スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。
暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/583481/
[スレ作成日時]2015-12-31 21:14:55
余裕のある変動にとっては「固定金利は無駄じゃない？」
余裕がない固定には「変動金利は怖くない？」
うまいことタイトルをつけましたね。
変動と10年固定はどっちがいいですかね
固定期間終了後の優遇幅が悪化するから、変動と10年固定なら私は変動ですね。
当分は急激な金利上昇の可能性は低いでしょうし、その後の金利上昇に対しても変動であれば優遇幅の大きさがバッファーとなります。
3月実行予定ですが、6000万円をフルローン変動35年で予定しています。
2です。皆様、アドバイス有難うございます。今月実行なのでなのでもう決めなくてはいけなくて迷ってます。SBIで35年で借入れますが運用自信ないので(頭金も結構入れました)10～15年で極力返して、一部どうするか考えようかと思ったので10年もいいかと思ったのですが、三井住友信託並には下がらなかったし、お話聞くと、5年とか変動の方がよさそうですね。そうなると変動と5年のミックスも検討しようと思いますがどうでしょう?ミックスなら変動と10年の方がいいと言う考え方もあるのでしょうか?
＞そろそろ上がるのではと変動怖い気もする
確かにそういう考えもありますが、上がる要素を満たすか考えると判断できるかもしれません。
検索するといろいろ参考になるサイトがありますよ。
http://sumai-fun.com/l-hikaku/010/post4.html
最近の銀行の変動店頭金利は2.475％ですが、1996年以降、20年近く3％以下の水準です。
サイトにも様々な分析がされていますが、自分は10年、20年のスパンで変動店頭金利が3％超えて上昇、すなわち今の借入金利より0.6％以上上昇する事態はない、仮に上がってもその間に、将来であれば利息を形成するもう一つの要素である元金は確実に減っていると考えて変動にしています。
http://biz-journal.jp/2014/11/post_7338.html
一般的には、借入れ時点での変動金利は固定金利よりも低くなります。つまり、初期の段階では、固定型よりも多く元金を返済できるのです。変動型金利の平均値が固定金利と同じとなっても変動金利が有利となります。
想定金利の一つの目安として、民間金融機関が提供する長期固定型住宅ローンの金利があります。この数字は、その期間内であれば、貸しても損はしないと金融機関が踏んだ数字といえます。
◆住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローン 1.710％（35年）
金利が上がっても、固定型より返済利息が少なくなれば勝ちなのです。
変わらない安心というものだけにこだわり、変動金利のメリットを享受する可能性を最初から検討しないことは、大きな機会損失といわざるを得ないのです。
http://sumai-fun.com/l-hikaku/026/post-20.html#2
私も変動金利怖いのですが、こういう記事見ると、変動を見直しますね。過去フラットで3%位で借りてました。。。半分は変動で別に借りてたので、フラットはすぐに返しましたが。。。今回のまた家買うので、どうしようかと思ったのですが、いろいろ意見が聞けてためになりますね。
変動でかりるとしても、金利何％までなら返済可能かも出しといた方がいいよ。
post4 の記事は、何だかんだ言って筆者は固定を選択してますね。。。
5年固定は、5年後の優遇金利が下がるので選択肢から外しました。
5年後の金利は住信SBIで基準金利が同じ場合、同じ変動でも0.4％違いこれが完済時まで続くので、当初5年でよほど金利が上がらない限り、5年固定は損することになります。
最初から変動 0.638％（優遇2.137％）
5年固定後に変動 1.025（優遇1.75 ％）
固定にした方で、これだという理由のある方、その理由をご開示いただけませんか?
両者の差が大きければ大きいほど、変動金利の優位性が上がるのですが、両者の金利差が１％とそれほど大きくないため、変動金利の優位性が非常に高いとは言えなくなっています。１％の変動は２、３年のスパンでは大いにありえる話で、その差がいつなくなるのかというリスクに怯えながらの返済になることが懸念されます。
下図のように、初期の段階で金利が上昇し、返済途中で損益分岐点に到達してしまうと、その後よほどの金利下落がない限り、取り返しは厳しくなります。
このような事態を恐れるなら、完全固定で金利上昇リスクによる不安を払拭する方が得策ということが言えます。
何十年の返済期間の金利上昇リスクがたった１％で収まると考えれば、安い出費であるという考え方です。
この記事掲載時とまた状況変わってますからね。フラット0.6優遇もあるし。
>>14
なるほど、そうなると、優遇幅がさらに落ちる10 年は論外ですか?引き下げ幅がさらに1.1 低いです(0.7)。10 年で返しちゃえばありなんですかね? そもそもこの短期固定って、そういう趣旨の商品なのでしょうか?
＞１％の変動は２、３年のスパンでは大いにありえる話
＞最近の銀行の変動店頭金利は2.475％ですが、1996年以降、20年近く3％以下の水準です。
2・3年間で1％の変動は、ここ20年の変動幅の2倍の変動ですから、最初の10年のうちにおこる可能性は相当低いと思います。
このあたりは意見が分かれますが、金利上昇の可能性と変動幅に対する個々人の判断とその結果としての固定変動選択は興味深いですね。
>>19
そのサイトの最近の記事では、こんなのもあるよ。
住宅ローン変動金利のワナ
2015年11月01日
http://sumai-fun.com/l-hikaku/30/post10.html
メガバンクの変動金利の優遇幅が1月から拡大しましたね。
>>22
異次元緩和により日銀が輪転機廻して大量に１万円札刷ってバラ撒いてるから、どの金融機関もお金が余ってる。
経営が安定してる大企業は内部留保があって借りてくれないし、国債は低金利過ぎるし、
貸し倒れが少ない住宅ローンに流れちゃってるから低金利争いが起きてる。
住宅ローン組むには、いい時代になったな。
異次元緩和が終わった後の反動が怖いが。。
>>16
そうなんですよね、不安払拭賃みたいな。フラットって高いって決めつけて、審査申し込まなかったのでもう間に合いません。。。こうなると、極力安めの固定=10年かなあ。どう思います?
変動金利がどのくらい上昇したら、フラット35の方がお得になるのか？
フラット35と変動金利を比較するときに総返済額の分岐点は10年後に金利が3.0％上昇しているか？どうか？
3％上昇時の変動金利は0.57％＋3％＝3.57％で店頭金利は5.475％ですが、ここ20年間店頭金利は3％以下ですので可能性は低いような気がします。
試算ではフラットの団信保険料が大きいことが影響するようです。
おまけに【フラット３５】Ｓの金利引下げ幅の拡大（0.6％優遇）は今月までとのことです。
上記の結果だと、フラットの不安払拭賃は金額的に大きく、無駄になるかもしれません。
固定10年だとその後の優遇幅も悪化するので、中途半端な期間固定よりは変動の方がいいかもしれませんね。
http://isolf.com/kiso/flat35/211-vs
フラットは申し込みまでに審査とかどの位の時間かかるのですか
>>26
店頭金利の優遇幅が変わることもあるし、フラットの新たな優遇策が設けられることもある。
こればっかしはどうなるかなんて誰にも分からない。
ただ今の低金利が異常なんだけど、ここまで続くと国民はこれが当たり前という思考になってくる。
結局、変動と固定が比較検討できる程度の差に収まるような優遇策は何らかの形で続くだろうね。
＞店頭金利の優遇幅が変わることもあるし、
通期引下げプランでそんなことあるんですか？
かわるなら通期引下げプランの意味がない気がしますが。
＞ただ今の低金利が異常なんだけど、
店頭金利３％以下が20年続いているのをみると今の状態が正常だという見方もありますね。
＞変動と固定が比較検討できる程度の差に収まるような優遇策
具体的にはどういったものでしょうか？
2.475、優遇1.60で0.875で2009年に借入。住宅ローン減税年1％で実質金利マイナス。
借りたのは2009年11月10年固定4.0％、優遇で2.4％の時。
昨年までの返済額1300万円、10年固定金利にしていたら返済額1656万円。
その後、固定金利も下がり続け現在の金利は3.1％、優遇で1.5％。
固定にしなくてよかったとつくづく思う。
＞31
別に書き込み主が計算しているわけではないでしょ 笑
まさかそれすらわからないわけではないでしょうが。
この人って前スレにもいた批判ばかりして、なんの情報提供もできない人でしょ。
＞しかも変動はネット銀行。
ネット銀行の何が悪いのでしょうか。
＞まともに約款読まないだけあるなw
ギリ変とか約款うんぬんの決めつけで上から目線。
少しは自分の考えを示したり情報提供して役に立ってくださいね。
>>33
あなたが書き込んだワケねｗ
0.6%優遇のこと書いてるのに、計算は古いまま３％上昇って書き込んでるって詐欺と同じ。
まあ、約款すら読まない人には有効な手段だが。
ちなみに、優遇ありの今の金利だと、10年後の金利が何％上昇か計算しました？
あなたが思ってるほど非現実的な数字ではないって分かりますよ。
計算も苦手かｗ
変動の金利決定の計算式を理解できた人…変動
目先の金利につられた人…当初5年固定
※※※な人と…フラット
こんな感じで間違え無し
32見ると絶対に変動金利だな。変動が固定され固定が変動しているｗ
＞＞34.35
約款読んだ？とか計算しました？とか言いながら、自分は何も知らないから情報提供できないんですね。
おとなしくしていればいいのに、普通の人は気にならないような部分で他者の投稿の揚足を取って悦に浸る。
あなたは変動と固定どちらを選ぶの？そしてその根拠は？
あなたが批判する投稿者より上手く説明出来たら上から目線の投稿にも納得できますが、このまま逃げちゃうんでしょうね。
>>33
この人、前スレでソニー銀行の変動推してた人だな。
「by 購入検討中さん」で検索すると、見当違いの計算提示して、
固定にするのはアホ的な書き込みしまくってる。
改めて見ると、本当にマルチ商法の営業みたいな手法だなｗ
ソニー銀行のハイリスク変動0.489%×35年で計算してる人の書き込みって、
このスレの変動さんでも同じにされたくないって思ってると思うけど。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/583481/res/1009
〒が住宅ローン始めるてしばらくは変動は現状維持か下がる
〒が銀行潰しだしたら上がるかも？
あくまで新規の金利の話ね
フラットさんにとっては0.6の優遇が凶とならないように
計画を立てて欲しいですね
>>43
ソニー銀行の変動と普通の銀行の変動の違いってのが、そもそもかなり有益な情報なんだが、
約款すらまともに読めないと、たいした情報ではないで片付けられちゃうんだなｗ
それくらい理解できない人には、それこそ何言ってもムダなので、適当に遊んであげる程度になっちゃう。
＞46
その程度で有益ですか・・・笑
何もわかっていないことがばれないように、曖昧な言い方して知ったかぶりしている人ですね。
約款を読んでいないと決めつけ、自分が説明できない言い訳にしている。
同じ変動でも、何が他行と違って、どういった場合にどれだけ借り手にとって不利益が生じるのか、何もわからないから、みんながわかるように説明することなんてできないんでしょうね。
もうみんな気がついています。
>>47
こんな人なんですよ。
最近荒らしるソニー銀行のハイリスク変動推しの人はｗ
都銀だろうがネット銀行だろうがどこから借りても同じだから、できるだけ低コストで借りるのが重要。
イマドキ借入先にこだわる人がいるなんて新鮮だよ。
いつでも借り換えできるんだし約款に書いてあるからソニー銀行だけ不利な取り扱いされるなんて言うのも妄想。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/583481/res/1041
>>48
読んでも分かんないから教えろって、駄駄こねる幼児と同じかｗ
教え欲しければ、それなりの姿勢で対応しないと。社会人なんだから。
もしかして公務員？
そう言えば、服務規程違反で就業時間中に書き込んでた公務員と文体同じだな。
>>51
ギリ変、約款読んでない、ソニー銀行のハイリスク変動推し、公務員・・・
都合が悪くなると、ありもしない相手を勝手に作り上げる。
いい加減論点をずらして逃げないでください。
さあ意見を聞かせてください！
>>52
あなた、あっちこっちのスレに書き込んでいる購入検討中さん？
どこのスレでもそうですけど、あまり他者を挑発するような書き込みは控えた方が良いのではないでしょうか。
管理担当に通報されて、アクセス禁止になる方もいらっしゃいましたよ？
最近このサイトを知って楽しくて書き込みたいのかもしれませんが、荒らすのが目的ならやめてくださいね＊＊さん。
何も知らなくても他人を批判するのが好きで頑固で困ったら論点をずらして逃げるのは良くわかりました。
かわいそうなのでこれ以上の追及は許してあげましょう。
55=56
54さんの言うとおり、こういう人のパターンは同じなので笑っちゃいますねｗ
これ読んでたら兎に角変動がいいのだというふうに解釈したので、変動にしようと思いますが、一部5年で返せる分を変動より安い5年固定にするのはありですかね? ミックスで。一方、10年で返せるぶんを10年固定にするというのはこの趣旨だと違いますよね?変動より高いから。どなたか教えてください
住宅ローンも借金だからね。
誰もがサラ金で年収の何倍もの借金なんて怖くてしないだろうが（今だと法律で貸してももらえないが）、同じ債権であることは変わりない。
約款もまともに読めない人は、目先の金利に飛びついてハイリスクな借用書にサインさせられてることくらい自覚しておいた方がいい。
けっきょく、この人が何を言いたいのか要領を得ない。
変動金利が怖いってことでいいのかな？
>>62
ギリ変さんだけではなく、約款読ま変さんか・・・。そういう人は1.25倍ルールとかもよく理解していないんだろうなぁ。
日銀の国債買い入れが止まれば、長期金利は1〜2年で3%近くまで上昇するだろうし、その後は当然変動金利5%時代の再来。
国債金利＋2%。
未払い利息で苦しむが良い！！！
そうなって欲しいという願望の話だったのね。
借金を組むのに変動だと怖いから固定にしたってことじゃない。
>63
要するに、あなたは変動で借りるとギリになるから固定にしたってことでしょ。
あなたがギリなもんだから、変動をギリにしたり、約款読んでないってことを決めつけて自身を安心させてる書き込みしてるよね。
横から入ったから、なんで固定の人はソニー変動の人を約款読んでなくギリってことを決めつけて話を進めてるのかな。
ソニー変動の人の借り方に何か問題があったの？
わかる人教えて。
いざという時ある程度返済ができる余力があるなら変動。
その余力がないならフラット。
余力がない私はフラット20にしました。
それでも優遇を考えるとかなりお得です。
いくら金利が低いとは言え余力がないのに変動は考えられません。
ある程度資金に余力があるなら変動、
そーでないならフラット。
とは言え全く余力がなくてローン組むのも危険ですけどね。とくに変動はね。
変動推しの人はいざという時返済できる余力があるんですよね？
>73
変動ですが（変動推しではないですが）余力は充分ありますね。
自分は、今は変動も固定も両方低金利なので好みで選べばいい。というスタンスですが
固定の人の変動に対するギリ・約款読んでない、という決めつけに違和感を感じているだけですね。
＞ソニー銀行だと、翌月からプラス２％の金利でお願いしますって言われても不思議ではない。
＞他の銀行に借換えれば済むって言ってる人は、想像力がよっぽど欠落してるんだと思うが。
他行は金利変更なしですが、当行はプラス２％の金利でお願いしますって言われたら、全員借り換えるでしょ 笑
そんなことをあり得るといっている時点で妄想を通り越しているんだと思うが。
ギリ変、約款読んでない、ソニー銀行のハイリスク変動推し、ネットバンクは危険、公務員、改ざん・・・決めつけが半端ないですね。
何も知らなくても他人を批判するのが好きで、頑固で都合が悪くなると相手を○○と決めつけ困ったら論点をずらして逃げるこの人。批判する時につける「w」サンと呼んでいますが、「w」無くてもこの人の投稿だとわかりますね。
>>68
あらあら、私は今月もしくは来月実行なので当初10年は0.67%あるいはそれ以下になりそうです。
10年後の残債はほぼ借入額の半分になって、しかもその時点で繰上げ返済で残りの2/3程度はいけそうです。
その後は1.27%になりますが、残債減っている分そんなにきつくはないですね。
10年後、利率が上がらないといいですねw
>>75
あれ？
もう関わらないんじゃなかったの？
さすがネットから拾ったコピペデータを改ざんしちゃうだけあるなｗ
>他行は金利変更なしですが、当行はプラス２％の金利でお願いしますって言われたら、
>全員借り換えるでしょ 笑
なんかもう低レベル過ぎて突っ込む気にもならんｗ
今みたいなあまーい審査基準がいつまで続くと思ってるんだ。
さすがソニー銀行のハイリスク変動0.489%×35年で計算してちゃうだけあるな。
金利上昇しても一括返済できないのは分かったから、35年間ずーっと金利が上がらないといいねｗ
変動ですが今の時点でも一括弁済できますよ。
すべての人をあなたと同じレベルでものを考えない方がいいですよ。
皆さん、78はスルーで。
>>78
ネットだとなんとでも言えるｗ
それがネットの良さでもあるが。
ただ、匿名さんだったり、購入検討中さんだったりで、使い分けるのはやめてほしいな。
ネットで拾ったコピペデータを改ざんしちゃうような恥ずかしいマネしてるのがあなたってすぐに分かるようにｗ
>>78
この購入検討中さんって、前スレで必死に35年間で金利計算したのに、一括弁済できるって説得力が全くない。https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/583481/res/1009
分からない人はフラットでオッケーです
フラットは以外の固定ってどうなのですか?
>76
68ですが、今の低金利であればどちらを選択してもいいと思いますよ。
私がローンを組んだ頃の固定は2%超えていましたので、今でも自分の選択は正しかったのだと思っています。
これから金利が上がっても、いつでも返せる余力はありますので心配事はないですね。
76さんは、それだけ返済シミュレーションが出来ているのに、変動を過剰に意識する必要はないと思いますよ？
これからローンを実行するのに、そんなにカリカリしていたら勿体ないと思いますが。
>>85
ありがとうございます。
もうすぐ総返済額も確定するので、そうすれば気持ちもかなりすっきりできると思います。
でも願わくば、自分自身の融資が実行された後にはフラットも変動も金利は上昇してほしいのです。
やはり日本経済にも上昇してほしい気持ちもありますし、何よりも他人の不幸は蜜の味というじゃないですか。
そんな私も、実生活では心優しい人間です。
宜しくお願い申し上げます。
>>81
シミュレーションする時に変動金利を35年間今と同じ金利と仮定するなら、計算しないでも答えは出るよなw
どういう金利上昇を予測するかは人によるけど、少なくとも35年間同じ金利で計算するような馬 鹿は・・・いたんだな。
でも今の金利で毎月元本が減っていく
そして35年後も同じ優遇幅
>94
0.3%ほどの利息差のために借り換える場合、
手数料を考えると得策ではないですね。
自分がそうですが、8年も経つと元本も大分減っている方が多いと思われますので
借り換えるなら最低でも金利差1%以上はないとメリットがないのではないかと思います。
10年後の0.6優遇とローン減税がダブルで無くなるタイミングにフラットさんはどう動くかな?
あと当時の金利で組んだ私の時代の話ですが
変動と固定の金利差が1.5%位あったので
借り換えるなら固定→変動はメリットがあると思いますが
元本が変動に比べて百万単位多く残っている計算になるので
借り換えるにも今のベストの低金利で借り換えが出来るかはわかりませんね。
>>96
基本は繰上げ返済。
もしくはその時の金利情勢によっては、5年固定とかに借り換えてもOK。
フラットの場合、借り換えのメリットは金利だけではなく団信の支払いもなくなる。
そういう面でも、優遇が切れた時は借り換えの一つの目安になる。
フラット➡︎フラットもOKだけど、おそらく10年後だとメリットはないだろうね。
昔フラットで借りた人は、今のフラットに借り換える人はいるんじゃないかな？
ただ10年先のことなんて誰にも分からないから、繰上げ返済資金をコツコツと貯めておくのが最得策と考える。
10年固定とか5年固定の人はどうするのですか?
>>95
一概に金利差ではいえないでしょう？
基本的には残債と手数料、金利差を計算して算出する。
大雑把な話にはなるが、残債が多い人ほど少ない金利差でも借り換えのメリットは生じてくる。
>>103
俺だったら数十万円変わるなら十分検討の余地ありだけどな。
もっと金利が下がってから借り換える＝借り換え費用を考えて一発で大きな金利差を生み出したいのも分からなくはないけどね。
自分達の中で借り換えの目安金額を決めておいて、それを達成できたら借り換えればいいのかな。
借り換えは5年後、10年後、どっちがいいんでしょうね?先のことはわかりませんが、景気動向踏まえた大胆予測をお願いします
ローン減税の１０年間は借り換えで手続きが面倒臭いことになりそう。どうなんだろ。
減税の10年間は借りかえるとややこしいのですか?
>>105
借り換えたい時が借り換え時だよ。
マジレスすると、この先いつ借り換えるのが得なのかなんて考えの答えは誰にも見つけられないんだ。
今、借り換えたら幾らメリットがあるのか。
そしてその金額に己が納得できるのか。
そしてその金を何に使うのか。
俺達はそれで判断して生きていくしかないんだよ。
いいか小僧、とりあえずお前は一度ソープに行け。
ありったけの金を握って、極上の女にチンポ握ってもらえ。
そしたらお前にも分かる日が来るよ。
>>107
その金利差で、借り換えの手数料差し引いても数十万円のプラスになるなら手間暇あるにせよ借り換えるね。
そしてその金を期間短縮型の繰上げ返済に回せば、更に返済額は下がるわけだから。
オリンピックもあるし5年でしょ
>110
１円でも利息を払いたくないという考えでしょうかね。私は嫌いではないですけどね。そんな考えも。
まあそこまでいくと性格や嗜好の問題なので、私はそこまではしないってだけです。笑
楽しく元本を減らそうね
俺は変動金利だけど金利が上がっても借り換えないよ。
また下がるかもしれないのにその時の変動金利より高い固定金利に借り換えなんてしないね。
金利上昇時にはその金利でも普通に返済できる世の中になってるはずだし。
固定は困ると一括か公務員
変動は困ると 政府 日銀 世の中
借入4800万でフラット35Sにするつもりだけど、賛同してくれる人いる？
スペックは共働き、仕事は共に公務員並に安定していて世帯年収1000万という感じ。
貯蓄は年300～400万していく予定。
変動の返済額は安くて迷うが、さすがに35年間金利が安いとは思えないし、早く返せても20年はかかると思っているのでフラットにしようと思っているのですが…。
堅実すぎますかね？
>>121
堅実すぎるというか、無謀に近い。
手取りかつ奥さんが産休・育休になった時の収入でも余裕があるくらいの支払い額にしておくべき。
35Sで共働きってことはデュエット？
もしそうなら団信だけでも500万以上掛かる計算だよ？
世帯年収たった1000万で年300〜400も預金出来るとは思え無いね。
大丈夫
世帯年収1000万あれば固定でも払っていける！
団信も問題無し
私なら変動にしますが…
>>124
無謀に近いってw
ソニー銀行のハイリスク変動0.489%×35年で借りるのと、どっちが無謀なんだw
ネットで拾ったコピペデータを改ざんしちゃうくらいだし、そんなにお仲間増やしたいのか。
確かに翌月から金利2%アップとか言えちゃう銀行で借りちゃった場合は、35年間夜もおちおち眠れないかも。
価値が上昇するような場所の物件買えてないだろうし、フルローンで組んだら借り換えすら難しいだろうな。
確かにスレタイ通り、ネット銀行の変動金利は怖いな。
>>127
いやいや、変動をすすめるわけではなく世帯収入に対して借入額が多過ぎるということ。
夫婦フルに働いて4.8倍、奧さんの収入が減った場合は6倍近くになるんじゃないかと。
借入額を500〜1000万位落とせれば十分返済可能と思うけれど。
現時点での預貯金にもよるけど、変動で借りたら無謀そのものでしょう。
まぁ、無謀なローンかどうかはスレ違いになるので、あくまで変動か固定なら固定をすすめる。
あ〜あ、またソニー銀行言い出す奴が出てきた。どうしてもそっちに話を持っていきたいんだね。正直しらける。
124です。レスありがとうございます。
無謀と思う方もいるんですねぇ。
確かに借入金額は多めですが、結構細かくライフプランを立てても十分払っていけると思うんですよね。
この１年では家賃払いながら普通に遊んでも450万くらい貯蓄しできたし、
（当然ずっとこの額が貯蓄できるなんて思ってません）
妻も産休育休後は復帰でき、どこでもできる仕事ですし。
購入当初は金融資産200万くらいになりそうですけどね…。
固定金利で借りるにしても１度ＦＰにライフプラン相談しようかな。
株価は下がり、円高になっている。
金利上昇は遠のいていく。
今年も安泰です。 by ギリ変
フラットさんは早く実行しないと
0.6無くなってしまうかも…
世帯年収1000万って、手取りにしたら800万くらい？
それで普通に暮らしてるつもりで、450万貯金できるようなら、4800くらい借金しても余裕だな。
うちは、世帯年収1400万あるけど、250万くらいしか貯金できてないわ。
だから、頭金は株とかで儲けた分、2000万くらいあったけど、借り入れは4,000万までにした。
あとは、嫁が働けなくなっても良いようにミックスの固定比率多めにしたわ。
>>132
手取り750程度で450万貯金ってすごいね。
300万なんて家賃と食費だけで飛びそうだけど。
うちは世帯1300万だけど300しか貯金できない。子供も生まれたばかりだから、これからの保育園だの計算すると、とても450も貯められない…
うちも1300万だけど子供がそこそこ大きいし年150万しか貯まらない。
生活スタイルや、子供の有無でも全然違うから、何とも言えないですね。
私の場合、結婚した当初は500万／年しか収入がなかったですが、
いついかなる理由で1馬力になるかわからないから、という理由で、
私の給料だけで生活するようにしていました。
ので、妻の手取りをそのまま貯金していました。
（私よりも年収多かったので400～500くらい貯金してたはず）
3400万借りて，2000万を変動（0.6%)に，1400万を20年固定(1.4%)にしようと思っています。
手元に貯金を500万ほど残しておき，住宅ローン減税が終了する10年後に，1000万程度を繰り上げ返済しようと思います。
こうすれば，その時の金利に応じて，残債を減らすことができると思います。
しかし，あるファイナンシャルプランナーは「ミックスローンは必ず後悔する借り方だ！」と力強く断言していて，
意味不明です。ファイナンシャルプランナーって，数字に弱いのかなぁ。一般市民を損させたいのかなぁ。
>>140
ちょっと計算してみないと分からないけど、フラット20SAは使えないの？今なら10年0.67%、10年1.27%だから団信含めてもそっちの方が安くつきそうな気もするけど・・・ミックスの方がいいのかな？
>>140
10年後に1000万円を繰り上げ返済するなら変動1本の方が損しないと思うけどな。
変動金利が1%超えそうな段階まで来たら10年を待たずにガンガン繰り上げて行けばいいんだし。
今の日本の人口構造と成長率で変動が半年～1年で1%も上昇するように動くようなことは起こりにくい。
そもそも平均20数年で返済すると言われる住宅ローンで
10年も行動しないような返済パターンなら、全部固定にして減税を気にせず繰り上げた方が確実だと思うよ。
変動一本で、固定との差額を加えて貯金するけどね
会社員なら定年時に一括
自営なら死ぬまでゆっくりかな〜
>>140
ＦＰと数字に強い弱いって、あんまり関係ないんじゃないかな。
ＦＰも住宅ローン組んでるなら、自分が組んでるローンを薦めると思うが。
そうでないなら、変動勧めて余った資産預かって、儲かったら10%の手数料持ってくか、
外資系の保険会社の養老保険でも薦めて保険会社からＣＢもらうとかが多い気がする。
ＦＰもピンキリなので、近くに信用できるＦＰがいるなら教えてもらいたいくらいだが。
>140
＞「ミックスローンは必ず後悔する借り方だ！」
ここまでは言いませんが
「ミックスローンは後悔したと思いやすい借り方」だとは思います。
①変動が上がらなかった場合
→全額変動にしておけばよかった、と後悔
②変動が極端に上がった場合
→全額固定にしておけばよかった、と後悔
得をしたところよりも、損をしたところに強く着目してしまう人間の悲しい性を考慮すると、
ミックスというのはどのような結果になったとしても後悔することになる、
というのは強ち間違っていないとも言えます。
そこを意識した上で、そのFPが「必ず後悔する」と言ったのかどうか、分かりませんが。
金利上昇して繰上げ完済した途端にポックリ逝ったら悲惨
変動なら10年後金利が上がってなければ繰り上げしない選択肢もあるね。
今朝の日経新聞にこんな記事が載ってたが、バーゼル銀行の意向なので注意が必要だな。
世界的な国債バブルだし、国債バブルが弾ける兆しかも。
銀行の「金利リスク」精査 金融庁検討、資産査定義務付け
金融庁は、銀行が保有する住宅ローンや国債などで市場金利の上昇によって損失が生じか
ねない「金利リスク」を厳しく点検する新たな監督の枠組みを検討する。資産耐久度調査
（ストレステスト）を義務付け、金利変動リスクを大量に抱える銀行に対し、早期に報告
や業務改善の命令を発動しやすくする。2016年度以降の導入をめざす。銀行の住宅ローン
や国債保有に影響が出る可能性がある。
http://www.nikkei.com/article/DGXLASGC05H0M_V00C16A1EE8000/
金利リスクより、株価暴落や為替差損のリスクの方が現実的。
銀行側の話だからね。
極端な話、変動だけ扱うことなるかもってことだろ。
金融庁は、銀行の心配はしてくれるけど、借りる側の一般人の心配はしてくれないだろうなぁ。
現状の固定金利水準は、金融庁が銀行を心配しなきゃいけない程の低金利という事なんですね。
長々とロムって来たけど、変動を推す人が言いたいのはこういうことでよいですか？
たとえば、3500万を35年借りるとします。
固定1.8%とすると、1ヶ月目は総額112,382円。
変動0.8%とすると、1ヶ月目は総額95,571円。
差額は16,811円なので、固定の方が16,811円損している
（負けている）ように見えますが、実はそうじゃない。
内訳がポイントで、固定の112,382円の内訳は（元金59,882円、利息52,500円）。
一方変動95,571円の内訳は（元金72,238円、利息23,333円）となるので、
「支払った利息」においては29,167円の差がつく（固定への勝ちが確定する）。
さらに、支払総額の差である16,811円を変動が繰り上げたら
「元金の減り方」も29,167円の差がつく。
すなわち、変動は将来の金利上昇リスクに備えていないように見えるけど、
1ヶ月目からいきなり29,167円の利益（固定への勝利額）を積み上げていってるという意味で、
リスクどころかむしろ手堅いという見方もできる。
ただし、将来的に変動が固定に追いつく、追い抜くことも十分ありうるので、
いつ1，8％、2％になっても問題ない範囲でしかローンを組んではいけないし、
「固定を借りたつもり」で差額をどんどん繰り上げること。
それができないなら固定だって今は十分低いのだからまったり固定で行ったほうがよい。
こんな理解でよろしいでしょうか？
>>156
固定1.8%で計算してるが、そもそも間違ってる。
0.6%優遇もあるし、最初の利息は半分くらいじゃないの？
今は変動の方がお得だが、固定はこれより下がる余地がないくらい低金利なのも事実。
バブル時は金利が5%超えてたワケだから、長期で返すつもりなら、それくらいは想定しといた方が良いとは思うが。
>>156
長いし、固定も変動ももう少し低くいけるけど、考え方としては
その理解でＯＫ。
要するに、本当のギャンブラーは「このスレにいる固定」なんだよ。
最初から本当にどうでもいいと思っている固定さんはこんなスレ覗かないからね。
そもそも、金利云々考えたくなくて固定にしているんだろうし。
でも、このスレを覗いてはイライラしてる固定さんは、毎月積み上がっていく
「変動への負け額」（過去の自分の選択ミスによって損している額）に
我慢がならないみたい。
この積み上がった負けを一気に取り返すためには、
金利が爆上がりしてもらうしかない。でも、実はこれこそギャンブラーの思考でしょ？
しかもそうやってヤキモキしている間にも変動さんはどんどん繰り上げていくので、
ますます「負け額」が広がっていくというジレンマ。
>>155
>>現状の固定金利水準は、金融庁が銀行を心配しなきゃいけない程の低金利という事なんですね。
ということは今後固定が上がるかもしれないし、変動しか扱わないなんて事態になったら自ずと変動も上がるわけだ。
どちらかとうと、
今は減税を考慮すると、現金一括払いより
借りたほうが、保険・手数料含めても少なくなるから
変動・固定関係無く単純に金利の低いほうにするのが良いのでは？
固定の0.47%ぐらいがオススメかと
下手な株なんかの投資をするより、変動でも固定でもいいから、早めに繰り上げ返済するのが確実な生き方。
現金一括払いより、住宅ローンが良いのが普通。
銀行が一生でこれ以上の好条件で、高額を貸してくれることはまずない。
しかも、途中死んだらチャラ。
個人に低金利で何千万も貸してくれるのは住宅ローンだけざんす。そして所得控除だけではなく住宅取得の為の贈与など諸々の控除もあるので税金を投入されているみたいなもんざんす。
全期固定と当初固定の区別がつかない人は
フラット１択
これ以上、金利が下がることないなんて軽い気持ちで固定にしました。
待てど暮らせど金利は上がらない。
最近もここまで原油価格や株価が下がってくると、金利が上がることなんて当分なさそう。
固定は金利の動向気にしないで済む。。。下がる一方で気になるよ 泣
あー変動にしておけばよかったー。
5年後はわかりませんよ。
世の中金利が上昇するしないなんて、経済評論家の意見なんかもアテにならない。
だってベッ◯ーが不倫する事なんか想像できないのに、日本の経済予測なんか出来ないんだよ。
変動金利が定位置で固定され、固定金利が変動するこの6年。固定なんか選ばなくてよかったよかった。
10年間は住宅ローン減税で実質マイナス金利。借りられるだけ借りといて10年後にがばっと返せばOK。
うーん、安全だと思って固定にした人は、結果的に裏目に出てる感じかな。
変動の人はこれを見越して選んでいるとすると、結果論とはいいきれない。
色々と難しいね。
固定のフリしてる変動さんいるｗ
しかし、デベが用意した10年間のデータ見て、デベの言うまま変動で借りちゃった人って、
30年間だったらどうなるんだろうとか考えないのか？
今後は逆のパターンもありえるって、すぐ分かると思うが。
金利が急騰したら、破綻する銀行がたくさんでてくるってことでしょ。151によると。
さらに、変動で借りてローン破綻する人も出てくるから、不良債権で破綻する銀行も出てくるな。
そもそも、少子高齢化の状態では20年前のような金利になるとは考えられない。
銀行の利益のために、固定でローン組んでください。
株価も原油も不動産も給料も物価も成長率も上がらないのに、金利だけが上がるなんてあるのかな。
銀行もこれ以上上がらないと踏んで低い長期固定金利を設定してるんだから。
固定は利息という安心料を払っているつもりが肝心の元本も減らず結果的に二重の損。
>>174
そんな甘々なリスクしかみてない銀行があれば、ビシビシ指導されるってこと。
このスレで変動派のリスク耐性自慢ばかりだから、もし金利が上がっても繰上げ返済で大丈夫だし、銀行もリスクが減るから、金融庁も安心して指導ができるのかな。
>>174
銀行はこれ以上金利が上がらないと踏んで低い固定金利を設定してるのではありません。
市場から低い金利で資金を調達できるからです。
例えば、銀行が10年間0.3％の固定金利で市場から資金を調達できるとします。
それに事務コストや利益分を上乗せして、10年固定0.6％で融資するといった仕組です。（融資の形態により異なることもありますが）
問題なのは、融資に見合う資金が確保できているのかということと、十分な利ざやが確保できているのかということです。
固定の人が銀行に利益をもたらしてくれている間に
今月も元本を減らす変動
正直言って銀行が融資してるのは住宅ローンよりも事業性融資やら資金運用の金額の方が圧倒的に多いんだから、金利が上がったら方向性変えるだけの話でしょ。
それに住宅ローン払ってもらえなくなったら最悪でも代位弁済されるわけだし。
もし潰れるとしたら保証会社じゃないかな。
団信が上がったら要注意？
長期金利が低金利なのは日本国債が暴騰してるから。
異次元緩和終了して日銀が日本国債を大量に買うのやめたらどうなるか？
これからもずーっと低金利って思ってる人は、異次元緩和が永遠に続くと思ってるんだろうな。
>>180
確かに異次元緩和は長くて2017年までだろうね。ただ、異次元緩和が終了しても、ゼロ金利政策が解除されない限り変動金利はあがらない。黒田がインフレターゲットが実現しないとゼロ金利政策は解除しないと言ってる以上、当分短期プライムレートの上昇はないよ。
いまですら達成できてないのに、消費税増税、原油の暴落、チャイナリスク、人口減とデフレ要素満載なのに、どうやったら変動金利が上がると思うの？よくわからん。
仮に上がってもアメリカの利上げみればわかるけど、極めて慎重に、少しずつ上昇っていうのが金融工学の定石なんだけどね。
固定さんは金融や金利に対して無知と思われる発言が多いな。
>>181
2017→2018ね、失礼。黒田がやめたら異次元緩和に対する批判がおこってやめざるを得ないでしょう。で、まってるのはデフレ化と国債金利の暴騰、銀行の優遇レートも上昇。ますます変動金利が有利と。すでに変動金利を選んでる人はさっさと異次元緩和終わってほしいと思ってるんじゃない？かわいそうなのは今固定金利で頑張ってる人と、2018年以降に住宅ローンを組む人。
>>極めて慎重に、少しずつ上昇っていうのが金融工学の定石なんだけどね。
その定石でいうすこしづつってどの位の上げ幅でスパンなんですかね？
詳しいあなた、ここを覗いている詳しくない人達のために、ぜひ説明をお願いしますね。
>>183
アメリカは四半期で0.25づつ、一年以上かけて1.25まであげるっていうのがメインシナリオみたいだね。その間景気に悪影響あれば利上げも途中でやめるみたいだしね。
指標が絶好調のアメリカですら利上げには非常に慎重だし、日本があげても同じくらいでしょ。
だいたいこの10年、日本では景気が回復して利上げしても0.5しかあげられなかったよね、しかもすぐ元に戻したし。ここにいる固定さんは変動金利がアンコントローラブルになるみたいな妄言をはいてるけど、戦後政策金利がアンコントローラブルになったことなんてないからね。バブルの時みたいなインフレがおこれば上げざるを得ないけど、それも意図的にあげただけだし。
>>184
よくこんな嘘を堂々と言えるなw
まあ、それが匿名掲示板の良いところでもあるが。
オイルショック後は日銀がコントロール不能になって、結果バブルを招いたのは、教科書にだって載ってるくらいだろ。寝てたかw
>>185
だれもインフレをコントロールできるなんていってないだろ。政策金利自体はコントロールできてたよ。金融政策に失敗したってだけで。
もともとインフレ下で起こったオイルショックでインフレ加速を抑えるために日銀が急激な金利引き上げをして、その後の不景気を招いたけど、別にオイルショックで金利がコントロールできなくなったわけじゃない。しかも、オイルショックの失敗からも金利を急激に引き上げるデメリットも日銀は充分学習してる。そもそもデフレ方向の現代においてオイルショックがおきてもあの頃の轍は踏まないし、あの頃とは状況が違いすぎる。わかっててミスリードしてるんだろうけどさ。
>>186
安全資産とされている日本国債も持っていることでリスクになり得る。
財政について信認が失われれば、国債の価格、あるいは金利に影響が出る恐れがある。
リスクがあることは事実である。
これ、日銀黒田自身が去年発言した内容ね。
デフレ時よりインフレ時の方が金利コントロールが難しいのは、それこそ常識。
黒田もそれを踏まえて安倍ちゃんに提言したんだと思うが。
黒田自身の個人資産は既に海外に逃避してるんだろうな。
>>187
ってかいまがインフレだと思ってるの？
そもそも今インフレじゃないじゃん。2017年の増税でデフレ圧力がかかっても、インフレ率2%達成できると本気で思ってるの？黒田自体も達成できると思ってないと思うけど。新三本の矢とかいいだした時点でインフレ率達成は不可能と政府が判断したって気がつかない？
固定さんは
デフレ下で変動金利があがるという理論
インフレ目標2%を達成するという根拠
のどちらかを提示してくれないか？
ESPフォーキャスト調査でも10年後でやっとインフレ率1.4パーって予測だけど。ゼロ金利政策を解除するきっかけになるインフレ率2%は10年は達成できないって予想されてるんだけど。これってあと10年は変動金利が上がらないって推論できないか？
私は変動ではなくフラットを選択しましたが、その理由は
①自分には資産運用も含めた変動金利のリスクを管理できるだけのスキルがないこと
②金利上昇時にまとまった返済ができるだけの貯蓄がないこと
が大きな理由です。
それでもたまたま選んだ物件がフラット(タイプA)だったので20年にして、借入額に対し総返済額の利息分＋団信は12%程度に収まりました。
私みたいなタイプが変動金利にするのはリスク管理ができないので、非常に危険だなと感じました。
でももし貯蓄がもう少しあったり、資産運用の知識があれば間違いなく変動金利を選びましたね。
今の自分にとってはベストな選択ができたとは思いますが、やっぱり変動金利を最大限に活用できる方が羨ましいですよね。
変動に否定的な固定さんがどう考えているのか分かりませんが、やっぱり心の底で羨ましいとか悔しいという気持ちがあるのではないでしょうか。
正直に書けばいいのに、自分を正当化したいのでしょうね。
優遇が切れる10年後に住宅ローン情勢がどうなっているか分かりませんが、それまでに変動金利についても勉強して、状況によって借り換えor繰上げ返済を検討できるようになろうと思います。
安定のフラット20夫婦公務員より。
インフレってソフトランディングとハードランディングがあるのに、なんでソフトランディングしか想定してないんだ？
黒田のオフレコ発言は後者で、ハードランディング、すなわち悪性インフレの方だよ。
あっ、このスレで悪性インフレってワードは禁句だっけw
>>191
公務員はギリシャみたいになれば一番困るし叩かれるからな。
ただ、公務員だけが給料が上がり続けてるのも違和感を感じる。
地方公務員なのに、プレミアム商品券やふるさと納税して、お得感を自慢してるやつがいるが、公務員仲間内では当たり前らしい。
自分は銀行員でどんなコメントがあるのか興味本位で覗いてますが、たまによく分かってると感じるコメントをされてる方もいますが、大半は付け焼き刃の不正確で陳腐なコメントばかりですね。
困った時の公務員
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
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5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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57.54m2～64.78m2 |
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総戸数 36戸 |
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4300万円台～5800万円台 |
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1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
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61.99m2・71.23m2 |
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総戸数 49戸 |
