変動金利は怖くない！？その１４

ところで変動さん達、フラット35はどうよ？

形勢逆転じゃ！　うひょひょひょ

捕らぬ狸の....。

↑
金利が確定しているから、それには当てはまりませんね。
マジ、魅力的。

>> 302

ばっかでない？

まだ国会を通過していない＆必ず銀行は対策案を出してくる。
それに借り換えは出来ないなど、まだまだハードルはいっぱいある。

形勢逆転っていってる時点で、今までだったら超え地は不利だと宣言しているようなもんじゃん。
おれ固定派だけど気分滅入るわ

そんな条件が出てもまだ固定か変動か決めかねている＆その前に物件自体がそもそも対応していないと
買えないし、建物の基準が高いので意味も無く上物が高くなる傾向なので、土地主義の僕としては興味の対象外。

上物が上昇しない、いい意味での審査基準が上がる内容であればいいんだけどね。

結局は建築業界まで儲かる為の政策なので、将来の物件評価としては下がる一方なのでもう少し策は無いものかな。
その前に不動産価値が、どんなにいい建築物でも20年で0円になる、変な基準を改正する法律を儲けて欲しい。
そのほうがフェアだと思うんだけどな。


たのむから　うひょひょとか言うなよな。
あ、釣られたかな

この法案通ったら、短期固定金利が下がったりしないのかな？
でないと民業圧迫もいいところだな。

まあ、日銀も量的緩和で政策金利（無担保コール翌日物）と同じ年０．１％で期間３カ月とか出してるから
そういうのも予測済みなのかな。

この量的緩和が長期で行うとか宣言してくれれば短期固定も安くなるんだけどな。

そしたら、いまの変動をその短期固定に変えるんだけどな。
でもなーー、どう考えても今の変動が上がるような市況でないからなーーー。
もう半年か1年、このまま変動で行こうかな。

それよか、国が民間の保証人になって、銀行からバンバン貸付させて市場の活性を促して欲しいな。

305です。

タイプミス発見

>>形勢逆転っていってる時点で、今までだったら超え地は不利だと宣言しているようなもんじゃん。
>>おれ固定派だけど気分滅入るわ

　↓

形勢逆転っていってる時点で、今までだったら固定は不利だと宣言しているようなもんじゃん。
おれ固定派だけど気分滅入るわ



肝心な部分がタイプミス。

いまいち変動の良さ（魅力）が分からん。

ま、でも対象物件であればやっと変動と対等に比較出来る長期固定が出てきたって感じですね。
今までは事実上変動一択でしたので、法案成立し、来年実行で対象物件の人は迷いどころだとは思います。

私は変動派ですが、今回のフラット35はなかなか良い商品に思います。ただ、35Sのみが対象というのは
やはり少し引っかかりますが。

住宅機構、ローン金利１％下げ　35年固定型、省エネなど条件に
　政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2600億円の予算措置を2009年度第２次補正予算案に盛り込む方針だが、民間金融機関から「民業圧迫」との声があがる可能性もある。
　対象は住宅機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン「フラット35」。対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇しているが、下げ幅を１％に拡大する。フラット35の現在の金利は年2.6％程度であり、当初10年間は1.6％に下がる。

実は買うタイミングってのがすごく重要なわけだな。
おそらく今年以降数年の間に購入した人たちが一番有利なのかなと思う。価格にしろ金利にしろ。
もしかしてもっと不況が深刻になってもっと有利な商品が出るのかもしれないけどそれでも長い目で見れば
ここまで購入者に有利な条件はそう無いでしょう。政策がうまくいけば地価は上がり出すでしょうから、
来年あたりが底値の可能性高いですよね。

しかし、あの2006,2007のプチバブルは何だったのでしょう？

景気が悪いと金利は安くなるが、いい物件が見つからない、、、そんな気しませんか。
私は２００７年に買いましたが、後悔してません。未だに家を超えるいい物件ないですもん（価格見合いでね）。

今価格が安いとはいえ、（全ての物件ではありませんが）その分グレードを落としてきていたりして、安いゆえの理由も色々あるように思います。
そんなこともあり、やっぱり「買いたい時が買い時」っていうことなのかなーと思います。
しかも、312さんのように「ずっと後悔してない」って言えるってうらやましい！
私はつい最近契約しましたが、2年後、3年後にそう言えるかどうか楽しみですー

新しい家には、1年でも早く住みたいしね！！

地価が低ければ、土地売っても儲けが少ないから、当然、えきちかのよい物件は出難くなるでしょう。

無理矢理自分の買った時期を正当化しようとしてない？
本当は今年来年買う人がうらやましいんでしょ？
後悔はしてませんなんて言ってるのは自分に暗示掛けて現実逃避してるだけ

全然（笑）。
家買ってみたら？掲示板で現実逃避してるのはおまえww

後悔してません

私は後悔してますよ。
3年前、駅5分の新築物件が約7000万。モデルルーム行ったけど高値の花と諦めてすぐそばの中古物件3500万と
駅15分の4000万の物件を検討して新しいほうがいいと駅15分で妥協して買いました。

当時は金利もマンション価格も今後どんどん上がる、買うなら今が最後のチャンスとデベの営業マンに
背中押されました。

その後1年、某デベが同じ立地の駅徒歩5分圏内にさらに豪華なマンションを売り出し、当時7000万程度の
同じ条件の部屋がなんと8000万！確かにゲストルームとかフィットネスとか豪華な感じでは
あったけど、短期間でそこまで価格上がるの？って感じでした。

が、結局そこは売り出しのタイミングが悪かったのか、3年前の物件は完成前に完売だったのがそこは建物出来て
もう人が住み始めているのにまだ現地モデルルームやってます。買う気は無いけど一度見に行ったら、
その後何度も営業から電話があり、内緒で2000万引くとか家具代100万円分つけるとか、本当に売れてないんだな
と思いました。

もうちょっと待てば金利も価格もより有利な物件を買えたなと思う反面、もっと高値で買ってしまった人も
いるんだなとほっとする部分も有ります。いずれにしても個人が最良な時に買う事は無理だと思いますので
後悔もしてますけど、諦めもついてます。それに住めば都ではありませんが、ここにして良かったと
思える面も沢山ありますし、私が購入した物件はこの不況の中でも意外と値下がりしていないのも救いでしょうか。

でもやはり同じ資金で今買っていたら・・・と考えてしまう時もあります。

昔ステップ返済ってあってな。当初の一定期間安い金利で釣ってある時から普通に変わる。これかなり悪名馳せたが、またやるんかよ。
所得制限ついなら、日本版サブプライムローンかも。

10年で資産インフレおきたら安全だが資産デフレが続いたら金利が1％元に戻った時点で担保価値が残債を下回っていたら安い変動に借り替え出来ない

ステップ返済ってのはバブル前の物価や金利を基準に考え出された方法なわけでしょ？
まさかバブル崩壊後これほど長くデフレが続くとは誰も思わなかったわけですよ。
バブル前の10年を見ると確かに物価も上がってますが所得も約倍になってますからね。
同じまではいかなくても常にインフレな状態が10年続いていればここまで悪名を馳せる事は無かったでしょう。
そういう意味では15年続いたデフレがあと10年続く可能性は十分あるわけで。特に今回は日本だけでなく
世界的に不況。日本の90年代よりも状況は悪い気がします。

そう考えると3%という金利が低いと思う理由はバブル前を基準にしているからであって、90年以降を基準に
考えたら決して低くないとも言えるわけで、何パーセントが高くて何パーセントが低いなんてその時そのときの
時代背景次第なのだから長期間にわたって金利を固定してしまうのはやはりリスクなのかもしれません。

元金均等と元利金等のどちらが良いか

元利均等の方が良いです。

元利金等を選択しておいて、元金均等と同じぐらいの繰り上げ返済をすれば
元金均等と同じ効果になります。

たとえば、
元利金等で月に10万円支払い
元金均等で月に14万支払い

だとしたら

元利金等にして、14万円(4万円は繰り上げ返済の支払額軽減型)
とすれば、同じ支払いになります。

初めから元金均等にして、支払いがきつくなるのが困るなら
元利金等にしておいて、元金均等と同じ支払いを目指しながら調整してみればよいです。

・繰り上げ返済手数料無料
・支払額軽減型

この2つができる銀行ならば、いろんなやり方ができます。

これまでずっと変動派で、来年のローン決済も変動でやると決めてたけど、フラットの
金利が当初10年間1.6%になるなら悩むなあ...
＃これまでと違って、日銀叩きが顕著になってきたから

逆に言うと、2%以上の金利だと話にならない。

4000万円の物件の
金利3パーセントは、120万円
金利1パーセントは、40万円

年に120万円も利息払ったら、頭悪すぎだよ～～～。

私は、金利1パーセントで借りて、3パーセントで借りたと思って返済しているので
1年で80万円も多く元金が減って嬉しいわ

固定3パーセントで借りている人がいるからこそ、自分と比較できる人がいて、

すごくはげみになるわ。

フラット万歳ですな。
変動の様に、焦って繰り上げする必要も無いしね。

>>326

空気読めてませんね？変動は繰上してるかもしれないけどフラットと返済額は一緒ですよ？

悔しいのはわかるよ。

>元利金等にして、14万円(4万円は繰り上げ返済の支払額軽減型) とすれば、同じ支払いになります。

大丈夫？アタ○

>>329

あなたこそ大丈夫？
返済額軽減より期間短縮が有利と勘違いしてる人と同じ理屈なんですよ。元利均等も元金均等も返済額を
同じにすれば支払い利息は同じになるのです。違いは元利均等はあくまでプラス繰上の形を取るので
その部分を状況に合わせて減らす事も出来る。よって元金均等より有利になるわけです。

自分の知識をこんなところでアピールしなくても・・・
こんなところくらしか、アピールできる場がないってか～
がんばれ～
でも、喧嘩はダメよ！

自分の知識を書かなかったら掲示板に何書くんだよ？

>330
どうやっても、同じにならんよ。机上の空論だね。

どうやっても同じにしかならんけど

>>333
一円単位までいえば同じにするのは難しいが、ほぼ差はないんじゃない？

元金均等に変更したら、ローン保証料がかなり安くなりました。

住宅機構、ローン金利１％下げ　35年固定型、省エネなど条件に
　政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2600億円の予算措置を2009年度第２次補正予算案に盛り込む方針だが、民間金融機関から「民業圧迫」との声があがる可能性もある。
　対象は住宅機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン「フラット35」。対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇しているが、下げ幅を１％に拡大する。フラット35の現在の金利は年2.6％程度であり、当初10年間は1.6％に下がる。

>336

完済したら戻ってくるから結局同じ。

>>337
変動派だけど、これはありだよね。固定でこの金利なら十分安いと思う。
何が何でも変動にしたいという事もないし。３％となら断然変動だけど、当面が１．６％程度だったら固定ありだよね。
１０年後にいきなり１％上がるのだけは要注意しておかないといけないけど。

まあ、このまま銀行さんも今のままにはしないでしょう。
と言うか、そうにまでしないと固定になびかなくなっているのかな。
どちらにせよ、買う人が有利な時代ですね。
3年後のみなさんの意見が楽しみですわ

オレは3ヶ月前に買ったけどね。
この3ヶ月、ほとんど物件が出ていないわ。
不動産が動いていない。
今後、どうなるか分からないけど、今より下がる物件て欲しい内容とは限らない。
今の家で、とても満足しています。

なんせ、企業社長の社宅物件で、すぐ現金化したかったらしく、3人の順番待ちで買えた物件でした。
当分この手のものは出てこないだろうな。
その3人は、みんなローンが通らなかった。お医者さんも2名いたのに。

世の中、わからないもんですな

338さん、レスありがとうございます。でも初期費用を少しでもおさえたい身としては、目先にとらわれます（汗）

希望の立地なら上物付きでも中古物件が買い得

使い古しは嫌だからすぐ建替えたけどね。

>>341

初期費用を抑えたいのに借入初期に負担が高い元金均等って矛盾してないか？

変動組が静かになったな。うひょひょ。

元金均等=最強
これ、借金の鉄則。
変動なら、なおさらね。

>>325

>悔しいのはわかるよ。

>大丈夫？アタ○

>あなたこそ大丈夫？

ここでは、意見の異なる考え方に対しては、自分の不安を隠すために素人が必死に経済予測してみたり
上みたいな、嘲り
そんなのばかり。
ほとんど根拠のないことを、だいたいの現状の延長性で考えてるだけだろ。
なんか、理屈めいたことを考えているようで、所詮はそんなしか拠り所にしかできてないし

いくら借りたって構わないと思うが
いかに繰上返済するだとか、元金均等だとか手段の話しは、当然のことなのでもう十分
同じ事を何度も繰り返されてもうんざりする
借入なので、どう考えても収入と借入のバランスがとれて、しかも一定の収入が期待できる残存期間を
語ることなしに、議論してる方がまやかし

だから固定であれば年120万円、変動であれば年40万円といった比較は意味がない。
325が年収500万ならお話しにならない。
逆に年に120万支払っても年収1000万なら問題ないだろ。繰上含めて年200万円返済すればいいだけのこと


あとは、不動産価値に対してローンの債務超過でないこと、頭金０だなんて論外
そんな奴がかなり変動でローン借りてるから、やばいってこと

もう総論的な話しや、当たり前の計算結果、素人の経済予測で学んだつもりになっている人たち
何度も同じは話しなのでもういらないと思う。
でも、おそらく不安なんですよね？

>>344

346みたいな低レベルな言いがかり言ってくる人がいないと静かなんだよ。もう固定がいかに不利で変動が
いかに有利かの決着がついているからね。ただ、新しいフラット35など、有利な商品も出てきそうなので
これから借りる人は変動との比較する価値はあるとは思うけど。

>>345

元金均等より元利均等のほうが有利なしっかりした論理が展開されているのに一言「鉄則」って言われても？
もしかして勘違いして元金均等で借りちゃったからそれを認めたく無い人ですか？

>>346

結局何がいいたいのかよく分かりません。たぶん、「変動で借りている人はみなギリ変です」とまた
無理矢理結論づけたい人なのでしょうけど、しかもあれが何で煽りかよく分からないし、間違った認識を
正してあげた親切な人にしか見えませんが。そもそもあなたはここに何しに来ているの？
おそらく一番必死で不安なのはあなたですよね？批判ばかりで自分の意見が無く、根拠の無い思いこみで
勝手に結論づける。不安と自信のなさの現れです。

>そんな奴がかなり変動でローン借りてるから、やばいってこと

なんでこの結論にｗ
固定で借りる人は頭金沢山入れて年収1000万以上の人しかいないみたいな言い方ですね。

引きこもりニートだから仕方ないよ。許してあげて〜。

オレは変動で借りたんだけど、今からの35Sは確かに興味ある。
でも、また変動金利に対しての優遇や条件が変わる可能性が高いので、もう少し様子見たほうがいいと思う。

って言うかさ、みんな「固定」か「変動」で物件を買うわけ？？

「良い物件」を見つけた段階で「ベストな金利」を選ぶだけなのに、固定がいいとか変動がどーとか、そういう問題かねと思う。

実際に買うときに、デベや仲介不動産と協議して進めていくので、そこで短期間で決断していくなかで、事前に「固定がどーだ」「変動がどーだ」と言っても仕方ないと思う。

オレの場合、もともと固定で行こうとしていたけど、良い物件を見つけ、予定より１５００万くらい高かったんだけど、固定だと、頭金を入れる率を上げないと意味なかったので、あきらめて変動にした。

最初は怖いと思ったけど、よく計算すると2%程度の開きがあり、今から10年で2%の開きが埋まらないと判断したわけ。
じゃー金利が高騰して払えなくなったらどうするんだ！と言う家族での会議があったんだけど、そのときはスパっと売却しようとなった。

そこで、不動産屋さんに、その意味合いを相談し「もし急ぎで裁きたかった場合の最悪の売り方での価格」を相談したら、10年後予測で3割減が提示されました。

で、計算したら10年後に払えなくなって任意売却したらトントンかなって感じでした。

まあ、買うときに最悪を想定して、ベストの金融商品を選ぶだけだと思うんだけどな。

↑　異議無し。本日の授業おわり。

>>350
私は変動派だけどその通りだと思う。
別に「変動」か「固定」かで選ぶ訳ではなく、そのときのベストで選ぶべき。

先日までのように変動2.475%(優遇-1.4～1.7)。フラット35が3%だったら、変動しかないと思う。
ただ新しいフラットの10年-1%、かつ今の2.6%なら、検討する価値がある。

私はもうすでに借りた後なので、借り換え等はしないけども、今から借りる人はどちらを借りるかは検討すべき。ただし実際に実施されれば、また違う優遇等が出てくる可能性もあるから、状況はよくみるべき。

そもそもまともな変動の人は、別に固定を否定してはいない。
ただ変動の方が得になる可能性が非常に高く、またどのようにすれば変動がより得になるかという方法論をいっているだけのこと。

比較対象として固定を持ち出しているだけであって、固定を否定しているわけではない。
固定によって精神的安定がえられる人。実は現金で買えるくらい経済的に余裕がありまくって、金利の差が全く気にならない人。将来の事は少しでも確定したい人は固定でもよい。

フラットに関していうと、団信が別だから、入ると+0.28%かかるのは忘れたらいけないね。
もっとも保証料がいらないから、銀行の場合は保証料を金利にいれると+0.2%が多いので、0.08%の差かもしれないけど。

ここ１０年がどうなるかはわからないけど、ここ数年のうちは今の金利が続くだろうし、視野には入れるけど、まだ変動でもいいかなぁ、という気はする。

あと-1%の対象になるのはフラット35Sだけだしね。

9,000万円、20年変動、元金均等です。
20年なら間違いなく変動の方が支払額が少ないです。
賭けてもいいです。

>>354
その根拠は？

なんで？

テス

賭けてもいいって、何を賭けるんだろうか？

まさか、命？

ハズレたら・・・ってことか？

10年先の事も分からないのに20年先って

少なくとも2、3年先ならともかく10年先の景気なんてわからんな。好転の可能性もないわけではない。
20年だと、、、俺なら賭けられないな。

釣りか、単なるお○鹿ですね。

金融マンはほとんど変動型を選ぶらしいね。

変動組が静かになったな。うひょひょ。

住宅機構、ローン金利１％下げ　35年固定型、省エネなど条件に
　政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2600億円の予算措置を2009年度第２次補正予算案に盛り込む方針だが、民間金融機関から「民業圧迫」との声があがる可能性もある。
　対象は住宅機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン「フラット35」。対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇しているが、下げ幅を１％に拡大する。フラット35の現在の金利は年2.6％程度であり、当初10年間は1.6％に下がる。

>>347
>元金均等より元利均等のほうが有利なしっかりした論理が展開されているのに一言「鉄則」って言われても？
>もしかして勘違いして元金均等で借りちゃったからそれを認めたく無い人ですか？
元金均等と元利均等のスレ見てみれば、わかるよ。
結論は、明白だよ。
それとも、あなた、もしかして元利均等でしか借りれなかったかた？（笑）

それから、しっかりした論理って何？
月々の返済額の大小？
元金と利息の割合は、よく見た？
元金の減り具合、よく見た？
同じ額(元金分だよ、当然)を同じタイミングで繰上したら、どっちが有利？
計算してみてね。

５年ルールも、元利均等の場合のみあるから、ネックだね。

変動組が静かになったな。おほほほほほほほほほほ。

↑ごめんね、忙しくて朝の通勤時間しかのぞけないんだ

というか、ちょっと飽きてきたの

>対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件

中古でもこれを満たせばOK?

中古がいいはずないだろ。どこが景気浮揚につながるんだよ？

↑
中古でもOKですよ。

僕は築40年以上の中古を買いましたけど
耐震診断とバリアフリーなどでOKが出たので、新築と同じ条件で
全て通りました。

税金もすべて新築と同じ。

思うんだけど、みんな減税とか税遇処置は新築しか対象にならないと
思う人が多いのですが、中古でもちゃんとすれば全て対象になりますよ。

ただ、努力が必要です。

例えば、耐震診断は「売主の申請」が必要なので、売買契約などをする前に
人様の為に代わりに診断して御金はらって、ローンを組むので、
ローンが通らなかったりすると、人の為に御金払う事になります。

>>368

固定の人が○鹿に見えるから辞めて欲しい。
別に変動さんが静かになってないと思うよ。
やっと固定が金利で追いついただけだからさ。

ちなみに、国の期間が10年間を1.6%にするってことは、ある意味10年間ほどの短プラ（変動）は
コントロールするぞと言っているようなもん。
それから、今までの固定金利ではとにかく相手にされないからやむをえない処置、って事でない？
デベの金利優遇だと、1.6%だったとしても、差は0.6%以上はある分けだから、結構な金額になるよ。
固定にしたかったら、黙って固定にして済ましたらいいんでないか？

余裕ない人だね、ニートさん

今回の35S 10年間で1.6%ってさ、これのおかげで短期の固定金利が
ガクガクって下がらないかな？

選択の余地があるから、結構たのしみ

>373
さんは、元利均等・５年ルールでしか借りれない変動さんだな。
ガンバレ、借金返済！！

元金均等も元利均等もそれぞれメリットがあります。
とにかく早く残債を減らしたいなら、元金均等が簡単です。
ただし、元利均等でも、元金均等と同額を繰り上げ返済していけば、同じくらい残債は減っていきます。
違いは、保証料額が高くなること繰上手続き＆手数料が必要なことだと思います。
ただし、保証料は繰り上げ時に返金されますし、繰上手数料が無料だったり、手続きも自動設定できる銀行もあります。

反面、金利変動リスクや収入低減リスクに備えるなら、元利均等にしておくのも有効です。
普段は元金均等と同等額以上を繰上返済し、不測の事態には、繰上ペースを落とすことで、滞納のリスクを軽減できます。

長短は裏返しで、個々の状況によって、長短の捉え方は逆転することもあります。

5年125%ルールも同様に長短ありますので、個々人の状況に応じて選択すればよいと思います。

総括すれば、月々の債務額は低く設定しておいて、実際の返済額は高く返せば、固定金利や元金均等や5年125%ルール未適用と同等の効果を得られます。
ただし、手間はかかります。
収入低減リスクの少ない方や借入額の少ない方で、手間を少なくするには、よい選択だと思います。

でも、元金均等のほうが有利でしょ。同じ手間をかけたら尚更。
少しでも利息が少ないほうが、｢得」と考える変動さんにとってはね。

もともと利息が違うんですから。
多少でも金利上昇があった場合には、特にね。下降の場合は元本割合が増えるから逆だけどね。
だから、銀行だって、特定のところでしかやっていないし、特定の与信的に問題のない人・担保価値が借入額より高い物件を所有している人にしか、勧めないし、貸さない。

>>375

ちょっと釣られてみるけど、固定って審査甘いと思っていたんだけど、
変動のほうが審査あまいんかな？
それとも固定は高いから、リッチだと勘違いしてるんかな。
不動産屋さんは、「固定のほうは絶対に通るから、変動金利で金利優遇の大きいほうを引き出しましょう」
と言われましたが。

あ、ニートだから実態は知らないのか。失礼。

ちなみに、おれは両方審査通ってるんだけど。
両方どころか、条件違う銀行2箇所と固定金利。

今日明日には、どれにしようかと決めようと思ってる。
僕は無事「いろいろ選択できる」借入なのでどの条件がいいのか悩んで借金します。

375君、借金返済の応援ありがとう

>>371

対象には「新築」であることの記述は無いですよ。
中古でも全く問題なくできます。

ただ、知識と勇気が必要なのと、さらに不動産屋さんにメリット無いので普通は「出来ません」といわれます。
そんな事を言う不動産屋さんはシバいてください。

ちなみに、住宅ローン控除も築数の記述がありますが「耐震診断」などをクリアすれば、満額受けれます。
ようするに診断書が無い場合は築年数は判断基準になるだけです。

ちなみに木造だと10～15万程度で一級建築士からのお墨付きがもらえます。
RCでも出来ますがマンションは中々難しいですが、戸建てのRCは可能です。
ただ戸建てのRCの耐震診断をしてくれる建築事務所はかなり少ないです。
RCだと40万～60万くらいが今の相場です。
RCだと 40ページくらいの資料を作ってくれますよ。
新築でもこんな資料は見たことないですけどね。

それからフラット35Sについては「築年数」は関係なく「耐震強度」「バリアフリー」
をクリアするかどうか、現地調査があるので それさえクリアすれば問題ありません。耐震診断は壁や柱の太さとか１Fと２Fの重量などを計算して判断します（当然クラックなども）
よって、破壊検査はありません。これは住宅ローン控除の耐震診断も同様です。
よくｺﾝｸﾘｰﾄの酸性化などでコア抜きとかの破壊検査が必要な事を聞きますがあれはウソです。
要するに役所としては「一級建築士の許可」さえられば、国策にもなっている古いものを生かしていこうと言う政策にのって、問題なく審査が通ります。

僕は築30年のRC買いましたが35Sと耐震診断もクリアして住宅ローン控除も適用になりました。
新築と同じレベルで、取得税も固定資産税も安くなりましたよ。

みなさん、良い中古物件を探しましょう。

>>377さん

>もともと利息が違うんですから。


元金均等でも、元利均等でも利息は元本に対して支払うものです。

元金均等の方が支払いの初期に元本を多く払うので利息分が早く減るだけの事ですよね。

元利均等で元金均等と総返済額を同額にするには
繰上で調整して、毎月、元金均等の場合と同額支払い続ければ、
毎月の元本と利息の割合も一緒で、総返済額も同じになりますよね。
勿論、繰上や保証料変換な手数料が無料というのが条件ですが。

いつか急な出費があるかも知れませんし、返済額を調整出来る分、元利均等の方が個人的には好きです。

損得で考え、元金均等より総返済額を減らしたければ、支払初期に元金均等より支払額を増やせばいい訳で。

ただ私の場合、実際は毎月繰上するのが面倒で、半年に一度余剰資金をまとめて繰上してますが、、。

手間を惜しまなければ、元利均等の方がメリットがあると思います。

銀行は変動を勧めてきますね、なんで？

↑
変動は、自前の債権で利息が得れるから。
自前の３５年の固定って無かったんでないかな？
いまあるフラットは団信が保証しているだけで、銀行は取り次ぎしているだけになるので
うまみが無いからです。

ちなみに、企業への融資は「緊急融資(５号認定)」しか進めてきません。
なぜならば、住宅みたいに担保になったり回収率が高くないから。

それだけの事です。

逆にSBIなどは３５年の固定をガンガンすすめてきますね。
後発の銀行なんで、そんな手しかないわけだ。
不動産やデベとのコネクションも無いしね。

固定で変動はどうかなああ

別のスレで金利が上がっているというのを見ましたがどうおもわれますか

金利にもいろいろあるから

変動組が静かになったな。うひょひょ。

変動ってどーゆー人が選ぶの？おほほ。

フラットは確かに好条件。でも優遇1.6なら変動でしょ。

10年は低金利だろうな

変動は利息の先払いに陥る可能性があるから怖いよね

377さん、何を以って「有利」「得」と仰られているのか分かりませんが、返済額が同じなら、元利均等も元金均等も残債の減り方に大きな違いはありませんから、総支払利息もあまり違いは出てこないと思いますよ。
繰上返済をする前提であれば、元金均等のメリットである「手間なし」が損なわれるので、元利均等にして、返済の自由度を担保しておいた方が、安心だと思いますよ。
固定金利の場合は、金利変動リスクはケアしなくてもよいので、収入低減リスクがケアできる債務月額になるなら、元金均等にしておいた方が、安心かもしれません。
繰り返しになりますが、個々人の状況次第です。

381さん、私が契約した3ヵ月前頃は、銀行は変動を勧める感じでは無かったです。
デベ営業は変動を勧めてきました。
デベ営業もＦＰも銀行も、私の条件なら変動でも大丈夫でしょう、という感じでした。
ただし、銀行は、くどいくらい変動金利のリスクを説明してくれましたが。

デベやHMの営業は、契約した時点で売上げになりますが、銀行は完済してもらって利益が確定するので、破綻しそうな人には無理なローンを勧めないと思います。
381さんが銀行に変動を勧められるのは、変動でも大丈夫そうな条件なのではないでしょうか。

>>392
あなたは、住宅ローン自体をよく理解されていませんね。
３７７ではありません。
まず、前提が間違っています。

>返済額が同じなら、元利均等も元金均等も残債の減り方に大きな違いはありませんから、
>総支払利息もあまり違いは出てこないと思いますよ。
返済額は当初からかなり違います。３７７さんが元本均等は限られた条件でないと借入させてくれないと書いたのはそのとおりです。（財住金は唯一の例外）
元金均等の方が当初支払い金額は多いのです。
残債の減り方は返済期間が長いと、かなり違います。

自分でシミュレーションをしてみな。
返済額がどのくらい違って、元金の減り方も異なりことが、理解出来るはずだよ。
こんなの常識であって、だからどっちが得かは一概に言えない。

つまり、元金均等だと最初から支払額が多いんだから、それなりの財力がないと駄目だが、金利がどんな変わり方をしてもたいした問題はない。元利金等だと、当初の支払額がかなり少なくて済むが、５年２５％ルールは先送りでの負担増になる。

>>393
＞自分でシミュレーションをしてみな。

横レスですが、あなたの方こそ次のシミュレーションをしてみてください。
借入額、返済期間、金利は同じとして、
元金均等→返済２回目以降は初回返済額との差額を繰上返済する
元利均等→元金均等の初回返済額との差額を毎回繰上返済する
つまりどちらも元金均等の初回返済額を維持する（差額は繰上）
元本の減り方、支払い利息、完済までの期間は同じになります

>>394
そのような繰上返済について、さんざん書かれているのはあなたでしょうね。
理論上はあり得ますけど、それだけの繰上返済を実際出来る人は、どれだけいるんでしょうか？
まずないね。だいたいが、最初の数年は手持ち資金を確保するような行動をするよ。
頭で考えて出来ることと、実際に手元資金を考えて資金運用をすることとは違います。

株式を想像で売買することと、実際に売買する違いを考えれば、実際にやった人は理解出来ます。

分かりやすく説明すると（数字はアバウトですが）
元利均等だと元本7万円金利3万円で計10万円が初回返済額とする
元金均等だと元本12万円金利3万円の15万が初回返済額とする。

元利均等は元金均等の差額を繰上るとする。
すると元々の元金7万＋利息3万+繰上5万（元金が減る部分）=元金12万+利息3万となり、
元金均等=元利均等＋（元金均等－元利均等）となり、利息と元金の内訳は同じになる。

では2回目の支払いは？
元金均等は2回目の支払額が149500円になってるとする。そこで元利均等は10万円プラス49500円を繰上。
これで2回目の元金と金利の数字は一緒。それを完済まで続けていけば完済日も支払い利息も一緒。
5年ルールとか125%ルールも関係無い。ひたすら元金均等と同じ返済額を繰り返せば結果はそうなる。
唯一の違いは元金均等は一度それで結んでしまえば変更は不可能だけど、元利均等＋繰上にしておけば
月々の返済額は同じで金利負担も完済時期も同じなのに繰上分はバッファとして自由に調整出来る。
当然そのバッファを減らせば支払い利息も完済時期も延びるけどその代わり、最悪の事態を避けられる
可能性も有るわけ。言うなればタダで入れる保険みたいなもん。だから元金均等で払える人は
元利均等＋繰上が最高であり、元金均等にするメリットはゼロ。あるとすれば繰上する手間だとか、それくらい。
しかし、面倒な人でも年一や半年に一度まとめて繰り上げれば、わずかな利息を払うだけでリスクを軽減出来る。

>>393

392ではないですが、、

>自分でシミュレーションをしてみな。
>返済額がどのくらい違って、元金の減り方も異なりことが、理解出来るはずだよ。

ん〜、、支払額が元金均等と同じ額になるように、元利均等で繰上額を調整すれば、支払利息も元金の減りも一緒ですよね。

利息は残債に対して発生し、利息以外は元本に充当されますよね。

なので元利均等でも支払額を元金均等と同じになるように毎月繰上すれば、支払利息も元金の減りも一緒ですよ。

元金均等と比べた場合の元利均等のデメリットは繰上の手間位かと。

なので私は392に同感です。

いやいや、変動・元利均等のリスクは凄いんですよ？？？
もちろん銀行で十分に、十分に説明をされたとは思いますが。

５年２５％ルールのからくり知ってますか？
それが>>391の言われていることだと思いますよ。

金利１％で借りたとして、今後１．５％～にでもなってみてください。十分あり得る範囲の金利でも、元金なかなか減りませんよ。

>>396
>>397
理屈ではそのとおりになりますよ。
それは元々元金均等払いでローンが組める資金力がある人が出来ることでしょう。
元利金等で組む人は、そういう余裕がある人ばかりではないでしょう。
資金繰りがやっとでなんとか元金均等と同等の繰上返済を続けられる人って、どれだけいるの？
金持ちがやれることと、借入者一般がやれることは異なるんだよ。
あなたがたは、どうなのよ。

私は財住金の元金均等払いローン。元本は５年目で５００万円くらいだ。