築５年 戸数６０戸のマンションの理事長をしています。
現在、地元デベロッパー子会社マンション管理会社に管理委託していますが、
頼りないことこの上なく、法令違反は朝飯前、いままでの経緯を省みると
自主管理していたほうがましだったことがわかりました。
お金払って、無駄なやり取りしていては時間を浪費していては堪りません。
このままだと永遠に理事長しなればいけません。
どなたか、ちゃんと管理業務してくれる（ちゃんとマン管法遵守して、
きちんと管理員教育する）管理会社紹介してくれませんか。
[スレ作成日時]2009-11-20 07:51:48
それは当然です。
直契約の方が中間マージン抜けるぐらいの短絡意見に見えた。
自主管理は暇を持て余した爺さんが多数いないと。
現役世代には無縁な話。
しょうゆうこと。
きっとヘマしてクビにでもなった元社員の憂さ晴らしですよ。
最新の情報でもないし、一社を特定名指しですからね。
４５６さんの言っている管理会社はブランド企業である。
その割には不祥事が多い。人材不足ではないのか、
サービス業が本業だから、
高度な知識を要する分譲マンションの
管理には向いていない体質ではないかと思う。
管理委託している各マンションの住民は実態を、
調査されたらどうでしょうか。
個人情報などを悪用している可能性はある。
この管理会社は配偶者がアウトロー臭い人間が理事長
と数人の理事長と共謀して委託契約 総会 理事会の議事録
に改ざんして密室で管理会社を交えて談合臭い事例がある。
こういった事例は一住民としては見抜くのは至難の業です。
非常に危険な管理会社である。公開したいがしても無駄である。
この管理会社の管理していない物件を探している最中である。
福岡のマンションではないでしょう。
ここは福岡のマンションの話だけにして下さい。
解りました。同じような事をしている管理会社はごまんとあります。
結局組合員の責任ですから気をつけます。
合人社ってそんなにひどい管理会社なんですか？
ただ、理事長に取り入って謝礼金を渡し、管理会社を変えるというのは、
合法かもしれません。
みんなお金には弱いですからね。
ごうじんしゃととーきゅーの悪評はよく見掛けますが、他の管理会社の評判はどうですか？
組合員はマンションの日常管理をチェックしなさい。
そこから見えてくる疑問点を投稿してください。
特に菅理員と清掃員と役員の関係を観察しなさい。
築5年60戸のマンションできちっとした菅理員教育をしてくれる
管理会社を教えて下さいの質問にお答えします。無理です。
お金の事と清掃をきちっとしてくれるなら菅理員はいりません。
ためしに実行してみたらどうですか。管理員は居なくても良い
事にきずきます。菅理員の人件費を節約して浮いたお金を有効
に使いましょう。管理員が清掃をしているなら菅理員の名称を
廃止して清掃員の名称にして清掃だけに特化すれば良い。
皆さん色々書かれているようですが、業者の立場で言わせて頂きますと、対応が良くて融通してくれる管理会社さんはどうなんでしょう？全国的な大手さんは厳しく、配慮もないですけど、地場の管理会社さんは本当に親切ですよ！
因みに会社名を挙げると、西鉄・ベストコミュニティー・新栄総合管理、ビジネスワン、にしけい、マベック等は大変お世話になってますよ！管理組合との直接契約にも関わらず、嫌なこと言わず、対応してくれます。こんな管理会社がいいのでは？
首都圏の大手の管理会社の福岡担当の人材は首都圏で役に立たない
人材を赴任させているのではないか。提案力はないし。
担当物件の規約を理解する能力に欠ける。組合に合った提案力不足。
プロフェッショナルになれない人材が多い。能無し役員は良いかも。
管理会社からマベックに委託管理されているマンションなんだけど
マベックは・・・
うるさく言わない管理組合なんで、清掃等手抜きされ放題で汚マンション。
中古入居なんで、管理会社変えたいんだけど
新築入居組が、管理会社に「今までお世話になった」なんて・・・
完全放置マンションなんだけどね。
黙っていて理事の順番が回ってきたとき
理事を引き受けて理事長になりなさい。
さすれば改革出来る可能性があります。
今やかましい事を言うとクレーマー
に仕立てられ理事の順番を細工される事がある。
規約の役員の選任方法を勉強しなさい。
輪番制です。
理事長になっても、新築入居組が君臨しているマンションです。
今年の理事長が改革を打ち上げたので、応援しようとしたのですが
折角のチャンスでしたが事務能力がなく、どんなにアドバイスしても聞かず
暴走理事長になりましたので、仕方なく当方で改革阻止しました。
もうすぐ理事が回ってきますので、その時に改革したいと思ってます。
貴方が理事長になり総会の時出来るだけ委任状を取りなさい。
議決権行使書及び出席者のひとには説明して貴方の案に
賛成票を投じる様に日頃よりコミュニケーションを取りましょう。
理事のなかの貴方に反対する古参組対策を考えましょう。
秘策は誰にも言わず深く静かに潜航しましょう。（潜水艦）
総会に満ち込めばあなたの勝です。古参組の反対者は総会
に出席してヤジを飛ばせない様に工夫しましょう。
管理会社変更は普通決議事項
総会は区分所有者および議決権総数の過半数の出席組合員数で成立する。
普通決議は出席組合員数（委任状 議決権行使書 出席者含む）
の過半数で可決成立する。１００戸のマンションであれば出席組合員数
が５０名以上で総会は成立しその過半数２５名以上で可決成立する。
簡単です。
25名以上ではなく、議決権を含む過半数ですよ。
最低の基準をいっているようだけど、現実は、
議決権を含む出席者は多いでしょう。
議決権と委任状、それに集会出席者合わせて、その過半数以上ですね。
現理事長は委任状で過半数議決しようとして紛糾させました。
確かに数では勝てるけど、小さなマンションなので
これから住んでいくのにこの方法は出来ません。
管理会社に不満がある人が多かったので、それを話し合えば来年は変更できるようでした。
全員の合意を得られるように努力する事は大切です。
必ず得られるでしょう。
共同住宅ですから人間関係は大切です。
管理会社の変更は大事だがその後の事も
考慮に入れないと変更した理事長は逃げられない。
場合によっては大変な事になる。
暴走理事長そのものが大変です。
理事長がどこかに逃げてくれたら・・・
理事長のために住人は頭が痛い。
逃げられる理事長は幸せである。
ローンを抱えて逃げられません。
スレ主の理事長さんは５年たっておりますが
まだ理事長していらっしゃいますか。お元気でしょうか。
理事長が暴走している程度なら、簡単に止められるでしょ？
不満なら改善すればいい。素人といっても高価なマンションの主なら知識ぐらい持ってなさい。
無知にもほどがある。
次から次に暴走いや爆走する理事長は簡単には止まりません。
毎日爆走しているんです。
付っきりで見張っている訳にもいきません。
確かに今までこんな理事長いなかったので無知でした。
区分所有者一人一人が情報を共有して自分達のマンション
の管理に気を付けましょう。いつどんな理事長が誕生するか
解りませんよ。役員の顔と部屋番号位は覚えておきましょう。
今まで特に目立たなかった住民が、輪番などで理事長になった途端に張り切る場合があります。
規約や権限を逸脱しない範囲であれば頼もしく有難い存在となりますが、無闇に張り切るタイプは大抵がただの身勝手だったり空回りするので、気を付けたいですね。
理事長の資質は見抜けませんからね。規約を勉強して
自分を守らないといけませんね。理事長によっては
マンションの雰囲気が１８０度変わる事が有ります。
組合がかけている保険等の補償範囲など。
ある日突然上階から大量の漏水があり、管理会社
に問い合わせたら自己破産や夜逃げ等で不在宅に
なっているとか、便器から汚水が吹き上がるとか、
なにも知らない管理会社まかせの理事長は、
いざ地震等の指揮が取れない。なぜならマンションの
複雑な設備を理解していない。
西方沖地震を経験した住民は参考意見を投稿してください。
管理会社は連休の初日でしたね、しっかりした理事長は
指揮を執り被害を最小限にくい止めたはずです。
私のマンションは管理会社の担当は３日後に来ました。
大手の管理会社でした。
管理会社の悪口を書くのは、その管理会社が選択肢の中に入ったときに
排除の対象になる事実が述べられているのであれば、第三者には参考となり便利がよい。
ただし、悪徳管理会社と知りつつ委託し続けているのは、
組合員のレベルの方を問うべきだろう。
管理会社にも種別がある。
全国展開の大手デベロッパーの関連会社
全国展開の独立系大手
異業種関連の全国展開の大手（親会社がマンション分譲ではない業種）
地元のデベロッパー系中堅
地元の独立系中堅
地元の独立系小規模 等である。
なお、地元に大手の種別がない理由は、
地元で最も管理戸数が多い会社でもランキング５４位、次が８４位（２０１３年）
５４位で１７０００戸あまり、全国では、１３位までが１０万戸を超えている。
それぞれにメリット、デメリットがあり、それについてはここでは述べない。
それぞれのメリット、デメリットについては、この後この仕分けを元に
書き込んでもらい、読んだ方がその内容を元に判断すれば良いと考えている。
もちろん会社の対応は良いところでも担当フロントマンのレベルが低い場合もあるし
その逆もある。委託先を替えるとデメリットも多いが、管理組合がしっかりしていれば
管理会社変更は、古くなった道具をお払い箱にする感覚と同じである。
愛着があるからといつまでも使い続けると、壊れたときの反動は大きいことが多い。
九州で一番の管理会社である、東福互光は中々しっかり
した管理会社だと思うけどね。
常に管理組合に目を向けた管理をしているからね。
工事等を積極的に勧めもしないし、自分の関連会社等に
誘導しようともしない、どちらかというと、消極的な商法
ではあるけど、安心感はあるよ。
そうですね。
東福さんはグループ総合でみれば全国でも上位に入る会社だ。
消極的な面が良い方にでれば良いが、管理組合の依頼心が強いところは、逆効果となる。
ダラダラと何時までも滞納管理費が片付かない、提案されないから修繕工事が遅れる等
気がつけば大変なことになっている。「悪気があった訳ではない。」は理由にならない。
サポート力の弱さはマンション運営ではマイナス面が大きい。
積極的な管理組合であれば、一部例外の管理会社以外であれば使いこなせる。
管理会社を探し、良い管理会社を選択する前に、
管理組合の内部勉強会を開き管理のあり方を勉強することが肝要
自ずから良い管理会社のスタンスが見えるようになり、
マンションのライフスタイルに沿う管理会社を見つけることができる。
修繕を積極的に働きかけてくる管理会社がいいのか、
そのサポートが弱いけど、管理組合のために一生懸命やるとこが
いいのか迷うとこではありますね。
ただ、工事については基本は長期修繕計画に沿って行うというので
あれば問題はないような気もするけど。
計画を前倒しまでしてやる必要はないし。
それに、相見積でも自社系列にもっていこうとする管理会社では困るし。
二本ＳＭは、ショボイ。
滞納管理費の回収に関するアドバイスは無いに等しい。
結局、その部屋は競売になった。落札されれば競落人から取れるかも知れないが、
マンションの価値は、さらに下がってしまった。
１戸１００万円下がれば、１００戸で総額１億円だよ。「どうしてくれる。」
回収方法は幾通りかあったはずにも関わらず、何もしない。
業務委託料だけ取って契約違反だろうが。
もっと真面目に管理しろ。サドマゾ管理なのか。
工事に消極的なのは、フロントの知識が乏しいだけ。
必要な工事と先送りできる工事を線引きできなきゃ、ただの役立たず。
早くやった方が管理会社としては、儲かるからね。
東福互光は積極的には工事は推奨しないよね。
でもいい会社だよ。
う～ん、うわさには聞いているけど、
実態はわからない。
合人社は積極的に新規開拓はしているようだけど。
うちにも来たけど。
一生懸命動いてくれることかな。
合人社を悪くいう者がいるけど、いいと思っている
管理組合もあるんだよね。
そうじゃなきゃ、あんなに管理はできないよ。
全国でもトップクラスの管理数だよ。
何故そんなに管理数が増えてるのかというのが疑問ではあるけど。
東福互光という管理会社知ってます？
知ってますよ、うちはその会社に管理を委託してますよ。
真面目な会社と推測されます。
新築物件のスレに管理会社が合人社って多数見掛けるね。
新築物件は逆に少ないですよ。
合人社は、地元の小さい管理会社が管理しているマンション
が多いようですよ。
＞５１５
合人社は、地元の小さい管理会社が管理しているマンション
が多いようですよ。 意味がよくわからないのですが。
小さな会社の物件を横取りですか、
それとも、小さなデベの新築物件を契約していると言う事ですか。
新築から多いにはそれなりの理由があります。
答えは想像に任せます。
解約がでない事にもそれなりの理由があります。
この答えも想像に任せます。
答えの内容は、決して良いものではありません。
合人社って、管理棟数が多いね。
>新築から多いにはそれなりの理由があります。
答えは想像に任せます。
解約がでない事にもそれなりの理由があります。
この答えも想像に任せます。
答えの内容は、決して良いものではありません
想像に任せますといったって、分かる訳ないでしょう。
それなりの理由ってのが分からないよ。
想像に任せますという、それを知りたいですね。
教えてください。
合人社アレルギーですね。
合人社の社員は全て悪人ですか。
だから、東福互光を推薦しますよ。
いい会社ですよ。
具体的に教えて下さい。
定期的に東福互光が推薦されますが、金額はどんなものなんでしょう？
貧乏な管理組合なんで、高いのはちょっとムリかな。
東福互光は出来る方と出来ない方の差が大きい。
一般的には消極的な会社。
だから、何もしないのに委託料を取られたと感じる方もいます。
Ｈ社やＧ社の様に、積極的に管理組合のお金を消費することはないようです。
また、会社の方針なのか真面目に管理していても、
「何もやってくれない。」と積極的に運営している組合理事さんからの評価は低いケースが多い。
トラブルの対応力も低水準です。
理事会がしっかりしていれば、それの方がいいのでは。
ここのスレでは、東福互光が良い評価を受けているが、うちのマンションは変更をする予定です。
指示通りにできない担当、一流はまず居ない、二流も居ない。
三流以下ばかり、来春の総会前に臨時総会を開催して変更を検討中
具体的な指摘点は、事務管理、清掃、管理人、理事会での提案力等です。
>528
修繕とかを盛んに提案してくる業者にあたらないように
気をつけてください。
それから、事務管理費が毎月違う請求のとこもあるから要注意です。
例えば、掲示物のチラシやポスターを作成すれば、別請求がきたりするとこもありますので。
同感です。
合人社計画研究所の場合、他のマンションの写真を持ってきて「今にも壊れそうな状態だから大至急工事が必要です。 今直ぐ返事を下さい。 返事が遅れて居住者に被害が出ると理事の皆さんの責任問題になります。」と言って、工事をした振りをしてしまうことがありましたから、この会社だけは止めるべきです。
>528
いい人材は、どこの管理会社にもいますよ。
ただ、一流企業はその数が多いだけのことです。
管理会社は、大きなマンションには、優秀なフロントをつけますが、
小さなマンションには、それなりの者しかつけません。
このやり方はどこも同じ考えのようです。
管理員が悪ければ変えてもらえばいいし、清掃が悪ければ
フロントや管理会社に抗議すればいい。
理事会での提案は何かわからないが、理事会主導で理事会は運営すべきこと。
管理会社は、理事会や総会の支援業務を行うのが普通。
理事会や総会の準備（議案書の素案、議事録案、総会・理事会の出欠等はやるけど、
提案となるとね。例えば長期修繕計画で計画予定の工事を前倒しとかの提案とか
されてもねえ）
変えて後悔するんではなく、管理会社に話しをした方がいいとおもうけどね。
＞変えて後悔するんではなく、管理会社に話しをした方がいいとおもうけどね。
＞５０戸以下のマンションだったら、ぜいたくはいわないことです。
＞儲からないマンションでうるさいとこは淘汰されますよ。
＞小さなマンションには、それなりの者しかつけません。
管理会社の方からの回答でしょうが、理解不能です。
このような不遜な管理会社は淘汰されるべきです。
新米の管理会社員は、失敗しても会社に影響が少ない
小さなところで勉強してから、大きな管理組合を担当することになるのが普通
管理会社に苦情を伝えると、担当者の変更ができる大手は別として、
中小はそれも出来ずに切られることになる。
誰がお客様か理解出来ていない管理会社、福岡にも多いです。
もっとも、管理会社のスタンスは、管理組合の修繕積立金は、
自社の財産と考えて管理していると聞いた事があります。
今後は、管理組合の自立（委託管理をしないと言うことではない）と
役員のレベルアップが求められます。
>532
まさか自分で考えたことではないですよね？
誰から聞いたのか知りませんが、間違っていますよ。
管理会社にとっては、小規模マンションのほうが管理し易くて利益も上げ易いのです。
大規模マンションのほうが手間が掛かり、管理費を含めた値段のダンピングが行われ易く利益を出し難いのです。
小規模マンションは、全然儲からないよ。
おまけに工事や点検とかは、組合で勝手に業者に頼むしね。
小規模マンションで、事務管理だけを委託した場合、
採算があいますか？
>533
フロントは一人で１５ぐらいのマンションを受け持ちます。
新人に小さいとこばかり担当させたら、それこそ大変です。
ただ、ややこしいとこはベテランに担当させますけどね。
小規模マンションも大規模マンションも、管理会社としては
いい加減な取り扱いはできないのです。
だから、利益の少ない小規模マンションは管理したくないというのが本音です。
>もっとも、管理会社のスタンスは、管理組合の修繕積立金は、
>自社の財産と考えて管理していると聞いた事があります。
そんな感じです。
大規模修繕の借入金を返済したいのに繰上返済させてくれません。
>538
理事会や総会にいくのも一緒。
収支報告書や総会議案書の素案、総会議事録・理事会議事録の案を
つくるのもおなじこと。
重説の説明も同じ。
手間がかかるのはそんなにかわらないよ。
そうですよね
>539
管理会社の仕事を知らない人が言っていることのようにしか思えません。
そのような表面的なことだけで比べるのなら、１０００世帯でも１０世帯でも同じだと誤解しますよね。
マンション側が管理費だと思い込んでる金額ではなく、実際の管理会社の管理費を世帯当たりにすると、世帯数が多いほど安くなってしまうのです。
それに、何かを行う時、小規模マンションのほうが小回りが利くので決断が早く無駄な経費が掛からないのです。
それらのことを分り易くするなら、管理人で考えてみれば気が付くと思います。
１０世帯のマンションに一人の管理人だと、掃除をしても時間が余るので他の色んな仕事が出来るが、１０００世帯のマンションなら、常駐の管理人やコンシェルジュや清掃人など、一番単価の高い人件費が掛かりますし、専門職のようにしか使えませんので効率が悪いと言うことに似ているのです。
一見、常駐管理人やコンシェルジュなどを行うことで利益を上げられると思うのですが、実際には赤字なのです。
フロントが一人で見込める利益は、１０００世帯の一棟でも、１０世帯が１０棟でも変わらないと思って良いのです。
特に、１０００世帯のマンションだと、理事会から、あれこれ減額の話が出易く、管理会社にとっては利益をもたらすサービスでも、無駄なサービスだと判断されて縮小になったり無くなったりしますからね。
>541
>理事会や総会にいくのも一緒。
>収支報告書や総会議案書の素案、総会議事録・理事会議事録の案を
>つくるのもおなじこと。
>重説の説明も同じ。
小規模マンションの方が小回りがきくので決断が早いとか、無駄な経費がかからないとか
それは関係ないんではないの。
又、事務管理費は世帯数が多いほど安くなるとごくごく当たり前のことをいっているけどね。
コンシェルジュとか管理員、清掃員の利益をいってるけど、それはちゃんと請求されているでしょう。
管理員をつければ管理会社は赤字になるとかいっているけど、全く根拠のないことだね。
果ては、フロントが一人で見込める利益は、10世帯でも1,000世帯でも一緒とはねえ。
他の管理会社の者がこれをみたら笑っちゃうだろうね。
>545
＞大規模マンションとは何戸から？
不思議な質問ですね。
ご飯の大盛りは何グラムからなのでしょう？
ラーメンの大盛りは何グラムからなのでしょう？
と、同じ質問にしか思えません。
>546
ではご飯の大盛の基準はなんでしょう。
食堂等では、大盛と普通のライスの値段は違うでしょう。
ラーメンは麺が多いのが大盛というんではないですか？
マンションでも、戸数で大規模という判断はしているのでは？
東京都足立区足立２-1192-1他2筆 |
|
4598万円～5098万円 |
|
1LDK+2S（納戸）・3LDK |
|
63.54m2～64.08m2 |
|
総戸数 50戸 |
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
|
5400万円台～6900万円台※権利金含む |
|
3LDK |
|
57.54m2～64.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4300万円台～5800万円台 |
|
1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
61.99m2・71.23m2 |
|
総戸数 49戸 |
