株式会社大京アステージについてその3です。
大京アステージ管理物件にお住まいの方、マンション購入検討中の方など、情報交換しましょう。
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/168249/
物件URL：http://www.daikyo-astage.co.jp/index.html
施工会社：無し
管理会社：株式会社大京アステージ
【東京23区の新築マンション掲示板から管理組合・管理会社・理事会掲示板へ移動しました。2015.2.13 管理担当】
[スレ作成日時]2015-02-12 23:15:13
>>2333 名無しさん
社員が住人や管理員の悪口かきまくってるやつだね
不平不満ばかりで、だったら辞めりゃいいのに転職できないノータリンだからこんなとこに悪口かいて発散してるという…
このコメすぐ削除されんだろうな
常に見張ってるやついるから笑
火消しに必死になるよりまず社員教育イチからやり直せよ
暴露しない社員に育てるか、会社自体改善して社員にも客にも不満言われないようにするか
まー無理だろうけど笑
不動産関係の奴らは根っから腐ってるからね
嫌われるよね、アステージは。
恨みもかってる奴ら多数。
ロクデナシ。
ひとでなし。
そんな奴らばっかり。
コロナにやられちまえ。
営業の担当者の対応が、信じられないくらい悪いです。
約束して、言ったことは守らない。
こちらの言うすべてのことにに言い返してばかりで、全然反省などはしない。
自分の立場を考えずにお客と言い合いをする。
このような社員のほかにも、営業らしく振舞えずきちんとした対応が出来ない社員がいたりします。きっと、会社自体がこのような社員たちに指導も出来ず、なあなあに処理する
体質なのでしょう。
このような社員たちの下、居住者は失礼な対応をされて、我慢を強いられたり嫌な思いさせられるので、お勧めは出来ません。
アステージのフロントマンは対応が遅すぎます。年末におきた水漏れ、フロントマンに言わせると前任者がどう対応したか聞かないと！とあり、１か月ほど経ち聞くと前任者がどこにいるかつかまらない！と言い、４ヶ月経ち5カ月経っても、”つかまらないんですよ！”だって。まるで迷宮入り事件捜査！どうせこんなもんだから住人の方に事情を話して上の階の方が即対応していただけました。あのフロントマンさん今日も迷宮入り事件捜査しているのかなー？
代々木のコールセンターに嫌がらせされてます
週刊ダイヤモンド 2020年02月21日掲載
神奈川県逗子市の死亡事故 敷地所有者のマンション住民に賠償責任の可能性
http://dw.diamond.ne.jp/articles/-/28827
売主のプロスペクトは「取材は全て断っている」と口を閉ざす一方、大京の親会社であるオリックスは「管理会社として土砂災害警戒区域に指定されたことは把握していたが、崩落した斜面に対する専門的な点検業務は管理組合との契約に入っていない。
毎月、目視では点検をしていたが、異常は見られなかった」とする。
マンション管理新聞第1129号より。
https://www.h-fukui.com/news/3203.html
マンションの管理業務を受託するのは大京アステージ。グループ広報を担当するオリックスによれば、敷地は区分所有者全員の共有。管理組合がのり面の保全計画を持っていたかどうかは「個別の契約内容に入ってくるので回答を差し控えたい」としている。
管理会社として今後、管理組合を「できる範囲で全力でサポートしていきたい」としている。
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朝日新聞デジタル 2020年6月29日
逗子の斜面崩落、遺族がマンション管理会社などを告訴
https://www.asahi.com/articles/ASN6Y4F1JN6XULOB008.html
神奈川県逗子市で2月、市道沿いにあるマンション敷地内の斜面が崩れ、県立高校の女子生徒（当時18）が亡くなった事故をめぐり、遺族がマンション管理会社側を業務上過失致死容疑で、マンションの区分所有者側を過失致死容疑で逗子署に告訴し、受理された。
崩落との関係は不明だが、捜査関係者によると事故前、マンション管理人が斜面に地割れがあるのを見つけていたという。
毎日新聞2020年6月28日
高校生遺族がマンション管理会社代表と住民らを刑事告訴 神奈川逗子土砂崩落
https://mainichi.jp/articles/20200627/k00/00m/040/180000c
捜査関係者によると、事故前日、マンションの管理人が斜面に数メートルのひび割れがあるのを発見し、管理会社に伝えていた。
関係者によると、遺族は区分所有者に対し、内容証明郵便（25日付）で総額1億1800万円の損害賠償を求めている。
神奈川新聞 2020年06月28日
斜面崩落で遺族、マンション側告訴 事故前日「異常確認」
https://www.kanaloco.jp/article/entry-393495.html
県横須賀土木事務所によると、同事務所と斜面調査の委託先の業者が、事故前日にマンション管理会社から連絡を受けていたという。ただ「見てもらいたいものがある」などの内容で、斜面の異常には触れていなかったという。
この話は管理会社にとっては「善管注意義務」に入るじゃないんですかね。
専門的な点検業務って何？
この管理会社は外壁でさえ管理会社がやらないから、管理組合主導で調査したよ。
詳細な契約がないからだろうが、そもそもすべてにおいて、専門的視点での検査業務なんて契約にないけど。
少なくとも、事前に不備があることだけはわかっていたなら、改善指示でもいいから行政処分をだしてほしい
じゃないと告知すらしないだろう
それだと、他のマンションで同じような可能性があっても管理会社は黙っていてもよいと思うだろう
匿名
外壁とか屋上防水とか他の設備にしても耐用年数に達する前に改修工事を提案してくるが
その見積もりがかなり高い（盛ってる）。内容は人工費を倍にしたりかなり中間マージンを悪どく稼いで感じで、修繕積み金を湯水のように使わせ、足りなくなってくると「値上げが必要です」と言ってくる。こんな管理会社の不誠実さに文句を言わない管理組合にも今のところ泣き寝入りするしかない現実がある。
下請けが悪いんですかねぇ
仮の工事対応が終わって請求書と工事完了報告が届いたのが三週間後
本工事の見積もりが期限の一週間前
若干揉めつつも責任は取っていただけましたが値段よりも仕事が遅いのが引っかかりました。
高価な場合は管理組合で相見積もり取っているので問題ありませんが仕事が遅い下請けは切って素早い仕事をして欲しいですね。
>>2353 匿名さん
管理会社経由の仕事であれば、管理会社がしっかり
管理していないという事になるのではないでしょうか。仮にアステージが『下請が』とか言っているのであれば、元請としては有り得ない言い訳だと思います。
社員の質が低すぎ。もっと仕事のできるフロントに担当してもらいたい。教育や採用、人事のレベルが低いのでは？
>>2353 匿名さん
十中八九、アステージが悪いでしょう。
会社として判断ができないというのは昔からの特徴。
下請から見積が来ても、内容がわからない担当者。
見積を社内で回覧する際に、上席に知識がなくてわからないので、担当者にわかりやすく説明しろとゴネる。
さらに上に回覧すると、親会社から降りてきた人なんかもいて、そもそも管理業務知らないとかいう状況もあります。
あと、下の責任にするために一度差し戻ししてることもあります。
スピードを早く承認しようなんて考えは、どこの上席者にもありません。
仕事が遅いことを嫌うなら、大京アステージに委託してること自体が問題です。
仕事が遅いのは組織運営方針からやむを得ません、いくら言っても治ることはないです。
>>2355
会社全体のレベルが低いです。
管理戸数が多いだけあって、担当者変更は簡単だと思いますが、仕事できる人は大京アステージでは働かなくなります。
段々悪くなってる会社ですから。
>>2355 通りがかりさん
管理会社の実情をお教えしますね。
不動産業界の底辺職種といわれている通り、クレームの多さはもちろんの事、待遇も悪いためまともな人材は入りません。
どこの管理会社も人材の取り合いです。特に若い世代には人気がなく認知度もありません。
新たな人材が入らないのにマンションは増え続けています。
どこも深刻な人材不足です。
せっかく入社した若手社員もゆとり世代だけあって、（上司だけでなく顧客からの言葉ですら）パワハラだモラハラだ大騒ぎ。
特にフロントは夜間でも休みでも緊急対応が求められるため、労基法違反だ何だと騒がれて即退職します。
これは、独立系管理会社やマンション管理士によるコンサルの台頭により、委託費がガンガン削られた結果、そのしわ寄せはフロントスタッフの待遇に跳ね返り、１人当たりの担当物件の増加、給与面の削減が発生し、大量の離職者を出しました。
離職者が増えれば、担当数が増えまた離職者が増える。状況を理解している業界人は入社しないため、わけのわからない別業種から資格だけ取った早期退職の中年が大量入社。そして品質が下がりクレームが増加、そしてまた離職者が増加。
まあそろそろ方向転換しないとまずいですね。
管理会社って、値段が安かったのでそれはやっていません。見たいないいわけを後でしますが、普通、実現できない価格が提示されたら、受注してからやらないのではなくて、受注しないのが普通だと思います。
契約にないからやりません。ならまだ企業としての言い分がわかります。それだったら契約を調べればいいので。しかし、「安いからやらなかった」という言い訳がさぞ当たり前の顔して帰ってくること自体、あきれてものも言えません。
そんな対応するから、さらにクレームが多くなるのだと思います。
安いからやらないって‥
いよいよ会社がおかしくなってそうです。
アステージは委託費こそ高いですが、社員の給料安いので、人材が流出するのは当然。
深夜、休日の電話対応当たり前、休み返上してのトラブル対応が美談じゃそりゃ誰でも辞める。
管理会社の管理人などは悪徳組合に脅迫まがいなことをされて規約や法令に反する仕事をさせられ捨てられる。
これを雇用先の管理会社は守るのではなく悪徳組合員と共謀して濡れ衣を着せて使い捨てる。
ここの管理会社ではないが、これ等の悪徳組合員と悪徳管理会社TCと悪徳マンション管理士等へNOを突き付けて戦っている管理人を知っている。5分5分の良い戦いをしている。応援を願いたい。
ライオンズの住人ですが、ここと〝アステージへの苦情〟スレを読んで、何だか怖くなりました。我がマンションは大丈夫なのか？
>>2361 口コミ知りたいさん
そこは管理組合次第です。
アステージに丸投げだと好き勝手にやられるし、意識の高い管理組合だと悪くないです。
逆に言うと管理組合のレベルを超えた管理は、どこの管理会社でも無理。
ウケますね。分かり易い反応ですね。本人は周りからどのような見られてるか客観的な判断が出来ないレベルの方なのでしょう。
>>2344 匿名さん
あまりにも同じで驚いています。
管理会社変更しようと動いた結果、アステージが他社見積もりより低い管理費にし攻防してきました。一部
違和感のある理事の存在。コロナで住民を集められないという格好の理由付けをし、物事をアステージオンリーで決めようとしてる。本当に火事場泥棒といえるやり口で呆れる。このマンションはおわた。
入居者です。
とにかく仕事をしてくれません。
何があってもほったらかし。
業を煮やして問い合わせ電話をすると「担当者が変わったのでわかりません。」
また一から出直しです。
ライオンズマンションを検討してたら他のマンションにされる事をお勧めしますね。
今やライオンズマンションなんて検討する人いないでしょ。
それよりむしろ、大手で初めて業務停止受けたのに、管理組合がこぞって解約しないことこそ、そんなことどうでもいいんだと言ってるのも当然。
各管理組合が考えないとね。
>>2374 eマンションさん
長期修繕計画の作成は、工事担当者の力量に任されています。
出しても出さなくても評価変わりませんから、出さずに揉めない方がよいと考える者もいるでしょう。フロントも同じです。
長期修繕計画は契約している内容ですから、出てなければ契約違反です。
委託費返金してもらうのが当然の対応です。
大京アステージが早く抜ける事がマンションにとりベストかと感じます。
管理会社より警備会社が良いとのご指摘
2018年頃のコメントにありましたが、それでは、分譲マンション向きの警備会社とは？
どちらがよろしいのでしょうか？
情報をここに記入頂けると有難いです。
全てお金の為の提案です。なぜかそれを受け入れたいという理事もいて、よくわからない状態です。
ダメ会社です。
共有部への勝手な駐輪が目立つため何かしらの措置をと具体例と併せて申し入れたが、組合に確認すると言ったまま終了。
管理ができないなら管理費返せ。
>> 2382
そうなんですよ。なんか問題があるたびに、それを改善する為にお金がかかるみたいです。
要は何か言いたければ、お金をさらに値上げが必要だといって、
黙っていれば、管理会社側も黙っています。という事ではないでしょうか？
>> 2283
何も知らないという事が言えないから、「値上げ、値上げ」でごまかそうとしているのかもしれません。
理事の中に犯罪者（警察に書類送検された人間）がいた場合、理事を辞めて頂く事は可能でしょうか。犯罪内容は、理事にしておけない内容でした。器物破損
>>2386 匿名さん
警察に反社会的人物として指定されている者であれば
規約に規定があれば総会の決議で何らかの措置は講じ
ることができる。
私は指定を受けた人物がマンション内に居住している
ことを管理会社ＴＣにも連絡して問題化してくれるよ
うに要請したが受け入れられない状況を経験しました。
逆に私の勤務先に首にするような圧力がかかる始末で
した。組合員や８９３や管理会社ＴＣは何らかの関係
があるようでした。
悪の根源は元から断ち切る。
過去に横領事件で営業停止処分を受けた管理会社は外す条件付きで広く公募。
コンサルが業者から利益の中抜きやキックバックをした事が分かれば1000倍返しの条件付きで公募。
うちのマンションでは名古屋の不祥事は理事長に説明しただけで、理事の方は知りませんでした。契約書には書面をもって説明なのですが、契約書は理事会と大京アステージなので、今年の理事会で説明させました。
2年前に国の管理業務委託契約書が改定されましたが、何も連絡がありませんでした。ガイドラインに拘束力はありませんが、マンション管理センターやマンション管理業協会の説明では、大手はガイドラインに従うとのことでした。
ガイドラインには、大京アステージ側に都合が悪い点も含まれるので、提案がなかったと思われます。組合側からガイドラインに合わせるよう変えさせました。
個人的には管理会社に委託しているのだから、情報提供するのが筋です。
そのためにお金を払っているし、プロと素人のパワーバランスの差もあります。
大京アステージ管理のマンションの場合、支払先（工事等の業者）から領収書をもらえるのでしょうか？。今時、領収書？ではありますが、管理組合の通帳を見ても、その後管理会社名義の口座を通して支払っている様なので、工事会社等に支払った金額は確認できませんよね？。見積の段階で管理会社から「20%の手数料をとるよ？」って言われていたら、中抜きされても、工事会社は文句言えないですよね？。
2394
を訂正します。最後の「中抜きされても・・・。」を削除。以下に変更。
↓
見積金額を高くしますよね！。結果、管理組合は高い工事費を払うことになる？。
>>2395 匿名さん
工事を大京アステージに発注していることの意味を考えた方がいいですよ。嫌なら自分で業者探して、見積取って比較するしかありません。
大京アステージが間に挟まっていると、20%どころではないとは思いますが、、、
大京アステージに頼むとしても、その下請もさらに他の会社に発注しているような場合、すぐに2倍3倍の金額になります。
大京アステージの場合、さらにキックバックなどもされていることを考える必要もあります。
自分で見積を取る時にも考慮しておかないといけません。
マンション管理の事業でグループ全体を支えていこうとしているわけで、他のグループ会社の景気はまったく良いわけでもないですから、割高になることはあっても、割安になることは無いですよ。
分譲マンションは、最近、終の住処としての住まいに変わりつつある。購入後引っ越さない方が増えてきた。それなら自分の老齢期まで良い管理と建物の長期的保全を皆で検討するべき。
大凶アステージは現在まで分譲マンションの管理会社としての役割を果たしていないと思う。
必ず、1回目に大規模修繕を行い、通常より4割は高い。その為、必ず大赤字転落する計画書になる。彼らは、積み立て金を早期に奪う為の提案をする。なので実勢価格と大きく離れた見積もりを出す。理事会役員の状態により、必要のない修繕や交換要請を理事長へ印鑑ひとつで申請させてしまう事もある。これは見逃してはならない。大規模だけでなく小規模の修繕も全て相見積もりを出すべき。管理会社は、
ハードが悪いと当然、ソフト面も最悪。住人も諦めている。地元には安くて非常に優秀な管理会社があるし、場合によっては良い警備会社とコンサルを入れるのも正しい。とにかく現在の管理会社に、頼む、見積もり取る、いけない。
管理会社を早期に入札し公平に見直しすれば
いいはずなのだ。優良や管理会社に変われば
分譲マンションに必要な業者と本当の意味で直接契約がスタートする。優良な管理会社は業者見積もりをふかしたり、キックバック、中抜きもしないのですから、予算の組み換えも可能となる。単なる修繕だけではなく、マンションをグレードアップにする為の資金に回す事が可能になる。
地元の優良な管理会社。優秀な建築会社はある。
>>2399 匿名さん
そうかな？
管理会社を変更する際に契約書に入れるのはありだと思うが。
そもそも、工務店と理事会の直接契約の中で、何の項目としても入らない金額を乗せているのはモラル的にもどうかと思う。別に無料でやってくれといっているのではなく、月に別途、そういった管理料を支払っているのだから。
まあ大手の管理会社と契約書の内容で戦えるくらいなら、自分たちで業者を探す方が楽だと思うが。
それにもっと問題なのが、大京アステージが管理会社の場合、業者側も直接契約が結べませんというところがあることでは。
これをやられると、自分たちで業者を探しても常にマージンを払う仕組みになってしまう。
＞2400 通りがかりさん
>管理会社を変更する際に契約書に入れるのはありだと思うが。
管理会社もボランティアではないので、彼らが動くときは必ずマージンは発生する。
そんなこと常識でしょ？
マージンなしで活動する管理会社は存在しないから、あなたがそういう管理会社を立ち上げてみては。
企業としては存続しないと思うよ。
>>2401 匿名さん
ほかの業界だと、仕事が発生するごとにマージン（代理店手数料のようなもの）を乗せるケースと、一定の月額フィーをもらう代わりに、直接契約を補助しますってのはどちらもあるけどな・・・
中小の管理会社によっては工事が発生するたびにマージンとるより、一定の固定フィーをもらえるほうが、助かるという業者も現れてもよい気がするが・・・
まあ、マンション管理業界では常識と言われればそうかもしれないが、常識＝不可能ということではないかと・・
今のマンション管理会社は、月額フィーをもらいながら、さらに紹介マージンも取ろうとするから利益相反みたいなことを平気でやるような業態になっているだけだと思うが。
大京アステージは、ある案を提案してくる際の理由に、
「そちらが常識です」とか、
「多くの方がそのようにします」とか、
「今までは、そちらを選択する方が多いです」とか、
「問題になったケースはありません」
といった理由になっていない、理由をつけて説得してくる事が多々あります。
ちなみに、反対案時にはマンションはそれぞれ事情が固有であることを強調してきますが・・・
あくまで、嘘はつかないように気を付けているようにみえます。
しかし、そんなときは大抵、実際にはおかしな事（理事会側にとって損な事）を提案していたりします。
そのため、そのメリット、デメリットは何ですか？と聞くと、それがきちんと答えれない事が多かったりしますので、特に他の業者からも見積をとった方がいいかもしれません。
そうすれば、金額が少ないものでなければ、業者と直接話をする際に、少なくとも、メリット・デメリットだけは聞く事ができると思います。
大京アステージからの見積自体の金額が正当であっても、そもそも、その対策自体がおかしい場合もあるので、金額だけでなく、そっちも気を付ける必要がありますね。
>>2403 匿名さん
同じです。
いろいろとやり方を見ていると、２，３年前にそれをやる予算取りのための会計や支払いなどをいじくってきます。
よくやっているのが、例えば、年払いを数年一括払いへの変更や、数年の一回の必要工事のための工事をずらす。そして、そこに単年では浮いたお金のところに、よくわからない提案を入れてきます。
予算もあるし、やらないよりも、やったほうがいいのは明らか。だけど金額の是非はよくわからないみたいなときに、ぶちこんできますね。さらに２，３年立っているので、その予算枠の意味がわからないような理事会メンバーが入れ替わり、だれもわからないようにしているみたいです。
こわい・・こわい・・・
大京アステージが管理していた、逗子マンションの崩落事故の件ですが、どうやら、管理会社には前日に亀裂がある事が報告されていたにもかかわらず、行政には何も報告していなかったようですね・・・
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6375172
大京アステージ側は、「契約にないから」と以前は、責任がないという事を言っていたようですが、実際どうなるのかは注目が必要だと思いました。
一方で、マンションの管理会社としては、別にマンションの安全性等には報告や対策などを一切、やる必要はなく、そして、やらないともいっている事なので、マンション保有者はある意味では、こういったリスクを考えると、大京アステージを管理会社に選んでいる場合には、マンションの安全性を考慮した修繕の必要有無などは自分たちで専門的な知識を身につけるか、他の管理会社を検討せざる得ないと言えるのではないかと思います。
まあ、だからといって他の管理会社も注目する件なので、行政側としては、行政側に危険をしりつつ伝えないようなマンション管理会社には、なんらかの、行政処分をしないと、マンション所有者にとっても、近隣の住人にとっても、悪い影響があると思います。
>>2411 通りがかりさん
はい。マンション管理の基礎がない。
出来ないはずです。
それと、コロナに感染したら、マンション住民は管理会社に連絡する事になっています。
個人情報漏れが心配です。何度も横領詐欺事件を起こした会社が、個人情報をしっかり守れるのか。
>>2412 口コミ知りたいさん
> 何度も横領詐欺事件を起こした会社が
通常、お客さんには、同じようなことが起きていないか？など確認することや、再発防止策さえ出さないし、契約マンションにさえ伝えないのが企業体質としてよくわからない企業です。
>>2414 匿名さん
一度、びっくりしたのが、ある設備が故障して、メーカーにぶら下がっているメンテナンス会社に電話して実際に見てもらい、修理できると思うが一応確認して後で回答するという事で帰ってもらったが、なぜか、その回答が、大京アステージから連絡が来た。
そして、もう機械の補償期間が過ぎているので、新品交換しかできないと言われた。
もう一度、メンテナンス会社になぜ、こちらの許可なく個人情報や状況をマンション管理会社に漏らしたのか？、という事を指摘して、しかも、修理から、新品に交換になったのはなぜか？と質問したら、修理可能にしますので・・・・という事で、この件は納めてください。となった。
大京アステージから個人情報が漏れるのもちょっと問題だが、そもそも、マンション管理業界自体で、個人情報を守るという意識がそもそもないのではないか？と思う。
外部業者からのポスティングなどは禁止にしているが、管理会社からの設備販促パンフレットはされる。
これ自体はある程度しかたがないが、ある意味では、管理会社を通じないと設備の買い換えなどが出来る事が住民にわからないので、このあたりも、設備会社がマンション管理会社のいいなりになるような構造を生んでしまっている理由の１つでもあるとおもう。
>>2415 購入経験者さん
単純に大凶の担当者なのか誰かわかりませんけど、あまりにアホとしか言いようがない。メンテ会社もアホすぎる。
昔は新築バンバン作って強かったですから、今でもその力関係が残っているのでしょうかね。
管理会社変えたら、そんなこと起こらないと思います。
> 支払先からの「領収書」
管理組合と業者間の取引（契約）であれば、領収書は理事会の方に届いているはずです。
契約窓口が大京アステージになっていれば無理かもしれませんが・・・
管理組合の資産を必死に自分達のものにしようと企んでいる事が明白。
毎回のように、来期の予算を高く間違える。
指摘されないとそのままにする。
[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
>>2417 評判気になるさん
支払先からの管理組合宛の領収書、取引明細や振込証明書が出せないなら問題ですよ。
出せないなら、おっしゃるとおり本当に大凶がピンハネしててもおかしくない。
出せないなら、国交省に相談したほうがいいです。
保険…についても明白にしたい。
管理組合が加入する保険契約、に、特約が付加されていれば、「臨時費用特約」が付帯されていないか確認。アステージ管理会社は、保険の内容について管理組合に詳しく話そうとしないがこの特約は管理組合にとって重要な特約。
保険事故が発生後、臨時費用特約10%割増。
に加入していれば、保険金＋10%が管理組合に支払われる。
保険事故が発生した時、保険金と共にこの臨時費用特約が管理組合へ支払われているか？確認すべか。もし加入しているのに支払われていなければ、保険の専門家にお願いし、過去の保険金について付加されていたか確認し遡る事が可能。or、既に管理会社の懐へ入っている可能性も…
分譲マンションは建物規模が大きいため、
管理組合への臨時費用特約付加10%?20.?等の特約は、管理組合のキャッシュフローに大きく響く。
>>2417 評判気になるさん
期末の通常総会資料で確認ですね。
その時に『え？』と思うのがあったり。自分のとこが紹介したメンテには素早く支払、そうでないのは遅かったり言い訳したりキレますよ
ダメです。
好きな住民なら防犯カメラを見せるのに、うちは日時がインターホンに録画してある嫌がらせでも、防犯カメラは警察に届けてからといわれました。
インターホンにうつらないように連日マンションの住民に嫌がらせをされました。
でもマンションの掲示版には、子供がうつっていたと、偽の情報を書かれました。
こどもの仕業なら、最初から恐怖は感じません。
事なかれ主義の管理業務で、問題が起きたとき、責任をとれるのでしょうか？
管理会社と管理組合で役割が違う事を知らないレベルの人が多いから、アステージに食い物にされるのですよ。
一例として、アルコール消毒を置く置かないはアステージでは無く管理組合が決める事です。
教えてください。
大京アステージの重要事項説明書を見ると、一ヶ月分の管理費を「管理組合名義の収納口座」にいれた後、「管理会社名義の支払口座」に移して支払処理をしているようですが、支払先にいくら支払ったかは確認できるのでしょうか？（組合名ではないので通帳は見れませんよね）。
又、支払先は管理会社名義の口座からお金が振り込まれても、管理組合からの（例えば工事代金の）支払と証明できないので、税務署の査察が入った時困らないのでしょうか？
よろしくお願いいたします。
>>2428 口コミ知りたいさん
貴方は核心部分をついています。
私のマンションの管理会社の管理費等の収納方法を貴方と同じ
疑問を投稿しましたら嫌がらせの投稿を受けました。
以後、この件は投稿を控えていました。
そのうち、うちの管理会社は管理費等の収納方法を管理会社の
収納口座ではなく財閥系の銀行に変更しました。
組合員の振替口座から一旦は管理会社名の収納口座に収納すると、
定額委託管理費を差し引いた管理費等を管理会社の収納口座から
組合名義の収納口座に移し替える間の約一か月間のタイムラグの
期間は管理会社名義の収納口座に保管されている訳です。
そこら辺の疑問を投げかけてみたわけです。
適正化法の保管義務に反していないかどうかです。
本来ならば組合員の管理費等の収納は組合に届け出た組合員の
収納口座から組合名義の収納口座へ振り替えられるべきである
と思ったのです。
この問題を指摘した途端管理会社は管理会社名義の収納口座名
義の収納をやめました。
分譲当時のからの長い間このような管理費等の集金をしていた
ならば、タイムラグの約一か月の期間は私たちの管理費等の出納
は管理会社が自由にできることになります。
ここら辺に管理会社の不正の温床の根元がありそうに思ったのです。
組合員の振替口座から、管理費、修繕積立金、駐車場（駐輪場含む）、水道料（簡易専用水道につき）、専用庭使用料、バルコニ
使用料、等の合計した管理費等が管理会社名義の口座に振り替え
られていました。
私は当時疑問に感じて振替明細書の発行を要求しましたら嫌々な
がら応じてくれました。
その後に管理会社名義の収納口座名が私の振替替口座名から財閥
系の銀行に変更になっていました。
最近は毎月管理会社名義の請求書で請求明細書として郵送はされ
るようになりました。
管理会社はＴＣです。
2428 本人の再検討による書き込みです。
大京アステージの場合、管理費の動きは
「管理組合名義 収納口座 A」-（全額移動）→「管理会社名義 支払口座 Ｂ」→「支払先 Ｃ」
となっている。（その月の残額とされる金額は「管理組合名義 保管口座」へ移動）
管理組合は 自分名義の口座 Ａ から出て行った金額を確認できても、Ｃ に支払った金額は領収証でしか確認できない。発注者が管理会社の時は、管理組合は領収書を見せもらう事はできない！・・と思われるので、Ａ から出て行った金額と Ｃに支払った金額に差額があるのか、ないのか、あるとするといくらなのかは闇（どこへ）の中・・・と言うことかな・・多分。
>>2429 匿名です。
私のマンションは組合員の管理費等（管理費、修繕積立金、駐車場
使用料、自転車置場（バイク置場含む）使用料、専用庭使用料、
バルコニー使用料、水道料（簡易専用水道）、を合計した金額を管
理費等として組合員の振替口座から毎月２７日に管理会社名義の収
納口座に振り替えるようになっています。
その管理費等を翌月の２７日以内に管理組合口座へ振り替えるよう
に説明がありました。
約一か月間の期間管理会社名義の口座に保管されていて、
後に管理組合収納口座に振り替えられるような徴収システムです。
この約一か月の期間のタイムラグが問題になっているのです。
>>2431さんへ
アステージの重要事項説明書によると
「管理費は・・組合員の口座から毎月27日に（収納代行会社の口座に）振替え、その後 5営業日後に 2430 で書いた、「管理組合名義 収納口座 Ａ」に送金される」と書いてあります。
Ｂへの移動についてはフロー（絵）のみで、記述はありません。
私の疑問（2428）は、「管理会社名義 支払口座 Ｂ」から「支払先 Ｃ」へ支払った金額が確認できないという問題でしたが、大京アステージが発注を行ったものについては、確認しようがないので 2430 に、
>>Ａ から出て行った金額と Ｃに支払った金額に差額があるのか、ないのか、
>>あるとするといくらなのかは闇（どこへ）の中・・・と言うことかな・・多分。
と書きました。
>>約一か月間の期間管理会社名義の口座に保管されていて、・・
>>この約一か月の期間のタイムラグが問題になっているのです。
「タイムラグ」か問題ですか？。
管理組合 収納口座からのお金の流れについて
>2430で以下の様に記述
「管理組合名義 収納口座 A」-（全額移動）→「管理会社名義 支払口座 Ｂ」・・
>2432 で以下の様に補足しましたが、
Ｂへの移動についてはフロー（絵）のみで、記述はありません。
確認したところ、
大京アステージのホームページには以下の様に記載されています。
①「管理組合名義 収納口座 A」-（支払い資金）→「管理会社名義 支払口座 Ｂ」
②「管理組合名義 収納口座 A」-（当月の残額）→「管理会社名義 支払口座 Ｂ」
その上で、振替え日翌月末日までに
「管理会社名義 支払口座 Ｂ」-（当月の残額）→「管理組合名義 保管口座」
となっています。
又、「管理組合名義 収納口座 Ａ」-（当月の残額）→「管理組合名義 保管口座」
ではない様です。
管理費等（管理費、修繕積立金、駐車場使用料、自転・バイク置場
使用料、バルコニー使用料、専用庭使用料等の合計）を一括して管
理組合名義の口座に収納して、
定額委託業務費を差し引いた金額を管理組合名義の支払い口座と保
管口座に振り分けて保管するようになっている。
そのために印鑑と、通帳を別々に管理するように適正化法ではなっ
ています。
それらを無視した形で管理会社名義の口座で収納することは違反に
はならないのかと言っているのです。
約一か月間の間管理会社名義（通帳と印鑑は管理会社が所持）の預
金通帳にて管理費等を管理会社が所持ていることにもなります。
ここら辺に疑いを持っています。
例えば工事代金の保険金の授受等もこの管理会社名義の口座をとう
して出納をしているとすれば組合員には閲覧等をすることができな
いでしょう。管理会社はＴＣです。
>2434 さん 多分、同じ場所ですね。D社の場合は、
「管理組合名義 収納口座 A」→「管理会社名義 支払口座 Ｂ」→「支払先」です。
支払口座の通帳、印鑑は管理会社が持っています。
これでは支払ったお金がいくらなのか、管理組合には分からない。
「残ったお金は保管口座に移動したお金です」といわれてもね・・。
但し、お金を動かす「収納口座」については、法律上、管理会社名義、管理会社の
印鑑所有が禁止されていません。法律上禁止されているのは管理組合名義の
「保管口座」、「収納・保管口座」の印鑑、カード、パスワード類です。（規則87条4項）
業者に都合の良い法律になっているということの様に感じます。
この様な場合は管理会社を信じるか（？）、自分たちで発注し、
領収証を受取って確認するしか方法はないように思います。
ただ、管理会社を信じること・・・・出来ます？。
大京アステージの会計管理って無駄に複雑で、一方、自分たちが使うところはおおざっぱになっていて、しかも、現金主義の管理と発生主義が混ざっています。さらに最悪なのは同じ会計区分で現金主義と発生主義をまぜてきます。
そのため、一体、現状がどうなっているのかわかりません。
こんな会計処理をみたことがないのですが、会社側も不思議に思って改善するとかしないのでしょうか？
たびたび大京アステージでは担当営業がマンション管理のお金を使い込むような事で行政処分を受けていますが、この会計管理ではほとんど何が起きているのか、会計管理を見てもわからなくて当然かなと思ったりします。
それを会社側もなぜ行政処分をうけてもなお、是正するようなことをせず、むしろ不正があってもわかりにくいようにほったらかしでいるのかがよくわからないのですが、他の大手管理会社も似たり寄ったり何ですかね。
他の管理会社からしたら大京アステージのここが有り得ないみたいのがあるような気がしてなりません
>2436 さん
私のマンションは大手デベロッパー系の管理会社ですが、お金の管理はしっかりしています。月次報告書の「貸借対照表」、銀行の通帳（コピー）を付き合わせても、問題はないですね。銀行の通帳（コピー）等を見せてくれないとか、或は記帳がいっぱいになった「済み」通帳を組合に返却してくれない管理会社もあるようなので、その点でも問題はないです。
>>2437 口コミ知りたいさん
そうなんですね。数字の表面上は問題ないのですが・・・
修繕でも今期の予算案で割り振ったお金を支払時期を来期に回して今期の予算内にしたり、一方で別の修繕工事では、工事終了で支払いがまだでも、今期の支払いとして管理したり・・・
本来であれば、工事は終わったので、実際に振込がなくても、未払い金として管理するとか。このお金が実際にはいつの分のお金なのかわかりにくい。
単年で理事をやっていると、あー、これは去年の・・とか、あーこれは、複数年で今年はいりませんとか・・・
今年度は、XX百万の黒字ですとか言われても、本来は支払うべきものを来年に回しているとか、去年の予算で今年払っているとかがあるから本当のところ、個別の状況を把握している人が支払いを見て再計算しないとよく分かりません。
会計不正とまでは言いませんが、何の為にそんな会計操作をしているのがよくわかりません。それとも、単に行き当たりの思いつきで会計管理をしているだけなのか・・・
どちらにしても、これが一般の会計事務所よりも高い単価で頼んでいる会計管理とは思えない・・・が感じている感想です。
振込承認サービスとかあって、内容が同じではないのですが・・
一方で、こんな会計管理していたら、単年で理事を入れ替えるので、ほとんど、把握不能になり、支払いの承認とかも1，2件おかしなものがあっても、見つけるのが困難になるのではと思っています。
>>2438 通りがかりさん
今期であれば、決算期間は、令和2年3月1日～令和3年2月28日、来期の予算組みは、令和3年3月1日～と。
・今期の「予算額」に対して「決算（支出）額」の差異は幾ら？（黒字 or 赤字）
・各科目は「当年度」「前年度」で比較し、増減が横ばいなら、現状問題なしと判断します（錯覚に陥ります）！
表面上の金額操作（マインドコントロール）的な手段を講じてきている…としか思えません。
うちのマンションは、緊急性の高い工事（高額）を来期へ回し、その他の緊急性の低い工事（比較的、低額）を幾つも捻じ込まれ、今期の一般会計（修繕費枠）を満額、搾取される提案を受けました。表面上の帳尻合わせの臭いが・・・（怒）
近年の不祥事連発（名古屋・管理費横領や神奈川・崩落事故など）で、大凶の自転車操業的な経営状況に拍車がかかってるいるような・・・
また、ここ数か月、フロントマンの対応が輪をかけてボロボロな状態と。理事会の場へ用意される資料のレベルが低すぎ（前回とほぼ同一内容で進展なし、また、余分な費用がかかる提案ばかり）、打ち合わせの場がしらけ切っています・・・
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
2022年4月から開始予定の「マンション管理適正評価制度」ですが・・・
制度の大枠は、管理に関する今後の計画書類（運営状況や修繕方法・資金計画など）や基礎資料（管理規約や長期修繕計画、総会・理事会の議事録など）を、管理組合（評価依頼）→管理会社（管理状態チェック・登録申請）→自治体（審査・仮評価、システム登録）の流れで、自治体から【マンション管理の評価結果が管理組合へフィードバック】される仕組みのようです。
本制度の適用により、各管理会社の仕事（手間）が増えるはずですが、資産管理能力が皆無の悪徳業者（大凶を通り越して、もはや最凶!?）が、まともに取り組めるとは思えないですね（失笑）
数字合わせだけ（ぼったくり）の見積り提示しかできない大凶では、【マンションの資産価値を上げる評価制度】を逆手に取り、管理費の値上げ要求（更なる修繕積立金搾取の下地作り）が横行しそうな気がします・・・
完全に潮時（寄生虫!?の排除）のような気がするので、理事会へ働きかけ（例えば、マンション内のアンケート実施・長期修繕計画の再提出依頼・管理会社切り替えの下地作り（マンション管理士活用の事前準備）など）を行いたいと思います。
理事会の場へは、営業から低次元な資料しか配布されず、全然、話し合いが進まない・・・
悪い現状を打破するため、理事長自ら、営業へ問合せをしているが、一週間以上、放置（無反応）とあり得ない状況。
また、理事会メンバー全員のメールアドレスを聞き、平日に営業が相談事などの内容のメールをしつこく一斉配信。
陳腐なメールのやりとりたけで、重要事項の意思決定を理事会へ求める・・・（完全に、モラル・ビジネスマナーの欠如）
他のマンションの営業も同レベルなのでしょうか!?
>>2445 匿名さん
責任を伴うと知ると基本的に単なる御用聞きというかメッセンジャーになろうとし、何かを決定することをやめます。
責任を求めなければ、情報をかってに選別して、答えを一つに誘導しようとします。
業務改善をお願いすると値上げを提示してきます。
そんな感じです。
管理会社のフロントは単なるオブザーバーとして認識し、理事会の決定事項はあくまで役員が責任をもって決定しないといけないんじゃないのかな。
それが管理組合が管理会社から自立するための最低条件。
そこができないと、いつまでたっても管理会社のぼったくり構造とは縁が切れないと思うよ。
>>2447 ご近所さん
そうなのですが、理事会が決定するためにも、情報を操作されると・・・。
結局、「決定しているつもり」になってしまってしまい、余計危険かと。
ある情報をそのまま出してもらっても、その情報を元に決定できるだけのノウハウや決断力があれば、単なるオブザーバーとしての役目さえ、管理会社には望まなくてもよい状況になってしまう。
というより、オブザーバーとして割り切りだしたら、だめだめでオブザーバーとしてはとても使い物にならないどころか、むしろ、弊害がいろいろとある事が分かってきてしまった。彼らも、決定権がない仕事ではお役に立てる事は少ないと言い出しているし・・・（もちろん、その承認は理事会がやりますが）
管理組合が大京アステージから自立する為には、管理会社を自分達でできる事を「アウトソーシング」する程度に捉えないといけないくらいになってしまうかと。
そうなると、「ぼったくり」も何も、管理会社すら実際いらない程度になってしまう。
さすがに、そこまで理事として従事できる人がいないので。
現在、大京アステージにお願いしている理事会で、他の管理会社から変えたというところがあるのか分かりませんが、付き合い方を変えるには、結局、管理会社を変えてお互いのスタンスを仕切り直すという方法以外にあるのか？となりつつある。
はっきり言って、管理会社側から流れてくる情報は、すべて管理会社側に都合のいいように情報操作されている。
そこを自覚したうえで管理会社と付き合うと、少しはマシになると思う。
できれば、情報操作された情報とはつきあわない方がいい。
その為には、情報を受け取る側の能力の育成しか道は残されていない。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
>>2451 検討板ユーザーさん
大京担当ができるレベルまで、表現を変える必要があるのでしょうね。
例えば、「ネズミが大量発生しているので、対策を理事会で話し合うように伝えてほしい」
といえば、できるのかもしれません。それでも「確認できませんでした」と言われる可能性もありますが、その場合には写真つける必要もあるかもしれませんが。
常にやれない、できない理由を探している担当が多いので、後でやらなかった理由を述べる際に、それは自分たちで勝手に対策できる内容ではなかったので・・とか言い訳されないようにする必要があります。
基本的に彼らはサービスを提供しているという認識はなく、作業を代行しているだけという認識が感じられるので、話を作業レベルまで砕いてお願いしないと動かないことが多いですね。
そういう意味では「営業」といえるレベルでもないので・・
＞「ネズミが大量発生しているので、対策を理事会で話し合うように伝えてほしい」
組合員と理事会との距離に隔たりを持たせるような発言だ。
第三者でもある管理会社を通さずに、直接、身内でもある理事会に提案遡上すればいいことでもある。
理事会内で検討し、理事会で対策を講じれば身内内の経験値もアップする。
組合員や理事会がいつまでも未成年者みたいに義務回避しているから第三者でもある保護者（管理会社）がそこにつけ込んでくる。
保護者の必要のない立派な成人になることを目指すべき。
>>2453 ご近所さん
そうですかね？そのマンション毎に違うので、そのマンション毎で表現を変える必要があるのでは？という話だけです。
例えば、意見箱があるのであれば、そちらで話をすればいいですし、どこに話をしていいか分からない状態であれば、まずは、身近に伝えられそうな人に伝えるのでいいのでは？
理事会にいたときには、直接住民間の話になると嫌なのでという人もいたし、直接伝えたいという人もいて、別に、どのように話が来ても、本当に問題であればありがたかったですね。まして、賛否両論ある話でもなく、問題の程度とお金と時間の問題だけなので、内容としては、対応するべきところに事務連絡として伝わりやすい方法をそのマンションなりにあればいいだけです。
ただし、困るのが、勝手に管理会社が伝える・伝えないの選別を特に理由も説明出来ずにしていたことが分かったので、そのような事は止めてほしいと伝えました。
一方、身近にそこを見てる人がいれば、そこに言いたくなる程度の事も控えないといけない見たいになるほど、管理会社が信じれないのが当たり前になる現状の方が問題かと思います。
管理会社がいて、そこにお金を支払い頼んでいるのに、管理会社が業務をしないや、業務外責任の事を勝手にしてしまうことと、住人と理事会の関係性があるような雰囲気が問題だと思います。
管理会社がそこには話をはさまない役割として業務を請け負っているならば、話を受けたときに、「相談は受けません、直接理事会に話をしてください」と断わってくださいと理事会は要求すべきで、一方、意見箱等を設置するなど代替案を検討すればよい。
＞そうですかね？そのマンション毎に違うので
そんなことないですよ。
マンション毎に違うのではなく、組合員としての自覚の違いから来ているものです。
そのことを＞2453では指摘しているのですよ。
身内の問題でありながら外部の第三者を絡ませることで、第三者はいい迷惑だとおもいますよ。
余りに、他人に配慮のない自己中の考え方で、賛成できかねます。
＞直接住民間の話になると嫌なので
だから理事会があるのですよ。
もう少し理事会を活用し、他人であるフロントにむやみに相談掛けるということは控えないといけない。
その為にも、組合員と理事会が連絡を取りにくいような理事会であれば、取りやすいように改善すべきです。
＞管理会社が信じれないのが当たり前になる現状の方が問題かと思います。
どこまでいっても、管理組合と管理会社は利益相反の関係ですから、そのことさえ自覚できていれば、信じる信じないは別問題です。
お互いの立場の違いを理解することで、信頼関係は生まれるものです。
それと、管理会社を抜きにした意見箱の設置には賛成です。
>>2456 ご近所さん
> 外部の第三者を絡ませることで、第三者はいい迷惑だとおもいますよ。
これがわかりません。業務として請け負っているのであれば、そこを求めるのは別に問題ないのでは？
むしろ、業務として請け負っておいて私は第三者だ！といってしまう管理会社に対してきっちり業務履行を求めて、その結果、出来ないのであれば、出来ないと明らかにしてもらって、それで対応することの方がいいように思うのですが・・・
業務として請け負っておらず、連絡口として公開していないにもかかわらず、それでも住人が勝手に連絡してきているのだとしたら、それはまた別の問題かと思います。
その場合、本来は知らないはずの連絡先を知っているという事になるので、なぜ知っているかによって対応は変わると思いますが・・・
> だから理事会
理事（という住人）の集まりという意味です。
> 他人であるフロントにむやみに相談掛けるということは控えないといけない。
担当＝フロント？なのかどうかは分かりませんが、管理会社が理事会の承諾の元、住人からの相談口の１つとして公式（業務内として）の担当を当てているのであれば、そこに連絡（相談）することを控えないといけない理由がよく分かりません。
明確には業務の内外かわからない状態になっているのだとしたら、それを明確にすることが理事会と管理会社の役目だとは思います。
マンションによっては、管理人という担当としてこういった設備等の不備や気がついた事の連絡を受け持つ役割をになっていて、そこにお金を出しているマンションもあります。または、人を置かず、電話連絡口だけを用意してもらうなどのケースもあります。
理事会側も住民の場合、好きな時間に連絡されても返事が出来ないというケースも多く、せっかくそのための担当をもうけているのであれば、連絡はむしろそこにしてもらうのでいいのではないでしょうか？
それ故、マンション毎に違うのでは？という意味です。
管理組合と管理会社の区別で考えるのではなく、まずはそのマンション内で合理性があるルールが構築してあるのであれば、そのルールに従うほうがいいと思います。
それをもって、隔たりと言われれば隔たりなのかもしれませんが、私はむしろ、理事をやる側が求める隔たり（一定の距離感）として合理性を感じます。
もちろん、連絡口として開いていないのであれば、そこに連絡しないようにすべきだし、一方で、勝手に連絡口のように公開する事も問題です。これは、理事会側も、管理会社側もです。
それでも、例えば、ごみ置き場に行ったらネズミがたくさんいて、たまたま、その近くに（業務外や担当外であっても）管理会社の人間がマンション内にいたとすれば、「ネズミがいますから」程度で、契約内で対応出来るならしてもらって、自分達で判断できないならば、その事を理事会に伝えて下さいと言わなくても、最終的に理事会に連絡が届くくらいは望み、それすらしてもらえないのであれば、伝言すらしてもらえないのかと思ってしまいますが・・・
＞業務として請け負っているのであれば
フロントを小間使いしても良いと管理委託契約内容に明記されていてもそれは避けるべきです。
まず、そんな契約内容ではないはずです。
重要なのは、管理委託契約の内容をきっちり把握することです。
2457さん、小間使いが必要なら、便利屋という職業の方に仕事を依頼されてみればどうですか。
管理会社は便利屋ではないですから、小間使い業務は管理契約内容外です。
それでも応じてくれる時があるのは、彼らなりの計算があってのことです。
＞理事（という住人）の集まりという意味です。
そうですよ。
住民から選ばれた方たちです。
＞担当＝フロント？なのかどうかは分かりませんが
意見の食い違いが分かりました。
所謂、御用聞きとしての管理者（便利屋）がいる場合の話なのですね。
それならば、私の一連の助言は勘違い発言であり、誤った回答ですね。
御用聞きとして雇っているのですから最大限利用すべきです。
できれば、その御用聞きも管理会社を介さずに雇用すべきです。
区分マンションの中には管理者（便利屋）をおかないマンションも数多くあります。
＞ごみ置き場に行ったらネズミがたくさんいて
管理委託内容にネズミの駆除もあるのなら、管理会社の人間に相談すべきです。
そうでないなら、相談すべきではないと思いますよ。
＞伝言すらしてもらえないのかと思ってしまいますが・・・
ネズミの駆除が管理委託内容外なら、相手のフロントは自分で理事会に連絡さえもできないのかとあなたに対して思っていますよ。
>>2450 ご近所さん
おっしゃる通りです。アステージから提案された業者はほぼマージン引き抜かれます。見積の結果、安いと判断して、その業者と契約するとどうなるか。管理組合の修繕の質が落ちます。自分達が建物に見合う業者を見つける事。アステージへ連絡もさせない。その業者が良いなら管理会社へマージン支払わない事を約束して頂く。アステージにリベートが必要無い理由は普段から管理も全てが悪いからです！
参考にになりますので、以下の文章を！
下は大京デベロッパー経験者の方が書いたものです。自分は大京の物件に住んでおります。
管理会社が管理するのか。
管理会社はマンション管理組合と「マンション管理委託契約」を結び、マンションの管理業務を行っています。そのためマンションの管理は、管理会社が行うものと思っている方が多くいます。しかし管理会社は、委託契約によって管理を委託されている営利企業に過ぎません。もちろん管理会社にとって、管理組合の利益は管理会社の継続的な契約に繋がるので、管理会社が前面に立って管理を主導することもあります。
しかしあくまでも管理会社は、委託されているに過ぎません。そのため多くのことが、管理組合の許可がないとできなくなっています。さらに管理組合の財産は管理会社のものではないので、極論すれば管理組合がどうなろうとも委託契約が続けばそれで良いのです。その例が大規模修繕工事の談合です。管理会社が主導して業者の談合を行い、高い金額で受注させてキックバックを得るのです。
関連記事
・大規模修繕の談合3パターンを解説します
・マンションの修繕積立金が狙われて
これは管理組合の利益を損ねる行為ですが、管理会社の利益になります。こんなことをしていたら管理組合の資金が底をついてしまうので、修繕積立金の値上げを提案します。値上げが無理なら金融機関に借金させて、高額な大規模修繕を行ってキックバックを得ます。管理組合の財務は悪化していきますが、管理会社の財務が悪化するわけではありません。こんな酷い管理会社ばかりではありませんが、管理会社が必ずしも管理組合の財産を守るわけではないのです。
管理会社は「修繕積立金は将来の自分たちの美味しい売上げ」と見込んで、必要以上の修繕積立金の値上げを組合に提案する。
建築に素人の管理組合には「不必要なメンテは何一つ入れてない！修繕金が足りなくなって修繕がおろそかになり、外壁タイルが剥がれ落ちて通行人に怪我をさせて何億も賠償金を払うことになる！」などと半ば脅しをかけて臨時総会を開かせて値上げの決議を取る。
最近の築浅マンションは、総会の議決権行使書、委任状も管理組合が集計している。偽造防止等のためにも是非とも組合側で集計しないといけないのだが、組合側にその権利があることすら住民が知らない。管理会社に益になるような案件の議決権行使書・委任状の集計を管理会社にさせてはいけない。
大規模修繕の見積もりもしかり。
しかし、住民がこうも無関心だと管理会社にいいようにやられて金がいくらあっても足りなくなる。 前年度理事長の独り言、失礼しました。
>>2461 匿名さん
とは、いうものの、では具体的に今後どうするか？何ですよね。難しいのが。
たぶん、管理会社も、理事会側が何かを止める事はできても、代わって進める事は難しいだろうにらむと、何もしないまま悪化していく流れを作りかねない。
現実的には、以下になるのであろうが、それですら難しいから、この管理会社は同じ姿勢のままいるわけで。
１）管理を限定的にする
２）管理会社を他に変える
３）自主管理にする
かなと。
１を飛び越えて、２，３は難しいので、まずは、大規模修繕だけでも、管理会社から独立して実施するノウハウというのが広まればよいのでしょうが。
>>2462購入経験者さん
はい、そうなのです。
組合側も管理会社に主導権を渡してはいけないと、分かっているのですが、建築は素人で皆な仕事持ち、時間もないので任せきりとなっているのが現状です。
修繕積立金は長期修繕計画から計算されるので、管理会社が作った過剰メンテ盛り盛りの長期修繕計画を外注で一級建築士などに今一度精査(有料)してもらうなどが一案なのでしょうかね。組合側も独自で動いているぞ！というのを管理会社に分からせておく必要があると思います。
しかしこの「外注で一級建築士に見てもらう」ここも難易度高いのです。知り合いなどに居ればいいのですが、なかなか誰にしてもらうかも難しい。一級建築士、コンサルもピンキリですし。
大規模修繕は絶対管理会社に丸投げだけは避けたいですね。うちはまだ数年先ですが、私含め住民が未熟ですので勉強しないといけないです。
ライオンだけのときは良かったよね。
>>2461
おっしゃる通り、
総会の議決権行使書、委任状の集計は、必ず組合側がまとめないと大変なことになりますね。最近は、外部オーナーが多いのを理由に住民名簿すら組合に渡さない管理会社も多いですが、そこは必ずマンションの組合宛のポストへ投函してもらうようにしないと。ポストも管理人が造作できないようにマメに覗いて下さい。
議決権行使書の返信の封筒が管理会社宛てなど、もっての他です。
修繕積立金値上など、管理会社に利益が及ぶような議案は特にです。
>>2466 匿名さん
> 住民名簿すら組合に渡さない管理会社
これって不思議ですよね。そもそも、管理会社への発注元は管理組合になっていて、しかも管理組合の権限をもって住民から集めた情報を管理組合に見せられないと言い出しますよね。
「誰の権限でお話しをされているのですか？もし、理事会の内外を含めて、理事に必要な情報を見せられないと言っている方がいてその方の指示なのでしたら、その方のお名前をその理由を理事会として共有させてもらえませんか？」
と言ったら、さすがに情報を渡しましたが・・・
そもそも大規模修繕工事って必要なのか疑問に思う。
以前、大規模修繕工場やって経験したが、やって事は日頃の工事で済む事ばかり。
大規模な足場作って管理会社に儲けになってる。
>>2468 匿名さん
これ私も鉄筋コンクリートのマンションで、他のマンションも含めて一律の期間で大規模修繕の工事が必要なのだろうか？
他の国もやっているのだろうか？と調べた事がありました。
そうしたら、ちょっと、今ではどこで見たのか思い出せないのですが、外壁の寿命であってマンションそのものの寿命でなくて、特に、一定の高さをもった建物で、外壁にタイルを使うのは、剥がれてきたときに危険なので、禁止しているところもあるということで、建物的には非常によくないことという事を見た気がしました。
買うほうもしらないので、見た目がよいからと手を伸ばしてしまいがちですが、地震対策なども考えると日本も何らかの対策がないとダメのように、少なくとも購入者が地震対策のいちスペックとして評価できる項目としては上がっていてもよいとは思いました。
何かの雑誌で読みましたが、実はタイル外装を初めて採用したのは大京だとか。高級感が出て評判だったので、他社も追随したらしいです。
でも実は修繕費を確実に取り込む戦略だっっら、見事に的中という事でしょうか。
大京アステージ管理してるマンションを住んで 入居したばかりなのに トイレの水が流れなくなって、業者から確認して共用部分の排水管が詰まったみたいので、十日間経っても 全然解決できない?めちゃ困ってます。管理会社 チャント仕事して欲しいです。
我がマンションも、次回の総会で、
「外壁のタイルが落下すると危険なので。」と打診検査を予定。」と議案に上程しているのですよ。
どこも同じ流れを作るのですね。
タイルは落ちませんよ。
必要のない外壁工事、大規模修繕を予定通りさせたいのでしょうね、タイルが落ちるような築年数でもないし、
ほんとに呆れます。それで、後半から
資金が底を付くのになぜ分からないのか？
>>2461 匿名さん
大京さんも営利活動を目的とする一企業。
過去に倒産した穴吹さんとタッグを組んでいるが、台所が苦しくなるとやることは一つ。
利益の上げられる分野で赤字補填を目論む。
赤字企業にとって、倒産の前には企業悪など存在しえない。
マンション管理組合は格好の餌となる。
大京からのぼったくりエレベーターリニューアル2100万の議案をねじこまれ総会を迎えたのですが、大京アステージからとんでもない妨害にあいましたので報告しておきます。
本当に笑っちゃいます。
理事達が理事会を年5回くらいしかしていないやる気ないメンバーで修繕委員会を募集するような努力もしなかったので、うちが理事長にかけあって相見積をとった業者さんを総会に呼んだのですが、プレゼンを議案の話の中でやってもらうのではなく総会の終わった後にさせると当日になって言い出したのです。
議決とった後ってwしかも大京の作った見積もりがデタラメの一括表示すぎて、戸開走行保護装置については私のとった見積もり業者より200万も高かったので理由を答えさせたかったのですが、何故か理事会の何も分かってないジジイが質問に答えてきて、何を聞いてもずーっとそいつが応戦してきて、業者と大京は無言を貫いていました。
そもそも洗脳された理事会が臨時総会もせず修繕委員会も作らずエレベーターのぼったくり見積もりをいきなり議案にしてる時点でうちのマンション終わってるんですが、こんな事までするとは驚きです！バッチリ録音しておきましたけどねw
ほんっっとうに大京アステージだけはやめましょう！
ちなみに大規模修繕が数年後にまたあるんですがその予定が6000万になってましたwエレベーターに2000万払ったら数百万しか残らないのにどうしろと。大京に騙され続けたら廃墟になるってこういうことですね。
>>2476 匿名さん
それは理事会の方にスパイがいるからです。
目先の餌でもぶら下げられたのかと疑われる事すら理解出来ていない人達には、何を言っても無駄です。
早く引越しした方が良いですよ。
10年後20年後後悔しても遅いです。
>>2477 マンション検討中さん
今回の総会で本当にそれは確信しました。理事会メンバーは目先の餌があったとしか思えない洗脳されっぷりで、なんの知識もつけてきていないくせに管理会社を通さないと発注できないの一点張りでした。中間マージンをとられるだけなのに…
本当に何を言っても無駄系の老人が多く、まともな人の数が少ない事がわかったので住み替えしかないと我が家は確信しました。
ちなみに総会では、修繕積立金が大京からの見積もりを通すと今年でほとんどなくなるのにも関わらず、2025年に大規模修繕で使う予定の金額は6000万である、と管理会社にはっきり言わせました。
文字が潰れて非常に読みにくい資料だったので住人もほとんど気付いてなかったと思います。確実に借金です。
うちはその前に逃げますが…。大京アステージは分譲マンションを手助けするどころか食い荒らしてるだけですね、本当に。
鈴木太郎
教えてください。通常総会の資料が送られてきました。
管理委託業務の範囲をはっきりさせるという理由で契約書の内容の変更の提案がありました。①消防計画の届出や消防設備点検報告等に係る補助業務や②管理員の点検業務のうち敷地および擁壁部分は外観目視点検の対象外とされています。業務減なのに管理委託費の減額はありません。なぜなのでしょうか？
また、②の部分を切り出して除外している理由がはっきり示されていませんが、ひょっとして、神奈川県逗子の丘マンションの損害賠償請求および刑事告訴の影響ですか？
それから、マンション保険の契約更改の提案がありましたが、１２０戸ほどで今まで年１５０万円程度だったものが２倍の年３００万円というのは高すぎませんか？見積内容を見たら、近くに川もない山の上のマンションなのに「水災」の補償があったり、年９０万円もする個人賠償責任包括特約が付いてます。専有部分の保険や個人の損害賠償保険は居住者各個人で加入していると思うのですが、削除してもらうにはどうしたらよいでしょうか？
さらに、こんな内容を平気に議案とするのは理事会役員のチェックがかかっていないのでしょうか？ 全く疑問に思っています。 良い対応策があれば教えてください。
>>2480 鈴木信哉さん
年間９０マンは異常！大京アステージは、保険に加入させて、保険事故が発生しても、「保険適用しない」と言い張り、使わせないという代理店なのです。そもそも代理店が決めるものではない。
マンションの住民を、「金のなる木」としか思っていません。新築まもない頃から、色々、金使いの荒い事をします。一度「大京アステージ管理組合の会」のズーム雑談会をしませんか？過去から…我がマンションが大京アステージからされてきた様々な行為。お伝えします。それを知れば貴方はその事柄に充分気を付け
回避し、お金を守る事が可能でしょう。
本当に悪の化身とも思える大凶悪アステージ。
>>2480 鈴木信哉さん
①減額は管理組合とアステージでの交渉次第です。
またアステージ側の言い分として、実際の業務はほぼ変わらないとの事だったため、私達の管理組合では総会前に、ほぼ変わらない部分の明確化を申し入れしました。
②どう考えても逗子の斜面崩壊が理由です。
理事がアステージの思うがままになっている典型的なマンションですね。
あなた自身が時期理事になって改革しないと改善しないでしょう。
>>2480 鈴木信哉さん
損害保険会社はあいおいでしょうか。
あいおいは、商品が三井住友風に変わっているので、高くなると思います。
理事会は三井住友以外で見積を取って比較しているのでしょうか。
していないのであれば、する方が値段の削減には早いです。
商品詳細はその後の話とした方がいいです。
大凶は高くても手数料率の高いあいおいを進めているのでしょうけど、大凶はあいおい寄りで対応をしますから、絶対にやめたほうかいいですよ。
>>2483 eマンションさん
ありがとうございました。
理事役員は１年任期の輪番制でしばらく回ってこないと思います。
このままでは、管理員に代わって理事役員が敷地や擁壁の外観目視点検をしなければならないことになります。別の専門業者にお願いするのもおかしな話ですし、その分のリスク管理をマンション保険代で補えというアコギな商売のようにも見えます。
>>2484 匿名さん
あいおいが高額な情報ありがとうございます
提案商品は東京海上日動のマンション管理組合のための住まいの保険です。議案説明書には理事会の意向に沿ったものだということだけで相見積もりなど商品の比較検討をしているか不明です。そして、代理店（管理会社）の提案説明には、お客様の意向として「建物共有部分に関する保険」、代理店として「現行契約を継続する場合」の提案説明をするとの記述があり、商品パンフレットと見積書が添付されています。
今年に入ってからの新しい商品のようなので、現行契約の継続ではなさそうですし、共有部分以外に関する保険特約約９０万円／年を付帯されての見積もりに見えて、管理会社にも理事会にもちょっと不信感を抱いてます。
この個人賠償責任包括特約って必要なんでしょうか？
専有部で事故やトラブルが多いと聞いたことはありませんし。
また、私はローン組むのに保険加入が条件なので重複している部分があって、特約はやめてほしいと考えているんですが、決議書で意思表示しても多数決で決まっちゃうんでしょうか？
>>2485 鈴木信哉さん
アステージいわく敷地と擁壁を外すのは管理人による1ヶ月点検だけで、日常業務で気づいた点は今まで通り報告するとの事でした。
そのため今まで通りと言っている部分の、日常業務で敷地や擁壁の異変を見つけた際の報告についても明記するよう申し入れしています。
他にも申し入れした条文がいくつかありますが、あれのヤバさに気づかない理事も問題ですよ。
>>2488 eマンションさん
そちらは管理会社の担当者さんとよい関係のようですね。
アドバイスありがとうございました。
総会当日に発言するか、理事役員に申し入れをお願いしてみます。
契約書に明示していないと何かあったときに争いの元になりますものね。
>>2489 鈴木信哉さん
明示は大事ですよね。
私の所は管理組合主導で活動をしているので、アステージと良い緊張感を保ちつつ快適に過ごせています。
根本的な話として、アステージ云々と言うより丸投げする管理組合が一番の問題です。
丸投げされた側は、管理組合ではなく自分達に一番都合よく動くのが一般的でしょう。
問題が起きて、再発防止を考えるならばまだしも、減額もせず業務を減らすような対処をしていれば、当たり前に社会的信用を無くしますよ。
腐りきってますね。
>>2490 eマンションさん
ありがとうございます。
管理組合員の中には志がある方もいらっしゃるでしょうから、管理会社任せにしないよう、また、管理会社を使うように理事会役員には働きかけてみます。
>>2487 鈴木信哉さん
個人賠償は普通のマンションでは包括で入っています。
個人で入っているものは重複するだけなので、解約していいです。
大凶は、それを知りながらも個人賠償責任保険を勧めて売ってるので、本当にひどい会社だと思います。
>>2494 匿名さん
酷くはないです。
私のマンションでは分譲時の承認された規約には組合員は各専有部分に火災保険に加入して特約として個人賠償に加入するように規定していました。
ところが途中でお宅のマンションと同様に組合が加入しているので個人は加入する必要が無いとの意見を取り入れて規約には強制ではなく任意加入としました。
その後漏水事故等が多発して被害者から加害者が自己破産やローンの支払い不能等で損害には応じてくれないとのクレームが相次ぎました。
つまりこの類の組合員は被害者に対する損害賠償を負担する能力がなく、この件がそのまま放置しておくとマンションの将来が危惧されるために、組合加入の保険を分譲時の規約に戻さざるを得なくなりました。
よって、現在か組合は特約として個人賠償に加入して漏水等のトラブルの損害賠償に対応しています。勿論、組合員の加入は任意としています。
私は念には念を入れて個人で保険に加入しています。
管理組合は住民間のトラブルを未然に防止したり損害賠償等にも個人間の示談に不服を残さないためにも常日頃心掛ける義務があります。
どのマンションでもメンテナンスを怠れば漏水は多発するし、ちゃんと手入れしていれば大丈夫。
デベは瑕疵がない限り関係ないわな。
>>2496 通りすがりさん
ライオンズマンションは、大手他社と比べると仕様は低いですが、ひどいところは築5年くらいから、水道が壊れます。
築15年くらいからは、排水管がダメになります。
>>2497
メンテナンスをする前に異常は発生します。
逗子の件からしてもそうでしょう。
1年経って、管理会社、管理組合、管理組合、区分所有者が訴えられるなんて、デベロッパーがうまく逃げただけです。
管理会社としてデベロッパーや施工会社に強く言うことはしない、できないのでしょう。
アフターサービスを気にするなら、大京のマンションを選ぶこと自体がナンセンスです。
欠陥が発覚した場合に、大京の関係なしに対応するような超大手ゼネコンが施工しているならまだしも…くらいです。
元々管理組合で加入する保険は管理会社が選んでいるにも関わらず、さらに個人賠償責任保険をつけるよう誘導するのは、代理店のモラルとして考えられませんね。
重ねても何の意味も無いですから、詐欺的に感じます。
管理組合ではいくらに加入までしていて、個人でそれ以上考えるのであれば、実費でいくら
という話ならばわかりますが、そんなことしてませんからね。
あと、大京のマンションは滞納が多いと思います。
デべ系の管理会社は姥捨て山ですから能無しが多いでしょう。
独立系は苦労しているから揉まれているので優秀な人材が多いと思います。私の経験ですけど、
>>2501 匿名さん
> 大京でゴネて優秀な担当つけた方がマシ
ゴネて来た人が、また、使えない場合には、またゴネる。という流れになるのでしょうか？
担当の出来ない理由が、「うちのシステム上の都合で・・・」と逃げられる事があるのですが、それが本当かどうかを確認するすべがなく、本当にシステム上の都合ならば、そもそも、管理会社を変えないとダメなのでは・・・と思うのです。
一方で、システムにそんなに制約があると、他からの乗換って出来るのだろうか？と純粋に思うので、実体は、面倒だから、適当に断っているのでは、とも思っています。
しかし、一方で、それでも、会社としてコメントとして出しているので、担当者が変わったくらいで、「前任者の話は、実は嘘でして・・・」なんて事を言い出すのでしょうか？
それもそれで、信じられない会社だなと・・・・
>>2502 マンション検討中さん
担当を変えれば、まだシステムの内訳、理由をまともに話すでしょう。できればできるようにするでしょう。
納得できなければ管理会社変えた方がいいですよ。
あと、要望して断られたことができるようになって、信じられないなんて考えるならば、そもそも要望しない方がいいですよ。
対応する側もそんな人に対して頑張りたくないですから。
> 対応する側もそんな人に対して頑張りたくないですから
いや、そこがよく分からないのです。
頑張れば動くシステムとか、担当が変われば動くシステムとかっていう概念が、大京アステージにあるような雰囲気が感じ取れるのですが、システムって、そもそも、誰にたしいてもある程度同じ型にはめて、動かす事に意味があり、そこでコストを軽減しつつ、さらに、ボリュームパフォーマンスを使って質を上げるので・・・・
気持ちとか態度とかに影響されるレベルではないはずなんですよね。本来の意図を知っていれば。
そして、マンションのライフタイムは長く、そのライフタイムの中で標準管理規約側も改善したり、トレンドも変わっていいはずなわけです。
そしたら、変わった標準管理規約に住人側のメリットがあるならば、それを取り入れて、どんどん良い方に型にはめていけばいいはずなのにと。
それが、管理会社にとっては都合が悪くても、それを誇示していれば効率が悪くなるし、クレームだって増えてしまうはずなので、結果、都合の悪さよりも、評判や効率のの悪さの方が上回ってしまうはずなのですが・・・
でも、標準管理規約側がおかしいと思うんですよね。見たいに言うのですが、おかしいか、おかしくないかの意見はさておき、そのルールがおおよその前提になるので、そのルールで構築する方が、システムとして効率がいいはずなのです。
マンション側がその要望を出したら、出来ますよ程度の話だと思っていたのですが・・・
にもかかわらず、「え！？」って事があるので、単純に、他の管理会社から、大京アステージに乗り換える事ができる管理組合が存在するのかな？という単純な疑問です。
>>2505 マンション検討中さん
大京アステージに乗り換え＝マンションを早期に死に向かわせるだけです。既に伝えられています。
同じ築年数のマンションに出向いた時、一階共用部をメンテナンスしている事が分かる。とても綺麗にメンテナンスされている。一方、自分の住むアステージ管理のマンションは、築10年前後であるのに、共用部の汚れを気にもしない。全くやらない。ペンキも剥がれたまま、コロナでもエントランスにアルコールすら置けない。清掃も手落ちが多く無駄に汚れが蓄積されてきた薄汚さ。
保険の見直しを提案すれば、様々な理由でスルーされ、結果一年経過後に変更の為、3割以上高額な保険料となりました。保険は使わせたくない事が過去からの対応で分かります。保険対応は、鑑定士を呼び確認するだけです。アステージ代理店が物申すのはおかしい。
独立系管理会社やビルメンテナンス系マンション管理会社は、保険の対応も良く保険料値上げ前に見直しを提案していると聞きます。現在のマンションに必要な特約なのか確認し、多数の保険会社からの選択をさせている事。管理組合の問題解決を検討してくれる。 皆の積立金をいかに無駄なく、建物が長く保てるか？の提案。
アステージは管理組合の直接契約なのに、嘘付きマージン抜きをしております。
これは管理組合がアステージと解約した後、分かる事実。
大京アステージからの提案は、適切な時期ではなく
早すぎるメンテナンス、特に費用が嵩むもの。自社の協力会社ばかりを優良と勧める。
必要のない交換を、知識のない理事長へ提案し、区分所有者には知らされない。メーカーとも結託している可能性大。必要としない大規模修繕を早く提案しています。金がないなら、「建築資材高騰…人件費アップを理由に、借入金や一時金の提案。」
マンションが中年期に既に大赤字に陥るのに自ら修正しない。この先、管理組合が復活不可能な赤字になっております。
この板の過去のやり取りで、多数の方からも、
アステージ管理会社に任せた結果「大規模修繕の手抜き」が多い。」「足場を組んで行う工事ではなかった。」との報告もあります。足場を組む事で全体の工事費の3割もかかるのですから。
大規模修繕提案をアステージ管理会社から受けると、アステージと穴吹不動産、両社の利益が乗り相当な金額になる事が書かれています。
一回目を終えた後の管理組合の収支も酷い。乗り越えるにはかなりのリスクを伴う。
理事長が業者に直接連絡をしていないと、裏でアステージと業者が連係している事も多い。管理が悪いのでマンションで暮らす人達の命を預かっている意識も乏しい。
セーターの毛玉は毛玉取りで取れますが、、 変異したコロナウィルスは、なお人の身体を蝕んでいく。
マンションの資産を失いたくない。
コンビニでコーヒー缶が100円。同じ品物がリゾートホテルの売店で300円で売っていれば、「3倍値段だ。」と分かりますが、
エレベーターのリニューアル代金が2000万円と書かれていたら「そんなものか。」と私達は思います。平成以降のエレベーターは機械室もありませんね。機械室がなければリニューアルは不用です。
>>2509 匿名さん
> アステージと穴吹不動産、両社の利益が乗り相当な金額になる事
そういう事なのですね。
TVCMをやっているような大手と比べても、頭一つ抜けて高かったので、正直びっくりした事を覚えています。
> 足場を組む事で全体の工事費の3割も
それも、当てはまります。
大京アステージに相談したら、それは足場を組まないとダメですねと言われましたね。あまりにも高くてお金がなかったので、他の業者にも聞く事になり、結果足場はかけなくても対応可能ということでしたが、お金があったら・・・と思うと、危なかったです。
ごみ拾いとか、ごみ分別みたいのは、担当営業さんが頼まないのにやってくれて、これは無料サービスなんですからね・・と言いながらやりつつ、結構評判が評判がよいのですが、いわゆるマンション管理（計画）のほうは、まったくダメな感じですね。
ダメだから、一生懸命ゴミ関連の仕事を積極的にやっているのかもしれませんが・・
約１０日程度前の記事ですが、大京アステージ管理の逗子マンションの件について書いてありますね。
https://news.yahoo.co.jp/articles/b6e20b7f2f4c9690504aabfcf747b1114659...
なんか、今、これの影響か、大京アステージとの契約内容を変えるような感じで動いているところもちらほらと耳にしますが、そもそも、管理会社側が不備を知っていたのに伝えなかった、もしくは、その下の委託会社の不備報告に気がつかず理事会に報告しなかった場合には、変わらず問題が残るとは思います。
一方で、これを理由に管理会社としては、さらに意味があろうがなかろうが、余裕をもって修繕をしましょうと言ってくるはずだと思います。
結局、今後は管理会社に任せることはできないので、管理業務を行う会社と、自分達でしっかり監査を行うか、管理業務の監査を行う会社等が必要になってくるのかなと。
>>2512 ご近所さん
記事を読みました。これ酷いですね。管理人が危機を察し、管理会社アステージへ「亀裂が発生している事」を報告している。しかし、アステージは行政へ連絡していない。その後、この件で死亡した高校生の遺族から管理組合そして住人が訴えられております！
>>2514 匿名さん
厳密には、住人ではなくて、マンションの区分所有者なのだと思いますが、分譲マンションなので、「住人」という言葉が厳密にはイコールではないが、わかりやすいということだと思います。
話が面倒なので、この後に住人と記述しますが、実際はマンションの区分所有者です。
有るべき論上の責任は、「住人」にあるのだと思います。その住人の代表が「管理組合」で、その管理組合が住人達の承認のもと、管理組合に業務を委託し、部分的に責任を委譲している。
本来は、被害者→住人（管理組合）を訴えて、住人（管理組合）→管理会社を訴えるというのが、本来の筋なのかもしれませんが、現実的には被害者が住人（管理組合）・管理会社を訴えるとなるのだと思います。
大京アステージは「斜面の専門的な点検業務は契約に含まれておらず」と言い訳しているが、管理人が危機を察せたこと、その連絡があってもなお報告しない事や、他に何もアクションをとっていないのならば、その過失がどの程度になるのかなど、今後、大京アステージとどうやって付き合っていけばいいかを考えた時には、非常に参考になる事例だとは思っています。
>>2515 ご近所さん
本件に対する大京アステージの対応の疑問点を２つ・・・
（１）神奈川新聞等によると、大京アステージと親会社のオリックスは、昨年２月の事故直後「崩落の危険の予兆は把握していなかった」としているが、昨年１０月になって、事故前日に管理員が亀裂を発見していたことが神奈川県から公表されている。なぜ嘘をついたのか？ 責任逃れのための隠蔽を図ろうとしたのか？
（２）管理委託の対象となっているであろう「敷地」の一部である当該斜面が、土砂災害警戒区域に指定されていることは行政機関から管理組合に通知され、理事会でも議論されているであろうから、管理会社も当然知っているだろう。神奈川県の土砂災害に関する広報紙には「亀裂」は崖崩れの前兆であると明示されている。全国の事例を共有していると謳う大京アステージなら、これくらいの知識は共有されており、当然斜面崩落の危険を予見できるはず。事故前日に神奈川県に通報した際に「亀裂」があるとなぜ言えなかったのか？ 善管義務違反ではないか？
大京アステージには、管理組合とともに、民事・刑事で告訴されているようなので、対応方針や状況をホームページに公表してほしいですね。
個人的には、民事は逸失利益の額の多寡はあっても賠償は免れないでしょうし、契約書に明示されてなくとも刑事責任を問われそうに思います。
うちのマンションでも、「敷地や擁壁の外観目視点検」を管理員業務から除外するとの提案を受けているようですが、馬鹿にしてますよね。嘗められたものです。管理会社としては欠格なので、管理組合には管理会社交代を検討してもらうよう申し入れたいと思っています。
本当に管理人が、そんなに都合よく亀裂の発見を伝えて、さらに翌日に事故が起こったとは考えづらいとは思います。
ただ、現場にいる管理人が自責の念に耐えず、亀裂があったということを言ったという気持ちもわかります。
管理会社は雇用主なのにも関わらず、管理人を守るべきであるのに、真摯に対応せず、反省もせずに敵対してながら、自社の顧客にまともな説明もせずに契約を変えているというのは、いささか社会問題、コンプライアンス重視の世の中での対応ではおかしくないかと思います。
三井ならば、まずは被害者に賠償して、自ら売主、施工主に対して求償したでしょうに。
>>2518 匿名さん
大京アステージの管理って常々不思議だなーと思うのが、とにかくアウトプットがないんですよね。
「敷地や擁壁の外観目視点検」
とかも、そうですが、チェックしたマルバツくらいの表くらいあるのかなと。
メンテナンス会社からの報告書は、あるのですが、その報告書の内容を精査していると言っているのですが、精査したアウトプットがないのです。
自由なコメントは理事会で求めなくてもするけど、では、それを提案もしくは意見書とくださいというとそれはやらない。なんか、理事会に来て、自由に話をして、さんざん、議論を拡散させたあげく、何も保証せずに帰って行く。
議事録は一応書くけど、内容は「XXXXXについて検討した」という内容。
内容（結論・経緯）を書いてほしいとお願いすると、それは、理事会で書くのは問題ないけど、管理会社ではかけないと言う（たぶん、責任が発生するからだと思うが）
他の業界だと仕事を一緒にしている会社で、場所と人しか書いていない議事録程度の内容を出してきたら、相手も怒るだろうし、そもそも、そんな議事録を出してくる社会人自体の資質が疑われるから、会社側もそんな人を表にだしたがらないのが、普通だと思うが、あまりに社会から隔離された浮世でビジネスしているように見えますよね。
それで、最後には、「専門業務」は請け負う契約ではないとか言い出すとなると、ほんと、何がやりたいのか分からないですね。
建設前に斜面の強度低下を指摘されていた売主のプロスペクト（当時、大京グループ）や、事故当時、警戒区域（イエローゾーン）指定だけで、特別警戒区域（レッドゾーン）に指定しなかった県には責任がないのだろうか？
事故から１年経って基準に基づき、レッドゾーン指定するのは、事故当時から基準が変わった？
もし指定されていれば、のり面の保全計画に影響し、事故防止できていたかもしれない。
週刊ダイヤモンド 2020年02月21日掲載
神奈川県逗子市の死亡事故 敷地所有者のマンション住民に賠償責任の可能性
http://dw.diamond.ne.jp/articles/-/28827
売主のプロスペクトは「取材は全て断っている」と口を閉ざす・・・
毎日新聞2021年2月15日
https://mainichi.jp/articles/20210215/k00/00m/040/246000c
調査会社が建設前の03年に風化による斜面の強度低下を指摘していたことも判明している。
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マンション管理新聞第1129号より。
https://www.h-fukui.com/news/3203.html
マンションの管理業務を受託するのは大京アステージ。グループ広報を担当するオリックスによれば、敷地は区分所有者全員の共有。管理組合がのり面の保全計画を持っていたかどうかは「個別の契約内容に入ってくるので回答を差し控えたい」としている。
2020年10月31日 女子高校生死亡の逗子崩落事故 “前日に亀裂” | NHKニュース（リンク切れ）
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20201031/k10012690261000.html
亀裂は長さおよそ4メートル幅およそ1センチとみられ、管理会社からその日のうちに県の横須賀土木事務所などに連絡がありましたが、「法律に基づく土砂災害特別警戒区域の指定に向けた調査日程を教えてほしい」といった内容にとどまり、亀裂については具体的に報告されなかったということです。
神奈川新聞 2021年2月4日
逗子の斜面崩落から１年 県、レッドゾーン指定の方針
https://www.kanaloco.jp/news/social/article-388258.html
県は３月末までに崩落現場の斜面を特別警戒区域（レッドゾーン）に指定する方針を決めた。
基準に基づき、崩落斜面の頂点から５メートル下までは除いた部分で指定。レッドゾーンに指定されると、宅地分譲や開発行為に許可が必要となる。
現場は２０１１年に県が土砂災害防止法に基づき、災害の危険性を住民らに知らせ、いざというときの警戒避難体制の構築を主とする土砂災害警戒区域（イエローゾーン）に指定されている。
>>2520 匿名さん
この事の問題点（論点）は２つあると思っています。
１）この事故に関しての責任範囲とその対象について
これは、必ずしも大京アステージが100%あるとかも誰も思っていないし、大京アステージに瑕疵が全くないとも思っていない。その責任按分は裁判でやってもらえばよい。
２）似たような問題が自分のマンションにあると仮定したときに、管理会社はどの程度、協力してくれているのか？また、それがある、なしの透明性はどの程度担保できるのか？ここは必ずしも、管理会社が違くても同じですが、これまで、かなり隠蔽されている感じだと、知らない間に加害者になってしまうのではないか？という事。
だと思います。そして、ここの板では(1)よりも、(2)のほうが興味があるはずです。
例えば、こういう事故があり、それを各マンションの理事会でこういう事件がありました。なので、管理会社としては、こういう事故を起こしたくないので、こういう事をやりたいと思います。見たいな話があって、それが、よい話であれば、むしろ、評価があがるはずなのですが・・・・
これまでの、業務停止処分などでも再発防止策などをださないばかりか、理事会に伝える事すら隠したがる企業なので・・・・より心配が大きくなるということかと。
逗子の事件は大京アのやってきたずさんで横暴な管理の当然の結果でしょうね
やはり悪いことというのはいつかは明るみになるのかなと思います
それで罪のない人が亡くなってしまった事は本当にやるせないですが
うちのマンションは高齢者だらけでなかなか大京アをリプレイスできる状況になく、将来大京に吸われる修繕費を計算すると住み替えしかないかなと諦めているのですが、1つ本当に納得いかないのが
総会でも問い合わせでもフロントマンと大京穴吹建設が「都合の悪いことは答えない」ことです。
見積もりの内訳や1つ1つの価格がかなりざっくりしているので「この機械はなぜ他社より200万以上も高いのですか？」と聞いているだけです。
本当に何度も聞きましたが絶っっ対に答えません。
これって管理会社との規約に違反するんじゃないんですかね。説明責任を果たせないものを売りつけてくるってどういうことなんでしょうか。
法で裁かれないんでしょうか。
日本は国土交通省などがちゃんと規制に動かないからこんな管理組合へのぼったくりがまかり通っていますが、海外のマンションでこんな横暴はまかり通らないらしいです
日本の分譲マンションはまともな管理組合でないとかならず破錠するようになっている状況、特に大京アの管理のマンションは先が長くないと思います
売ろうとしてる商品について「答えられない」っていうのはアリなんですかね？
答えられませんと言うこともできないですよね。
消費者庁に電話して聞いてみようかなと思ってます。
なんでそんな価格の内訳の不透明な怪しい商品を買わされるのか、まともな人ならわかると思いますが高齢者にはわからなかったりするんで厄介なんですよね。
ていうかそれって普通に高齢者向けの悪徳商法なんですが。
>>2525 匿名さん
「他社より200万以上も高いのですか」
と聞かれれば、答えてくれないというのはまあ、普通にあるのかと。
あくまで、相対的な話なので。
「この値段の内容は？」と聞いたときに「答えられない」はまずいと思いますが。
ただ、それでも大京アが自分達で把握できない事を、大京アからきちんと聞ければそれでまずはいいと思っています。
大京ア自身が、内容がわからないけど売りたいですと言っているけど、一般的にそれでは、買う（払う）と承認出来ないですけど、それでも出来る人いるなら、その方が責任を持つという事でよろしいですか？
と言えば、そもそも、大京アに投げたい理事等は、面倒を避けたいだけなので、大京アに投げると、より面倒を自分だけで背負い込むと知らせてあげれば、却下になるので・・・
相手が説明できないというか、質問の仕方が悪いのではないでしょうか。
他の住民も、わけがわからないなと思っていると思います。
>>2529 匿名さん
質問の仕方が、周りの居住者が理解できるものとなっていないのだと思いますよ。ここで書かれていること見ても、情報足らずでわけがわからないので賛同しかねます。
周りの居住者もそうでしょう。周りにわかってもらえる話なら、賛同者が増えると思います。
「100万円単位の商品の価格に200万ものブレがあるのに質問する」
これを質問すること自体は別に普通では？
例えば、むしろ、普通の人は見た目で同じならば、同じ金額って思ってしまうのが普通なので。
これに答える、答えないは大京アステージの自由だとは思うけど、
答えた方が信頼度が増すか、増さないかを言えば、増すのは当たり前。
以前、ある業者が提案してきたものの内訳を聞くと、こちらで頼んだ業者よりも、ある部分でスペックがいいのに、安いというところがありました。
それで、その業者に聞いたら、流通経路が違う商品ですね。と言われた。最初意味がわからなかったが、簡単に言えば、本屋さんに下ろす問屋経路と、電気屋さんに下ろす問屋経路で単価が異なり、さらに電気屋さんでしか流れない商品だったのでこういう逆転現象が生まれているみたいなものです。
（実は、さらに複雑な理由を言われ、デメリットっぽく感じるものがないことではないとか）
と説明を受け、全く同じ値段にすることは出来ませんが、現在提案しているものよりもスペックがいいし、それで値段を下げることができるのも確かなので、対応いたします。
と言われました。
これって、ここまで言う義務があるか？と言われれば、ないですけど、多少場違いだと思っても質問してもいいのでは？
先方の業者も最初は「？？」でしたが、その後、よく話すと「なるほど？」と言っていましたし。
大京アステージの提案って会話がないんです。
専門家でない人は黙りなさい。どうせ見当違いなのですから、見たいな感じで。
一方、結構専門的なところまで話を突っ込むと、今度は、「専門的なことはちょっと・・・分かりかねる」と言われる。
これが、単に発注するか？しないかの先の業者としての対応ならばよいのですが、
では、こちらが月XX万以上はらっているコンサル業者「大京アステージ」としての意見は？
がないから、さらにおかしくなるわけです。
> 情報足らずでわけがわからないので賛同しかねます。
まさしく、これを狙われている感じで、ちょっと、いやだなと。
なぜなら、マンション管理について、素人側がする説明なんて理路整然としていて、誰にもわかりやすければ、相談料なんて払わなくていいはずで、そこを補う役目としてお金を払っているわけだから、理事達を含めて、つたない質問を補足できる力程度がないと、他の業界ではプロとは呼べないわけで。
私の所と同じ状況（問題）を抱えているようですね・・・
（当方も今期の理事を努めています）。
先ず、「何故、財務バランスを失っているのかを、理事会内で協議」してみてください。
答えは、「大〇が、悪徳営利団体（ぼったくり業者）」だからと、辿り着くはずです。
次に自主管理可能な項目（植栽管理など）を見つけましょう。
うちは、地元の植栽管理業者を探したところ、30%程（約20万円）の費用を削減できました。
理事会とは別の場で、マンション管理士に相談してみてください
（初回の相談は、無料のところが多いと思います）。
顧問契約の料金を確認したところ、うちは、月額3万円半ばでした
（契約内容には、各種見積り取得も含まれており、適正価格で各種工事を発注できると思います）。
いずれにせよ、費用の問題がついてまわると思います。
顧問契約により、健全なマンション管理（無駄な費用の削減）を進めつつ、管理会社の変更を視野に入れてみてください
（管理会社見直し支援（スポット案件）は、マンション管理士が請け負ってくれます）。
うちは、来期一杯を目途に、大〇との契約解除を前提に活動中です。
>>2533 購入経験者さん
> 来期一杯を目途に、大〇との契約解除を前提に活動中です。
うらやましいですね。
ほんと、入居してすぐのタイミングか、一回目の長期修繕計画のタイミングを逃すとむずかしいのかなと思う限りです。
見積が高いとかの問題もありますが、そもそも、いつ修理が必要なのかのタイミングがなぜ、そのタイミングなのかがわからないので、そもそも、今、修理する必要があるのか？または、なぜ、それほど、遅くなってから修理（修繕）提案が来るのか？
（実は、メンテナンス業者からは、半年前に修理提案が来ていたのに・・・という背景があったにもかかわらずという前提）
なんか、言いようにかき回されているなと感じるばかりです・・・・
>>2534 匿名さん
リプレイスも一つの方法ですが、アステージを監視・牽制してくれるマンション管理士やコンサルタントと契約する手もあります。
私の所はコンサルタントがアステージの暴走を防いでくれています。
割高な工事見積も別業者と競合させますし、不要不急な補修にはすぐ指摘を入れてくれます。
>>2534 匿名さん
マンション管理の中では、大規模修繕に続いて「立体駐車場と浄化槽設備」の修繕費のウェイトが大きいはずです…
特に、立体駐車場はリニューアル工事となった場合、膨大な金額（数千万規模以上）になるので、別勘定でしっかりと貯蓄する必要があります。
ネットを検索すれば、立体駐車場や浄化槽設備の耐用年数（工事の周期）が、直ぐにわかりますよ。
>（実は、メンテナンス業者からは、半年前に修理提案が来ていたのに・・・という背景があったにもかかわらずという前提）
設備の被害（工事金額）が大きくなるまで、大凶がこっそりと放置するのは、多々あると思われます。
平気で、緊急性をあおる追加工事を連発してきます（お粗末な数字合わせのぼったくり見積りを纏めてもってくる）からね…
[No.2537～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
>>2535 eマンションさん
> 私の所はコンサルタント
コンサルタントってのもいるのですね。マンション管理士（事務所）も実際に話をすると、規約上問題あるか、ないか？って話ばっかりして、何が望ましいか？または、住民にとって何が利益か？を言おうとしない人も多く。
でも、
> アステージの暴走を防いで
暴走する業者をお金を払って雇って、暴走を止めるコンサルを雇うってのも、納得したくない方法ではありますが・・・これが現実なんですかね・・・・
そもそも、予算を作る人と、予算を使う管理会社が別になればいいだけだとは思うのですが・・・
>>2542 匿名さん
私の所のコンサルはマンション管理士を兼ねているので少し特殊ですね。
ちなみに顧問料を超える管理費削減を行えており、管理組合にとってはメリットのみです。
管理の質が落ちないための監視も契約に入っていますので。
現役フロントですが、大規模修繕コンサルでマン管士が管理見直しで管理費削減を行っているケースを何件か経験しました。
大幅な削減を求められました。査定額を見ると、マン管士は業界の構造をよくご存じで、我々が下請けに発注している原価そのままを提示され、この金額に減額しろと迫られましたね。
私自身は、この人たちは何を言っているんだろうと不思議でなりませんでした。
例を挙げると、50戸のマンションで事務管理業務費を戸当り1500円、その他設備系の項目は全て原価。管理手数料は削除という条件でした。
これが適正価格だと胸を張っていましたが、それでどうやってビジネスとして成立するのかと不思議でなりませんでした。
何事にも適正利益というものがあります。当然企業としてお断りしました。
すると、妥協案が出され、まあ基準となる利益率は割り込んでいますが、ちょうど損益分岐点で管理継続が決定しました。
当然、下請けは変更しました。
これまでは実績等から業者を選択していましたが、業界内でも安かろう●●かろうで有名な業者に再委託しました。でなければ値段が合いませんので。
もちろん、安くていい業者はあるはずだ！っとおっしゃる気持ちはわかります。
確かにあります。ただ、全国見渡せばあるだけでそのマンションが営業エリアに入っている業者があるかと言われる、ある場合もあればない場合もあるという答えになります。
それでも、全国最安値を基準に金額提示されてしまっていますので、とにかく安いという点だけで下請けを選びましたから、仕事はそれなり…
もちろんコンサルさんは品質管理と監視を契約に入れていますが、立ち会いや業務チェックは一度も来ていません。
お客様からクレームが上がると、管理会社に電話をしてきて、何とかしろ。の一言のみ。これが品質の監視ですか…
> 業界内でも安かろう●●かろうで有名な業者に再委託しました。でなければ値段が合いませんので。
そこの感覚が、マンション管理業界としておかしいんですよね。わざわざ、業界全体の信頼を落とす活動をせっせとなぜするのか・・・
その値段だと、こういう風に品質（機能）が落ちますが、それでいいですか？と説明した上でやるのが他の業界として当たり前なんですけどね・・・・
勝手に契約履行をせずに、後でやらないいいわけが「安いから」・・・って話では、例え客の言い分がめちゃくちゃでも、それは商取引上やってはいけない事です。
だから、断ればいいのです。うちでは出来ません。って。
他のマンション管理会社に変えて下さいって。
うちのマンションでは、担当営業に、そこまで金額が下げられると出来ません。みたいに言われますが、じゃ、今、出来ていない理由はなんですか？
と聞いても、答えてもらえません。
多少の機転がきく営業なら、実は、こういう背景がありまして・・・と説明して、再発防止策と合わせて、お金の実状の話をして値上げをお願いするくらいしますけどね。
お金の話はあっても、再発防止策もなければ、さすがに次に話はふつう無理なんですが、あまい理事会が、具体的改善案もなく値上げに沿ってしまいました。
数年たって、改善されないので･･･
今できていて、安くすると出来ませんならば、話はわかります。
うちのマンションでは、今できていないのだから、やっていない分下げてよ！という話が多かったりします。
お金を払っている側も寄付活動ではないのですから･･･
回答は一言もない。これが管理なのですか･･･
>>2545 匿名さん
コンサルやマンション管理士にも当たり外れあるみたいですね。
私の所は再委託先まで洗い上げ、複数業者で比較のうえ決めて行ったので、そのような問題は出ていません。
>>2546 匿名さん
相当中身すっ飛ばして書き込んでいますが、当然貴方が想像することは全て説明していますよ。
ですから、きちんと理由を説明した上で、最初はお断りしました。
が、例のマンション管理士のコンサルが、「私がきちんと品質管理しますから、どんな業者を再委託先にしても責任もって履行させますからご安心ください。」なんてことを言うもんだから、再三の警告も無視してその条件で契約したんですよ。
蓋を開けてみると、品質管理どころか業務のチェックすらせず、とにかく管理会社に何とかしろと丸投げですからね。
お前らが持っていくコンサル費っていったい何なんだと言いたいですね。
自らは何も責任を取らず口を挟んで、固定のコンサル費の他減額した分の数十か月分をを成功報酬としてもっていっていますからね。
> 立ち会いや業務チェックは一度も来ていません。
> お客様からクレームが上がると、管理会社に電話をしてきて、何とかしろ。の一言のみ。これが品質の監視ですか
これは、管理会社の業務の勘違いを表しているすごくいい、コメントだと思います。
たぶん、この勘違いを組織として直せないと見ている限り、その管理会社がよくなることはないので、転職したほうがいいと思います。
まず、
１）立ち会いや業務チェックは一度も来ていません
これは、管理会社の怠慢があって、問題があっても来ていないという意味ですか？
それだと、そのコンサルは問題です。
もし、それでも大京側で管理ができていて、管理組合としても問題としていないならば、それはいかないのは当たり前です。問題でないところに、わざわざ、現地監査をしません。現地監査までいれてしまうと、安くしたいといっている管理組合さんの目的と会わなくなってしまいます。
なんども、いいますが、管理会社がぜんぜんダメで使い物にならない状態で現地をみないとその改善がわからないのならば別です。
でも、それは管理会社自体が怠慢している事を調べに行くので、奴ら、俺らが怠慢しているのに、来やしないといっているということになりますので、通常は現地監査に来ないということは、ひとまず、妥当点をもらっているとおもうのが通常です。
２）管理会社に電話をしてきて、何とかしろ。の一言
これも当たり前です。やり方は管理会社に任されているのです。その意味のなかに、契約業務に含まれないなら、きちんと理由を述べて断れ。という意味も含まれているのです。
具体的な方法指摘を望んでいるのであれば、それは、管理会社が雇った方がいいですし、または、コンサルではなく、その方に業務管理責任がともなうように、その下の受託業者になればいいわけです。
もちろん、そのコンサルに問題があるかとか、ないかは分かりません。
ただし、指摘はおかしいし、すごく、管理会社が提供しているサービスとは何かを、提供している側が把握できていない事を示すいい指摘と言えます。
純粋に、実際に作業をしている会社がマンションと直契約していると考えればわかりやすいはずです。
業務がいい加減な作業会社を管理組合が契約して、それを管理しろ！と言われたら、高くなるはずです。逆に何も指摘することなく、キチンとやってくれる業者だったら、管理コストは下がるはずです。
自分達が管理業務で利益を得ていると考えれば、管理出来ない業者と契約したいといわれたら、逆にあり得ないくらい高くなるか、出来ないしか選択肢がないはずです。が作った災害だという認識がないのは・・・
早く、会社側は社員教育などをしたほうがいいと思うのですが・・
>>2548 匿名さん
> お前らが持っていくコンサル費っていったい何なんだと言いたいですね。
なるほど、お気持ちお察しします。
また、管理組合が管理会社に対して抱くイメージを共有できてなによりです。
> 再三の警告も無視してその条件で契約
再三の警告をしたら、その内容をきちんと契約におりこむのが普通です。
もし、そこで、ほぼ同じ条件で契約してしまったから、そうなったんですよね。
これも、管理組合がよくやる間違いです。
口答で内容で変えて、契約で変えないから、契約を受ける側としては実体が変わりようがないわけです。
管理内容を変えているのですから、そのコンサルの方が管理すると言っている部分の管理業務をきちんと放棄し、そのぶん、値段を下げて契約すればいいのです。
管理組合に、なるほど、そのコンサルがされるのであれば安心ですね。では、弊社としては、ここの管理業務は必要ないと思うので、契約から抜いておきますね。
大分安くなるとおもうので、ご満足できると思います。くらい言えば、そのコンサルは恐怖したのではないですか？
たぶん、いち営業マンが契約書文面まで書けない（書き直せない）と思っているのだと思いますが、であれば、そういったイレギュラーな契約になってしまうものは最初から望まない方がいいですね。
マンション管理会社すらだまされてしまう、コンサルに組合ともにだまされてしまったという事でしょう。
悪質なコンサル業がこうも簡単に入るすきがあるというのが、そもそも、この業界の未成熟な部分だと思っていますが・・
新築販売がうまくいかず、管理戸数を少なくできない弱さがつけこまれる隙間なんでは？
自社でメンテを請けてるなら、責任もつのは自社で当たり前。
他の方がおっしゃっているように、自らの業務を間違えていますよ。
値段だけに振り回される管理組合に対して、毅然とした態度が取れないというのは、他に値上げされたマンションもある中で、非常に不公平ですね。
>>2552 eマンションさん
新築時に決めた運用をダラダラとやり続ける以外のノウハウを知らないですよね。
そういう意味では、少なくとも分譲マンションの管理会社とは言えないのでしょうね。
担当営業が生まれる前のガイドラインなんじゃないの？
と思ってしまうレベルのことを言い出しますから、どこから知識を取得しているのかさえ不思議ですよ。
社内研修をやっているのか知りませんが、社員が使うマニュアル的なものが、まだ、昭和の高度成長期のままなのかなと思います。
その頃は、まだマンションを長期管理するっていうノウハウもありませんでしたから。
理事会と管理会社の癒着って笑える妄想だし(笑)
全くありえない！総会に毎回出席してるけど、皆さんそれなりにマンションへの知識が豊富で管理会社に言いたい放題のセッションぶり。
応える管理会社の社員も納得できる回答をしてくれる。
ただ、何かと大きな出費を提示してくるのがイタイ。
エレベーターですの、自動ドアですの！
先日、大規模改修してごっそり使わせたくせに又かよ、まだ足らないのかよ！と思ってしまう。
すごいお金が動いたあの時ほど他社を検討したが、お金の移動が面倒だし、差し迫っていたのであきらめたけど！
どこまで絞ること考えてんだ大凶。
当番制だし来期は騒音ヤロウが理事なので大丈夫かと思ってしまう。
>どこまで絞ること考えてんだ大凶。
お住まいのマンションの財政（修繕積立金）が、すっからかんになる迄です…
因みに、大凶カスの提示してくる長期修繕計画書は
「親会社（大凶）のぼったくり手数料」がてんこ盛りで、見るにあたいしない紙っぺらです。
長期修繕計画作成ツール（約30万円で販売中のパソコンソフト）を使って
〇ンコツ・フロントマンが作っているようですよ…（失笑）
理事会の場で、〇ンコツ・フロントマンが口を滑らせました…（爆笑）
長期修繕計画は建物完成してから５年過ぎくらいから
確認して見直しを検討すべきですね。定期総会に議案に上げて、また、見直しがなくても報告事項としても良いんじゃないですか。経年が進めば修繕箇所が多くなってくるし、予期せぬやむを得ない工事も起きるでしょう。修繕積立金が現在いくらあるのか、長期修繕計画通りの年に実施した工事、早めにした工事、先伸ばしにする工事を、毎年の長期修繕計画表で組合員同士が確認する必要があると思います。長期修繕計画表に載っている工事でも、修繕積立金に黄色信号のときは管理費会計から捻出したりして長期修繕計画の見直しを行い再作成をしたりしてみたらどうでしょうか？
修繕工事を実施すれば、また理由があって実施を見送っても長期修繕計画の確認や見直しを年１回の総会で行うということです。特に大規模工事は組合の大きなイベントですからお金の残高と実施時期は重要ですね。長期修繕計画表が1枚に収まらないなら別紙を付けてもいいんじゃないですか。長期修繕工事は営業担当者に毎年作られせば担当マンションのことがよくわ
かってくるんじゃないですか？
５年過ぎからの見直しは早すぎるかもしれませんが早目にスタートすることに越したことはないと思います。
[No.2554～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]
>>2570 匿名さん
大規模修繕ではなく、大京の500万円以下の工事で相見積もりを何度かとりました。大京の価格は他社の1.5~2倍でした。見積書を見ると不可解な人件費や工程が多いですね。相見積もり先は、業界団体(塗装、防犯カメラ等)の会員から選択してます。
また、管理委託契約ですが、マンション管理士の説明では、大京の契約内容は独自だと言うことで、当マンションでは、国交省のガイドラインに合わせました。大手管理会社はガイドラインに従うケースが多いそうです。昨年から今年にかけ、契約改訂の提案がありましたが、マンション側が不利になる契約でしたので、「ガイドラインに従う」として、断りました。要注意です。ガイドラインに従うメリットは双方に公平であること、裁判の事例を引用しやすい、マンション管理士やマンション管理センターが理解しているので相談が容易、管理会社を変える際も条件が変わらないことなどです。
今住む自治体では、マンション管理士、建築士などの専門家を派遣する制度があり、利用しています。大規模修繕の業者の選択方法なども教えてくれます。13,000円/回程度で、年6回まで利用可能です。
>>2571 名無しさん
良識があり理性的な役員の皆さんですね。
良いご判断、非常に役立つ情報ありがとうございます。
別のスレに書きこみましたが、うちは、議決権行使書で忠告したのに完全無視され、議論もなく、フロント担当者の口車に乗った議長（理事長）の誘導により、
賛成多数で原案通り決議されました。
フロント担当者（直後に異動）は詐欺まがい、理事長も善管義務違反です。
悪質・悪徳会社を許すことはできませんので、
まずは、区分所有者の責務として権利を駆使し、
現理事会役員への啓発活動に力を入れたいと思います。
工事の件ですが、
建設業許可のない大京アステージからの工事見積もりは協力会社等への全くの丸投げで、かつ明らかに１～２割の元請経費がオンされています。
なお、下請けからのリベートは否定していました。
また、水道修繕工事では、地元業者から相見積りをとると、
大京アステージは現地の配管や設備図を十分確認しておらず、
余計な部品交換や逆に劣化部品の見落としが発覚。
しかも、約半額の５０万円強で地元業者に修繕してもらいました。
サッシ窓の補修工事では総会時に大京アステージから工種毎の見積りが提示され、
通常合併工事にすると経費が安価となることを見越し、そのうち５つの工種を合併したところ、
約1,500万円となるため大京穴吹建設から再見積もりが提示されました。
不可解なのは、総会資料から施工単価が2割程度上昇、
総会決議金額にあわせるため、経費160万円を上回る220万円の値引き調整が行われ、フロント担当者からは4万円程度しか安くなりませんでしたとの説明。
みなさん、こんな管理会社を信用できますか？
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
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5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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3LDK |
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57.54m2～64.78m2 |
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総戸数 36戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
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4300万円台～5800万円台 |
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1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
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61.99m2・71.23m2 |
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総戸数 49戸 |
東京都足立区足立２-1192-1他2筆 |
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4598万円～5098万円 |
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1LDK+2S（納戸）・3LDK |
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63.54m2～64.08m2 |
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総戸数 50戸 |
