年収に対して無謀なローン　その33

＞＞1654
＞ここまで金利が下がってくると年収の5倍が目安という方程式は意味をなさないですよね。

意味があるのは、目先の金利よりも返済期間。
低金利と総返済額に目を奪われ、いつまでに返すのか？という重要なことを忘れてる。

1654です
返済期間は60歳までにめどがつけられること。年収に対して月々が無理のない返済であることは大前提ですが、物件価値が落ちないこと、賃貸、売買も見据えて応用が効くこともリスク管理として大事だと思ってます。
今は中古物件まで上昇してて相場感が掴みにくいですが過去10年ほどの新築価格と照らし合わせると落ちにくい物件はわかる、ような？

借入が３５００万で物件が幾らかは判らないが多分５０００万以下でしょ！？レアじゃない限り下がるよ。
売買見据えてとか書いてあるが何年後に考えてるの？

>1654
手数料や金利入れて60才返済完了の目処は良いけど、処で返済の比率は可処分の何％？これ一番重要。

>1666
耐震について建売りなら望めないが注文住宅なら耐震＋制震とか免震にした方が良いですよ。
現在の新耐震基準は随分前の時代の代物で、そして単発地震の想定だから。
東日本、熊本地震を受けて遅いのだけど重い腰を上げて基準見直しの動きが出て来たようです。

＞＞1671
長期優良住宅は、耐震等級２以上ないと認定されません。
2010年以降採用された耐震等級は、新耐震基準＝等級１の1.5倍の強度が等級３。
警察や消防署並の強度で、現在のところ最強です。

>>1668
相場とか実勢価格は、売出し価格や希望売価。
ネットには実際に売れた個別の価格は出ません。
（レインズリポートで平均成約価格はわかる）
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_201603data.pdf
中古不動産は魅力的な立地や間取りでも、相場より値下げして買い得感がでないと売れません。

可処分所得で返済率を計算すると
妻こみの世帯年収だと17％
僕のみだと30％
↑（住宅ローン＋修繕積立金＋管理費＋固定資産税）−住宅ローン控除で計算してます。とりあえず10年支払い続けられるなら後は売るなり住み続けるなりその時の時勢で変えていこうかなと。

3500万フルローンで考えてます、諸費用は別途用意。残貯金300万

元の物件価格は3600万ほど。
希望エリアは10年前と同価格で取引されています。同エリアの新築マンションは4200万〜。希望してる中古マンションは土地の取得時期が早かった&線路横のため相場より500万〜800万ほど安い物件です。物件価格がそもそもやすいこと、同時期に建てられたライバルマンションが全て割高感があるので、10年後にも2800〜3200万程度で売買も可能かなと感じてます。

5000万以上の物件価値が下がらないのかもしれませんが、一般的なサラリーマン家庭が手の届く物件価格3000万前後はもっとも流動性も高いのではないでしょうか？

中古マンションの住宅ローンは、金融機関の資産評価が非常に厳しく低評価になるので、
高値をつけると自己資金のある人にしか売れません。
自己資金のある人の多くは新築を買うので、中古マンションを買うのは所得が低く
自己資金も少ない世帯。
中古売出し価格と成約価格との乖離が大きくなる原因です。

お願いします

■世帯年収
　本人　　税込650万円（ボーナス100前後）　正社員
　配偶者　税込280万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　38歳
　配偶者　33歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　4080万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　18000円／月

■住宅ローン
　・頭金　400万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3680万円
　・変動　35年・0.7%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　不明

■定年・退職金
　60歳
　退職金1000万程度見込み

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供１人か2人欲しい

■その他事情
　・車無し 予定も無し
　・親からの援助無し
　・現在賃貸 10万円/月
　・毎月の合算手取り60万円程度で30万円程度は貯蓄に回せている
　・当初10年でガツガツ返済に回す予定（実際の返済は10年経過後）

1677さん

子供一人は必須 家賃除く一ヶ月費用20万円ならなんとかやってける。
奥さんには子供が小学校に上がる頃には働いてもらえば、なんとかなるがあてにしないベースで検討すべき。
また、出来たら定年60までに残高500万円以内の検討も

>>1677
定年までの22年間で返済する場合、年利0.7%が継続するとしても年180万円返済。
将来子供1人の場合でも大学を卒業するのは60歳後になるので、
定年までに教育費として最低1000万円。
さらに退職金が少ないので、老後資金として2000万円を確保出来れば大丈夫です。

>>1677 匿名さん
年金は2号＋2号を目指せば自助貯蓄額が楽になりますよ。

これから書く方は？1674みたいにテンプレ使わず後出しとかは疲れるから無しな。

世帯年収1000万以下でも、4000万円のローンを組むのが普通ですか？

1678-1680さん
回答ありがとうございます
近畿圏ですが、資産価値の落ちにくい場所と物件だと思ってます
今後5年以内には将来の家族計画もはっきりすると思いますので、子供が2人以上になった際には売却等のエスケーププランも考えています
返済し続ける場合も60歳をめどにはしたいですね
ありがとうございました

売却の可能性を加味した資金プランはやめましょう。
不動産は、希望の価格で希望のタイミングに売れることはありません。
住み替えは、しばらく売れなくても困らない程度家計にゆとりが出来たら。

売り急ぐと、足元みて買い叩かれますね

>長期優良住宅は、耐震等級２以上ないと認定されません。
>2010年以降採用された耐震等級は、新耐震基準＝等級１の1.5倍の強度が等級３。
> 警察や消防署並の強度で、現在のところ最強です。

戸健の場合、簡易構造計算なら、等級３でも下手すれば等級１並です
そのためたとえ等級２でも正式な構造計算を依頼されるほうがよいです

ちなみに、たとえ等級３でも木造建築が災害時の避難所にされることはまずありません

4号建築物は構造計算無しで建築許可が下りちゃうので、業者が計算したところで役所や第３者機関はチェックしないから、心配な施主は住宅性能評価を依頼した方がよい

>>1686
＞戸健の場合、簡易構造計算なら、等級３でも下手すれば等級１並です

マンションの耐震偽装事件のようなことが今でもあるのですか？
事実なら管轄する国交省に通報したほうがいいですよ。
もし長期優良住宅の認定が心配なら、住宅性能評価もとればいいでしょう。

> マンションの耐震偽装事件のようなことが今でもあるのですか？

マンションの場合は、難しいでしょうね
戸建の場合は、簡易構造計算が認められているので、耐震等級３でも実質等級１並ということが起こり得ます
ただし、これは戸建の場合は、認められているので違法ではないです。マンションの場合は認められていません

> もし長期優良住宅の認定が心配なら、住宅性能評価もとればいいでしょう。

これも違います。住宅性能評価がなければ、長期優良住宅認定は取れません
また、長期優良住宅認定は、性能評価書の等級を〇〇以上と規定しているだけで、書類審査のみなので、税金控除以外のメリットは得にありません。性能評価書の等級が高ければ問題ないということです。むしろ長期優良住宅認定よりも設計評価書だけではなく建築評価書をとることをお勧めします

>>1683
60歳の定年までに
住宅ローンの返済　金利0.7%が継続するとして約4000万円
子供1人の場合の教育費として1000万円
老後資金として2000万円
合計7000万円を、生活費や退職金の1000万以外に確保できれば
不動産を売却しないでも大丈夫です。

＞住宅性能評価がなければ、長期優良住宅認定は取れません
取れますよ。大手HMは両方します。
また、そもそも住宅性能評価は認定じゃなく通信簿みたいなもの。

住宅性能評価は耐震等級１でもOK。
マンションは耐震等級１なので住宅性能評価しかやりません。
戸建てなら、まず長期優良住宅の認定を受けたほうが様々な税金や保険料の優遇が受けられます。
耐震等級３の認定戸建ては、地震保険料50%引きです。

マンションを買うと、長期ローンを払い終わっても
管理費や修繕積立金、駐車料金が毎月かかります。
35年経って築古マンションになると、修繕積立金が値上がりする事もあるので、
老後も家賃を払い続けているような家計になります。

興味ある方は「長期優良住宅法」と品格法の「住宅性能表示制度」に付いては各自で調べてチェック項目も３倍強違います。
また
＞耐震等級３の認定戸建ては、地震保険料50%引きです。
違うはず。表示制度の等級により30%20%10%

>>1694
どうぞ。
http://soudanguide.sonpo.or.jp/home/q064.html

1689、1694は何を根拠に書き込んでる？
風説の流布。

２０１４年７／１以降と以前では地震保険の割引率が変更になりました。

戸建の上物は減価償却以上に速い速度で0円になる
コストもかかるのであと何年生きるかを考えて計画的にね
工務店からすると100年持つとセールストークするらしいが

2年前の古新聞？

>>1698
>工務店からすると100年持つとセールストークするらしいが

工務店じゃなくて国交省ですよ。

>戸建の上物は減価償却以上に速い速度で0円になる
売る気がない人に取っちゃ関係ない。また償却で建物の税金が減るのは良い事。

>>1689
変更しないの？

こんな戸建をカツカツローンで購入する猛者募集

>>1703 匿名さん
私は猛者ですな。23区の一等地でカツカツだよ。。

>>1666 匿名さん
長優で気を付けなきゃいけないのは、維持保全状況の記録の報告を行政から求められる場合があり、必要な修繕等が計画通りできていない場合は認定取消し、税の減免等も遡って返納を命ぜられる点。

長優は建物の仕様を認定されるのではなくて、30年維持保全する義務を負うことを認定している制度なんだよね。

大して費用はかからないので、優遇メリットのほうが大きい。

俺ならツーバイで建てるかな。安いし、頑丈だし、気密性高いし

＞1698
＞戸建の上物は減価償却以上に速い速度で0円になる
＞コストもかかるのであと何年生きるかを考えて計画的にね

小規模工務店の仕様は知らないが、今は長期優良+耐震等級３が
ハウスメーカーの標準仕様。
コストがかかるのは、認定取得費ぐらい。

工務店の技能は落ちてるのに
良く建物の性能が上がるね〜
人材不足って知ってる？

工務店？

マンション、戸建て のスレタイでやったら？

無謀なローンで買うなら、マンションより戸建てのほうがいいんじゃない？
マンションだとローンが終わっても、管理費や積立金を払い続けなきゃいけないから
賃貸と似たようなもの。

そうそうマンションは永遠の賃貸なんだよね

無謀でしょうか。
よろしくお願いします。
【テンプレ】
■世帯年収
　本人　　税込450-470万円　正社員
ボーナスなし
　
■家族構成　
　本人　33歳
■物件価格・種類
　3900-4100万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金（マンションの場合）
　15000円／月

■住宅ローン
　・頭金　ほぼなし
　
■貯蓄　(購入後の残貯金)
　100万円

■昇給見込み
　あり。年に1度確実に上がります。

■定年・退職金
　60歳
　退職金無し
401Kと会社株

■将来の家族構成の予定
結婚しない
両親の為に家を準備したい

■その他事情
　・他ローン無し
　・親からの援助無し

>>1714 匿名さん
年収と借入額からこのローンは無謀。御自分でもそう思ってるでしょ！？
また、老後の自助も頼り無さそう。

>>1715 匿名さん
無謀ですか。。

>>1716 匿名さん
ローン審査受ければ？多分通っても満額無理でしょうけど。

>>1714 匿名さん

まだ若いので、あと数年で頭金溜めて
その時の年収でもう一度考えてみたら。
結婚しないと今決めてても先々どうなる
かはわかりませんよ。
親孝行できると良いですね。
頑張ってください。

>>1717 匿名さん
まず審査ですよね。。
確認してみます。

>>1718 匿名さん
有難うございます。
親の事を考えると、正直焦ってしまってます。
もう少し考えようと思います。
温かいお言葉本当に有難うございます。

既婚女性にこの１年の世帯収入について質問した結果は減った26.7%、やや減った3.8%だそうです。
一般的には悪くても上がらないと想定しているでしょうけど。
ローン組んでから減ると想定外。

収入が仮に前年と今年度が変わらなくても、社会保障負担や物価が上がっているので収入は下がってるのと同じ。

>>1714 匿名さん

年収からしたら、生涯独身と決め込めば借入額は3000万程度でも自分の老後まで何とかなる。3900-4100万の物件は背伸びし過ぎです。破綻しますよ。

頭金、変わったキャリアのため分、少し判断しづらいかもしれませんが、
お願い致します。

■世帯年収
　本人　　税込1000万円　正社員　手取り70　ボーナス150前後
　配偶者　0　専業　（子供が手が離れれば働けるが見込まない）

■家族構成　※要年齢
　本人　34歳
　配偶者29歳
　長男　7歳
　次男　2歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　7500万円　都内駅近新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　20000円・10000円・0円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　2000万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　6000万円
　・変動（予定）　30年・1-2.00%？

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　1500万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　3000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　変わらない

■その他事情
　・車は今後も持たない
　・親からの援助　なし
　・教育は学歴気にしない（自分がそうだったので）　
　　それよりもやりたいことを突き詰めてほしい。
　　そのためには投資したい。
　・海外ベンチャーで技術を磨いた後に国内の企業に転職（年収はダウン1500→1000）　
　・個人的にはリスクヘッジのために貯金をキープして、もっと借入増やしたいとも検討中。（融資してくれれば）
　・借金＝財産的な考えが根にある
　・やばくなったら売っちゃえばいいと思っている反面、子供が転校とかになったら可愛そうという思いもある
　　（そのために安かろう悪かろうよりも、高くても駅近の好立地を選んだ経緯もある。）


感覚的に破綻しそうですか？　

頭1500万でした。その他諸経費で500万用意しています。

何度もすみません。

昇給も年に2-5％ありです。

>>1723 職人さん
4人家族、自分なら借入額は年収の5倍以下にしたいところ。
因に自分は2.6倍で返済は気にならないぐらい楽です。
6倍でも節約術を身に付ければ何とかなるのでは？！

>>1726さん

5倍ですかぁ
買っちゃえばなんとかなるかなと思ってましたが、
やはりその感覚が普通・・・というか統計的に無理しないぎりぎりなんですかねぇ。

ありがとうございます。

性格により様々でしょうけど、自分の場合、お金のプレッシャーは嫌だったのと抵当権を早く自分のものにしたかったので頭金多目に入れ15年ローンで 2.6倍になりました。from1726

1728さん

生活のどこに重きを置くかですかねぇ
もっと老後考えた方がいいのかなぁ。。。

>>1729 職人さん
一度に千万単位で掛からないがお子さんの教育費の考慮位でしょうか。
老後については既に年金は最高等級（受けるuper額は抑えられてはいますが）で退職金も並み以上にあるとの事で余り不安なことは無いと思います。
現金預金以外の自助が分かりませんが、先々のための自助の使い道は教育費と想定外用という感じでしょうかね。from1726

それなりの年収あるみたいなので好きにやれば？
後で泣くも笑うも自己責任。

それはこのスレの存在を否定されていますね。
誰に対しても「好きにやれば」で終わっていまいますよ。

わざわざコメントする理由がジェラシー以外に考えられません。


さて、内容ですが、
やはり我々の平均的な感覚としては借入が多い点が気になりますね。

が、ここに入る方たちよりさすがに世界の（今後の？）相場観、金銭感覚をお持ちのようなので、
問題なく感じます。（なんとかなるという意味で）

ただ庶民の感覚とはずれているので、無謀といわれる可能性もありますね。

30前半で安定した企業に転職された？ことは正解でしょうが、妥協された感が否めないキャリアですね。

子二人でなければ借入６倍でも大丈夫でしょうが、、、
５倍目安で検討されたほうが無難。
近々、年収が上がり借入が５倍相当に成るなら別。

5倍の考え方って
年収と金利によって違うんじゃない？
貯蓄できるタイプなのかも考慮しないとね

>>1726 匿名さん

どのくらいの節約が必要になってくるのか分からないが、年収1000万、奥さま専業主婦で、節約節約とキリキリするような生活は本末転倒な気がするなあ。

生活キリキリするつもりもないんですけどねぇ。。
考え甘いのかなぁ？

去年年収５８０万ですが５４００万のローンを組みました。
今のところ問題ありません。貯金も貯まります。

>>1737さん
私の感覚では問題ないと思ってしまいましたが、
どうなんでしょうか？？

>>1737 匿名さん
10倍、、何人家族で何時まで返すのか不明ですが、チャレンジャーに見えるね。

出尽くした感あり、糊しろもって長期間、事に当たるか、否かは当事者の判断。

年金財源が大幅に目減りしてるから、老後資金だけは余裕をもって確保しておいたほうがいい。
定年前の住宅ローン完済と、潤沢な老後資金の確保が可能なら自己責任でどうぞ。

業者の煽りなどは話し半分で斜め読みすればいい

長丁場を最高速度で走り続けるか、最高巡行速度か平均速度にするか自由選択。

>>1741
年金財源
昨年度は大損したけど、その前の年はそれを上回る利益をあげていたのは知ってる？
楽観視はできないけどね

高齢化で給付額が急増しているし、株価を支えている多額の年金財源は不安定な状態
現役世代は老後資金を厚めに自助しておかないと駄目

＞＞1744
＞昨年度は大損したけど、その前の年はそれを上回る利益をあげていたのは知ってる？

年金財源から100兆円以上株式市場につぎ込んだら当然相場は上がる。
今後株価が下落しても、市場から引くに引けない投資額だね。

>>1746 匿名さん
年金財源の一部の積立からGPIFが運用。

一部といっても140兆円ぐらい？

政治がリスクの有る投資比率を決めたからな、政府に責任取って貰いましょうかね。頭下げるだけで責任取れないだろうけど。

積立金は受給者が現役時代の保険料、まもなく受給の保険料の余剰金みたいなもの。
今も保険料と税金が財源だが、税金から補填するんだろう？！

消費税再値上げ延期で財源なし。
給付年齢の繰下げと、マイナンバーで捕捉した個人資産リンクで減額じゃない？

さ～、
マイナンバーで不正需給や納税逃れ、未加入捜し、そすて、何れは、65を67歳受給に変更するのは前からいわれてるこてだしな。殆どが承知済み

参議院選は与党圧勝の勢いだから、変わらんっー事やね。

老後の年金はあまりあてにならないから、現役の時から自助しておかないと
家を買っても老後の生活費に事欠くようになる。

家買っても戸建の修繕や建て替え費用考えないと
老後ゆっくり暮らせないね

>>1755 匿名さん
マンション、戸建て共にメンテは必要だが30歳代で注文住宅で建てても80前後に家の状態で大規模リフォームが必要ならするか、リモバを足しにしてマンション買うか老後ホームに入るか選択すればよいだけ。
色々老後生活費のデータが出ているが持ち家前提の数字。賃貸のデータは逆にみないから老後も賃貸なら＋α掛かるんだろうけど。

>>1756 匿名さん

リモバの資金でで2000万の中古マンションを買う時に
いくら位の資産が必要かな？
1)1000万
2)2000万
3)4000万

どうかな？

リモバ？リバモじゃないの？
名称を知らなきゃ中身もよく知らないだろうね。

>>1755
定年時期に新築に建替えるのが丁度いいよ。
うちはそうした。

40中盤から50位に建てれば良い感じかな？また持ち家率も上がる年齢層と一致しているし。

家計調査で年齢別世帯主の持ち家率
４０以下　５３％、　　４０〜４９才　７５％　
５０〜５９才　８６％、　６０以上　９１％

どうでしょうか。
何年か前であれば物件価格高すぎてとても手を出しませんが、
最近のマーケット感覚に慣れてしまい、この価格でもやむを得ない範囲と感じるようになってきてしまいました。
宜しくお願い致します。

■世帯年収
　本人　　税込750万円　正社員（早稲田卒）
　配偶者　税込750万円　正社員（慶応卒）

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者30歳
　
■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　7500万円　都内駅近新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　20000円・10000円・0円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　0万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　7500万円
　・変動（予定）　30年

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　300万円

■昇給見込み
　あり
　本人　45歳で1,000万円程度、その後横這い安定
　配偶者　40歳程度で1,000万円程度、その先実力次第

■定年・退職金
　65歳
　2人併せて4000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　2、3年以内に子供2人欲しい

■その他事情
　・車は今後も持たないつもぅり
　・親からの援助　なし
　・ローン減税をフル活用すべくペアローンを考えているので、敢えて頭金は入れない予定

配偶者が出産、育休にはいるかもしれない。そうなると住宅ローン減税フルは厳しいかと思われる。あと住宅手当ての確認はしといた方が良いかも。会社によっては住宅手当てがなくなる場合もあるので。個人的にはとりあえず旦那さんだけで組めるローンで中古マンション買って、配偶者の出産、育児が落ち着くだろう10年後くらいまで住んで、それから新築マンションに住み替えるのが良い気がしますが

年収のわりに自己資金が少ない。
浪費系なら高額借金をしないほうがいい。

>>1762 マンション検討中さん
先ず、第一子が産まれてからでもマイホームはいいんでないの？

>>1762
慶應と書いてあげなさい。by慶應卒