管理委託契約の自動更新について

＞自動更新を回避するためには

回避ではなく、自動更新契約そのものは無効との判例で、委託管理は委任契約と判断されました。
子供扱いから早く脱却すべきです。

判断の要点
　　１　本件管理契約は、被控訴人の利益のために締結された委任契約（厳密には準委任契約）であり、控訴人の利益のために締結されたものではない。また、控訴人と被控訴人間で、本件管理契約に付随して不解除特約が結ばれたものとは認められない。したがって、被控訴人は、民法651条１項により、本件管理契約を解除することができ、控訴人に対し、本件保管金234万7,560円の返還を求めることができる。

古いマンション標準管理委託契約書では、自動更新の項目がありましたが、平成１５年に改正され、現在のマンション標準管理委託契約書では自動更新の項目は記載はされていません。

マンション標準管理委託契約書の改訂概要
更新契約時に重要事項説明が必要となったことを踏まえ、更新の申し入れ時期を３ヶ月前までと明記するとともに、自動更新条項を削除
管理組合財産の保護のため、出納業務に係る財産の分別管理（通帳・印鑑の管理、収納方式等）について詳細に規定
委託した管理業務と委託費の関係が明確になるよう、委託費の内訳を明記
マンション管理業者の免責事項について整理・明確化
マンション管理適正化法の趣旨の徹底、管理組合等が標準管理委託契約書を使い易くするため、コメントで管理委託契約書、各条項の考え方を補足

＞>自動更新契約そのものは無効
＞となるのでしょうか？
従来は請負契約と判断されて来たが、この判例から準委任契約と判断されたので自動更新条項は無効です。

管理委託契約が民法第 656 条の準委任契約の性格を有することを踏まえ、同法第 644 条 の善管注意義務を契約書上にも明文化し、民法第651条の規定を踏まえ、契約当事者双方の任意解除権を規定しているのが一般です。

自動更新は全く認められません。

＞１．従来から「管理委託契約は民法第６５６条の準委任契約の性格を有している」と解釈されている。
誤り。
＞２．委任契約であっても自動更新条項は有効である。
誤り。
無知な組合にたいして優位に立とうとする管理会社の化石の様な遺物で、今時そんな管理委託契約はなく、事前通知期間さえ与えれば双方に契約解除権があるのが当然で、若し未だにあれば請負契約の名残りで無効である。

管理会社が重要事項説明さえすれば一方的（自動的）に契約更新したことにはなりません。
（管理会社による）自動更新が禁止されたにもかかわらず更新するかしないかを理事会が
総会に諮らないことが一番の問題ですよ。また、それをアドバイスしない管理会社は善管
注意義務違反になります。

＞それをアドバイスしない管理会社は善管注意義務違反になります。

ウソは書かない事。
アドバイスの義務はありません。管理委託契約は双方の同意で成立します。
商売の相手に自分が損することをアドバイスすることを期待する貴方はお粗末です。

理事会の支援・総会の支援の中には管理規約を守るよう管理組合に対しアドバイスすることが含まれていると考えるのが当然です。総会の承認がないのに一体誰が委託契約に同意したのでしょうか？これらは国交省・マン管センター・高管協の三者に確認済みのことで私見ではありませんよ。根拠なくウソと断定したり総会に諮ることが「損」と考えるのは懐かしい某社の考え方そのものですね。

>>35
いや>>36が正しいよ
管理組合が適正に運営するよう支援業務は基幹としてあります。
総会に諮ってもらい堂々と更新してもらえるよう、まっとうな(もしくはうまいこと)アドバイスすべきでしょ？
少なくとも管理組合は管理会社にそう求めてます

>管理規約を守るよう管理組合に対しアドバイスすることが含まれていると考えるのが当然です。

おいおい、本末転倒だね貴方は！
理事長は、管理会社に管理規約に違反する様なことは止める様に忠告するのが本当だよ。
君の組合員は子供みたいなのかい？

>>38

管理規約って誰のためにあるもの？

この話もよく話題になるけど、管理業者も怪しい理解をしていることが多い。

（自動更新）
標準委託契約書が示されたことで自動更新を契約に盛り込まなくなった管理業者が多いが、
今でも自動更新にしている所もある。

契約自体は管理組合と管理業者のものなので、自動更新の条項が即ち違法性がある訳ではない。
ただ、管理規約に「管理委託契約は総会決議」としている場合は、管理組合の内部自治的事項として
総会の決議をもって契約しなければならない。

当該規約が定められている場合で、管理業者が総会・理事会支援を受任している時は、上記内容を助言すべき。

続き。

（２年契約）
１年以上の契約期間を違法という向きは、管理組合・管理業者ともに多いが、
適正化法で定めているのは、管理組合の事業年度ごとに管理事務の報告をすること。