「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

管理組合は古代ギリシャのポリス（地主組合）と仕組みが同じなんだよ。
ポリスは輪番制で衰退したので理事専任は立候補制を基本とするのが望ましい。

>>12200 匿名さん
＞＞委任状での出席者は現在は殆どいないでしょう。
オタクさんが理事長やったことなからわかんないんでしょ
大体は委任状と議決権行使書は半々です。
実際の出席者は大阪市内だと７割以上なのだが
オタクみたいな民度が低いところは１割程度かもしれないね

>>12200 匿名さん

＞＞ただ、総会で意見が出され、重大な欠陥等があった場合は、議長は
決議せずに、再度臨時総会を開催して決議するということもできます。

どんな欠陥だい？反対者から見れば議案自体が欠陥に見えるだろう。AHO

>>12202さん
理事長は２期４年やったことがありますよ。
大規模修繕委員長とか管理規約・各種細則の全面改正の委員長とかも、
私どものマンションでは、住民の民度を高めるために、委任状ではなく
個人で賛否をしてもらうように議決権行使書での賛否をお願いしています。
勿論委任状での出席もありますが、ごく僅かです。
どちらがいいですか。
総会への直接出席者が少ないのが問題ではありますが。
それから、あなたはマンション管理士上位合格者さんですね。ＨＮを
代えても分かりますよ。

>>12204 匿名さん
理事長は毎年の総会で選任した理事の中から理事の互選で選任するもので２期4年ってどんな規約なんだ？AHO

大和ライフネクストによる委任状と議決権行使書の内訳の調査がある

https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/report/pdf/Report_005.pd...

会場出席２４％と委任状２６％を足せば半数になり、会場出席者全員が反対し、委任状を持つ理事長が反対に回れば否決できる公算が大きい。

普通決議の場合、出席者の過半数が取れなければその議案は否決されるよ。
委任状とか会場出席云々は関係ないんだけどね。
出席者の意味が解ってないのかな。
出席者とは、総会への直接出席者、議決権行使書での出席者、委任状での
出席者をいうんだけどね。
委任状も全て議長への委任ではなく、他の組合員への委任もあるしね。
１期２年を２回やったということ。１回目は立候補、２回目は輪番制でね。
こんなことも分からないのかね、マンション管理士上位合格したんでしょう。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

>>12206 もはや神さん

https://www.sumitate.co.jp/residents/association/meeting/

＞ある議案について、理事会では総会上程が決議されたが理事長個人としてはその議案に納得していない場合、議長一任とされている委任状の議決権を理事長が反対票として行使することはできるでしょうか。

＞通常、理事会は、総会の賛成を得ようという趣旨で議案上程を行います。組合員は、理事長もその議案に賛成しているという前提で理事長（議長）あてに委任状を提出しているものと一般的に解されますので、理事長（議長）あての委任状を反対票に行使することは認められないと考えるべきでしょう。

>>12209 匿名さん
↑マンション管理センター見解は間違いだよ。aho

区分所有法がわざわざ「集会」の開催を義務付けているのは、さまざまな意見表明により間違った考えが淘汰されることを「期待」しているからだ。日本国憲法の最重要条文は２１条の表現の自由である。

>>12210 もはや神さん
じゃあ、どこの言うことが正しいと？笑

>>12211 もはや神さん
違うよ。個々の方向性を定める為だよ。
表現の自由とは「表現したり、発表する自由」であって、決められたことを守らない自由ではない。

>>12209 匿名さん
賛成を前提として委任するなら始めから賛成にする。自分で決められないから委任してるに過ぎない。

この管理会社が勝手に都合のいい解釈をして、それを当然だと広めているだけだろう。否決されると都合が悪い事が多いから。

議決権行使書の活用を推奨します。
自分で決められないなら、委任状を出す必要性があるの。

https://question.realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/11...
＞平成23年度マンション管理士試験問２９の問題に以下のような設問がありました。

＞〔問２９〕理事会の決議を経て通常総会に提出された議案について、理事長と監事が反対している場合において、理事長には受任者を理事長とした委任状が、監事には受任者を監事とした委任状が提出されているときの取扱いに関する次の記述のうち、標準管理規約及び民法に規定によれば、適切でないものはどれか。

＞１．理事長は、役員を辞任すれば、自分の１票を反対票として使うことができる。
＞２．監事は、自分の１票と委任状を反対票として使うことができる。
＞３．理事長は、自分の１票と委任状を賛成票として使わなければならない。
＞４．監事は、委任状を総会出席者の賛否の比率に応じて分けて使うことができる。

＞適切でないものは４で、１、２、３は全て適切というのが国交省の外郭団体である?マンション管理センターの解答です。

＞すなわち、理事長は議案の提案者ですから、議案に反対できないのです。もし理事長がどうしても反対を主張する場合、理事長は役員を辞任しないと反対できないのです。

>>12207 匿名さん
＞＞委任状も全て議長への委任ではなく、他の組合員への委任もあるしね。
　　↑
公算の意味がわからないＡＦＯ

12217 もはや神
何故マンション管理士上位合格者のＨＮを変えたの。
アホだな。

>>12192 匿名さん
＞工事開始
＞＊工事期間内の問題点
＞　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、
＞ 乾燥機をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

　乾燥機がない住民にはコインランドリの利用を勧めよう　

質問です
管理規約違反の事案を総会時賛成多数で可決承認した
異議を申し立てたが無視された
この場合裁判にて決議無効として決着付けたいが勝てるでしょうか
よろしくお願いします

>>12220 匿名さん
できますよ。規約の変更は特別決議が必要です。
規約に反する普通決議は無効です。
総会決議無効確認訴訟は区分所有法には規定がないですが、
昭和47年最高裁判例で商法類推で訴えを提起できることになりました。現在なら会社法類推で提起できますよ。

管理組合に関わるとスレ主みたいになるから戸建て買う方がいいよ。自分が死んだ後のマンションの保守に必死なんだから何のために生きてるかわからない。
低金利の現代では積み立てよりも借入金で大規模修繕などの維持管理を行い、実質的に自分が死んだら踏み倒す運用のほうが理に適っている。

ＡＨＯがいっているのは間違っているね。
マンションに住んでいるときは、快適なマンションライフを目指し、
売却するときや賃貸に出すとき、子供に相続をするときは、できるだけ
資産価値が高い方がいい。
これが分っていない。

積立てより借りた方がいいという考え方も昔から変わっていない。
借りたものは返さなくてはならない、それも利子をつけてね。
それに返済は短期で返さなければならないから、積立金の値上げ幅
は大きくなるよ。

>>12224 匿名さん
　　↑こいつがいてもいなくても
100戸以上のマンションは人材も豊富なので、輪番制でも数年に一度は必ず複数のいい人に当たり管理組合運営は適正化される。
理事会では一人の意見ではどうにもならず、改革派が複数となるかが最大のポイントになる。
問題なのは30戸程度の小規模マンションである。
人もカネもないのでどうにもならないマンションとはほぼ全てが小規模マンションなのである。
では30戸から100戸のマンションはどうなるか？
これはグレーゾーンであり、グレーゾーンのマンションに住んでいる人は早めに大規模マンション、戸建てに引っ越すか自分で頑張る以外にないだろう。

>>12225さん
後は野となれ山となれの発想か。
マンションの管理は、そのマンションが存在する限り
建物の維持管理をしていかなければならないのが分っていない。
小規模だからとかいって逃げてるけど、大規模も小規模も管理を
しなければならないのはおなじ。
早めに積立金の値上げをして建物の維持保全をやるという考えが
ないというか、最初からあきらめている。
借り入れで対応しようという考えが根本的に間違っている。

>>12226 匿名さん
　　　↑こいつがいてもいなくても
こいつのマンションは安泰なんだよ。他の人がやるから。
マンションをローンで買ってるくせになんで修繕費が前払いなのか？afo

またまたとんでもない考えがでてきたね。
ローンと修繕費の絡みおかしくなってきたのかな。

>>12228 匿名さん
何がとんでもないのか意味不明である。マンションを貯金してから現金で買ったのかい？afo

人材不足だから、修繕工事は任せられない。
俺がいなければ他には人材がいないと思っている。
自分を買い被り過ぎているね。他人を信用しなさい。
どんな会社の社長でも、総理でも大臣でも、いなくなれば
代わりがすぐでてきてそれなりに運営をしていくもんだよ。

マンション管理、俺がやらずに誰がやるだね。

東京都では大規模修繕工事の資金融資の利息は実質的に0になっているようだ。
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2020/09/17/091131

マンションの維持保全は、現金で買おうがローンで買おうが
関係ないのでは。
僕は、殆ど現金で買ったけどね。

>>12230 匿名さん
俺って誰のこと。あなた？頑張ってね

>>12233 匿名さん
　　　↑金利がゼロなら借りた方が得だとわからないafo

金利は低くても、期間が違うからね。
長期修繕計画は３０年でたてるけど、その間の総工事費から１戸
当たり月の必要修繕積立金の額を算出しなくちゃね。
ローンは返済期間が短いので、積立金の値上げ幅が大きくなるよ。

住宅支援機構から借り入れができても、返済は最長１０年
なんだよね。
積立金がなければ当然借り入れをしなければならないだろうね。

鶏が先か卵が先かの発想だね。

大規模修繕工事とか大型設備の更新工事については、
長期修繕計画を立てて計画的にやるべきです。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

>>12240 匿名さん
　　　　↑こいつがいなくても
こいつのマンションは何ともないです。他の人がやるから。

100戸以上のマンションは人材も豊富なので、輪番制でも数年に一度は必ず複数のいい人に当たり管理組合運営は適正化される。
理事会では一人の意見ではどうにもならず、改革派が複数となるかが最大のポイントになる。
問題なのは30戸程度の小規模マンションである。
人もカネもないのでどうにもならないマンションとはほぼ全てが小規模マンションなのである。
では30戸から100戸のマンションはどうなるか？
これはグレーゾーンであり、グレーゾーンのマンションに住んでいる人は早めに大規模マンション、戸建てに引っ越すか自分で頑張る以外にないだろう。

管理組合での改革は社会運動である。
ここのスレ主はすでに出来上がった大規模マンション管理組合の体制の中でマンション管理センターの指針をオウムみたいに連呼しているだけなのだ。
苦しんでいるのは100戸未満の中小希望マンションの住人なのだ。
TEDの社会運動はどうやって起こすか、の動画が参考になる。大事なのは仲間を増やすこと。最新のひとりの仲間をなんとかして作ることである。
https://www.ted.com/talks/derek_sivers_how_to_start_a_movement?languag...

ありゃ間違えたから訂正だ。

管理組合での改革は社会運動である。
ここのスレ主はすでに出来上がった大規模マンション管理組合の体制の中でマンション管理センターの指針をオウムみたいに連呼しているだけなのだ。
苦しんでいるのは100戸未満の中小規模マンションの住人なのだ。
TEDの社会運動はどうやって起こすか、の動画が参考になる。大事なのは仲間を増やすこと。最初のひとりの仲間をなんとかして作ることである。
https://www.ted.com/talks/derek_si...

管理組合での改革が社会運動ねえ。
そんなに難しく考えなくてもいいんじゃないかな。
単なる規約改正だしね。

>>12244 匿名さん
　　　　　↑世間を知らないaho
無関心層が多い管理組合では特別決議は簡単ではない。

特別決議でも、議決権行使書での出席が大半だから、
問題はないけどね。
総会への直接出席者は、現理事のメンバーと次期理事のメンバー
も多いし、それ以外は少ないからね。

>>12245 もはや神さん
>12244 匿名さん
　　　　　↑世間を知らないaho
＞無関心層が多い管理組合では特別決議は簡単ではない。

我がマンションも無関心層が多く過去数回特別決議が承認されなかった。
例として民泊禁止を提起したが賛成３/４に届かず、１年後に再提起した経緯がある
この間民泊申請者がいて許可されていたら大変なことになっていたかもしれない。

例年の総会では２５％程度が無関心、普通決議は成立するが・・・・

民泊が許可になるためには、看板の設置が必要になるからね。
看板の設置はできないんじゃないの。

民泊禁止の提案が通らなかったのは、住民に対する情報の
提供が足りなかっただけのことだよ。
我々のマンションでは、問題提起をするときには、情報の提供
をおこなっているけどね。
各戸にチラシを配布しているけどね。

うちのマンションでも、民泊禁止の提案をしたけど、事前に
情報の提供を全戸に資料を配布したのが功を奏したのか、簡単に
承認されたけどね。

12248 匿名さん ~ 12250 匿名さん は同じ人物か？

そうですよ。

金メダルマークのついた匿名さんが二人いますからね。

>>12251 匿名さん

バ＊にしてんじゃないの？

>>12251 匿名さん

大規模マンションの管理組合で国土交通省、マンション管理センターの言うとおり、ああしました、こうしましたの自慢話が得意のスレ主だよ

マンション管理センターはそういう指導をしているんですか。
私は自分の判断で動いていますけどね。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

自分の判断が一番大事
素人理事長や３流フロントの言うことは間違いだらけ

理事会と管理会社が一緒になってマンションの管理を
行っていけばいいんです。
お互いに信頼関係がないとだめでしょうね。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

>>12259 匿名さん
そうです、お互い信頼するのが一番です。
なまよし、小道、の歌でもどうぞ。

>>12260 匿名さん
　　　　↑基本とは規約のことだとわからなかったaho
細則は普通決議で簡単に変わる。細則に書いてあることは柔軟に変更すべきである。

なかよし小道は、どこの道
いつも学校の、みよちゃんと、
ランドセル背負って、元気よく
お歌をうたって、通う道、

なきょし小道は、うれしいな、
いつもとなりの、みよちゃんと、
にこにこあそびに、かけてくる、
なんなんなの花、匂う道

なかよし小道の、小川には、
とんとん板橋、かけてくる、
仲良くならんで、腰かけて、
お話するのよ、たのしいな、

仲よし小道の、日ぐれには、
母さまお家で、お呼びです、
さよならさよなら、また明日、
お手手をふりふり、さようなら、

今日は株も暴落して一服しています。( ´艸｀)
信頼しあって仲良くしましょう。

細則は住民が守らなければならない約束事、ルールです。
特別決議は規約の改正以外は殆どないでしょう。

>>12264 匿名さん
　　　　　↑共用部分の重大な変更を知らないaho

建替えとか共用部分の重大変更は殆ど発生しない。

>>12260 匿名さん
>　＜理事長の役割＞
>　理事会は、理事長が招集します。
>　又、理事会の議案については理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　理事長は監事、理事そして組合員（組合員の意見を聞く仕組みがある管理組合限定）等の意見を出来るだけ反映し議案をまとめる。
　　管理会社にはマンション管理に関する法律の改正、標準管理規約の改正等があれば説明してもらう。

>　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
>　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
>　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じとしておく必要があります。

そこで理事会の運営細則を細かく作成しておき誰が理事長になっても基本は同じとしておく必要があります。

>そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができるようにしておくことが大切です。

>>12266 匿名さん
その通りです。
知識の浅さだけが目立つもはやゴミ。

例えば、
「キッズルームを使用する子供が居なくなってしまったので、その部屋を他の目的に使用できるようにする」とか「ペット不可だったが飼えるようにする」とか「マンション専用の送迎バスの廃止」とかは、普通決議？

>>12266 匿名さん
　　　　　↑世間を知らないafo
機械式駐車場撤去、携帯電話基地局設置、住み込み管理人室の売却などは特別決議が必要である

そんなのは殆ど発生しない。
もっと一般的なことを考えなくちゃね。

>>12271 匿名さん
そりゃあ、小規模マンションや古いマンションでは無いかもね。
大規模では一般的だけど。

うちは小規模かも知れないが、３３０戸超の戸数はあるけどね。

機械式駐車場を撤去するようなマンションは築浅なのかな。

>>12274 匿名さん
古ーいマンションって、そもそも機械式駐車場はないから。

>機械式駐車場撤去、携帯電話基地局設置、住み込み管理人室の売却などは特別決
>議が必要である
こういう書き込みがあったのでね。

>>12270 もはや神さん
>機械式駐車場撤去、携帯電話基地局設置、住み込み管理人室の売却などは特別決議が必要である

古い機械式駐車場の撤去　更新しても利用者が減少して建て替えるより平置きで十分な時、住み込み管理人なんかいらないので売却する、建て替える必要が発生した等あるかと思いますが。
発生しないと断言するのは？

管理人室を廃止して物置にするのであれば規約共用部分の軽微な用途変更なので普通決議でＯＫ。管理人室を売却するのは共有物の譲渡なので共有者（組合員）全員の同意が必要。

>>12278 匿名さん
管理組合を法人化すれば問題ないよ

関係ない

自分の所有物を売却するかどうかは所有者の自由です。「オラ売らね」でチョンｗ

屋外の機械式駐車場が設置されてる段階で貧乏人マンション決定
雨風にさらされても構わないレベルのボロ車の置き場所

>>12282 匿名さん

何の役にも立たない投稿。

屋外の機械式駐車場は共用部分ではないから、持分に応じた使用をするのであれば
自由に（無料で）使うことができる。１００戸のマンションに１００台のスペースが
あれば１人１台無料になる。しかし、５０台しかないマンションもある。
その時は住民１００人を１月～６月に使うグループと７月～１２月に使うグループに
５０人ずつ分ければ、仲良く無料で使うことができる。
どうしても１年間通して使いたいワガママな住民は理事長と交渉してカネを支払う
のと引き換えに通年使用を認めてもらうことになる。

>>12284 匿名さん
ナニ言ってんだ？？？

上記の５０台マンションの例では住民１人の持分（使用権）は６か月になる。
通年で使うにはこれだけでは足りない。残りの６か月分を入手しなければならない。
そこで理事長にカネを払って誰か別の住民の持分（６か月）を売ってもらうのだ。
これが駐車場使用料の実質である。
もうおわかりだろう、駐車場使用料は理事長のものではなくて、本来は自分の持分を
売り渡した住民のものなのである。これを理事長や管理組合が勝手に使うことは
原則として許されない。だから、標準規約では「使用料収入は管理組合のものです
（住民には渡しません）」という条文を１個入れている。

関係ない

>>12280 匿名さん
法人化すると共有部分は管理組合法人のものになるので、共有部分のまま売却できますよ

その承認決議の条件は。

>>12288 もはや神さん
全戸の登記簿、書き換えだね。みんな嫌がるだろうな。

共用部分の変更は規約で特別決議なのだけど、除却も特別決議でできるようにする。除却は規約に書いてある場合とない場合がある。除却とは処分行為のこと。
住み込み管理人室など規約共用部分を売却する場合は、特別決議で売却する。
登記簿は管理人室の規約共用部分の記載を抹消登記して、買主に所有者移転登記する。
可能だと思うので法務局にきいてみてね

上記の手順で実体法上の問題は全くない。ネットにでている解説記事は間違いである。

>>12290 匿名さん
規約共用部分の記載は売却する住み込み管理人室の登記簿の表題部に書いてあるんだよ。規約共用部分でも独立した部屋なら表題部登記はあるんだ。そこを書き換えるだけで、全戸の登記簿は全く関係がない。aho

>>12291 もはや神さん
1戸あたりの土地の持分が全部変わるんだよ。登記簿は書き直しだ。

分筆を許可するだけでも全戸の署名が必要。

それに法人化させたら代表者名が必要。代表者は誰がなる？
理事会は輪番制が全体の70％。1-2年毎に理事長が変わるから理事長の名前というわけにもいかん。もめるだろうな。　

というより、土地の運用するために法人化するならわかるが、売却でなぜ法人化しなければならないんだ？

>>12294 匿名さん

売却する部屋の敷地権を借地権にしたらいいのでは？
そうすれば、全戸の所有権の持ち分に変更はない。

>>12295 匿名さん
理事長個人名での所有権保存登記を経由しても同じかもね

>>12296 もはや神さん
結局、土地は売らないってことか笑

ウチのマンションも空いている駐車場を近隣に貸し出す案が出たけれど、税金問題やら法人化問題で頓挫したよ。
まあ、ある程度まとまった土地ならやる価値はあったのかもしれんけどな。

屋上防水工事で断熱材の不正使用が発覚、発覚した部分の補修工事は行われましたが
管理組合としてこれで終わりとして工事代金の支払いをしてよいのでしょうか
見積書の通りの適正な工事が行われたのか疑問です。
理事会としての対応をご指導ください。

>>12299 購入経験者さん
屋上防水工事なら10年保証とかあるはずですよ。
雨漏りしたときに直してもらえばいいのでは？

手抜き工事がわかってるのに雨漏りしてから直す馬鹿がどこにいるんだよ

>>12299 購入経験者さん
理事経験者です。
不正工事が発覚して同業者に直させたんですよね？
なのに、なんで工事代金を支払わなきゃならんの？

土地も建物も管理組合が勝手に売れるわけないだろ、aho

>>12301 匿名さん
　　　↑手抜き工事がわかっていると勘違いしてるaho
わかっているならやり直しさせれば良かろうw

>>12303 匿名さん
　　　　↑特別決議すると書いてるのがわからないaho

>>12305さん
ahoは使わない方がいいですよ。
あなたがマンション管理士上位合格者のＨＮで書き込みをして
いた時も頻繁にahoを使用されていましたが、afoは全国区では
ないですから。全国的にはバカと同意語です。

>>12304 もはや神さん
？？？

>>12307 匿名さん
　　　　↑手抜き工事がわかっている部分は補修したと言ってるのがわからないaho

頑固さだけは変わらないようだ。
ほんとにafoだな。

年を取ったら素直にならないとみんなに嫌われるよ。

>>12308 もはや神さん
「もはやafo」と、名前を変えた方がいいのでは？

>>12297 もはや神さん
聞きたいんだけど、管理人住み込みマンションってどういうマンション？
管理人が通って来られないような僻地にあるマンション？
管理人住み込みの会社寮とかは知っているけれど、東京圏のマンションで住み込み分譲マンションって聞いたことがない。
マジで「管理人住み込みマンションなんてあるんだ??」と最近驚いたんだけど、見たことないんでイメージできない。

どういうところにある築何年くらいのマンションなんですか？

>>12312 匿名さん
1970年代から80年代に管理人を募集しても応募がないので
住み込みにして夫婦で住んで夫婦で勤務する形にしたらしい。
奥さんの労働時間は旦那さんの半分くらい。大阪にはたくさんあるよ。

仕事に失敗した人が夫婦でやるみたい。いまはそれにかわるのはスーパーホテルかも。
スーパーホテルの支配人は夫婦で住み込みで業務委託形式だって。

>>12313 もはや神さん
関西文化なんですね。
東京圏だと住み込みの方が皆嫌がって応募なさそう。

>>12315 匿名さん
首都圏にも住込みマンション普通にあります。
築浅物件では聞かないですが、住込みの管理人を募集しています。

３６５日２４時間勤務のブラック業種

＞管理人室の売却

ﾌﾟｯ

>>12318 ご近所さん

↑いまの話題の住み込み管理人の管理人室とは管理人の居住してる部屋、例えば101号室なので、普通の専有部と変わらない。なにがプッなのか知らないが世間知らずのパーのようだw

>>12317 匿名さん
　　　　↑そのとおりで古株の清掃員から住み込み管理人は新入りだとバカにされたり、区分所有者からは深夜でも蛍光灯交換を要求されノイローゼになる住み込み管理人が続いて、住み込みを廃止したマンションがある。大阪の光明池のあたりのマンションである。

余談だが、マンションの管理人のほとんどは戸建てに住んでいる。管理人の仕事は給料は安いが楽なので定年退職した人には人気がある。タワマンなどは管理費に余裕があるので、月給22マン程度に設定され競争率は20倍を超える。管理会社が選ぶのは高学歴の定年退職者である場合が
多く、その多くは戸建に住んでいる

光明池は南港・三井が丘と並ぶ大阪の高級マンション街でっせ

マンションの建物内にある管理員室や倉庫や駐輪場がもともとは専有部分であることを理解できない組合員がいるな

プッ

>>12323 匿名さん
だから規約共用部分なんだよ。aho

駐輪場は壁がなければ表示登記はされないだろう。倉庫は別棟なら付属設備となる。

屋根と壁がある一般ごみ置き場と資源ごみ置き場は規約共用部分だが、屋根がない粗大ごみ置き場は建物ではないので付属施設になっている（区分所有法４条２項第１文）。

共用部分になると使用に関する条文が民法２４９条から区分所有法１３条に変更される。持分による使用制限がなくなるので使いたい放題。つまり、多人数家族でもバコバコごみを出すことができる。

理事会議事録を配布してますか？

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

金メダルマークは、過去の投稿内容が評価された方に付与されます。一度マークが付いた投稿者様やレスも時間が経つと消える仕様となっています。

プッとかafoの表現はやめた方がいいですよ。

>>12332 匿名さん

こんなのが　なぜ　参考になる　にポイントがつくんだ

東京に住みたくてマンション探しに時間と手間と交通費がかさむので
住み込み管理人になった。
休みは妻と東京見物をしながら余生を過ごすマンションを探している。田舎には住処はあるがやはり都会が住みやすいと思う。

>>12334 匿名さん
交通費を気にするようなら東京のマンションは買えないよ

>>12335 匿名さん
その交通費ではない。田舎からマンションの内見等に来るための
交通費とかホテル代の事です。
なかなか好みのマンションは見つけにくいです。
住み込み管理人をしながらですと時間をかけてゆっくり探すこと
が出来ます。その他に個人的な理由もあります。
中古も考えるようになりました。

>>12319 もはや神さん
私のマンションの管理人の居住宅は組合法人名義にしています。
12318さんはそこら辺の理解に乏しいようですね。
住み込みではない方式に変更する場合は居住宅を組合で他の方法に
利用できます。（売るとか貸すとか利用するとか）

>>12337 匿名さん
なるほど。規約共用部分ではなくて、専有部として登記して所有者が管理組合法人なんですね。新築のときはどうだったんですかね。

>>12338 もはや神さん
新築分譲時は、
適正化法施行前の分譲で権利能力のない社団としての管理組合の
マンションです。
管理事務室の奥に管理人用の住居がありました。

>>12339 匿名さん
なるほど！分譲したデベロッパーが賢かったんですね。

>>12340 もはや神さん
普通だと思うけど。

>>12341 匿名さん
規約共用部分としているマンションもある。

まだ揉めてるのか

住み込み管理人の居住する部屋を所有権保存登記して、所有者を権利能力なき社団とか管理組合法人にして管理組合名義にする場合、土地の持分が発生し、固定資産税がかかると思うけどね。規約共用部分にしておけば固定資産税がかからないはずである。

>>12344 もはや神さん
法人名義にして固定資産税は組合が支払っている。
これから先規約共用部分にすることも検討中ではある。
住み込み方式を辞めたときを考えて今のままで推移している。
理事長に聞いたら管理人業務の変更等も考慮している。
現在はこの方法が賢いと判断している。

>>12344 もはや神さん
一組合員の所有物である専有部分を組合が購入して規約共用部分にしたとて固定資産税の支払い義務は免れないと思います。

金メダルがつかない素人だから許してやれ

>>12346 匿名さん
あとから規約共用部分にしたら全員の持分が増えるので管理組合負担の固定資産税はないんだよ。

>>12348 もはや神さん
それは不合理ですので辞めたそうです。
規約共用部分にしたときは売却等の場合は結構めんどいです。
永久に住み込み管理人の使用ではないからだそうです。
神様にお尋ねします、
全組合員の持分が増えると全組合員の固定資産税が増えるの
で全員の同意が必要ではないでしょうか。

>>12349 匿名さん
変更登記は全員がやることになるからそうでしょ。
面倒だから住み込み管理人室を最初から規約共用部分にしないで、
権利能力なき社団として所有者を管理組合にして登記してるから賢いんですよ。
しかし、私が知ってる限り、管理事務室と管理人の居住する部屋は内部で繋がってる場合が多いけど。完全に壁がある場合もみたことはある。

>>12350 もはや神さん
勘違いしないでくださいね。
分譲当時は住み込み用ではなく一組合員の所有です。
問題を複雑化してモヤモヤにはしないでください。
この件はこれで終わりにしましょう。
権利能力なき社団の管理組合名義では登記はできませんよ。
登記名義人を決めないといけません。

>>12351 匿名さん
それが普通は理事長なんだけど、面倒だから法人化する。

自分の持分を勝手に増やされてはたまらない
持分が増えてるからうれしいだろと思うのはバカ

>>12353 匿名さん
持分を増やすと固定資産税も当然増える。
喜ぶ組合員はいないでしょう。
理事長はそこら辺を考慮して組合を法人化して組合名義で購入して
組合がその経費（固定資産税等）を負担することとしたのでしょう。
結局は組合員の負担になるのだけれども個人負担よりは組合員を説
得しやすい。

>>12353 匿名さん
　　　↑勝手にできるわけないのがわからないバカ

税金は払わないといけないが組合費（管理費）は役員がahoなら踏み倒せる。

〇鹿だな、キミたちわ

>>12357
お前はここにはくるなといってるだろう。
お前がくるとスレが荒れる。

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

税法上会計上の耐用年数と実際の使用可能年数が一致しないのは常識ですよ

>>12358 匿名さん

こんなのが　なぜ　参考になる　にポイントがつくんだ 　しかも２？

>>12360
何を気にしてんの。
ここのスレは人気あるからね。
12360の書き込みがあるからね。
このままいけば、２万以上になるかも。

はいはい

part2は有益な書き込みが多いですが、こちらは建て替えとか配管取り換えとか、当面何の役にも立たないコピペが多いですね。

>>12364 匿名さん
＞こちらは建て替えとか配管取り換えとか、当面何の役にも立たないコピペが多いですね。

あたりまえだよ　登録件数稼ぎが狙いだもん

ＰＡＲＴ２もＰＡＲＴ３も僕が立てたスレだけど、
ＰＡＲＴ２は、マンション管理士に質問しようだったのを
マンション管理士等に質問しようとしたので新しくスレを
立て直したんだよね。
本当はＰＡＲＴ２は削除してもらいたかったんだけど、それは
できないということだったのでそのままにしてある。
しかし、ＰＡＲＴ２は僕自身は終わったスレと思っているので
ＰＡＲＴ２への書き込みはしないことにしているんだよ。
ＰＡＲＴ３は毎日書き込みをしているので、いつまでも続くけど
ＰＡＲＴ２はスレ主がいないので継続性がない。
ＰＡＲＴ３に対抗しようとしているようだけど、無駄なことは
やめて新しくスレを立てればいいんだけどそれはできないんだろう。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

医療費の税の還元方法

　サラリーマンの方でも、確定申告が受けられます。勿論、自営業の方等どなたでも該
当します。今からでも遅くはありません。医療にかかった領収証は保管しておきましょう。
　１０万円以上（家族全員で）医療費を支払った場合、かかった医療費総額から１０万円
を差し引いた残りの１割が税金から還元されます。（薬も対象）

養殖魚を見分けるコツ

　魚は、体型や肌の色で見分けることができます。
養殖ものは、運動量が足りないから、尻尾が小さく太り過ぎています。
　例えば、鯛の養殖物は、浅瀬で育つから黒っぽい色をしています。逆に天然ものは、
エビを好んで食べるので赤っぽい色をしています。
　ホタテ貝は、天然ものの方が、砂の中にもぐっているため、貝殻がきれいです。
　うなぎ、牡蠣、なまず、ニジマスはほとんどが養殖ものです。

トマトを完熟トマト風にする方法

　まず市販されている普通のトマトを使う大きさにカットします。
それを何か容器に入れ、そこに砂糖を少々まぶします。そのまま冷蔵庫に入れて
約１０時間ほどすると、完熟トマトのようになります。

理事会議事録を配布する際、私どものマンションでは
上記のような生活の知恵も一緒にして配布しています。
興味をもって議事録をみてくれますし、保存をしておられる
方もおられます。

>>12371 匿名さん
これは良いですよね。
生活役立ち情報を毎月一回でも配布されると読みます。

議事録と同封という形で、別個に配布せねばなりませんね。

議事録の終わりのページに生活の知恵を書いて
いますので、別個ではないですよ。

>>12374 匿名さん
別個でなくてもいいでしょう。
これはとてもいい案です。
私のマンションでも採用します。

>>12374 匿名さん
理事会で話し合った経過と決定を書くのが議事録なので、うちのマンションなら議事録に生活の知恵等を書くのはNGですね。（ゆるいところはわかりませんが）
最後のページは理事長の署名で〆。理事長が理事会の記録内容に責任を負うということです。

>>12370 匿名さん
>　１０万円以上（家族全員で）医療費を支払った場合、かかった医療費総額から１０万円を差し引いた残りの１割が税金から還元されます。（薬も対象）

所得の低い人が多く住むマンションですか？

青色申告をするときにはいろんな経費とか控除額等を
記載しますけどね。

所得税の税率が１０％・・・課税される所得金額が、1,950,000円 から 3,299,000円まで

>>12377 匿名さん
ガンになったら治療費に300万くらい。
10万差し引いて290万。その1割、29万が還元される。

誰でも普通に申告しますよ。

○その年の課税される所得金額…４００万円
○その年中に支払った医療費…３０万円
○保険金などで補てんされる金額…０円

還付される所得税額は？

>>12381
【追記】
○その年の課税される所得金額（医療費控除前）…４００万円

【医療費控除前】
○その年の課税される所得金額…４００万円
○所得税額…４，０００，０００円×２０％－４２７，５００円＝３７２，５００円…Ａ

【医療費控除後】
○その年の課税される所得金額…３８０万円（※１）
※１　４００万円－医療費控除（※２）２０万円（３０万円－１０万円）＝３８０万円
※２　医療費控除は最高２００万円
○所得税額…３，８００，０００円×２０％－４２７，５００円＝３３２，５００円…Ｂ

【医療費控除前】－【医療費控除後】
○Ａ－Ｂ＝４０，０００円…還付金

生活の知恵として議事録に載せたけど、皆さん関心が高いんですね。
それに税法に詳しい方がおられるから役に立ちます。

議事録はなかなか住民の皆さんは読んでくれません。
いかにして読んでもらえるかの工夫も必要です。

　　　生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
　　ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。
　　　生協宅配システムは、毎週１回決まった曜日に届けられます。
　　注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。
　　　グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。

　　＊注意すべき点

　　　１）共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。
　　　２）共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。
　　　　　　現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。
　　　　　　ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。
　　　３）アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。
　　　　　　アルコープ・・・廊下から少し引っ込んだ各住戸の玄関の空間をいいいます。
　　　　　　専用ポーチは、ベランダと同様専用使用権はありますが、あくまで共用部分です。
　　※関連するものとしては、生協、グリーンコープ、出前等もあります。

支払督促の具体的なやり方

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

>>12376 匿名さん
>理事会で話し合った経過と決定を書くのが議事録なので、うちのマンションなら議事録に生活の知恵等を書くのはNGですね。（ゆるいところはわかりませんが）
>最後のページは理事長の署名で〆。理事長が理事会の記録内容に責任を負うということです。

上記に同意です
議事録に生活の知恵等を書き誤りがあった時、住民が被害を被れば理事長の責任が問われますよ。

もし誤りが想定されるのであれば、その文言を記載しておけばいいでしょう。
組合員にどうしたら議事録を読んでもらうか、関心をもってもらうかも
重要なことです。
そんなに難しく考えないでもいいのではないですか。

>>12388 匿名さん
堅いな～
形式にとらわれたり、なんでも責任責任って、そんなだから理事のなり手が不足するんだよ。

理事会と組合員の情報交換は大切です。
うちは誰でも理事会への組合員の出席傍聴歓迎です。
非難の渦が心配。( ´艸｀)

理事会では必ず管理費滞納が議題になります。
何号室の誰がいくら滞納しているのか、知りたい人は傍聴すればいいでしょう。

単に滞納金額が報告されるだけではありません。
勤務先が倒産して失業中なのにローン支払いが１０万円以上あって、、、などの
個人情報も明らかになるので面白いですよ。

大事なことは管理費を滞納しても共用部分の使用は従来通りできることです。
管理費滞納者はエレベータに乗れないとか、ごみ置き場を利用できないなどの
規約細則を作っても効力はありません。

マンション独自のごみ置き場がなく、町内会のごみ置き場を使っている場合は、町内会未加入または町内会費不払いのマンション住民は、ごみ置き場を利用できない。薄汚いマンション住民のタダ乗りは許さない。

>>12392 匿名さん
私のマンションでは滞納者の氏名は
公表しないようにしています。
理事会でも氏名は伏せて公表します。
ただし、長期滞納者等はやむを得ないので
理事長には報告されるように規定しました。

>>12395 周辺住民さん
それは行政の不法行為だよ。
町内会未加入とごみ置き場使用は別問題。
住民税未納者でもゴミ置場の使用はできる。

町内会に入っていない人は役所のごみ係に直接取りに来てもらってください。
町内会のごみ置き場は町内会が維持管理コストを負担しているのです。
コストを負担しない人は使えません。

＞理事会でも氏名は伏せて公表します。
氏名や部屋番号がわからないと理事は取り立てに行けませんよ。

やっぱり金融機関や暴力団で債権取り立て業務をやってた人が役員に適任ですね。