ヒルトン・グランド・バケーション・クラブ　Part.3

>>3158 初心者さん
8%はでかいですね…
モノレールなんて無くていいのに…
固定資産税だけ8パーにしてくれていいから
それ以外はそのままに、してほしいな…

>>3158 初心者さん

ワイキキアン2ベッドペントハウスは、3430ドルから3699ドルですから、7.8%の上昇です。

10年後の管理費を想像すると恐ろしくなりますね。

さすがに5000ドルになったら手放すことも考えないといけませんが、そんなオーナーが増えると、タイムシェアの存在そのものが脅かされることになると思います。

>>3160 リセール物件さん

そーですか、って事はWaikiki物件は、全てそんな状況かも知れません。
ベガスが3%なので、8%はショックです。

やはりベガスがいいのか、今後のクラブ予約権利の変更に備え、
ワイキキホームを所有すべきなのか、悩ましいです。

DRI ダイアモンドリゾートによるHGVC買収となった場合、
ホーム予約は 特に変更無いと思いますが、
ポイントシステム、クラブ予約の現状の権益については、
現状通りかどうか、微妙ですね。

流石に無いと思いますが、毎年8%上がったら、完全にアウトですね。

>>3161 初心者さん

マンションであれば管理組合が管理会社を選べますが、タイムシェアの場合はどうなんですかね。

タイムシェアは物件ごとにオーナーが区分所有していて、HGVCは管理運営を行っているだけだと思いますが、規約変更に対してオーナーが物申すことはできないんでしょうか?

>>3162 匿名さん

以前、ラグーンタワーの管理組合理事長？が、部屋のリモデルの際の家具、備品のオーダーで、
不正を働き、暫く気づかれず、億単位のキックバックを着服した事件があったようですが、
じったいとして、管理費の使途についてのチェックというが、どの程度厳しいのかは、わかりません。

契約書を読み込んでいないので、よくわからないのですが、フロリダのビーチリゾートの多くは、
ヒルトン以外のデベロッパーが開発、後にHGVCのポイントシステムに加盟しているので、
管理組合の多数決により その逆もあり得るのかも知れません。 勉強不足ですいません。

HGVCは、上場後も業績は好調、今年第3四半期の業績は低迷したものの、依然
高収益であることに変わりはありません。
収益の内、デベロッパーとしての売却益、タイムシェア管理オペレーションからの営業利益の
バランスはわかりませんが、タイムシェア管理機能としての収益も相当なのででしょう。

詳細は 管理組合のメンバーに立候補し、会合に参加出来れば、もっとクリアになるのでしょうが、
ランゲージバリアもあり、日本人には、簡単ではありませんね。

数年前、オープン予約の料金の大幅値上げが発表された途端、米国の多くのオーナー呼びかけて
クラスアクションの準備、HGVCへの抗議を実施した結果、値上げ幅が大きく抑えられたことがありました。
今後も、余りにも非常識、度を超えた値上げがあった場合は、米国のオーナーが黙っていないと、期待します。

現在、HGVCは、マリオット／シェラトン、ウェスティン、ウィンダム等のタイムシェアに比べ、
ポイントシステムの柔軟性、管理費の適性度の点で、優れている良いタイムシェアだと思いますが、
管理費が、マリオット並みになってしまうと、魅力が半減してしまいますね。

>>3163 初心者さん

3162は私の書込みです。

タイムシェアにどっぷりとハマってしまい、複数物件所有していますが、規約の改悪や管理費の上昇など、今後も安心して持ち続けられるかどうか、不安な要素がありますよね。

何とか今のシステムを維持して欲しいものです。

初めて書き込みします。
夏休みに関東アウトレットで声をかけられアウトレット金券1.5万円に釣られて説明会に参加しました。ハワイ大好きの我が家的にはとても魅力を感じましたが、イグジットに不安を感じて説明会での購入は見送りました。それでも購入は諦めきれず、この掲示板に辿り着き、ずっとロムってました。
過去スレも含めかなり読み込みました。リセール物件さんや初心者さんの書き込みが大変参考になりました。ありがとうございます。明らかに上級者と思われる初心者さまに敬意を払い、真の初心者である私は超初心者を名乗らせていただきます。

リセールの相場観も何となく分かりましたので9月以降、リセール業者に何度も指し値で注文を出し続けました。しかし、売主からは断り続け、最近になってようやくリセール購入をしました。ただし、現在HGVCのFROR待ちというステータスです。

もともと、購入を躊躇した一番の理由は管理費の高さでした。購入を決める際にシュミレーションをしていましたが、年4％でみていました。
8％アップの書き込みをみて、今から不安です。。。

質問ですが、以下の使い方を考えているのですが、使い方やプランの実現可能性（予約の取りやすさ）などについてアドバイスいただければと。隔年物件になりますが、年1回ワイキキに7泊するつもりです。

ホームウィーク利用可能年・・・ホームウィーク予約で夏休みの日程を確保し、その後クラブ予約平日4日に振り替えて（←このときクラブ予約手数料だけがかかるという理解）利用。残りの3日はオープン予約や一般のホテルなどを利用。
翌年・・・閑散期にクラブ予約で7泊（ポイント残で泊まることのできる部屋を選択）。

閑散期であればクラブ予約でも7泊空いている前提なのですが、予約の取りやすさはどんな感じでしょうか。

>>3165 超初心者さん

私もいつも読ませて頂いてます！
やっぱり、このシステムは面白い！
確かに管理費がね…涙

>>3165 超初心者さん

　もっと具体的な情報（購入された物件、利用するタワー、部屋タイプ等）があれば的確なアドバイスができると思いますが、現在の情報に基づくアドバイスです。

　予約の取りやすさは、実際にオーナーになって体験しないとわからないと思いますが、少ないポイントで利用できるラグーン、カリアは競争が激しく、ワイキキアン、アイランダー、ホクラニは比較的空きがあるという状況です。
　本日１４時にラグーン、カリア、ワイキキアンは２０２０年８月１９日（水）から３泊がクラブ予約可能になりますが、カリア、ラグーンは１ベッドプラスのみ予約可能です。
ワイキキアンは、１ベッド、１ベッドプラス、１ベッドプレミア、２ベッド、２ベッドプラス、２ベッドプレミアが予約可能です。
アイランダー、ホクラニは２０２０年５月２１日（木）から３泊がクラブ予約可能になりますが、ほとんどの部屋が予約可能です。

現在考えてあるポイント付与年にホーム予約後にクラブ予約に変更して翌年度にクラブ予約という使い方だと、繰越手数料が発生します。

私は２０１１年にオーナーになって、主にゴールデンウィークと夏休みにワイキキのタイムシェアを利用してきましたが、ホーム予約は最初の年だけで、その後はクラブ予約とオープン予約で対応してきましたので、ホーム予約する必要はないと思います。

ポイントの前借は手数料が不要なので、ポイントは常に前借状態にした方がいいですよ。

>>3164 リセール物件さん

そうでしたか。
マリオット、DVCのリセール購入者への制限が厳しくなっていく中、
HGVCのシステム変更、リセール購入者への制限の追加が、心配です。

基本的には、リセール購入時のオーナー権益は担保される筈なので、
継続して、利用するには余り問題は無いかと思いますが、
売却の条件が悪化、イグジットが難しくなる可能性がありますね。

タイムシェアのリセールで、興味を持てるのは、ヒルトンとディズニーだけですが、
リセール購入者の権益の改悪が続くディズニーは、もはや魅力が無くなってきました。

HGVCには、最終的にデベロッパーとオーナーが ウィンウィンとなる
リセール市場の健全化の為にも、現在のシステムを維持、管理費上昇の抑制を期待します。

>>3165 超初心者さん

こんにちは、購入仮契約おめでとうございます。
ROFR通るといいですね。

お問い合わせの予約方法、理論的には可能と思いますが、
滞在中の部屋移動、予約手数料、ポイント繰り越しを考慮すると、
余りおススメ出来ませんね。

毎年7泊するのであれば、隔年ポイントを使い、通しで7泊ホーム予約、
翌年は、キャンセルが直前まで無料で出来るホテルを仮押さえした上で、
オープン予約での空き待ちをして、現金で予約する。 というのはどうでしょう。

経験上、繁忙期はカリアのスタジオ、ベッドが2つの1BR、
ラグーンのPH、OF、2BRについては、ホーム予約で埋まってしまうことも多いようです。

参考になれば。

予約の空き状況、ありがとうございます！大変参考になります。
正式に購入できましたら物件名など記載したいと思いますが、1BR隔年ものです。
管理費が気になっていたので2BR以上の物件や毎年物件は見送りました。

夏休みに確実に行けるようホームウィーク予約を前提に考えていましたが、クラブ予約やオープン予約で何とかなるならポイントの有効活用や繰越手数料の面からもご記載のような使い方が良いかもしれませんね。

ちなみに皆さんはフライト予約はどうしているのでしょうか？フライト予約を先にして宿を探すのか、宿が確定してからフライトを予約するのか。宿を安く済ませてもフライトが高いとトータルコストが高くなるような。。。

＞毎年7泊するのであれば、隔年ポイントを使い、通しで7泊ホーム予約、
翌年は、キャンセルが直前まで無料で出来るホテルを仮押さえした上で、
オープン予約での空き待ちをして、現金で予約する。 というのはどうでしょう。

返信ありがとうございます。
オープン予約で7連泊できるならこれもアリかなと思います。
できるだけお得感を求めるならポイントの安い部屋に毎年タダで泊まるということでホームウィーク平日4泊+翌年格安部屋をクラブ予約7泊と考えていました。
1回で全ポイントを使い切ってしまうのは、貧乏性の私的にはちょっと勿体ない気がしました。毎年は無理ですが、隔年に閑散期に休みをとることは出来そうなんですよね。

まだ分からないことだらけでトンチンカンと思いますが、研究を続けたいと思います。

>>3170 超初心者さん

繁忙期の航空券は、基本的に発売直後が最安値なので、私は航空券を先に手配します。

タイムシェアは、これまで希望日程で100%予約できています。

>>3164 リセール物件さん

ラグーンの2ベッドルームの管理費は、9.7%の値上げのようです。
憧れのOFもいよいよ、管理費ポイント単価 20セントを超えてしまいました。

一方、ハワイ島は、4?5%の上昇ようなので、やはりオハフのみ異常な値上がりですね。
万一、ワイキキの管理費上昇が、このペースで続いたら、7?８年で2倍になってしまいます。
益々 ベガスの管理費ポイント効率の安定感が際立つ結果となっています。

自分は売却しようにも、既に21年の殆どのポイントすら前借りしてる状態なので、
身動き取れません。笑

購入時に立てた初期費用回収の目論みが大きく狂うのは勿論ですが、
今後、売却希望物件も増え、リセール市場は より一層買い手市場になるかも知れません。
最近、ワイキキのリセール売り物件が増えてきたように見えるのは、2020年管理費請求が始まったからでしょうか？

https://tugbbs.com/forums/index.php?threads/2020-hilton-grand-vacation...

>>3173 初心者さん

ラグーンは9.7%ですか、びっくりです。

発売当初の2ベッドの管理費は、年会費込で857ドルでしたが、数年後には3倍ですね。

>>3173 初心者さん

今月何回かオーナーサービスに電話しましたが、時間帯を問わず1回で繋がったことはなく、酷い時は20分以上待たされたので、オペレーターが減ったのかと聞いたら、管理費の請求が始まったので、その支払いの電話が多くなってますとの回答でした。

管理費の支払いはホームページで手続きできるので、値上げに対する苦情電話が殺到してたのかもしれませんね。

>>3175 リセール物件さん

確かに10％近く値上げとなれば、苦情の１つも入れたくなりますね。
加えて、現在オーナーサービスへは、システム障害の問い合わせ、苦情が殺到しているようです。

私の知る限り、
＊ウェブページでゲスト登録が出来ないので、ゲストサービスに連絡するしかない。
＊予約の変更画面で、現在の予約がグリーンの帯で表示されず、変更出来ない。
＊予約の変更画面で、前後に延泊したい時、前後の空きが2泊以下の場合、空きが表示されず変更できない。等々

米国本社でのシステム開発の 今回のアップデートのキーマンが退社して、修復に時間を要しているようです。

システム障害により、予約解禁と同時に予約、予約変更が出来ず、本当に不便ですね。
予約、ゲスト変更手数料、メンバーフィーを毎年相当な額値上げしておいて、
この対応は、残念です。
なかなか繋がりませんが、オーナーサービスの対応が、本当にいつも丁寧且つ親切なのが、唯一救いです。

>>3176 初心者さん

ちょっと前までは、ポイントが増える予約変更がホームページで出来なかったので、毎日電話してました。

現在はポイントが増える予約変更もホームページで出来ますが、ラグーンのLが付いたカテゴリーは、予約変更の時に現在の予約が表示されないので、電話でしかできません。

予約変更画面で2泊以下の空きが表示されない不具合は、まだ続いてますね。

>>3172 リセール物件さん

航空券を割安で抑えて、予約はこまめにチェックすれば何とかなる、ということと理解しました。嬉しい情報です。。

その場合、7泊連泊は難しいと思うのですが、ホテル間の移動を何度かすることになるんでしょうね。