マンション管理士等への何でも相談

匿名でなにいってんだか　じゃますんなや

>783
邪魔するな？
ここは今年になって初めての書き込みだよ。
僕がここを離れたから、全くといっていいほど、書き込みがないよね。

だから　しずかにしてろ　じゃますんなや　

適正化法が守ってるわけ無いだろ
余計なコストをかけさせてるだけだ

無能な人件費安いのを担当にしておけば利益は出る
優秀な人材はリプレイス要員

法律に書かれたことだけやっておけばいい

書き込みも８００近くになってきたからねえ。
僕が参加すれば、１０日もあれば、1,000突破するんだけど、
そうすれば、又成りすまし君が出てきて、新スレを立ちあげるからね。
やっぱりやめとこう。

連担棟って知ってますか？

マンションの形態には、単棟型、団地型、それに連担（この字が正しい）棟型
の３種類があります。

連担棟のマンションとは、渡り廊下やエクスパンションジョイントで
繋がっているマンションのこと。
このマンションには、大きな問題点を抱えています。

神戸大震災や東北大震災では、連担棟ゆえに、復興が大幅に遅れました。
区分所有法で対応できなかったからです。

大小２つの建物が渡り廊下等で繋がっていた場合、その１つだけが
倒壊して、もう一つの建物は、殆ど被害がなかった場合、建て替え決議や
復旧工事はどうすればいいのか。
その法律がないから、トラブルが発生して、解決策がみつからなかったのです。

団地型管理規約を適用するには、ライフラインが１つの棟にあるので
分割管理はできなかったのです。
だから、話し合いは進まず紛糾していったのです。

各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。

連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。

復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を 超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等が議論の的になります。

７９７さん

かなり管理レベルの高いマンションですね。

私のマンションの規約で、総会の欠席者（委任状、議決権行使書未提出者。）

は理事長に委任した者とみなすの規約を採用して、議案は否決された事はありません。

法令違反はあきらかだが、管理会社と役員が共謀の疑いがあります。

管理会社１０９の支店長は、この規約を認める文書を各戸に配布した。

マン菅士に役員が相談したら、規約の廃止では無く、削除を提案してきた。

犯罪集団のマンションと言われても仕方ない。規約など、有って無いようなもの。

規約の廃止をを総会にかけないで削除することができるでしょうか。

管理会社と言え、マン菅士といえ、似た者同士です。

管理会社は１０９九州支店長Ｎ野、Ｈ口人事、総務課長、Ｍ藤前課長、

Ｈ原新課長、前担当Ｓ村、新担当Ｋ島、と組合理事長Ｋ口、イ長。Ｙ下

監事は留守宅（退去不明）になった。問題が大きくなるのを、恐れたか。

特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
くなってくる。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。

このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
けて規定しておくことが必要となってきます。
少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
必要となってきます。
復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。