マンション管理士等への何でも相談

結論ってなに？

それでは例題だ。

ある管理組合は高圧一括受電導入のために3/4以上の特別賛成決議をとった。
ところがある組合員から「高圧一括受電は専有部分の所有者に特別な影響を及ぼすから区分所有法第17条第2項により全区分所有者の承諾が必要である。しかしながら管理組合は全区分所有者の承諾なしに総会賛成特別決議をとった。区分所有法17条違反のため総会決議は無効！」とねじ込まれた。

さて、あなたなら如何にして管理組合の総会決議が違法でないことを証明するか？

>>90
高圧一括受電に必要な共用部分の変更と現行電力需給契約の解約はリンクしてないから違反にはならないでしょう。
電力需給契約の解約をリンクさせた総会決議なら「特別の影響」になりますから、全戸解約の承諾が先に必要です。

築浅マンションで理事が20人もいるのにマン管士を顧問に雇い年間100万円近く払ってる管理組合はアホ理事の集まりですか？

しかも20人の役員は報酬をもらってる。理事長は年12万、平理事ですら3.6万円。

だから100万も払ってるから、理事会には毎回3人もマン管事務所から人が来る。

マン管顧問料と役員報酬合わせて年200万円近く、組合費の無駄遣いだ。

個人賠を契約していれば補償はされます。
ここで言ってるのは、契約そのものを拒否されるってことです。
今は個人賠単独では引き受けてなくて、何かの保険に特約としてついています。総合保険でもつけることができますが、これを断られるようになるってことです。
契約期間中に切られることは無いですが、次の更新で断られたりします。

個人で入っても大した金額じゃないので、基本的には個人で入ってもらうのが一番いいのですが、入らない人が居た時に揉めるので、難しいところですね

>>105は>>53宛です

>105さん
53です。
そういうことなんですね。
うちの場合は、総合保険で契約をしていますので、契約期間中は
補償はしてくれる訳ですね。
しかし、古くなってきて水漏れが頻発してくると、そういうことは十分考えられます。
そうならないよう、管理組合として対応をしていく必要があります。
私どもの組合では、これから専有部分の枝管部分の更新工事を管理組合が共用部分の
工事と一緒にするよう、長期修繕計画に盛り込む予定です。
当然、修繕積立金の値上げをしなければなりませんが、今だったら、まだ１，５００円程度
の値上げで済みそうです。
ありがとうございました。

修繕積立金の値上げは難しいけど、丁寧に繰り返し繰り返し説明をしていくことです。

修繕積立金の値上げは難しいけど、丁寧に繰り返し繰り返し業者見積を値切っていくことです。

ひとりでがんばれ　ともだちいないひとー　ハハ

>109さん
工事費は当然相見積を取り、シビアに対応していきますが、値切ると
いうか適正価格でいいんじゃないですか。
ちゃんと仕事をしてくれれば。

>110
１行の書き込みしかできない者は出てくるなよ。
それとね、１０９と１１０は別人だよ。

ひとの勝手ですが　なにか？　　匿名掲示板なのに説明いりませんよ　

>113
間違ったから恥ずかしいね。
開き直りかよ。

>113
匿名掲示板でも気になるもんだよ。

ひとの勝手ですが　なにか？

>>114
>>115
ひとりで大変ですね　匿名さん

長期修繕計画に、玄関扉の交換や、窓枠の交換、給排水管の枝管部分が
計画されているマンションはありますか。
特に、給排水管が計画されているマンションは殆どないと思います。
しかし、共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
これからの、マンションの管理は、ここに目をつけていかなければなりません。

御自分の管理組合で話し合って下さい

>118
勉強しましょう。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/2006chokishuzen/0-1.p...

>120さん
国交省の望まれるガイドラインということですが、それには専有部分の枝管については
触れられていません。
共用部分の本管と同じ管材を使い、同じように経年劣化していく枝管部分を放置するのは
おかしいと思いませんか？
枝管部分に手をつけなければ、必ずいつかは水漏れが頻発してくるんですよ。
もし、修繕積立金に余裕があり、専有部分の枝管も共用部分の本管と一緒にやれるだけ
の積立金があれば、当然一緒にやるでしょう。
ただ、値上げが嫌というだけのことでしょう。
今、全国の優良なマンションでは、この問題に取り組んでいますよ。
人材のいない、又、修繕積立金の少ないマンションでは、この問題には取り組むことは
できません。
ということは、いずれスラム化するということになります。その時期がくるのはまだ先
のことだし、いずれ買い替えをすると思っていても、資産価値はなくなり売却するにも
かなりの安値で販売しなければならなくなります。
そうならないように取り組むかどうかは、そこのマンションの理事次第です。
但し、それだけの人材がいるかどうかは別ですが。

>>121
役に立つ回答をして下さい。
誰にでもわかる当たり前の回答は不要です。

＞共用部分の本管と同じ管材を使い、同じように経年劣化していく枝管部分を放置するのはおかしいと思いませんか？

だから勉強が足りないと言っているのです。
共用部分以外は自己責任であって修繕積立金を流用することは許されません。

>122さん
あなたのマンションでは当然取り組んでいるのでしょうね。
もし、取り組んでいないのなら、１２１に対する考え方をあなた
なりに書き込まれたらいかがですか。
そうでなければ、単なる野次馬であり、批判しかできないここに
参加する資格のない方になりますよ。
誰にでもわかっていることですから、それに対する取り組みに対する考え方は当然
もっているでしょうからね。

>123さん
まだそんなことをいっているんですか。
枝管を共用部分とすることはできませんが、経費を負担することは
可能ということですよ。
専有部分の雑排水管の高圧洗浄は、管理組合がやってませんか？
経費は組合負担でしょう。

>123さん
ここには出したくないものですが、特別に、判例を書き込みます。参考にしてください。

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地判　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議に従うべきであるとの結論に至りました。

＞長期修繕計画に、玄関扉の交換や、窓枠の交換、給排水管の枝管部分が計画されているマンションはありますか。

勉強が足りません。

＞126
裁判例は次の裁判で変更されることがありますので参考程度です。
判例ですと法律同等の効力があります。
裁判例と判例を混同するのは止めましょう。

>128さん
裁判例は、最高裁の判例とは違い覆される可能性はありますが、
殆どは、参考事例として、そのままいかされますよ。
現時点では、この裁判事例が活用されるでしょう。

>127さん
批判ばかりしてないで、あなたもここにみんなが参考になることを
書き込んだらどうなんですか。
あなたのは、ただ人が書き込んだのを批判するだけですよ。
スレタイに記載されているように、全員でマンション管理に対する
悩み等に答えていきましょう。

＞批判ばかりしてないで、あなたもここにみんなが参考になることを書き込んだらどうなんですか。

120、123，128は私が書きました。
専用部分のパイプ交換（不可能）やら玄関ドアの交換（可能）やら余りにも出鱈目の書込みは管理士の程度の問題だけでは許されません。

>131さん
だったら、あなたの意見、考えを書き込まれたらいかがですか？
何故、専有部分の枝管の交換ができないのか、その理由を教えてください。
まさか、標準管理規約には記載されていないからという訳ではないんでしょう。

>131さん
あなたに質問しますが、区分所有者の全員が承認すれば、専有部分の枝管の
更新工事を修繕積立金を取り崩してやることは可能でしょうか。

＞だったら、あなたの意見、考えを書き込まれたらいかがですか？
＞何故、専有部分の枝管の交換ができないのか、その理由を教えてください。 まさか、標準管理規約には記載されていないからという訳ではないんでしょう。

それも一理ありますよ。管理規約には共用部分と専有部分が規定されている。
長期修繕計画のガイドラインも勉強するように
＞120
に紹介してます。
それには貴方の貧素な知識にないパイプ類、玄関扉の交換のことも書いてあるので勉強してから出直して下さい。

>134
あのね、標準管理規約は法律ではないんですよ、分かります？
ガイドラインも法律ではありません。
あなたが知っていることがあれば、具体的に書き込まれたらいかがですか。
何も私だけではなく、ここに参加される皆さんに分かるように。
ここに参加される方は、全てが正しいとはおもっておられませんよ。
いろんな書き込みがされた中で、ぞぞれが判断すればいいのですから。