野村不動産パートナーズ株式会社[旧：野村リビングサポート]ってどうなんですか？

君子危うきに近寄らず、と申します

虎穴に入らずんば虎児を得ず

e-mansion 全体で「１０分」の制限が課されているようですが、
下記「すまいＢＢＳ」なら投稿しやすいかと。
http://sumaibbs.com/bbs/thread/57709/

＊　＊　＊

予約を入れて、一昨日、横浜の県警本部に行ってきました。
相談を終えて時計を見たら１時間半が過ぎていました。

主なテーマは、当方への刑事告訴（文書配布による名誉棄損）の件。
２０１４年１２月の総会で賛成多数を得たものの、その後、理事長らは
警察署に行かず、告訴状も出していないのではないか？
警察の答えは「それは言えない」。
ただし、「その理事長（現在は専門委員）は総会までやったのだから、
進捗状況をあなたに答える義務があると思う」。

奪われたカバンの件は、「千葉県警に言って交渉したらどうか」。
なので７５４さんの方法はあて先を変えることになります。

こう書くとさも警察がマンション管理に詳しいように見えますが、
７２３さんの報告と同じで、「管理人が住民の上に立っていても
いいんじゃないですか」というところからのスタートでした。

告訴状が受理されていたらすぐ呼び出されます。
呼び出しがないのなら、受理はされていません。

さいたま新都心にある国交省の関東地方整備局に行ってきました。
やっと、というべきか、ついに話が通りました。
管理人ら業者が理事会に毎回出ていると知って驚いていらっしゃいました。

この板での数々のアドバイスに感謝します。

＞管理人ら業者が理事会に毎回出ていると知って驚いていらっしゃいました。
　管理会社が理事会で行う「月次業務報告」の詳細を知るために、理事会が管理員を同席させる管理組合はたくさんあります。
　この事は問題ではありません。
　管理員が出しゃばりすぎるのは、管理会社と組合の認識の問題で、契約違反には当たらず、処分対象にはならないと思います。

　地方整備局は、管理会社の登録・更新・行政処分を行う部署です。
　管理会社が「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（適正化法）」に違反していないかを調査します。
　処分は、重いもので「業務停止・登録取り消し」などがあります。
　業務停止と言っても、新規受託先獲得の営業活動が一定期間（通常は２か月）禁止になるだけで、受託中の管理組合の業務が禁止になる訳ではありませんので、管理会社にとって大した痛手ではりません。

　しかし、行政処分を受けると、管理会社は受託中の管理組合全てに対し、処分を受けたことを通知しなければなりません。
　これが管理会社にとって、大きな痛手となります。

　1.　管理委託契約は、１年ごとの重要事項説明や契約が必要で、自動更新・複数年契約は禁止されています。
　2.　管理委託契約の内容が、適正化法に違反していないか。
　3.　管理業務の実務が、委託契約に違反していないか。
　4.　行政処分を受けたことを、全管理組合に通知しているか。
　これらを監査し、処分対象とします。

　地方整備局に告発するなら、上記の違反行為の証拠を提出することが肝要です。

　管理業務の実務が、管理規約に違反しているなら、処分対象にはならなくても、指導を要請することが出来ます。

>>766
> 1.　管理委託契約は、１年ごとの重要事項説明や契約が必要で、自動更新・複数年契約は禁止されています。

これは間違っていると思いますが、如何でしょうか？

元フロント、本当。違うでしょう。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則
第五節　マンション管理業務

（法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める期間）

第八十二条 　法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める期間は、一年とする

　ちなみに、契約内容を変更する場合は説明会を、同一の内容（管理組合に有利な変更も含む）の場合は重要事項説明を毎年次期契約締結までに行わなければなりません。

　最新の標準管理規約では、管理委託契約は総会決議事項となっていますので、誠実な管理業者は総会前（総会当日も含む）に、説明会を行います。

　重要事項説明は代表者（理事長）に行い、管理業務主任者が記名押印した文書を区分所有者全員に配付しなければなりません。
　重説は総会前に文書が区分所有者に到達するよう行うのが、誠実な態度です。

　これらをしっかり行わない業者は他の業務も危ないし、担当者がahoです。

>>769

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則
第82条（法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める期間）
　法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める期間は、一年とする。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律
第72条（重要事項の説明等）
第1項
　マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から【国土交通省令で定める期間】を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除く。）は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。

【　】内の期間が、1年間（施行規則第82条）ということである。
つまり、
「新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から1年を経過する日までの間に契約期間が満了する契約は、法72条1項の適用はない。」
ということである。

>>No.770さん

ご指摘ありがとうございました。
　
第七十二条 　マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結しようとするときは、あらかじめ、（1）説明会を開催し、（2）

　そういう事ですか。
　７２条は管理受託契約の、説明会及び重説について書いたものなので、新築後１年を経過する契約では、契約時に重説か説明会をしないさいという事ですか。

　私がahoです。

国交省地方整備局は「野村に問い合わせる」とはっきり言いました。

その際、起きている事態がわがマンション単独ではないことを認識
してもらうために、キノコさんのところの件も少し紹介しました。

動きがあるか気長に待ちますが、しばらくいろいろな機関に出かけます。
今後の展開次第では大阪の２８９さんも含め、ともに説明に行くことも。

７７２さん　動きません。

７７２さん　動かざること山の如し、と申します

　動きますよ。
　地方整備局は、マンション管理会社の、認可、行政処分を行う官庁です。
　いままでにも、たくさん行政処分を課してます。
　処分が出たら、管理会社に「受託先管理組合すべてに通知したか」と問い詰めましょう。
　通知してなければ、それ自体が新たな処分の対象です。

公益財団法人「マンション管理センター」に、相談の予約をとろうと電話しました。

「管理組合では理事長ですか」
「４年前は理事長でしたけど今は組合員です」

「何の相談ですか」
「会計閲覧など管理規約に書かれていることが守られていないので・・・」
「そういうことはウチの仕事ではありません」

「では経緯や問題点をまとめたものを資料として送りますから読んでみて下さい」
「いりません。送られても読みませんから」

と、とりつく島もない応対で、相当ねばりましたが面会は実現しませんでした。
１年以上前に資料を送ったときも返送されています。残念。

久しぶりにこの板を見ました。

管理会社の違法行為に関する国交相の処罰対象は一覧表でまとめられてるとをご存知ですね。

野村の違法行為について私もまとめています。
刑事犯罪から商法違反、名誉毀損、個人情報保護法違反、理事会への介入（傀儡）等等、違法、不当行為のオンパレードです。
違法行為を国交相や社会に明らかにすることは意味があると思いますが賛同者（情報提供者）が多いほど告発効果があります。

この板は野村リビングサポートなので野村不動産パートナーズとして新発足したいですね。

>>776
相談するなら理事でないと
一組合員でもやりたいなら、自腹でマンション管理士にでも相談しなよ

続き

マンション管理センターはマンション管理適正化法に基づく公益法人ですから一般組合員でも相談できます。
相談員は固定化されていませんので親身に相談を聞いてくれる人、冷たい人など様々です。
私は電話相談を多用していますが訪問する場合はややこしい話の場合です。
単なる愚痴や個人的主張は対象外ですから公平な立場で相談する必要があります（申し込み時に愚痴を言ったので面談を拒否されたのかも）。紛争中の事件も対象外です。
法人の性格上助言には限界があることは理解しておくべきです。
私はよく電話相談をしますが好意的に助言をいただいています。
面会相談で思わぬ助言を得たこともありました。Face To Faceのありがたさです。

会員（個人加入も可、会費は安い）になればCD-ROMが配布されます。
それにマンション管理に必要な資料や判例など貴重な情報が収録されていますし、最新の関連法や情報にアクセスできます。
標準管理規約、規約細則類の雛形も沢山あります。
判例集は解説もあり私は理事会運営の参考にしています。
マンション管理に関心がある人は会員になることをお勧めします（愚痴や感覚で管理会社を非難しても一蹴されるだけ）。

相談先として住宅管理業協会（前高層住宅管理業協会）もあります。
福岡管理組合連合会（福管連）にも私はよく相談します。相談員の層の厚さを感じます。
首都圏マンション管理士会（弁護士相談もできる）もよかったのですが改編後アクセスしていません。

住宅管理業協会は管理会社から派遣（OB)されている方もいるようですが管理会社に厳しい助言を与えてくれます。
民間団体なのでマンション管理センターより踏み込んでくれることがあります。
現場経験が豊富な方もいるようで現実的解決策も教えてくれます。
以前相談した時は《あなたの管理組合は３０年の自分の経験の中でワースト３に入りますね。第三者（野村のことと私は理解）の力が働いているんでしょうね》と言われました。

少し話がそれます。

これがきっかけで私は理事会運営を正すために《総会決議無効確認請求事件》で提訴しました。
管理会社が理事会や理事長に適切な助言を与えていればこのような訴訟は回避できたと思います。
時の理事長やマンション管理士が野村に操られていたのかもしれません。

この提訴に対して応訴費用（２１０万円）という出費を組合は負いました。
その後も総会決議無効確認請求事件が提訴されました。
管理組合が提訴されるのはよほどのことです。
原審で組合勝訴、控訴審で和解でしたから原告の主張がある程度認めらたと言えます。
和解にあたり第三者の力が働いていたこともわかりました。

次の訴訟は託児所運営に対する組合からの補助金（年額最高３００万円）の議案の効力に関する事件です。
いずれも総会議案の内容や総会決議手続きに関する違法行為が争われた事件です。

野村が、管理会社として適切な助言（理事会支援業務）をしていれば提訴や組合の無駄な出費は回避できたものです。
対抗金回収訴訟でも多額の出費（訴訟費用や弁護士費用）もしています。その額２００万円くらいか？

私は野村の不当行為を追求しようと理事に立候補しましたが、２度妨害され理事になれませんでした（当時の理事長と野村に対して損害賠償請求訴訟を計画です）。
今度の総会でも規約違反の議案が上程されることになっています。
私は理事会で、この議案は訴訟のリスクがあるので再考すべき（違法支出になるので規約改正をすべき）と意見を述べましたが無視されてしまいました。
もう一つの議案は、修繕積立金返還請求（平均７万円、総額４０００万円超）に発展する案件ですがその議案を作ったのは野村です。
これが野村の実力なのか私の無い物ねだりなのか。

それくらいの規模で理事長立候補は良いですが、逆に周りからは眉唾ですよ
マンション管理士、管理業務主任者の資格を取って、適任をアピールし立候補する方がマトモだと思いますけどね
もっと上位資格を持っているなら別ですけど