阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

一生に一度の買い物なんだから、何度も足を運んで自分の目で確かめて判断するしかないよね。
色んな意見を参考にはしたらいいけど、自分の価値観を大切に、判断するのは自分。
他人の意見を鵜呑みにして結婚する人なんていないのと同じ。

まぁ、とにかく現地見ないと話にならないよね。

>>601 名無しさん

とても共感します。
自分で見て自分で歩いて、いろいろ調べて納得したうえでの買い物ならば、他の人にどう言われても関係ないですしね。

私は山手台には住んでないけど、今の家買う時は「平日と休日」「朝、昼、夜」「晴れの日と雨の日」「近所のお店、少し離れたところのお店」「駅の状況」「大きな病院、小さな医院の種類や数」等、知り合いや両親に「こんなとこしっかり見とき」って言われたとこはとことん確認したなあ。
さすがに「春夏秋冬」を比較するまで時間はかけなかったけど。

山手台南部
http://www.yamatedai.net/gallery/img/slides/010.jpg
http://www.yamatedai.net/gallery/img/slides/014.jpg

確かに街灯ひとつとっても新街区とは全然違いますよね。
↓新街区はあからさまにチープ
http://www.yamatedai.net/assets/img/yamatedai_gallery/image-15.jpg

無論これは街灯に限った話ではなく、造成や道路回りの設え等も、ちゃんと見るとあらゆる点で最近の山手台はコストダウンが顕著になってきていますね
それなのにコストかけてつくられていて街並みにも優れ高級だった時期に分譲された山手台の売土地の仲介相場よりも、新街区のほうが割高な坪単価なのはねぇ

昔と比べると流石に激減したとは言え
既存住民がいない新規分譲地に住みたいという情弱が
未だに一定数は存在しているから
これから凄まじい家余りの時代に突入しても
ニュータウン商法は未だに続いている。
阪急は彩都や山手台でやめると言っているけど。

今新しい事に最大の価値を見出すということは
30～40年経過して古くなったら
価値が消滅すると言っているも同然。
古くなり既存住民だらけでも、果たして
若い世代に評価されて今と変わらない
資産価値を保っているのか
冷静に評価するのが重要じゃないのかな。

50年前からこれまでは、順調に人口が増えて所得も増えて右肩上がりの時代でした。

これから先の50年はどういう風になりそうかと考えてみれば、不便な所の未来が何とな～く予想できる。

でもここは交通の便はさほど悪くはないような。

最寄り駅までバス５分だし。

宝塚市の将来推計人口は2040年で20万人。
ようするに現在より人口3万人減って、現役世代比率も激減して高齢者だらけになり、市内の全戸数に対する空家率も30%台になるという事です（現在も新規開発を抑制せず、新規住宅を建てまくっている為に空家率は上昇）。

今でも既に宝塚市の山の上の各オールドタウンは空家が目立ち出して地価も悲惨な程下落し続けているのに、これから30年経過して山手台北部がオールドタウンになった時に、山の上であっても山手台北部（今分譲している街区も含む）だけは例外的に旺盛な需要と今の販売価格と変わらぬ資産価値を維持していると信じられる根拠や魅力や優位性があるのでしょうか。

>>604
＞高級だった時期に分譲された山手台の売土地の仲介相場よりも、新街区のほうが割高な坪単価なのはねぇ

敷地面積も開発当初と比べると最近はどんどん小さくなって、
そのくせ駐車場２台確保の造成なので庭は極小になり家が建て込む分、
街並みは勿論、採光、プライバシーなど住環境という点でも
大幅に劣化していますな

散歩するには静かで雰囲気もいいので満足してます。ご近所さんも良い方ばかりなので楽しく過ごせてます。個人的に毎日楽しいですね。

昔のように広くはないにしても、4丁目、5丁目も綺麗でしたよ。
小さい子の声もよく聞こえて、それぞれこだわりもあって、雰囲気が良かった。
今、分譲中の3丁目の土地もきっとそうなるでしょう。
山手台、緑がたくさんあって気に入っていますよ。

バスで下まで6分程度、阪急に乗って宝塚、川西までいけばデパートもある。
駅周辺には、郵便局、薬局、病院、園芸店、病院院、ケーキ屋、本屋…
坂はあるけど、言うほど不便とは思いません。長閑で気に入っています。

ガレージが非掘り込み車庫で横並び２台分だと、平均５７坪程度の区割りじゃ家を建てると庭は無いに等しくなる
これが最近の山手台が建物が道路から丸見えで緑乏しい理由

新街区は微妙にバス停まで遠く、バス停利用するにも毎日階段を上り下りしないといけないし老後はきつそうですよね

スロープの歩道使えば階段使わない事も可能ですけど、えらく遠回りになりますし結局は車使わないと生活は不便です

しかしバス便の利便性や車使わなくても生活できる事（徒歩圏にオアシスがありもうじきコンビニやドラッグストアが出来る事）が山手台の販売価格には強気で転嫁されているので、その点をどう判断するかでしょうね

ようするに、現実的には車使わないと便利に暮らせないにもかかわらず、山手台の現在の分譲価格は「（駅徒歩圏の平地のように）車無くてもじゅうぶん便利な生活できる便利な街価格」に設定されていますから

よくわからんのだが、コンビニやドラッグストアが販売価格に転嫁されるってどういうこと？
グループのオアシスは何となくわかるんだけど。

もしかして「転嫁されてるに決まってる」って憶測？
それにしても理論的に分からん。

資本関係のあるグループの店じゃなくても周辺施設や出店予定等の利便性は
販売価格に織り込まれてる（坪単価に上乗せ）に決まっているでしょ。
バス停まで徒歩5分以内やら、買い物施設近いやら、街の中心部やら特等席やら、
今秋に商業施設オープン予定やら、スーモや公式サイト、広告等でも
現にアピールしまくっているわけで。
問題はその強気の上乗せ分が適正な水準なのかどうか。
駅にもより近く（なんとか徒歩圏）こだわり面でも比較にならないほど上の
西2丁目の仲介市場成約相場より坪単価遥かに高いのはまともなのか等。

なるほど。
転嫁って言うから分からんかったけど、要は施設ができるからその分販売価格を強気に設定してるってことか。

その判断は買い手がする、つまり客が適正と思えば妥当、高いと思えば不適当ってことだね。
そうなるとますます評論家さん達の意見より実際に購入意欲がある人達が現地で肌で感じた感覚が大事なんやろうね。
現場が全て、やね。

分譲中の土地は階段などが辛いぶん、眺望が良いので、結局どちらをとるか、というか好みによりますね。
5丁目の1番端のほうは、車がないと厳しく、徒歩だとかなり急な階段ですが、眺望は素晴らしかったです。
なかなか、あそこまで散歩に行く方はいないかもしれませんが、眺望の良さを見て5丁目の端も良かったかも、と思いました。
分譲中の土地は眺望よく、オアシスが徒歩圏内ですから、気にいる人は気にいるでしょうね。
グリーンベルト、庭がもう少し広ければ良いなと思いますが、そうするとさらに価格が高くなり、若い子育て世帯にはハードルが高いのかもしれません。
もちろん阪急がその価格を決めているからこそ、不満も出るのだとは思いますが。

>>610
４、５丁目とか山手台南部と比べたら呆れるほどタウン内の家々の緑少ないですよ。
４～５丁目はただでさえ山の上の山手台の中で一番上の方なのに、誇張抜きに山本の平地よりも緑が乏しい。
山本中山周辺は平地も庭が広い大きい家が多く緑地も残されているので緑豊かですからね。

山手台北部の一般的な家並み
https://www.wills.co.jp/dbimg/bukken/231949R75508.jpg

https://i1.wp.com/switch-fudousan.com/magazine/wp-content/uploads/2017...

山手台南部の一般的な家並み
https://www.google.com/maps/@34.8302889,135.3747056,3a,75y,41.6h,87.35t/data=!3m6!1e1!3m4!1sucRScRhP4DTUbxwllGv_CQ!2e0!7i13312!8i6656

https://www.google.com/maps/@34.831733,135.3774011,3a,75y,347.96h,92.39t/data=!3m6!1e1!3m4!1s23AGWWkZ9B5rICPBoW2rOA!2e0!7i13312!8i6656

https://www.google.com/maps/@34.8304941,135.3784927,3a,75y,334.04h,98.83t/data=!3m6!1e1!3m4!1syR1zLwk1d52nKpfi8ot1wA!2e0!7i13312!8i6656

山手台南部の一般的な家並み
https://goo.gl/maps/uLJPUmhuGY52

https://goo.gl/maps/FFzD51bWQ4v

https://goo.gl/maps/Kspz8XMcW6m

＞６１４阪急自身が商業施設誘致する為に販売センターを潰して移転・新築したり、
その旧販売センターの土地を売却して店を誘致するにも労力やコストがかかっているわけで、
それによってもたらされた利便性向上分により仮に今デベロッパーが開発用地として仕入れたら
従前より大幅に宅地の仕入れ原価はアップするとみなして、宅地価格に転嫁しているって意味だろ

論点は街中ならどこにでもある食品スーパーやコンビニごときがあるぐらいで
坪単価５割増しの強気の価格にするほどの資産価値が本当にあるのかってところ

>>620

まぁ、全ては購入者が判断すればいいんじゃない？
「〜ごとき」かどうかの判断も全く購入する気のない外野がするんじゃなくて、真剣に考えている人がすればいい。

阪急のセールストークや評論家のネガキャンに惑わされることなく、自分にとってのベストを自分で考え確かめて決めればいい。

>>618-619
もはや同じ分譲地（山手台）とは思えないぐらい深刻な差がありますね。
細部にもコストかけ拘って造成され家々がゆったりと離れ庭も広く緑豊かな南部と，
露骨なコストダウンとセコセコ区割りで家が建て込み緑乏しい北部では…

そりゃ土地面積が狭いとどうにもならんからね

>>622 だから何なん？
あんた、どんな立場の人間で何を求めてるのか？

自分の選んだ街を関係ない人にどうこう言われると、本当に腹が立つ。

非住民もいるかもしれませんが、高級路線だった頃の山手台住民にも、
昨今のコストダウン路線や緑豊かな街並みにはならない区割り狭小化には、
批判的な人は沢山いますよ。

なんとしても家余り時代が本格化、深刻化する前に山手台開発を終わらようとする
撤退スケジュール重視の急ピッチな分譲の為に、
若い子育て世帯に偏った価格帯や今新しいだけしか売りがないコストダウン路線となり、
それが幹線道路の渋滞悪化や小中学校のキャパ不足など弊害を生んでいますしね。。

道路や教育施設の問題って、そもそも行政の問題じゃないのか？

>>625 戸建て検討中さんに質問です。

どうして、高級路線だった頃の山手台住民が今の路線を批判するんですか？
時代が変われば人も住まいも変わる、隣人として大人として仲良くすればいいんじゃないでしょうか？

>>618 通りがかりさん

昔と比べればそうだと思いますが
山手台自体が緑が多く、比べず四丁目、五丁目をみれば先に書いたような感想です。

昔と比較して上から批判するような口コミを読むと、そういう人がたくさん住んでいるのかなと不安になり、土地そのものの情報以上に購買意欲が失せます。
阪急に抗議するなら分かりますが…その高級路線だった区間以外にもすでに多くの人が住まわれているのですよね。
一生に一度の買い物をどのような気持ちで決めたのかを想像すると、よい気はしません。
気に入って購入しても、そういう風に思われているのだなという意識はどこかに残りそう。

「若い子育て世帯に偏った価格帯」という書き込みを拝見しました。
これはつまり、阪急がターゲットを絞ったということでしょうか。

時代も変わり、人も変わり、昔のように家にお金をかける人が減っている今、言うほど安くはないと思います。
誰でも手が届くわけではないけれど、若い世代が増えるぎりぎりの値段設定のような気がしてきました。

とりあえず、私的には今売り出し中の3丁目が完売することを願ってやみません。
今さらグリーンベルトが狭いと言っても、売り出し中の区間が変わるわけではないので、花や鳥の好きな温かいファミリーが増えるとよいなと。

>>618

こんな一般の人の住宅を、「緑が乏しい」事例って勝手に載せていいのか？
文脈からこいつが批判してるのは明らか。
法的にはどうか知らんがマナー違反をはるかに超えた、やったらあかんことでは？

アホばかりの掲示板か？

人間的にレベルひく‼️

>>627
もともと山手台って、時代の流行にとらわれず、50年後100年後に評価される理想を追求した街ってのがコンセプトだったと思うけど。

今新しければいい、今の子育て世代に売れさえすりゃいいという路線は、まさに使い捨てですけど。

>>633
あなたが阪急のやり方を毛嫌いしていることは十分にわかりました。でももういいじゃないですか。
あなたの書き込み見て、住民さんや検討者が嫌な思いしてるんだから。
あなたの情熱は直接阪急にどうぞ。

>>631 さんの意見に共感します。
非常識ですよね、勝手に緑の乏しい例として写真を載せるなんて。
削除したほうが良いのではないでしょうか。
自分の大切な家が緑が乏しい例として勝手に写真を掲載されたら訴えたい不快ですね。
実際に法的に訴訟可能かどうかはわかりませんが、相談には行きます。

>>636
そう思うなら、その悪質なことをやめさせるために阪急に物申せよ。
ここで文句言うのは、単なるあんたのストレス発散でしかない
しかも、あんたのその趣味が多くの人の気分を害してることに早く気付きなよ。

あんた、相当嫌われてるよ。

勝手に写真を掲載云々だの、同意だの自作自演で頓珍漢な憤慨している人がいますが、現在販売中の不動産物件の『既に全世界の誰でも見られる不動産販売情報サイトに公開されている』公開物件の公開画像のURLを貼り付けるのが、勝手に掲載して違法だの訴訟云々とかどんだけ（笑）

あまりにもお粗末。勝手にも何も『既に全世界に公開されている』んだよ（笑）

言うまでもないけど、緑が少ない云々等の街並みに対する批評や意見が、削除対象になったりする事はありえない（ましてや法的に問題など100%ありえない）。

ポジティブな意見しか書くなというのは、この掲示板の存在意義自体の否定。

営業マンのセールストークや公式HPや広告では分からないマイナス意見や否定的な情報も知ることが出来るという事に、日本の消費者が高い価値を見出して支持しているからこそ、この掲示板が事業として成立している。

>>637
今更ですがここで悪口だけを書いてる人の目的が「多くの人の気分を害する」ことですから。

ここ数年の山手台は悲しいことに悪い意味でニュータウン丸出しになってしまいましたね。
色んな所をコストダウンしたり、
山の上なのに満足なお庭もとれないぐらい宅地の区割りもぎりぎりまで小さくして、
今新しい事だけが最大の取り柄みたいな。
もともとの山手台は今新しい事を売りにしたニュータウンというより、
ゆとりある住環境や景観の美しさなど理想を追求した上質な分譲地って理念だったはずなのに残念です。

>>639
そうそう、否定的意見は投稿するなというのはマンションコミュニティやe戸建てのビジネスモデルそのものの否定ですね
というかe-mansionでもe-kodateでも過疎スレ以外では否定的意見のほうが多いのが普通ですよ
そんな事すら理解、許容できていない人は掲示板に向いてませんから利用しなきゃいいのです

> 当サイトは、マンション/戸建住宅の購入を検討されている方々に、有益な情報を
> 提供したいという想いから運営しております。
>
> それにあたっては、中立的な立場で、みなさまからの投稿を扱う必要があり、その
> 姿勢を阻害する恐れのある利害関係者とは、直接の取引を行うことはございません。
> ですので、客観的事実や、一検討者の意見と判断できる投稿については、たとえ、
> それが特定の業者やマンションに対する否定的な内容であったとしても、否定的だ
> からという理由だけで、削除することはありません。
>
> 利用者様におかれましては、ご検討にあたってのご意見やご感想を、ありのままに
> 投稿いただければ、結果として、それが他の利用者様にとっても有益なものになる
> と考えておりますので、どうぞお気軽にご投稿いただければ幸いです。

>>642 e戸建てファンさん

あなた、本当に嫌がられてるよ、みんなから。

行動ゼロの口だけ評論家って。
自己満足も大概にしなよ。

>>642
何が「そうそう」なの？
ビジネスモデルの否定？
あなた、相当頭悪いね。

＞630さん
子育て世帯に売れる価格帯にする為に庭やグリーンベルトが狭くなっているのは仕方がないというのは、本末転倒というかいかにも業者が詭弁で言いそうな言い訳ですよね。
もちろん貴方は業者ではないでしょうし、悪気は無いのでしょうけど。

標高200m級の山の上としては狭小すぎる50坪台等ではなく、平均70坪超など豊かな緑やゆとりある街並みが担保できる区割りにした上で、今と同じ価格帯（3000万円台後半）で販売すればいいのです。

もしくは全体としては平均としては同様に70坪超にしつつ、50坪台～100坪超まで幅広い区割りにして、何割かの小さめの土地を子育て世帯の買える価格帯（2000～3000万円台）にすればいいだけです。

それをやらず平均自体を50坪台まで下げて小さな土地ばかりにしつつ相当強気の坪単価段設定にしているという事は、結局は子育て世帯の足下（出せる値段）を見ながらぎりぎり許容できるまで土地を小さくする事で、坪単価を極大化（＝区画数の最大化）する事しか考えていないという事です。

ようは、日本中から高く評価されるような良い街にしたいという当初の山手台開発の理念など捨てて、もはや目先の儲けを最大化する事しか考えていない開発に成り下がっていると残念ながら判断せざるをないと。

街に巣食う品格の無い建売業者や不動産屋がミニ開発や分筆で最低敷地面積ギリギリに土地分割して区画数、儲けを極大化する行為と（山の上なのに平均50坪台密集区割りの）本質は全く同じですからね。

山手台もせめてこれぐらいの区割りにすりゃ良かったのにね。
そうすれば山の上らしく緑豊かな街になった。

>>645 はいはい。
アンチ阪急極まれりやね。

そこまでして酷評する動機って？
敵対視すればするほど良さげに見えてくるのは俺だけか？

阪急夙川：西宮市柏堂西町（海抜200m～）129坪　2980万円　坪単価23.0万円　※大阪平野一望
http://www.kurakuen-f.com/detail/?bid=331



阪急山本：宝塚山手台　新街区（海抜200m～）60坪　3900万円　坪単価65.0万円

阪急仁川　宝塚市仁川高丸　98坪　2980万　坪30.3万
https://suumo.jp/tochi/__JJ_JJ010FJ100_arz1060z2bsz1030z2ncz190063301....

>>645
全くその通り
そんなに予算に余裕の無い子育て世帯にばかり買ってもらいたいなら、
住環境を犠牲にせず緑豊かな美しい街並みが得られる広い区割りにした上で、
子育て世帯の手が届く販売価格にすれば良いだけ

>>651 まだごちゃごちゃ独り言言ってる。
非生産的ですなぁ

＞住環境を犠牲にせず緑豊かな美しい街並みが得られる広い区割りにした上で、
＞子育て世帯の手が届く販売価格にすれば良いだけ

それが出来ないって事は、敷地面積をぎりぎりまで小さくしているのは子育て世帯が買いやすくする為などでは全くなく（そんなのは大嘘）、当初の街づくりの理念を放棄してでも目先の儲け最大化に転換しているって事ですからね。
（※敷地面積が広くすれば売却可能な坪単価が下がり、強気な坪単価設定が困難になる）

阪急宝塚山手台フォルテ・ガーデン第3期分譲　15区画
172.14㎡～
平均敷地面積　57坪

土地に価値を感じて決めた住民がいる。
気に入って購入を考えている人がいる。

実際に真剣に考えて行動している人たちに向かって、単なる数字を並べて批評家気取りで自分の主張を正当化するのはやめませんか？

あなたの書き込みは、見る人全てを不快にする。
掲示板のビジネスモデル？
そんなことなんかどうでもいい。
少なくとも実需として住宅購入を検討している普通の人にとっては。

1910年の池田室町に始まり、阪急がこの100年の間に阪神間や北摂で開発してきた郊外分譲地の中で、今売ってる山手台（北部）が一番区割り小さい（平均50坪台）というのがもうね、、

この100年で一番山の上なのに

これから想像を絶する家あまりに突入する時代に、盛大に山肌を削って山の上なのに（全く余裕が無く、何の変哲も無い、今新しいだけが売りの）平均50坪台住宅密集地をつくる正当性がどこにあるのかと

凡百な住宅地を増やしても将来の山の上の家あまりを更に助長するだけで、買って住まわれる方が高齢者となりオールドタウン化する30～40年後に今の販売価格と同等の資産価値を維持出来ているとは到底思えませんねぇ

それって宅地を購入される方々も決して幸せにしない開発なのでは

確かにこの家余りのご時勢に山の上削って５０坪は無いわ

同じ奴が「確かに」ってか？

よくやるな。

ここまで徹底した営業妨害、ご苦労様。

きっとノルマあるんだろうな。

>>649さん

阪急苦楽園口駅から2km、高低差150m上がった豪邸街（柏堂、柏堂西、苦楽園三番町、剣谷町）や阪急甲陽園駅から1km、高低差100m上がった大阪平野一望の豪邸街（甲陽園目神山町）が坪30万なのに、なんで阪急山本駅（）から2km、高低差150m上がった山手台新街区の宅地が最前列とは言え200㎡で3900万、坪60万超なの（笑）

>>659-660
客観的に見て、貴方のほうがよっぽど業者臭するけど。

＞空き家が右肩上がりに増えているにもかかわらず、将来世代への深刻な影響を見過ごし、
＞居住地を焼畑的に広げながら、住宅を大量につくり続ける社会のことです。

老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路
https://www.amazon.co.jp/4/dp/406288397X

私たちは、「人口減少社会」なのに「住宅過剰社会」という不思議な国に住んでいます。
住宅過剰社会とは、世帯数を大幅に超えた住宅がすでにあり、空き家が右肩上がりに増えているに
もかかわらず、将来世代への深刻な影響を見過ごし、居住地を焼畑的に広げながら、住宅を大量に
つくり続ける社会のことです。
空き家が右肩上がりに増え続け、15年後には3戸に1戸が空き家になってしまうにもかかわらず、都
市部では相変わらず超高層マンションが林立し、郊外では無秩序に戸建て住宅地の開発が続いてい
ます。
多くつくられ過ぎた分譲マンションは、入居者が減ってしまうと、管理が杜撰になってゆき、スラ
ム化などの治安の悪化を呼びかねません。戸建ての空き家もまた害虫などが住みつき、周りの住環
境を悪化させてしまうでしょう。
かたや、住宅地が無秩序に広がると、それだけ新しい水道などのインフラや公共施設が必要になり、
そのために多額の税金が費やされます。
このままでは私たちが「まち」に支払う税金の負担がかさむ一方で、住環境は悪化の一途をたどる
という末路が待ちうけるのです。
最近、自分の「まち」が住みにくいと感じることはないでしょうか?
住みにくいと感じるとしたら、それは実は、住宅過剰社会が生み出しているのかもしれません。

最近できたモデルハウス、行かれた方いらっしゃいますか？
どんな感じなのでしょうね。

さんざん山削って50～60坪の画一的な宅地を供給する使い捨ての単なる新興住宅地を山の上につくって失敗してきたきたのが宝塚だよね。
それらは今どこも一世代で寂れて、空き家だらけの老人街になっている。

この人口減少時代に、それと全く変わらない焼き直しでしかない単なる山の上の新興住宅地を未だに山手台でつくろうとうしていることを必死に擁護している奴（一名の自演）こそ、どう見ても不自然すぎるし業者か関係者以外ありえないわ（笑）

>>665 というあんたは誰なん？

どうせ答えたくない質問には完全スルーやろうけど。

日本の郊外住宅地、沿線開発の父，小林一三がご存命なら
現在の山手台開発（北部）みたいな（昔の阪急にはあった）矜持や理念を捨てた，
焼畑的な粗製乱造開発は決して許さないし，
あの世から激怒しているだろうな

>>664いわゆる等身大のモデルハウスとか言うものなんでしょうけど、住宅展示場とかと違って一戸あたりの敷地がかなり狭いので、庭とか空間に全く余裕がなく、隣接区画のモデルハウスとあまりにも接近してますね。

いくらひな段造成でも、南向き以外は1階の日当たりは良くない区画も多いでしょうね。
平均50数坪程度の区割りでは、冷暖房が不要な気候が良い季節に気持ちの良い自然の風を通して生活したくても、隣の家とあまりにも接近しているので、プライバシーの面から窓を開けるのは厳しいでしょう。

余裕の無い区割りの為に、山の上なのに最前列除き大半の区画は眺望すら得られないとか、一階の日当たり悪い区画があるとか、窓も開けられないとか本末転倒だと思います。

モデル見てきたけど、端の宅地多いから開放感結構感じたけどな。
ここに限っては668さんのいう接近感は少しも感じんかったよ。
まぁ、宅地によるんだろうけど。

>>669
モデルハウスは最前列と東端の区画だけど、それぞれ左右や前後の建物とは結構詰まっているよね（現地より少し降りた幹線道路沿いの2丁目の住宅と比べると家々の間隔の余裕が全く違うのは一目瞭然）

最前列は南側が何も建ってない法面緑地だから当然開放感あるけど、あくまで最前列だけですね

家々ってのはモデルハウス同士の間隔ね
モデルハウス周辺の土地はまだ販売していない空き地ばかりだからそりゃその方向には開放感ありますけど

ステキなモデルハウスという印象受けました。
展示場とは違って現実離れした大きさでもないし。
営業の方に設計上の工夫とかも聞けましたし、やっぱり実物見るとイメージ湧きますね。
この方角の景色いいでしょって言われて、窓から眺めてみて感激しました。

どうやら販売センター跡地の工事・始まるみたい。
朝なんかやってる感じの人がいました。

あっ、間違い。
私は戸建て検討中さんじゃなくて、住民さん。

＞山の上なのに最前列除き大半の区画は眺望すら得られないとか、一階の日当たり悪い区画があるとか

第一種高度地区（北側斜線5m 0.6／1）でも真冬の1Fの日照は
建物を南側敷地から5～6m離さないと望めない
雛壇で南側敷地と1.5mの高低差がある場合でも3～4mは離す必要がある

50坪程度の区割りだと、北道路の区画は雛壇でも南側敷地との高低差は知れているし
北側に駐車スペースやエントランス等をとられて南側敷地と建物を数m離して建てるなんて困難だから、
一番日照が欲しい真冬の1Fの日照は厳しくなる

これが80坪程度の区割りになってくると、南向きではなく北道路の区画でも
庭として南側に広いスペースをとれるので、真冬の日照もじゅうぶん確保可能
つまり、南道路の区画だけでなく全ての区画で日照良好となる

山削った分譲地でも目先の儲けより住環境を重視したまともな開発地が広めの敷地にしているのは、
緑の復元やゆとりある街並み等に加えてこの点も大きい

パート1から12まで読みましたがうんざりしました(笑)
同じような事ばかり。
そこまで不満なら阪急に言えば良いのに。不愉快な気持ちになるだけで、良い情報もほとんど得られませんでした。
他に掲示板ないのでしょうか。

業者ではないのに、業者と決めつけたり自作自演と決めつけたり、ここでは良い情報を得るより不快になることが多いので、二度と読むことはないでしょう。
ただ、感想を書きこんだだけで、なぜそこまで好戦的な書き込みをしてくるのか理解に苦しみます。
阪急さんが読んで、改善してくれたら良いのでしょうけど、永遠にここで批判を書き続けるより、阪急にご意見メールをされるほうが改善される可能性は高いでしょう。
緑が少ないとされる展示場も、いつか人が住むのでは？
ネットは永遠に残ります。
あとから読んで誰かが不快になる書き込みはよく考えたほうが良いと思います。
素敵な住宅街と思いましたが、書き込みを読むと面倒そうだなと思いました。
売れずに過疎化するより、売れて賑やかになったほうが良いと思いますけど、それだけ山手台に対する熱い気持ちがおありなのでしょうね。

批判を書き込むことを否定している訳ではない。
同じ批判(しかも長文)を頻繁に書き込まれることによって、他の書き込みが読みにくい、読む気が失せる、それが苦痛であり、掲示板本来の目的の邪魔になっている気がするので問題視している。

675みたいな書き込みしてるのは多分一人だろうから、スルーすれば良い。
あんた誰とかもうやめて、ってのはムダ。
変に食ってかかると思うツボ。

ここではまともな情報交換したいよね。

都合の悪い意見を業者、業者と決め付けているほうが気持ち悪すぎる

客観的に見て批判意見にも一定の理があり、そこには耳を傾けるべきだと思いますよ

それを批判意見だからと決め付けたらお終い

どう言い訳した所でここ数年の山手台は
当初の理念捨て、コストダウン、目先の利益優先に走っているのは
現地で見比べれば誰の目にも明らかなのに、
筋が通った批判に論理で返さずレッテル張り攻撃は哀れですよね。
既に家が余りまくりはじめ、これから凄まじい社会問題になるこの時代に、
駅からバスで数kmも登った山の上の山林を切り崩して、
昭和ニュータウンの焼き直しや劣化版でしかない、
今新しいだけで土地もぎりぎりまで小さくした平均50坪台の大量供給分譲地を
山の上に今つくる社会的正当性などあるわけがないのに、
それを擁護しているほうが不自然すぎます。
数年前まであった山手台公式サイトのブログでは、
最終街区は必ずや日本中の色んなところから取材にくるような開発にするとか、
広めの敷地増やすとか、阪急の開発担当者？が書いてたのに
あれはどうなったんでしょうね。

確かに、山の上なんだからせめて平均であと10数坪大きくしてたら良かったのにと思います。

>>682 あんた、これだけ煙たがられてるんやから、もう引退しなよ。
少なくともこの板ではあんたは必要とされてない。
たとえあんたの意見が正しいと仮定してもね。
これ以上人に不快感与える前に退席しなよ。
あんたは阪急を悪とみなしてんだろ。
ここを見に来る人のほとんどは、あんたのその独りよがりな態度を悪とみなしてるんだぜ。
口だけで実行力ゼロなのは、存在意義ないぜ。

>>683 あんたも、682さんと同じ人間だってこと、見え見えだぜ。

前向きな意見限定でお願いします。

http://life-i.com/wordpress/wp-content/themes/life_innovation/project/...

>>683
ほんとそう。
平均50坪台と70坪では、街並みや庭のゆとりは劇的に異なります。
その十数坪で見違えるほど良くなりますからね。

昔の阪急なら、住環境や街並みや緑に決定的な差を生むそこの10坪程度をケチりませんわな
しかも山手台の開発って土地限られる平地ではなくわざわざ山を切り拓いている山の上だよ

冷静に考えると、標高２００ｍ超の山の上の５０坪分譲地とかまともじゃないよね。

標高２００ｍって芦屋で言えば、一番上の六麓荘の最上部のさらに上のとんでもない山の上だよ。

そんな場所を住宅密集地にするのは、住宅が不足しまくっていた高度成長期～７０年代に限ってだけ、ぎりぎり正当化できたかもしれないというレベル。

しかもそうのような住宅地も今、ことごとく若い世代寄り付かず世代交代進まずに老人タウン化して失敗だったと指摘されている。それは70年代に開発されたお隣の中山台ニュータウンの悲惨な状況を見れば分かる話。

数十年後には、あの時代の開発がそもそも異常だったという結論になっているでしょうな。

いい加減にして下さい。
もう結構です、口だけの人。
連投、連投、連投。

・・・変態

やめとけって。
ムキになって正論言ったって無視されて、オウムみたいに延々と自分の話繰り返して書き込むだけだからら。

構うだけムダ。

>>688
逆に言えば、海抜200mを超えるような完全な山間部なのに50坪台のぎゅうぎゅう詰めの小さな区割りにするのは、目先の利益追求（区画数増、坪単価上げ）以外には一切理由がないって事です

それをなぜか異様なまでに必死になって擁護している書き込みしている人物が、どういう立場なのかは推して知るべしだと感じます

山手台の最近の開発に対する批判意見はロジカルで筋が通っているのが大半だけど、
それに対する反論は幼稚な人格攻撃やレッテル張りばかりだから、
客観的に見て批判と擁護どちらが正論で説得力があるかは言わずもがな。

>>694 自分で書き込んでるのに筋がとおってるって、よく言うよね。

都合の悪い質問には完全スルーするくせに。
議論になってないやん。

またネトウヨが支離滅裂な悪口書いてるよ

何を言われても、延々と持論の繰り返し。
一回言ったらわかるっちゅうねん。

と言ってると、そろそろ書き込みするはず。
山の開発は・・・ってね。

そろそろくるぞ〜

山手台は事実上、阪急最後の戸建ての郊外大規模自社分譲地になるらしいです

自社の最後の沿線分譲地ぐらいは目先の利益追求よりは、さすがは阪急、腐っても鯛だなと誰が見ても見直し賞賛するような誇れる開発にしたほうが将来の自社の財産になりますのにね

大変な1日だったけど、ここは通常運転ですね。
空気読まないというか、外出しないから関係ないというか。

山手台と彩都が最終やけど、彩都は阪急は地権者としての参画で開発主体はURやからな。
阪急の自社開発の大規模分譲地としては山手台が最終。

>>698 おっ、HN変えたか！

ここまで言われても予想通り書き込むエネルギー、すごいねぇ
ムダ使いせんと社会に役立つように有意義に使いや

ここに書き込むだけしか出来ないあなたへ

元々の山手台は単なる焼き畑的な新興住宅地開発とは一線を画すってコンセプトだったはずが、
いつのまにやら単なる焼き畑的な新興住宅地開発そのものになってしまいましたね。
残念ですがデベロッパー的には今売れさえすればどうでもよいのでしょう。

口調変えても本質的に同じ阪急批判だから、すぐにわかるねえ

もっと建設的な話題ないの？
阪急も確かにそうやな、参考にできるなって話。
そっちの方がよっぽど購入検討者にとって意義あることやと思うけどね

宣伝に使うな！

>>706

ここまで営業妨害するんか。
エグいな。

これまで散々批判繰り返してきた奴の正体、分かってきたね。
結局、こんな奴やったんや。

普通に考えて山の上は二束三文になるだろうね
家や土地があまりまくりになるこれからの時代、30年後に中古になった山の上の50坪オールドタウン密集地に住みたい人間はいない

阪神急行電鉄＝阪急

4 ．阪神急行電鉄株式会社時代
41 共栄部嘱託（退職時： 土地経営部嘱託） として
https://www.jstage.jst.go.jp/article/aija/62/494/62_KJ00004222031/_pdf...

下村が阪神急行電鉄の求めに応じたのは、彼の執筆「田園都市とは」）に「住宅や、住宅敷地は、投機の対照であってはならないのであります（中略）」と述べており土地会社の投機的な業務よりは、電鉄会社の方がより奉仕的、社会的であるという判断によるものと推察される。

彼は阪神急行電鉄においても表6や表7に示すように社報や電気経済時論等に住宅地経営について執筆したり、社員向けに講演を行っている。いわば、彼は嘱託という自由な身分でありながらも、会社にあっては宅地開発や住宅地経営のノウハウを指導する立場てあった。

彼が執筆した電気経済時論「顧客層から見た都市近郊電鉄会社住宅地経営の焦点」（昭和10年11月15日）から住宅地経営の考え方をみると、郊外電鉄会社の住宅地経営の目的を次の二点に分析している。

その一は、住宅地経営事業から直接に利潤を得やうとすること、即ち、電鉄会社の副業として之を行ふことであり、

その二は、住宅地経営事業は奉仕的に之を行ひ、以て沿線開発の速度を急速にし、運輸、電気供給等の本業の躍進を期すること、即ち、本業の側面工作として之を行ふことである。（その一、二は原文の通り）

以上の考えに基づいて、彼は「（中略）土地を売って儲けやうとすることは、純然たる土地経営会社のやることであって、郊外電鉄会社といふ特殊の立場にあるものとしては、少なくとも沿線に於ける±地経営の上では、その優先権を放棄したものと言ってもいいと思ふ（中略）」と郊外電鉄会社の住宅地経営上の立場を明らかにし、

そうムキになりなさんな。
あんた（あんたら、とは言わんよ。一人だから）の出番は終わった、空気読めよ。

本当に寂しい奴よのう。

山手台の北部はせめて最低80坪ぐらいはあるゆったりとした敷地割りにして、
電線地中化も新街区みたいな極一部の狭い範囲ではなく街全体でしていたら大分違ったでしょうね。
大規模な範囲で電線の無い美しい景観を実現している街は
宝塚の山の上に散見される古いニュータウンや分譲地にも一箇所も無いですから、
それをやっていれば今後の超家あまり時代でも一定の需要と資産価値が残る可能性もありました。
眺望だけならどこにでもありたいした価値はありませんが、
眺望とゆったりとした緑豊かな街並みと電線の無い美しい景観の全てを兼ね備えている街ならば
昔のニュータウンとかぶらない希少性があります。

707みたいな山の上のニュータウンの一般的な宅地は今だからまだそのぐらいの値段がついているけど、もうじきくる空前の家余り時代に突入すれば、更に暴落して数百万でも買い手がつかなくなるってのが大方の予想でしょ。まともに分析すれば山手台の上のほうも立地に大差無くそれを補えるだけの誰もが認める付加価値も無いから、そういう所と同じ運命をたどると思うけどね。

早くドラッグストア出来ないかな？
最近のドラッグストアって、結構食品も売ってるから助かります。
多分オアシスよりも遅くまで開いてるだろうし。

逆にオアシスももっともっと頑張ってくれれば言うことなし。

山手台の山の下(駅の南？)には断層があるみたいですが、山手台の地盤は堅いからと安心していいでしょうか？

つまらん

凄まじい家余りがくる時代に山の上の50坪がまともなわけがないという誰が見ても当たり前の正論に対して、どんだけ擁護側が自演で強がった所で説得力皆無なのが悲しいところではありますね、、、

ドラッグストアやコンビニって求人いつから出すのかな？
阪急に聞いたらいいのでしょうか？

あやめ池遊園地の跡地を、利便性が高い駅前なのに敷地100坪超える（敷地面積63～137坪）邸宅が湖畔にゆったりと並ぶ溜息が出るほど美しい緑豊かな高級住宅地に再生し、まさに新たな沿線価値を創出した近鉄
https://narakanko-enjoy.com/wp-content/uploads/2017/04/PB070496.jpg
https://narakanko-enjoy.com/wp-content/uploads/2017/04/PB070456.jpg
https://narakanko-enjoy.com/wp-content/uploads/2017/04/PB070474.jpg

【菖蒲池（菖蒲上池）】季節折々の風景が美しい駅前すぐの「遊園地跡」
https://narakanko-enjoy.com/?p=9377
あやめ池が菖蒲池になってオシャレな街に進化中
https://matome.naver.jp/odai/2144173114926777301

駅近なので敷地をぎりぎりまで小さくして区画数を増やした方が遥かに儲かるし坪単価も高く出来るのにそれをやらず、短期的な利益追求より地域価値の向上、沿線価値の創出と品格にこだわった開発をした近鉄

まさに電鉄事業者による価値向上型開発の鏡となるような開発

一方で自社沿線（しかも自社発祥の宝塚本線）の山の上を、人口減少時代にわざわざ山林破壊して切り拓いた場所なのに、敷地をぎりぎりまで小さくして詰め込むだけの何の変哲も無い平均50坪台の単なるコストダウン新興住宅地にする阪急

ドラッグストアやコンビニよりも、おしゃれなカフェが出来て欲しい。
いや、おしゃれでなくてもいいからお茶が飲める店が欲しい。
わざわざランプやヒロや星野（星野はめったに行かないけど）まで行くのは面倒くさい。

施設ができると確実に雰囲気変わりますね。
宝塚市のＨＰに計画図面載ってるけど、駐車場も結構あるし、使い勝手がいい店にしてくれるといいな。
ただ、着手が少し遅れてるのが心配。

あやめ池凄いね
https://plaza.rakuten.co.jp/wakakusa163/diary/201611230000/

近鉄あやめ池再開発:駅前なのに元の緑や自然を極限まで残した息を呑むほど美しい100坪超の邸宅地
阪急宝塚山手台:山の上なのに極限まで敷地小さくした全くゆとりがない単なる平均50坪台住宅団地

どうしてこんな事になっちゃったんでしょうね、、
昔の阪急なら近鉄あやめ池のような理念重視の素晴らしい開発が山手台でも出来ていたでしょうにね。

山の上の住宅地の存在意義を示して、平地では得られない広々とした区割りにしていたら全然違う緑豊かな街並みになっていたのは間違いありませんね

目先の儲けの為にぎりぎりまで区割りを小さくしておきながら、最前面の30～40区画だけ無電柱化したり道路をカラー舗装にしたぐらいで、ドヤ顔でプレミアム謳うとか小細工にもほどがあるのは否めません

>>723 匿名さん　
＞ドラッグストアやコンビニよりも、おしゃれなカフェが出来て欲しい。

最近URさんが進めている「てらいけプロジェクト」の造成現場を見て参りました。
http://www.yamatedai.net/blog/?m=20130918

引用開始
---------------------------------------------------------------------------------
「そこに住むことを誇りに思えるまち」を目指し、まちづくりのルールを定めたり、ハード面では電線類の地中化を実施したり。

現在はまだ部分的に完成・販売しているだけで建築は始まっていませんが、５年後にはきっと素敵な家々が立ち並ぶことでしょう。

今はこんな感じです。

中には、こんな里山を抱く宅地もあります。

一体どんなおうちが建つのでしょうね。

その後、せっかくだから、これもURさんが以前開発した「てらいけ」の先輩格である「みついけ」にも行ってきました。

こちらは２００６年から入居が始まり、すでにまちがほぼ完成しています。

「樹々の中にたたずむ美しい風景」「広々とした庭でのゆとり」「美しい景色が望める広いテラス」そんなくらしを夢見る新田園都市です。

現地を訪れると、ゆったりとした曲線を描く道路の両側に工夫を凝らした家並みが続いています。

１区画あたりの面積が広いため（平均面積はなんと２２０坪！）、まち全体がゆとりの空間に満ちあふれています。

お手本にしたいと思わずうなってしまう、そんなまちが「みついけ」です。


・
＜中略＞
・


ゆったりとした時間の中で、手作りのおいしいものを提供する　「いいなあ、こんな生活！」

実は、ここだけのお話ですが、山手台でもこんなお店を出せる街区を検討中です。

まだイメージプランを作成している段階ですが、ご興味ある方はお楽しみに。
---------------------------------------------------------------------------------
引用終了

>>728 どこ見たら載ってるんですか？
阪急不動産のホームページ？

>728
そういえば以前の公式blogに確かに書いてありましたよね。
今後山手台で開発する街区では広めの敷地でパン屋やレストランやテラスカフェなどオシャレなお店を出店できるエリアを検討しているとか、ゆったりとした魅力的な空間や美しい街並みを実現する為に大きめの区画を散りばめるとか、必ず日本各地から半端ないこだわりを視察にくるような誇れる街にするとか。
もしかしてそれらは全てなかった事に？

>>730 匿名さん
なるほど。
だから今見ようと思っても見当たらない訳か。


えっ？
だったらなんで728さん、今ごろ引用できるの？
おかしくない？

もしかして、あんた、以前のブログとやらを保存してるの？
何のために？

あんた、一般人じゃないね。
普通の人はそんなことしないから。
と言うことは、ここで延々と持論繰り返してるのは、意図的に阪急をおとしめようとしてる奴だってことがはっきりしたね。

営業目的？
それとも、阪急に対する悪意？

どっちにしても、阪急も厄介な奴に絡まれて気の毒やね。

なにお馬鹿な事言ってるの。

そのブログ記事このスレの当時の過去スレにあるやん。

保存もへったくれもどうみてもこのスレの過去レスからのコピペでしょ。

それにしても必死になって阪急山手台開発のコストダウン焼畑開発路線や敷地狭小化を擁護し続けているあんたは、とても不動産業者か関係者っぽく一般人とはかけ離れているね（笑）

>>732 どこみたら良いの？教えて？

>>732
「どう見ても」って・・・

普通、過去レスからのコピペって考える？
誰がどう見ても、オリジナルのブログ（？）からのコピペって考えませんか？

728さんのコピペ見て過去レスのコピペって思ったのは、多分あなただけですよ。

いや、728さんもあなたも同一人物、もっと言うと過去レスとやらもあなた自身だから、かな？

最低敷地面積ギリギリに土地を切り刻むゲリラ的なミニ開発や分筆ばかりやって街を食い荒らし蝕んでいる悪徳不動産屋やモラル崩壊地場ビルダーではなく、検討者などの一般消費者なら、

「ただでさえ家余りの人口減少時代に自然破壊してとんでもない山の上を開発しているんだから、建て込まないゆったりとした美しい街並みや広い庭、じゅうぶんな緑の回復が見込めるように余裕ある区割りにした上で、（子育て世帯が買えるように云々言ううのであれば）今と同等の価格帯もしくは買い手が買える価格帯で販売すれば良い。理念や品格よりも目先の利益追求に走り、買い手の足下見て坪単価や儲けを極大化する為に区割りをぎりぎりまで小さくする（標高200mの山の上にあるまじき水準）正統性は皆無。」

という正論に反発するわけがないですよね。

そういう開発になれば、買い手は山の上らしく広い庭や隣家とのじゅうぶんな空間もとれるようになり、より豊かで魅力的な住環境が得られるうえで、子育て世帯も足下見られての（小さな土地ゆえの）割高坪単価ではなくゆとりある土地を適正価格で買えるようになり、単なる山の上の一世代使い捨てニュータウンにはならず街の将来性・永続性・資産価値も増すのですから、賛同こそすれ反発する理由がゼロです。

>>733
検索も出来ないとかどんだけリテラシー低いん？
その公式ブログの記事は過去スレでも（お店出店の件とか）何度も話題になっているし、過去スレどころかこのスレにもまだ公式サイトのブログコンテンツが削除されておらず閲覧可能だった時に貼ってあるじゃん>>188

自分が今書き込んでるスレもろくに読んでないとかどんだけ

お山の上なのに隣の家屋までぎりぎりの至近距離、
窓を開けて見えるのは間近に迫る隣の家の壁ってのは悲しすぎますね。
たったの60坪にすら届かない区画が大半の平均50坪台では
自ずと建て込んでそうなっちゃいます。

>>741 たった６０坪っていい方、すごいな。
一体何坪の土地に家建ててはるお金持ちさんなんやろ。

>>715
超少子高齢化、人口減少時代に、日本の不動産の買い手（需要）として期待されている海外（主にアジア）富裕層から郊外の戸建て住宅地が評価されるには、その路線しかないのは確かだな

今更郊外の山の上に何の変哲も無い50～60坪の単なる新興分譲地開発しても、実質一世代限りで使い捨ての負の遺産を増やすだけで、悲惨な事になっている昭和オールドタウンの二の舞

さすがに山の上で50坪じゃ、海外富裕層の別荘需要や豊かなリタイア層のセカンドライフ移住地の候補にもなりえんね（笑）

>>742のあまりにも無知で頭が悪い方にマジレスすると、山手台では平地ではなくとてつもない山の上なんだからお金持ちも何も実際にたった60坪でしょ

鷲林寺南町　阪急夙川からバス　海抜200～300m　2,580万　85.48坪　坪単価30.18万
https://www.athome.co.jp/tochi/1076109633/

鷲林寺南町　阪急夙川からバス　海抜200～300m　5,230万　158.54坪　坪単価32.98万
http://www.net2103.jp/baibai/syousai/8/44655dat.html

阪急宝塚山手台フォルテガーデン　　阪急山本駅（笑）からバス　海抜200～250m　3872万　62.96坪　坪単価61.50万

＞　62.96坪
＞　坪単価61.50万

＞　62.96坪
＞　坪単価61.50万

＞　62.96坪
＞　坪単価61.50万

標高２００ｍを超えるようなとんでもない山奥を山林破壊した立地なのにキツキツの50坪って、
平地に例えるとと建売業者の実質20～30坪のミニ開発に相当する乱開発ですよね

軽井沢の別荘地で50坪の分譲地開発するようなもん

東京の都心部の話ならともかく、関西の衛星都市の中でも地価がクソ安い宝塚で「たった60坪」にお金持ち云々て（笑）

宝塚は大阪平野の最奥の辺鄙な場所で、阪神間や北摂の人気住宅都市と比べても不便で立地劣る分かなり地価水準が低いから、妥協せず理想を追求した広い区画の分譲地はむしろ他より遥かに開発しやすいんだよ

もともとも昭和40年代ぐらいまではそういうまともな開発が大半で、郊外ならではの魅力、郊外らしさを損なわない開発が行われている地域性だったし、それが「高級住宅地」や「緑豊かで住環境良好」といった宝塚の評価につながっていた

近年の宝塚市は、大阪からクソ遠く不便で立地も他の人気住宅都市より著しく劣るという事を忘れて、地域性や存在意義を無視したろくに庭も緑も無いような粗悪な小規模開発（一種低層は45坪、非一種低層は30坪の最低敷地面積ぎりぎりに土地を分割）ばかり促進して、手っ取り早く儲ける事しか考えていない下品な地場の建売業者や不動産業者によってそれが歯止めなく行われまくっているから、安いだけの単なる三流郊外となりチープな低級住宅地になり果てつつあるのは事実だけどな

高級な土地柄やゆったりとした緑豊かな住宅地といった唯一の取り柄が崩壊した宝塚に今の現役世代の上位層が憧れるはずもなく、最近の宝塚市の人気は右肩下がりに低下する一方

空き家予備軍、東名阪に330万戸　高齢者だけ居住　限界都市　
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO32104920S8A620C1SHA000/

＞大都市に空き家の「予備軍」が大量に潜んでいる。
＞65歳以上の高齢者だけが住む戸建てとマンションの持ち家が
＞東京、大阪、名古屋の三大都市圏に合計336万戸あり、
＞同圏内の持ち家全体の２割強に達することがわかった。

＞全国の持ち家3179万戸に対し、空き家予備軍は22％にあたる705万戸。
＞三大都市圏はこの48％を占め、世帯数の全国比に匹敵する。
＞単身高齢者が急増しており、高齢化で空き家問題が先行した地方の実情と似てきた。

＞空き家があちこちにできる現象は「スポンジ化」と呼ばれる。
＞居住密度が下がると水道やゴミ収集など行政サービスの効率が悪化する。
＞これを防ぐには中古住宅の流通を促す必要があるが、国土交通省によると、
＞住宅流通に占める中古の割合は米国83％、英国87％に対し日本は15％だ。

しっかりとした理念がありまっとうな開発をしてた頃の阪急は,
沿線の駅徒歩圏の自社分譲地でも平均でこれぐらいの区割りにしてたね

■阪急電鉄旧分譲地 275.86㎡（83.4坪）
https://www.stepon.co.jp/tochi/detail_37391059/
阪急元分譲地 279.21㎡（84.4坪）
https://suumo.jp/tochi/hyogo/sc_takarazuka/nc_88035105/

なんか有意義な情報ないかなぁ

山の上に全くゆとり無い画一的な区画をぎちぎちに並べただけの山手台開発、単なる第二中山台、第二逆瀬台になっちゃったね。

古参住民がいる街には住みたくないという全体からすれば一握りにすぎないモンスター不動産購入検討者のエゴに迎合して今新しいことだけが売りにしても、本質は山の上の昭和ニュータウンと全く同じで焼き直し。

それらの山の上の旧ニュータウンは今や寂れ果てた老人街、これから悲惨な空き家空き地街になるというのに。

全く同じ事になるのが分かりきっている焼き直しを、わざわざ今の時代に山潰してまでつくるって罪悪感感じないのかな。

住みたい街ランキング 2018 関西

「住みたい自治体」ランキング

確かに駅近には住みたい笑

オワコン宝塚市、関西住みたい自治体ランキング堂々の26位（1位の西宮市の隣なのにｗ）

最近ディスるネタ、尽きてきたんかな？
そんなことでは「山手台をけなせ」って会社からのミッション、達成できんぞ！

相当に山登った山間部なんだから立地考えてまともな開発するべきというまともな批判は見かけますが、山手台そのものを全否定したり問答無用に貶している意見なんて殆どみかけませんね。

阪急が会社としてこれから100年、200年残るかどうかは誰にもわかりませんが、

日本初の郊外分譲地（明治43年）池田室町から始まった阪急による沿線開発100年間の歴史で

山手台が阪急にとって事実上最後の沿線の大規模分譲地・大規模開発で大トリにになるのですから、

目先の儲けに走ったりコストダウンでしょぼいものをつくるより

100年後に見られても恥ずかしくない100年後に人々がいつかここに住みたいと憧れるような

さすが阪急！と唸らせる誇れるものをつくったほうが阪急にとっても得策だとは思いますよね。

企業として採算度外視した開発を進めて、阪急に一体どんな得があるのですか？

>>759 e戸建てファンさん
＞オワコン宝塚市、関西住みたい自治体ランキング堂々の26位

コンビニの年齢確認に激高「何で毎回せなあかんねん」４６歳男がレジ壊す　7/1(日) 23:32配信
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180701-00000012-kobenext-l28

）レジの液晶パネルを壊したとして、兵庫県警宝塚署は１日、器物損壊の疑いで
）宝塚市に住む建設作業員の男（４６）を現行犯逮捕した。
）同署によると、男は「手の甲で強めにたたいたら割れた」と供述。
）「俺は何回もここで酒を買っているのに、なんで毎回せなあかんねん」と話したという。

NGワードだったようで勝手に伏字に変換されたけど＊＊＊市はMAKEGUMI市

>>765
あと数年で30位以内にすら入れなくなり

この根拠資料の提示をお願いします。

まさかあなたの予想なんてオチはやめてくださいね。

>>763
もしかして小林一三が生涯実践した商売の真髄「損して得取れ」の精神もご存知無いのでしょうか？

阪急グループ創業者小林一三はなぜカレーライスを安く売ったのか
http://news.livedoor.com/article/detail/14167365/
小林一三の「ソーライス」 ～阪急阪神ホテルズ食品偽装事件～
https://ameblo.jp/thinkmacgyver/entry-11658399468.html
阪急百貨店大食堂のソーライス
http://mooyan.air-nifty.com/blog/2013/10/post-7aa0.html
阪急グループ創業者 小林一三
http://blog.livedoor.jp/retire2k/archives/33467841.html


＞阪急東宝グループの創始者である小林一三氏は、阪急百貨店における「ソーライス」の逸話にもあるように
＞目の前の利益には目もくれず、人のため、お客様のためならば一時的な損をすることは厭わない事業家でした。


＞しかし、小林はむしろこれを容認どころか、ライスだけのお客様、歓迎
＞このライスには福神漬が添えてあったそうですが、小林はライスだけの注文には、特にこの量を増やすようにと指示していたそうです。

＞目先の利益に捉われず、長期的視点に立っての壮大な経営戦略を立てる。

＞後年、関西の財界人の間で「阪急の食堂でよくソースライスを食ったな」という話がされた、とか。
＞確かに、金にもならんことですが、小林の撒いた種はしっかり大地に根を下ろし、大きな花を咲かせたというべきでしょう。


＞「そんなケチなことをするな。学生がお金がないのは当たり前だ。
＞そんな学生が遠慮せず食べられるよう、ライスの値段を下げて、
＞福神漬でもソースでもどんどん出してやれ。」
＞「彼らはいつまでも学生ではないぞ」と指示した。
＞「（当時の）消費者は、この小林一三の姿勢と物語に賛同」し、ブランド力が向上した訳です。


＞小林一三の有名なエピソードは「ソーライス」。
＞昭和恐慌の頃、お金がなくて百貨店の食堂でライスだけ頼んでテーブルの
＞ウスターソースをかけて食べる客に対してお断りをする百貨店がある中、
＞阪急百貨店は「ライスのみのお客様歓迎」をしたというもの。
＞「損して得取れ」を実際にやった例です。

よく勉強してるね。
もしかして、頑張って就活のために調べたけど、残念な結果になった学生さんかな、あなた。

>>768 で、山手台では損してなにを得られるとあんたは考えてるんだい？
一般論並べても世の中やって行けんのだがな。

具体的に頼むわ。

＞763 名無しさんは、まるで理想を追求した理念重視の誰もが素晴らしいと感嘆するような開発をしたら採算がとれなくなる、山の上にあるまじき平均50坪台のカツカツの区割りにしないと採算とれなくなると言っているみたいですね。

そんなわけないでしょう。

>>726
>>725
>>722
で挙げられているような近鉄のあやめ池遊園地跡地のすばらしい開発だって採算とれているわけで、目先の利益最大化とは対極にある開発ではありますが採算度外視や赤字ではありませんよ。
目先の利益極大化に走らず、阪急グループ最後の自社開発の大規模分譲地としてこれから何十年も見られ続ける事の意味も考えたほうが良いと思いますけど。

誰もが素晴らしいと開発をすれば今後何十年と自社ブランドに寄与する広告塔にもなり得るわけですからね。
それに昔の阪急はまさにそれをやっていたわけですよね、目先の採算や利益よりも顧客視線で理想を追求した開発を。

昔の阪急にはまさに〝損して得取れ〟の理念がありましたね。

そうした姿勢が後の阪急ブランドや沿線価値の向上につながっていった事こそとても重要なポイントではないでしょうか？
今の阪急にもっとも欠けているのが昔の阪急にはあった〝損して得取れ〟の理念とも感じます。

誰もが素晴らしいと感嘆せざるをえない開発をすれば

>>771 具体的に教えて！
どんな得があるの？

確かあやめ池は簿価が相当低かったのでは？
なら、思い切った投資できるよね

昭和40年代（1960年代）頃までに開発された阪急の分譲地は
まさに「損して得とれ」の真骨頂やったね

土地や家を売って手っ取り早く儲けるなどという浅はかな目的やなく
多くの人が憧れるような理想を追求した上質な開発をする事で
それを通じて阪急ブランドの価値向上や沿線価値の向上を目指したり
阪急のファンを増やして（平たく言うと阪急信者）
グループ全体の顧客増加や売り上げ増加への波及効果を狙ったものやった

それがおかしくなりはじめたのは昭和50年代あたりからやな
池田の伏尾台や名塩など遠隔郊外に阪急が手を出し始めたあたりで
なりふりかまわなくなり、その後のバブル崩壊以降は
決定的に昔の阪急にはあった「損して得とれ」の根幹が失われて別物になった

あんたもしつこいな。

だからどんな得が取れるのか、具体的に言ってくれ。
いっつも机上の理屈ばかりで、飽きた。

って書いても一切レスないだろうけど。

批判が辛辣であれ、山の上らしく、別荘需要や避暑地需要を取り込める体裁にしない限り、価値や住宅地として永続し得ないのは事実だろうな。

少なくとも山の上の単なる宅地はむしろ過剰に余っている事が問題となっているこの時代において、どう言い訳してもただの宅地を後先考えず大量供給するだけのニュータウン路線は正当化できない。

またいつもの話に戻った。

＞７７３損して得取れの『得』というのは、言うまでもありませんが、何らかの利益につながるといった『狭義の得』だけでなく、ブランドイメージの向上やブランド力の保持といった無形資産やのれんに傷がつかないことを防ぐという意味合い、つまり『広義の得』も含まれますよね

実際、阪急の欠陥マンション対応（モンセーヌ南茨木）や食品偽装問題（阪急阪神ホテルズ）、ツアー客置き去り問題（阪急交通社）などは、阪急のブランドを大きく毀損しました

分譲地開発も同じだと思いますよ

何せ山手台は阪急の最終最後の自社開発の大型分譲地になるわけですから、それだけ今後何十年も多くの人に見られ続け目立ち続ける案件です

目先の利益を優先するばかりに、今新しいだけで中古になったら何の魅力も優位性もなくなり一世代で廃れるようなしょうもない分譲地を開発すれば、阪急の評判やブランド力は下がるし、買って損したお客さんが後悔してアンチ阪急になり阪急の悪評がじわじわと世間に浸透する事もじゅうぶんありえますからね

阪急が開発途中でトンズラ（建売ブローカーに投げ売りして撤退）した名塩なんかは、高値掴みで大損しただけでなく阪急のいい加減さに呆れてアンチ阪急になったお客さんが実際多いですよ

モンセーヌ南茨木　欠陥マンション問題
https://web.archive.org/web/20071126135020/http://kanto.m-douyo.jp/mai...
欠陥住宅全国ネット・・・モンセーヌ南茨木Ｂ棟 PCアンボンド未施工事件
https://bit.ly/2IQM9q2

阪急阪神ホテルズ食品偽装問題
https://kotobank.jp/word/%E9%98%AA%E6%80%A5%E9%98%AA%E7%A5%9E%E3%83%9B...
https://www.sankei.com/west/news/131119/wst1311190084-n1.html

阪急、西宮名塩の販売用土地を業者に売却　今後はマンション分譲事業に集中し宅地分譲事業からは早期撤退すると表明
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/353532/res/33-38/
〕 当社の連結子会社である阪急不動産株式会社は、平成15年７月30日に、販売用土地
〕 等の譲渡売買契約を締結いたしましたので、お知らせいたします。
〕
〕 記
〕
〕 １．譲渡の理由
〕 阪急不動産株式会社は、投下資金を短期間に回収できる市街地マンション分譲
〕 事業を中心に展開し、宅地分譲については、早期に撤退を図っていきます。その
〕 一環として、当該資産の一括譲渡を実施いたしました。

なるほど。

これで一連の書き込みがプロによるものだと言うことがよくわかったよ。

そもそも、少子高齢化、人口減少期に入ってる日本で、ニュータウン開発や新規開発の必要性が大いに疑問視されます。
特に、わざわざ山を削り自然破壊してまで、造る必要は全くないでしょうね。
これからは限られた人口と税収で社会基盤を維持しなければいけないのですから、既存住宅街の利活用促進がより一層求められています。

あと15年足らずで空家率が30%を超える空前の家あまり時代に
わざわざ郊外の山の上を切り崩して何の変哲もない新しいだけのニュータウンをまた造って増やすとか
どう考えてもまっとうな開発じゃないですし買う人も報われませんよね

殆どの郊外ニュータウンは一世代で不人気なオールドタウンとなり空き家だらけの寂れた街になりますが
いくら住民が減ってもそこのインフラ維持管理補修を放棄する事はできず莫大な税金投入が必要となり
ニュータウン以外の既存住宅地の住民にもそのコストが重くのしかかり続けるのが最大の問題なのです

この掲示板はアホばかりか？

自分の住んでいる街を貶すアホばかり

＜そこが聞きたい＞空き家問題　野澤千絵教授
https://mainichi.jp/articles/20170529/org/00m/070/005000c

■無秩序な宅地開発抑制を

全国に約８２０万戸の空き家があり、街中に広がるスポンジの穴のように空き家が増える「都市のスポンジ化」が進んでいる。野村総合研究所の予測＝１＝によると、２０３３年には３戸に１戸が空き家になる計算だ。

－－なぜ空き家がこんなに増えているのでしょうか。

　相続をきっかけに空き家が生まれる場合が多いのです。核家族化が進行した現代では、子供世代が実家を相続しても、既に別の場所に自宅を構えており、実家を引き継がないケースが多々あります。そして、空き家が右肩上がりに増加する中にあっても、依然として都市部では高層マンションが林立し、地方都市の郊外では無秩序に戸建て住宅地の開発が続いています。日本が「住宅過剰社会」から転換できていない点も空き家の増加に影響しています。

　住宅に６５歳以上の高齢者だけが住んでいる場合を「空き家予備軍」と定義して、持ち家の割合が高い戸建て住宅を対象に全国の状況を調べてみると、空き家予備軍は約７２０万戸もあります。将来、予備軍の住宅が相続された際、適切な管理や賃貸への変更、中古住宅としての売却などがきちんと実施されないと、大半が空き家になるのではないかと懸念しています。

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■聞いて一言

　人口減少の中、マンションや住宅が次々に建てられる一方、空き家問題が深刻化している。まず、地方自治体が郊外に広がる無秩序な宅地開発の抑制に真剣に取り組むべきだろう。また、都市部の高層マンションの建て替え問題は、現段階で対策を講じなければ将来、巨大な廃虚が林立する事態になりかねない。中古住宅が市場で流通するための制度も整備しなければならない。空き家問題を解決するには、国と地方自治体が住宅行政の面から、多角的に取り組む必要があるだろう。

箕面森町は大きな区画がたくさんあるね。

確かにSUUMO見ても新規売り出し中宅地で７０坪超えるのは箕面森町くらいだね。
街づくりの考えがちゃんとしてるのかな。

森町、いいね

箕面森町は山を切り崩して開発してるけど、大きな区画も作っているし、意義のある開発ってことだな。

森町は行くまでに有料道路通るけどねー笑

1970年代以降に日本中の主要都市近郊に広まった郊外の新興住宅地（所謂ニュータウン）は日本の新築信仰につけこむことでこの40年の間だけはなんとか成立してきたが、郊外に無秩序に住宅地を広げていくビジネスモデルがオワコンで永続しえないし人口減少社会においてインフラも維持不可能で社会にとって弊害が大きすぎるなんて、まともな識者なら全員が指摘して警鐘を鳴らしていることだよね。

山林を切り崩して新品の街をつくるニュータウンは失敗した昭和のビジネスモデルで、社会的に弊害や負担が大きく持続不可能というコンセンサスを無視し、不自然に擁護している人間こそ怪しすぎるしまともじゃない。

宝塚はただでさえ郊外で大阪平野のどん詰まり奥地なのに、更にそこから登ったとんでもない山の上にも関わらず、悪い意味で昭和ニュータウンの二番煎じ丸出しな画一的な平均50坪台区割りでないと宅地分譲が成り立たないというのであれば、宅地開発自体を中止するべきですよね。

いっそ、風光明媚な霊園（公園墓地）にでもして販売すればいい。

霊園なら、家あまりや土地あまりを助長せず空家率にも悪影響与えないし、交通負荷も増さず今でも既に問題になっているメイン幹線道路や麓の渋滞にも悪影響与えないし、一時的に小中学校をパンクさせて迷惑（将来生徒数は激減するとわかっているのに税金使って今だけの為に増築）かけることもないし、眺望得られるのは最前列だけってことにもならずどこからでも眺め良い大阪平野を眼下に望むロケーション良好な墓地となるし、区画毎のインフラ整備（電気、ガス、上下水道）など不要にも関わらず宅地以上の坪単価で販売できるし、良い事尽くめ。

山の上のオールドタウンに既に余りまくっている50～60坪の単なる宅地と違って、大都市近郊のアクセス良好な墓地はガチで不足しているから社会や人々にも本当に貢献できる。

もっとも、山の上なのに平均50坪台じゃないと分譲地として成立しないという珍説じたいが間違いなのですけどね（笑）
単に目先の利益に執着するあまり（区画数を増やし坪単価も極大化する為だけに）極限まで区割りを小さくしているだけ。

>>790
森町は計画のままだと典型的なバブルの後始末、最悪の負の遺産になるところだったけど、
機転を利かして郊外の存在意義とは何かと自問自答で見つめなおして
敷地が広々とした里山エリアを設定したこと『だけ』は評価できる。

結局のところ、郊外の存在意義って広々とした庭やゆったりとした空間だから。

これからとんでもない家あまりの時代を迎えて、都心までアクセス良い駅から徒歩圏でも
40～50坪の土地は稀少でもなんでもな庶民でも買える、買い手が有利な家あまり土地あまり時代がくる。

そんな時代になったときに、結局郊外のバス便エリアや山の上にどんな存在意義があるかといえば
広さや住環境しかないんだよね。

だから、上で事例としてあげられているような苦楽園や甲陽園の山の上の敷地が広大な邸宅街（苦楽園番町、柏堂、剣谷、鷲林寺南町、目神山町など）は、たとえ不便でも人口減少時代になっても生き残る。
多少不便でも、ゆったりとして緑豊かで眺めも良く庭も広い住宅地に住みたいという需要は永遠になくならないから。

逆に言えば、山の上なのにカツカツの50坪台で分譲当初新しいだけを売りにしニュータウン丸出しの分譲地は、中古になれば見向きもされなくなるってこと。

邸宅街は付き合いとか面倒くさいから対象外です。
新規となると、やはり箕面森町しかないのですね。

彩都西はどうなん？

山手台買うくらいなら逆瀬台買った方がいいのでは？
山本より逆瀬川の方が便利でしょ。
朝は6分間隔でバス走ってるよ。

満員の阪急バスなんとかしてくれん？

結局、結論は「山手台なんかやめて○○が良いよ」か。

山手台のスレッドで執拗に山手台をけなしまくってるなぁと思ってだけど、そういうことか。

納得。