マンション管理の諸問題に評論家が答える！

マンションの管理人が夫婦で住み込みで働くというのは
時代錯誤もはなはだしいですね。
もうそんな時代じゃありません。
住み込みを廃止すればいいんでしょうが、実際それを廃止に
するとなると、管理人と組合員というか住民も絡んできます。
中には、管理人と住民が親しい場合もありますし、廃止すると
なると同情も芽生えてきますからね。

昔のマンションには、夫婦住み込みの管理人がいたんですか。
二人の給料は高かったんでしょうね。

輪番制の理事では、その年度によって理事長の人材が
大きく変わるからね。
だからといって、長期政権は尚弊害がある。

マンションの管理をしていくのは難しい。
誰がそのかじ取りをするかだが、輪番制では人材に問題が
でる時期もあり、それかといって長期政権は澱みが出る。

第三者に管理を任せる方法もある。
その第三者が信用できればいいけどね。

マンション管理士上位合格者さんぐらいの実力があれば
いいんだけどね。

マンション管理士上位合格者さん、まだ書き込みをしているときは
あほを連発してますか。

評論家さん、ペット不可のマンションですが、ペットの種類で判断が
難しいペットもいます。
うちのベランダに隣からハツカネズミがきてビックリしました。
ハツカネズミとか鳴かない動物はいいんですか。
鳥でも、鶏は大きな声をだしますよね。

具体的にいろんなペットの種類を細則に規定しなければならないでしょう。
現在は外国からのペットもいますのでね。

小鳥や魚はいいんですよね。
小鳥の範囲も明確ではないですが。
小鳥が良ければ、ネコもいいと思うんです。
犬は大きな声で鳴きますからね。

ペットを飼っている住民がいた場合、それを注意するのは
理事長・理事か管理会社のフロントや管理人なのか。
どちらがいいんでしょう。

同じマンションの住民に注意にいくのは嫌なものですよね。
子供とか奥さんの知り合いかもしれないしね。

スレ主は答えてくれないんだね。
マンション管理士上位合格者さんは、確か４３点で合格したと
聞いているんだが。

以前は４１点といっていたけどね。
それでもすごい成績で合格したんだね。

44って何回も言ってるけど

俺は49点だったよ、

４９点とはまたすごいですね。
受験者の中には優秀なものがいるもんだよ。

>>367 匿名さん
正しいか、過ちか、の問い合わせの問題で100点を取るのが普通でしょう。

>>358 匿名さん
ハツカネズミも逃げたらダメでしょう

合人社はいい管理会社ですか？

>>370 匿名さん
いいえ、それはペンです

マンション管理士試験委員の先生も出席している検討会で、マンション管理士試験に合格しても実務の知識は不足しているという。

第３回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨より。

・ マンション管理士試験に合格してマンション管理士として登録しただけでは、法令の知識はあるが、実務の知識は不足しているため、やり方は難しいかもしれないが、実務に直結した研修を充実化する必要があるのではないか。

>>372 匿名さん
実務に直結した研修とはどんな研修になりますか。
建物、設備、清掃、等々でしょうか。

実務は管理会社のフロントの経験とか、理事とか専門委員の
経験が必要です。
他の資格も全て実務経験はないですから。
医師も弁護士も会計士も。

資格を取ってもそれだけではなかなか実務には役に立たない場合が
多々あります。
それは医師や弁護士、会計士も同じことでマンション管理士だけの
問題ではないでしょう。
マン管の場合は、有資格者の実務経験をする場がありません。
５年に一度の講習会は実務には何の役にも立ちません。
国交省は資格試験制度を設けたのですから、その有資格者が活動できる
ような人材に育てていくことも考えていかなければならないのでは
ないでしようか。

管理会社のフロントの実務経験のあるマンション管理士や修羅場を経験しているので役立ちます。

積立修繕金を運用することは可能でしょうか？

元本保証がない運用ですか？
それなら、運用を任された者が個人の財産で保証をすれば良いと思います。

管理組合のお金を運用に回してはだめでしょう。
修繕積立金は工事のために使うものですから。

「スラム化リスク」は旧耐震の大規模マンションの方が高い

　さて、タワマン2030年問題について「タワマンは通常のマンションと違い、大規模修繕の手法が確立されていない」という問題を指摘する声もあります。この点はどう考えたらいいのでしょうか？

　タワーマンションが今世紀に入ってから大量に建造されるようになってきたこと自体は事実ですが、高層ビル自体は昭和の時代からたくさん建設されています。オフィスビルや商業ビルには、マンションのように12年目に行う大規模修繕が法律で定められているわけではありません。しかし、当然ながらそれぞれのビルの判断で適切に修繕工事が行われています。

　具体的には10年から15年周期で外壁修理が、15年から20年周期で空調設備の更新が、そして25年から30年周期でエレベーターの取り替えが行われます。

　修繕工事の観点で言えば、タワマンの多くは大手ゼネコンが最新の設計を行っていることから、工事の手法がないことが問題になることはないでしょう。問題は、その工事にかかる費用をマンションの管理組合が捻出できるかどうかです。

　そう考えると、2030年問題が指摘するマンションのスラム化リスクは、実はタワマン以上に築年数が古い大規模マンションの問題の方が大きいと捉えられます。

　マンションに関わる法律は、時代を経るごとにアップグレードされてきたのですが、逆に言えば古い法律の時代に建てられたマンションの場合、マンション全体を維持するだけの前提が整っていないケースがあります。

　象徴的なポイントをお話しすると、1981年5月までに建築確認が行われた旧耐震基準の大規模マンションの方が本当は修繕すべき箇所が多く、その割には修繕積立金は不十分な状況になっているというケースが多いはずです。

鈴木貴博：百年コンサルティング代表
経済・政治 今週もナナメに考えた　鈴木貴博
2023.11.17 6:00

タワーマンションは戸数も多いので大規模修繕工事を行う際の
修繕積立金に困窮することは少ないのではと思います。
そこで質問ですが、タワーマンションの上階の角部屋の住民と
下層階の中部屋の住民の積立金の徴収額ですが、やはり専有部分の
床面積比で算出されているのでしょうか。
これだと不公平感も感じられるような気がします。

３億の部屋と５，０００万円の部屋の修繕積立金の額が
専有部分の床面積比では矛盾しますよね。

高層階へのエレベーター利用者には定期券みたいなのを
購入させればいいのでは。そのカードを使わなければ
乗れないシステムにすればいい。

それは名案だね。

１戸２００億円超のマンションができるみたいだね。
それを買う者がいるんかな。

そのマンションは病院もいつでも確保されているんだってね。
すごいものができたもんだ。

それにしても高すぎないかい。

マンションは立地が良ければ高くなる。
階数が上になればなるほど高くなる。
また、角部屋のほうが高い。
平米数が広いほど高くなる。

改めて、適正修繕積立金の算出の仕方を
勉強して適正な金額を積み立てるようにしなければね。

築古のマンションは高齢者が多いので、修繕積立金の
値上げは大きなハードルとなります。
積立金が確保できなければ、スラム化するだけです。

工事はしたほうがいいし、やらなければならないでしょう。
しかし、修繕積立金の値上げには反対です。

修繕積立金は普通決議で成立するからね。
組合委の最低２５％でオーケー。

１００名の組合員のマンションでは、２５名以上が
賛成すれば決議されるんだよ。
それも総会への直接出席者、議決権行使書での出席者、
委任状での出席者の合計の４分の１だからね。

管理組合の決議で普通決議は簡単に通りすぎる。
いくら総会出席者が反対しても何の意味もないから。

それがどうかしたの？

　大阪府吹田市に本社を置くビルメンテナンスなどを手掛ける「ビケンテクノ」に勤務していた60代の元男性社員が、複数のマンション管理組合の預金を着服した疑いがあることが分かりました。被害総額は最大で約9億円に上る可能性があるということです。

　ビケンテクノによりますと、元社員の男性は、20年近く会計業務に携わっていましたが、先月中旬に連絡が取れなくなったことなどから詳しく調べたところ、マンション管理組合の預金を不正に引き出した疑いがあるということです。

　対象となる管理組合は10を超えていて、会計に関する書類を改ざんしていた可能性もあり、被害総額は最大で約9億円にのぼる可能性があるとしています。

　会社は男性を懲戒免職としていますが、現在も連絡が取れておらず、すでに警察に相談しているということです。

　ビケンテクノは「関係者の皆様に多大なるご迷惑とご心配をお掛けし、深くお詫び申し上げます」とコメントしています。

ビケンテクノには使用者責任があるので、被害金額は
支払ってくれるでしょう。

賠償はしてくれるけど、僅かな金利も
負担してもらわなければね。

大規模修繕工事を行う施工会社や設計コンサルタントによって
工事が成功したかどうか大きく影響される。

その施工会社の選定候補をどこにするかの決め方が
分からない理事会が多いようです。

施工会社の候補を選定するときは、管理会社や住民、
設計コンサルタント、売り込みの施工会社については
候補から外した方がいいでしょう。

公募がいちばんです。
そして同じ条件で合い見積もりを取ることです。

同じ条件で合い見積もりを取るのはその要項書を
作成するのは素人では作れない。
設計コンサルタントに依頼しなければならない。

要項書の作成は、設計図面をみて数値ははじき出される。
例えば、外壁でいえば、東面何㎡、南面何㎡、・・・
棟屋東面何㎡等・・・

同じ条件で合い見積もりを取らなければ、合い見積もりを
取る必要もないしね。

合い見積もりを取れないのなら、大規模修繕工事は
丸投げの随意契約でもいい。
同じことだからね。

分譲マンション管理会社・・闇の部分が垣間見れる、ヤフー知恵袋の質問と回答が、興味深い。。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11289082591

随意契約は丸投げなんだね。
合い見積もりを取らずに１社に決めるんだからそうだよね。

相見積もりの取り方が分からない理事長が多いからね。
輪番制の弊害かな。

特に小規模マンションでは、人材不足が
問題です。

人材不足を解消するためには、同じものが長く
理事長をやるしかない。
弊害もあるけどしかたないかもね。

小規模は仕方ないけど、大規模マンションでも輪番制の
場合は、理事の当りはずれはある。

田舎にいけばいくほど、理事会と自治会役員が
兼務している。

自治会は入退会は自由だけど、管理組合の加入は
区分所有者になれば自動的に組合員になり、退会も
できない。

管理組合が自治会日を徴収するとか、経費の
負担をするとかの規制はかなり緩和されてきているね。

自治会の実力というか影響力を
無視できない状況に置かれたんだね。

戸建ての場合は、自治会に加入していないと
ごみ捨てがむずかしくなるとかがある。

管理組合が祭りとかの経費を一部負担することも
可能になったようだね。

行政としては、自治会の応援をしたいからね。

自治会は飲み方が多い。
老人には格好の場所。

確かに、自治会は何かと理由をつけて打ち上げが
行われている。
自治会費の使い道がないのでは。

ただ飲みを期待している老人にはいい自治会だね。

まだ自治会と理事会をごっちゃにしている者も多い

>>421 匿名さん

自治会費の使い道は自治会の会議と言って飲み会を行ったり、年度終わりでの役員のご苦労さん会と称して飲み会で使うためにあるのでは？

>>418 匿名さん

ガセネタ？？？

管理費を祭りに使うことはできないけどね。
ただ、コミュニティ条項も改正の兆しがある。

田舎にいけばいくほどね理事会と自治会は一緒に行動
しているし、役員も兼務が多い。

小規模マンションの場合、どうしても人材不足は否めない。
そういうマンションの場合は、理事の任期を長くしても
いいかもね。

輪番制は小規模マンションには向いていない。
理事は１０年ぐらいの任期でもいいと思う。

マンション管理で一番大切なのは、理事会と管理会社です。
この両輪がうまくいけばマンション管理は万全です。

だからいつもいっているでしよう。
管理会社と管理組合は共存・共栄が大事だと。

>>431 匿名さん
利益相反って言葉を知ってますか？

利益相反と共存・共栄は基本的には同じですよ。
相反だけど、それには信頼が必要ですから。

管理会社と理事会は仲良くしないとね。
何故不信感をもっていて管理会社と契約しているのかが
不思議でならない。

管理会社がマンションにとってマイナスになるようなら
リプレイスすればいいでしょう。
どっちが主導権を取っているの。
お金を払って依頼しているのは管理組合でしょう。

管理会社にとってはマンションはお客様です。
お客様は神様です。

現実問題として、管理会社をリプレイスするには
どうしたらいいのでしょうか。
経験のある方の書き込みを待っています。

なかなか経験者はいないからね。

管理会社をリプレイスしようとすれば管理会社も
抵抗するだろうしね。

管理会社をリプレイスしたら、引継ぎはどうするんだろう。

リプレイスされた管理会社はどうでもなれと
思っているので協力はしないでしょう。

ということは、リプレイスするときには、事前に新しい
管理会社を決めておく必要がありますね。
管理会社が不穏な動きをさっちするかもね。

管理会社と一緒に新しい管理会社候補を選ぶのは
難しい。

だから実際に管理会社をリプレイスしたマンションの
経験者に相談しているんだけどね。

誰も経験者がいないということだね。
やはり新しくなる管理会社に丸投げするしかないなんだろう。

管理会社の引継ぎはしないんじゃないかな。
首になった者が一生懸命引継ぎはしないだろう。

古い管理会社が新しい管理会社に引き継ぎなんか
するわけがない。考えがめちゃくちゃ甘すぎる。

リプレイスの際は行政やマンション管理課とか管理組合連合会の地方ネットワークみたいなところへ相談に行って、リプレイスの段取りをしっかり学ぶ。
あらかじめ候補を3つくらい選んで比較する。（相談に行けば、絶対に選んではいけないところを教えてくれるはず。）
絶対に管理委託費が安いというだけで選んでいけない。
そういうところは工事費が異常に高くバックマージンで秘かに儲けているから
要注意。
現在、どこも管理委託費が急騰しているから、リプレイスは本当に甘くない。
人手不足でフロントの質も今まで以上に落ちている。
管理規約は必ず標準管理規約と対照表をつくる。
マンション管理士とかの第三者に必ずチェックしてもらうことを忘れずに。
悪徳管理会社は、例えば、次のような条項を外そうとするから気を付けてください。
そんなことがあったら、もうその時点でそんな管理会社とは交渉ストップだね。

(専門的知識を有する者の活用)
第３４条 管理組合は、マンション管理士(適正化法第2条第五号の「マンション管理士」をいう。)その他マンション管理に関する各分野の専門的 知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。

秘密裏に進めるべき理由は、現在の管理会社がリプレイスされると知って、もう何も仕事しなくなるから。

>>447 匿名さん
なかなかいい書き込みです。
相談するところを間違ってはいけないですね。

(専門的知識を有する者の活用)
何か問題があれば専門家を活用するのは当然の
ことだけどね。

>>449 匿名さん
>何か問題があれば専門家を活用するのは当然の
ことだけどね。

それを知らない理事長っていたりする、うちのみたいに。