hitoto広島 The Towerってどうですか？

言ってる事がブレブレですが（笑）

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>>17197 匿名さん

これライオンズ加古町のことだね

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>>17222 匿名さん
＞連結送水管耐圧性能試験8万弱
これはこんなもんです。税込みならば良心的です。

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>>17223 匿名さん
なんの立場？
フォローが完璧すぎて気持ち悪いわ笑

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>>17224 マンション検討中さん
みんなは若葉マークのオマエが気持ち悪くて反吐が出そうなんですが。
どっか行ってくれません？

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管理組合がしっかりとすることが大切だと思います。ここは住民のレベルが高いし、人数も多いので安心。

大京アステージ横領事件を考える（１）：デベロッパー系の甘い管理、管理組合の無責任さも影響か


大京アステージのマンション管理費横領で
業務停止処分
２０１８．１２．２８　朝日新聞デジタル
大京アステージのマンション管理費横領事件は、一方で管理組合の自分たちのマンションの管理の無関心をさらけ出した結果ではないか。これを機会に管理会社任せから管理組合主導でもっと基本に返って自分たちのマンションの管理を強化すべきではないか。

大手（？）マンション管理会社、大京アステージのマンション管理費横領事件を考えると管理組合にも自分たちのマンション管理で大きな落ち度があったのではないかと思う。大京分譲マンションでは必然的に系列の大京アステージが管理会社になる。

管理組合は示された「管理契約」を全く読まずに理事長が契約にサインして管理が始まる。総会の前には管理会社から重要事項の説明があるが管理組合の誰一人その重要性を認識していないから通り一遍の説明で終わる。本来ならしっかり理事会で議論出来るように管理会社は誘導しなければならないが、管理会社にとっては面倒だからやらない方がいいのだ。自分たちに管理が一番いいと誤解している。

管理会社は自分たちはマンション管理のプロ、管理組合員、理事は全くの素人と考え、自分たちの都合の良いように「手抜きの管理」をやっている。管理組合員のマンションの特性など関係なしに通り一遍のやり方をやっているだけだ。

理事会で管理の改善を言うと「いやいや」と担当者が口をはさんでくる。何のことかと思ったら「自分のやり方」と違っているのでけん制しているのだ。管理会社の担当者は理事会のメンバーではない。理事長の許可を得て発言しなければならない。

酷い担当者になると理事会や総会の議長を理事長に代わってやってしまう。議案も担当者が提案する内容を反対なしで決めてしまう。会社に戻って報告すると「お前は良くやっている」と評価されるのだろう。議事録も自分や会社に都合の悪いことは書かない。理事会の役員がサインするのだろうが内容など見ていない。

ところが管理契約でも議長は理事長だ。管理会社の担当者に委任することは出来ない。やるとすれば理事長代理や他の理事でなければならないはずだ。

管理契約に反するし、そんな総会、理事会は存在しないことになる。ではその間、予算執行はどうなのか。違法な予算執行にならないか。管理会社は何も言わない。改善を要求すると理事長が本来の姿に戻ったが、「どうしてそういうことをやっていたのか」と聞いても「改善したのだから文句があるのか」という言い方だ。「理事長に代わって説明している」と勝手な解釈は通用しない。

このとき以降、理事会、総会は理事長が執行することになった。

私のマンションはエントランスに勾配が付き、床材も滑り止めでないので「防滑」に問題がある。25年には防滑がマンションの重要管理項目になったが私が指摘するまで何らの対策も立てない。担当者に「大京に話してみたら」というと「親会社の悪口は言えない」と尻込みする。

担当者の交代を要求すると理事長と予め相談し理事会にかけることになった。他の理事は担当者の仕事振りを知らないので交代に反対した。再度交代を要求すると「一番優秀な社員だ」と頑なに拒否する。じゃあ管理契約に言う「善管注意義務」とはどんな意味なのかわかっているのか。

管理会社はマンションの維持管理をやっているのでマンション経営をやっているのではないのだ。ここが大きな誤解の元かもしれない。

ほとんどの場合、管理会社への不満は2回目の大規模修繕工事での工事費不足に対する対応で管理組合が「この会社ではダメだ」とはじめて知ることが出来るらしい。そこから管理会社にお任せでなく、管理組合主導のマンション管理が始まるケースが多いようだ。提示された工事費の高いことに驚き管理組合が独自に見積もりすると半分になったという例が週刊誌などに多い。

マンション管理会社に任せていることが「安心安全」と考えているのが理事長以下理事会の実態だが、任せる以上はしっかりチェックすべきであるがやらない。

今回の大京アステージのマンション管理費横領事件で私達管理組合も管理強化で対応すべきである。「被害をこうむっていないのだから問題ない」では済まされない。そういう不祥事が発生しやすい経営風土なのだ。

大京は以前にも沖縄で同じような事件を起こしているし、今労使で争議を繰り広げているようだ。２００９年にも何かあったようだ。我が国では一番の契約戸数を誇ると言うが従業員数は1200人程度、一方契約戸数は少ないが他の管理会社は2500人規模だ。少数精鋭でやっていると考える見方も出来るが実情は「手抜きの管理」をやっているのだ。

全てが担当者任せだから何か事が起これば担当者の資質が問われる事になる。メッセンジャーボーイの役目しか出来ないと問題解決に時間がかかる。スタッフが少ないと相談する人間もいない。

更に自分たちの行為は管理組合に対する背信、予算、決算、会計監査のやり方によっては詐欺、横領の疑いをもたれるという認識が乏しい。

だから今回のようなマンション管理費の横領事件が起きるのだ。大京アステージの管理が甘いために不祥事、違法行為が起きやすい経営風土が出来ているのではないか。

さて、我々はマンション管理をどう強化するか。

まずお任せだった予算、決算、会計監査を理事会でしっかり管理することだ。工事、作業の一つ一つが理事会で決まり、妥当な工事、作業費なのか、終わればきちんと検収しているか。このチェックが基本である。管理会社任せの工事費、作業は2倍も高い例が多い。これに気づいた管理組合が独自に見積をする例が多い。

そして「管理契約」の一つ一つをしっかり議論すべきだ。理事会で「どうなっているんだ」と聞くと「管理契約に書いてある」と直接の説明を避けたがる。要は説明できないのだ。

更に理事でもない組合員が改善を申し出ても理事会で検討しているかどうか分からない。理事会の考えで否定されることもあるのだ。聞くと「理事会で承認されている」という。

全て管理会社は理事会中心だ。だからマンション管理を強化しようと思うとまず、理事がしっかり姿勢を示すべきだが、何をして良いか分からない理事ばかりだ。自分の家なのに「何をすべきか」分かっていない。

管理会社の上から目線、理事の知識不足を改善するためにはマンション管理の専門家を理事の一人に選任したらどうか。そうすれば管理会社の「手抜き管理」にもけん制できる。マンション管理の適正化に向けて議論すべき議案も内容のあるものになるのではないか。

マンションを買う前に、「自分の家でも思うようにならないよ」と忠告する資料を見たことがあるが、まったくその通りだ。思うように行かない。

世の中はどうなっているのか、ネットで検索してみたら驚いた。結構不満があるのだ。「〇〇管理会社　不祥事」で検索するとヒットする。話半分でも酷すぎる。

そんな中での大京アステージのマンション管理費の横領事件は大きい事件だが報告されている原因では納得出来ない。通帳と印鑑を担当者が保管していたらしいが「管理契約」では違反だ。一番幼稚な手口だ。寧ろ管理組合にも手落ちがあったことにならないか。

背後にモット別な理由が有り公表できないのではないか。この事件が発覚したきっかけが分かれば管理組合も対策が立てやすい。

[後記］
国土交通省中部整備局のHPを見ていたら、今回の行政処分に対する大京アステージの次のような資料が見つかった。




具体的に何をやったのか確認してみないか。人数の少ない会社で通常の業務をこなしながら実効性のあるこれらの対策を実施できているかどうか。

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>>17154 評判気になるさん
Hitotoの場合は、完成してから買っても順番待ちで半年くらい引っ越しできないので、

実際の入居可能時期は8月下旬ですが、引っ越しの順番待ちで半年くらい引っ越しできないとどこかで案内がありましたか？
まだ引っ越しの希望すら案内が来ていないですが。

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文章力は無いくせにコピペとなると長い。

スレとは関係のない話題だが、
までは読んだ。

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>>17223 匿名さん
某メンテナンス会社の料金表
5～10階 50,000円
11～15階 55,000円
16～20階 60,000円

ライオンズ加古町は15階なので40%くらいは管理会社のマージンが乗っている計算

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>>17227 匿名さん
それは粘着アンチのデマなので信用しなくていいですよ
エレベーター台数の少ないマンションと混同してます
引越しのスケジュールは営業に聞けば教えてくれます

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>>17229 匿名さん
オマエ平気でよくそんなこと書けるな。
業務妨害の名誉棄損行為だぞ。



連結送水管耐圧性能点検 - サービス紹介&価格表 _ ビル・マンションのメンテナンス・法令点検 - 光栄テクノサービス
http://www.koei-tec.jp/service/rensou.html

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何で営業が引っ越しのスケジュールまで把握せないかんのかな。
そんなん幹事の引っ越し屋が取り纏めるのが普通やろ。
呆れる。

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hitoto信者よ。
少しでもhitotoのことを大事に思うなら、嘘やデタラメはやめような！
しかもそれらはすぐバレて言い訳にならない屁理屈で逃げるいつものパターン。
非常に程度が低すぎる。

もう一度言う！
少しでもhitotoのことを大事に思うなら、嘘やデタラメはやめような！

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>>17232 匿名さん
いやいつ入居できるか知らない営業は財閥hitotoではありえないわ
倒産するような三流デベなら普通かもしれないが笑

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↑コレ鸚鵡返しコピペとか絶対ヤメロヨ。
ダチョウ倶楽部とかじゃないぞ。

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>>17231 匿名さん
どこが名誉毀損なの？
原価55000円のものを80000円で管理組合に売り捌いてるんだから管理会社の利益率は約40%だろ

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>>17234 匿名さん
だからおまえはそもそも知らんのだから黙っとれや？
購入者でも何でもないんやろ！？

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客「170戸あると引越しに時間がかかりそうですね。土日が規模なのですが3ヵ月以内に入居できますか？」

3流デベ営業「知りません。引越しの幹事会社に確認してください。それよりあなた買いますよね？いま買わないと損ですよ」



hitoto営業「スケジュールを確認してご連絡します。平日に引越し可能な曜日があれば早めに入居可能ですよ」


こういう対応の違いってこと？

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>>17236 匿名さん
オマエこれ見ても理解できんやろ？



連結送水管耐圧性能試験－耐圧性能点検の料金表
http://www.prosus.co.jp/services/facility/pump/exist/fee.html

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>>17239 匿名さん
そうやって修繕費の高いマージンをごまかす癖はやめた方がいいよ。

674 通りがかりさん 2019/09/16 10:49:17
エレベーター保守管理は大京経由でメーカー子会社が行なっている。
費用見直しの一環で他社に同一條件で見積もり依頼したところ2万円/月だった。
現在、大京には6万円/月近く支払っている。
この差にビックリ。
大京はどの位中抜きしているのか知りたくなった。

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こんなもんかな。


消防設備点検 - （株）＊＊設備
http://dowa.main.jp/index.php?%BE%C3%CB%C9%C0%DF%C8%F7%C5%C0%B8%A1

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まあその辺の満足度の違いがこのランキングに現れるわけだ


三井は安定のSSランク。ちなみに話題の大京はHランク。

平成29年6月版　マンション管理会社ランキング
＜※転職組の年収・労働環境・退職金・福利厚生等諸条件の口コミ総合評価＞　

SSS　日本総合住生活
SS　三井不動産レジデンシャルサービス、野村不動産パートナーズ
S　三菱地所コミュニティ
A　東京建物アメニティサポート、伊藤忠アーバンコミュニティ
B　日鉄コミュニティ、双日総合管理、住商建物
C　住友不動産建物サービス、大和ライフネクスト、商船三井興産、長谷工コミュニティ、阪急ハウジングサポート
D　三井物産フォーサイト、菱サ・ビルウェア、旭化成不動産レジデンス、日立ビルシステム、近鉄住宅管理、西鉄不動産、王子不動産
E　東急コミュニティ、東急ファシリティサービス、穴吹コミュニティ、アパコミュニティ、大成サービス、ＭＩＤファシリティマネジメント、日立アーバンサポート
F　南海ビルサービス、京阪カインド、フージャース、日本ハウズイング、IUCコミュニティライフ、西部ガスリビング、ホームライフ管理、北海道建物、積和不動産、積和トータルサポート、東洋コミュニティサービス
G　合人社、ＭＭＳ、互光建物、ユニオン・シティサービス、マリモコミュニティ、相鉄リビングサポート、穴吹ハウジングサービス、ティエスコミュニティー
H　大京アステージ、オリックスファシリティーズ、長友、浪速管理、アルテカ、中部互光、パートナーズ、モリモトクオリティ、伏見管理サービス、辰栄興発
I　コミュニティワン、ライフポート西洋、グローバルコミュニティ、ポートハウジングサービス、サニーライフ、ジャーネットシステム、ポートハウジングサービス、あなぶきセザールサポート
J　宝コミュニティサービス、日商管理サービス、クラシテ、日本管財、クレアスコミュニティー、グローバル・ハート、東洋グリーン建物、星野リゾート・トマム、ビルセンター、朝日管理、和幸産業、イノーヴ、オークラハウジング、ユナイテッド不動産
K　エスリード管理、プレサンスコミュニティ、エステム管理サービス、ＴＦＤコーポレーション、都市環境開発、大東建託パートナーズ、フジ住宅
L　アサヒ、グッドコム、信和建設、常口アトム、トータルクリエーションズ、睦備建設、日本住宅管理、セイビ・コミュニティ、山忠、須藤建設、建物最適管理

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>>17241 匿名さん
家電量販店で定価で買う人居ないでしょ笑

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管理会社から消防設備の下記の見積が出てきました。

連結送水管耐圧検査　１系統　１２万円（税別）
消火栓ホース耐圧検査　２３箇所　１１万円（税別）

消火栓ホースに関しては、交換の見積も出ていて、
消火栓ホース交換　２３箇所（処分費含む）３５万円（税別）

となっています。

質問は消火栓ホースは耐圧検査が良いのか、交換がよいのか
です。
１０年を超え、３年毎に耐圧検査をするとなると、３回実施
すると新しいホースが購入できる金額です。

または、連結送水管も含め、この耐圧検査の料金が高いのか
どうかも確認したいところです。

宜しくお願いいたします。

https://xn--q9ji3c6d128t8d1bnel29c.com/user/questions/617


耐圧性能試験税込み8万弱なら良心的だと思うぞ。

何が気に入らないんか知らんが。

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>>17244 匿名さん
マンション住民にとって修繕費は少しでも安い方がいいのに安い料金提示されて何で狼狽してんの？
安い料金見られると何か不都合でもあるの？

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あなぶき興産は目安が90,000円だってさ。


https://anabuki-m.jp/information/4949/

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>>17241 匿名さん
それ管理会社へのバックマージン入った料金だろ

759 匿名さん 2019/10/06 13:07:55
>>755 匿名さん

アステージの場合、マージンが多重になることが一番高くなる理由ではないかと。

大規模修繕工事など、下請けに特定メーカーを使うようにし、そのメーカーからのキックバックをもらいます。
キックバック分、下請け業者は安く仕入れられませんから、下請け金額自体が高くなります。
なんとかレスキューも、その利用料の他、工事があった場合の費用に関して、キックバックを要求することから、価格改定が必要になったと聞きます。

清掃員はそんなもので、単なる主婦がやるのが普通と思いますが、大京指定の雑巾が高額で、交換できないではないでしょうか。

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>>17246 匿名さん
後ろめたいから自らの正当化に必死ですね笑
逆に怪しくなってますけど

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>>17245 匿名さん
じゃ、55,000円でやってもらえ。
内訳知らずに鵜呑みにするからそうやってまた恥をかく。

知らないことにに首突っ込むからこの惨状。憐れ。

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タワマンの連結送水管の耐圧試験ってなんぼほどするんやろ。

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>>17249 匿名さん
管理会社のマージン確保に必死ですね笑

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住民の声に真摯に耳を傾けてください

1018 匿名さん 3時間前
>>1015 匿名さん

施工業者に指定の部材を買わせて、部材メーカーからキックバックをもらう｡
施工会社は定価に近い金額で仕入れるしかなく、工事費を高くするしかなくなる。
それに大京穴吹建設が利益と手数料を乗せていくことになる。

一回目の大規模は、積立金があるだけ使う。

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賢い管理組合じゃないと管理会社に修繕積立金をどんどん抜き取られそうです。小規模マンションでは管理組合の理事と施工会社が談合するケースもよくありますから。
hitotoは住民の質が高く、理事の人数も多いのでその点は安心ですね。

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hitoto信者よ。
少しでもhitotoのことを大事に思うなら、嘘やデタラメはやめような！

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>>17254 匿名さん
具体的に何が嘘なのでしょうか

ちなみにあなたが食いついてる投稿で私のものではない投稿が多数あります
真っ赤になって全部同じに見えてるのでしょうが笑

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マンションが売れないような三流デベは管理費収入で生き残るしかないからマージン確保に余念がないよ

1111 匿名さん 2017/03/23 12:32:09
レスキュー、一戸150円から180円へ。
30円ならいいでしょ、という組合が多数だろうから、アステージの利益確保に貢献。
うちは、昨年の理事会が問題提起し無事解約に成功。

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1112 名無しさん 2017/03/23 17:15:37
他の管理会社では特に値上げしてるとは聞きませんから、大京だけ利益が足りなくなったのでしょう。

大京だけが二次対応の費用からもキックバックを得ようとしたりしていますから、やり取りの手間が増える分、当然割高になるでしょう。

冷静に考えて、利用状況をみれば、100件中1件くらいしか使ってないから、いらないサービスとしか思われないのにな。
よほどおかしな組合員以外は解約するでしょうし、委託費の見直しをした方が早いでしょうね。

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>>17187 匿名さん

出席割合が低いということは、何の意見も言わない人が多い、ということなので、合意形成しやすいという事になる

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>>17222 匿名さん
↑ハイこれ嘘。

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>>17257 eマンションさん
↑ハイこれ嘘。

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両方俺じゃねー

>>17257に関しては嘘なのか
委任状出すから合意形成は容易になるのでは

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>>17259 匿名さん

ウソ？？
ウソとかウソじゃないとかいう内容の話じゃないだろ

正しいか？正しくないか？だろ

適当に書き込んでるだけのアホだわ

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>>17257 eマンションさん
あなたの言っていることは、
「総会への出席率が低い方が良いマンションだ」
と言っているように見えますが、それで宜しいのですか？

私はそうは思いません。

>>17260 匿名さん
例えばあなたは個人的に、
総会への出席率が低い方が良いマンションだと思いますか？

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>>17261 eマンションさん
下品な物言いの投稿はお控えください。

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>>17262 匿名さん
総会の出席率は良いマンションかどうかとは関係ない
大切なのは管理修繕がきちんとできているかどうか
そしてそのために最も大切なのは管理会社の質

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そしてこれが管理会社ランキング

三井は安定のSSランク。ちなみに話題の大京はHランク。

平成29年6月版　マンション管理会社ランキング
＜※転職組の年収・労働環境・退職金・福利厚生等諸条件の口コミ総合評価＞　

SSS　日本総合住生活
SS　三井不動産レジデンシャルサービス、野村不動産パートナーズ
S　三菱地所コミュニティ
A　東京建物アメニティサポート、伊藤忠アーバンコミュニティ
B　日鉄コミュニティ、双日総合管理、住商建物
C　住友不動産建物サービス、大和ライフネクスト、商船三井興産、長谷工コミュニティ、阪急ハウジングサポート
D　三井物産フォーサイト、菱サ・ビルウェア、旭化成不動産レジデンス、日立ビルシステム、近鉄住宅管理、西鉄不動産、王子不動産
E　東急コミュニティ、東急ファシリティサービス、穴吹コミュニティ、アパコミュニティ、大成サービス、ＭＩＤファシリティマネジメント、日立アーバンサポート
F　南海ビルサービス、京阪カインド、フージャース、日本ハウズイング、IUCコミュニティライフ、西部ガスリビング、ホームライフ管理、北海道建物、積和不動産、積和トータルサポート、東洋コミュニティサービス
G　合人社、ＭＭＳ、互光建物、ユニオン・シティサービス、マリモコミュニティ、相鉄リビングサポート、穴吹ハウジングサービス、ティエスコミュニティー
H　大京アステージ、オリックスファシリティーズ、長友、浪速管理、アルテカ、中部互光、パートナーズ、モリモトクオリティ、伏見管理サービス、辰栄興発
I　コミュニティワン、ライフポート西洋、グローバルコミュニティ、ポートハウジングサービス、サニーライフ、ジャーネットシステム、ポートハウジングサービス、あなぶきセザールサポート
J　宝コミュニティサービス、日商管理サービス、クラシテ、日本管財、クレアスコミュニティー、グローバル・ハート、東洋グリーン建物、星野リゾート・トマム、ビルセンター、朝日管理、和幸産業、イノーヴ、オークラハウジング、ユナイテッド不動産
K　エスリード管理、プレサンスコミュニティ、エステム管理サービス、ＴＦＤコーポレーション、都市環境開発、大東建託パートナーズ、フジ住宅
L　アサヒ、グッドコム、信和建設、常口アトム、トータルクリエーションズ、睦備建設、日本住宅管理、セイビ・コミュニティ、山忠、須藤建設、建物最適管理

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>>17264 匿名さん
お手本のような素晴らしい論点ずらしですね。
あまりの潔さに呆気に取られてしまいました。

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>>17265 匿名さん
なーんだ。
管理の質のランキングじゃないんですね。

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>>17267 匿名さん
管理の質ランキング
積立金使い込み等の失態や待遇の悪さが原因で管理人の流出が続き順位を大きく落とした会社がある一方で三井は安定の二位
さすが財閥！

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皆さん、ほんと暇ですね。

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>>17262 匿名さん

合意形成の難易についてが論点であったのだが、
この表を得意げに持ち出して来た。
ならば、
住戸数多いほうが、欠席率が高いということは、
意見を放棄する人間が比率が高いということなので、
｢合意形成しやすい｣
と指摘した、
という流れだが、
突然、
>>17262の書き込みから、
合意形成という文字が消えて｢いいマンション｣という言葉にすりかわっている
これぞ、まさに、論点のすり替え

自ら墓穴を掘る表を持ち出して、
何も言えなくなって、
論点のすり替え

同一人物かどうかは知ったこっちゃないが
ウソついて別人だと言うのはいくらでも言えるし
そんなことはどうでもいいこと
要は論点

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