遊んでいる修繕積立金を積極投資し組合財政を豊かにして、そこから支払う等の小細工も必要となってきます。（理事長はマン管士などという底辺資格ではなくＦＰ１級もしくは公認会計士または投資会社の勤務経験者が望ましい）
３）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者は、掲示板を見ないで自分勝手にやったことなので仕方ありません。

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることは許されない。
（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

お尋ねします。
統一教会は反社会的集団ですか。
今回の事件でマンションの管理人がこの教会の会員だったようですので心配になりました。ご回答をお願いします。

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応が義務化されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事故の発生に気づくのが通例です。

　旧排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修理計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専属部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は５０年後くらいにやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

新築分譲時の原始規約では、分譲業者に標準管理規約との相違点、理由を説明する努力義務がある。

中古マンションを購入する人（特定承継人）にも同じように、標準管理規約との相違点、理由が解かるように、原始規約を改正した、現に有効な管理規約と標準管理規約の対照表を作っておくと良いと思います。

配管の更新工事は難しい。

元〇〇協会幹部の管理人さんは未納管理費を取り立てるのが上手だろうから歓迎します

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

全面改正をする場合、だれがそのたたき台をつくるかです。
誰かが時間をかけてそのたたき台を作成しなければ先に進みません。

シマクン、君しかいない。

13589さん
>>全面改正をする場合、だれがそのたたき台をつくるかです。
>>誰かが時間をかけてそのたたき台を作成しなければ先に進みません。

全くその通り、修繕委員会を立ち上げて国土交通省の「長期優良住宅化リフォーム推進事業補助金」を申請できる配管会社を見つけることから取り掛かりましょう。
しかし、自己のマンション耐震化・窓等のサッシ省エネ化工事の完了が前提になります。
補助金は対象工事費の1/3と大きな額であり工事費との相殺も可能です。
住宅金融支援機構からの借入も事務をかじった方なら簡単に申請できますが、工事完成後３カ月後に融資実行ですから繋ぎ資金融資先も見つけておく必要があります。
また、大規模修繕工事の様な設計コンサルや管理会社は利益が出ないので入ってこないでしょうね。
何時ものようにキックバックを工事費に上積みして補助金申請されたら国公省の担当者は気づかない訳がないから。補助金申請ができる工事業者が少ないので相見積もりは困難かと思います。

>>1358９さんを13586さんの配管の更新工事は難しい。に訂正します。

区分所有法13条が問題になるのは、エレベータに自転車を載せていいか、ベランダでタバコを吸っていいか、の２点くらい。これはエレベータやベランダの構造材質形状によって決まる（つまり、製造元である建設業者が決めるのであって、消費者であるマンション住民が決めることではない）。ほとんどのファミリータイプのマンションではＯＫだろう。その場合、これを禁止する（用法を変更する）総会決議や規約細則は無効になる。

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

>>13585 匿名さん
今回（R4）マンション管理関連の法令改正が実効あるものとなりました。
国交省はこのご時世なので、改訂された全文を電子ファイルにすることを推奨しています。
その心、
・いちいち議事録を参照する　＝　誰も最新の規約を把握していない
・立ち入り検査、認定の審査などで、
　　　無駄な時間を費やす＝税金の無駄遣い
と言うことの様です。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

>>13593 匿名さん

民法で言う「公序良俗」でこのお話、尽きるのではないでしょうか？
・通勤時間帯に、エレベータ内に自転車を持ち込んで空間を占有する
　これは、迷惑行為に他なりません。
・閑散期に、エレべーターを独占する
　誰も迷惑しないので、問題なし。

この話題、状況もわきまえず一律に是非を問う、このやり方は私には理解できません。

自転車で通勤通学するのはごく一般的なことなので、
通勤時間帯に自転車をエレベーターで１階まで下ろす行為を
迷惑行為と決めつけるのは、ちょっと違うと感じます

空間を占有するのは車イスやデブも同じです

団地型マンションでは、建物はそれぞれの建物の管理組合（棟管理組合）、土地は団地管理組合が別々に管理するという民法上の原則があるので、建物の管理については、区分所有法によって団地の管理組合に特別に管理権限が付与されているか確認する必要があります。標準管理規約は、共用部分の使用に関する規約の制定改廃は団地管理組合の総会では議決できない（棟管理組合の総会の議決事項である）としていて、これに準拠している規約を持っている団地が多いので注意が必要です。

>>13598 匿名さん
そうかも知れません。
民法で言う「公序良俗」に尽きるのではないでしょうか？
マナーとかエチケットの問題だと思います。
泥だらけの自転車を持ち込んで、館内を汚しまくり、清掃のための費用が発生したという場合は、問題になるでしょうね。
余談ですが、満員電車に折りたたみ自転車を持ち込むと、乗客から白い目で睨まれちゃいますね。