彩都みのお　一戸建て パート6

前スレの1002さん、スレ立て乙でした！

建てるときに地盤を検査して、地盤保証があるようならまだ安心なのですけれどね。
そういうコストがかかる分
物件の価格に思い切りダイレクトに跳ね返って来てしまいますが…。
安心材料には成るんじゃないかなと思っています。

先日まで盛土、切土で盛り上がっていましたが、阪急に聞けば整地マップもらえますよ。

現在、ガーデンフロントを検討していますが、ハウスメーカーに図面依頼すればすぐに地質調査（無料です）してくれます。

数値的にはかなり岩盤が固いみたいです。ガーデンフロントの東側（学校、公園部分）は確かに盛土でしたが、学校の西側は噂のような何十ｍもの盛土は無かったです。

先週行きましたが、何社かのハウスメーカーは建築を始めていました。
検討中のハウスメーカーもありましたので、担当に聞きましたが、その建築中の土地も地盤が固く通常のベタ基礎（あまり判りませんが）で施工するとの事でした。（公園の山側）

ご参考までに！

地表近くに10m超える巨大な岩があるような場所はコストがかかりすぎるのでそもそも造成地にはならない
基本はどこも土だ

山は草木で覆われて形を留めている
それを剥ぎ取れば切土だろうが程度の差こそあれ形は変わる
また木の根が水平に生える訳もなく、切土と言っても木を抜いたあとに1m以上土を流し込んでる土地などいくらでもある

雨により土はじわじわと流動する
近くに大規模な盛土があればその影響も受ける
一方が下がればそこに流れ込むのが土
起伏の激しい土地は切土でも安心は出来ない

かと言って北摂の平野部は地価も高く水害リスクも高いので山間部を選ぶのは仕方ないだろう

山間部なら極端な造成がされてない盆地かなだらかな丘が地盤のリスクは低い
但し山間部の盆地は水害リスクが高いので
なだらかな丘が良い事になる

残念ながら北摂の大規模な新規分譲でそのような地形は殆ど聞かない
あとはいかに盛土から離れるかだ

ガーデンフロントの購入を検討しています。
そこでお聞きしたいのですが、北側道路の土地と南側道路の土地では、やはり北側道路の土地は日当たりは悪いですか。
今北側道路の土地に住んでる方、南側に家が建っていても暗くはないでしょうか。日当たりにはこだわりたいのですが、価格も少し違うので迷っています。教えていただければうれしいです。

狭いので悪いです
北側に寄せて建てるにも斜線制限にかかります
一般論ですが北向きの土地で冬でも満足な日当たりを確保するには70坪ぐらいの土地が必要です

やはり南道路の方が陽当たり良いです。
土地の値段は、だから高いのです。
50～60坪ほどでは、南側の家も北側ギリギリに建てるので、冬場は特に陽当たり悪いです。
彩都で北側道路の家を見学に来てみればいかがです？
今の時期の晴れた日に見れば、陽当たり加減が良く分かると思いますよ。
出来れば、朝昼夕方と見ると良いですよ。
冬場の昼間の暖房費も違ってくると思います。

ガーデンフロントは過去のエリアより、ひな壇造成の高低差が有ります。

場所によれば、北側道路敷地の方が、南側敷地擁壁が6ｍの場所もあり、日当たりは確保できるのでは！

平坦地の造成地では無いですから一度現地確認されれば良いかと思います。

当方はハウスメーカー同行で、敷地確認してもらい、日当たり確保出来そうなプランが確認できましたので、

来年の販売エリアで購入予定です。

ガーデンフロントは分かりません。
ガーデンテラスの北側道路敷地に住んでいますが、今の時期は暗いです。
反対側を買えばよかったと思うこともたまにあります。

高低差があれば南側の家は北側斜線制限が緩和されるので余計に迫って来ます。
そのあたり確認しておいた方がよいですよ。
南側の家は北に寄せれば寄せるだけ庭が広くなりますから、
ここぐらいの土地なら普通は法定ぎりぎりまで寄せます。
また、リビングから見えるのは南側の家の勝手口とごみ箱です。
日当たりにこだわるなら南向きの方が良いですよ。

まあ、あまり贅沢言っても選択肢が減りますけどね。

良いおうちを

高低差があるということは、場所によっては盛土の高さも相当ということなのでしょうね
それはそれで問題。

彩都の掲示板は切土、盛土の投稿が多いですが、山手のロケーションの良い所は絶対的に付いて来る事案です。

気になる方とかは、山手ではなく市内中心部の平坦地が適切では？

若干の価格差があったとしても南側が道路の方がベストチョイスでは？

価格差も諸条件を考慮して設定しているでしょうから！

坪単価が高いところは総合的にメリットが多い所だと思うのですが？

モノレールバブルの影響がおさまってないからか
全体的に一般的な相場より高いですね。

モノレールの支線から徒歩20分バス無し
大阪まで実質１時間弱ですから
坪25～35万、区画サイズが平均60坪ぐらいが妥当なラインと思います。

多少割高でも門真などモノレール沿線に通勤する方には良いと思います。
モノレール沿線では環境良くてまとまった土地があまりありませんので。
そんな方が多いようです。

久しぶりに見ていると、未だにやっている相場観の話かー。世間のお財布と自分の財布の違いをいくら眺めても変わらんよ。モノレールバブルも何も、間谷東ですらモノレール走る前からもっと高いのに・・・。
坪２５万なら買えるという願望があるのかもしれないが、大阪府民からみたら今の値段でも安いと思うから売れているんじゃないの？

以上、情弱の独り言でしたー

売れてない

不動産、住宅業界の多くの人は中長期では大幅に地価が下がると見てる
以前、URと阪急が大手デベに売却のアプローチしたが殆ど引き合いなし
それが現実

>>15
不便でもニュータウンが良いという一次取得者が一定量いるから、ある程度は売れてるんじゃ無いの？
地価が下がる方向なのは同意。北急延伸でもメリット少ないし、暗い話題の方が多い

ニュータウンだと、既に生活環境が整っているという利点はあると思います。
これから作られる街だと
その先、店やら病院やら学校環境やら本当にできるのかとかでヤキモキしてしまうのでは。
ただもうニュータウン開発自体は下火ですし価格も下がる方向ですし
儲けようとおもうと難しいとは感じますね。

皆さんにお聞きします。

現在宅地購入予定地として、ガーデンフロントの来年以降販売宅地を検討しています。

消費税が上がる前に引き渡し入居を考えていますが、彩都に興味ある方、または既に契約した方で、最終決定要素はなんだったんでしょうか？

お聞かせいただけたら幸いです。来年春には宅地を決定したいもので！

但し、価格、盛土などの情報は結構です、十分に理解しておりますので！

何をもって売れてるとするかでしょうね
年間1棟でも売れたらよいなら、何処だって売れてるでしょう。
当初計画からすればまるで売れてませんね。
年度計画に対してもマイナスです。

>>18
私は来春に引っ越し予定です。
まずは子供の同世代の方が多いこと。そして何より不便さが気に入りました。
今は大阪市内の分譲マンションで、非常に便利なのですが、やはり戸建てがほしいなと。
そこで出会った程よい彩都。田舎育ちの私たち夫婦には他の選択肢は一瞬にして消えました。
おかげで予算の1500万も低く建てること出来たし最高

なるほど、ほどよい田舎感ですか！

便利そうで不便な所、言い得ていますね。

ところで予算１５００万円の節約とはどういう意味ですか？

>>19
それを世間一般には｢売れてない｣と言う

>>21
彩都だから安く買えたという意味です。
豊中や吹田、池田辺りも色々見て7000～8000万位費用が掛かると思ってましたが、場所が満足な上安く建てれたので。
あくまでも主観ですが、豊中吹田は住宅エリアは道もきれいですが、エリアを出ると道が狭いし、嫁が大反対。
池田は悪くなかったですが、彩都の不便さが勝りました。

不便な所の方が良いという人にだけ彩都が受け入れられるんだろね

そう言う人には、彩都は安くて一石二鳥

その人にとってのBESTというのは各々異なってきます。
こちらが良いという人にとっては不便ではない可能性もあるのでは…とは思います。

車があれば移動は苦にならないですし

高低差がある場所って切り土しているのかと思っていましたが
盛土しているところもあるのですか？
スレッドを見てそうなのか、と思いました。

>>25
切土だけだと膨大な土の処分に困るでしょ。
彩都の場合、ザクッと言うと高低差約100mを50m切土して50m盛土してる。
土木の基本は、切土量と盛土量を合わせて分譲地内の土砂運搬で完結させること。

先日、ガーデンフロントの宅地分譲を見に行きましたが、今回分譲地の更に上の宅地造成地が有りますが、情報をお持ちの方、教えていただけますか？

非常に興味があるのですが、阪急の営業担当はまだ未定ですとの回答でした。
今回エリアを販売する必然性が有るので、情報非公開なのですかね。
2,3年以内の販売であれば購入検討したいのですが、本当に計画が未定であれば、ガーデンフロントの北側の高台を検討しています。

情報をお持ちの方、教えてください。

>>27
阪急が宅地分譲を拡大するのは決定してるようです。
27さんが言われてるエリアかは不明ですがガーデンフロントの隣接エリアに拡大する予定だったと思います。
時期は不明ですが、遠い未来では無いと思いますよ

あらー、そうなんですか。
もう決定事項といえば、決定事項、ということなのですね。
近い未来ということで宜しいのでしょうか。
こうなってくると、近々購入するということになってくると
すこし状況を見ていく形になるんじゃないかと思います。

彩都は活断層については大丈夫でしょうか？
地域内や付近に断層あったりしませんか？

わかっている断層だけですが、街の真ん中を断層が横切るような事はありません。
断層は大半が171付近に集中してます。

しかし派手な盛土が多く、地震による不同沈下には注意が必要です。

活断層まであるのか

アヤハディオの北に保育園ができるみたい。誰がどこからかようんだろう？

>>34 通りがかりさん

子供たちが自宅から通うそうです。政府広報に有りました。

なないろ公園の駐車場に彩都の丘学園関係者や出入業者が不法駐車、常習！
最悪だね、あの学園。

彩都に住みたい、金がない、あーあ。

もやし5円か。明日開店まちするかな。
http://s.shufoo.net/chirashi/283673/

>>38 e戸建てファンさん
コスモス　午前から大混雑。いらいら車のクラクションがうるさい。

激安ショップの開店に住民歓喜の大混雑状態ってことは、やっぱり彩都は生活に余裕少ない貧乏な方が割と多く住まわれていたって事でしょうか？

今年も固定資産税がやってきました。
彩都の皆様おいくらくらい？
うちは17万ちょつと（5年目）でした。

4年目で1.4倍になった。
3年に１度見直すらしいから彩都は地価上昇中だね。
まあ、建てたときよりだいぶ便利になってるけど、税金が増えるのはあまり嬉しくないなぁ。

>>42 匿名さん

自分の家が長期優良住宅に認定されていないローコストの家だと自慢しなくても別に良いと思うのは俺だけなのか？
こんな事すら知らなく、土地が上がったなんて勘違い出来るなんて幸せだね〜。

>>42 匿名さん
地価上昇ってw
業者さんですか？

ある時期は坪70万円代で売ってましたが

去年の阪急の分譲地もこれからどれだけ下がるか見もの

長期的に見たら彩都含め郊外の地価が上がるのは未来永劫ありえないよ（インフレによる額面上の値上がりは除く）。

現役人口減少で宅地需要が減少する中、団塊の世代が死亡する今後20年で、おびただしいとてつもない量の宅地（近年販売している売れ残りニュータウンより立地や都心までのアクセスが良い土地も多い）が余って市場に出てきて需給が悪化する。郊外の地価は大暴落する。

もう一つの地価暴落要因は、都市に眠る時限爆弾とも言われる2022年の生産緑地問題。2022年以降、立地の良いエリアから大量の宅地が市場に供給される。

>>44 匿名さん

>>42は新築の建物部分の減免措置が3年(長期優良住宅は5年)で切れて税額が上がったのを、土地の評価額が上がったのと勘違いしているだけだから、あんまり突っ込んであげないといて
でも、それが理解できてなくて彩都の地価は値上がり中って思ってる住民、案外多いかも

42もどうかと思ってコメしたが、45もどうかと思う。単純な考えしかしないとこんな考えになるのか？
人口減で多少土地値段は変わるが、そんなもの誤差の範囲。生産緑地問題だって税制が根本からかわらなければ、いくらでも抜け道があるザル法なんて、田舎のおっちゃんでも知っている話。
45の理屈で言えば、今の東京ですら二足三文で家が買えるな（笑）
今の日本は土地は余らず、空部屋だけが増える仕組みが変わらない限り、ただの景気による土地価格変動が発生するだけ。

>>47
現実を逃避しないほうがいい

日本の地価が3分の1になる！
2020年　東京オリンピック後の危機
http://www.kobunsha.com/shelf/book/isbn/9784334038199

都市に眠る時限爆弾　生産緑地の2022年問題

http://www.teisyaku.net/article/15220650.html
http://bunshun.jp/articles/-/1734

>48.49
物事を断片的に捉えるなと言う事だよ。
生産緑地以前にこんな単純な理屈でけで済むなら、現時点で日本なんて地価暴落じゃ済まない事態に陥っているわ（笑）東京なんて半額以下だね。
現実逃避云々言う前に、一から経済や法律を学ぶべきだね。