「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

修繕積立金がなければマンション総体を売るしか
方法はないでしょう。

しかし、結局は全員の承認が得られないので
売ることはできない。
売ってもいくところがない住民は多いですからね。
勿論、正規の手続きでいけば、売り渡し請求権や
買取請求権も適用されますけどね。

サ高住事故、昨年度５２８３件…氷山の一角との見方も

2021年12月20日 05時00分 読売新聞

　全国の見守りサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）で２０２０年度、転倒や誤嚥（ごえん）などの事故が少なくとも計５２８３件発生し、このうち死亡事故が１６５件にのぼったことが読売新聞の都道府県などへのアンケート調査でわかった。１８年度比でそれぞれ約２割増えていた。事業者から自治体への事故の報告は任意で、氷山の一角との見方もある。

　調査は７～１１月、サ高住を所管する都道府県と政令市、中核市の計１２９自治体にアンケートや電話で実施した。１８～２０年度に報告された事故件数などを尋ねた。３年間の事故件数は計約１万５０００件で、死亡事故は計約４７０件にのぼった。事故の内訳を調査した自治体によると、転倒や骨折が多い傾向がみられた。

　日常生活に支障がない高齢者の受け皿として導入されたサ高住で事故が相次いでいる背景には、重度の要介護者を受け入れる特別養護老人ホーム（特養）の不足があるとみられる。深刻な介護人材不足などを理由に、本来は特養に入所するような高齢者が、日中に見守りの職員を１人以上配置していればよいサ高住を「代替施設」として利用している実態がある。

　サ高住での事故を巡っては、国による詳しい調査や情報公開は行われておらず、全国的な状況は明らかになっていない。制度の根拠となる高齢者住まい法では、サ高住に床面積や見守りサービスについての基準はあるものの、あくまで賃貸住宅の一つとの位置づけで、自治体への事故の報告を事業者に義務づけていないためだ。

　東北福祉大の菅原好秀教授（リスクマネジメント）は「事故報告が行政から事業者へのお願いにとどまっている現状を踏まえると、調査で判明したのは恐らく氷山の一角だろう。国は正確な数を把握して公表すべきだ」と指摘している。

　◇見守りサービス付き高齢者向け住宅＝改正高齢者住まい法に基づき２０１１年度に制度化された民間の賃貸住宅。全国で約２７万人が暮らす。バリアフリー設備などの条件を満たせば、都道府県や政令市、中核市に登録される。入居は原則６０歳以上で、費用は全国平均で月約１０万５０００円。

それだったら有料老人ホームに入った方が
いいんじゃないかな。

建替えは素人ではできない。
プロに依頼したほうがいいかもね。

大規模修繕が終わったら高値で売って次のマンションに乗り換える
組合の金庫が空っぽのマンションに未練はない

大規模修繕工事の第４四半期に入ると管理会社系列の仲介業者が
買取情報のチラシを入れてくる
工事施工会社との連係プレーが小気味よい

立地条件のいいマンションで築古になると不動産会社が
買取をして買い占めにかかる。

買い占めが進むと規約の改正ができなくなる。

管理士諸君
大納会が近ずきました。
今年も掉尾の一振に期待しましょう。
縁起のいい話だけどスレ違いで申しわかない。おお( ´艸｀)ｂ

>>10984 匿名さん
現実的ではない。
建て替え時は建て替え管理組合が発足するから。

>>10994 匿名さん 19時間前
非常に現実的です。区分所有権を不動産屋は建替組合や買取指定者との交渉権。
場合によっては建て替え費用等の分配が受けられる。
私は築50年の地下鉄駅徒歩5分以内のマンション５００万円で購入した。
建て替えで相当有利な条件で近いうちに新築が手に入る。
住むか賃貸に出すかは引き渡し後に決める。

建替え反対者が偏屈ジジイだったら地獄

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

建て替え可能物件は限られる。
一番の条件は土地代の高い地域。

それでも建て替えに参加できる者は限られる。

いくら容積率が大きくて、部屋数が増やせるとしても
それでも１，０００万円程度の資金は各自負担しなければ
ならない。
それに解体し、新しいマンションができあがるまでの
３年間は、アパート住まい等をしなければならなくなる。
そういった資金も必要になるので、それが出せない者もいる。

組合員数が一桁のマンションは建て替え話がうまく進む。

>>11003 匿名さん
考えは間違いではないが、偏っている。
好立地マンションだと建て替え費用もすべて賄って御釣りがくるマンションもある。
用途地域の変更等で容積率や建ペイ率等の変更で倍以上の戸数が確保できる場合も
ある。こういったマンションは限られているが現に存在する。例えば、
旧建物では６０㎡だった部屋が８０㎡の部屋が手にはいったうえに余った部屋を売
却してその分配金で処理して場合などの実例はある。
非常に優秀なマンション管理士の有資格者が理事長でそして最後まで仕事をしてく
れている。この理事長はマンションの特にソフト面には精通しているのでコンサル
等は必要としなかった。
同類の別棟のマンションの建て替えは外部業者に委託して自己負担が１５００万円
くらいだったようで今ももめている。
自主管理のいい面と、管理会社委託の欠点が見える。住民の質も高いです。

倍以上の部屋が建てられるのであれば、各人の負担は少なくは
なるがゼロにはならないでしょう。
それに建て替え決議等の手続きから入居するまでには約３年の
年月が必要となります。
住民の皆さんは、それぞれアパート等に引っ越さなければならないでしょう。
しかし、建て替えをするぐらいのマンションですから当然高齢化は進んで
いるでしょう。
お金の問題はクリアできたとしても、誰も知らないアパートでの生活は
苦労が伴います。
そこまでして建て替えをするより、現状に留まっていた方がずっといいと
思う方も多いでしょう。
だから建て替えがすすまないのです。
コンサルについては、マンションの住民に人材がいればその方に依頼すれば
いいでしょうが、買取請求権や売り渡し請求権はデベロッパーがやります。
理事長の役割は、ばらばらになっている住民の連絡役という大切な仕事が
あります。それと、総会等の議長とか。