大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

>>2931 さん

>>2931 匿名さん
勘違いしちゃいけないよ。
仮に利益率80%だっていくら儲けようとあなたに関係ないでしょ。管理組合はその額を払うのが嫌なら解約すれば良いだけでは。企業は契約できる最も高い額を目指すのは当たり前、そもそも管理組合って素人集団で何も知らない弱者なの？違うよね。

>>2932
大京アステージのマージンは、おとなしい管理組合からは8０％取るのですか？

マージンマージンウルサイな。
マージンが嫌なら自分でやれよ。

>>2936 おバカさん
相見積りすればある程度わかるだろ。何割か聞き回る前に自分でやれよ。
8割のマージンもあるんじゃないか。安い工事であっても一定の事務作業は発生するんだから。

もし200万の工事で800万のマージンを取れる奴がいたらどこでも営業でいきていけるし、そんなバカな組合はいろんな業者に集られるだろうけどな。
頭使えよ

>>2934 匿名さん
どこまで分かってマージンマージン連呼しているのかわからないけど、原価を下げる努力で粗利率80%を達成したら批判対象になるの？管理会社の利益を勘繰るより相見積もりでも取って比較検討した方が健全じゃないの？ちなみに飲食業界なんか粗利率300%なんて普通だから。店の利益率考えて入店する？販売価格と味（管理ならサービス）で選ぶでしょ。管理会社が利益を上げる事が許せないなら、まぁ寂しい人だね。

>>2937 匿名さん
その計算は…

>>2933 匿名さん

おっしゃる通りだと思います。マージンをとろうとするのはある意味では管理会社の勝手です。ただし、その勝手は、契約上許されるかというと、私な否と考えます。
なぜなら、（少なくとも私のマンションは）管理契約書の中に「工事に関する支援」という項目あり、合い見積もりの取得はその支援作業に含まれるというのが管理組合の主張でした。大京Ａ社は自社のマージンを取るためにそれを拒否しましたので、当マンションは大京Ａ社との契約を打ち切ることを決定しました。
管理契約の基本として、「マンションの利益に資する業務の実施」は当然であり、法外なマージン取得はマンションの利益にならないのは当然ですので、基本契約理念に反すると考えます。
さらに言うと、管理契約を交わしている以上、そこで管理会社はすでに管理による利益を得ているわけですので、さらにマージンを取る正当性はないと、私は思います。

>>2941 周辺住民さん
見積出してる管理会社に他社で相見積もり取らせるのは違うんじゃないのかな？管理会社が見積提出してなければ仰る通り支援対応の要求も有りとは思うけどね。管理会社より安い相見積もりを管理会社に出させるつもりだった？企業としては無いよ、担当者をバカにしてるの？逆に管理会社より高い相見積もりを探して管理会社が提出したなら管理組合は信じるのかな？相見積もりは自分たちで取得するのが当たり前だろ？やってることがエグい管理組合だね。あなたは大京マンション買う時、大京社員に野村のマンションの見積を取らせないだろ？なぜ管理に関しては平気でエグいことができるんだい？

>>2941 周辺住民さん
マージンを取ろうとするのは管理会社の勝手という物言いは世間を知らない人かな？釣りかな？世の中の企業はマージンを取る事が仕事の目的だろ？あなた方に尽くすことが目的ではないし、あなた方の相手をするのはマージンを取得するためのプロセスだよね。管理会社が見積提出している事は、契約上の支援にあたらないのかい？それとも他社から相見積もりを業務として取得するという記述があったのかい？過剰な要求と世間知らずな論法で解約されたD社は呆れて苦笑いだろうね。

>>2942 匿名さん
同感。
大京が見積り出してる時点で大京に相見積を依頼する意図が分からない。
適当に高い相見積り出されて、大京の見積りが安いと錯覚させられるだけだな。
仮にそれを大京が引き受けた場合、コンプラ的にどうなんだって思う。

一社で粗利を三割くらいは世間一般的には普通だと思います。だから、実際の工事業者と大京アステージの間に何社仲介されているかで、決まるかと。
そもそも、一部上場企業とかに仕事を頼むと非常に高いのは、中間業社が幾つも入るので、すぐに倍くらいになりかねない。だから、長期修繕工事とかを大京を挟まずやるだけでかなりの節約ができるわけで。

請負契約にすると下請けのミスはかぶる必要があるので、リスク費用を入れないと請け負えないです。でも、リスク費用を算出できるほど統計データを持っているわけでもないので三割とかになんとなくみんなしているのだと思います。ほとんどの企業間取引の営業マンなら多少比率は違うが大体そんな事をやっているはず。

マンション管理のおかしいところは、施工業社がおかしいことしないように管理費として払っているのに、その施工会社が契約上、管理会社ってところ。
そして、施工業社がおかしい場合に、瑕疵分の交渉をしなければならないが、その交渉が管理会社の大京が、施工会社の大京を訴えるとかできない。そんな、取引を一般企業でやっている人いたら、まず、おかしい取引やっているなと疑われる。そういう事をなぜか当たり前のようにやっているのが、マンション管理。

おとなしい顧客からは、マージンが多くなるのは、一般的な流れです。
ここでいうおとなしい顧客とは、大抵は品質定義が曖昧な顧客です。どんなひどい品質でも文句を言わない顧客で、それを契約に落とせれば値段は安くなるはずです。

でも、一般的に何も言わない顧客の方が後で何かと言ってくることが多いので、その費用をあらかじめ請求しておかないとならなくなります。だから、何も言わない事が結果高くなる事が一般的に多いわけです。
曖昧さがなければないほど、リスク費用としてのマージンがなくなりますから。

>>2949 検討板ユーザーさん

話が全然おかしいと思うのですが、これは、工事受注業者の話（たとえば大京穴吹建設）ですよね。大京アステージは、工事について、何の立場でマージンを取れるのでしょうか。
もし、仲介業者ということであれば、マンションとの間ではそういう契約があることになりますが、マンションは大京アステージに対して仲介依頼をする契約にはなっていません。あくまでマンション管理業務委託をしているだけです。

大京アステージは仲介マージン取得業者です、修繕積立金を原資に利益を上げます
マージンは弱い管理組合で３５～５０％（１０００万の工事で４００万円収益）
普通の管理組合で２０～３０％（１０００万の工事で２５０万円収益）

大京アステージは第3回大規模修繕工事が終了すると古いライオンズマンションの管理から手を引きます、もはや修繕積立金を原資に利益を上げる会社です

修繕工事会社団体の代表、かく語りき。

マンション計画修繕施工協会、大規模修繕ビジネスの「闇」を語る 坂倉徹会長
https://www.reform-online.jp/interview/10546.php

～ ましてやですよ、これは大手の管理会社にもあることなんですが、自分は大規模修繕にまったく絡んでいないのに、我々のような工事会社に対して「手数料として契約金額の3％を裏で寄越せ」って言ってくることもあるんですよ。

>>2951 購入経験者さん

契約が工事受注業者と管理組合の直接契約ならば、その契約の中に中間マージンは含まれていないはずです。（形式上は）

> 何の立場でマージンを取れるのでしょうか。
でも、営業販促費としてのバックマージンは工事会社は大京アには払っているはずです。それをどういう形で、どれほどの率かはわかりませんが・・

マージン？みかじめ料？大京アステージ？反社会的勢力？

リフォーム産業新聞
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CATEGORIES：インタビュー
マンション計画修繕施工協会、大規模修繕ビジネスの「闇」を語る

マンション計画修繕施工協会
坂倉徹会長
1251号　（2017/02/07発行）　10面

マンション計画修繕施工協会　坂倉徹会長マンション計画修繕施工協会　坂倉徹会長

　約6000億円の市場規模と言われ、新規参入業者が相次ぐマンションの大規模改修事業。活況の裏で、ルールが明確化されていない同業界は、表面化していない様々な問題点を抱えている。マンション大規模改修の先駆者サカクラ（神奈川県横浜市）の社長であり、マンション計画修繕施工協会の会長を務める坂倉徹氏に業界の課題について聞いた。（聞き手・本紙社長・加覧光次郎）

"みかじめ料"を求める管理会社

――サカクラさんはマンション改修のパイオニアです。今、業界の課題だと思っていることはありますか。

　これから残りの人生を賭けて整理しなければいけないと思っているんだけども、建設業法違反の管理会社っていうのも随分あるんですよ。大規模改修を受注はしているけど、技術者がいないというケースがある。本来は請け負い金額6000万円以上の工事では1級施工管理技士（監理技術者）が現場に常駐するという決まりがあるんです。

　大手の管理会社ってのは、ルールを守っていて、自分のところでは工事を請けない。要するに、業者の監理に特化して、工事は我々のような専門の会社に発注するんです。ところが、小さい管理会社の中には、有資格者がいないにもかかわらず、自分のところで工事も取るところがある。そして、仕事を専門業者に丸投げしちゃう。自分のところの人間が現場に常駐して監理することもない。

　実は、建設業法には、発注者（管理組合）が認めれば丸投げでもいい場合もあります。

――そんな抜け道があるんですか。

　ええ。管理組合が認めれば、丸投げしてもいいっていうんだけど、そんなの認める管理組合なんか、ほとんどないですよ、普通は。

――まあ、知らないか、伝えてないから、そんなものかなって思っているんでしょうね。

　そういうことなんです。騙してるようなもんなんですよ、ある意味ね。それじゃあ口銭を取ってるのと一緒じゃないですか。

――その管理会社は工事業者に工事を投げるだけで、マージンを取っているわけですね。

　業務を行っていない管理会社が5％だか1割だかをはねる。それは、あんまり正常な形とは言えない。ましてやですよ、これは大手の管理会社にもあることなんですが、自分は大規模修繕にまったく絡んでいないのに、我々のような工事会社に対して「手数料として契約金額の3％を裏で寄越せ」って言ってくることもあるんですよ。

――それは、工事会社が管理組合と契約しているにもかかわらずにですか。要するにキックバック。みかじめ料みたいなものですね。

　そりゃあ、私はもう全然納得いかなくて。だから、「確かに、あなたが管理しているマンションで工事をやる。修繕のための会議を招集したり、書類を作ったりとか煩わしいことがあるんであれば、それはあなたたちが管理組合に言って、正式に金をもらったらどうだ。我々からせびる話ではないだろう」と私は言うんですよ。

　だけども、「どうしてマージンを貰うのがいけないの？」っていうところもあるんです。大手の管理会社でも。それで、私は管理会社の社長に直接言ってるんです。「あんたの番頭がこういうふうに言ってきてるんだけど、そんな馬鹿な話はないだろう。そういう費用が発生するんだったら、管理組合に掛け合って金貰うべきじゃないのか。我々が負担するのは筋が違うだろう」と。でも、分かってない。それで、「じゃあ、そのことを管理組合に話していいのか」って言うと、「そりゃあ、まずいだろう」って言うんですよ。「ダメだって思うようなことを何でうちに言うんだ」って私は言うんだけど。

リベート前提の入札価格

　それからもう1つ。大規模修繕工事が行われる際に、管理組合が一番初めに接触するのは、コンサルや設計事務所なんです。それが3社とか5社とかから、見積もりを取るわけですよ。それがめっちゃめちゃな見積もりなんです。

――めっちゃめちゃというのは。

　例えば、設計・監理料が本来なら1000万円かかるとするじゃないですか。なのに、200万とか300万とかの見積もりを出して、ダンピング競争をしてくる。

――200万？それは200万安いとかではなく、1000万円のところを200万円でできますって言うんですか。それはあり得ないですね。

　あり得ないでしょ。700万、800万足りないじゃないですか。でも、工事業者から裏でお金を貰うから十分元が取れるんです。コンサルは工事業者に、「取れるように仕組んでやるから、5％払え」とか、「7％払えと」とか、そういう依頼をするわけですよ。それで、自分ところの息がかかった業者だけ集めて、「この仕事はA社。だから、皆、A社より高く入れろ」ってやっちゃうわけですよ。仮に2億の工事だとして、5％って言ったら1000万円ですよ。それを貰えば勘定が合っちゃうわけですよ。そんなのは許されないって言ってんの。

――200万円で受注しちゃうんですか、その会社は。

　しちゃう。管理組合も素人の集まりだから。

――5分の1ってあり得ないじゃないですか。

　あり得ないんだけど、知らない人の集まりだったら、「安けりゃ安い方でいいじゃないか」って言って、何が正しいか分かんないから、それでやっちゃうってケースもあるんですよ。

――そういうコンサル会社って、結構あるんですか。

　ある。それらが工事業者とつるんで、それをやっている。結局はね、裏でグレーな、あるいはブラックな行為を行いながら、商売をやっていくっていうのは、これはもう全部とは言わないけれども、何割かの仕事がそういう形で行われているんですよ。

　私は国交省に言ってるんですよ。「こういうことやってて、裏でリベートを貰っているやつがたくさんいる。ましてや、設計事務所でもない、業者でもない、マンション管理士でもない、そういうのにもかかわらず、ブローカーみたいなやつが、全部を仕切っちゃって、それで口銭取るあるいは、施工業者が、設計コンサル業務をやる別会社を作って、そこがどんどん営業を成功させて、自分のところが仕事を取れるようにするとか。そういうようなパターンもあるんだ」と。

　「これをちゃんとした仕事にしないと。不信感ばっかり芽生えちゃって、この業種に対する信頼感が無くなっていっちゃうんで、まじめにやってる業者が非常に迷惑する。何とかならないのかと。何とか法律で押さえつける方法はありませんか」と。

――コンサルには資格等は必要ないんですか。

　設計・監理業務には、資格が要らないんですよ。変な話、アルバイトが管理しててもいい。その辺も問題がある。施工する人間にだけ、資格ばっかり言うんですよ。しかも、コンサルの中には自分の勧める会社で工事しないんだったら、建物監理しないなんて居直っちゃう会社もあるんだよ。「こんな業者、うちじゃ責任持てませんから」って。そこまでの金だけ貰ってやめちゃう。

――要するに「A社がうちはお勧めだ」と。「A社じゃなくてＢ社にするんなら、もう、うちは引く」って言うんですね。で、そこまでの金を貰う。

　そこまでの設計費だけは貰う。監理費はもちろん決まってないから貰えないけれども。組合から反論があった時のために、弁護士までちゃんとくっ付いてやってますよ。

――なかなかのものですね。

　いろんなこと考えてやってますよ。だけど、許されないね。はっきり言って。

　うちは私が会長やってて、そういう業界を正しくしていかないといけないってことで動くじゃないですか。で、いろんなところで発言するでしょ。うちなんか、仕事来やしないよ。

――嫌われ者ですか。

　嫌われ者ですよ。だけど、私が手を緩めちゃったら、業界ダメになっちゃうもん。だから、もう、やるだけやるんですよ。まだ途中だけど、徹底的にやる。

　ただ私と同じ考えの管理会社だっています。