変動金利は怖くない！？その１４

とか言いながら最近は1.7優遇とか出てますね。

>701
でも、変動はほぼ限界にきてるのは事実だよ。
だからフラット対策？で今月に1.6～2.2%の20年固定が出始めてる。こんな数字ここ数年で見たことない。
フラット対策なら変動より固定の方だね。客層を考えても。

てことはまず短期固定が下がってくる可能性ありますね。2年3年固定が変動と同等かそれ以下になれば要検討ですね。

変動の元利金等＋返済額軽減の繰上げ返済の良さというのは
10年や17年で完済をすることが目的ではありません。

固定3パーセントで35年借りる場合より、楽に返済するプランです。

金利優遇をもらえば、約1パーセントの変動金利をもらえます。
しかし、変動にはリスクがあるように思う。

固定3パーセントの方が良いのではないか？と思う人もいるかと思う。
※今はいないでしょうが、昔は固定が良いと思っている人がいました

そこで、変動金利1パーセントで借りておきながら、固定3パーセント支払いの同額
を毎月繰り上げ返済していくと、元金がどんどん減って、25年ぐらいで返済が終わって
しまうというのが、このプランの良さです。

変動がこのまま5年間を1パーセントを維持されると、5年後に金利が5パーセントになっても
最初から35年を3パーセントで借りた人より、楽に返済ができます。

最初の10年が1パーセントのままだと、10年後には、元金の3分の1が返済されてしまい
残り25年で最初の借りた金額の3分の2を返済すればよいことになります。

つまり、35年で3000万円を借りた人は、残り25年で2000万円まで元金が減っているのです。
すると、残り25年で2000万円を払えばよいので、非常に月の返済は減っています。
※返済額を軽減しているので
それでも、当初の3000万を3パーセント固定で借りたと思って、差額を繰り上げ返済して
いると、いつのまにか、25年目ぐらいで完済をしてしまうということです。

これが、この変動金利＋繰上げ返済(支払額軽減)のプランです。

なので、変動金利＋繰上げ返済をしてきた人には、10年後は、すでに楽な返済が約束
されているので、いつまでも3パーセント支払いを35年続けていかないといけない
人とは、世界が違うのです。

固定3パーセントで10年払っても、最初の10年は利息ばかりを払うので元金が全然減っていません。
この人たちは、残り25年で多大が元金を地道に払っていくのです。

それが、金利2パーセントの差です。

Mixを考えている人は、固定で余計な利息を払うお金が少しでもあったら、返済額軽減で元金を
減らす方を考えた方が良いです。

10年固定で1.9パーセントで、残り25年でいくら元金が残るのでしょうか？
残り25年金利がUPしていることを考えると、元金を減らして、金利がUPしても支払額が増えない
ようにしておく方が賢いでしょう。

4000万円借りていたら、年の利息は40万円です。
この金を元金返済に使う方が良いでしょう。

利息のために支払ったお金は、一日でも早く変動の金利があがらないと、その差額はすべて
損失となります。

フラットに興味なし。
フラットは、フラットのスレに書き込みすればいいのでは？

ここは、変動金利で借りて、どうリスクヘッジをするかを考えるスレでは？

確かに10年1.6でも10年後には戻るからね。
なら銀行で優遇後10年1.6とかで今後出てくればそっちのほうがおいしいかも。
優遇前金利が4%超えないとフラットは得にならないからね。
しかもフラットSって結局割高で修繕費とか多く掛かる可能性の高い物件でしょ？
意外と需要が無いのかもしれない。

結局先の事が解らない今の時代（良くなる見通しがあまり無い）に金利を先の先まで固定してしまうのは
逆に怖い気がする。

三菱地所の新築マンションが大幅値下げみたいですね。
財閥系まで陥落するようでは、金利が上がるなんて夢のまた夢か。
むしろ資産デフレが怖い所かも…。

>706
それはフラットS50の方ですよ。
通常の35年フラットSは今の新築マンションは大方大丈夫です。

このスレでは704のような方法がベストな書かれ方だけど、どの出版社の住宅ローンの本を読んでも、その方法はベストじゃないんだよねー。
どちらが嘘（勘違い）ついてるのか。。。
もし住宅ローンの本の方だと、どの出版社も詐欺ですねｗｗ

>>709

最近は変動を勧める住宅ローン本も多くなってますよ。住宅ローンの新常識などがそうですね。
どちらかというと低金利時期に固定を推奨する系は一昔前の本のような気がします。

それと、FPとか本の著者は絶対安全な事を書きがちな気もしますね。万が一の時に責任取れと言われても
困るでしょうし。

ALL ABOUTなんかの記事読んでるとうわべだけの人とかたまにいますし。
あとは自分で判断するしか無いでしょう。

>変動がこのまま5年間を1パーセントを維持されると、

これが保証されているわけではないから、固定を選ぶ人がいるんでしょ。
そこそこ低い金利だったら固定した方が精神衛生上いいやってね。

専門家の書いた本なんかは
①名前が出てる分、予測が外れた時のクレームが怖いからへたな事を書けない
②企業の利益にもからんでくるのでへたな事を書けない
③結局何かの宣伝がからんでいるからへたな事を書けない

こういった掲示板では、そのへんの専門家より詳しい人が
多々いますので、そっちを参考にした方がよっぽどおもしろい。
その中から自分に合った選択をしていく方がいい。

>>709
その住宅ローンの本を書いた人間がどれだけ金利決定メカニズムを知ってるかだが、大半は白痴に近い。
All aboutなんか見ても、馬 鹿の一つ覚えのように変動金利は金利上昇がリスクって言ってるだけのFPだらけ。
細かく計算し、蓋然性が高いシナリオの元では、必ずしも変動金利が危ないというわけではない。
もちろん、今の優遇付きの変動金利で貯金できないようなローンは問題外だが。
ちなみに、時々八百屋が人参を、あるいは不動産屋がマンションを値上げするかのように、銀行が金利を上げられるかのような書き込みが見られるが､無知蒙昧も甚だしい。政策金利は景気に連動する。
仮に、不景気のもとでフリーハンドで銀行が大きく金利を上げたところで、利ざや上昇をそれ以上の不良債権増加の効果で打ち消すだろう。
短期金利連動の変動住宅ローン金利は、政策金利に連動する。最近のような、国債増発懸念による財政プレミアムが増大する状況では、金利上昇は長期ゾーンでのことであり、短期にはあまり大きな影響がないことが大半。

>>712

確かに。
でもそうすると状況証拠で検証するしか無いわけだが日銀は
2011年までデフレが続く
デフレが続く限り緩和的金融政策を維持する（時間軸効果）
との事から3年は低金利が続く可能性が高いと見る。

さらにバブル崩壊後の好景気、ITバブル、いざなみ景気時の金利上昇は0.25と0.5。
戦後最長の好景気でさえ5年が限度。今年の2月が底と見れば次の好況がどんなに長くても2013年頃まで。
それまでに政策金利が上がる要素を考えるとかなり限定的。上がったとしても次の不況でまた下がる事もある。
少子高齢化、労働人口の減少、新興国の台頭と、今後も厳しい経済が続く事が予想される。
変動3%（優遇前4.5）の世界が想像しにくい。

唯一有るかもしれない、財政赤字国債暴落は住宅ローン以前に中小企業の存続も危ぶまれるし、そもそも
日本の国家予算自体が成り立たなくなるのだから、国民全員終わり。

こういう事書くと都合のいい考えとか、希望的観測とか、捕らぬ狸とか言う人いるけれど、おそらく
日本国民のほとんどの人が皆そう思ってる。だから、皆消費にお金を回さず、貯蓄する。この考えは
いわば、日本人の標準的な考えだと思う。かといって今の政権に過大な期待も出来ないし。

金利上昇シナリオを描いている人はどんな将来の日本像を描いているのか是非聞いてみたいもんです。

>711
固定推奨とも変動推奨とも言ってないのが大半だけど（消費者が自分のライフプランに合わせて選択するというニュアンス）、変動の繰り上げ返済では期間短縮を推奨している本が大半ですよね。

どちらにしても、ゆとりローン破たんを除く最近のローン破たんの多くは、「家賃並み支払」のふれこみに踊らされて変動借入した、変動さん達とのことです。
金利が上がらなくてもそうなんだから、今後金利が上がったら一気に変動さんが倒れていくのでしょうね。
私含めてここに来る人は勉強している（しようとしている）変動さんだから、そんな無理な借入はせず、35年のローンを10年くらいで返される方ばかりでしょうから、大丈夫だと思いますが。

>716
期間短縮型繰上返済の方が支払利息は少なくて済みます。
将来収入が減らない・今の返済額を維持出来るのであれば、期間短縮型を選択される方がお得なのは間違いないです。

支払額軽減型は将来リストラに遭う不安があるような人のリスクヘッジです。説明は以前に何度も書かれています。

結局は家計の体力があるかないかなんです。

>>717

間違いですね。そんなソース無いですよね？
事実はフラット系の住宅金融支援機構で競売が急増してますから。さらに金利上昇局面と言われた2006年
借入組の破綻者が多いとのデータも有ります。従って、実際は、2006年に今後金利が上がると無理をして
全期間固定にした人の破綻が一番多いようです。

>>718

あなたも間違いですね。
>>562　の
「月々の返済額が同じなら元金均等だろうが元利均等だろうが３５年だろうが２０年だろうが
返済額軽減だろうが、期間短縮だろうが、全部支払う利息も完済時期も全く一緒」
を理解できない人ですか？

>>719
相変わらずこのスレでは一つの主張限定なのかな？

いろんな意見や情報を出し合って有意義なのに変わろうって話になってた気がするけど、変わらないねー。

>>720

同じ額を繰上じゃなくて同じ額を月々返済する場合を考えてください。
でないと比較になりませんから。

>>721

いろんな意見も何も間違いは間違いと教えてあげないとかわいそうですよ。
明らかに「間違い」なんですから。

それでも間違いではないと主張するならばそれなりの説明をすればいいだけです。

>722
つまり、同じ額を月々支払い、同じ額を繰り上げ返済するなら、期間固定の方がだいぶ利息を軽減できますね。

比べると言うのではなく、いかに支払利息を減らすかを考えたら、718さんが仰るように家計の体力ですね。

>>721

私は>>719ではありませんが、いいんじゃないですか？

データや計算で表される事実については、誤りを指摘しても。

でないと議論になりませんし、参考にも出来ないです。

ライフプランに関わる事や、不安等の精神的な部分は、お互い尊重しあえばいいのでは。

あとは相手を煽るような書き方さえ控えれば、スレは荒れないと思いますよ。

>>724
その通りです。
期間固定で早くに完済すればするほど、それができる人が一番支払利息は少なく抑えられます。
余裕ある人が更に余裕を生むんですね。格差社会です(笑)

>>724

最終的には家計の体力なのは間違いないけど、返済額軽減も期間短縮もどちらも変わらないのが確かなのも事実。

期間短縮が有利と信じてる人が未だにいた事にびっくりした

>>717

実際は全期間固定にすれば安心安全と勘違いして無理な借り入れをした人達の多くが破綻しているようです。
変動にも無理をして破綻している人も確かにいるようですがそれ以上に長期固定の破綻が多いのです。

「月々同じ額の支払いでスタート＋同じ額の繰上返済」⇒これだと期間短縮の方が完済年数も早く、断然支払利息は少なくて完済できます。
ただし、完済が早い分、早くからまとまったお金を返済に回すわけです。

結局、>726の言うとおり、格差社会です＾＾；

>>724

横槍で失礼します。

>つまり、同じ額を月々支払い、同じ額を繰り上げ返済するなら、期間固定の方がだいぶ利息を軽減できますね。

724さんの前提だと、毎月の支払額が期間短縮の方が多くなるので、当然、総利息が少なくなります。

ただ722さんは、返済額軽減で毎月浮いた額も繰上すれば、同じになると言ってるのだと思います。

>比べると言うのではなく、いかに支払利息を減らすかを考えたら、718さんが仰るように家計の体力ですね。

家計の体力として住宅ローンに当てられる額を全て月々の支払＋繰上で毎月使うなら、
繰上が期間短縮でも返済額軽減でも、支払う利息が一緒になり総支払額は一緒になりますよね。

>731
同じにはならないよ。近くはなっても。特に借入して早い年数のうちにどんと期間短縮しちゃうと差は出る。
支払った利息は戻らないから。

>>732

なるっつーの。早い年数に期間短縮しなくても返済額軽減で減った分も繰上すれば全く同じ。
支払った利息は戻らないも何も支払った利息は期間短縮も返済額軽減も一緒だし。

何で理解出来ないのですか？試しにエクセルでやってみて下さい。
返済額軽減も期間短縮も月々の返済額が同じなら利息は一緒になりますから。

>733
月々の返済額は同じにならないでしょ？
だって返済額軽減は月々の返済額が減るんだから。

月々の返済額の差分は元本の減り（つまり支払利息分）に影響します。それとも毎月返済額軽減分を繰上返済する？

＞金利上昇シナリオを描いている人はどんな将来の日本像を描いているのか是非聞いてみたいもんです。

可能性の問題として上昇することはあること、今が固定を含めて底に近いこと、自分の置かれている状況（仕事とか貯金とかもろもろね）、をみて、まあ、固定でいいんじゃないって判断する人多いんじゃないですか。まさに、「固定」するってところに価値があるわけで。必ずしも具体的なシナリオは必要ないと思います。自分の場合、経済の予想ってだいたい裏切られるんで。

結局は利息の割合が非常に多い当初10年程のうちに、期間短縮でドカンと繰上返済できる人が一番お得なんです。できればそのまま10年完済くらいで。
しかし、それは非常に大きな一時負担を強いることになるので、それが実現する人は現実的になかなかいない訳です。

ま、2010年についてはフラット優遇の恩恵を受けて、さらに金利優遇期間の10年をメドに完済できる人が一番いい選択なんだろうね。
1.5％程度の金利で安心も買えるのは大きいと思う。正直羨ましい気もする。
予算通るだろうし、変動はとりあえず2011年からの巻き返しかな。もっと変動金利が落ちてくれればいいんだけど、これ以上はもうほとんど望めないし・・・。

>>734

だから返済額軽減で減った分も繰上するんです。何で理解出来ないのですか？変動は5年ルールがあるから
返済額は固定で利息と元本の割合がけが変わります。毎月プラス数万（例えば3%差額）繰上して5年後の
見直し時に返済額軽減にして月々の返済額が減った分繰上額増やせばいいだけです。
そもそも返済額軽減で繰上した人は返済額が減った分のお金がどっか消えて無くなるわけではないでしょう？

>>735

仮に毎月の繰上が金融機関の都合で出来なかったとしても（年間100万一括繰上したとしても）
その100万に掛かる金利はたった4000円ほどです。
毎月83000円繰上する人と年に1度100万繰上する人の利息の差が4000円。誤差の範囲と思いますが？

>>586　あたりを何故理解出来ないのですかね？

過去に誰かが言ってましたが、期間短縮が有利というのは住宅ローンの最大の勘違いだと思います。

677さん、変動＋固定のMIXでもいいと思いますよ。
自分なりのポリシが重要です。
例えば、全額を変動にした場合で、ご自身の想定する変動金利の上昇シナリオでは返済が厳しいと感じるなら、そのリスクを軽減するために、固定をMIXするとか。
重要なことは、他の方も書かれてますが、どちらを先に繰り上げていくか、考えられているか、ということですね。
繰上時にこんな状況になってたらこっちから、とかでもいいと思います。

忘れてはいけないのは、両方のメリットだけでなく、デメリットも包含しているということ。
どちらかだけにした時よりも、リスク軽減策は練りにくくなります。

ただ、現在の情勢の中で、どちらかだけにしてしまうにはリスクがあるとお考えなら、リスク判断をするタイミングを先延ばしにするために半々にするというのも、アリだと思います。
ただし、情勢が明らかになった時には、どちらか半分が、致命的にならないように、気をつけないといけませんが。

次スレは

「月々の返済額が同じなら元金均等だろうが元利均等だろうが３５年だろうが２０年だろうが 返済額軽減だろうが、期間短縮だろうが、全部支払う利息も完済時期も全く一緒」

↑をテンプレとして貼っておくべきだな。そしてこれを理解出来ない人は書き込むべからず。
毎回勘違い君が出てきてレスを無駄に消費する。

住宅ローンの2大勘違い

１．元金均等払いのほうが得
２．期間短縮繰上のはうが得

シミュレータを改造しました。
変動／固定　→　ＳＩＭ１（返済額軽減繰上）／ＳＩＭ２（期間短縮繰上）
（どちらも金利は自由に設定できるので変動にも固定にも出来る）

返済額（繰上含む）が同じであれば、返済額軽減であれ期間短縮であれ、元本の圧縮ペースも支払い総利息も総返済額も同じです。
違うのは、グラフのとおり、返済額軽減は約定（義務的）返済額が年々減少しますが、期間短縮だとそうはならないということです。
明らかな誤解、誤りは正しておきたいので、いつものようにシミュレータのグラフで示させていただきます。

また、私はこれまでリスクヘッジの観点から返済額軽減を強く推奨しておりますが、グラフを見ればそれが良くお解りいただけるかと思います。

なお、返済額軽減で繰り上げた人が、実際に期間短縮の場合と同額の返済を維持することができるのかどうかといったことは別の話ですので、それについては言及を避けます。

>740
ミックスを肯定すると、ここではまた叩かれますよｗ

期間短縮はする必要ないよ。


毎月10万円支払いの元利金等の場合、
毎月11万円支払いの1万円を返済額軽減の繰上げ返済をするとすると
次の月は、9万9900円の支払いになります。
そこで、その月も11万円の支払いをし、差額の1万100円を返済額軽減の
繰り上げ返済をすると、
その次の月は、9万9800円の支払いになります。

実際は、10万円の支払いは5年間変わらないので、元金部分が多くなり、利息部分が
減ることになります。

これを続けていくと、
毎月11万円払っていくだけで、どんどん元金部分が多く減り、利息部分が少なくなり
どんどん返済額が軽減されていきます。

結果的には、
・10万円の支払いに戻したとき、元金の減り方が早くなっている。→繰り上げ返済が進む
・金利上昇をしても支払額が増えない。
・金利が増えない場合は、どんどん元金が減る。

というメリットがあります。

期間を短縮すると、35年目の最後の月が無くなるかもしれませんが、
それは、普段の支払いの別のお金を使って期間を減らさなくてはいけ
ないし、
期間を減らすと、金利上昇時に、月の支払いが増えるというデメリット
があります。

あと、可能であれば、固定で3パーセントで借りたと思って、その差額を
返済額軽減で繰り上げ返済していきましょう。

これだとどんどん元金が減り、利息が減り、繰上げ返済部分が増えて、
支払いが楽になっていきます。

あれ、ＳＩＭ２の総返済額がおかしいな。直しておきます。

>738
それには全くもって異論はありません。

743さんへ
教えて下さい。
何で、この表で、返済額軽減と期間短縮の完済期間が同じ２２年なんですか。
３５年ローンではないのですか。
初歩的なことですみません。
また、５年ルールのしばりによることと、実際に毎月毎月このような繰上方式が可能なのか、繰上手数料が全く０のところがあるのか、また、手数料がかかったら金利分として計算した場合に結構な負担となるのか、など心配になるのですが、総合的に考えると、本当に返済額軽減がよいのかと、当初１０年程度は元金の減り方が早い元金均等はなぜダメなのか、と思いますが、いかがでしょうか。
なんか、まとまりのない文章ですみません。

>>744
別にMIXだからって叩く訳じゃないですよ。ちゃんとした根拠やメリット・デメリットをしめさずにいうから叩かれるのです。私は先の686ですが、740さんの言われている事は間違ってはいないと思います。

ただ740さんが言われているようにメリット・デメリットをどちらも受ける事は事実で、私はそれによって判断がMIXの方が難しくなるし、メリットも中途半端だと思うので、お勧め出来ないと思うだけです。