彩都みのお　一戸建て パート6

前スレの1002さん、スレ立て乙でした！

建てるときに地盤を検査して、地盤保証があるようならまだ安心なのですけれどね。
そういうコストがかかる分
物件の価格に思い切りダイレクトに跳ね返って来てしまいますが…。
安心材料には成るんじゃないかなと思っています。

先日まで盛土、切土で盛り上がっていましたが、阪急に聞けば整地マップもらえますよ。

現在、ガーデンフロントを検討していますが、ハウスメーカーに図面依頼すればすぐに地質調査（無料です）してくれます。

数値的にはかなり岩盤が固いみたいです。ガーデンフロントの東側（学校、公園部分）は確かに盛土でしたが、学校の西側は噂のような何十ｍもの盛土は無かったです。

先週行きましたが、何社かのハウスメーカーは建築を始めていました。
検討中のハウスメーカーもありましたので、担当に聞きましたが、その建築中の土地も地盤が固く通常のベタ基礎（あまり判りませんが）で施工するとの事でした。（公園の山側）

ご参考までに！

地表近くに10m超える巨大な岩があるような場所はコストがかかりすぎるのでそもそも造成地にはならない
基本はどこも土だ

山は草木で覆われて形を留めている
それを剥ぎ取れば切土だろうが程度の差こそあれ形は変わる
また木の根が水平に生える訳もなく、切土と言っても木を抜いたあとに1m以上土を流し込んでる土地などいくらでもある

雨により土はじわじわと流動する
近くに大規模な盛土があればその影響も受ける
一方が下がればそこに流れ込むのが土
起伏の激しい土地は切土でも安心は出来ない

かと言って北摂の平野部は地価も高く水害リスクも高いので山間部を選ぶのは仕方ないだろう

山間部なら極端な造成がされてない盆地かなだらかな丘が地盤のリスクは低い
但し山間部の盆地は水害リスクが高いので
なだらかな丘が良い事になる

残念ながら北摂の大規模な新規分譲でそのような地形は殆ど聞かない
あとはいかに盛土から離れるかだ

ガーデンフロントの購入を検討しています。
そこでお聞きしたいのですが、北側道路の土地と南側道路の土地では、やはり北側道路の土地は日当たりは悪いですか。
今北側道路の土地に住んでる方、南側に家が建っていても暗くはないでしょうか。日当たりにはこだわりたいのですが、価格も少し違うので迷っています。教えていただければうれしいです。

狭いので悪いです
北側に寄せて建てるにも斜線制限にかかります
一般論ですが北向きの土地で冬でも満足な日当たりを確保するには70坪ぐらいの土地が必要です

やはり南道路の方が陽当たり良いです。
土地の値段は、だから高いのです。
50～60坪ほどでは、南側の家も北側ギリギリに建てるので、冬場は特に陽当たり悪いです。
彩都で北側道路の家を見学に来てみればいかがです？
今の時期の晴れた日に見れば、陽当たり加減が良く分かると思いますよ。
出来れば、朝昼夕方と見ると良いですよ。
冬場の昼間の暖房費も違ってくると思います。

ガーデンフロントは過去のエリアより、ひな壇造成の高低差が有ります。

場所によれば、北側道路敷地の方が、南側敷地擁壁が6ｍの場所もあり、日当たりは確保できるのでは！

平坦地の造成地では無いですから一度現地確認されれば良いかと思います。

当方はハウスメーカー同行で、敷地確認してもらい、日当たり確保出来そうなプランが確認できましたので、

来年の販売エリアで購入予定です。

ガーデンフロントは分かりません。
ガーデンテラスの北側道路敷地に住んでいますが、今の時期は暗いです。
反対側を買えばよかったと思うこともたまにあります。

高低差があれば南側の家は北側斜線制限が緩和されるので余計に迫って来ます。
そのあたり確認しておいた方がよいですよ。
南側の家は北に寄せれば寄せるだけ庭が広くなりますから、
ここぐらいの土地なら普通は法定ぎりぎりまで寄せます。
また、リビングから見えるのは南側の家の勝手口とごみ箱です。
日当たりにこだわるなら南向きの方が良いですよ。

まあ、あまり贅沢言っても選択肢が減りますけどね。

良いおうちを

高低差があるということは、場所によっては盛土の高さも相当ということなのでしょうね
それはそれで問題。

彩都の掲示板は切土、盛土の投稿が多いですが、山手のロケーションの良い所は絶対的に付いて来る事案です。

気になる方とかは、山手ではなく市内中心部の平坦地が適切では？

若干の価格差があったとしても南側が道路の方がベストチョイスでは？

価格差も諸条件を考慮して設定しているでしょうから！

坪単価が高いところは総合的にメリットが多い所だと思うのですが？

モノレールバブルの影響がおさまってないからか
全体的に一般的な相場より高いですね。

モノレールの支線から徒歩20分バス無し
大阪まで実質１時間弱ですから
坪25～35万、区画サイズが平均60坪ぐらいが妥当なラインと思います。

多少割高でも門真などモノレール沿線に通勤する方には良いと思います。
モノレール沿線では環境良くてまとまった土地があまりありませんので。
そんな方が多いようです。

久しぶりに見ていると、未だにやっている相場観の話かー。世間のお財布と自分の財布の違いをいくら眺めても変わらんよ。モノレールバブルも何も、間谷東ですらモノレール走る前からもっと高いのに・・・。
坪２５万なら買えるという願望があるのかもしれないが、大阪府民からみたら今の値段でも安いと思うから売れているんじゃないの？

以上、情弱の独り言でしたー

売れてない

不動産、住宅業界の多くの人は中長期では大幅に地価が下がると見てる
以前、URと阪急が大手デベに売却のアプローチしたが殆ど引き合いなし
それが現実

>>15
不便でもニュータウンが良いという一次取得者が一定量いるから、ある程度は売れてるんじゃ無いの？
地価が下がる方向なのは同意。北急延伸でもメリット少ないし、暗い話題の方が多い

ニュータウンだと、既に生活環境が整っているという利点はあると思います。
これから作られる街だと
その先、店やら病院やら学校環境やら本当にできるのかとかでヤキモキしてしまうのでは。
ただもうニュータウン開発自体は下火ですし価格も下がる方向ですし
儲けようとおもうと難しいとは感じますね。

皆さんにお聞きします。

現在宅地購入予定地として、ガーデンフロントの来年以降販売宅地を検討しています。

消費税が上がる前に引き渡し入居を考えていますが、彩都に興味ある方、または既に契約した方で、最終決定要素はなんだったんでしょうか？

お聞かせいただけたら幸いです。来年春には宅地を決定したいもので！

但し、価格、盛土などの情報は結構です、十分に理解しておりますので！

何をもって売れてるとするかでしょうね
年間1棟でも売れたらよいなら、何処だって売れてるでしょう。
当初計画からすればまるで売れてませんね。
年度計画に対してもマイナスです。

>>18
私は来春に引っ越し予定です。
まずは子供の同世代の方が多いこと。そして何より不便さが気に入りました。
今は大阪市内の分譲マンションで、非常に便利なのですが、やはり戸建てがほしいなと。
そこで出会った程よい彩都。田舎育ちの私たち夫婦には他の選択肢は一瞬にして消えました。
おかげで予算の1500万も低く建てること出来たし最高

なるほど、ほどよい田舎感ですか！

便利そうで不便な所、言い得ていますね。

ところで予算１５００万円の節約とはどういう意味ですか？

>>19
それを世間一般には｢売れてない｣と言う

>>21
彩都だから安く買えたという意味です。
豊中や吹田、池田辺りも色々見て7000～8000万位費用が掛かると思ってましたが、場所が満足な上安く建てれたので。
あくまでも主観ですが、豊中吹田は住宅エリアは道もきれいですが、エリアを出ると道が狭いし、嫁が大反対。
池田は悪くなかったですが、彩都の不便さが勝りました。

不便な所の方が良いという人にだけ彩都が受け入れられるんだろね

そう言う人には、彩都は安くて一石二鳥

その人にとってのBESTというのは各々異なってきます。
こちらが良いという人にとっては不便ではない可能性もあるのでは…とは思います。

車があれば移動は苦にならないですし

高低差がある場所って切り土しているのかと思っていましたが
盛土しているところもあるのですか？
スレッドを見てそうなのか、と思いました。

>>25
切土だけだと膨大な土の処分に困るでしょ。
彩都の場合、ザクッと言うと高低差約100mを50m切土して50m盛土してる。
土木の基本は、切土量と盛土量を合わせて分譲地内の土砂運搬で完結させること。

先日、ガーデンフロントの宅地分譲を見に行きましたが、今回分譲地の更に上の宅地造成地が有りますが、情報をお持ちの方、教えていただけますか？

非常に興味があるのですが、阪急の営業担当はまだ未定ですとの回答でした。
今回エリアを販売する必然性が有るので、情報非公開なのですかね。
2,3年以内の販売であれば購入検討したいのですが、本当に計画が未定であれば、ガーデンフロントの北側の高台を検討しています。

情報をお持ちの方、教えてください。

>>27
阪急が宅地分譲を拡大するのは決定してるようです。
27さんが言われてるエリアかは不明ですがガーデンフロントの隣接エリアに拡大する予定だったと思います。
時期は不明ですが、遠い未来では無いと思いますよ

あらー、そうなんですか。
もう決定事項といえば、決定事項、ということなのですね。
近い未来ということで宜しいのでしょうか。
こうなってくると、近々購入するということになってくると
すこし状況を見ていく形になるんじゃないかと思います。

彩都は活断層については大丈夫でしょうか？
地域内や付近に断層あったりしませんか？

わかっている断層だけですが、街の真ん中を断層が横切るような事はありません。
断層は大半が171付近に集中してます。

しかし派手な盛土が多く、地震による不同沈下には注意が必要です。

活断層まであるのか

アヤハディオの北に保育園ができるみたい。誰がどこからかようんだろう？

>>34 通りがかりさん

子供たちが自宅から通うそうです。政府広報に有りました。

なないろ公園の駐車場に彩都の丘学園関係者や出入業者が不法駐車、常習！
最悪だね、あの学園。

彩都に住みたい、金がない、あーあ。

もやし5円か。明日開店まちするかな。
http://s.shufoo.net/chirashi/283673/

>>38 e戸建てファンさん
コスモス　午前から大混雑。いらいら車のクラクションがうるさい。

激安ショップの開店に住民歓喜の大混雑状態ってことは、やっぱり彩都は生活に余裕少ない貧乏な方が割と多く住まわれていたって事でしょうか？

今年も固定資産税がやってきました。
彩都の皆様おいくらくらい？
うちは17万ちょつと（5年目）でした。

4年目で1.4倍になった。
3年に１度見直すらしいから彩都は地価上昇中だね。
まあ、建てたときよりだいぶ便利になってるけど、税金が増えるのはあまり嬉しくないなぁ。

>>42 匿名さん

自分の家が長期優良住宅に認定されていないローコストの家だと自慢しなくても別に良いと思うのは俺だけなのか？
こんな事すら知らなく、土地が上がったなんて勘違い出来るなんて幸せだね〜。

>>42 匿名さん
地価上昇ってw
業者さんですか？

ある時期は坪70万円代で売ってましたが

去年の阪急の分譲地もこれからどれだけ下がるか見もの

長期的に見たら彩都含め郊外の地価が上がるのは未来永劫ありえないよ（インフレによる額面上の値上がりは除く）。

現役人口減少で宅地需要が減少する中、団塊の世代が死亡する今後20年で、おびただしいとてつもない量の宅地（近年販売している売れ残りニュータウンより立地や都心までのアクセスが良い土地も多い）が余って市場に出てきて需給が悪化する。郊外の地価は大暴落する。

もう一つの地価暴落要因は、都市に眠る時限爆弾とも言われる2022年の生産緑地問題。2022年以降、立地の良いエリアから大量の宅地が市場に供給される。

>>44 匿名さん

>>42は新築の建物部分の減免措置が3年(長期優良住宅は5年)で切れて税額が上がったのを、土地の評価額が上がったのと勘違いしているだけだから、あんまり突っ込んであげないといて
でも、それが理解できてなくて彩都の地価は値上がり中って思ってる住民、案外多いかも

42もどうかと思ってコメしたが、45もどうかと思う。単純な考えしかしないとこんな考えになるのか？
人口減で多少土地値段は変わるが、そんなもの誤差の範囲。生産緑地問題だって税制が根本からかわらなければ、いくらでも抜け道があるザル法なんて、田舎のおっちゃんでも知っている話。
45の理屈で言えば、今の東京ですら二足三文で家が買えるな（笑）
今の日本は土地は余らず、空部屋だけが増える仕組みが変わらない限り、ただの景気による土地価格変動が発生するだけ。

>>47
現実を逃避しないほうがいい

日本の地価が3分の1になる！
2020年　東京オリンピック後の危機
http://www.kobunsha.com/shelf/book/isbn/9784334038199

都市に眠る時限爆弾　生産緑地の2022年問題

http://www.teisyaku.net/article/15220650.html
http://bunshun.jp/articles/-/1734

>48.49
物事を断片的に捉えるなと言う事だよ。
生産緑地以前にこんな単純な理屈でけで済むなら、現時点で日本なんて地価暴落じゃ済まない事態に陥っているわ（笑）東京なんて半額以下だね。
現実逃避云々言う前に、一から経済や法律を学ぶべきだね。

現在はまだ団塊も死んでないし、人口減少も家あまりも始まったばかりで需給がタイト化していない（東京はまだ住宅も宅地も需要超過）から暴落してないの当たり前じゃん。

これから起こるんだよ。

間違えた　　人口減少も家あまりも始まったばかりで大都市部はまだ需給がタイトで悪化していない（東京はまだ需要超過）

相続税と建築基準法を無視した不毛な議論が続くなぁ。

当たり前だが、需要と供給のバランスが崩れないと地価は下落しない。
既に需要と供給のバランスが大きく崩れている田舎は宅地はタダみたいな値段になっている。

家あまりや空家率の上昇だけでは地価は下落しないのは当たり前の話。
現在の首都圏や都市部の空家率上昇は主にアパート建築ラッシュ等による賃貸物件の空室率の上昇によるもので、本格的な宅地や中古住宅の市場への過剰供給はこれからの話。

地価が暴落するのは団塊が死去して大量の売土地が市場に出てくるこれから。

資産価値の観点から見れば、田舎で90%土地の価格が下落するより、東京で10%下落する方が資産価値の減少金額が大きい。皆が都会のど真ん中に住みたいというニーズがあれば別だが、結局どこに土地を買っても資産減少する金額そのものは大きく変わらない。
これが気になるのであれば、不毛な議論をする前に賃貸にでも住むのが正解だな。

ラムーはどうなった？

>>55 匿名さん
10%と90%は極端すぎるが
下落傾向で地価の安い場所の方が下げ率が高いのはそのとおり。

ただし、目減りした額で比較したら
地価の高い場所の方が圧倒的に額が大きい。
バブル崩壊後の地価を見ればわかる。

単に価値だけ求めるなら
現在のように地価が下がる傾向では
安い場所の方が良い

近い将来地価暴落が本当に起こるなら、不動産が売れまくっている現状は何？暴落するまで待ってから買えばいいだけじゃん。
それとも日本人はバカばかりとでも言いたいの？

>>58 匿名さん

待って買うまでの間は賃貸で賃料が発生する。
土地の値段は上がる事はないんだろうが、下落率なんて誰も予測できない。
提灯記事なんて、正に責任の無い戯言に過ぎない。

>>58
そりゃまだ団塊はピンピンしているし（団塊の平均的な死亡年齢は2035年）、本格的な猛烈な家余り時代の到来はもう少し先だからね。

日本人が馬鹿というより、未だに月々の家賃払うぐらいなら持ち家のほうがいいという前時代的な価値観が根強いから、買ってしまう人間が多いだけの話。

しかしその状況はあと十数年で一変する。

>>60 匿名さん

そりゃそうだ。未婚率が更に上がり君みたいな単身者が増えると言われているからな。
不動産投資で一番美味しいのは、単身者向け住居と言われて、供給過剰となるからね。

一番家余りで申告なのは郊外の戸建て(土地)だよ。
今後は夫婦で両方の親や親族から合計2軒、3軒相続する人間が山のようにいるから。
死ぬ人間が増えるってのはそういう事。

>>58 匿名さん
バブルの頃は崩壊前日まで土地は瞬間蒸発で売れてましたよ

1991年、日本人はバカだったのですよw

1980年代末の日本での不動産バブルは、価格上昇の原資は主に国内のマネーだけであった[16]。大蔵省が行った総量規制で銀行の不動産向け融資が沈静化し、地価が大幅に下がり始めバブルが崩壊した[17]。それまで土地神話のもと、決して下落することがない、と言われた地価が下落に転じ、以後、2005年に至るまで、公示価格は下がり続けた。2005年以降は、一部の優良な場所の公示価格が上昇に転じている。

1998年末時点で日本の不動産の価値は2797兆円に及び、住宅・宅地の価値は1714兆円と不動産全体の約6割を占めていた[18]。1998年末の土地資産総額はピーク比で794兆円、株式資産総額は同じくピーク比で574兆円減少している[19]。1980年末のバブル崩壊以降、日本の不動産の時価は600兆円以上暴落した[20]。日本全体の土地資産額は、1990-2002年で1000兆円減少した[21]。バブル崩壊で日本の失われた資産は、土地・株だけで約1400兆円とされている[22]。内閣府の国民経済計算によると日本の土地資産は、バブル末期の1990年末の約2456兆円をピークに、2006年末には約1228兆円となりおよそ16年間で約1228兆円の資産価値が失われたと推定されている[23]。

また、バブル崩壊直前に高値で住宅を購入し、以後の価格下落で憂き目を見る例も少なくない。資産価格が下落したにもかかわらず固定資産税が高止まりしたままだったり、バブル崩壊後の低金利へローンを借り替えようとしても担保割れで果たせないなどである。高値で買った同じマンションの別室がバブル崩壊後に破格値で売り出され、資産価値下落の補償を求める訴訟も起こされたが、大半は自己責任として補償を得られずに終わっている。

長い

あのー。最近価格が上がってるのはマンションのみなんですけどね。戸建てはバブル崩壊以降ほぼ平行線ですよ。

彩都はモノレールバブルで一時期坪単価70万で売ってたね
買った人かわいそうだね

目障りなんだよね

箕面側の彩都ですが、保育園は入りやすいですか？

>>70 匿名さん
知ってて言ってるのか？
やらしいやつだな

初めて茨木千提寺インターチェンジを使ってみました。
年末なのにガラガラ。。。大丈夫かな？
あとはアクセスの道、もっと太くならんかな？

>>73 匿名さん
あんなの西宮側がつながるまでだれも使わないだろ
今は沿線住民ぐらいだろ

森町、彩都、タマスマ？
新名神三兄弟だなw

コスモスの南側、一階建ての物販店舗が建つようだけれど、なんだろうか。

>>75 物販店舗さん
シェフカワカミ

>>77 匿名さん‐評判気になるさん

https://next.rikunabi.com/company/cmi1354578001/
求人でてる？

バイトでてる
https://www.froma.com/detail/clc_1484398001/RQ53822945/?st=50&list_via...

シェフカワカミ♪
https://minoh.goguynet.jp/2019/06/01/syehulawakami/

いよいよ北急延伸ですが、彩都に何かメリットありますか?
千中が始発でなくなるので座れなくなるとかデメリットしか思い浮かばない。

>>82

ない
もうオワコン