阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

落ち着いているし、良いエリアだとは思いますけれどね。
新しく何かができるとかそのようなニュースはなかなかないのかもしれませんが…
いずれにせよ、ニュータウンかどうかというのは置いておいて、
落ち着いている住宅地であるということは言えるかと思います。
もっと便利にお店も増えていけばベストなのですが

誰が店出すのさ
隣の中山台見てりゃ出す気にはならんだろ

小学校中学校はどうですか
学業熱心ですか。
モンペは多いでしょうか。

美人は3日で飽きる。

夜景は3日で飽きる。

山手を購入する財力があるのなら、西北辺りのマンション買っとけ！

山手の住民は、ローン返済のため共稼ぎが多く、子供は放置状態。

山手小、山手中の子供が圧倒的に多い「アップ企画開進館・山本校」は
全開進館中、学力最低。

不便極まりない「箱モノ」に目が眩み
家族との大事な時間と繋がりを失うぞ！

小林一三商法はもう終わっているのだよ。
ミミズ電車沿線住宅地に高級住宅地はありません。

小受、中受で第1集団の賢い子たちがぬけるからね

開進館は第3集団くらいなんだし仕方ないよー

この辺りは受験が盛んなのですか？
私立の小学校も限られていると思いますが…。
中学受験はなんとなくわかるのですけれど。

教育に関しては、公立だったとしても
親のほうで塾なりなんなりフォローすればある程度の
レベルは維持できるのではないでしょうか。

雲雀丘学園中山台幼稚園の通園バスが来ますから附属の雲雀丘学園小が最も多いかと。
あと関学小、小林聖心小。優秀なお子さんなら大教大附属池田小。

ある程度のレベルとは、県立高校でいうとどれくらいでしょうか

宝塚　西宮北　

いや、県立のレベルは低いので宝塚北

GSコースは馬鹿では受からない

私立は名だたる進学校が揃っているだけに
県立は宝塚北くらいには行ってくれないと

学区が広がりましたよね
川西緑台の評判はどうでしょう

私立に関しては意外と選択肢がある地域。
公立も頑張ってほしいなと思います。
教育は基本的に皆さん熱心だと思いますよ。
あとはその行く学校のカラーとか、一緒のクラスのお友達の雰囲気とか
そういうので大きく変わるでしょうね。

昨年から、兵庫県は大学区制になった。

県立高校は急速に進学率格差が出て来た。

県立伊丹高校のここ数年で進学校の仲間入りしした。
http://www.hyogo-c.ed.jp/~kenita-hs/20-school/20-40-kyouiku/sinro.pdf

雲雀小・中は、普通より少し上くらいの成績で十分合格できる。
雲雀高校の一流大学進学率(京大・阪大・神戸大）は、公立高校トップ校の併願受験を落ちて入ってくる選抜特進の子がほぼ全てに担っている。ちなみに選抜特進は授業料がタダ。
その選抜特進に山手の子はほとんどいない。
関学小も同様だが、そもそも関学高校は進学校ではない。

池田付属も小学校からのエスカレート組は大学受験でほとんど良い成績を残せてない。
池田付属高校の名門大学進学率も雲雀と同様、中学・高校からの中途組がほとんど担っている。
中途組の内訳は、大阪からやってくる「受験サイボーグ」の小学生。灘、東大寺、甲陽等を落ちてやってくる連中だ。当然ここにも当然山手の子が入る隙はない。

昨年から兵庫県は大学区制になり、高校間格差が大きく開いた。
学区トップは宝塚北高。26年度は東大・京大も筆頭に280人中184人が国公立。そのうち現役は152人。市立西宮も同様、数年前から急速に優秀な生徒が集まり始めた。
北高の場合、土日補修授業はもちろん、「０時限目」という７時半からの授業もある。
一年生は入学と同時に、四国で勉強合宿。三年生の夏休みは、冷房の利く近くの甲子園大学のキャンパスを借り特別授業がある。宝塚駅・南口から朝夕、北高生のためにバスを走らす。教師も大学受験指導に懸命だ。

高い学費払って、中途半端な私学行ってもこの２校にはかなわない。

ローンを抱えた、山手の親御さんはこのことを良くご存じである。コストパフォーマンスを鑑みてご子息を、アップ企画⇒北高に入れることを考えている人が多い。北高生の半分近くはアップの出身者である。

「小受、中受で第1集団の賢い子」なんていうのは、どこの小中でもいるごく少数派。
論じても意味がない。

と、いうことで山手台の皆様方、どうかアップ企画をよろしくお願い申し上げます！

アップ山本校は駐車場をなんとか確保してください。

クルマでの送迎はご近所迷惑になりますのでご遠慮下さい。

アップに通わせれば賢くなると勘違いしてる親多し

子供がいないから知らなかったんですが、大学区制になったんですか
子どもたちにとっては選択肢が増えるということですから良いことだと思います
その地域に自分がいきたいと思う特色の学校が公立でない場合、私学にいかなければならなかったけれど
これからはそうとも限らないということですものねぇ

大学区制へ変更されてもあまり山手台からの受験状況は動かない気がいたします

山手台に市営住宅が建つと聞いたのですが、本当ですか？

既に県営住宅が建ってるね

それとは別で、今開発されているところに建つと聞いたのですが、マンションが建つのですか？

市営住宅の話し、知り合いから聞いたことあります。
あんなに山を切り崩して開発して、また家が建つのかと思ったら、市営？県営？住宅が建つらしいと聞きました。
不便なところなのに…
県営住宅みたいなのがまた建つのでしょうか…

以前から話はあります。
雇用促進住宅とかではなさそうですが

山手台東5丁目新築戸建 3280万円
今朝の広告

阪急不動産さん、中山寺までのバスはいつになったら路線拡大するのですか？
購入時にいずれ拡大はするでしょうとおっしゃっていました。

沿線顧客獲得で阪急山手台の住民にJR線を使わせなくないのはよく分かりますが、住民の満足を1番に考えるべきではないですか？

山本駅からJR中山寺経由逆瀬川行きが出ているので、今でもバスだけで中山寺へ行こうと思えば行くことができます
将来住民が高齢化したときには、マイカーに頼らなくてもいろんな所に行けるようになればいいね

不動産の営業なんて口八丁ですからね

売る為には曖昧な表現を駆使してその気にさせますから、信用できませんよ

>>228
とうとう新築で3080万円まででてきたね。

いよいよ末期的な状況かもしれない。

スカイルを分譲開始してからますます絶望的に阪急の通常の分譲が売れ行きが悪くなって、建売業者やハウスメーカーに予定変更で横流しした分も【済】表示にして、順調に売れているように見せかけるような事までするようになった。

最近の地価上昇とは間逆の傾向
需要を無視した供給量と、立地を無視した価格設定を長年押し通した成れの果てといったところか

ちょっと前はライバルだった彩都とえらい大差がついちゃったねぇ・・・

あっちは、モノレール支線駅からバスすらない徒歩15分以上の坂道なのに
胡散臭い建売業者や仲介業者に横流しせずとも、阪急だけで販売好調で完売寸前

まぁ、この郊外家余り土地余りの時代にわざわざ山を破壊して何の変哲も付加価値もない
昭和ニュータウンの焼き直しだからねぇ

新規過剰供給でお隣の中山台が暴落している最中、急ピッチで売り逃げする為に大量供給して
なおかつ、以前のそこそここだわっていたまちづくりの残り香を利用した、コストダウンしまくって
割高な狭小細切れ路線じゃ、見込み客がつきて窮地に陥っているのは当然の結果かもね

いうまでもないけど、（受給を無視した）新規過剰供給ってのは、山手台も含め宝塚市のアホみたいな後先考えない焼き畑的な新規開発推進体質のことな。

中山台なんて（中山台自身には別に罪は無いけど）、アホな行政がこの人口減少時代に類似の焼き直し（山手台など）の新規開発、新規供給促進しているせいで65～75坪の土地で今の相場が2000万未満（坪20万円代）と、メインの分譲時期の昭和50年代（坪単価が大卒初任給の2倍強）よりも物価を考慮すると事実上安くなっているからなｗ

お粗末な開発行政・過剰供給の結果、それなりにタウン内の最低限のインフラ（銀行・ATM・郵便局、スーパー、医療薬局等）もあって、阪急だけでなうJRもバスで利用できるお隣の中山台が、70坪でも2000万未満になっている状況で、何の付加価値もメリットもない山奥のコストダウン狭小50坪密集地を割高な価格で買う人がそうそういるるわけがないから、売れずに業者転売されて、仲介で恥ずかしい物件が出回っているのは当然の結果かもね。

阪急さんの企業努力のおかげでだいぶんお安くなってきましたねぇ^_^
公立幼稚園も出来たしぃ、
あ梅の花でパートできますよね！
あ、まだ価格的に買えないんですけどねぇもう少し安くなったら買いたい人は旦那の会社にたくさんいるみたいですけど！
眺望素晴らしい素敵な山手台に早く住める火を夢見ています！

>>236

最近、僻地ニュータウン住民？同士の小競り合いが多いですね。
それとも暇な販売員が他所をディスってるだけ？（笑）

>>236
彩都のガーデンフラントは、景観にこだわった化粧擁壁や電線地中化など、

かつての昭和ニュータウンの二番煎じや今新品であること以外に特徴のない使い捨てではなく、

一定の付加価値や差別化を追求して提供していますから、それが好調の要因でしょうね。

以前はともかく今の宝塚山手台は何のこだわりもない単なる山の上のコストダウン50坪密集地に

成り果てましたから、販売不調は当然の結果ではないでしょうか。

スカイルを販売開始した当初は広告やインターネットなどの区画図面もスカイル単独で表示して販売状況もオープンにしていたけど、あまりにも売れ行きが不振で焦ったんんだろう、すでに分譲が終わったビューノやクレアスまで含めた超引いた広域の図面に切り替えて、売れなかったから業者に転売した分まで契約済マークで埋め尽くすことでまるで売れ行き好調かのような錯覚させる手法に走り、販売状況もクローズド（非公開）に切り替えたね。

ＨＭの指定が無い自由度は魅力。
逆に知識を備えていないとどこのＨＭにすれば良いか迷うという悩みも生まれそうだけど、これも楽しみの一つと前向きに考えると家を買うワクワク感は増すかと。

何かと自由を感じさせるこの条件。
珍しいスタンスだという感想です。

>>242
唐突なレスだけど、東5丁目のスカイルが分譲開始されたあたりから山手台の宅地販売は絶不調で、

どんどん建築条件無しの宅地が予定変更されて、ＨＭや不動産業者に横流しされて

建売住宅や条件付ばかりになっていますよ。

あまりに販売が不振で、宅地をスケジュールにあわせてさばく為だけど、売れ行きが悪いのを隠す為に

>>241さんが指摘しているような事までやっている醜い状態。

同じ阪急不動産の彩都の条件無し宅地は、申し込み殺到で売れ行き絶好調。
山手台の条件無し宅地は売れ行き絶不振すぎて、ごまかす為に業者に横流し。
どうしてこうなった。

山手台の今分譲しているエリアは登りきった山奥なのに、区割りが平均50坪そこそこの密集地で造成のコストダウン（コンクリートむきだし等）も激しいからね。

駅からバス便エリアで山登らされても、それに見合う広さやプラスアルファの価値も感じられず、ただのバブル塩漬け売れ残り地の在庫処分にしか感じられない人が多くなってきているのでしょう。

彩都は一時期は停滞していたけど勢いが復活し、街に高揚感がある。
どんどん彩都内でも施設やお店はできているし、彩都西トンネルが開通して、北大阪急行延伸後の御堂筋線の始発駅となる新箕面駅へのバス便開通がほぼ確実になったのも追い風。

阪急が今分譲している彩都ガーデンフロントは、山手台より優れた大阪平野、都心一望の眺望に加えて（山手台北部は眺望の方向が西向きで微妙、わざわざ宣伝するのは恥ずかしいレベル）、電線を地中化する事で、既存の住宅地や昭和のニュータウンでは得られない大きな付加価値を提供しているのが最大の人気のポイント。
擁壁も山手台のようなコストダウン丸出しのコンクリート面むきだしではなく化粧擁壁で、歩道や車道の舗装にも一定のこだわりがあり上質なまちづくりの基本は抑えている。

あと基礎自治体レベルで言えば、宝塚市は行政運営や街づくりがとにかくお粗末でオワコン感が強くどんどん不人気な＊＊＊市になっているのに対して、箕面市は市長が頑張っている事もあり、関西でも屈指の人気ってのもあるかな。北大阪急行の延伸決定や阪大の新キャンパス決定など勢いがある。
https://www.city.minoh.lg.jp/brand/documents/readytomove2016_naka.pdf
https://www.city.minoh.lg.jp/brand/documents/readytomove2016_omote.pdf

阪急の彩都ガーデンフロントは建売も質が高い。
プラウドシーズンやファインコートと同じ昭和工務店で植栽や外構にもこだわっている。

阪急が横流しした土地に得体の知れない安物の建売を建てて植栽や外構も極限までけちって仲介業者が販売している山手台東5丁目とえらい違い。

>>246
こういう家ねｗ

宝塚市 山手台東５丁目 ４ＬＤＫ　3280万円
http://www.athome.co.jp/kodate/1033982314/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&...
宝塚市 山手台東５丁目 ４ＬＤＫ　3880万円
http://www.athome.co.jp/kodate/6164106501/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&...

未だにバス路線は拡充されず、JR中山寺も使えず。

>>246
昭和工務店ってw

絶望的な販売不振。彩都の阪急分譲地はバカ売れしているのにえらく差がついたね・・・

西４丁目やビューノあたりから始まったコストダウン新品商法の賞味期限がいよいよ切れて通用しなくなったという事でしょうね。

>>248
バス便の未来も彩都のほうが明るいのが痛いところだね。

新箕面駅が開業してバスが通れば（確実）、山手台の唯一？の自慢だった梅田（大阪）までの所要時間の短さも逆転される。
https://www.city.minoh.lg.jp/kitakyu/documents/outline_pamf.pdf

しかも新箕面は始発駅となるので座れる。同時に新大阪へのアクセスも惨敗となる。

山手台も売れ行き悲惨だけど、売布自由ガ丘は更に凄まじい。

誰がつけたのか絶望的な地名センスにも呆れるが、販売開始から3年弱で
130区画のうち驚愕の30戸程度（建売込み）しか売れてない。
あの手この手のキャンペーンや値下げしまくっているにも関わらず。

宝塚市自体がいよいよ小林一三が築いたブランドを使い果たして
完全に終焉して、家買う層から完全に忌み嫌われる超絶不人気の街になったのが現実かもしれない。

売布自由ガ丘は、住宅購入支援キャンペーン　土地価格１７５２万円　推奨建物本体価格１２２８万円（税込）とかやっているが、そこまで安売りしてもなかなか売れない。まがりなりにも建物は大手ハウスメーカー（エスバイエル）なのに。
まぁ山手台もあまりにも売れ行き悪いから捌く為に業者に流した土地で建売3080万円とか出ていたから似たようなものとも言えるが・・・。

>誰がつけたのか絶望的な地名センスにも呆れる

確かに

>>154
あまりにも売れ行き悪いからSxLもあきらめたのか数十区画を建売業者にまとめて売り飛ばしたね。

先週あたりから買い取った業者が広告入れて販売開始している。

郊外の住宅地に建売なんてやめて欲しいですね。
住民レベルが下がる。

怖い事言うね〜〜

山手台からJR中山寺までの路線バス出して下さい。あと、公園がしょぼすぎ。子供が集える遊具のある公園がありません。

彩都は（モノレールに加えて）バス路線もどんどん拡充されて、中部地区も稼動、国の特区指定、彩都西トンネル開通、北急延伸＝御堂筋線始発となる新箕面駅決定（彩都箕面からバスで15分直通がほぼ確実）と明るい話題が多いですね。
http://www.saito.tv/archives/001/201605/16.05.25%E3%80%80HP%E8%B3%87%E...

それに加えガーデンフロント彩都は、電線地中化・化粧擁壁と大阪平野一望の眺望など既存の分譲地で得られない付加価値のパッケージングが見事当たって、ひとつ前のガーデンテラスの苦戦が嘘のような絶好調で売れまくり

それに比べて同じ阪急が分譲している山手台は、、、
明るい材料が皆無で悲観材料ばかり、山奥でコストダウンで密集でなんのこだわりもなしで売れ行き超絶不調、、、

注文住宅世帯と建売世帯では、生活水準やマナーが明らかに違います。
建売の街にはしてほしくないですね。

彩都西は陸の孤島でしょ。

>>262
丁度購入するとき、彩都は阪急ガーデンテラスの発売中だった。
その時はまさに陸の孤島のイメージで、バスもなければモノレールまで歩いて１５分弱。その上ちょっと高い。だから、山手台買ったが、今となっては自分の将来性を見る目が無かったと激しく後悔。

仕事で先日行ったら、明らかに街の発展度合が違う上に、挙句の果てにバスが走っているようだった。明らかに山手台の方が陸の孤島だよ。

>>263

どちらを選んだとしても結果に大差はないから、気にする必要なし

目○鼻○

ぜんぜん違いますね。

＞仕事で先日行ったら、明らかに街の発展度合が違う上に、挙句の果てにバスが走っているようだった。
＞明らかに山手台の方が陸の孤島だよ。

残念ながら、それが客観的な意見だと思います。
彩都のほうがあきらかにタウン内の施設も充実してきて発展していますし
勢いがありますが、山手台は何も無い上に不人気になりオワコン臭が漂いはじめています。

彩都は巨額の税金も投入されているだけあって、道路などインフラの立派さも段違いです。

>>261
心配すんな
彩都なんかマンションと賃貸の街
民度低いから族まで吸い寄せる
山手台の方がまし

コストダウンしまくりで陳腐化して安売りしても注文住宅が建てられる層に見向きもされなくなって売れなくなっている山手台に対して、彩都は安売りせずとも山手台より高い値段で売れまくっている時点で、現実逃避しても虚しいですよ。

阪急不動産の公式ウェブサイトも彩都は力入れていますが、山手台はスカイルの販売絶不調（殆ど売れない為に業者に転売して売れたかのように偽装）あたりからもうあきらめたのように放置され気味になっていますね。

>>251

近隣や宝塚市内のバス便エリアの昭和ニュータウンの仲介土地よりも、

少し区割りを狭くして、少しだけ高い価格で大量にぶつければ、

何の付加価値も無い目いっぱいコストダウンした住宅地でも

新品効果で宝塚の山腹バス便エリアにもともと一定あった宅地探し需要をごっそり

丸ごと総取りで奪えて、坪単価や儲けを最大化できるという安易な路線は

一定期間は成立したが、いよいよ破綻したってことだね。

需要を奪われた側の昭和のバス便ニュータウンや駅から遠く坂道の宅地が需給悪化で想定以上に暴落し、

酷いと坪30万未満（60～70坪で2000万以下）にまで下がっているので、需要を奪った側の山手台のほうが

「何も無い不便な山奥で何の変哲も無いこだわりもない住宅地の癖になんでこんなに高いの」

と見えるようになってしまい、山手台自身も売れなくなった。

山の上で50坪台庭なし(駐車スペース2台必須の結果)だったら、陽当たり、風通しや隣の家との間のゆとりという点では、この辺の平地、中筋や荒牧あたりの住環境と大差ない。

中筋も荒牧も、ここ十数年で多くの商業施設ができて便利になった(山手台からもわざわざ車で買い物や食事に訪れるくらい)から、山の上ならではの開放感がなくて価格も大差がないのなら、わざわざ山手台を選ぶ理由はないだろうね。

>>270

いいことは分かっているけど、物件自体なかなか出てこない。
バラ公園周辺は環境もアクセスもよさそうで、築浅中古も視野に入れてるけど。
中筋〜山本あたりにいくつか小規模の分譲があるけど、線路沿いとかでどれもイマイチ。

宝塚でもその近辺も含めて平地にまともな住宅地があれば、土地を買って家を建てて住みたいというニーズは多いんですよ。

でも役所が建売業者が開発しやすいように開発基準を誘導しているから、駅から徒歩圏の平地（殆どが建ぺい率60%）は30坪の建築条件付のミニ開発物件しかでてこないというマヌケな状態になっている。

どうでもいいけど、最新情報に出ているエネループバイク試乗体験ってなんだよ（笑）
エネループバイクって最後に新製品が出たのが５年以上前でとっくに昔に（自転車もパナソニックに統合されて）製造中止、廃番になっているだろ。
いったい何年使いまわしているんだよ（笑）
バッテリーもへたりまくっているだろうし、性能も一般的な電動アシスト自転車の最新機種と比べて悪すぎるだろうし、そんなの試乗で貸し出しても逆効果で宅地の売上促進どころか、ますます売上落ちるよ。

業者に転売しまくるほど売れ行きが悪化しているから、たぶん経費もぎりぎりまで削っているんでしょ

そもそもあんな所に住み続けたい？

住み続けたい‼️

http://m.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/q1272607292

なんのこだわりもなくなった単なる山の上の場末コストダウン密集地に成り下がった宝塚山手台は
彩都ガーデンフロントどころかいまや北摂一安いと揶揄されていたタマスマ（茨木市山手台新町）以下だな。

タマスマ
http://www.tamasma577.com/landplan/index.html
・タウンセキュリティ（警備員巡回、防犯システム、防犯カメラ24時間録画）
・専用バスでJR阪急2wayアクセス（JR茨木から大阪15分、京都20分）
・阪急茨木市駅、JR茨木駅周辺は山本とは比較にならない利便性（周辺年間商品販売額：山本駅20億円、茨木市駅305億円、茨木駅187億円）

山手台は広告やHPなどの宣伝で安心安全の街などとほざいているが、ふもとから遠いにも関わらず交番すらなくタウンセキュリティの類は一切無しで空き巣天国状態。
幹線道路も危険で、死亡事故も含む交通事故は普通に昔から多い。
幹線道路ではないが、山手台小学校のマイカー通勤の教員が生徒を轢いて重症を負わすという大変な不祥事も先々月に発生した。

たまスマは、住人がいかついのが多いよ！
あそこ安いから住んでる住人も品がない！
宝塚で家探すなら、山手台は皆んな見に来てるよね。

たますま3600万

阪急不動産 宝塚山手台バナー広告(アドセンス)
土地1600万円台(建築条件なし) 注文住宅3333万円

残念ながらこれが現実

>>281
タマスマって建売は3000万円代ですが、
同じように注文にしたら4500万ぐらいはしますよ

以前話を聞きに行きましたが、土地1500万、建物2500万、外構や諸経費で500万ぐらいで
思ったより建物が高かったです。
太陽光、エネファーム、セキュリティ、国産材、瓦屋根、水回りとかかなり良さそうでしたがその分高いようです。

桜台に南野陽子の実家あるの知ってた？

昔は福本豊や山本太郎さんも住んでたみたい。本当かな？

中山台はちょっと前までJR西日本の社長とかも住んでたみたいだよ
リタイアした老人住民も日本有数の大企業の役員がゴロゴロ

でも全体としては落ちぶれて空き家、空き地だらけで見事に過疎ってますね

山手台に住んでますが、いいですよ。
とても気に入っています。

自然は豊かだし空気も綺麗、住んでる人もおっとりとした優しい方が多いです。
コミュニティーもこれから活動が更に活発になって楽しそうはイベントも色々ありそうですしね、
街頭がもう少し明るいといいかな。

山手台小学校はグランド広いし、
モデル校か何かで教室に扉がなく解放的、子供達の自主性に任せてチャイムはなりません。

宅配でいろんな業者が出入りしているので買い物に行かなくても玄関先で受け取れますし、
特に不自由してません。
新しい街で住むのは気持ちいいです。

マンション購入希望者の関西で「住んでみたい街」２０１６

「メジャーセブン」調べ

１位：西宮北口　２位：夙川　３位：岡本　４位：梅田　５位：宝塚・・・１０位：芦屋

http://www.kobe-np.co.jp/news/shakai/201610/img/b_09577619.jpg

中川（卑弥呼）市長の思惑通りに市政が運営されている様ですね。
宝塚：５位おめでとうございます。

山手台の開発はいつまで続き、人口はどの位増えるのでしょうか？

現実から逃避する286のような悲しきステマ妄想記事とは裏腹に、
地価下がりっぱなしの一人負け凋落が宝塚の深刻な問題。

山手台に住んでいます。

今後、開発される予定の施設はあるんですか？

山手台小学校の前にマンションの計画があったみたいですけど、地盤が硬すぎて無くなったみたいですよ。
阪急不動産の跡地に何か出来そうですね。

山手台に住んでます。
最近地価の値下がりが気になります。
山手で静かな良いところですが、もう少し便利な地域だと、地価の下落もおさえられるのではと思ってしまいます。
カーシェアや、イオンなどの大型ショッピングセンター、お洒落なカフェやパン屋さん、大型のドラッグストア、コンビニなど。
今後を考えた時、山手台から出なくても、快適に生活できる地域になれば、地価も生活も安定するのではないかな？と。
阪急不動産さんでは、そのような計画は全くないのでしょうか？

>>292 匿名さん

わざわざ下から山手台には行かないので、大型店舗は無理でしょうね…
とりあえずあの道路はなんとかしてほしいですね。今でも渋滞がひどいのに、さらに増えるとどうなることやら…
静かで良いところ、が台無しになりそうですね。

>>292 匿名さん

それよりも、今あるオアシスを積極的に使って維持していく方が重要
山手台の販促のために存在しているようなものだから、一定の目処がつけばグループ判断で撤退する可能性は十分

24時間のコンビニあれば便利だけどなぁ〜〜

山本駅付近まで行かないとコンビニがないのは辛い。
阪急不動産の跡地にコンビニ作ってほしいw

あのオアシス無くなると本当になにもない町になりそう。。
中山寺にまんだいがあるので、そっちに流れてる人も多いでしょうね

山本駅付近までが生活圏と考えればいいんじゃない？
渋滞緩和のためバスもしくは電動自転車推奨で

>>296 匿名さん

昔アズナスがあったけど、いつのまにかなくなったので、もうコンビニはできないんじゃないかな…

最近また人口増えた？
朝と夜のバスだけど、人多すぎ。

朝、夜の阪急バスの乗客の増加はここ2年で急激に増えたよね。

山本駅前のマナーの悪いマイカー送迎車も著しく増えました。

コンビニは深夜に騒音が出るから、住民の反対で出来ないみたいだね。
四丁目のバス停前にあったら便利なのにね。

ほんと、山本駅ロータリーのマイカー送迎のマナーの悪いことといったら！ここ最近流行特に感じる。
もともと、バス優先だし、阪急バスもタクシーももっと強気でいいと思う。山本駅ロータリーは甘い。
以前に比べ、バスの本数は増えたけど、もう少し増やして欲しい。

山本駅ロータリーは中山寺の北口みたいに車の乗り入れ禁止にすべきだよ

そのうち、山本駅ロータリーにも規制がかって欲しい。
朝の通学時間帯は、一部山本駅周辺道路は通行禁止だしね。
一時期、警察も監視していたし。

よくマイカー送迎する側なんだけど、バスが来たらもう一度ロータリー回り込むようにして邪魔にならないようにしてるけど、それでもダメだかなぁ？

そうやって多分皆考えてるんだろうけど、車を停められるところはそうないよね？
それにバスレーンに堂々と停めてる人もいてクラクション鳴らされてるしね。

バスが来てるのに堂々と動かない車は、
たしかにどうかと思うわ笑

山手台寒くないですか？

山本駅前と比べると四丁目辺りは２度ほど違いますよね笑

山本駅付近に比べたら2度は違うと思う。
本当に寒すぎる！

3月1日から阪急バスが一部時刻改正しますね。
でなければ、車が増えることで一層渋滞を引き起こし、バスの時間も大幅に狂い、時刻通りの電車に乗れなくなりますからね。そうなれば本末転倒、何のために山手台へ引っ越したのか値打ちもなくなる。阪急バスの決断は良かったのではないかと思います。

バスでJR中山寺に行けるようになったのは朗報だけど、本数、所要時間（経路）ともに、とても通勤・通学に使えるレベルではありませんね。

無いよりはマシって程度で、場所によってはへたしたらあじさいロード経由の徒歩よりも時間がかかる。

これか
https://www.hankyubus.co.jp/news/images/170220t2.pdf

バスでつながったけど、隣の中山台（五月台、桜台）の地価の下がり具合が悲惨だね。

>>292に地価下落を懸念する山手台住民の声があるけど、山手台も他人事じゃないよ。

特に山手台北部のコストダウンエリアは、中山台と比べて何の優位性も無いから（タウン内利便性も敷地面積も街並みもJRへのバス本数も全て山手台のコストダウンエリアが劣る）、新品タウン効果が剥げ落ちて中古タウンになったら中山台と同レベルかそれ以下の地価に向かって、更にその後は仲良く家余りで山の上の何の変哲も無いバス便オールドタウンとして地価下がっていくと思われる。

つまり損する可能性が高い。

前に、阪急不動産の山手台公式サイトで山手台日記(去年n８閉鎖)担当のおっさんが、大規模な分譲としては最終エリアとなる次期エリアこそはコストダウン路線ではなく日本全国色んな所から見学に来るようなこだわり溢れる先進的な美しい街にするとか言ってたけど、嘘だったのかなｗ

スカイルに入ったあたりから、ヤバイぐらい売れなくなってきているね。
建築条件無しで分譲する予定地の大半や5丁目の売れ残りをハウスメーカーや
不動産ブローカーに回したり、まだ売れてない他社に回した分を一括済マークで印象操作したり、
なりふりかまわずあの手この手で売れているようにみせかけようと必死だけど
売れ行き不振は深刻で過去最低は否めない。

一方で同じ阪急不動産の彩都ガーデンフロントは、過去最高レベルのスピードで売れまくり。
ハウスメーカーや他社に1区画も転売しなくても、自社（阪急不動産）と
共同開発・大阪ガスのみで余裕で完売の目処。

一時期はライバルだったのに、比べるのも気の毒なぐらい人気に大差がついている。

どうしてこんな事になった。

渋滞悪化も、もとから酷かった状態だったから、どうってことない規模の新規住民の転入でも
悪化しているだけで、売れ行きが好調だからではない。

> ハウスメーカーや他社に1区画も転売しなくても、自社（阪急不動産）と
共同開発・大阪ガスのみで余裕で完売の目処。

大ガスだから売れてる
隣であの価格で売られたらハウスメーカは辛い

阪急の建築条件無しの土地が彩都は売れまくっているに対して、宝塚山手台のそれは絶不調だから大ガス云々は関係ないね

単純に、人気、不人気の差だよ

売れ行き不振から、販売促進する為に登記費用（25～30万円）当社負担無料キャンペーンとか安売りやっているけど、そんな事するんだったら、登記費用ではなく夫婦2人と子供2人までの阪急バスの定期券1年分プレゼントとかしたほうがいいのにね。

渋滞悪化は阪急不動産にも責任があるのだから、バスの定期プレゼントしてできるだけ阪急バスの利用促して渋滞を緩和する努力するべき。

1年ほどバス使う習慣できたら、無料期間終了後もマイカーの利用はある程度抑制されるだろう。

>>319
彩都ガーデンフロントは、電線地中化や化粧擁壁など景観面のこだわりがあり街並みに魅力がある。
ニュータウン内の利便性は彩都のほうが遥かに上だし。
山手台の今分譲している辺りは、山奥なのに何のこだわりも敷地のゆとりも無くコストけちった
単なる山の上の50坪乱開発密集地に成り下がっている。
売れ行きの差は当然の結果だね。

確かに無電柱や化粧よう壁の彩都ガーデンフロントと比べるとと、大幅に街並みの魅力面で見劣りしますね。

山手台の現在販売エリアは区割りも山奥のわりに余裕がないし・・・

住友林業がかわいそう

当初は阪急の中でも宝塚山手台のほうが彩都より高級でこだわりの街づくりって路線だったのに、分譲が進むにつれてどんどん安っぽくなり、いつのまにか彩都以下の何のこだわりもないに山の上の場末になっているっていう。

>>323
山手台の広告等で「美しい街づくり」とかって紹介されてるのって、殆どが
分譲初期エリアの写真で、あんな景色は今分譲している山手台北部の
どこにも存在しないよ

殆ど「イメージ広告」レベル

阪急不動産つながりで彩都箕面ガーデンフロントと宝塚山手台を最近比較検討して両方見に行った人は、90%以上が彩都箕面を選んでいると思う。

現地訪れたら明らかに宝塚山手台のほうが分譲中街区が安っぽくてテンション下がるんだもん。おまけにニュータウン内に阪急オアシス以外何もないのも比較されると辛い所。

値段がガーデンフロントの方が高いからね。
山手台は値下げしてるからね。

もともとは山手台のほうが遥かに高い高級路線だったのにね・・・

>>322
勤務先から交通費出るから旦那さんは大抵バスの定期券持ってるんじゃないかな。

バス利用促進、マイカー抑制の為なら定期よりも奥さん用に無記名式hanicaカード10万円分（上限の20000円までチャージしたカード5枚）と電動自転車1台とかのほうがいいと思う。共働きで両方定期持っている場合は、ヤフオクで売ればいい。

ある程度の規模があって電線のない大阪平野一望の街は関西で六麓荘町ぐらいしかなかった。
今更いうまでもなく、六麓荘町は相当な金持ちしか買えない。

彩都ガーデンフロントは関西の住宅地開発史上で初めて
「一般人が買える価格帯で電線の無い街並みと大阪平野を見晴らす眺望」を両立した街。

昭和40～50年代の旧ニュータウンの単なる焼き直し劣化版や売れ残り土地の在庫処分に走らず、
オールドタウンでは得られない新たな付加価値を提供したのが大きい。

モノレール支線駅からすら非徒歩圏というかなりの悪条件でありながら、差別化によって
弱点を上回る魅力を提供し、予想を上回る人気で成功した。

左　彩都ガーデンフロント　右　山手台東5丁目（売り出し中築浅物件）

もうじき新名神開通で交通量は更に増える予定です。

今後も分譲するにあたっては、できるだけマイカー利用者が増えないような
取り組みや工夫など、これ以上の渋滞悪化を抑制する義務が阪急不動産さんにはありますね。

>>328
こういうのとかねｗ
http://suumo.jp/front/gazo/bukken/060/N010000/img/144/84186144/8418614...

こんな街並み今分譲している辺りのどこにあんだよ

分譲が進む毎にどんどんコストダウンがひどくなり、何の特徴も無いバナナの叩き売り路線になっていった山手台と正反対ですな。阪急不動産の山手台開発関係者も、爪の垢煎じて飲んだら？


バブルの象徴？ 山梨巨大住宅地の現在
http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/opinion/15/221102/081800046/?P=1

筆者：バブル期に開発された郊外型巨大住宅地ですか。リゾート地に建てられた一部のマンションの
ように、廃墟化が進んでいそうですね。

井出氏：いや、違うんですよ。今でも人気の住宅地。管理もしっかりされているようです。

＜中略＞

　バブル崩壊によって地価は急激に下がった。積水ハウスは売値を下げるための工夫として、90年代
後半から、庭の樹木を減らしたりしてコストを下げた。しかし、「自然の中で暮らす」というコンセ
プトと矛盾したこともあって、このコスト削減策でコモアしおつは評判を下げることになる。

　「これじゃだめだ」。同社は2005年に大きく方針を転換する。それまでの「家づくり」から「街づ
くり」への転換である。

　建物同士を余裕を持って配置し、敷地境界に塀を設けずに樹木を多く配置。隣同士のコミュニティ
ーを育むような設計とすることで、付加価値を上げる方針を採った。コモアしおつの一角にこうした
住戸を配置し、同年4月に「トリコパルク」として売り出した。

　結果的にこの決断が実を結んだ。隣人同士のトラブルはなく、地域の良好なコミュニティーが形成
されたことで、それまでの東京に勤務する層だけでなく、地元の住民からも「住み替えたい」という
需要が現れ始めたのだ。価格が3000万～4000万円とバブル期に比べて半額程度になったことも地元の
需要を増大させた。

「最初に売れなくて良かった」

　アフターサービスの質の高さも評判を呼んだ。分譲から24年間、積水ハウスのアフターサービス担
当者は一度も変わっていない。担当者である奈良和秋氏は現地事務所に勤務し、地域住民の細かい要
望を聞き続け、信頼関係を築いている。「年に2～3件は、奈良さんからの紹介で物件の注文が入る」
と積水ハウスの貴田氏は言う。

　注文のペースはバブル崩壊直後から持ち直し、積水ハウスが持つ約1200区画ある宅地のうち、残り
は27区画になった。「逆説的ではあるが、最初に売り切れなかったのが街としては良かった」と貴田
氏。分譲を開始してすぐにすべて売った場合、同じような年齢層が住む街となる。高齢化も一気に進
行するため、数十年たった時に問題になりやすい。

　一方でコモアしおつは徐々に売れていったため、年齢構成はバランスが取れている。最初に分譲し
た住宅の一部は売りに出され、それを地元の若い層が買っている。この数年では中古需要が新築需要
より圧倒的に多いという。

　コモアしおつの総事業費は非公表だが、バブル当時の地価や造成工事などを考えると、数百億円の
規模だろう。バブル崩壊で分譲価格が下がったことで、積水ハウスとして高い利益率を計上するプロ
ジェクトではないことは容易に想像がつく。

　しかし貴田氏は「このプロジェクトが弊社の財産になる」という。下がり続ける地価に対して、建
物や街の設計としてどんな工夫ができるか。家単体ではなく、街として価値を上げるためにどうした
らいいか。24年間に及ぶ苦悩の末に導き出された解決策が、コモアしおつに詰まっているからだ。

　ひょんなことから取材することになったコモアしおつ。バブル期の住宅事情を知ることが目的だっ
たが、「住みやすい街をどうつくっていくか」というとても大切なことのヒントを得た気がした。

これは醜いｗ　宝塚山手台一丁目バス停

しかもこれ最近ベンチが壊れて応急処置でこうなっているのではなく
5年以上前からずっとこの状態

こんなの購入検討者が見たら、将来の街のインフラの維持管理補修や
阪急グループの公共交通や食品スーパーの維持などが
ちゃんとなされるのか不安になって山手台はやめるよね

https://goo.gl/maps/jMxkr5krfTM2
ストリートビューで過去画像見ると2011年の時点で既にベンチ壊れておりブロック補修だね・・・（笑）

利用者殆どいないから修理いらんだろって感じで放置されてたんだろうな。
本当はベンチそのものを撤去したいところ広告あるから撤去できずあんな事になっていると予想。

これから道路のカラー舗装もするらしいよ。

彩都箕面にまさかの北大阪急行延伸決定という神風が吹いたのが痛かった。
『バスすらなしモノレール支線駅遠で千里中央までドアツードア45分ｗ』といった煽りができなくなり、山手台北部唯一の拠り所だった、バス一本で出られる山本駅から梅田まで乗り換えなし26分という謳い文句が優位性ゼロになってしまった。彩都箕面は、延伸後、バス一本(15分)で出られる新箕面駅から、乗り換えなし梅田23分だけでなく、新大阪、本町にも直通。しかも始発駅なので座れる。山手台の圧倒的ボロ負け。
結果、山奥の何のアドバンテージもない単なる安っぽいだけの場末コストカット分譲地になってしまった。

結局、彩都の阪急が地権者の開発エリアは、ほぼ（7割がた）自社で販売。
一方で山手台北部は、売れ行き不調から阪急が自社で捌くのを早々に諦め、
売りにしていた「建築条件無し」の看板も外してまで、
大部分を色んなハウスメーカーや不動産業者に流して営業（集客・販売）をアウトソーシングした。

でもこれってはじめから販売スケジュールありき、もっと言えば山手台からの
撤退スケジュールありき（お荷物扱い）で山手台開発を進めている感がみえみえで、
印象が悪いですね。

スカイルとかいう街区も最初は全１１９区画の建築条件一切無しの宅地とか大々的に宣伝してたね。

でも、あまりにも売れ行きが悪すぎたので（販売開始から最初の半年で１０区画ぐらいしか売れず）

いつのまにか殆どＨＭに横流しして、一括で済マークにしたり建売やモデルハウス建てさせたりして

売れ行き良いように見せかけて販売する手法に切り換えて、ぎりぎりなんとか乗り切った感じ。

>>344
カラー舗装って持続性の担保あるのかな？って思う。

山手台の中川大橋は去年宝塚市によって補修工事が行われたけれど、タイル貼りの歩道が

単なるアスファルト舗装にされてしまい、植え込みも撤去されて殺風景な道路になってしまったよ。

このように道路まわりの仕上げは、行政側のコストダウンや無配慮で台無しにされてしまうことがよくある。

将来、各種工事で業者が道路掘り返したり、行政が痛んでいる箇所の補修する時に、コストダウンや無配慮から

通常の舗装にされてカラーと一般舗装のツートンカラーになったら、普通の道路よりかえって醜くなってしまう。

永続性が見込める電線地中化や区割りのゆとりや幅広緑地帯や自然石擁壁なんかと違って、持続性の点で難がある道路の仕上げのこだわりは微妙かもしれない。

あまりに渋滞が酷くなってきたので、市が新名神開通までに長尾小学校ジオグランデ前の交差点を拡幅工事をするみたい

ナイスー！

>>346 匿名さん

いずれにせよ乗り換え必須
最寄りの鉄道駅から徒歩圏外、しかも坂の上の住宅地など、いくら見た目を取り繕ったところで数十年後は廃れる運命

渋滞対策の工事は良い事だけど、山本駅ロータリー周辺のマイカー送迎も正式に禁止にしてほしい

よくパトカー巡回してますよね。
五月台桜台は空き巣の被害が報告されてるけど、山手台は今の所まだ大丈夫みたいですよ。

>>343
公式サイトの新聞広告pdfファイルに“一部無電柱化”とあるけど、どれぐらいの規模なんだろう。
そこが最重要なポイントだね。

実質的な最終街区となる新街区全体の1/10ぐらい（数十区画）だけ無電柱化するなら、
全体のコストダウン路線を隠す為の小手先のこだわってますアピールに過ぎないし
お話にならないよ。

そうではなく、阪急の彩都箕面みたいに300～400区画の規模で無電柱化をやるなら
本腰入れてるしたいしたもの。

ちなみに彩都箕面の無電柱化はガーデンテラス125区画とガーデンフロント238区画で計363区画。
それ以前の茨木の街区も無電柱化の実績が多数あるし、阪急不動産がどれぐらいの本気度で
宝塚山手台の最終街区に力を入れてくるかは見物だね。

公式HPの閉鎖される前の山手台担当者日記で、設計中の新街区は魅力的な店舗の誘致頑張っているとか、お店の出店ができるように大きめの土地増やすとか出てたけど、あれって結局どうなったのかな？

ちゃんと約束守られたら良いけどどうなるかな～

オアシス以外なんもないのはマジでなんとかしてほしい。。

昔から何も無いと馬鹿にされてきたお隣の中山台ＮＴと比べても圧倒的に何も無いからね。
そのくせ、幹線道路の交通量だけは多くて渋滞だけは立派にあるという。

確かに隣の中山台は銀行、郵便局、コープ、交番、飲食店、薬局、スポーツクラブ、図書館分室などがあり、生活インフラは遥かに充実している。

にも関わらず、地価は暴落しているってことは、山手台の分譲時新品以外に何の取り柄もない北部のコストダウンエリアは、中古になったらそれ以上に強烈な地価暴落に曝される可能性高いってこと。

10年後は家の価値がなくなるから安く買えそう。

最近、新聞の1面記事広告とかやっているね。

宣伝も必要なんだろうけど、まちづくりのコストけちって宣伝にお金かけるよりも
本質のまちづくりに力入れて欲しい。

>>357
山手台北部の空き巣がまだ少ない理由は、今は家を建てる為に業者が多く出入りしていて日中ずっと人目があるからかと。
これは一時的なものなので、一通り家が建ったあとは状況が変わりそう。

>>338
は最初ネタかと思ったけど一昨日現地通った時に見たらマジだった。
これはあかんでしょ流石に。

なんか既に電柱いっぱい見えるんですけど…
本当に新街区、電線地中化するの？

彩都ガーデンフロントの文言は、無電柱化（一部除く）
山手台の新街区の広告記事は、無電柱化（一部）

一部除く＝全体の殆ど

一部＝少数

で意味が真逆というか大違い（笑）
まだなんともいえないが、電線地中化するエリアの区画数を発表しない限り
期待外れのごく少数かもしれないし、どうとでもとれる表現。

梅の花もお客さん入ってないし、あの場所は難しいんじゃないかな？
スーパー維持する為に、オアシスで買い物しましょう！

オアシスだけでは販促、地価維持は厳しくなってまいりました

ああいうバス停のベンチって広告つけてる病院や会社が勝手においてるだけだからね。
たいてい無許可だけどゴミってわけでもないし役に立たないわけでもないから行政もほったらかしっていうパターンが多いみたい。
ブロックも近所の人が見かねて噛ませたくらいじゃないのかな。
街の印象よくするなら，ディベロッパーが用意すりゃいいのに。大して高くもないよ，ああいうベンチは。

本気で街づくり考えるなら，マイナスイメージになりそうなものは排除する努力していいとは思うけどね。
広告主に連絡いれてどかせてもらえばいいだけなんだけど，たぶん連絡すらしてないんじゃないかな。

梅の花お昼行こうとしたら、いっぱいですって断られた。

伊丹からもお客さん来てるみたいだよ。
高いのに流行ってるよね。

山手台って彩都含めURのニュータウンと比べて幹線道路や歩道が圧倒的に狭いよね

ガーデンフロント前
https://goo.gl/maps/NdDvM3NPm6K2

>>382
見栄えの悪い広告もつかないし，きちんと設置されたものはいいですよね。

なんであの時彩都のガーデンテラスを買わなかったのか、自分が時々嫌になる。
この前仕事で久しぶりに彩都に行ったが、更に奥まで家が建ち並び驚いた。

>>374
箕面森町や西宮名塩の国見台やですら引き合いあって借り手がいるぐらいだから、
山手台の販売センター・旧アズナスの辺りでも事業用借地権で募集すれば
いくらでも借り手はいるよ。

389

山手台の闇ですね、、

コストダウンし過ぎて何の魅力もなくなり
あまりにも売れなくなって業者に転売してますからね

沢山建売格安物件が周りに建ってくれれば、我家は豪邸に見えるかな？
何だか複雑な心境だな。

不法占用と管理瑕疵 ～バス停ベンチの取扱～
http://www.hrr.mlit.go.jp/library/happyoukai/h18/pdf/f/f_04.pdf