原状復帰が極めて困難なので、将来も継続することを前提で検討して下さい。
古いマンションでは一括受電が見受けられます。しかし個別契約に戻すことは金銭的に難しいのが現実です。なお、原状復帰が困難か否かは、電力会社に聞いて下さい。
一括受電ビジネスは大手が出資しているケースが多いため、事業計画未達成時の事業継続性に不安を感じます。また、スマートメータを標準にすると導入コストが上がるため、今後は100戸以上が一括受電の対象先になる可能性も考えられます。
最後になりましたが、一括受電提供会社（大手出資会社等）を信用し、お客様のメリットを考え同サービスを紹介しているデベロッパーや管理会社もおりますが、電力会社約款などの電気的な分野は専門家でないと分析も困難なため内容を熟知している会社は希少だと思います。
何れにしてもお客様の資産のことなので、プラス面とマイナス面をオープンにした上で、組合の規約に則り最良の選択をしていただきたいと思います。
[スレ作成日時]2014-07-30 16:01:33
>>97
業務委託契約でいいだろう。委託費の支払でいい。
高圧一括受電しても、電力需給契約は管理組合が電力会社と締結するのは当たり前。
さもないと法律による電力供給義務が電力会社に課されないから。
設備は管理組合が直リースしても、業者の設備を転リースされてもどちらでも良い。
管理組合が電力需給契約を電力会社と締結することが肝要。
>理事会が突き上げられる可能性があります。
遵守しなくても罰則がないのが管理規約の世界。心配無用！
突きあげられたら
「高圧一括受電？あれはギャグだよ、電力小売全面自由化が始まるのに今更1社に縛られるの？世の中の自由化に逆行してるね。」
とかましたらいい。
当社が、管理組合または建物所有者（この場合、区分所有者を除きます。）と「電力一括購入サービス契約」（以下「サービス契約」といいます。）を締結し、電力一括購入サービスの対象とした建物（以下「対象建物」といいます。）において、・・・・・
あくまでも管理組合と業者の電力一括購入サービス契約である。
業者は個々の居住者（区分所有者並びに占有者）と契約を締結するのではない。
なぜなら、管理組合の縛りをかけないと、居住者の中には契約しない者も出る恐れがあるから。
管理組合と契約すれば居住者に対して強制できる。
>105
ありがとうございます。
オリックスの電力一括購入サービス利用規約ですね。
東京電力の電気供給約款をベースに作成されていることがわかります。
http://www.tepco.co.jp/e-rates/custom/shiryou/yakkan/pdf/260301kyouku0...
比較しながら読むと面白いでよ。
>管理組合も、区分所有者である組合員も、両者とも配電サービスを締結する必要がありますよ。
105のオリックスでは業者と契約するのは管理組合だ。
従って、各戸への電気代請求は管理組合と言うことになる。
電気代請求に関しては、管理費等の徴収と同じレベルになる。
居住者が電気代滞納しても管理組合は業者に払わなければならない。
これは管理費滞納しても管理組合は管理会社に委託料を払わなければならないのと同じだ。
高圧一括受電は業務委託ではないな。そもそも管理組合業務ではないから。
あくまでも業者のサービス利用契約だ。従って需給契約にはならない。
需給契約のような、電力供給と電力受給の電事法の関係は一切ない。
サービス契約だから、業者の電力サービスの利用である。
電事法で補がされた電力需給契約でないから、業者がサービスをやめたり停止したら一巻の終わりだ。
これが最大のリスクということになる。理事は知ってるの？
>100
大丈夫！
そもそもそんなに議論が活発な理事会ならば、住民全員が納得しているはずですよ。
業者、管理会社抜きで、住民同士本音で話し合っていないから、事が大きくなっているんですよ。
殆どの理事は、輪番制です。
任期満了すれば、さよならです。
誰も理事が誰であったかを覚えていませんよ。
そして、一部のクレーマーがいる事は、残念ながら何をしても変わりません。
理事の責任についてですが、組合の事を考えて出した提案ならば、正解であろうと間違いであろうといいんじゃないでしょうか？
重要なのは、正しい情報を元に組合がどれだけリスクをとれるかだと思います。
経済学で言う情報の非対称性ってしっていますか？
供給者と消費者の間には、圧倒的な情報の格差があるという事です。
あなた方の組合が本当に「正しい情報」の元に判断をしているか、もう一度吟味しても良いと思います。
大事な判断ですので、何回も総会を開き、全員が納得するまで話し合いをされてはいかがでしょうか？
どっちに納得するのかは言及しませんが、、、。
業者は、2016年ではなく理事が交代する時期がくる事を一番気にしていますよね。
業者及び管理会社から出された情報は、業者と管理会社に「都合がいい情報」である事をまず組合が認知するべきですね。
>87
よし。作戦をたてましょう。
一括受電を受けるリスクに関しては、このスレに様々なご意見が集まっていると思います。
それを利用しましょう。
・まず周りの方に一括受電サービスのリスクを周知させましょう。そして仲間をつくりましょう。
例えば、ここのスレのアドレスをあなたのマンションの掲示板にupするとかするとよろしいのではないでしょうか？
SNSで拡散させるのも手でしょう。FaceBookとかTwitter。
この様に↓。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/519008/all/
後は、リスクを列挙して、プリントにまとめて、マンションのロビー等に置くとか、何気なく落してみるとか、郵便受けに入れてみる等。
(＊マンションで、太陽光やエコキュートを入れている人は反対している可能性が高いです。なぜなら、一括受電する事で逆に電気料金が高くなる可能性がある為。一括受電業者は、オール電化マンションには手を出しません。メリットを提供できないので。よって、同じ様な環境を強制的に作っている人は損をします。）
・で、なにより大事なのは総会議決では、「契約自由の原則」を制限する議決は、例え区分所有法に則っていても無効であるという事です。>9を参照。区分所有法は、憲法に勝てないという事を認識して下さい。
懸念されている訴訟の件ですが、訴訟費用なんて大した事はありません。一番高いと考えられている弁護士費用ですが、こちらは、敗訴しても相手側が負担です。
でも、実際に訴訟される事はないと思います。
よく考えてください。
管理組合が、電気料の削減額以上の費用を裁判に費やすと思いますか？
よほどあなたが全住民に嫌われている場合を除き、非現実的です。
業者が脅しているだけです。
・最後に「理事長を連れてきてくれ。業者無しで話し合いたい。」
と業者に伝えて、あなたの懸念点を真摯に相談してみてはいかがでしょうか？
まとめてのお礼で申し訳ございません。
先程の、電力一括受電を反対している者です。
業者との交渉も含め、
理事会と話し合ってみたいと思います。
難しいことを考えなくとも、
こちらに書かれているようなことをまとめることで、理解してもらえるものと願っております。
訴訟にはならないでしょうが、
何かあったとしても、その頃には2016年になるますもんね。
ここはとことん、反対を貫きます！！
もうしばらく勉強して、掛け合ってみますので、また後日ご報告いたします。
商業施設、工場、学校、病院など業務用途ではほとんどが高圧受電しています。 業務用途の受電設備管理を多少とも知る立場からすると、マンション一括受電という事業はちょっと不思議ですね。
建物とは関係無い第三者が受電設備を持ち（所有でもリースでもいいんだけど）、電力会社と契約し購入した電力を建物内で再販売するという構造は業務用ではまずありません。
受電設備もエレベーターなどの設備と同様に建物の設備で、維持管理は必要に応じて自社の社員か専門業者に委託するというのが素直なやりかたです。
設備費用や維持管理を一括受電業者に丸投げすれば、確かに簡単ですが、当然費用はかかります。費用対効果からいって、一括受電業者は業務用では成り立ちません。
たしかに受電設備の維持管理は素人には難し事だろうけど、業務用でも全ての会社の担当者が電気に詳しいわけではありません。 しかし適切に委託することで問題なくこなしています。
マンションでも管理組合がやる気があれば、自力で一括受電することはそれほど困難ではないと思います。
高圧一括受電って店舗併設マンションなら昔からやってるよ。
共用部分の受変電設備から店舗に低圧配電して内部検針で管理組合が電気代請求してる。
実際は管理組合から管理委託された管理会社が店舗検針・請求業務をしてる。
それが住宅部分に拡大されたと考えれば、管理組合が高圧一括受電するの自然な流れ。
だから、そういうマンションは管理組合が高圧一括受電し、管理会社に追加で業務委託すればいい。
管理組合には全員が同意というシステムはないので事実上は不可能です。
未提出はあと９戸となりました、あと６戸です、あと・・・ってなんか物悲しいね。
やっと提出した人の気持ちは、あとは皆さま方にお任せしたでござる！無念！ガクッ、って感じがする。
不本意なんじゃないかなぁ。
電力一括反対の住民です。他の住民のサービス導入による利益を邪魔してる。みたいな事を言われているのですが、
どう対応すればよいでしょうか、良い意見が有ればお伺いしたいです。
引越し
国会議員がこんな質問してます。
管理組合総会での高圧一括受電導入の議決は、住民の民間電力会社との契約行為に対してもその議決の効力が及ぶのか
政府の回答
お尋ねの趣旨が必ずしも明らかではないが、一般論として、区分所有者集会の決議事項が、共用部分の変更又は共用部分の管理に関する事項に該当するとしても、それが専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならないとされており、当該所有者の承諾を得ない決議は効力を生じないが、御指摘の「高圧一括受電導入」が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすか否かについては、個別具体的な事例に即して判断すべきものであると考えている。
特別の影響を及ぼすとき 所有者の承諾を得ない 決議は効力を生じないが
と言うことは、 専有部分の導入時の停電、定期点検の際の停電、マンションの場合水道も使えなくなる
かなり特別な影響を及ぼすと思いますので決議は無効だと思います。
試算では、従来専有部は低圧電力契約（東電契約：従量電灯Ｂ）だったのが、高圧一括受電（東電契約：高圧業務用電力）に変更することにより、本来なら専有部の電気代は66%くらいまで下がる。
例で書くと、電気代が月2万円の家庭は月13,200円くらいなる。5,000円以上は削減できる。
5千円以上の光熱費の削減は家庭の経費としてはものすごく大きい。
ところが高圧一括受電に変えても、各家庭には管理組合から月13,200円の請求ではなく従来通りの月2万円の請求が行く。
すなわち、家庭の月6.800円の削減分は管理組合に上納し、共同の利益を図るために組合員として協力することになる。
高圧一括受電とは、管理組合として共同の利益を図るために組合員に電気代削減分を上納させるシステムなのである。
組合員の個々の利益を図ることではないのである。だから特別決議が必要になるのである。
話がずれるが、高圧一括受電を導入することにより、各組合員の電気代は従前と変わらないのであるならば、上の例で行くと逆に毎月の管理費徴収額を6,800円下げれば組合員に高圧一括受電のメリットが還元される。
これは管理組合の会計にとっては収支トントンになる。すなわち高圧一括受電を導入する前後で管理費会計の剰余金は何も変化しない。
だから、管理組合として共同の利益を図ることに組合員の同意が得られない限り、高圧一括受電を導入する意義は全くない。
それよりも2016年以降の国による家庭用電力の自由化で、各家庭に電力会社選定の自由度がある方がメリットが大きい。
自由化されれば電力会社の競争により電気料金は安くなる。
高圧一括受電導入して後悔してるんだね。
慌てる乞食は貰いが少ない、と言うよりも破滅だな。
10年間身動きできない、経済情勢の変化にも追従できない。
10年間もリースの縛りがあるのを知らないで導入するのはアホの極み。
単に反対するのでは能がない。
総会賛成決議を実行不能にする高圧一括受電導入賛成提案を行う。
それは、高圧一括受電業者（以下、業者の略す）の倒産リスクを回避するための提案である。
①電力受給契約は電力会社（供給者）と管理組合（受給者）が締結する。
②新設設備は管理組合が初期投資して設備するか、またはリースにする。
③高圧一括受電業者に対しては、管理組合が電力管理業務を委託する。
①なら電事法第18条により電力会社は管理組合への電力供給義務が課せられる。
もし業者が電力会社と電力受給契約を締結すると、電力会社は業者への電力供給義務が課せられるが、管理組合に対しては電力供給義務が課せられない。
従って、業者の倒産により電力会社に電気代が不払いになると、電力会社は業者に対して電気を止める。マンション（管理組合）が停電しようが電力会社にとっては非情だが関係ない話である。管理組合は契約者でないから当然と言えば当然である。
②はインフラ設備だから管理組合の自己資産にするのがベストだが、初期投資費用に事欠くならリース会社とリース契約する。
そうすれば業者が倒産しても③とも関係するが業務委託なので、委託業者のクビを挿げ替えるだけで電気供給は何ら停止することはない。
③上記①②から当然の成り行きであるが業者に対しては業務委託になる。高圧一括受電をするのは業者ではなく管理組合だから。
これを高圧一括受電導入実施に当たっての管理組合としての正式要求事項にする。
そうすれば業者は尻尾巻いて逃げ出すこと必定。旨味のあるビジネスにならないから。
>115
誰から言われたのですか？
業者ですか？
利益の邪魔をしているのではなく、その利益の想定が机上の空論であるだけで不可能ですと仰ってください。
それよりも、こちらの既に締結している契約を解約させようとする事こそ、他人の邪魔をしていますよね。
あなたにとって一括受電の契約をする事はデメリットでしかないと感じるなら、契約をしないで良いと思います。
判断基準は、各人それぞれで、お金だけの問題でないと思います。
例えて言うならば、住民が誰と結婚しようと勝手ですよね。お金にならないから結婚してはいけないという人はいません。
従来の電力会社と契約を継続していくのもまた然りです。
それが、自由契約の原則です。
・それで、実際の対処方法ですが、まず相手が言いたい事を全て文書にして下さいと伝えてください。
文書で曖昧な表現、例えば「お願い」と書いてありましたら、これは「強制」ですかと訊いて下さい。
強制ならば、強制と先方に書いてください。
同意しなければ、訴訟を起こすと言われたら、それも文書に記載して下さい。
後、ビデオカメラや、デジカメでその交渉の様子を先方の同意のもとで、記録して下さい。
>実際の具体的な先方の要求を文書に起こす事によって、後々の証拠になります。
これを先方が渋る様でしたら、文面通り「お願い」=任意だと解釈しますと伝えればよろしいかと。
いいねー。
現状、大型マンションのキュウピクル点検は電気保安協会に委託しているね。
業者に何を委託するのか?➡︎何も委託しなくて良い。
検針は管理員にやらせれば良い。
料金計算はシンプルだよ。
基本料+従量
それに料金徴収は管理会社にやらせれば良い。
滞納リスク?電気を止めれば良いだけ。
電気の滞納は直ぐに止めても問題はないよ。
電気止められて、長期滞納する人はいないよ。
付随するメリットは、
管理費の徴収と電気料金徴収が同じなので、
管理費の滞納もなくなるよ。
なぜかって?
滞納がある時は、管理費から先に補充するように規約改定する。
管理費滞納で電気止める。
この抑止力は最強だよ。
反対派は苦しい言い訳だね。
＞115
外野がうるさくなってきましたが、一括受電サービスの総会決議その１の意見↓です。参考にしてください。
まず管理組合の目標をもう一度確認させましょう。
修繕費を稼ぐ為に実施するならば、他の手段を検討した方が賢明です。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/252746/117
1173です。
まず将来必要な修繕費はどれくらいの規模になるのかを把握されていますか？
その上で、今回の電気料金の削減はどれ位のインパクトがあると把握されていますか？
エレベーター、稼働式駐車場の立て替え等、比較的大部分を占める費用を圧縮する様に準備をした方が賢明なのではないですか？とても並行してこの一括受電サービスを進めているとは思えないですし、管理組合が本来の目的を見失っていると思います。恐らく管理会社から薦められるままに議案化したのでしょう。
できる事からやるという日本人的な安易な発想は好まない人もいます。
大切なライフラインを、少々の値引きで一括受電業者の商売道具にはされたくありません。
この様な業者は、「電気に品質なんてありません。」と、平気で仰る方もいます。
疑われるならば、実際に質問されてみたらいかがでしょうか？
品質がない位、安定に供給しているのは、日本の電力会社のおかげです。
また変圧器等をいじると簡単に電圧変動しますよ。
そうすると、日本の電気製品はまだしも、発展途上国で作られた廉価な電気製品は電圧のマージンをとっていない為、簡単に故障します。これは、実証する事は難しい事案ですが、最大のリスクです。
少々高い電力でも、家電製品の安全を考えたら致し方ないと思います。
ところで、推進派はなんでこの掲示版をみているの？
何か懸念点でもあるの？そのまま、契約すればいいじゃん。
民間会社は倒産リスクがあるが、管理組合は倒産する心配はない。
だから管理組合がリースするのが安全確実。
従前は、専有部分の居住者（区分所有者・占有者）も共用部分の管理組合も電力会社との電力受給契約だったのが、高圧一括受電導入後は管理組合（居住者）と業者との電力サービス利用契約に衣替えする。
ここで電力サービス利用契約とは、法的に需給関係のある電力需給契約と違い、単なる電力サービスの利用権でサービス提供側には電力供給義務など法的にはない。
電力受給契約と電力サービス利用契約では大違いだな。
前者は電力の供給と受給が明確に決められてるが、
後者は供給と受給の関係ではなく電力サービスの提供に対して利用するだけだ。
ということは、後者には電力供給の義務は課せられない。
前者の契約に対して後者はレベルダウンしてる。そんな契約結ぶのか？
管理組合が主体となって、一括受電をするという方法には賛成である。 マンションの電気供給として本来あるべき姿とさえ考えている。
しかし、業者による一括受電に対抗する手段としては、実現性は低い。机上の空論といってもいい。
一括受電を業者に丸投げしてしまうような管理組合には一括受電に関する知識が無く、主体性も無い。 そのような管理組合が自ら一括受電を実現できるとは到底思えない。
管理組合が主体となって一括受電をすれば、電気料金の削減は業者によるものより、はるかに大きい。しかし、それでも居住者の中には情報不足による誤解や不安により、反対するものが必ずいる。管理組合がこれらの人たちにも電力会社との契約解除をしてもらうための説得をしなければならない。
＞入居時の原始規約に始まり全員同意はありますよ。
分譲の購入に同意したことであって、管理組合設立総会以降は全員同意なんて必要性も現実性もないことは明らかです。
建替えでさえ全員の同意は不必要なことでも明らかでしょう。
>>133
管理組合が一括受電することが何で実現性が低く机上の空論なの？
もともと共用部分は管理組合が自家用電気工作物を設置して管理会社に電力管理委託してるのに。
ひょっとして理事や住民の資質が低すぎるのでは？
管理組合が設備を調達リースして、管理会社または設備会社に管理委託するだけの話。
電力検針は従来通り電力会社に委託すれば済む。
ちょっとレベル低すぎるよ。これじゃ管理組合業務をするのは無理。第三者管理に切り替えた方がいい。
>>134-135
管理規約に基づく多数決決議は有効であることは間違いない。
が、全員の同意がないと決議事項を執行できない。
それは、
「全居住者が、電力会社との電力受給契約を解約し一括受電の電力サービス利用契約に同意する」
ことが出来ない限り決議は執行できない。決議は有効でも執行ができない例である。
一括受電サービスを導入するには、まず現在の電力会社(関東ならば東京電力)が自社の変圧器や電気メーターを撤去した後に、一括受電業者が新たに変圧器やメーター等を設置する必要があります。
ところが、電力会社が変圧器等を撤去できる条件は、現在の契約者全員との電気使用契約の解除、つまり契約者全員の合意です。このハードルをクリアーできるかどうかを見極める必要があります。
こんなことでは実現は不可能！。
一括受電サービスを導入はアパートには導入できるが分譲マンションに適するシステムではない。
>139
意見は精査した方がいいですよ。
少なくともこのスレには、以下の方々が意見を述べています。
①2016年までの電力小売り自由化を待つ為に反対される人
②組合が電力会社と電力需給契約を締結し、検針などの管理を業者に委託する事を希望する人
③現在のあまりメリットのないと私は考える一括受電の契約に10年間縛られたい人に扮した一括受電業者(現在提示されている割引率は10％)
④既存の電力会社の安定した電力を求める為に、電力会社と個人で需給契約を締結し続ける人。
③は論外として、少なくとも反対されている方は①②④の方がいらっしゃいます。
管理組合は、これらの反対されている方の情報も全て把握して、一括受電業者と契約を締結するのかは確認した方が良いのではないでしょうか？まずはご自分がどの立場から意見を述べるかですね。
僕は東電の株主です。
東電を儲けさせて株価を上げて下さい。
自由化された時、電気プラスどんなサービスがでついてくるか選ぶのすっごく楽しみにしてる。そして飽きっぽい。
だからムリ。あたしは鳥、自由に大空をはばたいていたいの。お金の問題じゃない。自由でいたいの、ずっと・・・
今後マンションオーナー式高圧一括受電マニュアルとか自力で高圧一括受電導入マンション理事長の話とか
そんなノウハウ本が出てきて業者に頼らずとも簡単に出来る時代がくるように思う。
リース会社、点検会社のお勧めはどこですかというスレが立つであろう。
簡単なんだけどどうして高圧一括受電業者に丸投げするの？
全員賛成はあり得ない現象である。
>135
>民主主義を理解していない発言ですね。
>それもこれも説明の上同意されたのであれば決議は有効ですよ。だから議事録は重要です。
これが曲者。
なにもかも説明されない上で、なしくずし的に決議されているから揉めるんですよ。
全部、説明しているのならば殆どの人は契約しない。
無効にした方が、助かる住民はたくさんいます。
理事会が強引に総会賛成決議に持っていくのは、何か理事達や管理会社に大きな見返りでもあるからですか？
高圧一括受電サービス会社は管理組合に直接営業はかけません。営業をかけるのは管理会社です。
総会賛成決議を採ってしまえば後は夜討ち朝駆けで同意書とるだけ。
これで業者にとっては10年〜15年のストックビジネスが確保できる。
まずは管理会社に提案し、管理会社から理事会に提案してもらう。
そして総会議案は理事会での総会上程決議が必要になる。
となると当然・・・・・これが営業だろう。
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
|
5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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3LDK |
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57.54m2～64.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4300万円台～5800万円台 |
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1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
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61.99m2・71.23m2 |
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総戸数 49戸 |
東京都練馬区上石神井１-347-1他 |
|
6198万円・7468万円 |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
55.1m2・62.74m2 |
|
総戸数 42戸 |
