老朽マンション、直すか壊すか

－ 「マンション、古くなっちゃって」とおもったら －
分譲マンション建替えガイド
東京都　都市整備局
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/135-08manshon.pdf

＜マンション敷地売却制度＞
【マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律】
平成26年12月24日施行

（１） 耐震性不足の認定を受けたマンションについては、区分所有者等の４／５以上の賛成で、マンション及びその敷地の売却を行う旨を決議できることとする。
（２） 決議に係るマンションを買い受けようとする者は、決議前に、当該マンションに係る買受計画を作成し、都道府県知事等の認定を受けることができることとし、決議で定める買受人は、当該認定を受けた者でなければならないこととする。
（３） 決議合意者は、決議合意者等の３／４以上の同意で、都道府県知事等の認可を受けてマンション及びその敷地の売却を行う組合を設立できることとする。
（４） 組合は、決議に反対した区分所有者に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すことを請求できることとする。
（５） 都道府県知事等の認可を受けた分配金取得計画で定める権利消滅期日に、マンション及びその敷地利用権は組合に帰属し、当該マンション及びその敷地利用権に係る借家権及び担保権は消滅することとする。
（６） 組合は、権利消滅期日までに、決議に合意した区分所有者に分配金を支払うとともに、借家権者に対して補償金を支払うこととする。
（７） 耐震性不足の認定を受けたマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、一定の敷地面積を有し、市街地環境の整備・改善に資するものについて、特定行政庁の許可により容積率制限を緩和することとする。

市街地再開発
要件緩和　自治体認定事業、住民合意３分の２に
毎日新聞2016年2月6日　東京朝刊
http://mainichi.jp/articles/20160206/ddm/002/010/118000c

環状線沿いに老朽化マンションがあるが、建てかえしないね。
建物も所有者も住んでる住民も高齢化、ガタガタだけど資金力なし。
自治体が補助金出すしかないよ。

>4
自治体が金持ちだといいですが。Ｙ張市より財政が悪くて破綻してないとこもあると言いますから。
まあそんなとこにマンションなんて作らないかな。
出すとして、
『強風で外壁が剥がれ落ちて下を歩いていた人死亡』
とかなったらようやく重い腰を上げる感じじゃないでしょうか。

>５
都も出さないでしょう。首都直下大震災で環状線は倒壊マンションにより通行止めになるのでしょう。
物流ストップに備え、備蓄は一月分用意しましょう。

＜参考＞
老朽化マンション問題への対応 ～戸建ての次に来る空き家問題～
富士通総研（2014年2月13日）
http://www.fujitsu.com/jp/group/fri/column/opinion/201402/2014-2-6.htm...

＜参考＞
【被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法の一部を改正する法律】
平成２５年６月２６日 公布・施行

【概要】
① 大規模な災害により重大な被害を受けた区分所有建物について５分の４以上の多数により取壊しや売却を実現する決議制度を創設
② 大規模な災害により滅失した区分所有建物の敷地について５分の４以上の多数 により売却を実現する決議制度を創設

＜一般定期借地権を利用した大型物件＞
（仮称）千里中央超高層タワーマンションプロジェクト
＜物件概要＞
◆ 構造・規模：鉄骨造、鉄筋コンクリート造、一部鉄骨鉄筋コンクリート造　地下1階・地上52階建
◆ 総戸数：552戸、他店舗1戸
◆ 借地権の種類：一般定期借地権（地上権）
◆ 分譲後の権利形態：建物は区分所有、敷地は専有面積割合による定期借地権（地上権）の準共有
◆ 竣工予定：2019年（平成31年）2月下旬
http://senri-tower.com/outline/index.html

ヨーロッパは人口が、住宅の建設許可に影響するから過剰にならないし、老朽化もない。
古い建物がきちんとメンテナンスされて新しい住民に引き継がれている。

日本は建設業が優遇され供給過剰による潰しあい。

国民は老朽化建物の後始末まで税金を納めさせられている。
きりがないよ。

負の遺産が増え続けて一部のデベロッパやゼネコン役員が富む国が日本

＜参考＞
東京におけるマンション施策の新たな展開について（答申）
平成27(2015)年９月３日
東京都住宅政策審議会
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_kcs/810-00-0juuseisin_02....

『マンションは５年以内に新築に買い換えろ。』
と、言われてきた。

永住志向の戸建てでさえ、相続放棄され税金で撤去される。

マンションは、逆ババ抜き。
相続放棄された買い手のない部屋の管理費を管理組合が負担し続けてる。
建て直しできるマンションなら、老朽化しない。
管理費が不適切に使われ、修繕もできないマンションだから老朽化する。
建て直しできる資金などない。

関連情報・法案の書き込みありがとうございます。

>12 修繕もできないマンションだから老朽化する。
スレ立て人は築年数にばかりとらわれ、そのような考え方に至りませんでした。
ひとつ勉強になりました。

震災から5年ですね。

元々川だった所に建っている建物は、強度が充分であっても損壊が著しかったとか。
修繕を考えている所に限らず、昔の地図を見てそこが元は何であったか確認することも防災かなと考えます。
「直す」か「壊す」か悩んでいる建物は判断基準の１つとして考えてもよいのではないでしょうか。

年金暮らしの高齢者にとっては、建て直しも壊して管理組合解散も選択肢にありません。

年金暮らしの私は、2回目の修繕工事が終り、管理費の大幅値上げでこの先不安です。このまま行くと十年毎に修繕積立金の値上げが進み、建て替えになるとまとまったお金を催促されるのではと心配です。
その頃には、この世とおさらばしているかもしれませんがね。
今時、息子家族に世話になる世帯は少ないし、子供世帯も生活がカツカツで、老朽化で管理費の高いマンションなんか住んでくれません。
この頃のナウくて洒落たマンションの方が魅力的なようです.
退職金で老人ホームをと考えていましたが、今は切り崩しての生活です。
2回目の大規模修繕工事から一年、工事箇所が多かったとのことで工事期間も長く、やり直しも多く、おまけに工事計画を巡り一部の住民で結成された集団が各世帯をまわり暴れました。
アホお祭り騒ぎが数ヶ月続き大変迷惑したのでね、直すも壊すも在り得ません。
何か大きな事を決めるごとに、変な住民がイチャモンつけて暴れ出すかと思うとうんざりや。
建て直すとなるともっと大変な騒ぎになるおもうから、そんな時は河原のバラックにお引越しや。

>15、>16
管理費値上げでの収入を図るのではなく、支出を抑える節約の検討をされてみてはどうでしょうか？
高齢世帯中心だと難しいかもしれませんが、清掃などは住民の協力があれば業者を使わずに済むと思います。

また、無料相談があるかと思いますので、マンション管理士に相談してみてはいかがでしょうか？

>管理費の値上げでの収集を図るのではなく、支出を抑える節約の検討をされてみてはいかがでしょうか？

築古のマンションの修繕工事は、10年ごとに増えは必然です。
配管の取り替え工事も控えています。
壁の塗り替え修復工事も年々増えている現状で、どう支出を抑えるのかな？
逆に伝授ねがいたいものだ。

>18
修繕積立金について言ったのではありません。
管理費の大幅値上げとあったので、管理費用を抑えることで管理費の値上げを免れることができるのではないかと思い、書き込みました。
損壊部位・劣化の著しい箇所については修繕すべきと思いますが、金銭的負担を減らせる手立てはないか、管理費が抑えられれば負担が軽減するのではないかと考えました。

当マンションは通常の管理費とは別に、10年に一度の足場を組んでネットをで覆う工事、大規模修繕工事のための修繕積立金が徴収されています。
通常の管理費より、この大規模修繕工事積立金の値上げは痛いです。