「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

大規模修繕工事の進め方はしっかり勉強しておいて
ください。
技術的なことは専門家に任せればいいのです。

大規模修繕工事で一番大切なことは、しっかりした
信頼のおける設計コンサルタントを選定することです。

最初からうまくいかないこともあります。
何度か騙されたり失敗するうちにコツがわかってきます。

通常の工事でも相見積もりの取り方のコツを掴めば
簡単なんですけどね。
最初に見積もりを取った業者の見積書を単価の欄だけ
書き込んでもらえば正確な相見積もりが取れるんですけどね。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

理事は大切な役割を担っているけど如何せん輪番制だから
年度によって大きな能力の差がでてくる。
それをどう解消するかが問題となります。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

今日は自治会主催の餅つき大会ですが管理組合も協賛します。
いつか自治会から主導権を奪いたいというのが理事長の野望なのです。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

　ロ．「修繕積立金の値上について」

　　　修繕積立金は長期修繕計画に基づいて、１戸当り月の必要額を計算します。
　　しかし、長期修繕計画には全て網羅されていない部分もあります。
　　　又、専有部分にある、給水管・排水管の支管部分は、当然専有部分ですので、長期修繕
　　計画には入っていません。
　　　これについても、いずれ更新が必要になる時期が確実にやってきます。
　　　不具合が生じてきたら、各区分所有者がその責任と負担で実施しなければなりません。
　　　経年劣化による給排水管の更新工事については、保険の適用はありません。
　　　マンションをスラム化させないためには、修繕積立金の確保を行い、適切な工事をしていか
　　なければなりません。

　　　＊区分所有者が単独でやらなければならない工事・補修
　　　　　　ガスレンジ、給湯器、便座、換気扇、ガス管等は当然各人で取替等はおこないます。
　　　　　　そして、一番の大物は、給水管と排水管の支管の交換です。これについては、かなり
　　　　　の経費がかかりますので、できることなら本管の更新の時に一緒にやれば効率的です。
　　　　　　何故ならば、支管の交換より、それに伴う、床板とか背板を外したり、養生とかの経費
　　　　　の方が高くつくからです。それに、工事中の不便も１回で済みます。

　　　＊専有部分の給排水管の取替工事を、管理組合がやるようにするのが一番の方法ですが、
　　　　　そのためには、修繕積立金の値上が必要になってきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

無過失責任は民法７１条じゃないよ。

毎回同じ指摘をしているけど、分っているんなら
それを書き込めよ。
だからお前は嫌われるんだよ。
人のあら捜しをしたり批判だけするんではなく、みんなに
正しい情報を提供することが大切なんだよ。
区分所有法なんだろうが昔作った資料をそのまま貼り付けて
いるから同じことが書き込まれるんだけどね。
また、いつか書き込むと思うけど、そのときはちゃんと正解を
書いて指摘するんんだな。

工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条！）
しかし、裁判までして争うのは大変なことですよ（笑
では、どうすればいいか。あきらめるのは癪ですよね。それを説明します。

ウィキペディアより抜粋
無過失責任（むかしつせきにん）とは、不法行為において損害が生じた場合、加害者がその行為について故意・過失が無くても、損害賠償の責任を負うということである。

概要
元来、不法行為においては被害者が加害者の故意･過失を立証しなければならないという過失責任主義を原則としていたが、科学技術の進歩・交通機関の発達などにより、公害をはじめ企業の活動により多くの被害者を出すようになったことから、過失責任主義における矛盾が生じ、それを是正するために講じられるようになったのが無過失責任である。

無過失責任は、「利益を得ているものが、その過程で他人に与えた損失をその利益から補填し均衡をとる。」という報償責任の法理、「危険を伴う活動により利益を得ている者は、その危険により発生した他人への損害について、過失の有無にかかわらず責任を負うべきである」とする危険責任の法理が根拠とされる。

しかし、裁判では自分で立証しなければならないので
個人でやるのは大変ですね。

中身のないコピペを垂れ流すようではスレ荒らしと言われても仕方ありません。
私はこれからも正しい情報を提供しますのでご期待ください。

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

滞納金に対しては、その対応は最初が肝心です。
シビアに決められたとおりに行動すべきです。
理事としてはおなじ住民に取り立てをするのは気が
ひけるでしょうが。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

いずれにせよ関係する法律の条文を押さえておいてください。
滞納金には民法７１条の無過失責任は適用されません。

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

滞納を減らすためには、漫然と管理会社の報告を聞いていればいいわけではない。
滞納者の収支状況、つまりどこに勤めていて月給がいくらで、食費・光熱費がいくら、
旦那のパチンコ代や奥さんのパーマ代がいくら、ペットや車の維持費がいくら、と
細かく精査し、無駄な支出がないか、少しでも滞納残高削減に回せるカネがないか、
催促文書だけではなく時には滞納者宅に出向いて面と向かて交渉するのが理事長の
仕事です。そう、借金取りと同じなんですよ。いやな仕事ですね。

当然ながら素直に応じてくれる滞納者ばかりとは限りません。
逆ギレされたり、「子供ががいる前で恥をかかされた。どうしてくれる！」と
変な方向へ話を持っていかれたり、うっかり会計理事の奥さんが同席したりすると
「なんで理事の嫁が俺の滞納のことを知ってるんだ、個人のプライバシー保護は
どうなるんじゃ！」と喚かれたり（その大声で同じ階の人にはバレてますけど）。
管理会社の人は基本的には「組合内で解決してね」なので頼れませんよ。

滞納者の名前や具体的な滞納額、交渉記録は理事会の議事録に記載すべきですが、
組合員には閲覧権があり、閲覧によってマンション内のトラブルを知って喜ぶ変態の
組合員もいます。したがって本当の議事録というものは理事長さん宅にあります。
まあ、管理会社のフロントも理事会や総会に陪席しているときは、メモをとりつつ
内ポケットでICレコーダーを回していますよね。

議事録には個人名は書かないのが普通ではないですか。

税金や国保料より先に管理費を払わせることができたら、その理事長は一流。
街金への返済より先に払わせたら超一流。頑張れ。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。

標準管理規約ではなく自分のマンションの管理規約に基づいて選出します。

あなたが正しい。

あみだくじ

>>10929 匿名さん
私管理会社の人間ですが普通にやってます。

>>10930 匿名さん
子供がいる前でトークをかける奴は頭おかしい

通勤通学の住民が廊下を通行する時間帯にインターホン越しに「〇〇さん、頼むから払ってくださいよ～、お願いしますよ～」と催促するのが効果的。

　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

区分所有法の規定では、普通決議は区分所有者及び議決権のそれぞれ過半数の賛成が必要ですが、これでは総会への出席率が悪い低民度マンションでは何一つ決まらない恐れがあるので、管理規約で別のルールにすることが認められています。
低民度マンションでは、管理規約によって出席組合員の議決権の過半数の賛成で議決できるルールに変更するのが一般的です。
なお、特別決議の要件は、管理規約によっても変更できません。

>>10941 匿名さん
そんなことしたら相手の思う壺です?送ります

管理組合総会当日に出てくるのは、基本的に＊＊＊＊。特にペットボトル持参のやつは要注意ｗ

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

理事：コンチワー、管理費払ってほしいんですけどー
住民：あらいやだ、今忙しいのよ、また今度来てね
理事：そんな殺生な、わてもわざわざ仕事休んで来てまんねんでー
住民：しつこい人ね、帰ってよ、玄関ポーチは専用使用権だから入らないでちょうだい

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

総会が順調に進むといいですね。

役員任期中に放火とか殺人がないとホッとしますね

「大規模修繕工事の瑕疵保険について」

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

組合員の飛び降りとか首つりがあった日には目も当てられませんね。
一応理事長は弔問には行くんでしょうから。

区分所有法（４２条３項）が改正され、総会議事録に署名だけで押印が削除され、標準管理規約（４９条２項）も改正されたが、準拠して管理規約を改正しなければ、押印は必要？不要？

建替え決議の要件を５分の４から、４分の３（またはそれ以下）に区分所有法（６２条）が改正されても、管理規約を４分の３で改正しなければ、管理規約が優先される？区分所有法が優先される？

どっちでもいい
誰も興味がない

>>10954さん
区分所有法と管理規約のどちらが優先されるかとのことですが、
任意規定なら当然管理規約が優先されます。
しかし、特別決議の場合は法が優先されます。
ただ、管理規約が改正されていなければ、管理規約で決議が
行われる可能性は高いと思います。
といいますのは、住民で管理規約や民法、区分所有法を理解
している方は殆どいないと思いますので、知らないで運用決議
がされるんじゃないかと思います。

特に建て替え決議を行う場合は、取り壊しが行われれば
住民は分散しており、集会を開催するにも大変な労力がいります。
取り壊しが終わってからは、いくら決議が間違っていたのでやり直す
という訳にはいかないでしょう。
そうならないように、法の改正があればそれに対応することです。
本来なら管理会社が提案すべき事項です。

>>10957 匿名さん
管理会社の提案事項ではありません。
組合が提案して組合員の同意を得る。

管理会社は理事会、総会の支援業務を行わなければ
ならないでしょう。
理事は輪番制が殆どでマンション管理の知識はその理事会に
よって大きく違ってきます。
それに、管理会社であれば、区分所有法の改正等については
当然知っていると思います。
そこで理事長とかにその情報を提供する必要があります。
それを規約化するかどうかの判断は理事会です。

>>10959 匿名さん
支援業務と提案は違う

>>10959 匿名さん

>>10959 匿名さん
支援業務と提案は違う

管理会社としては、法改正があったぐらいは理事会に
提案もしくは教えてやるべきでしょう。
それも支援業務の一つです。
理事会を運営していくには必要なことでしょう。規約を改正
していくことも。

うちのマンションの規約は平成１４年改正前の区分所有法に準拠しているが、
放置状態なので、多額の費用を要する大規模修繕工事は特別決議になっている。
数年前に大規模修繕をやったとき、理事だった俺は総会前日に規約を読んでいて
気づいたが、時すでに遅しなので黙っていたら、そのまますんなり賛成多数で
可決された。規約も法律も読んでる奴はいないから何をやっても賛成多数でOKだ。

知らなければなんでもありということになります。
それに工事をしてしまった後ならなおのことです。
大規模修繕工事が特別決議で承認されたのならそれで
何も問題はないと思います。
当然普通決議でも承認されたと思いますので。

管理費や修繕積立金の値上げは普通決議となっています。
但し、管理規約の改正をする場合は特別決議となります。
その際、管理規約の別表となっていれば値上げは規約の
改正となりますので、特別決議となりおかしな状態になり
ますので、別表は細則にしておくことが必要となります。

うちのマンションは、部屋のタイプ別の管理費・修繕積立金、駐車場使用料も
すべて規約別表に規定されている。今まで何回か値上げが提案され、すべて普通決議で
可決成立している。法令をガチガチに解釈適用すると違法なのかもしれないが、
毎月の管理費や使用料の額を御大層に別表に書いてある規約自体がおかしいのだと
思うことにしている。

改正区分所有法では金額の大きな工事を普通決議でやることを認めているのに、
規約で特別決議にしている（規約変更を忘れている）ときはどうなるか？
区分所有法は、金額の大きな工事を特別決議の対象に入れていないだけで
必ず普通決議でやれと言ってるのではなく、普通決議・特別決議どっちでもいいよと
言っているわけだから、規約の規定は有効であり、金額の大きな工事を普通決議で
やると、役員は規約違反を理由に工事反対の組合員に追及されるかもしれない。

だから使用細則に規定すればいいのではないですか。

うちのマンションのように規約では特別決議事項になっている大規模修繕工事を
普通決議でやってしまう（故意や悪気ではなくて）役員が多いのではないかと
思ったのだろう、法務省の課長さんが「規約は変更せずに普通決議でやっても
問題はないですよ」という趣旨の解説を雑誌に書いてくれている。
素人が読んでも苦しい説明になっているが、組合員を煙に巻くにはいいだろう。

>だから使用細則に規定すればいいのではないですか。
ご指摘の通りなのだが、そうなると規約別表の削除と細則への記載を総会に
諮らなければならない。規約別表の削除は規約改正だから特別決議だとか何とか
ゴテゴテ言い出す輩が出かねない。こういう事柄は発覚しない限り「そっと」
しておくことが大事。まあ、いつかは噴火するかもしれないが、その時の役員が
運が悪かったと諦めてもらう。

大規模修繕工事は普通決議でいいということを管理会社のフロント
は知っているだろうから提言なり提案なりをすればいいんだけどね。
その規約の改正は簡単に通ると思うよ。たいしたことではないようだから。

大したことでない規約変更案は組合員の興味関心が低く、区分所有者数と議決権数の４分の３を集めるのは結構大変だった。役員数を１人増やす規約変更案はギリギリで可決成立したが、明らかに集計が怪しかったｗ

出席者は、総会に直接出席した者、議決権行使書で出席した者、
委任状で出席した者にすればいいんですよ。
それが普通なんですけどね。
圧倒的に議決権行使書で参加する者が多いので大概の議案は
承認されるよ。

組合員の参加意識が高いマンションはうらやましい。組合員数１５０人超で毎年の総会当日出席者数は１０数人。一桁の年もあった。書面や委任状含めて７０人しか総会出席者がいなくて、いろいろ手を尽くした（委任状１枚が２枚になる「手品」を使った）って話も残ってる。

うちのマンションもそんなに意識は高くないですよ。
総会への直接出席者は２０％程度です。
しかし、議決権行使書での出席率は高いですね。
総体では９０％以上になります。
この議決権行使書での出席率を高めることが大切です。

あまり関係ないかもしれませんが、一応建て替えについて書き込み
をしてみます。
建て替えについての手続き

１）建て替え決議　　　　　５分の４以上の賛成が必要
建て替え決萩を行う場合の招集通知は、その会日より少なくとも２カ月前に発しなければ
ならない。（法６２条）
また、建て替え決議を行う１カ月前に説明会を開催しなければならない。この説明会開催の
通知は１週間前までに通知しなければならない。

２）建て替え決議において定めるべき事項（法６２条）
①新たに建築する建物の設計の概要
②建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
③建て替え費用の分担に関する費用
④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

３）議事録への賛否の記載
建て替え決議が成立したときは、各区分所有者のさんぴを議事録に記載しなければならない。

４）建て替え参加の催促
建て替え決議があったときは、集会を招集した者は遅滞なく建て替え決議に賛成しなかった
区分所有者に対し建て替えに参加するか田舎を回答するよう書面で催告しなければならない。
催告を受けた者は、２カ月以内に参加するかどうかを回答しなければならず、期間内に回答
しなかったときは、不参加とみなされる。

５）売り渡し請求権
建て替え参加者全員から回受け指定者に指名された者は、建て替え不参加者に対し、時価
で売り渡すべきことを請求することができる。但し、裁判所は明け渡しに相当の期限を許与す
ることができます。１年以内

６）買い受け指定者
建て替え参加者全員の合意が必要となります。

７）マンション建て替え組合
建て替え決議が成立したときは、５人以上共同してマンション建て替え組合を設立することが
できます。
①設立手続き
　　　イ）建て替え合意者５人以上が共同して、定款及び事業計画を定める。
　　　ロ）建て替え合意者４分の３維持用の合意を得る。
　　　ハ）都道府県知事の認可を受ける。

８）建て替え組合の成立
知事は設立認可後広告します。法人格を取得します。
９）建替え組合の組織と運営
総会で理事３人以上、監事２人以上を選任します。
審査委員を総会で３人以上を選任します。（知識経験者等）

１０）総代会
組合員の中から一定数を選任します。

１１）売り渡し請求権
組合自体が売り渡し請求をすることができます。円滑化法１５条

１２）権利変換手続き
イ）組合員の議決権及び持ち分割合の各５ぶんの４以上の決議
ロ）組合員以外の権利者の同意
ハ）審査委員の過半数の同意
ニ）都道府県知事の認可

１３）権利変換に関する登記

１４）補償金
建て替え不参加者に対しては、権利変換手続きまでに補償金を支払わなければならない。

１５）施工マンションの明け渡し
期限を定めて明け渡しをもとめる。

建替えは難しいですね。
手続き等がややこしすぎるし、知識も必要。

大規模修繕工事や大型設備の更新工事は
定期的にやるようにしましょう。

建て替えの案が承認されれば管理組合は解散か消滅。
その後の建替組合が難関問題に直面する、

しかしやるのはその住民の誰かということになる。

標準管理規約には建替積立金の項目がない。
各組合で作成したらどうでしょうか。

それは建て替えに参加する者がその資金を負担することになる
のです。
だから、建て替えに最終的に残るのは３０％程度になるのです。

参加する組合員は少ないのでナイセンス。
では取壊積立金はどうでしょう。

修繕積立金がなければマンション総体を売るしか
方法はないでしょう。

しかし、結局は全員の承認が得られないので
売ることはできない。
売ってもいくところがない住民は多いですからね。
勿論、正規の手続きでいけば、売り渡し請求権や
買取請求権も適用されますけどね。

サ高住事故、昨年度５２８３件…氷山の一角との見方も

2021年12月20日 05時00分 読売新聞

　全国の見守りサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）で２０２０年度、転倒や誤嚥（ごえん）などの事故が少なくとも計５２８３件発生し、このうち死亡事故が１６５件にのぼったことが読売新聞の都道府県などへのアンケート調査でわかった。１８年度比でそれぞれ約２割増えていた。事業者から自治体への事故の報告は任意で、氷山の一角との見方もある。

　調査は７～１１月、サ高住を所管する都道府県と政令市、中核市の計１２９自治体にアンケートや電話で実施した。１８～２０年度に報告された事故件数などを尋ねた。３年間の事故件数は計約１万５０００件で、死亡事故は計約４７０件にのぼった。事故の内訳を調査した自治体によると、転倒や骨折が多い傾向がみられた。

　日常生活に支障がない高齢者の受け皿として導入されたサ高住で事故が相次いでいる背景には、重度の要介護者を受け入れる特別養護老人ホーム（特養）の不足があるとみられる。深刻な介護人材不足などを理由に、本来は特養に入所するような高齢者が、日中に見守りの職員を１人以上配置していればよいサ高住を「代替施設」として利用している実態がある。

　サ高住での事故を巡っては、国による詳しい調査や情報公開は行われておらず、全国的な状況は明らかになっていない。制度の根拠となる高齢者住まい法では、サ高住に床面積や見守りサービスについての基準はあるものの、あくまで賃貸住宅の一つとの位置づけで、自治体への事故の報告を事業者に義務づけていないためだ。

　東北福祉大の菅原好秀教授（リスクマネジメント）は「事故報告が行政から事業者へのお願いにとどまっている現状を踏まえると、調査で判明したのは恐らく氷山の一角だろう。国は正確な数を把握して公表すべきだ」と指摘している。

　◇見守りサービス付き高齢者向け住宅＝改正高齢者住まい法に基づき２０１１年度に制度化された民間の賃貸住宅。全国で約２７万人が暮らす。バリアフリー設備などの条件を満たせば、都道府県や政令市、中核市に登録される。入居は原則６０歳以上で、費用は全国平均で月約１０万５０００円。

それだったら有料老人ホームに入った方が
いいんじゃないかな。

建替えは素人ではできない。
プロに依頼したほうがいいかもね。

大規模修繕が終わったら高値で売って次のマンションに乗り換える
組合の金庫が空っぽのマンションに未練はない

大規模修繕工事の第４四半期に入ると管理会社系列の仲介業者が
買取情報のチラシを入れてくる
工事施工会社との連係プレーが小気味よい

立地条件のいいマンションで築古になると不動産会社が
買取をして買い占めにかかる。

買い占めが進むと規約の改正ができなくなる。

管理士諸君
大納会が近ずきました。
今年も掉尾の一振に期待しましょう。
縁起のいい話だけどスレ違いで申しわかない。おお( ´艸｀)ｂ

>>10984 匿名さん
現実的ではない。
建て替え時は建て替え管理組合が発足するから。

>>10994 匿名さん 19時間前
非常に現実的です。区分所有権を不動産屋は建替組合や買取指定者との交渉権。
場合によっては建て替え費用等の分配が受けられる。
私は築50年の地下鉄駅徒歩5分以内のマンション５００万円で購入した。
建て替えで相当有利な条件で近いうちに新築が手に入る。
住むか賃貸に出すかは引き渡し後に決める。

建替え反対者が偏屈ジジイだったら地獄

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。