「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

管理会社は必要にきまっているじゃないですか。
要は管理会社をいかに有効活用できるかということになります。
それができていない、人材のいないマンションでは管理会社に
だまされるという発想になるんでしょうね。
工事を早めにやればマンションはきれいになり資産価値も上がります。
それをだまされたとはいわないんです。
工事をやるには、修繕積立金の取り崩しが必要になり、それは総会の
普通決議でやりますが、それが承認されたということは、組合員が
承認したんですよ。それをだまされたというのですか。
単なる理事の連中の知識不足、能力不足、情報不足のなにものでも
ありません。

何か最近はつまららい内容のない書き込みが多くなりましたね。
書き込みに対応しやすいんでしょうね。
そんなに知識とかがなくても書き込めるからね。

もう少し内容のある書き込みをおねがいします。
勉強になるような書き込みを。

総合評価方式の計算式知ってる方はいませんか。

＞6447
やっぱりスレ主なんだ。
己が言ってることに自信がないからスレ主だと名乗れない。
自画自賛したいときだけはスレ主だと自分から名乗り出る。
スレ主が自慢している管理会社はどこだと聞いたら、数社挙げて誤魔化す。
袖の下を貰っているの事がバレるのがまずいからね。
少し突っ込むと、全てが胡散臭いスレ主です。
言ってること全てに信ぴょう性がない。
＞管理会社は必要にきまっているじゃないですか。
ある意味、当たっている。
袖の下が必要な組合員にとって、管理会社は合法的なリベート獲得手段。
管理会社がいなくなると袖の下がもらえなくなり、うま味がなくなる。
マン管資格は取っても、管理者としての総合能力がなければマンション管理はできない。
スレ主は何か思い違いしているのではないか。
マン管資格さえ取れば管理者と同等の能力があるんだと。
それは大きな思い違いです。
スレ主のマンションに足りないものは、管理会社ではなく、管理者です。
管理者としての能力を見極める一番簡単な方法は、マンション管理に管理会社はいらないという事が判っている方です。
スレ主はそれが判っていないから、まだ管理者としての能力には及んでいない。
でも大丈夫ですよ。
先人の知恵を借りながら、少しづつ経験を重ねることです。

＞総合評価方式の計算式知ってる方はいませんか。
ほれ、勉強したいんだろ？
https://www.env.go.jp/council/35hairyo-keiyaku/y358-02/mat06-3.pdf
検索方法ぐらいは知っているんでしょ？

計算式が書いてないけど、しってるのなら書いてみてよ。
それと見積金額と評価点との関連もね。
例えば２億円の工事の場合、Ｂ社がＡ社より１，０００万円高い場合、
評価点の差が何点なら勝てるか。
分りますか。
当然知ってますよね。

はい、計算式です。
※元請業者選定説明会の評価ポイント
＊入札評価の計算方法 入札額の大小が大きく影響します。
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000
⑤の最高得点を出した業者と契約することになります。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。前回はこの方式
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

①総合評価落札方式で選定する方法 　　　評価点と入札価格で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。
　　　
評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間のマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

「評価項目例」　　あくまで参考例です。これに修正や増減をし評価点を決めます。

　・安全管理、住民への配慮等について　　　　　　　　　 　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・工程表はどうなのか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・メンテナンスについて・・・１年、２年、５年点検等　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・入居者とのコミュニケ、掲示版、ご意見箱等　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　　可　○点
　・会社の直近５年間のマンション工事の件数　 　 優　○点　　良　○点　　可　○点
具体的なマンション名　　５件以上　優、３～４件　良、１件以下　可　　
　・現場監督の資格と直近５年の工事の件数　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
具体的なマンション名　　５件以上　優、３～４件　良、１～２件　可
　・施工計画、工事の理解度について　　　　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・報告会の開催、頻度等　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　　可　○点
　・会社概要と決算報告について　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　 可 ○点　　　　
　・仮設計画について・・・足場の防犯性等について　　　　　　優　○点　　良　○点　 可 　○点
　・作業員の教育について　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　良　○点　 可 　○点
　　・取組姿勢について　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　 可 　○点
　　・会社ＰＲ（概要、瑕疵担保責任、年商等）　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　 可　○点

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。
　応募業者で３社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。

「点検保証期間等」 保証内容と時期については打ち合わせを行います。
　 １年点検、２年点検 １年、２年
　　下地改修工事（コンクリートの剥離、鉄筋露出） ５年
　　シーリング工事（剥離、漏れ） ５～７年
　　防水工事（屋上防水は５年前後に点検が必要です。） １０年
　　外壁塗装（剥離、変色） ２～５年
　　鉄部塗装（剥離、発錆） ２年

大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　熱感知器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事） ３０年前後

　※給排水管は１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて管をひっぱっています。
　　劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
　　塩ビ管自体が錆びることはありません。

大規模修繕工事の進め方は難しいものがあります。
しかし、理事長なり専門委員長とかが勉強しておく必要
があります。
これをやらないと業者に丸投げとなってしまいます。
それでもいいというマンションはそれでいいでしょうが、
相場より高額の工事費を取られたと嘆くよりは勉強して
マンションのために一肌脱ぐ者がでてくるといいですね。

>>6444 匿名さん
そんなことは実務経験のある管理士なら知り尽くしている。
それが悪い方に機能しているから苦労するんです。
改革されると困る既得権益にぶら下がるマンション管理士＝
悪徳組合員＝管理会社ではないでしょうか。

>>6453　匿名さん　2020/10/25 15:48:12

あのぅ・・・
>>6454 の計算式では、Ｂ社の技術評価点が、Ａ社の技術評価点より【６．２０点】以上高ければ、Ｂ社はＡ社に勝てるのではないでしょうか？

>>6464さん
あなたの計算が正しいですね。
真剣に考えてもらってありがとうございます。

ただ、技術評価点ではそうですが、入札評価値で判断します。
入札評価値は入札額が大きく影響します。