管理委託契約の自動更新について

＞自動更新を回避するためには

回避ではなく、自動更新契約そのものは無効との判例で、委託管理は委任契約と判断されました。
子供扱いから早く脱却すべきです。

判断の要点
　　１　本件管理契約は、被控訴人の利益のために締結された委任契約（厳密には準委任契約）であり、控訴人の利益のために締結されたものではない。また、控訴人と被控訴人間で、本件管理契約に付随して不解除特約が結ばれたものとは認められない。したがって、被控訴人は、民法651条１項により、本件管理契約を解除することができ、控訴人に対し、本件保管金234万7,560円の返還を求めることができる。

古いマンション標準管理委託契約書では、自動更新の項目がありましたが、平成１５年に改正され、現在のマンション標準管理委託契約書では自動更新の項目は記載はされていません。

マンション標準管理委託契約書の改訂概要
更新契約時に重要事項説明が必要となったことを踏まえ、更新の申し入れ時期を３ヶ月前までと明記するとともに、自動更新条項を削除
管理組合財産の保護のため、出納業務に係る財産の分別管理（通帳・印鑑の管理、収納方式等）について詳細に規定
委託した管理業務と委託費の関係が明確になるよう、委託費の内訳を明記
マンション管理業者の免責事項について整理・明確化
マンション管理適正化法の趣旨の徹底、管理組合等が標準管理委託契約書を使い易くするため、コメントで管理委託契約書、各条項の考え方を補足

＞>自動更新契約そのものは無効
＞となるのでしょうか？
従来は請負契約と判断されて来たが、この判例から準委任契約と判断されたので自動更新条項は無効です。

管理委託契約が民法第 656 条の準委任契約の性格を有することを踏まえ、同法第 644 条 の善管注意義務を契約書上にも明文化し、民法第651条の規定を踏まえ、契約当事者双方の任意解除権を規定しているのが一般です。

自動更新は全く認められません。

＞１．従来から「管理委託契約は民法第６５６条の準委任契約の性格を有している」と解釈されている。
誤り。
＞２．委任契約であっても自動更新条項は有効である。
誤り。
無知な組合にたいして優位に立とうとする管理会社の化石の様な遺物で、今時そんな管理委託契約はなく、事前通知期間さえ与えれば双方に契約解除権があるのが当然で、若し未だにあれば請負契約の名残りで無効である。

管理会社が重要事項説明さえすれば一方的（自動的）に契約更新したことにはなりません。
（管理会社による）自動更新が禁止されたにもかかわらず更新するかしないかを理事会が
総会に諮らないことが一番の問題ですよ。また、それをアドバイスしない管理会社は善管
注意義務違反になります。

＞それをアドバイスしない管理会社は善管注意義務違反になります。

ウソは書かない事。
アドバイスの義務はありません。管理委託契約は双方の同意で成立します。
商売の相手に自分が損することをアドバイスすることを期待する貴方はお粗末です。

理事会の支援・総会の支援の中には管理規約を守るよう管理組合に対しアドバイスすることが含まれていると考えるのが当然です。総会の承認がないのに一体誰が委託契約に同意したのでしょうか？これらは国交省・マン管センター・高管協の三者に確認済みのことで私見ではありませんよ。根拠なくウソと断定したり総会に諮ることが「損」と考えるのは懐かしい某社の考え方そのものですね。

>>35
いや>>36が正しいよ
管理組合が適正に運営するよう支援業務は基幹としてあります。
総会に諮ってもらい堂々と更新してもらえるよう、まっとうな(もしくはうまいこと)アドバイスすべきでしょ？
少なくとも管理組合は管理会社にそう求めてます

>管理規約を守るよう管理組合に対しアドバイスすることが含まれていると考えるのが当然です。

おいおい、本末転倒だね貴方は！
理事長は、管理会社に管理規約に違反する様なことは止める様に忠告するのが本当だよ。
君の組合員は子供みたいなのかい？

>>38

管理規約って誰のためにあるもの？

この話もよく話題になるけど、管理業者も怪しい理解をしていることが多い。

（自動更新）
標準委託契約書が示されたことで自動更新を契約に盛り込まなくなった管理業者が多いが、
今でも自動更新にしている所もある。

契約自体は管理組合と管理業者のものなので、自動更新の条項が即ち違法性がある訳ではない。
ただ、管理規約に「管理委託契約は総会決議」としている場合は、管理組合の内部自治的事項として
総会の決議をもって契約しなければならない。

当該規約が定められている場合で、管理業者が総会・理事会支援を受任している時は、上記内容を助言すべき。

続き。

（２年契約）
１年以上の契約期間を違法という向きは、管理組合・管理業者ともに多いが、
適正化法で定めているのは、管理組合の事業年度ごとに管理事務の報告をすること。

>契約自体は管理組合と管理業者のものなので、自動更新の条項が即ち違法性がある訳ではない。

間違い。従来は請負契約の部分があるので、自動更新条項があったが、
管理委託契約は、準委任契約との裁判例が出た為に、関係者双方が事前の意思表示する条項に改められた。
未だに自動更新条項を持つ組合は、認識不足の批判は免れない。

請負か準委任かが自動更新と関係あるの？
契約更新の際に重要事項説明が義務付けられたことがすなわち自動更新ではなくなったということでは？

・管理会社は契約期間が満了する前に重要事項説明を行う。

・理事会は管理委託契約を更新する・しないを総会に諮る。

・そして双方の同意が得られれば管理委託契約は更新される。

あたり前のことをあたり前に行えばお互いに安心安全です。
規約上問題なしであったとしても理事会決議だけで更新する
・しないを決めてしまったり、
契約締結の権限を持っていない理事長が単独で判断すること
は大変危険なことです。

重要事項説明書は管理組合にとっては、契約書でもなく同意するものでもなく、単なる管理会社がお役所に真面目にやってますよとの証拠書類に過ぎない。何が書いてあろうが管理組合、組合員は全く関係ありません。

４５は日本語をマスターしてから出直した方がいいですよ。
やさしく解釈してあげる。

（委任の解除）
第651条　委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。
２　当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない。ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。

「委任」というのは信頼関係だけで成り立つものなので信頼がなくなった時点で終わりなんです。
「請負」は信頼があるとかないとかに関わらず最後まで契約履行しないといけないものなんです。

管理委託契約は準委任契約である事を知らない元フロントさん。
止めておいて良かったですね。

書いてる途中でボタン押してしまいました。以下続きです。
管理委託契約は「委任」に基づく契約なのでいつでも解除できるのです。但し相手方は商売なので一定期間前までに解除することを言わないといけないんです。決めた期日（契約満了日）までしか「委任」していないからそれが自動的に更新されるということはあり得ないんです。どちらかが更新したいと言わなければ自動的に契約は完了します。どちらかが更新したいと言っても相手方がいいよと言ってくれなければやはり契約は完了します。契約締結の権限を持っていない理事長さんがいいよと言っても駄目なんです。理事長さん、更新するなら必ず総会決議とってくださいね！

（注文者による契約の解除）
第六百四十一条 　請負人が仕事を完成しない間は、注文者は、いつでも損害を賠償して契約の解除をすることができる。

重要事項説明書って、重要な事項が説明してある書面ってことでしょ！(当たり前か)

ちゃんと読んでね！読んだら(代表者が)読んだよって証しとして捺印してね！
ってなってるわけだから>>45の関係ないは間違いじゃないの？

＞ちゃんと読んでね！読んだら(代表者が)読んだよって証しとして捺印してね！

捺印する形式は違反文書です。名前の通り重要事項説明書で適正化法に従っているとの証文に過ぎない。
管理会社の説明が終わったら廃棄できる書類です。
こんなものより大切なのは、管理会社と理事長が捺印する総会で議決された管理委託契約書です。

重要事項説明書を捨てるなんて、豚でもない事では？
ジュウセツ書の内容が変更されたら総会で検討されなければ、アウトですから。

＞ジュウセツ書の内容が変更されたら総会で検討されなければ、アウトですから。

程度が低いですね。
管理委託契約書の改訂合意が成立して始めて、重要事項説明書は作られるのです。

>>管理委託契約書の改訂合意が成立して始めて、重要事項説明書は作られるのです
管理委託契約書を変更する場合は、区分所有者全員への説明会の開催が必要です。
説明会は通常総会の前（同じ日の30分前くらい）にやるのが普通だと思います。
その説明を聞いた後、総会で決議するのですから、
総会決議前の重要事項説明書は管理会社と理事会の改訂案に過ぎません。
変更案が不合理であれば、総会で否決されることもあると思いますよ。
従って
>>ジュウセツ書の内容が変更されたら総会で検討されなければ、アウトですから。
の意見は正しいです。「総会で検討」というのは同じ日に行う区分所有者全員への説明会も含んでいると思います。

＞管理委託契約書を変更する場合は、区分所有者全員への説明会の開催が必要です。

＞管理委託契約書を変更する場合は、区分所有者全員への説明会の開催が必要です。 説明会は通常総会の前（同じ日の30分前くらい）にやるのが普通だと思います。 その説明を聞いた後、総会で決議するのですから、

この忙しい時に、二回も組合員を集めるの？
実務経験無しね、やったことないのね。
5月に法改正発効してますよ。総会で理事長が管理委託契約書の一部改定案の説明をするとともに、それに続いて議案と共に送付した管理会社の重説書の説明をすれば終わりです。

５９
それは違うよ！　　違います。　もう一度考えて、間違いを直して来てください。

５９は間違いです。
適正化法72条は何も変わっておりません。
適正化法72条1項の区分所有者全員への説明会を怠った場合、
管理会社は15日間の業務停止処分となります。
説明会を総会と区別するために形式的に同じ日の総会直前に行うのが一般的です。
別の日にやると、集めるのが大変ですからね。

たまには爺さんも正しいこと言うね

>>59は実務経験ないんだな
重要説明は資格を持った者がやらないと違反なんだよねー

＞５９　だけじゃないよ。　ダメ管理会社のロボット社員がウヨウヨいるよ。
区分所有者を迷わせようとしとるんだよ。悲しいね
いい仕事もあるんだがね・・・

＞適正化法72条1項の区分所有者全員への説明会を怠った場合、 管理会社は15日間の業務停止処分となります。

そんなの当たり前だろう。どこに理事長が重要事項説明書を説明するそんな愚かな管理組合があるのよ。

>>64

>>59がそうらしいですよ

管理組合の皆様へ

理事長にも理事会にも委託契約更新の権限はありませんよ！
通常総会では必ず管理委託契約更新の件を諮ってください！
組合員は理事長・理事会にちゃんとやるよう言ってください！
それが悪徳管理会社から皆様を守る最低限のことだからです！

当たり前のことを得々と言う恥ずかしさを感じなさい。

当たり前のことをしないと自分で自分の首をしめるということに気がついてほしくて言っているのです。

>>66さん

うちはそうでした。
契約日が総会の数ヶ月前になっていたので、短期契約をして総会の３ヶ月後になるようにしました。

某社元フロントさん
我がマンションも合人社です。　
築２０年になりますが、一度も管理委託契約を総会で諮られたことはありません。
重要事項説明書は毎年配布されていますが、当たり前のように自動更新されています。
管理会社と特定の数名が何かにつけ勝手に決めています。理事会で決まったと工事も総会に諮らず決行された事もしばしばあります。これらをまとめ、国交省に抗議文を送ろうと準備しています。
皆様のスレ、レスは本当に参考になります。これからも宜しくお願いします。
後日、我がﾏﾝｼｮﾝの経過などを報告させていただきます。

私が某社の管理業務主任者として重要事項説明を行った１００超の管理組合の中で通常総会に管理委託契約更新を諮っている管理組合はわずか３組合だけでした。在籍中、管理組合に対し通常総会に諮るよう提案すべきであると何度も会社に申し入れしましたが一切許可されませんでした。

事実を述べたから正しいとは誰も思いません。事実がウソなら全て間違いだから、その論理は成り立ちません。

>>管理会社と特定の数名が何かにつけ勝手に決めています。理事会で決まったと工事も総会に諮らず決行された事
>>もしばしばあります。これらをまとめ、国交省に抗議文を送ろうと準備しています。
総会に諮らないのは理事会の問題です。管理会社の問題ではありませんよ。総会議案書を作っているのは理事会です。国交省に言ってもそういわれるだけです。
やるとすれば、管理委託契約の無効確認訴訟です。
弁護士に相談してください。

弁護士に相談する前に財団法人マンション管理センターに電話する事です。
わずかな電話代で、豊富な経験を元に適切なアドバイスを受けられますからね。

>>国交省に抗議文を送ろうと準備しています。
理事長宛に、管理委託契約の無効を主張する内容証明郵便を送って下さい。
区分所有者同士で住みにくくなるとか思うのでしたら、黙っているしかありませんが
主張しなければ何も変わらんでしょう。

国交省に言ったほうが効果はあるよ。
どうせ管理会社が後ろで糸を引いているんだから。まとめて決着付けて貰いなよ。

>>67
>>72
ネガティブな発言にビックリ！組合の現実を知らないんですね。

自治を原則とする管理組合がマン管センターに泣きつくのは、お門違い。
契約問題は中高層管理業協会へ、法規違反問題は、地方整備局へ。

高層住宅管理業協会は、理事長からの苦情申し立てしか受け付けないですよ。
管理委託契約書には自動更新って表現がありますか？？
あれば、国土交通省の地方整備局に言ったら効果あります。
なければ、理事長の無権代理の問題なるんでやっぱり裁判所ですね。

情けないね。自分で解決する意志がなく、全て、他人任せとは。

>>情けないね。自分で解決する意志がなく、全て、他人任せとは。
理事長宅に出刃包丁持っていくのが速いと言えば速い。

テレビの見過ぎね。単純さん。

自動更新なんて前時代的なスレッドを出した奴は、原始人かしら。

まー確かに、管理会社とグルになってる理事長は結構いるからね。管理会社からしてみたら、年間で数百万利益をもたらしてくれるマンションの理事長であれば、数十万のバックマージンぐらいであれば、とてもリーズナブルだろうからね。ただそれを見過ごして放置してる組合員側みも問題ありだから、お互い様かもね。

管理会社の名前を出しても大丈夫ですよ！
マンション内に響き渡るように、声を張り上げて抗議する事で、管理会社は困るんですよ。
証拠を具体的に掴んでください。状況証拠でも後日役に立ちます。
一人でも多くの仲間を作りましょう。５％の仲間がいれば対決して勝つ事が出来ます。

中高層とか高層管理って、管理会社の寄りあい所？

広島の高層住宅管理業協会に電話したら、「私と事務員一人だけで対応できません。東京の電話番号を教えますから、そちらで聞いてくださいませんか？」と言われましたよ。
税金泥棒ですね。

私有財産だよ、自分で解決しなさいよ。

裁判するぞ〜！って言えばいいんですよ。住みづらくなるなんてことはありません。日本人は押したら引きます。わかるでしょ？

女性検察官の勇気ある内部告発によって、裁判官もなにやら絡んでいた事が指摘されました。
悪徳裁判官にとっては、恐怖の時代が来つつある様だ。

マンション区分所有者の連携の場が無い事は、遺憾ともし難いですね。
この掲示板を通じて『マンション区分所有者の会』が出来ないモンですかね？

＞マンション区分所有者の連携の場が無い事は、遺憾ともし難いですね。

気の毒に管理組合内で孤立してるんだ。

頭悪いね。
ここはマンション管理会社に不満のある人と、いじきたない管理会社の手先しか居ないんだよ。

＞ここはマンション管理会社に不満のある人と、
で、憂さ晴らし？　組合で管理会社を変更すれば済むことだが、組合では個人的な理由で信認されないんだ。

＞いじきたない管理会社の手先しか居ないんだよ。
手先でなーに？　亡霊に脅えているの？
頭を使えばすべて見えるのに情けないね。

手羽先の亡霊？

レスが１００近くになりましたので、真面目、正しいと思われる番号を記する事にしました。
判りにくいものもありますので、私の判断で行なわせていただきました。

　３，　４，　５，　６，　７，　９，１１，１２，１３，１４，１５，１７，２０，２１，２４，２５，

２６，２７，２８，２９，３０，３２，３３，３４，４６，４７，３９，４０，４１，４２，４３，４４，

４７，４８，５１，５２，５４，５６，５８，６０，６１，６２，６３，６４，６５，６６，６８，６９，

７０，７１，７４，７６，７７，８４，８６，８７，８８，９１、（ＮＯ，１０が、削除されています。）

９５レス中、５８レスが正しい、好ましいと判断されます。　３２レスが、荒らし、揶揄、ジョーク等。

●平成２２年５月１日施行の「マンション管理適正化法施行規則」の一部改正。
　本年度から、すべてのマンションは上記の法律が当てはめられます。
自動更新は禁止事項ですから、マンション管理センターの指導を受けてください。

自動更新をやめるさいに、複数年条項もなくして１年契約としたほうがよいと思います。
また、自動更新の可否について協議がっとのわなかった場合に、とりあえず現行条件で延長する
ことにかかわる規定も、３か月と決め打ちの必要はなくなっていますので、
この点も記載があればついでに直しておきましょう。

いざとなれば、その管理会社を切れるのだという契約内容になっていることは
組合にとって必須だと思います。

私達のマンションでは、重要事項の説明は臨時総会で行なわれましたが、
契約に関してはまったく話はありません。

押し売りでも買ってくれと言いますよね。　
「来期の契約をお願いします」と一言いえないものですかね。　なぜ云えないのですか？

４月で契約期間は終了ですので、それ以降は管理費の引き落としは出来ないはずです。
その時期（６月頃）に、なにか仕掛けてやろうと思いますが、いい方法はありませんか？

＞いざとなれば、その管理会社を切れるのだという契約内容になっていることは、
＞組合にとって必須だと思います。
●物事の交渉に当たって、最優先される大事な事ですね。

ここの皆さんとは、直接つながりを持ちたいと、思う人が多く居られます。

フェースブックやツイッターで、つながりませんか？

＞フェースブックやツイッターで、つながりませんか？

貴方が立ち上げたら如何ですか、直ぐ集まりますよ。

>>98
根本的に間違っているよ。
管理費の引き落としは、あなたが管理組合に対して支払っているものです。

＞４月で契約期間は終了ですので、それ以降は管理費の引き落としは出来ないはずです。

それ迄に総会で契約更新を決議しますよ。総会がいつかも知らない人には無理な話です。

いや、管理会社経由のファイナンスを利用している場合は、契約解除＝引き落とし停止になりますが、銀行直の場合はあくまでも、管理組合とあなたの話で管理会社はからんでないので、管理委託契約は関係ないのでは？
管理組合から委託費を引き落としているんだったら、問題ありです。でも、解約通知の手続きの関係上、即停止は難しいので、通常は引き落とし後返金になりますよ。

あと、契約満了直前の通常総会で、更新否決で解除なら、直ぐに解除は難しいですよ。
次の管理会社が決まっていても引継ぎ期間として２～３ヶ月の猶予はいりますから、通常は暫定契約を締結しますからね。

＞いや、管理会社経由のファイナンスを利用している場合は、契約解除＝引き落とし停止になりますが、銀行直の場合はあくまでも、管理組合とあなたの話で管理会社はからんでないので、管理委託契約は関係ないのでは？
一般には管理委託契約に基づき管理会社と金融機関が契約を結んでいる。
＞管理組合から委託費を引き落としているんだったら、問題ありです。でも、解約通知の手続きの関係上、即停止は難しいので、通常は引き落とし後返金になりますよ。
それは手続き上の問題に過ぎない。
＞あと、契約満了直前の通常総会で、更新否決で解除なら、直ぐに解除は難しいですよ。 次の管理会社が決まっていても引継ぎ期間として２～３ヶ月の猶予はいりますから、通常は暫定契約を締結しますからね。
当然です、ですから一般には総会決議日から2,3ヶ月後に契約開始日とすることで、否決されても別の管理会社との契約等の期間を設けております。

↑
何を指摘しているのか意味がわからん。

学校に行きなさい。

管理委託業務の契約更新には、総会決議は絶対に不可欠ですよ！

多くのマンションでは、自動更新が平然と行なわれているようです。

これが不正を増長させている原因の一つです。

↑
俺は２社で計１０年以上フロントやってるが、適正化以後自動更新の物件なんて見たことない。
中小ではそんなんがまかり通ってるのか？
ぜひ地方整備局に連絡してくれ。そうすれば、よくて指示処分、わるけりゃ業務停止になるよ。

マンション管理センターは専門家だけにいいアドバイスをしてくれますよ。

自動更新条項は法律上問題ありません。
ただし適正化法の施行後は、契約期間満了までに
重要事項説明を行わなければならなくなったことから
自動更新条項が意味をなさないため多くの管理会社は削除
しているはずです。
そもそも標準管理委託契約書に準拠していれば当該条項も
ありませんが。

＞管理委託業務の契約更新には、総会決議は絶対に不可欠ですよ！
＞多くのマンションでは、自動更新が平然と行なわれているようです。 これが不正を増長させている原因の一つです。
管理組合の役員が輪番制の場合にはありかもしれませんが、管理委託契約が請負ではなく委任契約との判例で自動更新は不法な契約となってます。
＞↑ 俺は２社で計１０年以上フロントやってるが、適正化以後自動更新の物件なんて見たことない。
適正化以後ではなく標準管理委託契約書が自動更新条項を削除し、双方が３ヶ月事前通知で更新や解約となったのです。

重要事項の説明があったとしても、それは商品の説明をしたに過ぎない。

だから、契約はしたと言うのか？。　

●商品の説明がされたから契約したと言うのは、詐欺師の方便だ。

総合管理がメインでない（売上に占める割合が低い）管理会社の中には自動更新契約のままだったり重説すらしない会社がざらにあるんですよ。
総会は数年に１回しかやらないとか総会やらずに決算書だけ配布して終わりという管理組合だってあるんですよ。
それはさておき、自動更新契約はいけないのだから管理会社は契約更新したいなら必ず重要事項説明をしなければならないし、管理組合（理事会）は管理会社が言おうが言うまいが更新する・しないを必ず総会に諮るべきです。

重要事項の説明は義務づけられました。
管理組合はその説明をうけてから管理委託契約を結ぶということになります。

＞それはさておき、自動更新契約はいけないのだから管理会社は契約更新したいなら必ず重要事項説明をしなければならないし、管理組合（理事会）は管理会社が言おうが言うまいが更新する・しないを必ず総会に諮るべきです。

一番悪いのは管理会社に任せっきりの輪番制理事長です。

>>116は某スレで叩かれまくったモグラさんですか？
だいたい>>116は輪番理事長に善管義務はないと言っておきながら、一番悪いとか主張がブレている。

＞だいたい>>116は輪番理事長に善管義務はないと言っておきながら、一番悪いとか主張がブレている。

ブレてはいませんよ。強制押し付けの輪番理事長だからその能力などで選任されていないから当然能力はなく、押しつけ輪番理事長だからそこには委任関係はなく従って善管注意義務もない責任のない当番に過ぎないという二重の悪条件があるのです。

>118
輪番制理事長が、たまたま立候補又は推薦に値する人物であった場合はどうなんでしょうか。

>>118
善管義務も責任もないのに一番悪いってどういうこと？
一番悪いのはあなたの頭ですね

＞輪番制理事長が、たまたま立候補又は推薦に値する人物であった場合はどうなんでしょうか。

運が良かったか或はその結果はどうですか、他の輪番理事長に合わせるかもしれません。
立派な引継書を作っても次期輪番理事長は役立てる能力を持っているとは限りませんので。