「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

損をする者と得をする者は同数いるんだけど、両者合わせても
確実に損をするようになっている。
証券会社等に手数料を払わなければならないからね。
胴元は確実に得をする。

株の場合情報量の過多で利益が大きく違ってくる。
そして一番の情報量をもっているのが証券会社のアナリスト集団だよ。
単に証券会社に勤務している者ではたかが情報量はしれている。
素人と殆ど変らない。
証券会社に口座を設けて株の売買をするようになると、証券会社の
担当者が専属でつくことになる。
その者と株の売買や情報の提供がされるのだが、その担当者は殆ど
素人に近い。このことをまず知るべし。

証券会社の担当者は株式投資は素人だが、顧客に株取引を頻繁にさせて
手数料を巻き上げるのは上手い。
管理会社のフロントが民法や区分所有法は素人でも不要不急の工事を提案して
管理組合のカネを関連業者に流すのが得意なのと似ている。

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
　　ことになる。

>>10587 匿名さん
損ばかりしていると被害妄想になる。
貴方の投稿を読んでいますが、
病院へいかれた方が良いです。

何も被害妄想にはなっていないよ。
最初のころは損をしていたけど最近はまずまずだからね。
5,000万円損をしたけど、相続もあったから大した金額とも思わなかったからね。
親から相続した土地も駐車場として貸しており、その他の財産もあるから
お金に不自由はしていない。
当然マンションも現金払いなのでローンもゼロ。
株は今もやっているよ。

それより、修繕積立金を使って建て替え資金や建て替えが完成するまでの
資金づくりをするという話はどうなったの。

>>10594 匿名さん
修繕積立金に決めた覚えはない、
文法を嗜みなさい。

ではマンションの資金とはなんですか。

僕の株に対する投資金額は２億以上あるからね。
ネットレと証券会社で半々というところ。
証券会社からは毎日のように電話とファックスがある。

>>10596 匿名さん
マンションの資金などの表現はしていない。
余り語りすぎると語るに落ちるよ。
貴殿の素性はバレバレです。
2億ではなく20億ではないのか。＞

管理組合の資産運用は重要です。
放置すると資産の目減りをきたす。

マンションの資金のことでなくて、個人の資産運用なの？
だったらスレ違いでしょう。
ここはマンションの管理に関するスレですよ。
そうでなかったら単なるスレ荒らしだね。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

専有部分の配管については塩ビ管を使用しているマンションでは
錆びによる漏水は考えられないと思います。
塩ビ管所謂ビニールパイプですから管自体が錆びることはないからです。
しかし、築年数の経過とともに、継手部分が地震等により緩みが出て
そこから漏水は考えられます。
又、いくら塩ビ管といえども必ず経年劣化はしますし、ひび割れ等も
発生します。
築年数が経過したマンションでは、専有部分の配管の検査（特に給湯管）
の調査はすべきです。

給水管の竪管、つまり共用部分については各戸の廊下にあります
スティールドアの中に納まっていますが、共用部分の竪管部分は
鋼管が使用されているところが多いと思います。
そこから漏水がした場合は、多分部屋の中に漏水はせず通路に
流れ出ると思います。
ただ、その共用部分の交換をする場合は、通路部分にむき出しで
設置しなければならないので見た目は悪くなります。

>>10600 匿名さん
資金は資産の一部。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。