パークハウスつくば研究学園 Part6

多変量解析と重回帰分析が急務だよ。

２極化は当然です。
つくば市の西側に坂東市常総市下妻市筑西市という
全部合わせればつくば市の人口を超える地帯がありますが、
ここに、年間４００戸以上のマンション需要があるという考えは
常軌を逸してると言わざるを得ません

668・669
で、結局の所、どの部分の話が、購入検討するにあたって参考になるんでしょうか？良く判りません。

理論が無茶苦茶って言う言い方は、反論としての使い方としては間違いですよ。
理論が間違っているなら、正しい理論を持ってきて否定しないと、ただの野次になってしまいます。
色々素人的にお考えが有るようですが、それは個人的な考えであって正しいとは言えません。
今後は検討者の為になる話、是非お待ちしています。期待していますね。

670
パークは心配ないんですか？多分売り手の三菱地所でさえ、完売できない可能性が高くなってきたので、完売できるか否か心配していると思いますよ。

思い込みで物件を買ったら後悔しますよ。今は情報武装の時代です。あらゆる情報に耳を傾け、第三者的に物件を選択したほうがいいと思います。


今月号のプレジデントに今後の不動産動向が書いて有りました。一読されると良いかもしれません。

その記事の中で、666さんの書き込みに対する答えが書いて有りました。
「地域住人の為の利便性だけでは、地価は上昇しない」だそうです。
やはり市役所が出来る、商業施設が増えるというだけではダメみたいですね。

その他、人口増加に関する記事も有りましたので、今後の動向も読むにも参考になりそうでした。

ノーベル経済学賞受賞者さえ輩出できない日本の経済学界出身のエコノミストの言うことは、

真に受けない方が賢明です。

理論とは
個々の事実や認識を、ある原理・原則によって統一的に、だれにでも納得できるように説明し、
しかも実践の指針となりうるもの
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　漢語林　(大修館書店)

●事実や仮説をある原理や原則によって、すべて矛盾なく説明が付くこと
※500人に一戸というのは統計学であり、統計とは事実を元に集計されたデーターである。
統計を原理原則と考え、事実ゆえに矛盾がなく実際的な数字で説明する事が出来る。

●だれにでも納得してもらえなければならないこと
※統計学で得られたデーターは実際的であり事実である。
個人的な主観が入らないので誰しもが納得できる。

●そして他の人が研究したり、実行するときにはそれが基本となり、手助けにならなければならないこと
マーケティングなどは、このような統計学を用いりデーターを算出する。

　これが「理論」の本当の意味

次のようなことは理論と言わずに、屁理屈と言います。


○自分や特定の人にしか通用しないこと 。
○適用する原理・原則がその都度異なるとき 。
○他の人が実践したときに役に立たないとか、理論通りの結果のでないもの
○自己満足の範囲をでないようなこと　
○自分に都合のいいことばかりを並べ立てるのは、理論でもなければ、屁理屈でもありません。

＞＞674

信じようが信じまいが、売れていないという事実と、価格が下がっているという事実は本当です。
それに、間違いなく、匿名で書き込みをしている素人の貴方の話よりは信頼できます。

「ノーベル経済学賞受賞者さえ輩出できない」
がんばった事が無い人の言う言葉です。（言うのは簡単、やるのは大変。）

>つくば市の西側に坂東市常総市下妻市筑西市という

坂東市を入れるのはちと無理が有るでしょう。常総市・下妻市・筑西市でもつくば市の人口は超えます。
んで、この３市とつくば市で合併して、さらに土浦を加えて５０万人越え。で、その後つくばみらい市と守谷を飲み込んだ方が面白いし効率的と思うんですけどね。
もしくは、県西３市と合併の後、つくばみらい市と守谷を飲み込んで、最後に土浦と合併でも良いでしょう。
今のつくば市は、TX沿線か土浦しか見ていないようですし、それも仕方が無い事ですが、そんな県南だけを見た中途半端な合併を考えるなら、上記のような合併の方が縦長だったつくば市の地理的条件も形良く、しかも旧つくば市が中心に来ますから、今のつくば市の発展には良い方法だと思うんですけどね。
もっとも、県南・県西地区の広域合併は以前にもくろんでいた人がいたんですけどね。政令市を目指して。

おっと、これも検討者には関係ないというレスが付きそうなネタでしたね。
では次の方、有益な情報お願いします。

となると研究学園は、政令市の中心だね。結果、求心力増加に伴う不動産価格上昇も。
結論→今が買い時

市庁舎のランドスケープ、とてもいいです。
すばらしい並木。なんだかワクワクしてきます。

５００人に１戸というのは
日本全体を平準化した場合の統計学的データじゃないですか？
どこでもそれが当てはまるわけではないですよね？
同じように日本全体の人口が減ってるから
つくば市の人口も同じような曲線を描いて下降するのでしょうか？
ちなみにつくば市の人口増加率は全国約８００都市の中で２０位ぐらいのレベルだそうです。
そして、この２０位の中にはTX沿線の５都市が入ってるそうです。
これは日本全体の流れとは完全に逆行しますよね？
このように地域の動向と国内全体の流れは全くの別物なのです。
つまり、日本全体の流れと逆行する地域もあるということを理解しなればなりません。
特に、たった４年ほど前に全長６０キロもの通勤路線が一気に開通し、
沿線にて３０００haもの新たな開発がおこなわれるTX沿線というのは、
国内の流れに逆行してる地域の筆頭ともいえる存在だと思いますよ。
これは屁理屈でもなんでもありません。
私はあなたが提示したデータ自体の信憑性をどうこう言ってるわけではありません。
ただ、あなたは、これからのこの地域の動向を示すようなデータを何一つ出せていないんですよ。

これ以上話しても、何の解決にもなりませんので、他検討者に迷惑が掛りますので、あなたの話で良いですよ。
でも、それだけの持論がありながら、半年で数百万の資産目減りを予想できなかったのは残念でしたね。

あなたがどのようなポジティブな話をしたとしても、マンションの価格は確実に下がります。
て・・・いうか、もう既に下がってます。

「論より証拠」最後はここじゃないですか？
これから買う検討者にとって重要なのは、良い買い時に良い買い物が出来るかです。
私の話も貴方の話もあまり重要ではないんですよ。

長文お疲れ様でした。

まあ、マクロ的な予想は、参考にしかならないからね。
間違いなくいえるのは、
・売れていない
・供給過剰
・人口減少
・割高な価格
これは事実。

市役所などは数年前からわかっていることで、織り込み済み。
これがマンションの需要喚起にはつながらない。

本来は高級戸建てエリアを研究学園は目指すべきだった。
マンションバブルと都市計画の不味さが、マンションの供給過剰を生んだと思う。
残念ながら、マンション資産の大幅目減りは免れない。

インフレを考慮しないとすると、合併なんてしても地価は上がらない。
でも資産の目減りを少しでも防ぐには、好立地の戸建が一番と考える。
トータルで5,000万円以上かかるが、しょうがないと思う。
（マンションで4,000万出すよりはいいと思う）

戸建を買うお金がないなら賃貸でいく方が合理的である。
地価も落ち着いてきたし、戸建ても選択肢にする時期になりつつあると思う。

駅徒歩５分以内、２４時間ゴミ出し可、駐車場２台分確保できる１００㎡前後の賃貸マンションなんてありますか？
戸建ては賃貸を含め検討外です。

2.3年すれば出てくるんじゃないの。

茨城だもの
しかも「つくば」ですらないし・・・
そこまでの価値を感じない。

プレジデント買ってきた。

118ページに載ってるね。

パークと関係ありそうな項目としては。
「新線、新駅と開発が一体化して行われた場合」の所かな。

地価が上昇する条件としては地元以外の呼び込むきっかけになるかどうからしい。
地元の人が便利になってよかったというだけでは、価値アップにはつながらないらしい。

（例があいてあるけど、全国的に有名なスポットという意味だと思う）
魅力あるスポットがあり、人を呼び込む求心力、拠点性がある。
これが条件らしい。

2013年に東京駅への延伸で便利になる常磐線、高崎線に注目が集まるらしい。
常磐線のことは書いてあったけど、ＴＸのことは一言も書いてなかった。


どうやら、値上がりを期待して？市役所話をしている人がいるけれど、無理じゃないの？
普通に考えても・・・・。

だから理系と違い日本経済学会は三流ってことで。

市役所が近いと便利は便利ですが、価格アップの重要な要素にはならないかもね。
周りに全く何もない物件ならともかくとしてパークの周りは一通り便利な施設が揃ってるしね。

ＴＸ開通で、首都圏のベットタウンにという目論見が外れたみたいですね。
ある意味、687さんの言っている「だから理系と違い日本経済学会は三流ってことで」
は当たってるかも。三菱地所のマーケティング能力がなかったって事ですよね。

まあ、発売当初に定価で買ってしまった方には悪いけど、三流の言いなりになって
買ってしまったという感じでしょうか。納得です。

まさか、687さんは住人じゃないよね？まさかだけど。

上げ潮路線の最盛期に財政赤字が一挙に増えたよね。
その間アメリカや中国と比べベンチャーの発生も貧弱だったね。

その結果現在のハチャメチャな経済状況だ。

これじゃマンション不況は来るべくして来たっていっても過言じゃないよ。

本当に三流経済学者の言いなりになると怖いよね。