変動金利は怖くない！？その１４

問題は普通のフラットじゃなくてフラットSって点かと。

マンションでフラットS適用できる物件は現時点でほとんど無いし
団信分の上乗せもある。かといえ、昔の固定３％とかと比べたら当然お得だが。

>798
ここまで徹底してるとさすがに引くわｗ

有益な情報をありがとうございます。

変動なので、実行金利0.975％です。1％きってます。
ということは、控除を考えれば繰り上げ返済する理由ってなくなってきますよね・・

金利の動向見ながら、タイミングを見計らって繰り上げるべきですよね。
この低金利の間は・・・

>799

>マンションでフラットS適用できる物件は現時点でほとんど無いし

それはフラット５０だって。今回のフラット優遇適用予定のマンションは多いよ。検討先のデベに聞いてみれば分かる。


>団信分の上乗せもある。かといえ、昔の固定３％とかと比べたら当然お得だが。

それ言うと、変動では保証料がって話になるから、藪蛇になるからやめといた方がいいって。

＞799
フラット-1.0％適用が難しいマンションが多いのでなく、住宅エコポイント適用が難しいマンションが多いと予想されていますよ！

3000万円を35年で借りた年収650万の者です。
今月出版された「住宅ローンはこうして借りなさい／ダイヤモンド社」を読んで愕然。
自分はそもそもこんなローンを組める身分ではかったのでは、と。
事前に勉強しなかった自分が悪いということで、今になっていろいろ勉強しここにたどり着きました。

この本も含めて、住宅ローンに関する本は変動全否定です。
自分は変動1本で借り来月から返済スタートですが、変動から固定にするタイミングについて、アドバイスをお願いします。

今後は皆さんを見習って、いろいろ勉強していきたいと思います。

804さん
釣りですか？
支離滅裂ですよ？？？

久しぶりに固定スレが上がってたから何かと覗けば・・・
明らかに変動の人が固定を荒らしに行き始めたようで・・・
変動スレにちょくちょく来る身としては恥ずかしい・・・

804
それがわかってたらみんな変動を選ぶよ。
まあ変動金利が上がる半年前には固定金利の方が先に上がるけどね。
あまくないよ～

まぁ、フラット35Sはまだ本格決定でないから、導入まではひとまず様子見ですね。
あと-1%は10年間限定で、そのあと元に戻るところと、フラットは繰り上げが100万以上からなので、その点も少し気になります。
20年固定1.6%が出てきているって話ですが、そちらの方がどちらかというと魅力的ですね。

実際に導入される直前あたりにはかなりいい固定も出てくるんじゃないでしょうか？

私は基本的に変動派ですけど、それは金利が変動するのがいい訳ではないんですよね。
全期間固定３％との比べれば断然変動の方がいい、というだけで。

変動よりもちょっと金利があがるくらい程度の固定があるのであれば、乗り換えます。
常に動向は見守っておきたいところです。

フラットは予算案に正式に入りましたし、その予算案が衆参両院で否決されることはまずないでしょうから、様子見ですがまあ間違いないでしょうね。

>806
見てきました。
確かにあれはいただけない。ただの挑発としか見れないですね。
あんなことすると、変動派は下品だなんだと言われても仕方なくなります。

>>806>>810
変動派でも固定派でもなく、ただの荒しじゃないんですかね(^_^;

私も同じ本を読みました。私は変動ではないので安心した口ですが…。。
確かにおっしゃる通り、出版されている本では変動全否定ですよね…。変動で借りている人多いのになぁ…、と感じました

↑すみません、804さんの本のことに触れました。

返済額軽減と期間短縮についての補足です。
>>743では金利を全期間固定としたことから期間短縮のリスクがわかりにくい例でしたが、下図は金利が上がっていくとどうなるかというシミュレーションです。

金利は、１０年目までは１％、１１年目から０．５％ずつ上がり１８年目以降は５％で高止まりという想定です。
また、返済可能額は借入１千万あたり35,000円／月とし、約定返済額と返済可能額との差額を毎月繰り上げるものとします。
金利が上がりはじめると当然に約定返済額も上がってきますが、それでもＳＩＭ１（返済額軽減）の方は返済可能額（借入１千万につき35,000円／月）の範囲に収まっています。
しかし、ＳＩＭ２（期間短縮）の方は、金利上昇前の繰上で返済期間を５年以上短縮してしまったために、金利上昇時には約定返済額があっけなく返済可能額を超えてしまい、金利が５％となってからは41,616円／月になってしまいました。

>814
まだやってるｗｗ

>>814
金利が上下したら、その分を調整して繰上すれば、そのようにはなりませんよ。

「毎月同じ金額を返す」というのでは、８１４のようなことが当然おき得る。金利が変わった分の補填（または減額）をしていないからです。

金利の上下分を調整して返済額を増減していけば、どんなに金利が上下しても、期間短縮でも返済額軽減でも当初の思惑どおりの返済完了になります。返済総額も期間短縮でも返済額軽減でも変わりません。
ただし、リスクは期間短縮の方が当然大きくなります。なぜなら、返済すべき毎月の金額が、返済額軽減よりも多くなるからです。
グラフの例は、金利上昇分を補填しないでいたために、余裕返済がギリ返になり、期間短縮の方はそれも超えてしまったという破綻事例になります。

ローンは算数の計算なんですから、何が同じで何が異なるかを抑えておけば、いちいちグラフにあらわさなくとも、わかることです。ただし、そのとおり実行できるだけの資力が必要だということです。
変動で繰上をやるなら、返済額軽減の方が後でのリスクが少なくなるので、ある程度繰上をしておけば、その後に金利上昇の補填をしなくとも破綻するリスクは軽減されることになります。

>>814
これ2006年の本ですよね。私も読みましたが、当時と今では事情がまた異なりますよ。
当時は当初○年間のみ優遇のタイプが多かったですが、今は通期優遇１．４～１．７％が殆どです。
しかしこの変動金利の説明は○年間のみ優遇となり……のような口調で書いてあります。
事情が変われば有利・不利も変わります。

「今」は通期優遇があるので、変動有利ですね。
ただしフラット35Sの-1%が示すように、今度は固定が有利になりつつありますが。

817です。アンカを間違えました。812です。

来年はフラットに引っ張られて固定が有利になりそうです。
問題は再来年以降に固定がどれだけ低金利で定着するかです。先のことは分かりませんし、どうなるって断言は荒れる元だからやめときましょう。

＞ローンは算数の計算なんですから、何が同じで何が異なるかを抑えておけば、いちいちグラフにあらわさなくとも、わかることです。

なにがわかるのかな？　本当はエクセルも使えず計算のしかたも知らないくせに。

>>804さん、>>812さん

現在私は変動で返済しております。

ただ必ず変動が正しいとも当然思っていなく、固定が有利と感じれば、
今後固定に変更する事も視野に入れています。

そこで伺いたいのですが、読まれた本では、どのような理由で固定を奨めていたのでしょうか？

後学の為に是非教えていただきたいです。

よろしくお願いします。

>>820
ＥＸＣＥＬはＡＣＣＥＳＳの補助道具で使っていますよ。
ＶＢＡのリストやマクロも作ります。

＞なにがわかるのかな？
あなたが何も理解していないだけでしょう。
あなたは何がどうわかっていないのですか？
具体的に説明してください。

>821
本くらい自分で読みなさい。
それくらいの努力はしなさい。

固定のスレにも書きましたが、変動と固定とどっちが良いかというのは、
それぞれの人の属性によって異なります。


（１）将来、収入（給料等）が上がることが（あまり）期待できない人
（２）余裕資金があったら、何よりも生活費や教育費等を最優先するしかない人
（３）将来、インフレや好景気になったとしても、それが収入増に結びつきにくい人
（４）インフレになった場合、生活にダメージをただちに受ける人
（５）繰り上げ返済などの余裕がなく、長期間にわたって、細く長く返済していくしかない人

・・・などの条件がある人は、固定の方がいいでしょう。


そうでない人は、変動がいいでしょう。

>>821
今よんでも通じる事は少ないですよ。
読むにしても最新の本をよんだ方がいいです。

>>824
うざい。
私は変動派だけど、こういう煽りのような発言は邪魔だ。恥ずかしい。

>821さん

本は改訂版で2009年12月10日発行のものです。
つまり最新版。

変動金利の危険性としていつ金利があがるかわからないというのは周知のとおりですが、この本では「日銀が金利を上げなくても、銀行が収益確保のために金利をあげる可能性がある」ということをいってます。


また、参考までに、購入後に負担をかけない返済額の見つけ方として以下を提示してます。
現在の年間家賃＋現在の年間貯蓄額＝A
A－購入後の予定年間貯蓄額－ローンの返済額以外の住居費（固定資産、管理費、修繕費、駐車場等）（年間）＝年間返済額の目安　B


そして、無理なく購入できる物件価格として
B÷借入額100万円あたりの年間返済額（下記表参照）×100万＝無理のない借入額の目安　C
C＋頭金＝購入できる物件目安


（表）元利金等返済　借入金100万あたりの年間返済額表（期間35年の場合）
２．００％　39,744
２．３０％　41,616
２．５０％　42,888
２．８０％　44,844
３．００％　46,176
３．３０％　48,204
３．５０％　49,584
３．８０％　51,696
４．００％　53,124

825さんへ

私は８２４さんではないですが別にうざくないでしょう。

偏っていないまともな意見だと思いますよ。

変動のほうが今は総合的に有利ですが、落とし穴もあるので８２４さんの定義した条件に当てはまる人は固定のほうがいいと私も思います。

このことがうざいと思うとは８２５さんも落とし穴にはまるかも？

821さん

上で説明してくださったのでこちらからは省略させていただきますね

>820
そのとおり実行できるだけの資力が必要

824のどこか煽りなの？
何が恥ずかしいの？
825さんの意味がわからん

2006年ごろは、みんな金利3パーセントで固定して失敗をしました。
その頃の本なら、金利3パーセントで全期間固定を正としていたのでしょうね。

今は、変動金利で、元利金等で、3パーセント相当の差額を毎月繰り上げ返済の支払額軽減が
最大のリスクヘッジです。

返済額軽減の繰上げ返済をできない銀行や、繰上げ返済手数料がかかる銀行で借りた人は
残念ですが、

ちゃんと考えて借りたならば、大丈夫でしょう。

期間短縮の繰上げ返済しかできない銀行で借りたのなら、それはかわいそうとしか言いようが
ありませんが、返済額軽減で返せる人は、そのメリットを味わいましょう。

返済額軽減型の繰上げ返済は、
1ヶ月の5万円を1年で12回で繰り上げ返済するのと、1年で60万円を繰り上げ返済するのとを
比較すると、1回5万円を12回で繰り上げ返済した方が、元金がどんどん減り、支払い利息が多く減る。

繰り上げ返済にはいろんなタイミングがあり、

1)1月にまとめて繰り上げ返済をする
　→控除対応
2)約定の変わる月の前に、まとめて繰り上げ返済をする
　→金利上昇対応
3)毎月こつこつ繰り上げ返済をする
　→次の月から元金分が増え、利息が減り、さらに繰り上げ返済スピードをUPさせる方法

というのがある。

控除対応は、所得税をそもそもいくら払っているかなので、
3000万借りていても、所得税を15万しか払っていないなら、残り1500万になるまでは気にしなくて
良い

約定の変わる月というのは、そんなにメリットがあるかどうかわからない

最も抜群の効果をだすのは、
毎月こつこつ、少しでもいいから返済額軽減で繰り上げ返済をすることでしょう。
次の月から、効果がでて、繰り上げ返済スピードがどんどん加速する。

・あらかじめ支払額をプラスして契約する
・インターネットで毎月自動的に返済する
・毎月ログインして手動で繰り上げ返済する

と、やり方はいろいろあるけど、賢い人はみんな返済額軽減で繰り上げ返済をしているね。

・住友信託の自動返済
・みずほの支払額を高めに設定して、毎月繰り上げ返済をする方法

ちょっと勉強すれば、いくらでも良い方法がある。

元金均等と同じ支払いは、元利金等＋返済額軽減の繰上げ返済をすることで
同じ支払いにできる。

しかし、ぴったり同じ支払いにする必要はなく、理論的にできるだけで、わざわざ元金均等
と同じ支払いをする必要はない。

それより、3パーセント相当の支払いをしていくのが面白い。

変動：元利金等で月10万円
変動：元金均等で月13万円※こちらは毎月支払額が変わる
固定：元利金等で15万円

だとしたら、元金均等と同じ効果なんて、論理的にできるが、わざわざやる必要はない。

毎月15万支払って、差額の5万を返済額軽減の繰上げ返済をしていくだけだよ。

元金均等の人は、頭が悪いから元金均等にしたんだろうけど、
元金均等とぴったり同じ金額で支払えるわけがないと言う。

面白いけど、それは、アスペルガー症候群だよ。

ぴったりにできることと、実際にぴったりにすることは意味が違う。

誰かが丁寧に書いてくれたけど、
元利金等が13万5643円という数字だったら、元利金等は、14万円とかを支払ってしまうのよ。

そもそも元利金等以上の元金を減らすやり方で、繰上げ返済していくのよ。

アスペルガには、理解できないと思うけどね。

文字の奥にある意味がわからないんだよね。

他の人はみんなわかっているんだよ。

>>832
>>833

私もこれを数年前から実践しております。変動9万銀行の自動繰上サービスで月々12万。
（実際は3%差額よりも多めに繰上返済しております）
今年短期固定が明けて月々7.5万まで下がりましたが、繰上額を増やして同じように月々12万にしています。
次の更新まで金利が変わらなければ月々4万円台まで下がるようです。

私はこの方法はリスク面でも支払い利息面でもかなり良い方法だと考えておりますが、否定をされる
方はどの辺がダメなのでしょうか？また、他に良い選択肢が有れば是非聞いてみたいですね。
この方法のメリットデメリット、他の方法のメリットデメリット。

>>827=>>830

同一人物による自作自演だな。

>824
煽りは止めなさい。偏見も混ざってるし。
そんな偏見の煽りをすると、変動はギリギリでいっぱいいっぱいにローンを組む人って言われるのと同じ。


>833
差別用語が混じってますね。ローン以前に人として最低ですね。

なんか深夜になると元金や期間短縮と元利ネタを引っ張ってきて、元金や期間短縮の根拠を出せ！のような発言を繰り返す人いますね。

深夜に来るお一人さんの自作自演なのか、ちょっと執着し過ぎじゃない？

結局また堂々巡りに戻らされるし。

結局反対意見がない件

深夜の書き込みとか自演とか、悔しかった反論しればいいのに。何でしないの？虚しくならない？そんな批判しかできなくて。

私は変動ですが、中立に意見します。

ここで言われている元利均等、支払額軽減型の話は固定3%との比較ですよね？

もう固定も低金利が出始めてるようですし、固定1.6%との比較に変更された方が公平ではないでしょうか？
公平を謳われてるのですからなおさらに。

フラット、固定ともにもう少し金利は下がりそう（今までが高すぎた）な雰囲気ですが、とりあえず今月の実行での1.6%でどうでしょう？

認識違いだったらごめんなさい。

変動って、125％ルールっていうものがありますよね。
変動幅に制限が設けられている、という。
金利が上昇しても5年間は支払額が同じで、ただ6年目に1.5倍を上限に差額分を帳尻あわせする、という。

でも5年の短期固定の場合、上限設定されているわけじゃないので、金利上昇時6年目に負担額が増加するということですよね？

って考えると、金利上昇時のことを考えると、変動金利の方が全然よくないですか？
5年固定って存在意義があるのか？と思えるほど。

841さん勘違いです

>>824と、それに同調している人達、単なる煽りで無ければ、常識に欠けていますよ。
偏見も甚だしい。

あたま、大丈夫ですか？

>>843さんへ


>>824のどこが常識に欠けているのでしょう？

たとえば、「繰り上げ返済ができず、長期間少しずつ返していきたい人」ってのは、
まさに変動ではダメで、固定向きですよね？

また、「将来、好景気やインフレになっても、給料が上がりにくい職業の人」ってのも、
変動ではなく固定でこそメリットがある人ですよね？


>>843さんは、>>824のどこに異論があるのでしょうか？

繰り上げ返済できない人も変動にすべきということですか？
インフレでも給料が上がらない人も変動にすべきということですか？

２０年固定がが１．６％前後で組めるなら、そっちでもいいかな？
それで支払額軽減型の繰上げができる銀行があれば自分にとっては最高なんだけどな・・・。

私もNo.834さんに同感です。

毎月同じ額（返済額よりもちろん多め）を住宅費として引き落とし口座に入れておき、銀行によって自動設定できるかどうはありますが、毎月その差額分を返済額軽減型の繰り上げ返済として続けていく。

それが一番楽かな？？と思っています。

この方法の前提は、平行して多少なりの預貯金は残してあることだと思います。
もしぎりぎりいっぱいの繰り上げ返済をしてしまうと、それこそ金利上昇の際や急な出費に対応できない可能性もありますし、所得とローン残高によっては、住宅ローン控除との折り合いで損を出してしまうかもしれません。

厳密に損得の計算をすると、半年に一度金利の動向を見ながら繰り上げ返済を検討したり、控除との折り合いを検討したり、という絡みも出てくるとは思いますが、私は将来のリスクヘッジとして、借金をある程度の範囲まで縮小しておくことが大事だと考えています。

おそらくこちらでは変動金利の善し悪しや繰り上げ返済の方法についての議論がなされていてとても勉強になるのですが、個々のローン残高や年間預貯金、所得によって、なにがベストかは変わってくると思うので、それも開示して頂けるとより有益な情報になると思います。

連続投稿失礼します。

ちなみに私は、
・ローン残高　2500万（変動0.975％　35年）
・37歳　年収　620万（普通の会社員）
・家族　妻・5歳・1歳
・預貯金300万　子供分300万

月々の返済額72000円のところを、120000円返済していこうと考えています。

いかがでしょうか？？

いいんじゃないですかね。
自分は3年前3100万借入年収600万でスタートして現在残が2600万まで減り、年収は800万まで上がった。
当時フラットと悩んだけどフラットにしなくて良かったとつくづく思う。フラットだったらまだ2900万くらい
残ってたはずだから。

偏見や差別、下品な言葉、人を蔑む態度が目に余ります。なんか変動金利の掲示板に来る変動さんって人として難ありですね。
同じ変動ユーザーとして本当に残念です。

>>839
単純に固定よりもお得に……という考え方だと1.6%で計算してもいいかと思います。

でも本来の目的としては、「変動金利を怖くなくする」のが目的ですので、そこの数字を変える必要はかならずしもないのではないでしょうか？

変動金利を怖くなくする観点からみれば、もともとあった3%というのは一つの基準としてあってもいいと思います。

もちろん固定1.6とどちらを選ぶかという観点でいけば、1.6%と比べていけばいいと思いますが、返済の方法論としては3%との差額でいいんじゃないでしょうか？

＞848さん

そういう実例をいただけると勇気づけられます！
今後、私もがんばって返済していきたいと思います。

偏見や差別的な書き込みが多いのはどちらかと言うと固定さんに多いように思いますが？

うちも全額変動だけど、別に自分の家計状況によって繰り上げ金額決めりゃいいんじゃね？
5万とか10万とか
10年、20年固定されてるものと比べてもなんか意味なくね？
エクセル見て自己満足してるだけっぽい感じ

>853
そうですよ。人を蔑む自慰行為をしている自己満足スレッドですから。

毎月のEXCELとにらめっこして繰上返済するのが趣味というのはいただけない。

>>850
変動と固定の月々の支払差額を繰上としていて、その差額を変動0.8%と固定3%の差額で算出している訳だから、すでに固定が下がり始めている（今後さらに固定が下がっていくと予想されている）今、もう現実的な比較じゃないよね。
3%との差額で短縮出来る完済年数と、1.6%との差額で短縮出来る完済年数はまったく違う訳だし。

>852
私は中立に読んだつもりですが・・、

固定に攻撃的な態度であったり、元利・返済額軽減の人が説明の中で下品な言葉を使ったり、

どう読んでも、変動の人が差別的や攻撃的、下品な言葉を使っていると思いますが・・。

もちろん変動のみなさんがそうでないのは理解していますよ。

犯人捜しをするというより、同じ変動として、変動派の人がそんな下品な行動を止めて、もっと広い心で意見尊重し合う雰囲気になってくれたら。

派とかやめません？


党にしません？

824さんの
「・・・などの条件がある人は、固定の方がいいでしょう。」
は、その通りだと思いますが、
「そうでない人は、変動がいいでしょう。」
に反論のある方もいらっしゃるのかと思います。

将来の返済のゆとりは、名目金利ではなく、実質金利に依存します。
少し乱暴かもしれませんが、分かりやすく表現するなら、デフレ下での収入減などにより、生活費に占める返済額の割合いが、ゆとりがあるのか、苦しいのかが、ポイントだと思います。

変動か固定かどちらを選ぶかの基準を、損得ではなくリスクの最少化で考えるなら、収入が経済情勢に連動しやすいなら変動、連動しにくいなら固定をベースに、個々人独自の他のリスクを評価して、リスク軽減策を講じれば、考えやすいと思います。

あくまで、ひとつの考え方なので、こうすべきというコトではなく、こんな考え方もあるという、参考程度に。

855さん、さすがに毎月、返済予定表を見るのは、少数派だと思いますよ。
ただ、変動を選択したからには、ある程度の節目では、見直す必要があると思います。
853さんのおっしゃる通りですね。

逆の言い方をすれば、それができない人が変動を選ぶには、余程の資金力か楽観視できる必要があると思います。

というか、固定を叩く意味が分からない。

もともとは、変動派閥内の元利と元金、期間短縮と返済額軽減の論争だったのにね。

このスレッドを読むとこの何日かで急に固定まで叩く雰囲気出てないか？

>>856
だから別に必ずしも固定と比較する必要はないと思うのですが。
固定との比較という事であれば、1.6%との差額返済でいいと思いますし、それで確認してどうするか決めればいいでしょう。

ただ実際に3%で支払っている人もいるわけで、3%を一つの目安としてその金額を繰り上げ返済していけば変動の危険が少ないという事になると思います。

なぜどうしても固定と比べるのでしょう？
私は3%が普通だったころから固定は否定していません。あくまで変動の低金利をより効率よく味わい、金利変動リスクを減らすための3%との差額返済だと思うのですが。別にもちろん1.6%との差額でもいいですよ。でも可能なら3%で考えていた方が変動リスク軽減の為にはいいと思います。

全員が固定とくらべてどうこうしようとしている訳ではないのです。
何度もいってますが、固定1.6%と比べてどちらが得かを考えたいなら、1.6%との差額でいいと思います。しかし固定が1.6%になったからといって、変動の人のリスクが下がる訳ではありません。リスク軽減の為に3%といっているだけです。

もちろんそこで固定に乗り換えるのはぜんぜんありですよ。私も視野にはいれていますよ。
しかし変動のままで、実際の返し方を変える必要はないのではないですか？

このスレに限って、はっきりしている事は、
固定を叩きたい人は、ギリ変に見えると言う事。

というか、1.6とか言えるのはこれから借りる人。

もう借りちゃった人は借入時点の固定金利で比べないと。とくに固定は借り換え出来ないんだから。

どうせここに書き込みしてる奴ってすでに高値固定で借りちゃった奴ばかりなんだろ？1.6なんかで借りられないくせによく言うわ。

863みたいな書き込みが荒れる原因だと思います。

固定党のわたすが来ますたよ～＾＾

最近固定さんが叩かれ始めたのも、固定で1%台とか来月からフラット1.5%程度になるって分かってからです。

正直に言いますと羨ましいのですよ。1%台で固定の安心感を手に入れられる人のことが。そりゃね。

私は正直に言いましたよ。これも世の流れと自分に言い聞かせております。

新フラットは確かに魅力的だけど、十年過ぎるとローン控除とフラット特約が同時に無くなって実質0.6から2.6になるんだよね？ 私みたいな庶民の長期ローンでは最初の十年では元金も大きく減ってないので旨みが少ない気がします。

>>867
たぶんそうでしょうねぇ。私も20年1.6%はいいなーとは思います。

まぁ、フラットの場合は借り換えできないでしょうが、銀行の固定だったら借り換えも視野にいれてもいいとは思いますけどね。

けど私としては、まぁそれでもまだ変動の方が安い訳で、今のところはまだ気にせず3%との差額返済を続けようと思います。

>>868
882ですけど、別に私はこれからしばらくは固定有利って事でいいと思っていますけど？
なんで否定されるのですか？　これから借りる人は1.6%との差額返済で検討すればいいといってるではないですか。

でもすでに借りている人がどういう風に返済していくかは、その時点の内容で考えていかないとしょうがないんじゃないですか？　なんで今の固定と比べるんですか？

これからの人はこれからの人で新たに検討すればいいことだと思うのですが、なぜ今までの方式を変えなくちゃいけないのですか？　そこが疑問でなりません。

そもそも変動金利を怖くなくする事＝固定の否定ではないと思うのですが。

これからの固定は羨ましいと思いますよ？　でもそれとすでに借りた人がお得に返す方法とは全く関係ないでしょう。

まぁそもそも個人的にはフラット35Sの-1%は10年後に2.6%に戻る事を考えるとそれほどいいとも思わないのですが。20年1.6%はかなりいいなと思いますけど。

>>869
繰上返済を視野に入れていないような書き込みですが、ここでは繰上返済しない人は叩かれる傾向にありますから、注意してください。

私も過去に繰上返済しない変動さんとして、返済額軽減さんにだいぶ叩かれました。

>871
以前、1%台と比べるのはナンセンス、3%と比べてナンボ、との感じで言い張る元利・返済額軽減さんがいましたからねー。たぶん持論が弱くなることを恐れてだったと思いますが、そういう経緯があってじゃないですかね？

今月変動で今月変動で実行しちゃったけどタイミングさえ合えばフラットにしたかもなあ。
まあ、今更どうこう言ってもしょうがないから、とりあえず低利を享受できているうちに繰り上げ頑張ろうっと。
そのうち銀行がフラットに対抗して優遇幅を増やした商品とか出し始めたら乗換えもありかな。

>>847
＞月々の返済額72000円のところを、120000円返済していこうと考えています。

良いですね。そのペースを落とさずに行ければ楽勝でしょう。
私は、借入１千万円あたりに換算して５万円／月（６０万円／月）返済することが理想的（安心して良い水準）だと考えていますが、それに近い数字です。

変動がんばれ！　うひょひょひょ。

変態ガンバ。

No.875 by 814さん、ありがとうございます。

これから子供の教育費もかかってきますし、昇給の見込みもこの時代不透明ですが、ひとまず月120000円の返済は最低限まもって行きたいと思っています。

住宅ローンの新規契約や借り換えを検討することと、繰上をどの程度行うかは別議論ですよね。

検討中の人は、20年1.6%という選択肢もあるということ。

変動で借りている人、借りようとしている人が、金利変動リスクに備えて、どれくらいのペースで繰上もしくは貯蓄していくかは、別の議論だと思います。

今までは、固定金利と繰上混みの返済額との両方の目安として、3%がイメージしやすかっただけだと思います。

前にも書きましたが、固定金利についてはまだ下がる可能生もあると思っているので、要注目ですね。
これから組まれる方は、固定に切り替え可能な変動で契約して、頃合いを見て固定に切り替えてもイイですね。

ところで、匿名掲示板では、煽りなどは仕方がないと思います。
自分の意図とはズレて、他の方に嫌な想いをさせてしまうかもしれません。
大事なコトは、書かれた方が何を意図しているのか、考えてみることではないでしょうか？
あきらかに煽る意図しか感じられなければスルーすればよいと思います。

同様に、自分にとって意義のないレスもスルーしてしまえば、荒れていても苦になりません。
ただし、自分への真摯な意見だと感じれば、例え自分にとって意義がなくとも、相手の意図を咀嚼してみるのは価値があると思います。
自分のレスで正しく意図を説明できていなかった可能生もありますし、気付かずに他人を傷つけてしまっている可能生もありますから。

煽りを楽しみにしている人もいるでしょうから、またやってるなぁ、と思って流してみるのも一興です。

>>878
預貯金もだいぶ残しておられるようですし、返済率から見ても十分やっていけると思います。頑張りましょう。

>>879
＞住宅ローンの新規契約や借り換えを検討することと、繰上をどの程度行うかは別議論ですよね。
そのとおりです。>>862さんは当然のことを言っています。これからの固定が何％になろうが、今の変動のリスクが減るわけではないですから。

>>660にグラフを貼りましたが、当初１０年１．６％、その後２．６％だったら、私も変動よりはそっちを選ぶだろうと思います。

ていうか、フラット以外の固定なら今変動の人は数多くある選択肢の一つってだけじゃん。すでにフラットで借りちゃった人は身動きとれず、泣きながら高い金利払い続けて下さい。

フラットで35年2.79ですが借り換えたほうがよいかな

それは借り換えるべき

883に激しく同意

皆さん、ローンがキツい様ですね。

借りすぎなんじない？

変動がんばれ！　うひょひょひょ。

別にきつくないけど明らかに無駄な金利は払いたくないよね。

>>879>>880
>住宅ローンの新規契約や借り換えを検討することと、繰上をどの程度行うかは別議論ですよね。

その通りですね。
単純に今までフラットの３％っていう誰の目にもわかりやすい基準があったからこそ、３％という話が出てきた訳であって、余裕がある人なら４％との差額を繰り上げしていくでもいいでしょうし、ちょっと厳しい人が２％との繰り上げをするのは全くダメだという訳ではないと思います。

まぁ、それをもって固定はダメだとか煽る人がいたから、何で１．６％と比べないんだと言われるのも、わからなくもないですが、その辺は本来の目的から離れた話ですね。

正直３％固定は高いと思いますが、１．６％があれば始めからそちらを契約したかもしれません。
自分の借りている銀行で優遇後２０年１．６％が出るなら、固定に変更するかもしれませんね。
ただそれは別次元の話であって、３％との差額繰り上げは変動リスクの軽減のための方法に過ぎませんね。

質問なんですが、変動で借りている人は、いつでも固定に切り替えられますよね？
固定20年1.6％に借り換えたければ、すぐに借り換えられるということですよね？

すみません、まだローン実行1ヶ月目なので、稚拙な質問だとは思うのですが。

優遇金利は通期でもらっていて、固定に切り替えてもそれは適用されるという話でした。
超長期は、ローンを組む始めの時期にしか借りられませんと言われたのですが、20年ってこっちですか？

>889
大抵、変動→固定切り替えよりも、新規で借入される人の方が優遇幅は大きいです。
今話に出ている固定１％台やフラット-１％は新規借り入れですので、それと同じ金利は難しいと思います。

4月に変動35年2000万のローンを組む予定で、今いろいろ勉強中です。
繰り上げ返済ですが、期間短縮は手数料無料、返済額軽減の方は5,250円かかってしまいます。
手数料がかからないのなら、3％で借りた場合の差額分を毎月
返済額軽減で繰り上げしていくのがベストなのでしょうが
このような条件の場合どういった方法をとるべきでしょうか？
土地担保の関係で銀行を選べないので、この条件は変えられません。
アドバイスいただきたいです。
宜しくお願い致します。

>>891
＞期間短縮は手数料無料、返済額軽減の方は5,250円かかってしまいます。

珍しい金融機関ですね。私なら有料となっても返済額軽減で、ただし手数料節約のため繰上頻度を抑えます。（どのくらいの頻度が良いのかは、繰上を遅らせることで余計に支払うこととなる利息額を試算してみないとわかりません。）

891さん、私なら、優遇後金利が1%を切っていて、住宅ローン控除が満額適用なら、金利が上がるまでは繰上資金として貯蓄しておきます。
繰り上げる時は、手数料がかかっても返済額軽減にします。

889さん、変動から固定への切り替えは契約によって実行可否が決まります。
ただ、行員に変更できると言われているなら、大丈夫なのでしょう。
超長期というのが何を意図されているか分かりませんが、選択できる固定期間も契約次第です。
例え、その銀行が長期固定や長期全期間固定を提供していても、契約のローンで選択できる選択肢に入っていないと、変更できません。
契約書や説明書などをご確認ください。
契約期間が残り19年で20年固定を選べるのであれば、残りの全期間を固定することもできるはずです。

889さん、890さんのおっしゃる通り、優遇金利は確認してください。
最近の大手銀行の契約なら、固定に切り替えても優遇金利幅は変わらないと思いますが、金利コース変更で優遇金利など、契約時の有利な条件が改められることもあります。
まともな行員なら、契約者にとって不利益になり得ることは重要事項説明されているとは思いますが。

もし、優遇金利やその他の条件が他行の新規契約と比べて不利になってしまうのであれば、借り換えも視野に入れていることを踏まえて銀行と相談してみましょう。
有利な条件で再契約してもらえるかもしれません。

2000万円の変動金利とのことですが、
1パーセントの住宅ローン減税で10年間戻る控除は、
最初の年が20万円で、それから、どんどん減っていきます。

今、お支払いの所得税はいくらでしょうか？

おそらく、繰上げ返済をしなくて良いパターンだと思います。
10年間貯金をして、10年後に、期間短縮か、返済額軽減かを考えてみてはどうでしょうか。

変動金利で、金利3パーセントと比較をするのには、2つ意味があります。

・2006年の固定3パーセントで借りて失敗した人たちとの比較から、優位性を確認するため
・世の中は、金利の上昇は、3パーセントまでという理論値があり、その3パーセント以上
　の上昇をしても、返済に耐えられるかどうかのリスクヘッジをするため

固定1.6と比較しても、金利は3パーセントぐらいまではいつか上がる可能性があるので、
リスクヘッジできません。

なので、変動で借りる人のリスクヘッジとしては、1.6と比較するのは無意味です。

ただし、
0.9で借りている人が、1.6との差額を繰り上げ返済したとして、1.6より多く元金が
減ることは減ります。

しかし、金利3パーセントやそれ以上の金利上昇リスクには耐えられない可能性がでてくるので
おすすめしません。

まあ、1.6の固定で借りたい人は、別のスレで論じれば良いでしょう。
私は、全く興味がわきません。

変動金利0.8未満で、借りて、3.3パーセント支払いをしてガンガン元金が減っているので
1.6で固定なんかしたら、当初予定の元金大量減らし計画がずれこみます。

4000万円借りたとして、
0.8の金利で、年間利息は、32万円
1.6の金利で、年間利息は、64万円
3.0の金利で、年間利息は、120万円

私なら、120万も利息を払うぐらいなら、元金で120万使いたいし
64万も利息を払うぐらいなら元金で64万使いたいです。

変動の金利が、いつ1.6や3.0まで上がるかわかりませんが、
それまでに、元金を減らせるだけ減らしたいです。

1パーセントで借りて3パーセント支払いをしていると10年で3分の1を返済できます。

つまり、10年後は、4000万で借りた人ならば、
2800万ぐらいまで元金が減ります。

すると、年間利息は
0.8の金利で、年間利息は、22万円
1.6の金利で、年間利息は、44万円
3.0の金利で、年間利息は、84万円

ここまで元金が減ったら、1.6固定でも良いと思うかもしれません。

ちなみに固定3パーセントで借りた人は、10年で5分の1しか元金が減りません。

つまり、10年後は、4000万で借りた人ならば、
3200万ぐらい元金が残っています。

すると、年間利息は
3.0の金利で、年間利息は、96万円

毎年100万近くずっと利息を支払うことになります。

>>891
>>892の補足です。
最適頻度（月数）Ｍは
金利＝Ａ％、繰上額＝Ｂ円、繰上手数料＝Ｃ円　とすると
Ｍ＝2400Ｃ／ＡＢ＋１
という式で与えられます。
例えばＡ＝１（％）、Ｂ＝1,000,000（円）、Ｃ=5250（円）　を代入してみると
Ｍ＝2400ｘ5250／1,000,000＋１ ＝ 13.6（月）　となります。

SMBCはただですよ＾＾
計算いりません、　単純明快。　
変動正解

たびたびすみません。
「繰上額＝Ｂ円」→「１年間当たりの繰上額＝Ｂ円」に訂正します。

>>899
分子の２４００のうち１２００は、金利を月利換算するのとパーセントの換算ですね。（実質の乗数は２）
だけど、これが最適頻度とは思えない。

Ｃ：手数料がゼロだとＭ＝１となり、毎月１００万円でも１０万円でも、金額を問わず繰上するのが最適という解になります。
何かおかしいですね。

なぜ、これが最適頻度になるのでしょうか？

>898

898さんが言われる64万、120万を元金に充てるというのは間違いですよ。
元金と利息に充てることになる訳だから、898さんの期待値ほど元金の減りは出ませんね。

あと、文面から思うに、変動が1.6%になると元金の減りは固定1.6%よりも落ちる事実にも気付いておられないかなと。

それに1.6%というのは非常に現実的な数字で、金利上昇で有り得る数字なのです。

固定1.6%なら変動より固定がいいと意見している人が多いのは、そんなとこからですよ。私も固定1.6%になら間違いなくそちらを選択します。

>>903
64万120万は誤りで、32万86万ですかね。
ただ変動が1.6%になると固定1.6%よりも落ちる事実、というのはどういう事でしょう？
125%ルールの話ですか？

5%～8%だったころを考えたら2%台後半の固定は、利息を安心料としてみると低い金利ではないでしょうか…？
変動で1%を切る金利の方が金利が低いうちは元本を早く減らせられるというのは承知していますが…。。
固定で新規で2%を切る金利が出ているなら迷わずそちらを選びます。
変動のみなさん本当に当初の返済計画通り返済は進んでいますか？

892,893,896,897さんアドバイスいただきまして
有難うございます。
とにかく繰り上げを頻繁にするのが有利だとばかり
考えていましたが、借り入れ金額にもよるのですね。
住宅ローン減税額は20万なので住民税と合わせ全額控除となる計算です。
どういった繰上げの仕方がベストなのか
自分の知識はまだまだ足りないようです。
4月までまだ時間がありますので、ここの人たちの書き込みを
見ながら、勉強していきます。

>>905
＞細かいようですが、金利0.8%で利息32万と金利1.6%で利息64万の比較ですと、利息差額32万が繰上に使える額です。

これ理解出来ます。

＞またその繰上32万は元利＋利息に消えます。

これ理解できません。
繰上げって純粋に元本に充当されるんじゃないの？？俺の理解が間違ってる？？

＞繰上げって純粋に元本に充当されるんじゃないの？？俺の理解が間違ってる？？

そのとおり。あんたが正しい。

>>902
＞Ｃ：手数料がゼロだとＭ＝１となり、毎月１００万円でも１０万円でも、金額を問わず繰上するのが最適という解＞になります。
＞何かおかしいですね。
＞なぜ、これが最適頻度になるのでしょうか？

>>901に訂正を入れておりますが、Ｂは１年当たりの繰上額です。
>>899の式は、
　　Ｃ＝ＡＢ（Ｍ－１）／2400
を　Ｍ＝　に変形したものです。上の式の意味は
　「繰上手数料＝繰上頻度をＭヶ月毎とした場合に（毎月繰上の場合より）増える支払利息の額」　です。
右辺にＡ＝１、Ｂ＝１００万円、Ｍ＝１２（１年毎）を代入してみると4,583円となります。
「毎月繰り上げることで年に１回繰り上げる場合より得する利息は4,583円」だということです。
手数料5,250円の方がまだ高いので、もっと頻度を下げないとマイナスです。
しかし、頻度を下げすぎるとこんどは余分な利息の方が増えていきます。
計算上は「13.6ヶ月毎」が最適となります。
手数料がゼロだと毎月繰り上げることが最適となります。

>906
固定1%台はかなりの好条件だと思います。今月の情報にあった固定2.2%も安心感を含めると十分に好条件です。
数年前に変動が3%台にいった事実から考えても、2%半ばくらいまでの固定は十分検討対象になると思います。

あとは個人で好みがあるでしょう。

変動の繰上は流動資金だから、時に思うように繰上返済できないときがあり、必ずしも予定通りはいってません。

強い意思と強制的な引き落としが必要だなと痛感しております。

でもこれも人それぞれでしょうけど。

>908
ちがう。元金と利息に充当。

>911
基本的な内容自体はわかるんですが、ここ数年で変動で3%のったことないですよ。2007年～2008年始めの2.875%が最高です。
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kakokinri.html

優遇1.6とすると3%だとして1.4%。1%台の固定はもちろん検討の価値ありと思いますが、2%半ばだとどうでしょうね。

>>908>>912
ボーナス払いがある場合は利息にも充填されますが、ない場合には純粋に元金が減ります。

なおボーナス払いの点に関しては、ボーナス払いの月以外にボーナス払い分に充填した場合です。

なんかみんな繰り上げ前提なんだな。
変動金利は怖くない、昨今の経済情勢などから金利は今後も大して上がらないと言っているのに
必死に貯金をはたいて元本減らしをしている。まるで見えない敵と戦っているような感じ。
ギリ変とかそういうのじゃなくて繰上げしないで上がったらその時に考えるという人はいないのかね？
あと上がってもマージンがあるから別に気にしないという人とか。
金利を銀行に貢ぐのは嫌という気持ちはわかる。
でも借りた時点で銀行には貢いでいるんだよ。住宅ローンを借りるのは強制ではなく個人の自由だからね。
賃貸を借りたりある程度貯まってから買うという選択肢だってある。
繰上げが人生の全てみたいなら最初から現金たまってから買うか賃貸の方がいい気もしないでもない。
結局返し終わったって固定資産税やらマンションなら管理費などで消えていくお金はあるのだからさ。
賃貸時代より明らかにカツカツ生活じゃ家買った意味がなくなるよ。

>>916
それは当然ですよ。もしも金利が急騰した場合に大変な事になる可能性があるのが変動金利です。
そうなる前に何かしたらの対策を打つのは当然です。

ただ３％との差額の返済程度の繰り上げで、生活がかつかつになるんでしょうか？
そうだとすると固定３％で借りている人は必ずかつかつだと思いますが、実際のところそんなこともないと思いますよ。

ただ実際に毎月必ず繰り上げしてる人が全てかというとそんなことはないでしょう。
あくまでそこは理論であって、別に実際に繰り上げするのは金利があがる直前や住宅ローン減税が終わった後でもいいし、あるていど溜まってからでもいいわけです。

なのでうちでは実際に毎月繰り上げをしているわけではなく、毎月差額分だけ通常の貯金とは別に貯金してますよ。金利があがってきたらまとめて繰り上げするつもりですよ。

訂正。
＞そうなる前に何かしたらの対策を打つのは当然です。
＞そうなる前に何かしらの対策を打つのは当然です。

別に繰上前提ではないですよ。変動1％切っている現状では実質無利息で数千万も借入出来ているわけですから。10年後にまとめて繰上でもいいわけです。

ただ、負債の大きさ=リスクの高さと考えると、他のリスクとのバランスを考えながら効率よく負債を減らす方法を模索しているだけです。

そして繰上資金=貯蓄資金と考えられるのでその割合は各自の判断だと思います。

元々の発想が3％で借りる所をあえて1％以下の変動で借りて浮いた分を繰上に回したらって発想ですから。

数千万円のお金を借りているのだから、少しでも利息を安くすることを考えるのが普通でしょう。

4000万円借りて、元金が減らなければ、1パーセントの金利でも、毎年40万円の利息を払う
ことになります。
元金が減らなければ、10年で400万円の利息です。

金利3パーセントで借りたら、1年で120万円、10年で1200万円です。

私は、そんなにお金もちではないので、少しでも多く元金を減らし、支払う利息を少なくしたいです。

変動金利で0.8未満で借りています。そして3パーセントまでUPしても、支払えます。

しかし、利息を何百万円も払う気持ちになれません。

なので、3パーセントの差額の、2.2パーセント分を元金を減らす方に払っています。

4000万円借りた場合の2.2パーセントは、88万円です。

年間88万円は、繰上げ返済をすると、次の年からは、利息はもっとへり、元金の減り方がどんどん増えて
いきます。

私の場合は、毎月自動的に繰り上げ返済をしているので、面倒さはありません。

ちゃんと勉強してから銀行を選ぶことをお勧めします。

・変動金利の優遇金利後で1パーセント以下になること
・返済額軽減の繰上げ返済を手数料無料で実施できること

この2つを組み合わすことができる銀行を探しました。

繰り上げ返済手数料が無料でも、金利自体が高くては無意味です。
また、金利が安くても、繰上げ返済手数料があると、ちょっと面倒です。

そこは、このスレを振り返るとちゃんと良い方法が書いてありますので参考にしましょう

繰り上げ返済したらしない人より先の支払いがらくちん。金あれば早期繰り上げが最善だ。単純明快

変動は強い意思と市場を詠むチカラが必要なようですね

別に金利が上がったのが原因で払えなくなったら売っちゃったり貸せばいいじゃん。
売っても借金が残るような家買ったらその時点で家買うこと自体失敗だったということだよ。

たかが繰上に強い意思とか、固定さんってそんなに浪費しちゃうのですか？よく頭金貯められましたね。

市場？ただ低金利な間に元金減らしておきたいだけですが？

強く同意します！明快な説明ありがとうございました。

すでに変動で借りていて、当時固定が3%程度だったからと3%との比較ならまだ分かるけど（私もそうだし）、今から変動を借り入れようと話している人までが固定3%と比較してるのは滑稽というか違和感を感じます。

もう固定は1%が出始めてるというのに。
これだと、変動は現実を見ないとかポジティブ過ぎると言われかねないな。
たぶん前にもこの指摘ってありましたよね？

926です。
入力ミスです。固定1%台の間違いです。

923さん

そんなに都合よくはいきませんよ…。おそらく

売却益が出るマンションだと自信を持てるのはすばらしいですが

うちは購入してもうすぐ２年経ちますが買ったときより200～300万高く取引されているようで少し安心しているくらいです。
価値なんで上がったり下がったりするでしょうし売却するときに益が出たらラッキーくらいに思っています

>>926
＞今から変動を借り入れようと話している人までが固定3%と比較してるのは滑稽というか違和感を感じます。

そんな書き込みあったっけ？　誰をさして言ってるの？

これから借り入れの人どんだけいるんですかね？

何人もいるのは読めば分かりますが？？？

まさか私、930さんの釣りにかかっちゃった！？

＞何人もいるのは読めば分かりますが？？？

全然いませんけど？？？
リスクヘッジの観点から固定３％と同額の返済を（３％との差額を繰り上げるべし）、と言っている人は何人もいますが。
どこを読めばいいのかな。レス番号で示してくれませんか？

固定が低金利になってきたりフラット優遇の話が出てきてから、なんか変動スレッドの人たちカリカリしてるよね。

↑
あなたは、どの位の前スレから見てるのですか？

山程あるよ？

>933
本気で言ってる？釣り？
読解力無さ過ぎですよ？繰上以前の問題の様な気が

高値掴みの固定さんが一番哀れってことで

937って弱い者いじめに生きがい感じる悪ガキみたいな子だったんだろうね。かわいそー

と、哀れな固定さんが申しております。

>>935 >>936
やっぱりないでしょ。レス番号示せないんだもんねｗ　事実無根のことをねつ造しちゃいかんよ

933は本気で言ってたんだｗｗ

わずかな金利差で一喜一憂する○○人どもが！

ええか、ようきかんかいっ！

これからの住宅購入はある種事業を開始するということだ・・・

なにせ良質な資産価値を形成できなければ、2050年にはただのクズだからな・・・

今後ブランド地域を買えないやつは、もれなく不良資産というお荷物を抱えていくことになるな（笑）

「売れない」・「貸せない」・「金食い虫」

人口減で下手したら空き部屋だらけになって管理費修繕積立金が集まらなくてマンション自体を維持出来なくなる
可能性もあるよね。20年後30年後はそういうマンションが沢山出てくる可能性が高いですね。

駅から遠いとか地方都市とか・・・しかも35年固定で繰上出来ない人とか人生終わりですね。

>>942
>これからの住宅購入はある種事業を開始するということだ
で、あなたの事業はどのようなものでしょうか？
自己主張をされるのなら、自身の事業展開内容を、将来展望まで含めてお示しください。
よろしくね。

916さん、かなり新鮮な意見ですね。

何となくの予想ですが、変動金利を選んだからには、ある程度の資金的もしくは精神的余裕があるか、ある程度の想定をしてそれなりの考えがあると思います。
神経をすり減らしながら繰り上げする人は少数派だと感じます。

逆に固定金利を選択した方にも、元金を早期に減らすよう、繰上を頑張っておられる方を周りにもみかけます。

繰上を頑張る傾向は、変動•固定にかかわらず、自身のリスクを軽減する目的を持っているのではないでしょうか。

また、金利を銀行への貢物と考えたことはありませんでした。
住宅という大きな買い物をする上で、多額の融資をしてくれる金融機関には感謝しています。
金融機関も、住宅ローンは優良債権だと言われているので、よい互恵関係になっていると感じています。

賃貸については、意見が分かれるところでしょうね。
私は、賃料を支払うよりも、自己所有を望みました。
流動性リスクもあり、結果として損する可能生はありますが、満足度は高いです。

>>944
行間を読めっ！

>>946
さっぱりわかりませんが。
何を言いたいの？
９４２なんだろう。
わかるように説明してね。
説明出来ないようなら、投稿しないでね。

世の中には2006年に地方の駅から遠いマンションを高値で3%固定でしかも減税半分で買っちゃった
哀れな人もるんですよね。自殺もんですね。

>>947
行間を読めない方ですね。

住宅ローン程度の借入額で白熱した議論をする方々は、目先のことで目一杯なところが痛々しいのです。

この日本の不動産市場の活性化に向けて、各々がもっと大きな視野に立った計画（自用地以外の周囲への配慮、ひいてはその街固有の活性化）をすることを切望します。

なお当方の考えは、富裕層の、富裕層による、富裕層のためのものですので、このような低質なところでつまびらかにはできませんので、悪しからず・・・ましてや、あなたのような具体的な提示をしなければ、レスポンスもできないような方とは話すまでもありゃーせん。

荒れてきたなぁ……。

>>949
＞このような低質なところでつまびらかにはできませんので、悪しからず
とご自身で言うくらいなら、初めからレスしなければ良いのでは？
何しに来たのですか？
言いたいことはわかりますが場違いですね。

ここに書き込んでる時点で同レベルだな

来年の新型フラット登場で銀行は何かしらの対策をしますかね？ このまま対策無しでは多数がフラットにながれますよ。 皆さん、銀行の対策予想を教えて下さい。

>>949
>富裕層の、富裕層による、富裕層のためのものですので
はぐらかしの投稿ですね。
むしろ資金力がある人の借入とローン返済の論理が、このスレでは優勢ですよ。

>住宅ローン程度の借入額で白熱した議論
借入額の議論ではありません。借入する条件と、返済方法の議論です。

行間を読めないのはあなたです。

フラットは団信がやっかいだからね

>955
じゃあフラットメインでしてる金融機関にどんどん客が流れるね

ところで20年1.6%ってどこの銀行でやってるんでしょう？

団信といっても年７万ほどですよね…。高いと思うかはそれぞれでしょうけれど

>958

キャンペーン金利は自力で探そうってのが暗黙の了解。あと、優遇幅は人によって上下するから気をつけて！

>>959
7万だと仮に3000万ローンなら金利0.23%に相当する。
決して安くは無い。

毎年７万とかではないですよ、たぶん。
毎年減ります。

がなぜ金利換算して一番MAXの値を取るのでしょう…？

UFJだと変動いくらですか今UFJで来年３月三年固定2．1％終了します。これって高いですよね？

20年固定1.6なら変動から変更してやってもいいかな。所でそんな所あんの？

20年全期間固定ですよね。1.6%って。
35年契約で20年固定1.6%なら、さらに魅力的なんですけどね。

>>964

つ>>960

＞965さん
フラット３５ｓのことでしょ？
政府の２次補正予算でフラット３５sの当初２０年間ー１．０％が発表されたからね。
借り換えは無理だけど、これから借りる人で該当する人はそれくらいでいけるんじゃない？
http://kisarann.blog113.fc2.com/

>967
フラット以外で20年固定1.6％も情報で上がっていましたね。
民間銀行も固定でも勝負し始めましたね。

確かに固定金利がさがってきた

http://homepage3.nifty.com/dkmiyabi/cad/ichiran.htm

967さん、フラットの-1%は当初10年ですよね。

つかぬこと聞きますが、ローン実行は物件引き渡し後ですか？　それとも抵当権設定後ですか？　　民間銀行を予定しています。

つかぬことを聞きますがフラットの団信の金額を金利に換算するのはどうやってやるのですか？
ちなみに借入れ2000万です

来年は意外と変動から固定に切り替える人が増えるかもね。

変動以下の短期固定とか、1%台の20年固定とか。フラットの対抗で銀行がさらに下げてくる可能性があるからね。
2番底でさらに日銀が金融緩和に動いたらそれだけでも下げ圧力になるだろうし。
来年はもっとも金利の低い年になったりして。

すでに全期間固定で借りちゃった人は身動き取れず

>>973
>すでに全期間固定で借りちゃった人は身動き取れず
どうしてそのように考えるの？

金利低下は借換のチャンスなんだよ。
固定で現状で高い金利の人の方が、動ける可能性が高くなるんだよ。

フラットの金利補てんは国庫がする。民間が対抗商品だせないだろ。

しかもそのフラット３５は一時的な転居に関する承認手続きを廃止するらしいよ。
事情によらず、住所変更届のみで転居できるようにするらしい。
セーフティーネットのひとつらしいけど、これだと住宅ローン金利で投資物件
購入することが事実上可能になります。
いままでこっそりやっているひとも多いけど、届け出だけでＯＫ、理由を問わず
ってなるとおおっぴらにやるようになるんじゃない。

http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200912180004.html

他人に堂々と貸せるなんてすごいね。

フラットが0.8パーセント以下の金利になったら、うらやましいだろうなぁ

1.6だと、まだうらやましいとは思わないなぁ。

＞これにより、返済が困難になった場合、所得が回復するまで賃貸し、その家賃収入により返済を継続することも可能とする。

ビッグニュース。俺今のマンションアパマンローンに借り替えちゃう。そこで新規に物件買って
フラットでローン組んで、住所変更届けだして人に貸してローンと家賃の差額を今のマンションの
繰上げ返済にまわす。もちろん住むのは今のマンション。

>>665
＞そのシュミレーターいいな・・

改良を重ね本日公開しました。
こちら↓からどうぞ。
http://members.at.infoseek.co.jp/om2/

ぷぷっｗ

980に無反応なことからも、話題と関心はフラット優遇と低金利固定にシフトしつつあるってのが分かるね。

どっちにしても固定で借りちゃってる人は関係ないし。

>982
これから来年にかけては仕方ないです

>話題と関心はフラット優遇と低金利固定にシフトしつつある。

うひょひょひょ。

変動の人は大変デスネ。固定に切り替え、そう簡単にはいきませんよね

変動で契約済みの方にとっては、確かにまだ難しい局面ですね。
長期金利は、市場的にはまだまだ上げ圧力が強そうですが、政治介入でどうなるのか予想がつきません。
下げる可能生もかなりありそうです。

現状の変動金利の水準から比べれば、固定に切り替える積極的な材料は不足感が否めません。
もうしばらく、待ちでしょうか。

固定金利で契約済みの方にとって、切り替えの選択肢が変動だけではなくなったのは、喜ばしい状況ですね。

949さん、マジメにコメントします。
スレの主旨には合いませんが…

住宅ローンを組むほどの立場の個人であれば、みなさん、何かしらの社会的組織に属しているか、個人経営されている方がほとんどでしょう。
また、家族持ちも多いでしょう。

このスレでは、住宅ローンについての意見交換をしていますが、仕事では、国や企業のなどの発展に寄与する業務に従事しているでしょうし、人によっては、経済発展に直接寄与する活動をされているかもしれません。

ただ、広い視野だけでよいとは言えません。
各自の小さな取り組みが積み重なって経済を支えている訳ですし、家族などより身近な単位での発展の責任も負っているのですから。

マクロもミクロもバランスよく見識を高め、行動することが重要だと思います。
このスレでは、個人の住宅ローンについて、意見交換し、もっと広い視野での意見交換、行動は、その主旨の場で行えばよいと思います。

うーーーん、
いまどう考えても底値だなー。

海外の不動産信託とかもバンバン日本入りしてくるし。

昨日、不動産関係の人とのんでたんだけど、
１．安いとも思いつつ怖いから買えない。
２．買いたいけど、まわすお金がない。
３．買う人も同じ心理なので、結局は抱えても売れないのではと言う不安
４．売るほうも安すぎて市場に出さない。ので物件がない。

そんな感じだそうです。

金利がどーのこーのより、いい物件探しのほうがよっぽど大事だと言われ
ていました。


みなさん「良い金利」の選定より「良い物件」の選定には自信ありますか？

>>986
？？　どちらかというと変動より元々から固定の人の方が切り替えが大変なのではと思うのですが。

>>989さん
確かにローンの組み方にばかり気をとられて「良い物件」の選定についてはあまり意識されていないのが現状だと思います。

私自身、仕事で建築デザインをしておりマンションの販売にも携わってきました。

不動産の価格で思うのは、立地で決められることがほとんどということ。
個々の物件で見てみると、「この程度の仕様でこんな価格なの？？」という高額物件や、「こんな品質が良い物件がこの価格か」とか、ものすごく差があります。

これは、不動産価格が需要と供給で設定されることだから、それだけ立地に価値を見いだす人が多いのは当然だと思いますが。

中古になるとそれは顕著であきらかに仕様は一昔前なのに、駅前の利便性が高いところなら新築よりも高い価格で取引されている。
マンションは土地の価値がない、日本の不動産には資産価値はない、といいながらも、やはり立地が全て、土地が全てという基準なんでしょうね。

もし今後、広く建築やインテリアの品質を見る目の向上が一般化してくれば、駅から遠くてもクオリティの高い物件などの価値も正当に評価され、住宅選択の基準が幅が広がってくるかもしれませんね。

仕様は後からなんぼでも変更できるからね。立地と建物自体の性能は変更できませんから。立地が悪ければ価値が低いのは当然だよ。

次スレ

変動金利は怖くない！！その１５
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60671/

いまはすでに「後の祭り（late stage in the game）」の段階に来てしまっているので、日本が通常のやり方で雪だるま化する国家負債を正常の状態に戻すことはできないと思う。

それはつまり、デフォルトとか負債の大規模なマネタイゼーションによってインフレを引き起こすという経路などを指す。
http://blog.livedoor.jp/hiroset/archives/51334551.html

長期的に見れば　『後の祭り』　『いずれは酷いインフレ』・・・これが海外の視点。

>>994

というふうに皆が思えば、そうはならない。
大衆は常に間違う。

といって、火中の栗を拾えるか？
むむむ

＞970さん 長期優良住宅は当初２０年間-1.0%だよ。
１２月８日の前原国土交通大臣の発表によるとね。
ソースhttp://www.mlit.go.jp/report/interview/daijin091208.html
参考http://kisarann.blog113.fc2.com/

フラット35の金利引下げは、省エネ住宅やバリアフリー住宅などを対象に
金利優遇するフラット35Ｓの金利優遇幅を現行の0．3％から1．0％に拡充
するもの。優遇期間は10年間（長期優良住宅は20年間）。12月現在のフラ
ット35金利は2．85％前後であるため、1％台後半で長期固定融資が利用で
きるようになる。（情報提供：週刊住宅新聞社）

いつの間にか次スレできてるけど、作った人はなぜはらないのか、

変動金利は怖くない！？　１５
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60671