変動金利は怖くない！？その１４

>>891
>>892の補足です。
最適頻度（月数）Ｍは
金利＝Ａ％、繰上額＝Ｂ円、繰上手数料＝Ｃ円　とすると
Ｍ＝2400Ｃ／ＡＢ＋１
という式で与えられます。
例えばＡ＝１（％）、Ｂ＝1,000,000（円）、Ｃ=5250（円）　を代入してみると
Ｍ＝2400ｘ5250／1,000,000＋１ ＝ 13.6（月）　となります。

SMBCはただですよ＾＾
計算いりません、　単純明快。　
変動正解

たびたびすみません。
「繰上額＝Ｂ円」→「１年間当たりの繰上額＝Ｂ円」に訂正します。

>>899
分子の２４００のうち１２００は、金利を月利換算するのとパーセントの換算ですね。（実質の乗数は２）
だけど、これが最適頻度とは思えない。

Ｃ：手数料がゼロだとＭ＝１となり、毎月１００万円でも１０万円でも、金額を問わず繰上するのが最適という解になります。
何かおかしいですね。

なぜ、これが最適頻度になるのでしょうか？

>898

898さんが言われる64万、120万を元金に充てるというのは間違いですよ。
元金と利息に充てることになる訳だから、898さんの期待値ほど元金の減りは出ませんね。

あと、文面から思うに、変動が1.6%になると元金の減りは固定1.6%よりも落ちる事実にも気付いておられないかなと。

それに1.6%というのは非常に現実的な数字で、金利上昇で有り得る数字なのです。

固定1.6%なら変動より固定がいいと意見している人が多いのは、そんなとこからですよ。私も固定1.6%になら間違いなくそちらを選択します。

>>903
64万120万は誤りで、32万86万ですかね。
ただ変動が1.6%になると固定1.6%よりも落ちる事実、というのはどういう事でしょう？
125%ルールの話ですか？

5%～8%だったころを考えたら2%台後半の固定は、利息を安心料としてみると低い金利ではないでしょうか…？
変動で1%を切る金利の方が金利が低いうちは元本を早く減らせられるというのは承知していますが…。。
固定で新規で2%を切る金利が出ているなら迷わずそちらを選びます。
変動のみなさん本当に当初の返済計画通り返済は進んでいますか？

892,893,896,897さんアドバイスいただきまして
有難うございます。
とにかく繰り上げを頻繁にするのが有利だとばかり
考えていましたが、借り入れ金額にもよるのですね。
住宅ローン減税額は20万なので住民税と合わせ全額控除となる計算です。
どういった繰上げの仕方がベストなのか
自分の知識はまだまだ足りないようです。
4月までまだ時間がありますので、ここの人たちの書き込みを
見ながら、勉強していきます。

>>905
＞細かいようですが、金利0.8%で利息32万と金利1.6%で利息64万の比較ですと、利息差額32万が繰上に使える額です。

これ理解出来ます。

＞またその繰上32万は元利＋利息に消えます。

これ理解できません。
繰上げって純粋に元本に充当されるんじゃないの？？俺の理解が間違ってる？？

＞繰上げって純粋に元本に充当されるんじゃないの？？俺の理解が間違ってる？？

そのとおり。あんたが正しい。

>>902
＞Ｃ：手数料がゼロだとＭ＝１となり、毎月１００万円でも１０万円でも、金額を問わず繰上するのが最適という解＞になります。
＞何かおかしいですね。
＞なぜ、これが最適頻度になるのでしょうか？

>>901に訂正を入れておりますが、Ｂは１年当たりの繰上額です。
>>899の式は、
　　Ｃ＝ＡＢ（Ｍ－１）／2400
を　Ｍ＝　に変形したものです。上の式の意味は
　「繰上手数料＝繰上頻度をＭヶ月毎とした場合に（毎月繰上の場合より）増える支払利息の額」　です。
右辺にＡ＝１、Ｂ＝１００万円、Ｍ＝１２（１年毎）を代入してみると4,583円となります。
「毎月繰り上げることで年に１回繰り上げる場合より得する利息は4,583円」だということです。
手数料5,250円の方がまだ高いので、もっと頻度を下げないとマイナスです。
しかし、頻度を下げすぎるとこんどは余分な利息の方が増えていきます。
計算上は「13.6ヶ月毎」が最適となります。
手数料がゼロだと毎月繰り上げることが最適となります。

>906
固定1%台はかなりの好条件だと思います。今月の情報にあった固定2.2%も安心感を含めると十分に好条件です。
数年前に変動が3%台にいった事実から考えても、2%半ばくらいまでの固定は十分検討対象になると思います。

あとは個人で好みがあるでしょう。

変動の繰上は流動資金だから、時に思うように繰上返済できないときがあり、必ずしも予定通りはいってません。

強い意思と強制的な引き落としが必要だなと痛感しております。

でもこれも人それぞれでしょうけど。

>908
ちがう。元金と利息に充当。

>911
基本的な内容自体はわかるんですが、ここ数年で変動で3%のったことないですよ。2007年～2008年始めの2.875%が最高です。
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kakokinri.html

優遇1.6とすると3%だとして1.4%。1%台の固定はもちろん検討の価値ありと思いますが、2%半ばだとどうでしょうね。

>>908>>912
ボーナス払いがある場合は利息にも充填されますが、ない場合には純粋に元金が減ります。

なおボーナス払いの点に関しては、ボーナス払いの月以外にボーナス払い分に充填した場合です。

なんかみんな繰り上げ前提なんだな。
変動金利は怖くない、昨今の経済情勢などから金利は今後も大して上がらないと言っているのに
必死に貯金をはたいて元本減らしをしている。まるで見えない敵と戦っているような感じ。
ギリ変とかそういうのじゃなくて繰上げしないで上がったらその時に考えるという人はいないのかね？
あと上がってもマージンがあるから別に気にしないという人とか。
金利を銀行に貢ぐのは嫌という気持ちはわかる。
でも借りた時点で銀行には貢いでいるんだよ。住宅ローンを借りるのは強制ではなく個人の自由だからね。
賃貸を借りたりある程度貯まってから買うという選択肢だってある。
繰上げが人生の全てみたいなら最初から現金たまってから買うか賃貸の方がいい気もしないでもない。
結局返し終わったって固定資産税やらマンションなら管理費などで消えていくお金はあるのだからさ。
賃貸時代より明らかにカツカツ生活じゃ家買った意味がなくなるよ。

>>916
それは当然ですよ。もしも金利が急騰した場合に大変な事になる可能性があるのが変動金利です。
そうなる前に何かしたらの対策を打つのは当然です。

ただ３％との差額の返済程度の繰り上げで、生活がかつかつになるんでしょうか？
そうだとすると固定３％で借りている人は必ずかつかつだと思いますが、実際のところそんなこともないと思いますよ。

ただ実際に毎月必ず繰り上げしてる人が全てかというとそんなことはないでしょう。
あくまでそこは理論であって、別に実際に繰り上げするのは金利があがる直前や住宅ローン減税が終わった後でもいいし、あるていど溜まってからでもいいわけです。

なのでうちでは実際に毎月繰り上げをしているわけではなく、毎月差額分だけ通常の貯金とは別に貯金してますよ。金利があがってきたらまとめて繰り上げするつもりですよ。

訂正。
＞そうなる前に何かしたらの対策を打つのは当然です。
＞そうなる前に何かしらの対策を打つのは当然です。

別に繰上前提ではないですよ。変動1％切っている現状では実質無利息で数千万も借入出来ているわけですから。10年後にまとめて繰上でもいいわけです。

ただ、負債の大きさ=リスクの高さと考えると、他のリスクとのバランスを考えながら効率よく負債を減らす方法を模索しているだけです。

そして繰上資金=貯蓄資金と考えられるのでその割合は各自の判断だと思います。

元々の発想が3％で借りる所をあえて1％以下の変動で借りて浮いた分を繰上に回したらって発想ですから。

数千万円のお金を借りているのだから、少しでも利息を安くすることを考えるのが普通でしょう。

4000万円借りて、元金が減らなければ、1パーセントの金利でも、毎年40万円の利息を払う
ことになります。
元金が減らなければ、10年で400万円の利息です。

金利3パーセントで借りたら、1年で120万円、10年で1200万円です。

私は、そんなにお金もちではないので、少しでも多く元金を減らし、支払う利息を少なくしたいです。

変動金利で0.8未満で借りています。そして3パーセントまでUPしても、支払えます。

しかし、利息を何百万円も払う気持ちになれません。

なので、3パーセントの差額の、2.2パーセント分を元金を減らす方に払っています。

4000万円借りた場合の2.2パーセントは、88万円です。

年間88万円は、繰上げ返済をすると、次の年からは、利息はもっとへり、元金の減り方がどんどん増えて
いきます。

私の場合は、毎月自動的に繰り上げ返済をしているので、面倒さはありません。

ちゃんと勉強してから銀行を選ぶことをお勧めします。

・変動金利の優遇金利後で1パーセント以下になること
・返済額軽減の繰上げ返済を手数料無料で実施できること

この2つを組み合わすことができる銀行を探しました。

繰り上げ返済手数料が無料でも、金利自体が高くては無意味です。
また、金利が安くても、繰上げ返済手数料があると、ちょっと面倒です。

そこは、このスレを振り返るとちゃんと良い方法が書いてありますので参考にしましょう

繰り上げ返済したらしない人より先の支払いがらくちん。金あれば早期繰り上げが最善だ。単純明快

変動は強い意思と市場を詠むチカラが必要なようですね

別に金利が上がったのが原因で払えなくなったら売っちゃったり貸せばいいじゃん。
売っても借金が残るような家買ったらその時点で家買うこと自体失敗だったということだよ。

たかが繰上に強い意思とか、固定さんってそんなに浪費しちゃうのですか？よく頭金貯められましたね。

市場？ただ低金利な間に元金減らしておきたいだけですが？

強く同意します！明快な説明ありがとうございました。

すでに変動で借りていて、当時固定が3%程度だったからと3%との比較ならまだ分かるけど（私もそうだし）、今から変動を借り入れようと話している人までが固定3%と比較してるのは滑稽というか違和感を感じます。

もう固定は1%が出始めてるというのに。
これだと、変動は現実を見ないとかポジティブ過ぎると言われかねないな。
たぶん前にもこの指摘ってありましたよね？

926です。
入力ミスです。固定1%台の間違いです。

923さん

そんなに都合よくはいきませんよ…。おそらく

売却益が出るマンションだと自信を持てるのはすばらしいですが

うちは購入してもうすぐ２年経ちますが買ったときより200～300万高く取引されているようで少し安心しているくらいです。
価値なんで上がったり下がったりするでしょうし売却するときに益が出たらラッキーくらいに思っています

>>926
＞今から変動を借り入れようと話している人までが固定3%と比較してるのは滑稽というか違和感を感じます。

そんな書き込みあったっけ？　誰をさして言ってるの？

これから借り入れの人どんだけいるんですかね？

何人もいるのは読めば分かりますが？？？

まさか私、930さんの釣りにかかっちゃった！？

＞何人もいるのは読めば分かりますが？？？

全然いませんけど？？？
リスクヘッジの観点から固定３％と同額の返済を（３％との差額を繰り上げるべし）、と言っている人は何人もいますが。
どこを読めばいいのかな。レス番号で示してくれませんか？

固定が低金利になってきたりフラット優遇の話が出てきてから、なんか変動スレッドの人たちカリカリしてるよね。

↑
あなたは、どの位の前スレから見てるのですか？

山程あるよ？

>933
本気で言ってる？釣り？
読解力無さ過ぎですよ？繰上以前の問題の様な気が

高値掴みの固定さんが一番哀れってことで

937って弱い者いじめに生きがい感じる悪ガキみたいな子だったんだろうね。かわいそー

と、哀れな固定さんが申しております。

>>935 >>936
やっぱりないでしょ。レス番号示せないんだもんねｗ　事実無根のことをねつ造しちゃいかんよ

933は本気で言ってたんだｗｗ

わずかな金利差で一喜一憂する○○人どもが！

ええか、ようきかんかいっ！

これからの住宅購入はある種事業を開始するということだ・・・

なにせ良質な資産価値を形成できなければ、2050年にはただのクズだからな・・・

今後ブランド地域を買えないやつは、もれなく不良資産というお荷物を抱えていくことになるな（笑）

「売れない」・「貸せない」・「金食い虫」

人口減で下手したら空き部屋だらけになって管理費修繕積立金が集まらなくてマンション自体を維持出来なくなる
可能性もあるよね。20年後30年後はそういうマンションが沢山出てくる可能性が高いですね。

駅から遠いとか地方都市とか・・・しかも35年固定で繰上出来ない人とか人生終わりですね。

>>942
>これからの住宅購入はある種事業を開始するということだ
で、あなたの事業はどのようなものでしょうか？
自己主張をされるのなら、自身の事業展開内容を、将来展望まで含めてお示しください。
よろしくね。

916さん、かなり新鮮な意見ですね。

何となくの予想ですが、変動金利を選んだからには、ある程度の資金的もしくは精神的余裕があるか、ある程度の想定をしてそれなりの考えがあると思います。
神経をすり減らしながら繰り上げする人は少数派だと感じます。

逆に固定金利を選択した方にも、元金を早期に減らすよう、繰上を頑張っておられる方を周りにもみかけます。

繰上を頑張る傾向は、変動•固定にかかわらず、自身のリスクを軽減する目的を持っているのではないでしょうか。

また、金利を銀行への貢物と考えたことはありませんでした。
住宅という大きな買い物をする上で、多額の融資をしてくれる金融機関には感謝しています。
金融機関も、住宅ローンは優良債権だと言われているので、よい互恵関係になっていると感じています。

賃貸については、意見が分かれるところでしょうね。
私は、賃料を支払うよりも、自己所有を望みました。
流動性リスクもあり、結果として損する可能生はありますが、満足度は高いです。

>>944
行間を読めっ！

>>946
さっぱりわかりませんが。
何を言いたいの？
９４２なんだろう。
わかるように説明してね。
説明出来ないようなら、投稿しないでね。

世の中には2006年に地方の駅から遠いマンションを高値で3%固定でしかも減税半分で買っちゃった
哀れな人もるんですよね。自殺もんですね。

>>947
行間を読めない方ですね。

住宅ローン程度の借入額で白熱した議論をする方々は、目先のことで目一杯なところが痛々しいのです。

この日本の不動産市場の活性化に向けて、各々がもっと大きな視野に立った計画（自用地以外の周囲への配慮、ひいてはその街固有の活性化）をすることを切望します。

なお当方の考えは、富裕層の、富裕層による、富裕層のためのものですので、このような低質なところでつまびらかにはできませんので、悪しからず・・・ましてや、あなたのような具体的な提示をしなければ、レスポンスもできないような方とは話すまでもありゃーせん。

荒れてきたなぁ……。

>>949
＞このような低質なところでつまびらかにはできませんので、悪しからず
とご自身で言うくらいなら、初めからレスしなければ良いのでは？
何しに来たのですか？
言いたいことはわかりますが場違いですね。

ここに書き込んでる時点で同レベルだな

来年の新型フラット登場で銀行は何かしらの対策をしますかね？ このまま対策無しでは多数がフラットにながれますよ。 皆さん、銀行の対策予想を教えて下さい。

>>949
>富裕層の、富裕層による、富裕層のためのものですので
はぐらかしの投稿ですね。
むしろ資金力がある人の借入とローン返済の論理が、このスレでは優勢ですよ。

>住宅ローン程度の借入額で白熱した議論
借入額の議論ではありません。借入する条件と、返済方法の議論です。

行間を読めないのはあなたです。

フラットは団信がやっかいだからね

>955
じゃあフラットメインでしてる金融機関にどんどん客が流れるね

ところで20年1.6%ってどこの銀行でやってるんでしょう？

団信といっても年７万ほどですよね…。高いと思うかはそれぞれでしょうけれど

>958

キャンペーン金利は自力で探そうってのが暗黙の了解。あと、優遇幅は人によって上下するから気をつけて！

>>959
7万だと仮に3000万ローンなら金利0.23%に相当する。
決して安くは無い。

毎年７万とかではないですよ、たぶん。
毎年減ります。

がなぜ金利換算して一番MAXの値を取るのでしょう…？

UFJだと変動いくらですか今UFJで来年３月三年固定2．1％終了します。これって高いですよね？

20年固定1.6なら変動から変更してやってもいいかな。所でそんな所あんの？

20年全期間固定ですよね。1.6%って。
35年契約で20年固定1.6%なら、さらに魅力的なんですけどね。

>>964

つ>>960

＞965さん
フラット３５ｓのことでしょ？
政府の２次補正予算でフラット３５sの当初２０年間ー１．０％が発表されたからね。
借り換えは無理だけど、これから借りる人で該当する人はそれくらいでいけるんじゃない？
http://kisarann.blog113.fc2.com/

>967
フラット以外で20年固定1.6％も情報で上がっていましたね。
民間銀行も固定でも勝負し始めましたね。

確かに固定金利がさがってきた

http://homepage3.nifty.com/dkmiyabi/cad/ichiran.htm

967さん、フラットの-1%は当初10年ですよね。

つかぬこと聞きますが、ローン実行は物件引き渡し後ですか？　それとも抵当権設定後ですか？　　民間銀行を予定しています。

つかぬことを聞きますがフラットの団信の金額を金利に換算するのはどうやってやるのですか？
ちなみに借入れ2000万です

来年は意外と変動から固定に切り替える人が増えるかもね。

変動以下の短期固定とか、1%台の20年固定とか。フラットの対抗で銀行がさらに下げてくる可能性があるからね。
2番底でさらに日銀が金融緩和に動いたらそれだけでも下げ圧力になるだろうし。
来年はもっとも金利の低い年になったりして。

すでに全期間固定で借りちゃった人は身動き取れず

>>973
>すでに全期間固定で借りちゃった人は身動き取れず
どうしてそのように考えるの？

金利低下は借換のチャンスなんだよ。
固定で現状で高い金利の人の方が、動ける可能性が高くなるんだよ。

フラットの金利補てんは国庫がする。民間が対抗商品だせないだろ。

しかもそのフラット３５は一時的な転居に関する承認手続きを廃止するらしいよ。
事情によらず、住所変更届のみで転居できるようにするらしい。
セーフティーネットのひとつらしいけど、これだと住宅ローン金利で投資物件
購入することが事実上可能になります。
いままでこっそりやっているひとも多いけど、届け出だけでＯＫ、理由を問わず
ってなるとおおっぴらにやるようになるんじゃない。

http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200912180004.html

他人に堂々と貸せるなんてすごいね。

フラットが0.8パーセント以下の金利になったら、うらやましいだろうなぁ

1.6だと、まだうらやましいとは思わないなぁ。

＞これにより、返済が困難になった場合、所得が回復するまで賃貸し、その家賃収入により返済を継続することも可能とする。

ビッグニュース。俺今のマンションアパマンローンに借り替えちゃう。そこで新規に物件買って
フラットでローン組んで、住所変更届けだして人に貸してローンと家賃の差額を今のマンションの
繰上げ返済にまわす。もちろん住むのは今のマンション。

>>665
＞そのシュミレーターいいな・・

改良を重ね本日公開しました。
こちら↓からどうぞ。
http://members.at.infoseek.co.jp/om2/

ぷぷっｗ

980に無反応なことからも、話題と関心はフラット優遇と低金利固定にシフトしつつあるってのが分かるね。

どっちにしても固定で借りちゃってる人は関係ないし。

>982
これから来年にかけては仕方ないです

>話題と関心はフラット優遇と低金利固定にシフトしつつある。

うひょひょひょ。

変動の人は大変デスネ。固定に切り替え、そう簡単にはいきませんよね

変動で契約済みの方にとっては、確かにまだ難しい局面ですね。
長期金利は、市場的にはまだまだ上げ圧力が強そうですが、政治介入でどうなるのか予想がつきません。
下げる可能生もかなりありそうです。

現状の変動金利の水準から比べれば、固定に切り替える積極的な材料は不足感が否めません。
もうしばらく、待ちでしょうか。

固定金利で契約済みの方にとって、切り替えの選択肢が変動だけではなくなったのは、喜ばしい状況ですね。

949さん、マジメにコメントします。
スレの主旨には合いませんが…

住宅ローンを組むほどの立場の個人であれば、みなさん、何かしらの社会的組織に属しているか、個人経営されている方がほとんどでしょう。
また、家族持ちも多いでしょう。

このスレでは、住宅ローンについての意見交換をしていますが、仕事では、国や企業のなどの発展に寄与する業務に従事しているでしょうし、人によっては、経済発展に直接寄与する活動をされているかもしれません。

ただ、広い視野だけでよいとは言えません。
各自の小さな取り組みが積み重なって経済を支えている訳ですし、家族などより身近な単位での発展の責任も負っているのですから。

マクロもミクロもバランスよく見識を高め、行動することが重要だと思います。
このスレでは、個人の住宅ローンについて、意見交換し、もっと広い視野での意見交換、行動は、その主旨の場で行えばよいと思います。

うーーーん、
いまどう考えても底値だなー。

海外の不動産信託とかもバンバン日本入りしてくるし。

昨日、不動産関係の人とのんでたんだけど、
１．安いとも思いつつ怖いから買えない。
２．買いたいけど、まわすお金がない。
３．買う人も同じ心理なので、結局は抱えても売れないのではと言う不安
４．売るほうも安すぎて市場に出さない。ので物件がない。

そんな感じだそうです。

金利がどーのこーのより、いい物件探しのほうがよっぽど大事だと言われ
ていました。


みなさん「良い金利」の選定より「良い物件」の選定には自信ありますか？

>>986
？？　どちらかというと変動より元々から固定の人の方が切り替えが大変なのではと思うのですが。

>>989さん
確かにローンの組み方にばかり気をとられて「良い物件」の選定についてはあまり意識されていないのが現状だと思います。

私自身、仕事で建築デザインをしておりマンションの販売にも携わってきました。

不動産の価格で思うのは、立地で決められることがほとんどということ。
個々の物件で見てみると、「この程度の仕様でこんな価格なの？？」という高額物件や、「こんな品質が良い物件がこの価格か」とか、ものすごく差があります。

これは、不動産価格が需要と供給で設定されることだから、それだけ立地に価値を見いだす人が多いのは当然だと思いますが。

中古になるとそれは顕著であきらかに仕様は一昔前なのに、駅前の利便性が高いところなら新築よりも高い価格で取引されている。
マンションは土地の価値がない、日本の不動産には資産価値はない、といいながらも、やはり立地が全て、土地が全てという基準なんでしょうね。

もし今後、広く建築やインテリアの品質を見る目の向上が一般化してくれば、駅から遠くてもクオリティの高い物件などの価値も正当に評価され、住宅選択の基準が幅が広がってくるかもしれませんね。

仕様は後からなんぼでも変更できるからね。立地と建物自体の性能は変更できませんから。立地が悪ければ価値が低いのは当然だよ。

次スレ

変動金利は怖くない！！その１５
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60671/

いまはすでに「後の祭り（late stage in the game）」の段階に来てしまっているので、日本が通常のやり方で雪だるま化する国家負債を正常の状態に戻すことはできないと思う。

それはつまり、デフォルトとか負債の大規模なマネタイゼーションによってインフレを引き起こすという経路などを指す。
http://blog.livedoor.jp/hiroset/archives/51334551.html

長期的に見れば　『後の祭り』　『いずれは酷いインフレ』・・・これが海外の視点。

>>994

というふうに皆が思えば、そうはならない。
大衆は常に間違う。

といって、火中の栗を拾えるか？
むむむ

＞970さん 長期優良住宅は当初２０年間-1.0%だよ。
１２月８日の前原国土交通大臣の発表によるとね。
ソースhttp://www.mlit.go.jp/report/interview/daijin091208.html
参考http://kisarann.blog113.fc2.com/

フラット35の金利引下げは、省エネ住宅やバリアフリー住宅などを対象に
金利優遇するフラット35Ｓの金利優遇幅を現行の0．3％から1．0％に拡充
するもの。優遇期間は10年間（長期優良住宅は20年間）。12月現在のフラ
ット35金利は2．85％前後であるため、1％台後半で長期固定融資が利用で
きるようになる。（情報提供：週刊住宅新聞社）

いつの間にか次スレできてるけど、作った人はなぜはらないのか、

変動金利は怖くない！？　１５
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60671